Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/43/1596-8

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.43.1596.8

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde der AA, vertreten durch BB, Adresse 1 **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 17.04.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

(Die in diesem Erkenntnis erwähnten Grundstücke liegen sämtlich in der KG Y.)

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Eingabe vom 02.12.2024 suchte die AA (im Folgenden: die Beschwerdeführerin) beim Bürgermeister der Gemeinde Y (im Folgenden: die belangte Behörde) um Erteilung der Baubewilligung für folgendes Vorhaben an: „Apartmenthaus mit Gastro“ auf Grundstück Nummer ***.

Mit Bescheid vom 17.04.2025, Zl ***, wies die belangte Behörde dieses Bauansuchen unter Berufung auf § 34 Abs. 3 und 4 TBO 2022 ab.

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Begründend führte die Behörde aus, dass laut Schnitt der höchste Punkt des Gebäudes 25 m gerechnet vom Erdgeschossniveau betrage. Das Gebäude sei direkt anschließend an die Landesstraße in der 1. Häuserreihe situiert und überschreite die Höhe anschließender bzw. benachbarte Gebäude in der 1. Häuserreihe erheblich. Gemäß § 7 Abs. 2 TBO 2022 dürfe die Höhe von baulichen Anlagen 20 m nicht übersteigen und sei diese so zu wählen, dass sich die bauliche Anlage in das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild einfüge.

Ein Bebauungsplan bestehe für das Grundstück nicht, diesbezügliche Bestimmungen seien auch im Raumordnungskonzept nicht enthalten.

Das gegenständlich geplante Gebäude überschreite die zulässige Höhe von 20m wesentlich und beeinträchtige durch die Höhe von 25 m das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild ganz wesentlich. Daher sei das Bauvorhaben ohne weiteres Verfahren abzuweisen gewesen.

Die nunmehrige Beschwerdeführerin erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

b)Beschwerdevorbringen

Einhaltung der zulässigen Höhe

Die Beschwerde stützt sich darauf, dass die belangte Behörde zu Unrecht davon ausgehe, dass die Höhenbestimmungen nicht eingehalten würden.

Bei der Beurteilung der Höhe gemäß § 7 Abs. 2 TBO 2022 sei vom Geländeniveau vor Bauführung auszugehen. Es ergibt sich dabei eine Höhe von lediglich 18,30 m. Das geplante Projekt gliedere sich im Hinblick auf das Landschaftsbild in den bestehenden Bestand ein, da die Dorfbahn und ein Personalhaus eine wesentlich größere Höhe aufwiesen.

Verletzung von Verfahrensvorschriften

Die belangte Behörde habe der Sachverhalt unvollständig erhoben und nicht einmal einen Sachverständigen beigezogen, sodann eine unrichtige Beweiswürdigung vorgenommen. Weiters sei der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt worden.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Durchführung einer mündlichen Verhandlung

Abänderung des bekämpften Bescheids und Erteilung einer Baubewilligung

in eventu: Aufhebung des angefochtenen Bescheids und Zurückverweisung zur Verfahrensergänzung an die Behörde

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Seitens des Landesverwaltungsgerichts wurde der hochbautechnische Amtssachverständige CC beigezogen, welcher sich am 21.01.2026 über die Qualität der Planunterlagen, sowie die Höhe der geplanten baulichen Anlage vor bzw nach Bauführung äußerte. Der hierüber angefertigte Aktenvermerk wurde den Parteien mit Erledigung vom 09.02.2026 übermittelt.

Des Weiteren wurde seitens der belangten Behörde die Information eingeholt, dass der Bauplatz zwar von einem allgemeinen Bebauungsplan aus dem Jahr 2005 umfasst, ein ergänzender Bebauungsplan für den Bauplatz jedoch nicht erlassen worden sei.

Am 25.02.2026 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser gab der oe hochbautechnische Amtssachverständige sein Gutachten ab und stand für Fragen der Parteien zur Verfügung.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt

Das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben ist auf Grundstück Nummer *** situiert, welches bis dato unbebaut ist. Dieses Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Y als Kerngebiet nach § 40 Abs 3 ausgewiesen. Im örtlichen Raumordnungskonzept der Gemeinde Y wurde für dieses Grundstück keine Festlegung nach §31b Abs 1 TROG 2022 getroffen, die zur Erlassung eines Bebauungsplans verpflichten würde.1

Für den Bauplatz besteht kein Bebauungsplan. Ein allgemeiner Bebauungsplan aus dem Jahr 2005 ist nicht mehr in Rechtskraft (siehe dazu bei den rechtlichen Ausführungen zu Punkt V.).2

Der höchste Punkt des geplanten Gebäudes liegt nicht höher als 20 m über dem anschließenden Gelände vor Bauführung. Das Bauvorhaben sieht eine Veränderung des Geländes vor, sodass der höchste Punkt des Gebäudes mehr als 25 m über dem anschließenden Gelände nach Bauführung zu liegen kommt.3

III.Beweiswürdigung

1Diese Informationen konnten über das Tiris – Tiroler Raumordnungsinformationssystem eingeholt werden. Insbesondere ist festzuhalten, dass der Bauplatz nicht dem Zähler T20 (für welchen das örtliche Raumordnungskonzept die Verpflichtung zur Erlassung eines Bebauungsplans vorsieht) zugehörig ist.

2Die belangte Behörde übermittelte dem Verwaltungsgericht den allgemeinen Bebauungsplan GZ ***, in Kraft getreten am 20.02.2006, und teilte auf Rückfrage mit, dass eine Ergänzung desselben nicht erfolgte (Telefonat und E-Mail vom 21.01.2026). Die Beschwerdeführerin wurde in der mündlichen Verhandlung von diesen Umständen in Kenntnis gesetzt und bestätige, dass diese auch ihrem Wissensstand entspreche.

3Dies erläuterte der Amtssachverständige anhand der Planunterlagen in der mündlichen Verhandlung am 25.02.2026 und wurde von der Beschwerdeführerin nicht in Zweifel gezogen.

IV.Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 (WV), idF LGBl Nr 72/2025, lauten (auszugsweise):

§ 7 TBO 2022

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Bauhöhe

(1) Die zulässige Höhe von baulichen Anlagen wird durch die in einem Bebauungsplan festgelegte Bauhöhe oder durch eine Festlegung im örtlichen Raumordnungskonzept nach § 31b Abs. 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 bestimmt.

(2) Die Höhe von baulichen Anlagen auf Bauplätzen, für die keine Festlegungen im Sinn des Abs. 1 bestehen, ist so zu wählen, dass sich die bauliche Anlage in das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild einfügt; sie darf 20 m keinesfalls übersteigen. Wurde das Geländeniveau durch die Bauführung oder im Hinblick auf eine beabsichtigte Bauführung verändert, so ist vom Geländeniveau vor dieser Veränderung auszugehen.

(3) Abs. 2 gilt nicht für bauliche Anlagen, die aus zwingenden technischen oder sonstigen besonders berücksichtigungswürdigen Gründen nur mit einer größeren Höhe errichtet werden können.“

§ 34 TBO 2022

(1) Die Behörde hat über ein Bauansuchen mit schriftlichem Bescheid zu entscheiden. Wird keine Bauverhandlung durchgeführt, so hat die Entscheidung spätestens innerhalb von drei Monaten nach dem Einlangen des Bauansuchens zu erfolgen.

(2) Das Bauansuchen ist zurückzuweisen, wenn einem Mängelbehebungsauftrag nach § 13 Abs. 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 oder einem Auftrag nach § 32 Abs. 13 nicht entsprochen wird.

(3) Das Bauansuchen ist ohne weiteres Verfahren abzuweisen, wenn bereits aufgrund des Ansuchens offenkundig ist, dass

(4) Das Bauansuchen ist weiters abzuweisen, wenn

Die maßgeblichen Vorschriften des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 (WV), idF LGBl Nr 72/2025, lauten (auszugsweise):

§ 54 TROG 2022

(1) In den Bebauungsplänen sind unter Berücksichtigung der Ziele der örtlichen Raumordnung, des örtlichen Raumordnungskonzeptes, des Flächenwidmungsplanes und der Ergebnisse der Bestandsaufnahme die verkehrsmäßige Erschließung und die Art der Bebauung festzulegen. Die Bebauungspläne mit Ausnahme der ergänzenden Bebauungspläne (Abs. 9) sind möglichst für größere funktional zusammenhängende Gebiete zu erlassen.

(2) Bebauungspläne sind für die nach § 31b Abs. 1 erster Satz im örtlichen Raumordnungskonzept festgelegten Gebiete und Grundflächen zu erlassen, sobald

(3) Für die im örtlichen Raumordnungskonzept nach § 31b Abs. 1 festgelegten Gebiete können Bebauungspläne auch dann erlassen werden, wenn diese noch nicht als Bauland, als Sonderflächen oder als Vorbehaltsflächen gewidmet sind.

(4) Die Verpflichtung zur Erlassung von Bebauungsplänen nach Abs. 2 besteht nicht für bereits bebaute Grundstücke, sofern die verkehrsmäßige Erschließung und die Erschließung dieser Grundstücke mit Einrichtungen zur Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung bereits besteht und die Erlassung von Bebauungsplänen zur Gewährleistung einer geordneten weiteren Bebauung derselben nicht erforderlich ist. Ein Grundstück gilt nur dann als bebaut, wenn sich darauf ein Gebäude mit zumindest einem Aufenthaltsraum befindet.

(5) Bebauungspläne sind unter der Voraussetzung nach Abs. 2 lit. b weiters für jene Grundflächen zu erlassen, die als Sonderflächen für Chaletdörfer, Sonderflächen für Beherbergungsgroßbetriebe, Sonderflächen für Handelsbetriebe oder Sonderflächen für Einkaufszentren gewidmet sind oder auf denen Gebäude, deren höchster Punkt mehr als 20 m über dem anschließenden Gelände liegt, errichtet werden sollen. Wurde das Gelände durch die Bauführung oder im Hinblick auf die beabsichtigte Bauführung verändert, so ist vom Geländeniveau nach dieser Veränderung auszugehen.

[…]“

§ 55 TROG 2022

(1) In Gebieten und auf Grundflächen, für die nach § 54 Abs. 2 oder 5 ein Bebauungsplan zu erlassen ist, darf die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden mit Ausnahme von Nebengebäuden nur erteilt werden, wenn für das betreffende Grundstück der Bebauungsplan besteht und die darin festgelegte verkehrsmäßige Erschließung rechtlich sichergestellt ist. Im Fall des § 54 Abs. 9 darf die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden nur erteilt werden, wenn für das betreffende Grundstück der Bebauungsplan einschließlich des ergänzenden Bebauungsplanes besteht und die im Bebauungsplan festgelegte verkehrsmäßige Erschließung rechtlich sichergestellt ist.

(2) Im Übrigen darf auf Grundstücken, für die ein Bebauungsplan nicht besteht, die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden mit Ausnahme von Nebengebäuden nur erteilt werden, wenn der Neubau

V.Erwägungen

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde der beschwerdeführenden Partei am 25.04.2025 zugestellt (unbedenklicher Rückschein im Behördenakt enthalten). Die Beschwerdefrist endete daher mit dem 23.05.2025. Die Beschwerde ging am 07.05.2025 bei der belangten Behörde ein (belegt durch den Eingangsstempel der belangten Behörde).

Im örtlichen Raumordnungskonzept der Gemeinde Y sind gemäß § 31b Abs 1 Trog 2022 die Gebiete und Grundflächen ausgewiesen, für die Bebauungspläne zu erlassen sind. Der Bauplatz liegt nicht in einem solchen Bereich.

Nach § 54 Abs. 5 Trog 2022 sind Bebauungspläne überdies für jene Grundflächen zu erlassen, „auf denen Gebäude, deren höchster Punkt mehr als 20 m über dem anschließenden Gelände liegt, errichtet werden sollen“. Beinhaltet die Bauführung Geländeveränderungen oder wurde das Gelände im Hinblick auf die beabsichtigte Bauführung verändert, ist vom Geländeniveau nach dieser Veränderung auszugehen. In den Erläuternden Bemerkungen zu Landesgesetzblatt Nummer 47/2011 wird zu Einführung dieser Bestimmung ausgeführt, dass Bebauungspläne künftig jedenfalls für Grundflächen für Gebäude mit einer Höhe von mehr 20 m zu erlassen sind.

In Bezug auf die Rechtsfrage, wie bei der Bestimmung dieses Maßes vorzugehen ist, verweist das Verwaltungsgericht auf den Wortlaut der Bestimmung. So wird einerseits auf den höchsten Punkt (Einzahl) des Gebäudes abgestellt. Es hat daher eine Gesamtbetrachtung des Gebäudes zu erfolgen, welches nur über einen einzigen höchsten Punkt verfügen kann (selbst wenn dieses in terrassierter Form ausgeführt sein sollte). Dieser ist zur Berechnung heranzuziehen. Des Weiteren stellt die Bestimmung auf die Höhe dieses Punktes „über dem anschließenden Gelände“ ab. Das „Gelände“ iSd Trog 2022 ist der (Erd-)boden, niemals eine bauliche Anlage. Naturgemäß kann der höchste Punkt eines Gebäudes nicht an den Erdboden „anschließen“. Das einzige weitere Bezugssystem, welches § 54 Abs. 5 Satz 1 Trog 2022 bietet, ist das Gebäude selbst, woraus zwingend folgt, dass in dieser Bestimmung auf das an das Gebäude anschließende Gelände abgestellt wird. Dieses entspricht dem Verlauf des Erdbodens, wie er an allen Seiten rund um das Gebäude verläuft. Das Kriterium des § 54 Abs. 5 Trog 2022 ist hinsichtlich der Gebäudehöhe daher dann erfüllt, wenn zwischen dem höchsten Punkt des Gebäudes und dem niedersten Punkt des anschließenden Geländes mehr als 20 m liegen. Dies, da das Gesetz diesbezüglich weder eine Mittelung (wie beispielsweise bei der Berechnung der mittleren Wandhöhe nach § 2 Abs. 11 TBO 2022 - die Definitionen der Tiroler Bauordnung sind auch im raumordnungsrechtlichen Verfahren beachtlich) vorsieht, noch Bestimmungen enthält, denen zufolge die Geländehöhe an einem in Abhängigkeit von der Gebäudeform (Lage des höchsten Punkt) zu bestimmenden Punkt an der Außenwand des Gebäudes zu ermitteln wäre.

Oben zu Punkt II. konnte festgestellt werden, dass der höchste Punkt des geplanten Gebäudes mehr als 25 m über dem anschließenden Gelände nach Bauführung liegt.

§ 55 Abs 1 Trog 2022 legt fest, dass die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden (außer Nebengebäude) auf Grundstücken, für die ua nach § 54 Abs. 5 Trog 2022 ein Bebauungsplan zu erlassen ist, nur erteilt werden darf, wenn der Bebauungsplan besteht. Wie oben zu Punkt II. festgestellt werden konnte, besteht für den Bauplatz kein Bebauungsplan, da ein allgemeiner Bebauungsplan aus dem Jahr 2005 außer Rechtskraft trat. Dies entsprechend § 112 Abs. 7 Trog 2006 idF Landesgesetzblatt Nummer 47/2001, da bis zum 31.12.2015 keine Ergänzung der Festlegungen nach § 56 Abs. 1 leg cit erfolgt war.

Nach § 34 Abs. 3 lit. c TBO 2022 ist ein Bauansuchen ohne weiteres Verfahren abzuweisen wenn bereits aufgrund des Ansuchens offenkundig ist, dass ua das Bauvorhaben nach § 55 Abs. 1 und 2 trog 2022 unzulässig ist. Gemäß § 34 Abs. 4 TBO 2022 ist das Bauansuchen weiters abzuweisen, wenn im Zuge des Verfahrens an Abweisungsgrund nach Abs. 3 leg cit. hervor kommt.

VI.Ergebnis

Da für den Bauplatz ein Bebauungsplan nicht vorliegt, obwohl auf ihm ein Gebäude errichtet werden soll, dessen höchster Punkt mehr als 20 m über dem anschließenden Gelände nach Bauführung liegt, ist das Bauansuchen gemäß § 34 Abs. 3 lit. c iVm Abs 4 TBO 2022 nicht genehmigungsfähig. Die belangte Behörde wies das Bauansuchen daher zu Recht ab, weshalb die vorliegende Beschwerde spruchgemäß abzuweisen war.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Im vorliegenden Fall war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte. Die vorliegende Entscheidung stützt sich auf eindeutige gesetzliche Bestimmungen. Auch wenn Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu einer Gesetzesbestimmung nicht vorliegt, handelt es sich dann nicht um eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung, wenn ein eindeutiger Gesetzeswortlaut keiner weiteren Deutung bedarf. Ebendies liegt hier vor.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Sie haben die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)