Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/0054-6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.40.0054.6

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde des AA, vertreten durch BB Rechtsanwälte, Adresse 1, **** Z, gegen das Straferkenntnis des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 28.11.2024, Zl ***, betreffend eine Übertretung nach der Tiroler Bauordnung nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben, das angefochtene Straferkenntnis behoben und das Verwaltungsstrafverfahren gemäß § 45 Abs 1 Z 3 VStG eingestellt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis wurde dem Beschwerdeführer folgender Sachverhalt zur Last gelegt:

„1. Datum/Zeit:jedenfalls 19.04.2022 -01.12.2023

Ort:**** Z, Adresse 2

Sie, Herr AA, geb. am XX.XX.XXXX, haben als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit zur Vertretung nach außen berufenes Organ der CC (FN ***) zu verantworten, dass die Wohnung Top * an der Adresse 2, **** Z - deren grundbücherliche Eigentümerin die CC ist - von der CC zumindest im oben angeführten Zeitraum zu einem anderen als dem bewilligten bzw. als dem sich aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benutzt wurde, indem die genannte Wohnung auf der Online-Plattform „Booking.com“ angeboten und laufend Gästen zur Verfügung gestellt wurde. Diese Nutzung der Wohnung Top * zur gewerblichen Beherbergung von Gästen stellt als Änderung des Verwendungszweckes gemäß § 28 Abs 1 lit c Tiroler Bauordnung 2022 eine bewilligungspflichtige Maßnahme dar, wofür keine entsprechende Baubewilligung vorliegt.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift verletzt:

1. § 67 Abs 1 lit m Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl.Nr. 44/2022 i.d.F. LGBl Nr. 64/2023.

Wegen dieser Verwaltungsübertretung wird über Sie folgende Strafe verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. € 4.000,00

1 Tage(n) 13 Stunde(n)

§ § 67 Abs 1 lit m Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl.Nr. 44/2022 i.d.F. LGBl Nr. 64/2023.

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 400,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt (je ein Tag Freiheitsstrafe wird gleich € 100,00 angerechnet).

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 4.400,00“

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass es richtig sei, dass die CC grundbücherliche Eigentümerin des Hauses mit der Adresse **** Z, Adresse 2, sei.

Richtig sei ferner, dass der Beschwerdeführer als handelsrechtlicher Geschäftsführer der CC im Firmenbuch eingetragen sei. Mit Mietvertrag vom 04.02.2023 habe die CC die Wohnungen Top * und Top * im ersten OG, die Wohnung Top * im zweiten OG, sowie die Wohnungen Top * und Top * im Dachgeschoss zum Zwecke des Betriebes eines Appartementhauses an die DD in Bestand gegeben.

Die DD verfüge auch über eine entsprechende Gastgewerbeberechtigung.

Mit rechtskräftigem Bescheid vom 08.04.2024 habe die Stadt Z festgestellt, dass der Betrieb der Anlage am Standort Adresse 2 in **** Z, in welcher ein Appartementhotel zum Zweck der Beherbergung von Gästen mit 19 Gästebetten eingerichtet und betrieben werde, keiner gewerberechtlichen Betriebsanlagengenehmigung bedürfe. Der Vorwurf eines illegalen Freizeitwohnsitzes konfligiere mit der vorzitierten Feststellung, welche auf die Bestimmungen der GewO gestützt werde.

Es sei Sinn und Zweck eines gewerblich betriebenen Appartementhauses, dass die darin befindlichen Wohneinheiten an Gäste überlassen würden, die dort freilich nicht den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen hätten. Das Gebäude liege im „Kerngebiet“ gemäß § 40 Abs3 TROG, wo Gebäude für Gastgewerbebetriebe errichtet und betrieben werden dürften.

Der Baumeister EE habe als Sachverständiger der Bau- und Feuerpolizei mit E-Mail vom 21.08.2023 Folgendes mitgeteilt:

„Aus dem Bauakt geht kein eindeutiger Verwendungszweck der Wohnung Top * hervor. Es gibt keinen Baubewilligungsbescheid, keine WEG-Bestätigung und auch sonst fast keine Unterlagen.“

Anschließend sei der Tatvorwurf dahingehend abgeändert worden, dass es sich bei der ursprünglich irrtümlich für Top * gehaltenen Wohnung um die Top * handeln würde. Die vorzitierten Ausführungen würden aber zweifellos auf die gesamte Liegenschaft, so auch auf die Top * zutreffen.

Wenn aber nicht einmal feststellbar sei, welchen Verwendungszweck/welche Zweckbestimmung eine Einheit aufweise, könne auch nicht festgestellt werden, dass eine bestimmte Verwendung zweckwidrig und damit bewilligungspflichtig wäre.

Es liege schlichtweg kein strafbares Verhalten des Beschwerdeführers vor.

Die DD sei im Firmenbuch des Landesgerichtes Z eingetragen, verfüge über eine aufrechte Gewerbeberechtigung sowie über vertretungsbefugte Organe. Die Geschäftsführerin Frau FF erhalte für diese Tätigkeit einen monatlichen Geschäftsführerbezug.

Am 01.10.2025 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher die Akten der belangten Behörde verlesen wurden und der Beschwerdeführer persönlich einvernommen wurde. Weiters wurden zahlreiche Unterlagen in Bezug auf die gegenständliche Wohneinheit seitens des Beschwerdeführers vorgelegt.

II.Sachverhalt:

Auf dem in der Widmungskategorie „Kerngebiet“ gemäß § 40 Abs 3 TROG 2022 befindlichen Gst **1 KG Z ist ein Wohnhaus mit einem Gewerbebetrieb im Erdgeschoss errichtet. Das ursprüngliche Gebäude stammt aus dem 17. Jahrhundert. Aufgrund des Alters ist davon auszugehen, dass aktenmäßige Unterlagen zur Errichtung des Gebäudes nicht mehr vorliegen bzw verloren gegangen sind. Es besteht kein Grund zur Annahme, dass die bauliche Anlage entgegen den zur Zeit ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet worden ist. Schriftliche Baubewilligungen stammen aus den Jahren 1932 und 1933. Die Betriebsanlagengenehmigung für die Errichtung einer Gürtlerei im Erdgeschoss stammt aus dem Jahr 1995. Bei der tatgegenständlichen Einheit Top * handelt es sich um eine Wohneinheit. Ein Gastgewerbebetrieb hat im Gebäude nicht, jedenfalls nicht vor dem Jahr 2011 bestanden.

Die CC ist seit 2018 Eigentümerin dieses Gebäudes. Die DD hat von der CC die gesamte Liegenschaft mit Ausnahme der im Erdgeschoss gelegenen gewerblich genutzten Einheit mit Mietvertrag vom 04.02.2023 und beginnend mit 01.05.2023 gemietet.

Die Wohnung Top * wird kurzzeitig an wechselnde Gäste vermietet. Sie wird auf den Onlinebuchungsplattformen „Booking.com“ und „Airbnb“ zur kurzzeitig wechselnden touristischen Vermietung angeboten, wobei diese Vermietung im tatgegenständlichen Zeitraum über einen Mitarbeiter der CC abgewickelt wurde. Dabei wurden gewerbetypische Nebenleistungen wie Grund- und Endreinigung, das zur Verfügung-Stellen von Bettwäsche, Handtüchern und Hygieneartikeln erbracht.

III.Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt der belangten Behörde sowie aus den vom Beschwerdeführer nachgereichten Unterlagen. Die Vermietung an ständig wechselnde Gäste wird vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten. Ein Gastgewerbebetrieb konnte bis zum Erwerb durch die CC im Jahr 2018 nicht festgestellt werden. Dass es sich um eine selbständig abgeschlossene Wohneinheit handelt wird vom Beschwerdeführer selbst vorgebracht und ist unstrittig. Die Vermutung eines Baukonsenses ergibt sich aus den im Verfahren eingeholten Unterlagen und Gutachten.

IV.Rechtsgrundlagen:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsstrafgesetz 1991, BGBl 52 idF BGBl I 50/2025 (VStG) lauten wie folgt:

㤠31.

(1) Die Verfolgung einer Person ist unzulässig, wenn gegen sie binnen einer Frist von einem Jahr keine Verfolgungshandlung (§ 32 Abs. 2) vorgenommen worden ist. Diese Frist ist von dem Zeitpunkt zu berechnen, an dem die strafbare Tätigkeit abgeschlossen worden ist oder das strafbare Verhalten aufgehört hat; ist der zum Tatbestand gehörende Erfolg erst später eingetreten, so läuft die Frist erst von diesem Zeitpunkt.

(…)

㤠32.

(…)

(2) Verfolgungshandlung ist jede von einer Behörde gegen eine bestimmte Person als Beschuldigten gerichtete Amtshandlung (Ladung, Vorführungsbefehl, Vernehmung, Ersuchen um Vernehmung, Beratung, Strafverfügung u. dgl.), und zwar auch dann, wenn die Behörde zu dieser Amtshandlung nicht zuständig war, die Amtshandlung ihr Ziel nicht erreicht oder der Beschuldigte davon keine Kenntnis erlangt hat.

(…)

§ 44a.

Der Spruch hat, wenn er nicht auf Einstellung lautet, zu enthalten:

1. die als erwiesen angenommene Tat;

2. die Verwaltungsvorschrift, die durch die Tat verletzt worden ist;

3. die verhängte Strafe und die angewendete Gesetzesbestimmung;

4. den etwaigen Ausspruch über privatrechtliche Ansprüche;

5. im Fall eines Straferkenntnisses die Entscheidung über die Kosten.

§ 45.

(1) Die Behörde hat von der Einleitung oder Fortführung eines Strafverfahrens abzusehen und die Einstellung zu verfügen, wenn

1. die dem Beschuldigten zur Last gelegte Tat nicht erwiesen werden kann oder keine Verwaltungsübertretung bildet;

2. der Beschuldigte die ihm zur Last gelegte Verwaltungsübertretung nicht begangen hat oder Umstände vorliegen, die die Strafbarkeit aufheben oder ausschließen;

3. Umstände vorliegen, die die Verfolgung ausschließen;

4. die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat und das Verschulden des Beschuldigten gering sind;

5. die Strafverfolgung nicht möglich ist;

6. die Strafverfolgung einen Aufwand verursachen würde, der gemessen an der Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und der Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat unverhältnismäßig wäre.

(…)“

Die maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl. 44/2022 idgF lautet:

㤠67

Strafbestimmungen

(1) Wer (…)

m) unbeschadet des § 13a Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine bauliche Anlage oder einen Teil davon zu einem anderen als dem bewilligten bzw. als dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt oder anderen zur Benützung überlässt oder wer entgegen dem § 44 Abs. 8 erster Satz oder Abs. 9 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 auf einer Hofstelle eine gewerbliche Tätigkeit ausübt oder eine Hofstelle anderen zur Ausübung einer solchen Tätigkeit überlässt,

(…)

begeht eine Verwaltungsübertretung und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit Geldstrafe bis zu 36.300,- Euro, zu bestrafen.“

V.Rechtliche Erwägungen:

Der Spruch eines Straferkenntnisses hat gemäß § 44a VStG unter anderem die als erwiesen angenommene Tat aufzuweisen. Die als erwiesen angenommene Tat ist der den Deliktstatbestand erfüllende Sachverhalt Der Beschuldigte hat ein subjektives Recht, dass ihm die als erwiesen angenommene Tat richtig und vollständig vorgehalten wird. Die Umschreibung der Tat hat dabei so präzise zu sein, dass der Beschuldigte einerseits seine Verteidigungsrechte wahren und im ordentlichen Verwaltungsstrafverfahren im Stande ist, auf den konkreten Tatvorwurf bezogene Beweise anzubieten und eben diesen Tatvorwurf zu widerlegen und er andererseits nicht der Gefahr einer Doppelbestrafung ausgesetzt ist. Die Tat ist daher so präzise zu umschreiben, dass die Zuordnung des Tatverhaltens zur Verwaltungsvorschrift, die durch die Tat verletzt worden ist, in Ansehung aller Tatbestandsmerkmale, die zur Individualisierung und Konkretisierung des inkriminierten Verhaltens und damit für die Subsumtion der als erwiesen angenommenen Tat unter die dadurch verletzte Verwaltungsvorschriften erforderlich sind, möglich ist. Das Tatverhalten muss dabei im Spruch selbst (und nicht erst in der Bescheidbegründung) umschrieben sein. Die Umschreibung der als erwiesen angenommenen Tat hat sich am jeweils in Betracht kommenden Tatbild zu orientieren, die Frage ihrer Übereinstimmung mit den Erfordernissen des § 44 a Z 1 ist folglich in jedem konkreten Fall einzeln zu beurteilen (vgl. zu alledem Lewisch/Fister/Weilguni, VStG (2013) § 44a Rz 2 und 3 mwH auf die einschlägige Literatur sowie die Judikatur des VwGH, Hauer/Leukauf, Handbuch des österreichischen Verwaltungsverfahrens6 (2004) 1520ff).

Nach § 67 Abs 1 lit m TBO 2022 begeht eine Verwaltungsübertretung, wer eine bauliche Anlage oder einen Teil davon zu einem anderen als dem bewilligten bzw. als dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt oder anderen zur Benützung überlässt (…).

In der als erwiesen angenommenen Tat kommt nicht zum Ausdruck, von welchem bewilligten bzw. von welchem bzw. als dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck die belangte Behörde ausgeht. Dieser Verwendungszweck ist jedoch von grundlegender Bedeutung für die Frage, ob sich die vom Beschwerdeführer nunmehr vorgenommenen Nutzung, nämlich die Vermietung an ständig wechselnde Gäste bzw Nutzung als Appartementhaus als bewilligungspflichtige Maßnahme iSd § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 darstellt. Der von der Baubehörde angenommene und unter Beweis zu stellende Verwendungszweck bzw der aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehende Verwendungszweck ist daher Tatbestandsmerkmal des § 67 Abs 1 Lit m TBO 2022, weil erst dieser Vorwurf das strafbare Handeln näher umschreibt.

Hätte die Behörde I. Instanz in Bezug auf dieses Tatbestandselement rechtzeitig eine ausreichende Verfolgungshandlung gesetzt, wäre im gegenständlichen Fall dieser spruchgemäße Mangel seitens des erkennenden Gerichts behebbar gewesen. Eine derartige Verfolgungshandlung liegt jedoch nicht vor.

Nach § 32 Abs 2 VStG ist eine Verfolgungshandlung jede von einer Behörde gegen eine bestimmte Person als Beschuldigter gerichtete Amtshandlung (Ladung, Vorführungsbefehl, Vernehmung, Ersuchen um Vernehmung, Auftrag zur Ausforschung, Strafverfügung, etc), und zwar auch dann, wenn die Behörde zu dieser Amtshandlung nicht zuständig war, die Amtshandlung ihr Ziel nicht erreicht oder der Beschuldigte davon keine Kenntnis erlangt hat. Um den Eintritt der Verfolgungsverjährung auszuschließen, muss die Verfolgungshandlung – hier binnen 1 Jahr - wegen eines bestimmten Sachverhaltes erfolgen und sich nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auf alle die Tat betreffenden Sachverhaltselemente beziehen. Nur dann unterbricht eine Verfolgungshandlung die Verjährung.

Das hier maßgebliche Tatbestandselement, nämlich der bewilligte bzw der aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehende Verwendungszweck wurde – wie erwähnt - dem Beschwerdeführer im behördlichen Verfahren nicht vorgehalten. Sohin erübrigt sich ein Eingehen auf die inhaltlichen Beschwerdeausführungen und war spruchgemäß zu entscheiden

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)