Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/0059-6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.40.0059.6

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde des AA, vertreten durch BB, Adresse 1, **** Z, gegen das Straferkenntnis des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 20.11.2024, Zl ***, wegen Übertretungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 nach öffentlicher mündlicher Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von 20 % der verhängten Geldstrafen, das sind je Euro 800,00, sohin insgesamt Euro 1.600,00 zu leisten.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis wurde dem Beschwerdeführer folgender Sachverhalt zur Last gelegt:

„1. Datum/Zeit: jedenfalls 29.07.2023 -01.07.2024

Ort:**** Z, Adresse 2

Sie, Herr AA, geb. am 16.12.1988, haben als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit zur Vertretung nach außen berufenes Organ der CC GmbH (FN ***) zu verantworten, dass die Wohnung *** an der Adresse 2, **** Z - deren grundbücherliche Eigentümerin die CC GmbH ist - von der CC GmbH zumindest im oben angeführten Zeitraum nicht für die Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses verwendet wurde, sondern anderen Personen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlassen wurde, indem die genannte Wohnung auf den Online-Plattformen „Booking.com“ und „Airbnb.com“ angeboten und laufend Gästen zur Verfügung gestellt wurde. Dies obwohl weder eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 3 lit a TROG 2022, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs 6 erster Satz TROG 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 erster Satz TROG 2022 vorliegt.

2. Datum/Zeit: jedenfalls 04.09.2023 - 08.02.2024

Ort: **** Z, Adresse 3

Sie, Herr AA, geb. am 16.12.1988, haben als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit zur Vertretung nach außen berufenes Organ der CC GmbH (FN ***) zu verantworten, dass die Wohnung *** an der Adresse 3, **** Z - deren grundbücherliche Eigentümerin die CC GmbH ist - von der CC GmbH zumindest im oben angeführten Zeitraum nicht für die Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses verwendet wurde, sondern anderen Personen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlassen wurde, indem die genannte Wohnung auf den Online-Plattformen „Booking.com“ und „Airbnb.com“ angeboten und laufend Gästen zur Verfügung gestellt wurde. Dies obwohl weder eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 3 lit a TROG 2022, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs 6 erster Satz TROG 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 erster Satz TROG 2022 vorliegt.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschriften verletzt:

1. § 13a Abs 1 lit a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl.Nr. 43/2022 idf LGBl.Nr. 63/2023.

2. § 13a Abs 1 lit a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl.Nr. 43/2022 idf LGBl.Nr. 63/2023.

Wegen diesen Verwaltungsübertretungen werden über Sie folgende Strafen verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. € 4.000,00

1 Tage(n) 9 Stunde(n)

0 Minute(n)

§ 13a Abs 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl.Nr. 43/2022 idF LGBL.Nr. 63/2023.

2. € 4.000,00

1 Tage(n) 9 Stunde(n)

0 Minute(n)

§ 13a Abs 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl.Nr. 43/2022 idF LGBL.Nr. 63/2023.

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 800,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt (je ein Tag Freiheitsstrafe wird gleich € 100,00 angerechnet).

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 8.800,00“

In der dagegen rechtzeitig erhobenen Beschwerde bringt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass sich aus dem Akt lediglich ergebe, dass am 07.02.2024 eine Person in der Wohnung *** angetroffen worden sein solle, die angegeben habe, die Wohnung über „bookig.com“ gemietet zu haben. Anhaltspunkte dafür, dass diese Person die genannte Wohnung zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet hätte, würden nicht existieren. In der *** sei offenbar niemand angetroffen worden. § 13 Abs 11 TROG sei verfassungswidrig und werde vom VfGH aufzuheben sein.

Mit der Einholung einer Auskunft darüber, wer den Strom für die gegenständliche Wohnung bezahle, habe die belangte Behörde aber rechtswidrig in das verfassungsgesetzlich geschützte Recht des Beschwerdeführers auf Datenschutz eingegriffen.

Mittlerweile sei die *** mit Mietvertrag vom 01.09.2024 für die Dauer von drei Jahren an eine Privatperson dauerhaft vermietet. Die *** sei aktuell verkauft, der Eigentümerwechsel sei auch im Grundbuch vollzogen.

Die angenommenen bzw vorgeworfenen Tatzeiträume seien nicht ansatzweise nachvollziehbar. Schließlich erscheine die verhängte Geldstrafe in der Höhe von 10 % des gesetzlichen Strafrahmens angesichts des Umstandes, dass der Beschwerdeführer nicht einschlägig vorbestraft sei, völlig überzogen.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde seitens des Beschwerdeführers noch der Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2024 nachgereicht. Am 01.10.2025 fand die öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher der Beschwerdeführer persönlich einvernommen und die Akten des Verfahrens verlesen wurden.

II.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist handelsrechtlicher Geschäftsführer der CC GmbH. Unstrittig ist im Gegenstandsfall zunächst, dass die gegenständliche unter der Adresse 2 in **** Z auf Gst **1 KG Y etablierte und in der Widmungskategorie „Allgemeines Mischgebiet“ gemäß § 40 Abs 2 TROG 2022 befindliche Wohnanlage als dreigeschoßige Wohnanlage mit sieben Wohneinheiten und Carport (Bescheid des Stadtmagistrates Z vom 24.4.2020, ***) bzw. als dreigeschoßige Wohnanlage mit Tiefgarage und acht Wohneinheiten (laut Bescheid des Stadtmagistrates Z vom 26.8.2021, ***) baubewilligt wurde.

Die Nutzung der in Rede stehenden Wohneinheiten *** und *** oder von Teilen dieser Wohnanlage als Freizeitwohnsitz wurde weder beantragt noch ist eine derartige Nutzung aus den angeführten Genehmigungsbescheiden ableitbar. Es liegt weder eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 3 lit a TROG 2022, noch eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs 6 erster Satz TROG 2022 noch eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 erster Satz TROG 2022 vor. Die CC GmbH war als Eigentümerin der Wohnungen *** und *** in den angelasteten Tatzeiträumen im Grundbuch ausgewiesen.

Die Tops *** und *** wurden auf den Internetplattformen „Booking.com“ und „Airbnb.com“ mit Nebenleistungen wie Parkplatz, WLAN, Küchenausstattung, Bettwäsche und Handtücher, TV, Grundausstattung und Geschirr und Besteck angeboten. Die beiden Wohneinheiten wurden unter verschiedenen Bezeichnungen nämlich als „DD“ und als „EE“ in den Buchungsportalen angeboten und an ständig wechselnde Gäste gewerblich vermietet. Als Gastgeber wurde dabei stets auf den Buchungsportalen Airbnb.com und Booking.com ein „FF“ angeführt, welcher als freier Mitarbeiter der CC GmbH fungiert.

Die gegenständliche Wohneinheit *** wurde zumindest im Zeitraum vom 29.07.2023 bis 01.07.2024 und die *** zumindest im Zeitraum 04.09.2023 bis 08.02.2024 regelmäßig an ständig wechselnde Gäste vermietet.

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 25.11.2024, LVwG-2024/31/2185 wurde die Beschwerde der CC GmbH gegen den Bescheid des Stadtmagistrates Z vom 16.07.2024, Zl *** betreffend die Untersagung der weiteren über den Verwendungszweck als „Wohnung“ hinausgehenden Nutzung der Wohnungen *** und *** zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, als unbegründet abgewiesen. Dieses Erkenntnis ist in Rechtskraft erwachsen.

III. Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt der belangten Behörde, insbesondere aus den eingeholten Abfragen im Internet unter den Buchungsplattformen Booking.com und Airbnb.com sowie aufgrund einer Vorortkontrolle von Gästen durch Mitarbeiter des Stadtmagistrates Z am 07.02.2024, wo ein Urlaubsgast persönlich angetroffen werden konnte sowie aus der persönlichen Einvernahme des Beschwerdeführers selbst.

Aus den von der belangten Behörde durchgeführten Internetrecherchen ergibt sich zweifellos, dass die beiden gegenständlichen Wohneinheiten auf den Buchungsplattformen Airbnb.com und Booking.com als Ferienwohnungen angeboten werden. Aus den Verfügbarkeiten zB im Zeitraum vom 03.12.2023 bis 29.02.2024 ergeben sich Zeiträume, in denen die Wohnung laut der Internetplattform Booking.com verfügbar bzw nicht verfügbar ist. So war die Wohnung zB im Zeitraum vom 21.12.2023 bis 04.01.2023 nicht verfügbar (Weihnachtsferien) genauso wie im Zeitraum vom 09.02.2023 bis zum 13.02.2024 (Semesterferien). Aus den weiters eingeholten Bewertungen der gegenständlichen Liegenschaften auf Booking.com bzw Airbnb.com lässt sich schlüssig und nachvollziehbar ableiten, dass die beiden Ferienwohnungen im tatgegenständlichen Zeitraum regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet wurden. Auch die Beschwerdeführerin selbst legt in ihrer Urkundenvorlage vom 14.06.2024 insgesamt 18 Rechnungen für den Zeitraum vom 29.07.2023 bis 28.02.2024 vor, wonach die CC GmbH die Apartments, inklusive Endreinigung und Abgaben, Personen bzw juristischen Personen gegen Entgelt zur Verfügung gestellt hat.

In gesamthafter Betrachtung, der von der belangten Behörde eingeholten sowie vom Beschwerdeführer selbst vorgelegten Unterlagen und Nachweise, ergibt sich zweifellos, dass die beiden gegenständlichen Wohneinheiten nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern an ständig wechselnde Gäste für einen kurzen Zeitraum unter zur Verfügungstellung von Bettwäsche, Handtüchern, voll ausgestatteter Küche, TV, WLAN, Strom und Parkplatz zur Verfügung gestellt werden. Eine reine Raummiete liegt zweifellos nicht vor.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43 idF LGBl.Nr. 63/2023 lauten:

㤠13

Beschränkung für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(…)

§ 13a

Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

a)einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt; dies gilt nicht, wenn der betreffende Wohnsitz am 31. Dezember 1993 nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist oder wenn sich der Verwendungszweck des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz aufgrund der Baubewilligung ergibt, sofern dieser entsprechend dem § 13 Abs. 3 lit. a als Freizeitwohnsitz angemeldet worden ist und das Verfahren darüber noch nicht abgeschlossen ist;

b)einen Wohnsitz, dessen Eigenschaft als Freizeitwohnsitz aufgrund des § 16 Abs. 1 lit. a und 2 erloschen ist oder aufgrund des § 16 Abs. 1 lit. b oder c und 3 als erloschen festgestellt worden ist, weiterhin als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt oder

c)einen Freizeitwohnsitz, für den eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt, anderen als den im § 13 Abs. 9 genannten Personen entgeltlich zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt.

(2) Eine Verwaltungsübertretung begeht weiters, wer von der Behörde verlangte Angaben im Sinn des Abs. 5 nicht, nicht wahrheitsgemäß oder nicht vollständig macht.

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 40.000,- Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 3.000,- Euro zu bestrafen.

(4) Im Fall der unzulässigen Überlassung von Wohnsitzen als Freizeitwohnsitze gilt die Verwaltungsübertretung nach Abs. 1 als an jenem Ort begangen, an dem sich der betreffende Freizeitwohnsitz befindet.

[…]“

V. Erwägungen:

Zunächst ist festzuhalten, dass das Landesverwaltungsgericht Tirol mit Erkenntnis vom 25.11.2024, LVwG-2024/31/2185-3 rechtskräftig zu den gegenständlichen Wohnungen festgestellt hat, dass die seitens der Behörde auf § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 gestützte Untersagung der über dem Verwendungszweck als „Wohnung“ hinausgehende Nutzung der Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen rechtskonform war.

Das Gericht hat dazu in seiner Begründung im Wesentlichen festgestellt, dass folgende Punkte vorliegen, welche über die bloße Raummiete hinaus auf Aspekte einer gewerblichen Vermietung schließen lassen:

Vermietung an ständig wechselnde Gäste, Anbieten der Objekte *** und *** über Buchungsplattformen wie Airbnb.com und Booking.com, Vermietung der Wohnung im möblierten Zustand, Stromkosten werden von der CC GmbH getragen, Parkplatz wird zur Verfügung gestellt, Bettwäsche und Handtücher werden von der CC GmbH zur Verfügung gestellt, für Reparaturen ist die CC GmbH verantwortlich.

§ 13 Abs 1 TROG 2022 definiert Freizeitwohnsitze wie folgt: Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

In der Beschwerde wird versucht, die vorgenannte Definition eines Freizeitwohnsitzes dahingehend zu beschränken, dass dieser lediglich zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet wird. Mit dieser rechtlichen Interpretation wird jedoch der gesetzlichen Bestimmung nicht Rechnung getragen. Vielmehr besteht diese auch dahingehend, dass das Gebäude oder Teile Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden nicht der Befriedigung des ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 03.03.2020, Zl Ro 2019/04/0019, ausgeführt hat, ist die Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen im Rahmen eines Gastgewerbes im Sinn des § 111 Abs 1 Z 1 Gewerbeordnung 1994 oder eine bloß zur Verfügungsstellung von Wohnraum anzunehmen ist, immer nur unter Bedachtnahme auf alle Umstände des konkreten Einzelfalls zu beantworten. Demnach ist neben den Kriterien, wie etwa der Gegenstand des Vertrages, der Vertragsdauer, Vereinbarungen über Kündigung und Kündigungsfristen, neben Vereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche und über Dienstleistungen wie etwa die Reinigung der Räume und der Bettwäsche, auch darauf Bedacht zu nehmen, auf welche Art und Weise der Betrieb sich nach Außen darstellt. Es ist erforderlich, dass sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild ein Verhalten des Vermieters der Räume erkennen lässt, das – wenn auch in beschränkter Form – eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes verrät (vgl zu alldem auch VwGH 27.02.2019, Ra 2018/04/0144). Für die Abgrenzung der Beherbergung von Gästen zur bloßen Wohnraumvermietung ist somit neben anderen Aspekten maßgeblich, ob gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum etwa üblicher Weise im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden.

Im gegenständlichen Fall liegt jedenfalls keine reine Raumvermietung vor, sondern werden die beiden Wohneinheiten an ständig wechselnde Gäste, wie auch die vom Beschwerdeführer selbst vorgelegten Rechnungen belegen, vermietet. Die beiden Wohnungen werden ausdrücklich als Urlaubsdomizil über Buchungsplattformen beworben. Es liegt eine eindeutig touristische Nutzung vor, auch wenn der Beschwerdeführer zu argumentieren versucht, dass die Vermietung auch an Ärzte im Rahmen von Kongressen oder an Arbeiternehmer von Unternehmen, die vor Ort tätig sind, vermietet werden. Die Vermietung an ständig wechselnde Personen wird von Seiten des Beschwerdeführers jedoch nicht bestritten.

Wie das Ermittlungsverfahren ergeben hat, werden durch die Eigentümerin den Gästen Handtücher und Bettwäsche bereitgestellt und auch die Reinigung der beiden Wohneinheiten wird gewährleistet, sodass tatsächlich gewerbetypische Dienstleistungen erbracht werden. Auf der Buchungsplattform findet sich auch die Handynummer einer ständig erreichbaren Ansprechperson. Es liegen aber keine Gemeinschaftsräume im Sinn des § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 vor, die die Anwendbarkeit der Ausnahmebestimmung des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 zur Folge hätten. Dies wird vom Beschwerdeführer auch nicht behauptet.

Die beiden in Rede stehenden Wohneinheiten dienen daher nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses.

Damit liegt der objektive Tatbestand des § 13a Abs 1 lit a TROG 2022 vor.

Was die subjektive Tatseite betrifft ist anzuführen, dass gemäß § 5 Abs 1 VStG zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten genügt, wenn einer Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nichts anderes bestimmt. Fahrlässigkeit ist bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebotes dann ohne weiteres anzunehmen, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Im Falle eines „Ungehorsamsdeliktes“ – als welches sich auch die gegenständliche Verwaltungsübertretung darstellt – tritt somit insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung des objektiven Tatbestandes zu beweisen hat, während es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Dies ist dem Beschwerdeführer nicht gelungen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer vorsätzlich gehandelt hat.

Wie seitens der belangten Behörde richtig ausgeführt wurde, muss davon ausgegangen werden, dass dem Beschuldigten die Rechtslage bestens bekannt ist, ist er jedoch einerseits im Immobilienwesen seit mehreren Jahren tätig und andererseits wurde er mit Straferkenntnis des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Z vom 25.06.2020, Zl ***, bezogen auf andere Objekte in Z wegen einer ähnlichen Tat bereits rechtskräftig bestraft.

Der Beschwerdeführer hat sohin die ihm angelastete Tat in objektiver und subjektiver Hinsicht begangen.

VI.Strafbemessung:

Gemäß § 19 VStG ist Grundlage für die Bemessung der Strafe das Ausmaß der mit der Tat verbundenen Schädigung oder Gefährdung derjenigen Interessen, deren Schutz die Strafdrohung dient und der Umstand, inwieweit die Tat sonstige nachteilige Folgen nach sich gezogen hat.

Nach Abs 2 sind im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die Bestimmungen der §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens-, Vermögens- und allfällige Sorgepflichten des Beschwerdeführers sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Der Beschwerdeführer hat im Verfahren einen Einkommenssteuerbescheid und eine Bestätigung des Finanzamts zu Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit vorgelegt. Ein Einkommensbescheid sagt nun über die wahren wirtschaftlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers wenig aus. Der Beschwerdeführer verfügt nach seinen eigenen Angaben über 3 Wohnungen. Konkrete weitere Angaben zu seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen konnte oder wollte der Beschwerdeführer nicht machen, weshalb insofern nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes eine Einschätzung vorzunehmen war. Der Beschwerdeführer ist Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens in Z, welches über zahlreiche Liegenschaften verfügt. Er ist Gesellschafter der CC GmbH neben der GG GmbH. Der Beschwerdeführer ist Alleingesellschafter der GG GmbH.

Damit steht es als erwiesen fest, dass der Beschwerdeführer zu 100 % Eigentümer der CC GmbH ist und kann daher nicht mehr von bloß durchschnittlichen Vermögensverhältnissen ausgegangen werden, verfügt die GmbH doch entsprechend den vorliegenden Grundbuchsauszügen über mehrere Liegenschaften in Z. Vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol gibt er zudem noch an, selbst über drei Wohnungen zu verfügen. Das Gericht geht daher von überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Verhältnissen aus.

Der Unrechtsgehalt der dem Beschwerdeführer angelasteten Verwaltungsübertretungen ist als erheblich einzustufen. Die Vermietung an ständig wechselnde Gäste von Wohneinheiten, die ihrem baubewilligten Verwendungszweck entsprechend als Wohnung und damit der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses zu dienen haben, hat massive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Durch diese Vorgangsweise können Wohnungen nicht mehr zum üblichen Preis vermietet werden, sondern treiben derartige Kurzzeitvermietungen die Wohnungspreise massiv in die Höhe. Dies muss dem Beschwerdeführer auch durchaus bekannt sein und ist diesbezüglich wie bereits ausgeführt von Vorsatz auszugehen. Mildernd war aufgrund einiger, wenngleich nicht einschlägiger Verwaltungsstrafvormerkungen, nichts zu werten.

Unter Bedachtnahme auf die vorhin angeführten Strafbemessungsgründe und des zur Verfügung stehenden Strafrahmens von Euro 40.000,00 erscheinen die verhängten Geldstrafen als nicht überhöht, wird der vorgesehene Strafrahmen zu 10 % ausgeschöpft.

Vor allem im Hinblick auf die Tatsache, dass die CC GmbH Eigentümerin von mehreren Wohneinheiten im Stadtgebiet von Z ist erweisen sich die gegenständlichen Strafen auch in spezialpräventiver Hinsicht als erforderlich, um weitere Verwaltungsübertretungen hintanzuhalten.

VII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)