Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/3306-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.38.3306.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde der Frau AA und des Herrn BB, Adresse 1, **** Z, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt CC, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 10.11.2025, Zahl: ***, betreffend die Untersagung der weiteren Benützung gemäß der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Den Beschwerden wird als stattgegeben und der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 10.11.2025, Zl: ***, wird behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 10.11.2025, Zl: ***, wurde den Beschwerdeführern gemäß § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 die weitere Benützung des gegenständlichen Gebäudes auf Grundstück **1, KG Z, zur gastgewerblichen Beherbergung von Gästen sowie die kurzzeitige Vermietung an dauernd wechselnde Gäste im Sinne von Ferienwohnungen mit Ausnahme der bewilligten drei Ferienwohnungen im Obergeschoß 1 mit sofortiger Wirkung untersagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass sich im Rahmen der Feuerbeschau vom 15.10.2025 durch Vertreter der Gemeinde Z ergeben habe, dass das gegenständliche Gebäude als Wohngebäude mit drei Wohnungen der Eigentümer zur Eigennutzung und drei Ferienwohnungen bewilligt worden sei. Nunmehr würden auch Räumlichkeiten, die als Lager- und Kellerräume bewilligt worden seien, zur Gästebeherbergung verwendet. Diese Änderung des Verwendungszweckes sei bei der Baubehörde nicht angezeigt worden, sodass die Benützung zu untersagen sei.

Gegen diesen Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde der beiden Beschwerdeführer, in der sie zusammengefasst vorbringen, dass es sich um ersessene Rechte handle, da die maßgeblichen früheren Bescheide zwischen 30 und 40 Jahre alt seien und es deshalb im Bestand ersessene Rechte gebe. Zudem bestehe ein Bestandsschutz. Der Bestandsschutz sowie eine valide Evidenzbasis sei auch im Rahmen einer wirtschaftlichen Verhältnismäßigkeit durch eine Behörde geboten. Dieser sei jedenfalls verletzt worden.

Schließlich sei die unangekündigte „Feuerbeschau DD“ kurz vor Beginn der Gästesaison erfolgt. Dies stelle eine schikanöse Rechtsausübung und einen sogenannten Rechtsmissbrauch dar.

Hierzu werde auch eine Beilage vorgelegt.

Die Beschwerdeführer seien auch in ihrem Recht auf Parteiengehör verletzt worden. Die Feuerbeschau sei unangekündigt gewesen und es habe keine Möglichkeit gegeben, für sie als Eigentümer eine entsprechende Stellungnahme abzugeben. Auch sei in der Feuerbeschau die Anzahl der Appartements nicht richtig dargestellt worden. Die Anzahl der Betten sei auch geringer. Bei der Feuerbeschau seien die Eigentümer auch nicht einbezogen worden, sodass der Bescheid gravierende und unrichtige Vorhaltungen enthalte. Die Feuerbeschau münde letztendlich in eine vollkommen unverhältnismäßige bescheidmäßige Benützungsuntersagung, somit auch in eine Untersagung der gewerblichen Vermietung.

Richtig sei vielmehr, dass der Bestand seit der Errichtung des Baus erhalten geblieben sei und dass sämtliche späteren Umbaumaßnahmen baubehördlich bewilligt bzw mit Bauanzeige erledigt worden seien.

Auch habe man den geplanten Verwendungszweck zur gewerbliche Vermietung mit 24 Betten mit dem damaligen Bürgermeister, Vizebürgermeister und Gemeindesekretär genauestens abgeklärt. Man habe sich damals auch freiwillig bereit erklärt, nach Absprache mit der Gemeinde, die Vorgaben des Flächenwidmungsplanes, die zum Zeitpunkt des Bauansuchens noch nicht vom Gemeinderat beschlossen gewesen seien, einzuhalten und habe auf dessen Vorschlag, das Haus zweigeteilt treppenförmig abgestuft geplant.

Man sei damals bemüht gewesen, zu verhindern, dass sogenannte „verpönte kalte Freizeitwohnsitze“ entstehen würden. Zur Überbrückung der Zeit, bis zur Erteilung der Nachsicht vom vorgeschriebenen Befähigungsnachweis zur Ausübung des Gastgewerbes in der Betriebsart „Hotel-EE“ habe man eine Privatzimmervermietung angedacht. Da aber die Nachsicht bereits mit Bescheid des Landeshauptmanns vom 18.08.1983 erteilt worden sei, habe man sofort mit dem Gastgewerbebetrieb starten können. Diese Betriebsart habe aber nicht „aktiviert“ werden müssen. Die Planung und Ausführung sei bereits für die gewerbliche Vermietung vorbereitet gewesen und auch mit der Gemeinde besprochen.

Da der gewerbliche Bescheid für die Führung eines gewerblichen Unternehmens erteilt worden sei, seien die nahtlosen Entwicklungsvorgaben für eine Pension bzw ein Hotel EE gegeben gewesen.

Die Planung sei aufgrund der Wohnmöglichkeit (wegen der Dienstwohnung bis zum Umbau der Galzigbahn) und dem Ziel des Betreibers einer zukünftigen Pension bereits angepasst gewesen. Daher sei das Haus gewerbemäßig nach Erhalt des Befähigungsnachweises mit der Meldung von 24 Betten betrieben worden und ca 40 Jahre mit Erfolg auch für die Gemeinde und den Tourismus geführt worden.

Es seien lediglich die für die Qualitätssteigerung erforderlichen Umbauten des Frühstücksraumes und später einer gewerblichen Küche für die Pension durchgeführt und baurechtlich angesucht bzw eine vorsorgliche Wohnung angezeigt und genehmigt worden. Umbauten des ursprünglichen Baubestandes ohne Genehmigung seien nicht durchgeführt worden.

Da eine geeignete eigene Wohnung gefunden habe werden müssen, sei das neuerliche Ansuchen einer kleinen Wohnung für eine Familie mit zwei Kindern nur vorsorglich gewesen und daher die Verwirklichung einer investierten Qualitätssteigerung durch eine Pension vorrangig gewesen.

Die zusätzliche gewerberechtliche Genehmigung für eine Pension sei aus den Gründen der Forderungen eines Reisebüros notwendig geworden. Diese gewerberechtliche Genehmigung sei auch mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft vom 12.03.2007 erteilt worden. Dieser Genehmigungsbescheid sei auch der belangten Behörde samt den signierten Projektausfertigungen zugegangen, aus diesem Grund seien die Änderungen bereits 2007 offiziell im Dienstweg der Gemeinde zur Kenntnis gelangt.

Es werde deshalb der Antrag auf aufschiebende Wirkung zum obgenannten Bescheid und die Zulassung der eingebrachten Beschwerde gestellt.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass mit Baugesuch vom 09.05.1983 die nunmehrigen Beschwerdeführer um die baurechtliche Genehmigung für die Neuerrichtung eines Wohnhauses mit drei Ferienwohnungen auf Grundstück **1, KG Z, angesucht haben. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 12.07.1983, Zahl: ***, wurde diesbezüglich die baurechtliche Genehmigung erteilt.

Mit Baugesuch vom 26.02.1992 wurde schließlich um die baurechtliche Genehmigung für den Innenausbau des Dachgeschoßes für eine Hauseigentümerwohnung bestehend aus zwei Wohn-Schlafräumen, einer Küche und Bad und WC angesucht.

Hierzu wurde mit Bescheid des Bürgermeisters vom 12.05.1992, Zahl: ***, die baurechtliche Genehmigung erteilt.

Schließlich wurde mit Baugesuch vom 03.02.1995 die baurechtliche Genehmigung für die Erweiterung des genehmigten Balkons im Dachgeschoßbereich (südseitig) und die Verglasung beantragt.

Im Rahmen einer Begehung durch den Bauausschuss am 14.08.1995 ergab sich schließlich, dass Abweichungen in der tatsächlichen Ausführung vom genehmigten Bestand bestehen. Aus diesem Grund wurden die nunmehrigen Beschwerdeführer vom Bürgermeister der Gemeinde Z aufgefordert bis zum 04.10.1995 eine Stellungnahme abzugeben. Diese Stellungnahme wurde mit Schreiben vom 01.10.1995 durch die Beschwerdeführer durchgeführt.

Schließlich erging am 24.11.1995 der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z, mit dem den Eigentümern gemäß § 44 Abs 5 TBO aufgetragen wurde, bis zum 31.05.1996 den nordostseitigen Dachflügel im Bereich des Ortganges an der Straßenseite in der Breite von 0,80 Meter bei der Traufe und von dort geradlinig verlaufend bis zum nordseitigen Firstende abzutragen.

Schließlich wurde von den Beschwerdeführern eine Bauanzeige betreffend die Änderung des Verwendungszweckes in einen Frühstücksraum im Dachgeschoß des gegenständlichen Wohngebäudes angezeigt. Diese Bauanzeige wurde mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 30.03.2006 zur Kenntnis genommen.

Sonstige baurechtliche Bewilligungen bestehen nicht.

Das Gebäude ist derzeit verpachtet und wird nicht von den Beschwerdeführern benützt.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zahl ***. Zusätzlich wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol durchgeführt.

Die getroffenen Feststellungen resultieren schlüssig und nachvollziehbar aus den vorliegenden Baubewilligungen. Auch wenn von Seiten der Beschwerdeführer vorgebracht worden ist, dass es mündliche Absprachen in Bezug auf den Verwendungszweck und auf die bauliche Ausführung gegeben habe, konnte diesbezüglich kein Beweis von ihnen erbracht werden, sodass der Aktenstand schließlich die Grundlage der Feststellungen gebildet hat. Zudem gibt es keine mündlichen Baugenehmigungen.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde dem Landesverwaltungsgericht ein Pachtvertrag vorgelegt.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO) LGBl Nr 44/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 7/2025, lauten wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(2) […]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b)[...]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Wie unter den Feststellungen ausgeführt, existiert für das gegenständliche Wohngebäude eine Baugenehmigung vom 12.07.1983. Mit dieser Baugenehmigung wurde der Neubau des Wohnhauses und die Errichtung von drei Ferienwohnungen auf Grundstück **1, KG Z, genehmigt. Darüber hinaus wurde schließlich mit Baubewilligung vom 12.05.1992 der Innenausbau des Dachgeschoßes zu einer Hauseigentümerwohnung bestehend aus zwei Wohn-Schlafräumen, einer Küche und einem Bad und WC genehmigt. Darüberhinausgehende Genehmigungen betreffend eine eventuelle Änderung des Verwendungszweckes in ein Hotel bzw in eine Pension liegen nicht vor.

Die Beschwerdeführer argumentieren vor allem damit, dass bereits zum Zeitpunkt des Einbringens des Bauansuchens um die gewerbebehördliche Nachsicht zur Betreibung eines Hotels/EE angesucht worden sei und es auch der Behörde bekannt gewesen sein müsste, dass der Plan die Errichtung eines Beherbergungsbetriebes in Form einer Pension gewesen sei.

Hierzu ist aber wie folgt festzustellen:

Gemäß § 28 Abs 1 Z 3 TBO 2022 bedarf die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteils nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann, einer Genehmigung.

Schon zum Zeitpunkt der Beantragung des gegenständlichen Gebäudes war gemäß § 25 lit d TBO 1978 die Änderung des Verwendungszweckes bewilligungspflichtig. Auch wenn von Seiten der Beschwerdeführer zum damaligen Zeitpunkt der Plan bestanden habe, dass das gegenständliche Wohnhaus langfristig in eine Pension bzw in ein Hotel/EE umgewandelt worden soll, haben Sie im Bauansuchen dezidiert um den Neubau eines Wohnhauses mit drei Ferienwohnungen angesucht.

Auch zu keinem späteren Zeitpunkt bis zum heutigen Tag ist eine entsprechende Änderung des Verwendungszweckes beantragt worden. Gemäß der Bestimmung des nunmehrigen § 28 Abs 1 lit c TBO (gleichlautend zur Intention der damals geltenden Bestimmung) ist die Änderung des Verwendungszweckes immer dann als genehmigungspflichtig einzustufen, wenn die Änderung auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteils in Bezug auf die bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften Einfluss haben kann. Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs ist für die Frage, ob eine Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden im Sinn des § 20 Abs 1 lit c TBO 1998 (nun § 28 Abs 1 lit c) vorliegt, die auf die Gebäudezulässigkeit nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Relevanz sein kann, auf die abstrakte Einflussmöglichkeit abzustellen und nicht darauf, ob eine Maßnahme tatsächlich von Einfluss ist (vgl VwGH 26.05.2000, 2000/06/0037).

Durch die Änderung des Verwendungszweckes und die Erhöhung der vorhandenen Gästebetten ist jedenfalls ein Einfluss auf die bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften gegeben. Einerseits kann abstrakt die Änderung auf die raumordnungsrechtliche Zulässigkeit Einfluss haben, nämlich ob der geänderte Verwendungszweck mit der vorliegenden Widmung möglich ist. Andererseits ist auch speziell in Bezug auf die Feuerpolizei (Fluchtwege etc) ein Einfluss durchaus möglich. Somit liegt eindeutig die baurechtliche Genehmigungspflicht für die vorgenommene Verwendungszweckänderung vor.

Die Beschwerdeführer rechtfertigen sich in ihrem Vorbringen vor allem damit, dass von Seiten der Behörde schon zum Zeitpunkt der Beantragung der Kenntnisstand vorlag, dass die Beschwerdeführer einen Beherbergungsbetrieb errichten wollen. Mit diesem Vorbringen ist allerdings nichts zu gewinnen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist die Untersagung der Benützung wegen einer dem bewilligten Verwendungszweck widersprechenden Verwendung auch dann rechtmäßig, wenn der Baubehörde bei Erlassung der Baubewilligung bekannt war, dass eine andere Verwendung beabsichtigt war; dies ist deswegen unmaßgeblich, weil ein bloßes Wissen der Behörde den für einen bestimmten Verwendungszweck erforderlichen Konsens nicht zu ersetzen vermag.

Ob der angestrebte (neue) Verwendungszweck bewilligungsfähig ist, ist nicht im baupolizeilichen (Untersagungsverfahren) Verfahren, sondern im erforderlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen (vergleiche VwGH 21.10.1993, 93/06/0196).

Somit ist das Vorbringen, dass bereits die seit 2007 der Baubehörde vorliegenden gewerbebehördliche Genehmigung Einfluss auf den Bestand haben kann, und dass es sich im gegenständlichen Fall um ein ersessenes Recht handle, nicht zielführend.

Eine „Ersitzung“ von verwaltungsbehördlichen Genehmigungen aufgrund von langem Bestand gibt es rechtlich nicht. Auch „verjähren“ fehlende Baukonsense nicht. Es mag zwar sein, dass der Zustand bereits seit 42 Jahren dem Bestand entspricht, allerdings liegt dieser Zustand konsenswidrig über diese lange Zeit vor.

Trotz dieser Umstände kam den Beschwerden aber dennoch Berechtigung zu. § 46 Abs 6 lit a TBO sieht vor, dass die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen hat, wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt. Da die Beschwerdeführer im Rahmen der öffentlich mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht einen mehrjährigen Pachtvertrag über das Gebäude vorgelegt haben und sie selbst nicht im Gebäude wohnen, können sie nicht die Adressaten einer Benützungsuntersagung sein, da diese immer dem gegenüber auszusprechen ist, der die bauliche Anlage auch tatsächlich benützt.

Aus all diesen Gründen kam das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol deshalb zum Ergebnis, dass den Beschwerden Berechtigung zukommt, sodass den Beschwerden stattzugeben und der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z zu beheben war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)