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LVwG-2025/40/2696-4•LVwG T LVwG-2025/40/2696-4
LVwG-2025/40/2696-4Landesverwaltungsgericht24.02.2026
Abweisung<br/>Vergangenheitsbezogener<br/>Feststellungsbescheid<br/>Freizeitwohnsitz<br/>
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 17.09.2025, Zl ***, wegen Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,
zu Recht:
1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als dass festgestellt wird, dass die Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz bis zur rechtskräftigen Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 (Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 20.01.2026, ***) rechtmäßig war.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Verfahrensgang:
Mit dem angefochtenen Bescheid wurde dem Beschwerdeführer die weitere Benützung als Freizeitwohnsitz der baulichen Anlage (Wohnung) „Adresse 2 Tür 1“ Gst **1 KG Y mit sofortiger Wirkung untersagt.
Begründend wurde dazu im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass aufgrund der am 22.07.2025 erfolgten Auswertung des Melderegisters und des Adress-, Gebäude- und Wohnungsregisters ein etwaiger Leerstand für die Wohnung Adresse 2 Tür 2 identifiziert worden sei.
Das Melderegister habe zum Zeitpunkt der Auswertung keine aktuellen bzw historischen Wohnsitzmeldungen aufgewiesen. Daraufhin sei der Eigentümer per Briefsendung aufgefordert worden, eine Erklärung zur Leerstandsabgabe am Marktgemeindeamt einzubringen. Am 28.08. sei Herr AA erschienen und habe erklärt, dass die Wohnung Tür 2 nicht leer stehe. Vielmehr würde diese von der Familie CC/DD mit Hauptwohnsitz bewohnt. Im Zuge dieses Gespräches habe sich herausgestellt, dass die Familie seit 2016 fälschlicherweise an der Tür 1 gemeldet sei. Dies sei daraufhin im Melderegister korrigiert worden.
Herr AA berichte, dass er gemeinsam mit seiner Ehefrau die Wohnung Tür 1 mehrmals im Jahr besuche bzw bewohne. Er müsse die Wohnung instand halten bzw habe er Freunde in Y, die besucht würden. Für die Wohnung Tür 1 liege seit September 2021 ein Nebenwohnsitz des Herrn AA im Melderegister vor. Den Hauptwohnsitz bzw Lebensmittelpunkt hätten die Ehegatten AA laut Aussage des Herrn AA seit Jahrzehnten in Z (X).
Das Haus in Y habe Herr AA von seinen Eltern geerbt. Aufgrund des vorliegenden Sachverhalts stehe für die Behörde fest, dass die Wohnung Adresse 2 Tür 1 nie als Freizeitwohnsitz aufgegeben worden sei. Vielmehr diene diese als (illegaler) Freizeitwohnsitz des Herrn AA und seiner Ehefrau, welche ihren Mittelpunkt in Z hätten. Eine Genehmigung oder Rechtsgrundlage für diese tatsächliche Nutzung liege nicht vor und widerspreche somit den Vorgaben des Tiroler Raumordnungsgesetzes und der Tiroler Bauordnung.
In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringt der nunmehrige Beschwerdeführer im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass die Baubehörde erster Instanz, die den Bescheid der Aufhebung des Freizeitwohnsitzes erlassen habe, keine Einwände aufgrund der abgegebenen Begründungen erhoben habe. Ganz im Gegenteil seien die damals gemachten Angaben gegenüber dem Amt der Tiroler Landesregierung (Abteilung BB) seitens der Gemeinde bestätigt worden. Mit dem vorliegenden Bescheid widerspreche sich also die Baubehörde erster Instanz selbst. Außerdem sei nicht davon auszugehen, hätte die Gemeindeführung nicht offen seinen Anliegen gegenübergestanden, der Bescheidbeschwerde stattgegeben worden wäre.
Am 14.01.2026 fand die öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher der Beschwerdeführer persönlich einvernommen wurde sowie die Akten des Verfahrens verlesen wurden.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 20.01.2026, ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 die Verwendung des Wohnsitzes Adresse 2, **** Y auf GB **1 KG Y, als Freizeitwohnsitz bewilligt.
II.Sachverhalt:
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Gebäudes Adresse 2, **** Y auf Gst **1 KG Y. Im gegenständlichen Gebäude befinden sich zwei Wohneinheiten. Die Top 2 wird von der Familie CC/DD bewohnt. Die Top 1 wird vom Beschwerdeführer und seiner Ehegattin als Freizeitwohnsitz genutzt, wofür zum Zeitpunkt des angefochtenen Bescheides keiner der in § 13 Abs 3 und 8 TROG 2022 genannten Ausnahmegründe zur Verwendung als Freizeitwohnsitz vorlag.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 12.11.2021, Zl ***, wurde die Genehmigung des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 09.08.2005, ***, für die Verwendung des Wohnhauses in Adresse 2 auf GB **1 KG Y als Freizeitwohnsitz aufgehoben.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 20.01.2026, ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 die Verwendung des Wohnsitzes Adresse 2, **** Y auf GB **1 KG Y, als Freizeitwohnsitz bewilligt.
III.Beweiswürdigung:
Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt der belangen Behörde. Insbesondere hinsichtlich der erteilten Bewilligungen sowie der Aufhebung der erteilten Bewilligung konnten die Feststellungen aufgrund der im Akt einliegenden Bescheide der belangten Behörde getroffen werden. Die Feststellungen zur aktuellen Nutzung des in Rede stehenden Gebäudes konnten aufgrund der schlüssigen und nachvollziehbaren Aussage des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung getroffen werden. Am festgestellten Sachverhalt bestehen sohin insofern auch keine weiteren Zweifel.
IV.Rechtslage:
Folgende Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44 idgF sind maßgeblich:
㤠46
Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes
[…]
g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder
[…]“
Ebenfalls von Belang sind folgende Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43 idgF:
㤠13
Beschränkungen für Freizeitwohnsitze
(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:
a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn
1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,
2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters
3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;
nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,
b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,
c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,
d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.
Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.
[…]
(8) Weiters dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden. Die Ausnahmebewilligung ist nur zu erteilen:
a)auf Antrag des Erben oder Vermächtnisnehmers, wenn die Voraussetzungen nach § 5 lit. a des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 vorliegen und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,
b)auf Antrag des Schenkungsnehmers bei Schenkungen auf den Todesfall nach Eintritt des Todesfalls, wenn der Schenkungsnehmer zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,
c)auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnsitzes oder des sonst hierüber Verfügungsberechtigten, wenn ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine andere Verwendung des Wohnsitzes nicht möglich oder zumutbar ist, der Wohnsitz anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient und der Antragsteller insbesondere im Hinblick auf seine persönlichen oder familiären Verhältnisse oder seine Rechtsbeziehung zum Wohnsitz ein Interesse am Bestehen des Wohnsitzes hat.
[…]“
V.Erwägungen:
Wie sich aus dem Akteninhalt und der Einvernahme des Beschwerdeführers zweifellos ergibt, hat der Beschwerdeführer das in Rede stehende Gebäude in Adresse 2 im Erbweg ins Eigentum übertragen bekommen. Seinen Hauptwohnsitz und seinen Mittelpunkt der Lebensinteressen hat der Beschwerdeführer jedoch in Z (X). Völlig rechtsrichtig hat der Beschwerdeführer mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y in W vom 09.08.2005, Zl *** die Genehmigung gemäß § 13 Abs 9 TROG 2016 für die Verwendung des Wohnhauses in Adresse 2 auf GB **1 KG Y als Freizeitwohnsitz erhalten. Auf diese Ausnahmegenehmigung hat der Beschwerdeführer offensichtlich – aus welchen Gründen auch immer – ausdrücklich verzichtet und wurde mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 12.11.2021, Zl ***, die Genehmigung vom 09.08.2005 als Freizeitwohnsitz aufgehoben.
Dieser Bescheid ist unstrittig in Rechtskraft erwachsen, sodass ab diesem Zeitpunkt die Verwendung als Freizeitwohnsitz nicht (mehr) zulässig war. Die gegenständliche Wohnung durfte daher ab diesem Zeitpunkt nicht mehr als Freizeitwohnsitz verwendet werden.
Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde unter anderem dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 TROG 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet.
Die Baubehörde ist daher zur Erlassung eines baupolizeilichen Bescheides gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 grundsätzlich zuständig und war sie auch verpflichtet, ein entsprechendes Verfahren durchzuführen.
Im gegenständlichen Fall ergibt sich aus dem von der belangten Behörde übermittelten Akt, dass das verfahrensgegenständliche Wohnhaus aufgrund der relevanten raumordnungsrechtlichen Bestimmungen des § 13 TROG 2022 nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf. Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung (vgl etwa VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056 mwH) kann daher von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist.
Aufgrund der getroffenen Feststellungen, die auf einer eingehenden Beweiswürdigung basieren, steht unzweideutig fest, dass der Beschwerdeführer in diesem Wohnhaus keinen Hauptwohnsitz hat und dieses Wohnhaus bzw die „Tür 1“ auch nicht dauerhaft vermietet wird. Vielmehr wird dieses Wohnhaus bzw die „Tür 1“ vom Beschwerdeführer und seiner Ehegattin ca einmal pro Monat für wenige Tage als Freizeitwohnsitz genutzt. Darüber hinaus werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude bzw am Grundstück durchgeführt.
Zusammengefasst ergibt sich sohin in gebotener Gesamtbetrachtung sowie im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, dass sich für das erkennende Gericht keinerlei Bedenken dagegen erheben haben, dass die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt ist, dass die verfahrensgegenständliche Wohneinheit „Tür 1“ nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses des Beschwerdeführers dient, sondern von ihm als Freizeitwohnsitz gemäß der Legaldefinition in § 13 Abs 1 TROG 2022 genutzt wird.
Der Auftrag gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 wurde daher von der belangten Behörde zu Recht erteilt.
Zwischenzeitlich wurde mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 20.01.2026, ***, dem Beschwerdeführer gemäß § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 die Verwendung des Wohnsitzes Adresse 2, **** Y auf GB **1 KG Y, als Freizeitwohnsitz bewilligt.
Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist bei verwaltungspolizeilichen Aufträgen, wie dem vorliegenden, von der Sach- und Rechtslage auszugehen, die zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde gegolten hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nämlich in der Herstellung des Zustandes, die einem erlassenen, im Instanzenzug angefochtenen Auftrag entspricht, keine von der Berufungsbehörde zu beachtende Veränderung des maßgeblichen Sachverhalts zu erblicken. Die Umsetzung eines Bescheides, der eine Verpflichtung auferlegt, in die Wirklichkeit kann weder eine anhängige Berufung gegenstandslos machen, noch die Entscheidung der Berufungsbehörde in einem bestimmten Sinn festlegen. In einem solchen Fall darf die Sachlage nicht anders gesehen werden, als ob in der Zeit nach der Erlassung des Bescheides, mit dem die Verpflichtung zur Leistung ausgesprochen wurde, nichts geschehen wäre (Vergleich dazu zB VwGH 16.12.1999, 99/07/0103; diese Rechtsprechung ist auch für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht maßgeblich; Vergleich dazu etwa VwGH 21.10.2021, Ra 2021/07/0087).
Außerdem hat der Verwaltungsgerichtshof zu derartigen Leistungsbescheiden beispielsweise in seiner Entscheidung vom 24.10.2001, Zl 2000/04/0142 festgehalten, dass, wenn während des (Rechtsmittel-) Verfahrens eine der Voraussetzungen für die Maßnahme wegfällt, ein vergangenheitsbezogener Feststellungsbescheid zu erlassen ist.
Insofern wird festgestellt, dass zum Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides der gegenständliche Wohnsitz vom Beschwerdeführer und seiner Ehegattin als Freizeitwohnsitz genutzt wurde, ohne dass dafür einer der in § 13 Abs 3 und 8 TROG 2022 genannten Ausnahmegründe zur Verwendung als Freizeitwohnsitz vorgelegen wären.
Insofern hat die belangte Behörde zu Recht einen baupolizeilichen Auftrag erlassen.
Allerdings wäre dieser Auftrag nunmehr nicht mehr vollstreckbar, zumal sich die Sach- und Rechtslage zwischenzeitlich maßgeblich geändert hat und durch die nunmehr erteilte Ausnahmegenehmigung des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 20.01.2026, *** gemäß § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 der von der belangten Behörde festgestellte Missstand nicht mehr besteht. Eine Vollstreckung des angefochtenen Bescheides scheidet somit aus. Im Hinblick auf die oben zitierte Entscheidung des VwGH vom 24.10.2001 war daher eine vergangenheitsbezogene Feststellung im Spruch des vorliegenden Erkenntnisses vorzunehmen.
VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.
B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Die genannten Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
Mag. Piccolroaz
(Richter)
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