Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/2496-12

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.38.2496.12

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerden des Herrn AA, der Frau BB, des Herrn CC, der Frau DD, des Herrn EE und des Herrn FF, alle vertreten durch GG-Rechtsanwälte, Adresse 1, **** Z und die Beschwerde der JJ, Adresse 2, **** Z, vertreten durch KK-Rechtsanwälte, Adresse 3, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 14.08.2025, Zl: ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Alle Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Baugesuch mit 17.05.2023, eingelangt bei der belangten Behörde am 23.05.2023 beantragte der Bauwerber die baurechtliche Genehmigung zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses samt Tiefgarage. Nach Einholung eines hochbautechnischen Gutachtens wurde das Baugesuch, nach Erhebung einer Säumnisbeschwerde, vom Bürgermeister der Stadtgemeinde Z zurückgewiesen.

Hiergegen wurde fristgerecht Beschwerde erhoben und mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Tirol zu Zahl ***, wurde der ursprüngliche Bescheid des Bürgermeisters behoben.

Mit Baugesuch vom 15.07.2024 wurde erneut der Abbruch und der Neubau eines Einfamilienhauses beantragt. Hierzu wurde nach der Erteilung von einigen Verbesserungsaufträgen schließlich eine mündliche Verhandlung abgehalten. Die nunmehrigen Beschwerdeführer haben bereits in dieser mündlichen Verhandlung, bzw zuvor durch die Einbringung von Stellungnahmen Einwendungen gegen das Bauvorhaben erhoben.

Am 08.07.2025 wurde schließlich ein ergänzendes Bauansuchen eingebracht. Hierzu wurde ein hochbautechnisches Gutachten eingeholt. Dieses Gutachten vom 10.07.2025 wurde den Parteien des Verfahrens zur Abgabe einer Stellungnahme übermittelt.

Auf diese Stellungnahmemöglichkeiten haben die nunmehrigen Beschwerdeführer entsprechende Einwendungen erhoben.

Schließlich erfolgte nach dem Einholen eines raumordnungsfachlichen Gutachtens der Bescheid vom 14.08.2025, Zl: ***, mit welchem dem Bauwerber die baurechtliche Genehmigung zur Errichtung eines Einfamilienwohnhauses erteilt wurde.

Gegen diese baurechtliche Genehmigung haben die Beschwerdeführer Herr AA, Frau BB, Herr CC, Frau DD, Herr EE und Herr FF, alle rechtsfreundlich vertreten durch GG-Rechtsanwälte, fristgerecht Beschwerde erhoben. In dieser führen sie zusammengefasst aus, dass sie zunächst ihre Stellung als Parteien gewahrt hätten, da sie bereits im Verfahren vor der belangten Behörde Einwendungen erhoben hätten und es sei keine Präklusion eingetreten. Darüber hinaus monieren sie, dass ihnen nur drei Wochen Zeit für die Abgabe einer Stellungnahme zum hochbautechnischen Gutachten des Amtssachverständigen vom 10.07.2025 eingeräumt worden sei und die Fristerstreckung von Seiten der belangten Behörde abgelehnt worden wäre. Die von der belangten Behörde eingeräumte Frist habe vom Zeitpunkt der Zustellung bis zum Ende der Frist nur 15 Tage betragen, was in Anbetracht des umfangreichen hochbautechnischen Sachverständigengutachtens zu kurz und unangemessen gewesen wäre. Durch das Ablehnen der Fristerstreckung habe man ihnen die Möglichkeit genommen, auch die fachlich fundierte Meinung eines Privatsachverständigen einzuholen. Zudem habe es sich um die Urlaubszeit gehandelt, sodass es erschwert gewesen sei, sachkundige Personen auch tatsächlich zu befassen.

In der Sache selbst werde zunächst angeführt, dass die belangte Behörde nicht über den Abbruch des Bestandes abgesprochen habe. Sie habe es unterlassen, eine Überprüfung der geplanten Abbrucharbeiten durchzuführen, um zu verhindern, dass das Leben und die Gesundheit von Menschen oder die Sicherheit von Sachen beeinträchtigt werde. Besonders gravierend sei dies, da die Gebäude auf Grundstück **1 und **2, beide KG Z, deren Miteigentümer sie seien, direkt Wand an Wand zusammengebaut seien. Somit liege ein umfangreicher Verfahrensmangel vor.

Darüber hinaus werde eingewendet, dass für das gegenständliche Bauvorhaben kein Bebauungsplan bestehe. Gemäß § 55 Abs 2 TROG dürfe auf Grundstücken, für die ein Bebauungsplan nicht bestehe, die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden mit Ausnahmen von Nebengebäuden, nur erteilt werden, wenn a) der Neubau einer geordneten baulichen Gesamtentwicklung der Gemeinde im Sinne der Ziele der örtlichen Raumordnung, insbesondere im Hinblick auf die Größenverhältnisse der Gebäude zueinander und der Schutz des Orts und Straßenbildes, nicht zuwiderlaufe, b) eine zweckmäßige und bodensparende Bebauung des betreffenden Grundstückes gewährleistet sei, c) einer zweckmäßigen verkehrsmäßigen Erschließung und Erschließung des betreffenden Gebietes mit Einrichtungen zur Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung unter Bedachtnahme auf die Erfordernisse einer geordneten Gesamterschließung des Gemeindegebietes nichts entgegenstehe.

Das ursprünglich zusammenhängende Grundstück **2, KG Z, sei im Jahr 1981 in dieses und das Grundstück **1, beide KG Z, exakt an der südwestlichen Außenmauer des auf dem Grundstück **2 befindlichen Gebäudes geteilt worden, ohne die bereits damals bestehenden Balkone im ersten und zweiten Obergeschoss zu berücksichtigen. Die Grundstücksteilung hätte bereits nach den damaligen gesetzlichen Regelungen nie erteilt werden dürfen. Korrekterweise hätten die in der damaligen Grundstücksteilung zugrundeliegenden Planurkunde ersichtlichen Balkone des Gebäudes mit der Anschrift Adresse 4 berücksichtigt werden müssen und die Grundstücksgrenze an der horizontalen Fluchtlinie der Balkone gezogen werden müssen.

Ein Zusammenbauen an der Grundgrenze sei zwar bereits in der TBO 1978, in § 7 Abs 8 vorhanden gewesen, jedoch wäre es Voraussetzung gewesen, dass ein entsprechender Antrag oder eine Vereinbarung der Grundeigentümer gestellt werde. Ein derartiger Antrag sei aber nie gestellt worden.

Im Hinblick auf § 12 und § 14 der TBO 1978 wäre bereits zum damaligen Zeitpunkt ein Bebauungsplan zu erlassen gewesen. Das nunmehrige Bauvorhaben solle wiederum ohne Bebauungsplan erlassen werden, was aber nicht zulässig sei. Die Behörde hätte jedenfalls § 55 Abs 2 TROG berücksichtigten müssen. Sie habe sich aber mit diesen Voraussetzungen gar nicht auseinandergesetzt.

Es hätte jedenfalls ein geeigneter Sachverständiger aus dem Bereich Raumordnung mit der Beurteilung beauftragt werden müssen.

Die Beurteilung des Sachverständigen hätte in weiterer Folge zu dem Ergebnis geführt, dass die Baubewilligung nicht erteilt hätte werden dürfen.

Auch die Nichteinhaltung des Abstandes im Sinne des § 6 Abs 1 lit b TBO werde vorgebracht. Grundsätzlich müsse mit Ausnahme der Fälle, in denen in einem Bebauungsplan geschlossene Bauweise festgelegt sei oder eine besondere Bauweise, zusammenzubauen oder ein anderer Abstand aufgrund des Bebauungsplanes einzuhalten. Jeder Punkt nach Außen auf der baulichen Anlage gegenüber den Grenzen des Bauplatzes zu den angrenzenden Grundstücken müsse mindestens einen horizontalen Abstand aufweisen, der im gegenständlichen Bauland das 0,6 fache des lotrechten Abstandes zwischen den betreffenden Punkten und dem Geländeniveau betrage; jedenfalls aber 4 m betragen.

Laut den vorliegenden Einreichunterlagen betrage die Höhe des auf Grundstück **1, KG Z, geplanten Gebäudes 12,37 m. Der Abstand zum Nachbargebäude müsse daher mindestens das 0,6 fache des lotrechten Abstandes laut § 6 Abs 1 lit b TBO betragen. Laut der Einreichplanung betrage der Abstand aber nur 4 m in den unteren Geschossen, sodass der gesetzliche Abstand nicht eingehalten sei.

Die für die Bemessung des Abstandes zu dem auf Grundstück **2, KG Z, befindlichen Gebäudes relevante Grenze sei die vertikale Flucht der südwestlichen Balkone des auf Grundstück **2 befindlichen Gebäudes, nicht die falsche Grundgrenze zwischen Grundstück **2 und **1. Bei den Grundstücken habe es sich ursprünglich um ein zusammenhängendes Grundstück gehandelt. Dieses sei 1989 geteilt worden. Das heutige Gebäude auf Grundstück **3, KG Z, entspreche dem Gebäude, wie es bereits 1981 bestanden habe. An der südwestlichen Fassade dieses Gebäudes seien bereits vor der Grundteilung im ersten und zweiten Obergeschoss Balkone angebracht gewesen. Somit sei die Grundstücksteilungsbewilligung aus dem Jahr 1981 fehlerhaft.

Sie hätte in dieser Form nie bewilligt werden dürfen. Die Teilung hätte korrekter Weise an der horizontalen Fluchtlinie der Balkone gezogen werden müssen. Durch die falsche Grundstücksteilung sei der Zustand geschaffen worden, dass ein Teil des Grundstückes **2 über die neue Grundstücksgrenze in das neue Grundstück **1 rage.

Zwar habe die damalige Bauordnung ein Zusammenbauen an der Grundstücksgrenze gekannt. Allerdings sei kein entsprechender Bauantrag bzw eine Vereinbarung der Grundeigentümer vorgelegen.

Richtigerweise hätte die belangte Behörde zur Beurteilung, ob durch das Bauvorhaben des Bauwerbers die Abstandsbestimmung gemäß § 6 TBO eingehalte, die horizontale Flucht der beiden Balkone des Gebäudes auf Grundstück **4 zu Grundstück **1, beide KG Z, heranziehen müssen. Unter Heranziehung dieser Fluchtlinie sei deshalb der Abstand nicht eingehalten.

Auch die Voraussetzungen für eine gekuppelte Bauweise gemäß § 6 Abs 9 TBO seien nicht eingehalten. Gemäß § 6 Abs 9 TBO dürften bauliche Anlagen nur aufgrund eines gemeinsamen Antrags der Eigentümer der betreffenden Bauplätze in gekuppelter Bauweise errichtet werden. Die Gebäude auf Grundstück **1 und **2, beide KG Z, seien bereits in gekuppelter Bauweise errichtet, die Überlappung betrage mehr als 50 % des derzeitigen und auch des geplanten Bestandes. Da die Genehmigung der Beschwerdeführer nicht vorliege, scheitere daran bereits ein direktes Anbauen.

Die belangte Behörde begnüge sich in diesem Zusammenhang mit dem Verweis auf das hochbautechnische Sachverständigengutachten, das sie als schlüssig und nachvollziehbar ansehe. Die im Gutachten vertretene Ansicht des Amtssachverständigen sei aber nicht schlüssig. Das Zusammenbauen von baulichen Anlagen sei in der TBO 2022 restriktiv auszulegen. Eine Kupplung sei entweder nur auf einem Bauplatz zulässig, für den ein Bebauungsplan nicht bestehe oder für den ein Bebauungsplan dies ausdrücklich für zulässig erkläre. Es müsse eine rechtskräftige Baubewilligung oder Bauanzeige vorliegen. Die Rechtmäßigkeit des bestehenden Gebäudes auf Grundstück **1, KG Z, sei bereits in den Einwendungen der Beschwerdeführer ausführlich mit dem Hinweis auf die rechtswidrig erfolgte Grundteilung bestritten worden. Die Behörde hätte sich daher nicht mit den Ausführungen des Amtssachverständigen zufriedengeben dürfen.

Auch die Mindestabstandsflächen seien übermäßig bebaut. Auf Seite 43 des bekämpften Bescheides werde festgehalten, dass geplant sei, 14,79 % der Grenzen des Bauplatzes mit baulichen Anlagen zu verbauen. Zulässig wären maximal 15,00 %.

Aus den Plänen zur Garage sei nicht zu entnehmen, in welcher Höhe sich die Garagendecke befinde. Im ersten Obergeschoss sei sie nicht mehr eingezeichnet, wobei anzunehmen sei, dass das Garagengebäude oberirdisch errichtet werde. Abgesehen davon, dass die Höhe nicht definiert sei, müssten noch Dachrinnen im größeren Ausmaß angebracht werden, was zu einer Überschreitung der 15,00 % führe. Trotz Einwendung habe die belangte Behörde die Bestimmung des § 6 Abs 7 TBO nicht rechtlich richtig gewürdigt.

Weiters würden auf die Brandschutzbestimmungen nicht entsprechend eingehalten werden. Die geplante bauliche Anlage solle mit dem Gebäude der Beschwerdeführer zusammengebaut werden. Sämtliche Gefährdungen, die von der geplanten baulichen Anlage bzw deren Benützung ausgehen könnten, würden aufgrund der Kuppelung der beiden Gebäude daher unmittelbar auch auf das Gebäude der Beschwerdeführer wirken. Die Behörde hätte daher rechtlich zu dem Schluss kommen müssen, dass den Beschwerdeführern ein Mitspracherecht hinsichtlich der Zugänglichkeit für Einsatzkräfte, der Feuerwiderstandsfähigkeit tragender und aussteifender Bauteile sowie der Ausbildung der Fassaden zur Vermeidung vertikaler Brandausbreitung zukomme. Bestehe aufgrund der geschlossenen Bauweise die Gefahr des Übergreifens eines Feuers auf das Nachbarhaus, könne dieser betroffene Nachbar auch eine mangelhafte Zufahrt für Einsatzfahrzeuge gelten machen. Ziel dieser Regelung sei unzweifelhaft, eben diesen Einsatzfahrzeug einen raschen und barrierefreien Weg zu sichern, um einerseits den Brand selbst zu löschen und andererseits aber wohl auch umstehende Häuser vor diesem zu bewahren. Richtigerweise hätte die belangte Behörde deshalb den Beschwerdeführern ein weiteres Mitspracherecht einräumen müssen.

Auch die Gebäudeklasse sei gemäß den OIB-Richtlinien falsch eingestuft worden. Das Bauvorhaben entspreche nicht der Gebäudeklasse 3, sondern der Gebäudeklasse 4. Durch den Zusammenbau der beiden Gebäude bestehe ein erhöhtes Gefährdungspotenzial hinsichtlich der Brandausbreitung und auch hinsichtlich der Sicherheit der Flucht- und Rettungswege. Nach der Praxis sei damit jedenfalls eine brandschutztechnische Sonderprüfung geboten. Bei Durchführung des Bauvorhabens gemäß dem eingereichten Baustelleneinrichtungsplan wäre aber eine Zufahrt für die Einsatzkräfte während der Bauphase schlicht nicht mehr möglich.

Aufgrund der fälschlicherweise angenommenen Einordnung der belangten Behörde des Bauvorhabens in die falsche Gebäudeklasse sei das Einhalten sämtlicher angeführter Punkte OIB-Richtlinie 2 nicht überprüft worden. Folglich sei es auch zu einer Beeinträchtigung des subjektiv-öffentlichen Rechte der Beschwerdeführer auf Einhaltung der Bestimmungen über den Brandschutz gekommen.

Auch das Garagengebäude halte die Abstandsbestimmungen nicht ein. Gemäß den Einreichunterlagen solle im Mindestabstandsbereich zu Grundstück **5 eine sogenannte Duplexgarage errichtet werden. Aus den Einreichunterlagen gehe lediglich hervor, dass die mittlere Wandhöhe 2,67 m betrage. Ob es sich um eine der Höhe nach ausfahrbare Duplexgarage handeln solle, gehe aus den Unterlagen nicht hervor.

Eine Duplexgarage sei keine einfache bauliche Anlage, sondern eine aufwendige technische Anlage mit beweglichen Plattformen, Hydraulikantrieben und erheblichen Lastanforderungen und entspreche somit nicht einem untergeordneten Nebengebäude.

Auf dem Dach einer in die Höhe nach ausfahrbaren Duplexgarage könnten Fahrzeuge stehen. Das Dach könne also nicht nur begeh- sondern auch befahrbar sein. Diesfalls erfülle das Dach daher nicht die Voraussetzungen eben eines Nebengebäudes.

Ob ein ausreichender Brandschutz zum angrenzenden Grundstück **1 in Bezug auf die Duplexgarage gewährleistet sei, gehe aus den Einreichunterlagen nicht hervor. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung wäre die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt, dass eine Einstufung als Gebäude gemäß § 6 Abs 4 TBO nicht vorliege und in weiterer Folge die Abstandsvorschriften verletzt seien.

Schließlich verfüge das Grundstück **1, KG Z, über keine direkte Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche. Die Zufahrt erfolge über eine schmale Zufahrtsstraße über das Grundstück **2, KG Z. Zwar sei das Gehen und Fahren über diese Zufahrtsstraße mittels einer Dienstbarkeit abgesichert. Das Ausmaß dieser Dienstbarkeit erlaube jedoch keine Benützung der Fläche für das gegenständliche Bauvorhaben.

Dabei sei zu berücksichtigen, dass die ursprüngliche Benützungsart zur Abgrenzung des Umfanges der Dienstbarkeit ein kleiner Bungalow für zwei Personen gewesen sei. Nach Fertigstellung des gegenständlichen Bauvorhabens könnte das Objekt aber durch deutlich mehr Personen genutzt werden. Die bestehende Wohnnutzfläche solle von 105 m² auf 388 m² vergrößert werden. Die Benutzungsfrequenz der Zufahrtsstraße würde entsprechend auch erhöht werden. Zudem werde vorgebracht, dass es sich bei der ursprünglichen Dienstbarkeit aus dem Jahr 1981 um eine persönliche Dienstbarkeit gehandelt habe. Bei der Einräumung der Dienstbarkeit sei eine Überbindung auf die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümerin nicht explizit vereinbart worden.

Zudem sei die Zufahrtsstraße über Grundstück **2 nicht für ein Befahren mit Fahrzeugen, die das angesuchte Bauvorhaben realisieren könnten, geeignet. Die Zufahrtsstraße sei nicht für eine Befahrung mit Schwerfahrzeugen errichtet und ausgelegt. Zudem würde mit einer übermäßigen Belastung die Außenmauer des Gebäudes auf Grundstück **2, KG Z, beschädigt werden. Die zivilrechtliche Zulässigkeit einer Zufahrtsmöglichkeit sei von der Baubehörde im Bewilligungsverfahren zu überprüfen und der Entscheidung zugrunde zu legen. Gemäß § 3 Abs 5 TBO müsse eine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende Versorgung der Abwässer sichergestellt sein. Eine Kanalverbindung müsse zwangsläufig über das Grundstück **2, KG Z, geführt werden. Hierzu bestehe jedoch keinerlei Recht, eine Dienstbarkeit sei auch nicht vorhanden.

So fehle es dem Grundstück einerseits an einer geordneten Zufahrt und andererseits an einer gesicherten Anbindung an das öffentliche Kanalnetz.

Das laut dem vorliegenden Baustelleneinreichplan vorgesehene Lager könne auch nicht an der bezeichneten Stelle errichtet werden. Der Bauwerber habe sich im Vergleich vom 24.05.2024 verpflichten müssen, es zu unterlassen, unmittelbar an der Grenze zu Grundstück **2, KG Z, vor den Fensterfronten des Gebäudes behindernde Fahrnisse bis zu den zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Tannen aufzustellen.

Auch sei ein fehlender Nachweis gemäß § 29 Abs 4 TBO im gegenständlichen Fall gegeben. Die künftige Nutzung des zu bauen beabsichtigen Objektes als Freizeitwohnsitz könne nicht ausgeschlossen werden. Bereits mit Eingabe vom 03.10.2022 habe der Bauwerber um Abbruch einer Bewilligung eines Neubaus angesucht und bereits damals sei das Ansuchen wegen der Nichterfüllung eines Verbesserungsauftrages zurückgewiesen worden. Die vom Bauwerber abgegebene eidesstaatliche Erklärung besage nur, dass er selbst das Objekt nicht als Freizeitwohnsitz verwenden werde. Dies sei aber nicht ausreichend.

Es würden auch entsprechende Lärmimmissionen geltend gemacht. Es solle für die Beheizung des neu zu errichtenden Gebäudes auf Grundstück **1, KG Z, eine Wärmepumpe im Keller errichtet werden. Die Zu- und Abluftanlage sowie die Wärmepumpe selbst, würden sich im Mindestabstandsbereich befinden. Den Einreichunterlagen seien keine Angaben zu den Lärmemissionen, welche durch die Wärmepumpe und die Zu- und Abluftvorrichtung entstehen würden, zu entnehmen. Eine unzumutbare Lärmbelästigung sei zu befürchten.

Weiters drohe den Beschwerdeführern bei Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens eine Einschränkung der natürlichen Belichtungsverhältnisse. Bei den von Lichteinzug betroffenen Räumen handle es sich nicht um solche Räume, bei denen die Nutzung eine geringere oder keine natürliche Belichtung erfordere.

Durch die Aufstellung des Lagers wäre die Zufuhr von Luft und Licht zur Wohnung Top 2 im Gebäude auf Grundstück **2, KG Z, komplett unterbunden. Die Außenmauer und damit die einzigen Fenster des Hauptaufenthaltsraumes der Wohnung Top 1 im Gebäude auf Grundstück **2, KG Z, wäre unmittelbar betroffenen.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass der Antrag des Bauwerbers um Baubewilligung für den Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses auf Grundstück **1, EZ ***, KG Z, abgewiesen wird; in eventu den angefochtenen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Erlassung eines Bescheides an die belangte Behörde zurückverweisen; jedenfalls solle eine mündliche Verhandlung anberaumt werden.

Neben diesen Beschwerden wurde eine weitere von der rechtsfreundlich vertretenen JJ fristgerecht eingebracht.

In dieser führt die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass sich die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid lediglich oberflächlich mit der Frage, ob das Grundstück über eine rechtliche gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verfüge, auseinandergesetzt habe. Im angefochtenen Bescheid werde von der belangten Behörde hierzu ausgeführt, dass die Zufahrt zum Bauplatz durch ein Servitutsrecht rechtlich sichergestellt sei. Das verfahrensgegenständliche Grundstück, auf dem ein überdimensioniertes Gebäude errichtet werden solle, sei von Baugrundstücken bzw einem Freilandgrundstück umgeben und habe keine direkte Anbindung an ein Straßengrundstück. Die Erschließung erfolge ausschließlich über einen schmalen Weg auf dem bebauten Grundstück Nr **2, KG Z. Der Bestand habe eine Wohnnutzfläche von 105 m², wohingegen der Neubau nunmehr 382,07 m² Wohnnutzfläche aufweise. Die Errichtung des Baukörpers erhöhe die Nutzfläche somit um ein Vielfaches. Die Änderung der Nutzungsart sei jedenfalls von der Dienstbarkeitsvereinbarung nicht gedeckt. Die Änderung der Nutzungsart stelle eine unzulässige Erweiterung des Dienstbarkeitsrechtes dar. Bauliche Anlage dürften jedoch nur auf Grundstücken errichtet werden, die sich nach ihrer Lage und Größe für die vorgesehene Bebauung eignen würden. Da das Grundstück Nr **1 über keine entsprechende, rechtliche gesicherte Anbindung an eine öffentliche Verkehrsfläche verfüge, seien die Voraussetzungen des § 3 Abs 1 TBO 2022 nicht erfüllt. Da sich die belangte Behörde im Bescheid mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht ausreichend auseinandergesetzt habe, liege jedenfalls ein wesentlicher Begründungsmangel vor.

Darüber hinaus würden auch keine schlüssigen, nachvollziehbaren Unterlagen als Nachweis vorliegen, dass durch das Bauvorhaben kein unzulässiger Freizeitwohnsitz errichtet werde. Die finanzielle Lage des Bauwerbers sei nicht geeignet, um eine Finanzierung des Bauvorhabens zu gewährleisten. Zudem würde unter Booking.com eine Vermietung unter dem Begriff „***“ schon derzeit stattfinden.

Die belangte Behörde habe sich auch nicht ausreichend mit dem Thema des Baustelleneinrichtungskonzeptes auseinandergesetzt. Das Grundstück Nr **1, KG Z, sei auf 3 Seiten von bebauten Grundstücken umgeben und habe keine unmittelbare Anbindung an eine öffentliche Verkehrsfläche. Es wären deshalb von der Behörde entsprechende Ermittlungen anzustellen gewesen.

Auch hätte ein plausibles und nachvollziehbares Baustelleneinrichtungskonzept vorgelegt werden müssen.

Im angefochtenen Bescheid führe die belangte Behörde im Zusammenhang mit der Duplexgarage und der Einhaltung der Garagen- und Stellplatzverordnung der Stadtgemeinde Z aus, dass die Voraussetzungen gegeben seien. Durch das geplante mechanische Parksystem sei unabhängig davon, ob der andere Stellplatz belegt sei, eine jederzeitige Zu- und Abfahrt nicht möglich. Auch in diesem Punkt sei das Ermittlungsverfahren mangelhaft geblieben, zumal keinerlei Erhebungen im Zusammenhang mit der geplanten Duplexgarage durchgeführt worden seien. Die Behörde habe damit eine Feststellung getroffen, ohne entsprechende Beweisergebnisse zu haben. Dies obwohl bereits im Bauverfahren darauf hingewiesen worden. Insbesondere aufgrund des Umstandes, dass Duplexgaragen auf unterschiedliche Arten ausgeführt werden könnten, wären jedenfalls weitere Erhebungen erforderlich gewesen. Die Relevanz ergebe sich daraus, dass aufgrund der Garagen- und Stellplatzverordnung der Stadtgemeinde Z für das eingereichte Projekt getrennt voneinander nutzbare Abstellplätze nachgewiesen werden müssten. Da es sich im gegenständlichen Fall um eine Duplexgarage handle, die über ein fixes, unveränderbares Dach und fixe Seitenwände verfüge, bei der ein Fahrzeug nach unten versenkt und das weiter oberhalb geparkt werden könne, könne das KFZ-Untergeschoss nur bewegt werden, wenn vorher das darüber abgestellte KFZ entfernt werde. In diesem Fall wären die Vorgaben der Garagen- und Stellplatzverordnung der Stadtgemeinde Z nicht erfüllt.

Auch habe es eine unrichtige rechtliche Beurteilung betreffend die Errichtung oberirdischer baulicher Anlagen im Mindestabstandsbereich durch die belangte Behörde gegeben. Aus Sicht der Behörde sei die Errichtung der Duplexgarage an der Grundstücksgrenze zum Beschwerdeführer zulässig. Die belangte Behörde habe bei der Beurteilung jedoch übersehen, dass dem Willen des Gesetzgebers und der Intension des Gesetzes zufolge lediglich einfache bauliche Anlagen wie Carports und Gartenhütten, als untergeordnete Baulichkeiten unter bestimmten Voraussetzungen im Mindestabstandsbereich errichtet werden dürften. Bei der gegenständlichen Duplexgarage handle es sich um keine solche untergeordnete bauliche Anlage, sondern um eine höchst komplexe, technisch hoch entwickelte Anlage.

Bei richtiger rechtlicher Beurteilung hätte die belangte Behörde die Baubewilligung versagen müssen, zumal die Abstandsbestimmung des § 6 TBO verletzt würde.

Aus all diesen werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge der Beschwerde Folge geben, den angefochtenen Bescheid aufheben und das Bauansuchen des Bauwerbers abweisen; in eventu möge das Landesverwaltungsgericht der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufheben; in eventu möge das Landesverwaltungsgericht der Beschwerde Folge geben und die Rechtsache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die belangte Behörde zurückverweisen. Es solle jedenfalls eine mündliche Verhandlung anberaumt werden.

Im Rahmen des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurde ein hochbautechnisches, sowie ein raumplanerisches Gutachten eingeholt. Diese Gutachten wurden im Rahmen einer öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol erörtert.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Bauwerber Eigentümer des Grundstückes **1, in EZ ***, KG *** Z, ist. Die Beschwerdeführer grenzen unmittelbar an das Grundstück des Bauwerbers an. Mit dem gegenständlichen Verfahren ist geplant, dass das Bestandsgebäude am gegenständlichen Grundstück abgebrochen wird und anstelle ein Einfamilienwohnhaus mit Garage neu errichtet wird.

Das Grundstück ist nach dem derzeit geltenden Flächenwidmungsplan gemäß § 38 TROG 2022 als Bauland/Wohngebiet gewidmet.

Die Planunterlagen zum gegenständlichen Bauvorhaben sind vollständig. Auch die Höhe der geplanten Garagendecke ist aus den Ansichts- und Schnittdarstellungen ersichtlich und die planliche Darstellung entspricht der Bauunterlagenverordnung 2024. Die Decke der Garage ist weder befahrbar noch begehbar.

Bei der geplanten Garage handelt es sich um eine bauliche Anlage, die dem Schutz von Kraftfahrzeugen, also von Sachen, dient und im Mindestabstandsbereich errichtet werden darf.

Das geplante Einfamilienwohnhaus ist gemäß den OIB-Richtlinien in die Gebäuderichtlinie 3 (GK3) einzustufen. Es muss kein Brandschutzkonzept vorgelegt werden und es muss kein eigener brandschutztechnischer Sachverständiger dem Verfahren beigezogen werden.

Die Lage der geplanten Wärmepumpe hat sich seit der Einbringung des Baugesuches vom 15.07.2024 nicht verändert.

Aus raumordnungsfachlicher Sicht ist eine Bebauungsplanerstellung für die Bebauung des Grundstückes nicht notwendig.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, sowie durch Einholung eines raumordnungsfachlichen und hochbautechnischen Gutachtens.

Die Feststellungen zum Baugrundstück an sich resultieren unwidersprochen aus dem Akt der belangten Behörde.

Die Feststellungen zur Gebäudeklasse, den Planunterlagen, zur Garage und den Brandschutz ergeben sich aus dem schlüssigen Gutachten des hochbautechnischen Sachverständigen im landesverwaltungsgerichtlichen Verfahren vom 12.11.2025, Zahl: ***. Das Gutachten wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol erörtert und konnte in seiner Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit von den Parteien des Verfahrens nicht widerlegt werden.

Dass die Lage der Wärmepumpe seit der Einbringung des Baugesuches und somit auch vor der mündlichen Verhandlung durch die belangte Behörde nicht verändert wurde, resultiert aus dem 2. Gutachten des hochbautechnischen Sachverständigen, das ebenfalls im Rahmen der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol erörtert wurde. Dem Gutachten wurde von Seiten der Parteien des Verfahrens nicht widersprochen.

Dass eine Bebauung des Grundstückes ohne die Erstellung eines Bebauungsplanes nicht den Interessen des TROG 2022 widerspricht, resultiert aus dem Gutachten des raumordnungsfachlichen Sachverständigen vom 18.12.2025, das auch in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl. Nr. 7/2025, lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

(1) […]

(13) Gekuppelte Bauweise ist die Errichtung zweier baulicher Anlagen an jeweils einer gemeinsamen Grundstücksgrenze, sofern die Überlappung beider baulicher Anlagen zumindest 50 v.H. beträgt.

(14) Garagen sind Gebäude oder Gebäudeteile, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt sind.

(15) […]“

㤠6

Abstände baulicher Anlagen für den übrigen Grundstücksgrenzen

und von anderen baulichen Anlagen

(1) Sofern nicht aufgrund der in einem Bebauungsplan festgelegten geschlossenen Bauweise oder aufgrund einer darin festgelegten besonderen Bauweise zusammenzubauen oder ein anderer Abstand einzuhalten ist oder aufgrund der in einem Bebauungsplan festgelegten Baugrenzlinien ein anderer Abstand einzuhalten ist, muss jeder Punkt auf der Außenhaut von baulichen Anlagen gegenüber den Grenzen des Bauplatzes zu den angrenzenden Grundstücken mindestens einen horizontalen Abstand aufweisen, der

a)im Gewerbe- und Industriegebiet und im Kerngebiet das 0,4fache des lotrechten Abstandes zwischen dem betreffenden Punkt und dem Geländeniveau darunter, jedenfalls aber drei Meter, zum übrigen Bauland, zum Freiland, zu Sonderflächen nach den §§ 47a, 48, 48a, 49 und 49b des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022, zu Vorbehaltsflächen jedoch das 0,6fache dieses Abstandes, jedenfalls aber vier Meter,

[…]

beträgt.

Auf Sonderflächen für Widmungen mit Teilfestlegungen nach § 51 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 sind die Abstände nach der jeweiligen Art der Widmung für die Ebene oder Teilfläche einer Ebene einzuhalten. […]

(4) Folgende bauliche Anlagen oder Bauteile dürfen in die Mindestabstandsflächen von 3 bzw. 4 m ragen oder innerhalb dieser errichtet werden:

a)oberirdische bauliche Anlagen, die ausschließlich dem Schutz von Sachen oder Tieren dienen und deren mittlere Wandhöhe bzw. Höhe auf der der Grundstücksgrenze zugekehrten Seite 2,80 m, im Gewerbe- und Industriegebiet 3,50 m, nicht übersteigt, wenn sie in den Mindestabstandsflächen keine Fangmündungen aufweisen, wobei natürliche Be- und Entlüftungsöffnungen im erforderlichen Ausmaß zulässig sind, einschließlich der Zufahrten; oberirdische bauliche Anlagen, die dem Schutz von Tieren dienen, dürfen in den Mindestabstandsflächen auch keine sonstigen Öffnungen ins Freie aufweisen; Bienenstände, soweit diese nicht nach § 1 Abs. 3 lit. m vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind, und Bienenhäuser, wenn die Grenzabstände zu Nachbargrundstücken nach § 3 des Tiroler Bienenwirtschaftsgesetzes 2019, LGBl. Nr. 1/2020, in der jeweils geltenden Fassung, eingehalten werden; die Ausstattung von oberirdischen baulichen Anlagen mit begehbaren Dächern ist nur zulässig, wenn diese höchstens 1,50 m über dem anschließenden Gelände liegen oder wenn der betroffene Nachbar dem nachweislich zustimmt; begehbare Dächer dürfen mit einer höchstens 1 m hohen Absturzsicherung ausgestattet sein und eine mittlere Höhe auf der der Grundstücksgrenze zugekehrten Seite 2,80 m, im Gewerbe- und Industriegebiet 3,50 m, nicht übersteigen;

b)erforderliche bauliche Anlagen zur Aufstellung von Wärmepumpen und Klimaanlagen;

c)[…]

(7) Die Mindestabstandsflächen von 3 bzw. 4 m dürfen insgesamt nur im Ausmaß von höchstens 15 v. H. der Fläche des Bauplatzes mit oberirdischen baulichen Anlagen im Sinn des Abs. 3 lit. a und Abs. 4 verbaut werden. Dabei bleiben bauliche Anlagen nach Abs. 4 lit. b bis f und i sowie Vordächer, Pflasterungen und dergleichen unberücksichtigt. Oberirdische bauliche Anlagen nach Abs. 4 lit. a, c und d dürfen überdies nur in einem solchen Ausmaß errichtet werden, dass innerhalb der Mindestabstandsflächen zu jedem angrenzenden Grundstück und zu jeder Seite hin mindestens die Hälfte der gemeinsamen Grenze von solchen baulichen Anlagen frei bleibt, außer der betroffene Nachbar stimmt einer weitergehenden Verbauung nachweislich zu. Gemeinsame Grenzen von weniger als 3 m Länge auf einer Seite bleiben unberücksichtigt.

(8) An eine im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung oder der Erstattung der Bauanzeige an der Grundstücksgrenze bestehende bauliche Anlage darf bis zur Länge und bis zur Höhe der Wand oder des Bauteiles an der Grundstücksgrenze angebaut werden, wenn zur betreffenden Seite hin keine Baugrenzlinie festgelegt ist und wenn dadurch das Orts- und Straßenbild nicht erheblich beeinträchtigt wird. An bauliche Anlagen, die nach dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck nur zum Schutz von Sachen oder Tieren bestimmt sind, dürfen nur bauliche Anlagen mit einem solchen Verwendungszweck angebaut werden.

(9) Bauliche Anlagen dürfen aufgrund eines gemeinsamen Antrages der Eigentümer der betreffenden Bauplätze oder der daran Bauberechtigten an der Grundstücksgrenze in gekuppelter Bauweise errichtet werden, wenn

a)ein Bebauungsplan nicht besteht und das Orts- und Straßenbild dadurch nicht erheblich beeinträchtigt wird oder

b)dies aufgrund des Bebauungsplanes zulässig ist.

Besteht aufgrund eines solchen gemeinsamen Antrages zumindest für einen der betroffenen Bauplätze eine Baubewilligung oder Bauanzeige, so ist die Errichtung von baulichen Anlagen mit Ausnahme von Nebenanlagen und Nebengebäuden in offener Bauweise nicht weiter zulässig. Für eine im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung oder der Erstattung der Bauanzeige aufgrund eines solchen gemeinsamen Antrages an der Grundstücksgrenze bereits bestehende bauliche Anlage gilt Abs. 8 mit der Maßgabe, dass in dem im § 2 Abs. 13 genannten Mindestausmaß jedenfalls zusammenzubauen ist.

(10) […]“

㤠33

Parteien

(1) Parteien im Bauverfahren sind der Bauwerber, die Nachbarn und der Straßenverwalter.

(2) Nachbarn sind die Eigentümer der Grundstücke,

a)die unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 15 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen und

b)deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 50 m zu einem Punkt der baulichen Anlage oder jenes Teiles der baulichen Anlage, die (der) Gegenstand des Bauvorhabens ist, liegen.

Nachbarn sind weiters jene Personen, denen an einem solchen Grundstück ein Baurecht zukommt.

(3) Nachbarn, deren Grundstücke unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 5 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen, sind berechtigt, die Nichteinhaltung folgender bau- und raumordnungsrechtlicher Vorschriften geltend zu machen, soweit diese auch ihrem Schutz dienen:

a)der Festlegungen des Flächenwidmungsplanes, soweit damit ein Immissionsschutz verbunden ist,

b)der Bestimmungen über den Brandschutz,

c)der Festlegungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Baufluchtlinien, der Baugrenzlinien, der Bauweise und der Bauhöhe,

d)der Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes nach § 31b Abs. 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 hinsichtlich der Mindestabstände baulicher Anlagen von den Straßen und der Bauhöhen,

e)der Abstandsbestimmungen des § 6,

f)das Fehlen eines Bebauungsplanes bei Grundstücken, für die nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften ein Bebauungsplan zu erlassen ist, im Fall der Festlegung einer besonderen Bauweise auch das Fehlen eines ergänzenden Bebauungsplanes.

(4) […]“

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl. Nr. 43/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl. Nr. 72/2025, lauten wie folgt:

㤠55

Bebauungsregeln

(1) In Gebieten und auf Grundflächen, für die nach § 54 Abs. 2 oder 5 ein Bebauungsplan zu erlassen ist, darf die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden mit Ausnahme von Nebengebäuden nur erteilt werden, wenn für das betreffende Grundstück der Bebauungsplan besteht und die darin festgelegte verkehrsmäßige Erschließung rechtlich sichergestellt ist. Im Fall des § 54 Abs. 9 darf die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden nur erteilt werden, wenn für das betreffende Grundstück der Bebauungsplan einschließlich des ergänzenden Bebauungsplanes besteht und die im Bebauungsplan festgelegte verkehrsmäßige Erschließung rechtlich sichergestellt ist.

(2) Im Übrigen darf auf Grundstücken, für die ein Bebauungsplan nicht besteht, die Baubewilligung für den Neubau von Gebäuden mit Ausnahme von Nebengebäuden nur erteilt werden, wenn der Neubau

a)einer geordneten baulichen Gesamtentwicklung der Gemeinde im Sinn der Ziele der örtlichen Raumordnung, insbesondere im Hinblick auf die Größenverhältnisse der Gebäude zueinander und den Schutz des Orts- und Straßenbildes, nicht zuwiderläuft,

b)eine zweckmäßige und Boden sparende Bebauung des betreffenden Grundstückes gewährleistet und

c)einer zweckmäßigen verkehrsmäßigen Erschließung und Erschließung des betreffenden Gebietes mit Einrichtungen zur Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung unter Bedachtnahme auf die Erfordernisse einer geordneten Gesamterschließung des Gemeindegebietes nicht entgegensteht.“

V.Rechtliche Beurteilung:

Das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren ist an sich in zweifacher Hinsicht beschränkt:

Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv, öffentliche Rechte zukommen und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen geltend gemacht hat. Dies gilt auch für den Nachbarn, der im Sinne des § 42 AVG die Parteistellung behalten hat (vgl VwGH 27.06.2009, 2006/06/0015).

Dem Begriff der Einwendung ist die Behauptung einer konkreten Rechtsverletzung imanent. Eine dem Gesetz entsprechende Einwendung liegt nur dann vor, wenn im Vorbringen der Partei die Verletzung eines bestimmten Rechtes entnommen werden kann (vgl VwGH 28.02.2008, 2006/06/0163). Aus dem Vorbringen des Nachbarn muss erkennbar sein, in welchem subjektiv-öffentlichen Recht er sich durch die beabsichtigte Bauführung verletzt erachtet (vgl VwGH 17.04.2002, 2000/05/0054).

Der Nachbar ist daher in seinem Vorbringen grundsätzlich auf die Geltendmachung der Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten beschränkt, daher kann der Nachbar im baubehördlichen Verfahren nicht die Verletzung von gesetzlichen Bestimmungen aufwerfen, die nur dem öffentlichen Interesse dienen, da es ihm verwehrt ist, inhaltlich über den Themenkreis hinauszugehen, in dem er zur Mitwirkung berechtigt ist.

Im gegenständlichen Fall grenzen die Grundstücke der Beschwerdeführer unmittelbar an den Bauplatz an, was dazu führt, dass sämtliche Beschwerdeführer alle Einwendungen im Sinne des § 33 Abs 3 TBO erheben können. Die Parteien des Verfahrens haben auch im Rahmen des Verfahrens vor der belangten Behörde rechtzeitig Einwendungen erhoben.

„Sache“ des gegenständlichen Verfahrens ist das Baugesuch vom 15.07.2024. Gemäß der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes kann ein verfahrenseinleitender Antrag vom Antragsteller nicht nur in jeder Lage des Verfahrens zurückgezogen (vgl VwGH 25.05.2007, 2006/12/0127), sondern auch geändert werden. Im gegenständlichen Verfahren wurden verschiedene „Baugesuche“ eingebracht, wobei diese Einreichungen die Erledigungen von Verbesserungsaufträgen der belangten Behörde an den Bauwerber waren. Es erfolgten auch nur geringfügige Modifikationen, die das ursprüngliche Baugesuch in seiner Substanz nicht verändert haben, sodass die nach dem ursprünglichen Baugesuch eingebrachten Pläne und Unterlagen lediglich als Ergänzung des ursprünglichen Baugesuches zu werten sind. Dies hat in weiterer Folge auch Auswirkungen auf die Zulässigkeit der gemachten nachbarrechtlichen Einwendungen. Nur jene Einwendungen sind auch im Beschwerdeverfahren nunmehr zulässig, die bereits bis bzw. in der mündlichen Verhandlung vor der belangten Behörde vorgebracht wurden. Spätere Einwendungen sind damit präkludiert, sofern sie sich nicht auf Abänderungen im Rahmen der Verbesserungsaufträge beziehen. So führt der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Judikatur aus, dass der Nachbar seine Parteistellung im Baubewilligungsverfahren verliert, sofern er nicht rechtszeitig Einwendungen erhoben hat (vgl VwGH 31.03.2008, 2007/05/0021).

Zu den einzelnen Beschwerden:

1. Beschwerde JJ:

Von Seiten der Beschwerdeführerin wird zunächst vorgebracht, dass das gegenständliche Grundstück nicht über eine rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verfüge und sich die belangte Behörde damit nicht ausreichend auseinandergesetzt habe.

Gemäß § 3 Abs 1 TBO 2022 dürfen bauliche Anlagen nur auf Grundstücken errichtet werden, die sich nach ihrer Widmung, Lage, Form, Größe und Bodenbeschaffenheit für die vorgesehene Bebauung eignen und die eine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende, rechtlich gesicherte Verbindungen mit einer öffentlichen Verkehrsfläche haben.

Die Regelungen des § 3 TBO 2021 (nun 2022) dienen dem Schutz des Bauwerbers und der Personen, die sich in der Baulichkeit aufhalten, allenfalls darüber hinaus dem öffentlichen Interesse an einer den Naturgefahren angemessene Bebauung, nicht jedoch dem Interesse des Nachbarn (vgl VwGH 01.02.2023, Ra 2023/06/011). Daraus folgt, dass auf eine Zufahrt bzw auf eine rechtlich gesicherte Verbindung eines Grundstückes zu einer öffentlichen Verkehrsfläche kein subjektiv öffentliches Nachbarrecht besteht (vgl VwGH 05.10.2016, Ro 2014/06/0044). Somit hat der Nachbar kein Recht auf Einhaltung der rechtlich gesicherten Zufahrt nach § 3 Abs 1 (vgl VwGH 31.01.2008, 2007/06/0178).

Dies bedeutet im gegenständlichen Fall, dass der Beschwerdeführerin kein subjektiv öffentliches Recht auf die Frage der Einhaltung der rechtlich gesicherten Zufahrt zukommt, sodass diese Einwendung als unzulässig zurückzuweisen ist. Somit ist auch mit den sonstigen Ausführungen betreffend den Umfang des Dienstbarkeitsrechts nichts zu gewinnen. Was den monierten Begründungsmangel in diesem Zusammenhang betrifft, so hat sich auf Seite 57 des Bescheides die belangte Behörde sehr wohl mit dem Servitutsrecht auseinandergesetzt. Da es sich aber eben nicht um ein subjektiv-öffentliches Recht handelt, kann auch mit einem eventuellen Begründungsmangel, der tatsächlich aber nicht gegeben ist, nichts für die Beschwerdeführerin gewonnen werden.

Nach Ansicht der Beschwerdeführerin habe der Bauwerber auch keinen schlüssigen und nachvollziehbaren Nachweis gemäß § 29 Abs 4 TBO 2022 erbracht und es sei zu befürchten, dass mit dem Gebäude unzulässige Freizeitwohnsitze begründet würden. Gemäß § 29 Abs 4 TBO 2022 hat der Bauwerber, wenn aufgrund der Lage, der Ausgestaltung oder der Einrichtung des Gebäudes einer Wohnung oder eines sonstigen Gebäudeteiles die Verwendung als Freizeitwohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 nicht auszuschließen ist, insbesondere durch nähere Angaben über die vorgesehene Nutzung oder über die Art der Finanzierung nachzuweisen oder, soweit es nicht möglich ist, anderweitig glaubhaft zu machen, dass eine Verwendung als Freizeitwohnsitz nicht beabsichtigt ist. Im Rahmen des Verfahrens hat die Behörde sowohl zur Finanzierung wie auch zur Frage der Nutzung ein Ermittlungsverfahren durchgeführt.

Ungeachtet dessen, handelt es sich auch hier nicht um eine subjektiv-öffentlich rechtliche Einwendung, die vom Nachbarn zulässiger Weise eingebracht werden kann, da sie nicht dem Schutz der Nachbarn dient. Die Möglichkeit der Einwendungen der subjektiv-öffentlichen Einwendungen ist taxativ in § 33 Abs 3 TBO 2022 angeführt. Zusammengefasst können als nur jene Einwendungen geltend gemacht werden, die nicht nur der Wahrung öffentlicher Interessen, sondern auch dem Schutz des Nachbarn dienen. Somit ist auch mit der Einwendung betreffend des vermuteten Freizeitwohnsitzes nichts zu gewinnen und sie ist als unzulässig zurückzuweisen.

Die belangte Behörde habe sich nach Ansicht der Beschwerdeführerin auch mit dem Thema des Baustelleneinrichtungskonzeptes nicht näher auseinandergesetzt. Das Baugenehmigungsverfahren ist ein Projektgenehmigungsverfahren, das sich nur auf das eingereichte, vom ausdrücklichen Antrag des Bauwerbers umfasste Projekt bezieht; nur dieses ist demnach Gegenstand der Baubewilligung. Für die Beurteilung von dessen Zulässigkeit sind der Bauantrag und die damit verbundenen eingereichten Baupläne maßgeblich (vgl VwGH 17.02.2004, 2002/06/0126). Die Bauausführung ist nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Fragen zur Sicherung der Baugrube und der Verhinderung von Schäden an Nachbargebäuden sind Fragen der Bauausführung, nicht aber der Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens. Beeinträchtigungen während der Bauausführung begründen demnach keine subjektiv-öffentliche Nachbarrechte (vgl VwGH 24.02.2015, 2013/05/0054). Auch die Frage der Baustelleneinrichtung und des Konzeptes hierzu stellt eine Frage der Bauausführung dar, was wiederum dazu führt, dass es keine Frage des Baubewilligungsverfahrens ist, sodass auch diesbezüglich keine zulässige Einwendung der Nachbarn vorliegt und diese unzulässig zurückzuweisen war.

Schließlich geht die Beschwerdeführerin noch davon aus, dass die geplante Duplexgarage nicht im Mindestabstandsbereich errichtet werden darf, da es sich um eine hoch technische und komplexe Anlage handle, die nicht in den Mindestabstandsbereichen errichtet werden dürfe und auch der Garagen- und Stellplatzverordnung der Stadtgemeinde Z widerspreche.

Was die Einwendung betreffend die Stellplatzverordnung betrifft, so handelt es sich bei der Anzahl der Stellplätze wiederum um eine Einwendung, die nicht im Rahmen der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte vorgebracht werden kann (vgl VwGH 30.09.2015, Ra 2015/06/0081). Deshalb ist auch diese Einwendung als unzulässig zurückzuweisen.

Was die Duplexgarage an sich betrifft, so dürfen gemäß § 6 Abs 4 lit a TBO 2022 oberirdische bauliche Anlagen, die ausschließlich dem Schutz von Sachen und Tieren dienen und deren mittlere Wandhöhe bzw Höhe auf der der Grundstücksgrenze zugekehrten Seite 2,80 m nicht übersteigen und wenn sie im Mindestabstandsbereich keine Fangmündungen aufweisen, in den Mindestabstandsflächen von 3 bzw 4 m ragen oder innerhalb dieser errichtet werden.

Aus den Planunterlagen ist ersichtlich, dass sich bei der projektierten Garage keine Fangmündungen im Mindestabstandsbereich befinden. Laut dem Gutachten des hochbautechnischen Sachverständigen vom12.1.2025, Zahl: ***, auf Seite 8, beträgt die geplante mittlere Wandhöhe 2,67 m, liegt also unter der maximal zulässigen Höhe von 2,80 m.

Auch eine Duplexgarage dient der Unterbringung von Kraftfahrzeugen, auch wenn eine Hebeanlage in der Garage eingebaut ist. Somit handelt es sich definitiv um eine bauliche Anlage im Sinne des § 6 Abs 4 lit a TBO, sodass auch mit dieser Einwendung nichts zu gewinnen ist.

Gesamt kam somit der Beschwerde der Beschwerdeführerin keine Berechtigung zu und sie war als unbegründet abzuweisen.

2. Beschwerde der Miteigentümer des Grundstückes **2, KG Z:

Von Seiten der Beschwerdeführer wird zunächst moniert, dass ihnen nur eine sehr kurze Frist zur Abgabe einer Stellungnahme zum eingeholten hochbautechnischen Sachverständigengutachten vom 10.07.2025 von der belangten Behörde eingeräumt worden sei. Hierzu ist auszuführen, dass grundsätzlich eine Frist von 14 Tagen als ausreichend gesehen wird, um entsprechend Einwendungen vorzubringen. Zudem haben die Beschwerdeführer, da keine öffentlich-mündliche Verhandlung vor der belangten Behörde durchgeführt wurde, auch im Rahmen der Erhebung der Beschwerde noch die Möglichkeit gehabt, ein entsprechendes Vorbringen zu erstatten, sodass mit diesem Vorbringen nichts zu gewinnen ist.

Ähnliches gilt auch für das Vorbringen in Bezug auf den Abbruch des Bestandes. Wie von Seiten der Beschwerdeführer richtig ausgeführt, hat für den Fall, dass der Abbruch eines Gebäudes im Zusammenhang mit einem bewilligungspflichtigen Bauvorhaben steht, die Behörde grundsätzlich in der Baubewilligung über die Zulässigkeit des Abbruchs zu entscheiden. Allerdings übersehen die Beschwerdeführer, dass ihnen diesbezüglich kein Nachbarrecht im Sinne des § 33 Abs 3 TBO 2022 zusteht. Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Judikatur ausführt, hat der Nachbar in einem Abbruchsverfahren gemäß § 49 TBO keine Parteistellung. Dieses wird auch nicht dadurch begründet, dass der Bauwerber gemäß § 49 Abs 2 TBO 2022 im Bauansuchen auch um die Abbruchsbewilligung ansuchen kann. Die Entscheidung über die Zulässigkeit des Abbruchs in der Baubewilligung begründet diesbezüglich kein Mitspracherecht des Nachbarn im Sinne des § 33 Abs 3 TBO (vgl VwGH 31.01.2008, 2004/06/0058). Dementsprechend ist diese Einwendung als unzulässig zurückzuweisen.

Nach Ansicht der Beschwerdeführer hätte für das gegenständliche Bauvorhaben jedenfalls ein Bebauungsplan erlassen werden müssen. Zur Klärung der Sachlage hat das erkennende Landesverwaltungsgericht ein raumordnungsfachliches Gutachten im Verfahren eingeholt. In diesem kommt der Sachverständige zum schlüssigen Ergebnis, dass es im gegenständlichen Fall keinen Bebauungsplan braucht. Das Gutachten wurde im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung erörtert und in seiner Schlüssigkeit nicht erschüttert werden, sodass diesem Beschwerdepunkt keine Berechtigung zukommt und dieser deshalb als unbegründet abzuweisen war.

Nach Ansicht der Beschwerdeführer werde auch die Abstandsbestimmung des § 6 Abs 1 lit b TBO 2022 verletzt. Der Abstand müsse das 0,6 fache des lotrechten Abstandes betragen, betrage aber nur 4 m. Die für die Bemessung des Abstandes zu dem auf dem Gst **2, KG Z, befindlichen Gebäude relevante Grenze sei die vertikale Flucht der südwestlichen Balkone des Gebäudes und nicht die „falsche“ Grundgrenze. Dieser Rechtsansicht muss aber widersprochen werden. Grundlage für die Berechnung der gegenständlichen Abstände ist der dem Bauverfahren zugrunde liegende § 31 TBO 2022 Plan, der von den Grenzen, die sich aus der Grundteilung aus dem Jahr 1981 ergeben. Diese Grundteilungsbewilligung von 1981 ist in Rechtskraft erwachsen, was dazu führt, dass sie auch in Gültigkeit ist. Warum damals die Balkone nicht berücksichtigt wurden, ist damit unerheblich, da die Rechtskraft die nunmehrige Situation perpetuiert. Damit ist entsprechend von den Grenzen nach dem § 31 TBO-Plan im gegenständlichen Verfahren auszugehen, sodass auch diese Einwendung als unbegründet abzuweisen ist.

Gemäß § 6 Abs 9 TBO dürften bauliche Anlagen nur aufgrund eines gemeinsamen Antrages der Eigentümer der betreffenden Bauplätze in gekuppelter Bauweise errichtet werden. Im gegenständlichen Fall handle es sich nach Ansicht der Beschwerdeführer um einen Fall einer gekuppelten Bauweise. Die Genehmigung, wie vom Gesetz vorgesehen, durch die Beschwerdeführer fehle aber. Die Ansicht des hochbautechnischen Sachverständigen der Gemeinde, dass die nunmehr bestehenden Gebäude nicht im Sinne des § 6 Abs 9 TBO errichtet worden seien, sei nicht richtig.

Hierzu ist auszuführen, dass die Tiroler Bauordnung eine Legaldefinition des Begriffes der gekuppelten Bauweise enthält. Gemäß § 2 Abs 13 TBO 2022 versteht man unter der gekuppelten Bauweise die Errichtung zweier baulicher Anlagen an jeweils einer gemeinsamen Grundstücksgrenze, sofern die Überlappung bei den baulichen Anlagen zumindest 50 vH beträgt. Schon aus dieser Legaldefinition lässt sich ableiten, dass es sich im gegenständlichen Fall nicht um eine gekuppelte Bauweise handeln kann, da laut dem vorliegenden Projekt, nicht zwei Gebäude zusammengebaut errichtet werden sollen, sondern vielmehr an den Bestand der Beschwerdeführer nach dem Abbruch wieder angebaut werden soll.

Somit kommt § 6 Abs 8 TBO 2022 zur Anwendung, nach dem an eine im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung an der Grundstücksgrenze bestehende bauliche Anlage bis zur Länge und Höhe der Wand oder des Bauteils an der Grundstücksgrenze angebaut werden darf. Der Verwaltungsgerichtshof führt zu dieser Bestimmung auch in ständiger Rechtsprechung aus, dass die Regelung des Abs 7 (nun Abs 8) TBO sicherstellt, dass der spätere Bauführer denselben Vorteil wie sein Nachbar, nämlich bis zur Länge und bis zur Höhe der Wand oder des Bauteils an der Grundstücksgrenze an dessen Bestand anbauen, genießen kann, ohne von dessen Willkür abhängig zu sein (Hierzu auch LVwG Tirol 27.12.2016, 2016/43/1650). All dies hat zur Folge, dass die Abstandsbestimmungen des § 6 TBO durch das geplante Bauprojekt eingehalten werden. Die Einwendungen betreffend die Verletzung des normierten gesetzlichen Abstandes sind somit als unbegründet abzuweisen.

Durch das gegenständliche Projekt werden 14,79 % der Mindestabstandsflächen verbaut. Die Beschwerdeführer orten damit eine Verletzung der Bestimmung des § 6 Abs 7 TBO 2022. Hierzu ist auszuführen, dass die Verbauung der Mindestabstandsflächen bis 15 vH gemäß § 6 Abs 7 TBO 2022 zulässig ist. 14,79 % unterschreiten diesen Wert, sodass auch mit diesem Vorbringen nichts zu gewinnen ist.

Auch gehen die Beschwerdeführer davon aus, dass die Höhe der Garagendecke nicht aus den Plänen ersichtlich sei. Hierzu wurde der hochbautechnische Sachverständige im landesverwaltungsgerichtlichen Verfahren befragt und er führte dazu aus, dass die Höhe aus den Plänen ablesbar ist, sodass auch dieses Vorbringen ins Leere geht.

Die Brandschutzbestimmungen würden durch das gegenständliche Projekt nach Ansicht der Beschwerdeführer auch nicht eingehalten werden. Durch das Zusammenbauen der Gebäude hätte den Beschwerdeführern ein Mitspracherecht hinsichtlich der Zugänglichkeit für Einsatzkräfte, die Feuerwiderstandsfähigkeit tragender und aussteifender Bauteile sowie die Ausbildung der Fassaden eingeräumt werden müssen. Das gegenständliche Bauvorhaben sei der Gebäudeklasse 4 der OIB- Richtlinie 2 und der OIB Richtlinie Begriffsbestimmungen zuzuordnen. Der hochbautechnische Sachverständige wurde auch befragt, in welche Gebäudeklasse, das gegenständliche Gebäude einzustufen ist. Er führt dazu auf Seite 11 seines Gutachtens aus, das das gegenständliche Projekt in die Gebäudeklasse 3 (GK 3) einzustufen ist, wodurch kein Erfordernis für ein Brandschutzkonzept besteht, sodass hinsichtlich der brandschutztechnischen Anforderungen die Vorgaben der OIB-Richtlinie 2 (Brandschutz) und 2.2 (Brandschutz für Garagen, überdachte Stellplätze und Parkdecks) heranzuziehen ist. Daraus resultiert auch, dass dem gegenständlichen Verfahren kein eigener Brandschutzsachverständiger beizuziehen war und ist, sodass auch diese Einwendung als unbegründet abzuweisen ist. Darüber hinaus haben die Beschwerdeführer auch keine konkreten Einwendungen in Bezug auf den Brandschutz vorgebracht.

Auch in Bezug auf die geplante Duplexgarage werden von den Beschwerdeführern Einwendungen vorgebracht. Dass auf der Garagendecke kein Parken vorgesehen ist, wurde vom hochbautechnischen Sachverständigen im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung klargestellt. Ansonsten ist auf die Ausführungen zur Duplexgarage, die oben bereits zu den Einwendungen der Beschwerdeführerin gemacht wurden, zu verweisen. Was die Frage des Brandschutzes der Garage betrifft, so haben die Beschwerdeführer kein entsprechendes Vorbringen erstattet, wodurch sie sich in ihren Rechten verletzt erachten.

In Bezug auf die Stellplätze ist auf die obigen Ausführungen der Beschwerdeführerin zu verweisen.

Die Beschwerdeführer sehen sich auch in ihren subjektiven öffentlichen Rechten verletzt, da nach ihrer Ansicht weder eine ausreichende Zufahrt noch eine Abwasserentsorgung geklärt ist. In Bezug auf die Zufahrt ist auf die oben getätigten Ausführungen zu verweisen. Wobei auch die Frage der Abwasserbeseitigung kein Nachbarrecht im Sinne des § 3 TBO ist, sodass auch die Einwendung der Abwasserbeseitigung als unzulässig zurückzuweisen ist.

Das Baustellenlager laut dem vorliegenden Baustelleneinreichplan könne auch nicht errichtet werden, wird weiters von den Beschwerdeführern moniert. Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, wobei der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl VwGH 2.8.2016, Ro 2014/05/0003). Die Bauausführung ist nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens (vgl VwGH 22.12.2015, Ra 2015/06/0123). Daraus resultierend ist auch das Baustelleneinrichtungskonzept nicht vom Bauverfahren umfasst, sodass diese Einwendung als unzulässig zurückzuweisen ist.

Wie bereits oben ausgeführt, ist auch die Bestimmung des § 29 Abs 4 TBO kein subjektives öffentliches Recht, sodass dieses Vorbringen unter Hinweis auf die oben getroffenen Ausführungen als unzulässig zurückzuweisen ist.

Durch die geplante Beheizung des projektierten Gebäudes durch eine Wärmepumpe erachten sich die Beschwerdeführer auch durch den Lärm beeinträchtigt. Gemäß § 33 Abs 3 lit a TBO sind Nachbarn berechtigt, Einwendungen geltend zu machen, wenn mit den Festlegungen des Flächenwidmungsplanes auch ein Immissionsschutz verbunden ist. § 38 TROG 2006 (nunmehr 2022) sieht einen Immissionsschutz vor, sodass den Nachbarn diesbezüglich ein Mitspracherecht zukommt (vgl VwGH 27.4.2011, 2011/06/0001). Somit können die Beschwerdeführer grundsätzlich Einwendungen gegen den möglichen Lärm erheben. Allerdings haben sie es unterlassen, rechtzeitig diese Einwendungen bis zur mündlichen Verhandlung oder im Rahmen dieser zu erheben. Wie der hochbautechnische Sachverständige im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht ausgeführt hat, hat sich an der Situierung der Wärmepumpe seit der Baueinreichung und der Sachlage bis zur mündlichen Verhandlung nichts mehr verändert, sodass diesbezüglich Präklusion eingetreten ist. Dem Argument, dass die Einwendung, dass die Wohnqualität durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werde, und somit keine Präklusion in Bezug auf Lärm eingetreten sei, kann nicht gefolgt werden, da wie in der Einleitung der rechtlichen Beurteilung ausgeführt, eine Einwendung nur dann vorliegt, wenn eine konkrete Rechtsverletzung behauptet wird. „Die Wohnqualität werde beeinträchtigt“ ist somit keine Einwendung, die die Präklusion verhindern kann. Deshalb ist die Einwendung der Beschwerdeführer nunmehr im Rahmen der Beschwerde nicht mehr zulässig und somit als unzulässig zurückzuweisen.

Die Beschwerdeführer monieren weiters, dass auch der Lichteinfall unzulässig bei manchen Räumen reduziert werde und verweisen diesbezüglich auf Judikatur. Die angeführten Judikate sind aber nicht mit dem gegenständlichen Fall vergleichbar. So hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Judikatur ausgeführt, dass eine Beeinträchtigung der bestehenden Licht- und Luftverhältnisse durch die Bauführung kein subjektiv öffentliches Nachbarrecht darstellt (vgl VwGH 24.1.2013, 2011/06/0123). Somit ist auch diese Einwendung als unzulässig zurückzuweisen.

Gesamt kam somit auch diesen Beschwerden keine Berechtigung zu, sodass auch diese als unbegründet abzuweisen waren.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)