Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/38/2079-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 14.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2024.38.2079.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde der Frau AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch Herrn Notar BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 03.07.2024, Zl ***, betreffend ein Verfahren nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996),

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Grundverkehrsanzeige vom 25.03.2024, eingelangt bei der belangten Behörde am 21.05.2024, wurde der Rechtserwerb abgeschlossen zwischen Herrn CC als Dienstbarkeitsverpflichteten einerseits und Frau AA als Dienstbarkeitsberechtigten andererseits betreffend ein Wohnungsgebrauchsrecht in der Wohnung Top 9, die zu 98/875 Anteilen des Gst **1, GB Z, im Eigentum des Dienstbarkeitsverpflichteten steht, angezeigt.

Frau AA ist serbische Staatsbürgerin. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 03.07.2024, Zl *** wurde dem Rechtserwerb durch Frau AA die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde ausgeführt, dass am gegenständlichen Erwerb durch die serbische Staatsangehörige kein öffentliches Interesse bestehe, sodass die Genehmigung zu versagen sei.

Hiergegen richtet sich die fristgerecht eingelangte Beschwerde der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführerin, in der sie zusammengefasst ausführt, dass es die belangte Behörde völlig unberücksichtigt gelassen habe, dass die Einräumung des Wohnungsgebrauchsrechtes zwischen Ehegatten und nicht zwischen fremden Personen erfolge. Obwohl die Beschwerdeführerin schon seit 23.05.2023 die Ehewohnung mit Hauptwohnsitz bewohne, sei dies von der belangten Behörde nicht berücksichtigt worden. Der Verfassungsgerichtshof habe bereits mehrfach ausgesprochen, dass private Interessen am Rechtserwerb entsprechend zu berücksichtigen seien. Besonders zur Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes B1266/01 bestehe im gegenständlichen Fall eine Parallele.

Diese Rechtsansicht habe auch das Landesverwaltungsgericht Tirol in seiner Entscheidung vom 16.09.2015, Zl: LVwG-2015/38/1764-3, geteilt. Gegenständlich beabsichtige der Gatte der Beschwerdeführerin diese durch die Einräumung der Dienstbarkeit des Wohnungsgebrauchsrechtes abzusichern. Die privaten Interessen lägen in der fortgesetzten Befriedigung des Wohnbedürfnisses der Beschwerdeführerin, sodass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen wäre.

Dass sich die Beschwerdeführerin auch eine Wohnung mieten könne, sei entfernt von jeglicher Realität. Im Falle einer Ehescheidung bedürfe gemäß § 12 Abs 2 lit b TGVG 1996 der Erwerb des Wohnungsgebrauchsrechtes keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Im Umkehrschluss müsse das Interesse zur Absicherung des Wohnungsinteresses der Beschwerdeführerin wohl auch genehmigungsfähig sein.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge in Stattgebung dieser Beschwerde den angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 03.07.2024 zu ***, dahingehend abändern, dass dem Rechtserwerb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde, in eventu den angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 03.07.2024, Zl: ***, aufheben und die Sache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückverweisen.

Am 19.09.2024 wurde eine öffentlich mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol durchgeführt.

Mit Erkenntnis vom 23.09.2024, Zl LVwG-2024/38/2079-3, wurde der Beschwerde Folge gegeben und festgestellt, dass der gegenständliche Rechtserwerb nicht der Bestimmungen des Ausländergrundverkehrs des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 unterliege.

Hiergegen wurde fristgerecht Amtsrevision an den Verwaltungsgerichtshof eingebracht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat schließlich in seinem Erkenntnis vom 29.01.2026, Zl: Ra 2024/11/0180-7, die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts aufgehoben.“

II.Sachverhalt:

Mit Notariatsakt vom 21.03.2024 hat Herr CC seiner Gattin das Wohnungsgebrauchsrecht an den in seinem Eigentum stehenden 98/875 Anteilen an Top 9, des Wohnhauses auf Gst **1, GB Z, eingeräumt. Auf dem Grundstück ist ein Mehrfamilienwohnhaus errichtet, für das Wohnungseigentum begründet wurde.

Frau AA ist serbische Staatsbürgerin und seit dem 08.08.2023 mit dem österreichischen Staatsangehörigen CC verheiratet und besitzt einen Aufenthaltstitel als Familienangehörige in Österreich.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, sowie durch Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung.

Die getroffenen Feststellungen ergeben sich schlüssig und nachvollziehbar aus dem behördlichen Akt und wurden auch von Seiten der Beschwerdeführerin in keiner Lage des Verfahrens bestritten.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG 1996), LGBl Nr 61/1996 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 33/2024, lauten wie folgt:

㤠1

Grundsätze und Geltungsbereich

(1) […]

(2) Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten

a) an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken,

b) an Baugrundstücken

c) an sonstigen Grundstücken, wenn der Rechtserwerber Ausländer ist.

(3) […]

§ 2

Begriffsbestimmungen

(1) […]

(7) Ausländer sind:

a) natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen;

b) […]

§ 12

Genehmigungspflicht, Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte und Rechtsvorgänge, die den Erwerb eines der folgenden Rechte durch Ausländer zum Gegenstand haben:

a) den Erwerb von Rechten an Baugrundstücken:

1. den Erwerb des Eigentums;

2. den Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;

3. […]

§ 13

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 12 Abs. 1 darf nur erteilt werden, wenn

a) bei Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken die Voraussetzungen nach dem 2. Abschnitt vorliegen,

b) bei Rechtserwerben an unbebauten Baugrundstücken die nach § 11 Abs. 1 erforderliche Erklärung vorliegt,

c) in allen Fällen der Rechtserwerb staatspolitischen Interessen nicht widerspricht und ein öffentliches Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer, insbesondere in wirtschaftlicher, kultureller oder sozialer Hinsicht, besteht; private Interessen am Rechtserwerb sind angemessen zu berücksichtigen.

(2) Zur Sicherung der Voraussetzungen nach Abs. 1 kann die Genehmigung mit Auflagen erteilt werden. Weiters kann zur Sicherung der Erfüllung einer solchen Auflage eine Kaution in einer der wirtschaftlichen Bedeutung des Rechtserwerbes im Hinblick auf die Verwendung des Grundstückes angemessenen Höhe, höchstens jedoch in der Höhe der Gegenleistung oder des höheren Wertes des Gegenstandes des Rechtserwerbes, vorgeschrieben werden. Die Kaution verfällt bei Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zugunsten des Landeskulturfonds, bei Rechtserwerben an sonstigen Grundstücken zugunsten des Tiroler Bodenfonds, wenn der Rechtserwerber die Auflage schuldhaft nicht erfüllt. Den Eintritt des Verfalls hat die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid festzustellen. Die Kaution wird frei, sobald die Auflage erfüllt ist oder, wenn sie aufgehoben wird. § 8 Abs. 3 ist anzuwenden.“

V.Rechtliche Beurteilung:

Die Beschwerdeführerin ist serbische Staatsangehöriger und ist deshalb als Ausländerin iSd § 2 Abs 7 TGVG zu werten. Als Ausländer ist sie den Bestimmungen des Ausländergrundverkehrs gemäß §§ 12 ff TGVG 1996 unterworfen. Unbestritten steht fest, dass dem gegenständlichen Rechtserwerb keine staatspolitischen Interessen entgegenstehen. Dies wurde auch von Seiten der belangten Behörde in keiner Phase des Verfahrens in Abrede gestellt.

Die Beschwerdeführerin argumentiert gegen die Versagung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung vor allem damit, dass sie in Österreich verheiratet sei und ihr zur Absicherung ihres Wohnbedürfnisses ein Wohnungsgebrauchsrecht an der gemeinsamen Ehewohnung eingeräumt werde. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin habe der Verfassungsgerichtshof bereits mehrfach ausgesprochen, dass private Interessen am Rechtserwerb nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. Schließlich wird von ihr auf das Erkenntnis vom 09.11.2023, Zl Ra 2021/11/0066 des Verwaltungsgerichtshofes verwiesen, in dem ausgeführt wird, dass Eigentumsübertragungen zwischen Blutsverwandten in gerader Linie sowie die Beteiligung eines österreichischen Staatsbürgers am Rechtserwerb anders zu behandeln seien als Sachverhalte, in denen es lediglich um Eigentumserwerbe durch Ausländer zu Wohnzwecken gehe.

Bereits aus dem Wortlaut des § 13 Abs 1 lit c TGVG 1996 ergibt sich, dass das Vorliegen eines öffentlichen Interesses am Rechtserwerb durch einen Ausländer unabdingbare Voraussetzung für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines derartigen Rechtserwerbes ist. Dies entspricht auch der gesicherten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Ausländergrundverkehr (vgl VwGH 03.10.2014, Ra 2014/02/0082, ua).

Zwar sind private Interessen ebenso wie die öffentlichen Interessen angemessen zu berücksichtigen, jedoch reicht das Vorliegen bloßer privater Interessen allein für die Genehmigungsfähigkeit nicht aus.

Mit der Novelle vom 17.11.2021 zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 204/2021, wurde im § 13 Abs 1 lit c TGVG der Halbsatz hinzugefügt, dass private Interessen bei der Frage der Genehmigungsfähigkeit nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. In den erläuternden Bemerkungen zu dieser Novelle wird ausgeführt:

„Schon bisher war diese Bestimmung, die der Verfassungsgerichtshof als verfassungsrechtlich unbedenklich erachtet hat, in diesem Sinn auszulegen. Zum besseren Verständnis, inwieweit private Interessen neben den vom Gesetz geforderten öffentlichen Interessen zu berücksichtigen sind, wird im Folgenden das zitierte Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes in seinem wesentlichen Inhalt kurz dargestellt und bewertet.“

Dem damaligen Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof lag ein Sachverhalt zu Grunde, in dem der Familienbesitz innerhalb der Familie weitergegeben wurde und bei der Übergabe an den Schwiegersohn, als österreichischem Staatsbürger, eine grundverkehrsrechtliche Bestätigung ausgestellt wurde, der Tochter, die mittlerweile amerikanische Staatsbürgerin war, musste aber die Genehmigung versagt werden.

Weiters wird in den erläuternden Bemerkungen ausgeführt:

„Unbeschadet dessen müssen jedoch die vom Gesetz geforderten öffentlichen Interessen am Rechtserwerb durch den Ausländer zwingend vorliegen; das Vorliegen von privaten Interessen alleine ist nicht ausreichend.“

Auch wenn es nachvollziehbar ist, dass die Beschwerdeführerin in ihrem Wohnungsbedürfnis abgesichert werden will, so reicht ein rein privates Interesse für das Vorliegen eines öffentlichen Interesses nicht aus. Zudem hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Judikatur ausgeführt, dass ein Wohnbedürfnis auch anders gedeckt werden kann, als durch den Kauf eines Eigenheims (vgl VwGH 09.11.2023, Ra 2021/11/0066).

Im gegenständlichen Fall wird zwar von einem sehr starken privaten Interesse auszugehen sein, aber wie sich aus den erläuternden Bemerkungen zur Novelle des Tiroler Grundverkehrsgesetzes LGBl Nr 204/2021 zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, in der die Bestimmung des § 13 Abs 1 lit c novelliert wurde, ergibt, reichen private Interessen alleine für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht aus.

Im Hinblick auf das öffentliche Interesse wird von der Beschwerdeführerin kein weiteres Vorbringen erstattet, sodass kein ausreichendes öffentliches Interesse am gegenständlichen Rechtserwerb gesehen werden kann.

Zu prüfen wäre noch, ob Art 24 Abs 1 der Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates, RL 2004/38/EG, im gegenständlichen Fall angewendet werden kann. Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 29.01.2026, Zl Ra 2024/11/0180-7, aber ausgeführt, dass eben diese Richtlinie nicht anzuwenden ist, sodass auch diesbezüglich nichts zu gewinnen war.

Gesamt kam somit der Beschwerde keine Begründung zu, sodass sie als unbegründet abzuweisen war.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht am Judikat des Verwaltungsgerichtshofs zu einem ähnlich gelagerten Fall vom 29.01.2026, Ra 2024/11/0163, orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)