Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/31/1599-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.31.1599.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Hengl über die Beschwerde des AA, Adresse 1, D-**** Z, vertreten durch BB-Rechtsanwälte, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y vom 3.6.2025, Zl ***, betreffend die Untersagung der weiteren Benützung einer Wohnung als Freizeitwohnsitz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang:

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 29.5.2024 wurde AA (im Weiteren als „Beschwerdeführer“ bezeichnet) als Wohnungseigentümer der Einheit Adresse 3 in **** Y, welche sich auf Gst **1 KG Y befindet, darauf hingewiesen, dass das gegenständliche Objekt nicht als Freizeitwohnsitz, sondern nur als mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnsitz, verwendet werden dürfe.

Der Beschwerdeführer wurde in weiterer Folge vor dem Hintergrund exemplarisch angeführter Kriterien für den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zur Stellungnahme aufgefordert, in welcher Art und Weise das Objekt vom Adressaten dieses Schreibens genützt werde und diese Nutzung durch die Beilage von entsprechenden Belegen glaubhaft zu machen. Diesem Schreiben angeschlossen war ein Fragebogen, in welchem die Nutzung des in Rede stehenden Objektes erhoben wurde.

Mit Stellungnahme vom 25.6.2024 brachte der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung vor, dass zunächst keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte der Annahme der Wahrscheinlichkeit des Vorliegens einer illegalen Freizeitwohnsitznutzung erblickt werden können. Vielmehr werden die Ermittlungen ohne begründeten Verdacht und ohne gesetzliche Grundlage willkürlich geführt. Tatsächlich werde das gegenständliche Objekt überhaupt nicht als Haupt- oder Nebenwohnsitz des Beschwerdeführers verwendet:

Gemäß den beiliegenden Mietverträgen habe der Beschwerdeführer die Wohnung an die CC mit Hauptsitz in Z zu geschäftlichen Zwecken, sowie an die DD, deren Sitz am gegenständlichen Objekt liege, vermietet. An beiden Unternehmen ist der Beschwerdeführer als Gesellschafter beteiligt.

Aufgrund eines breit aufgestellten Kundenkreises finden regelmäßig Kundentermine und Geschäftsessen in Österreich statt und werde die Wohnung auch ansonsten für Mitarbeiter als Ausgangspunkt der Österreich betreffenden Geschäftsreisen genutzt.

Bei der DD handle es sich um eine vom Beschwerdeführer, der über eine Pilotenlizenz verfügt, gegründete Fluggesellschaft, die eine operative Tätigkeit in Kooperation mit der Flugschule X, dem EE in W und hinkünftig möglicherweise auch dem Flugplatz in V entfalten werde.

Die gegenständliche Wohnung diene der DD als Ausgangspunkt für geschäftliche Tätigkeiten, insbesondere für die Besprechung und Abwicklung der Charterverträge, An- und Abreise zu den Flughäfen und Geschäftsterminen etc. Hinkünftig, nach Aufnahme der operativen Tätigkeit, sollen in der Wohnung aber auch für die Gesellschaft tätige Piloten nächtigen, um aufgrund der strategisch guten Lage zwischen den Flugplätzen eine rasche Einsatzbereitschaft gewährleisten zu können.

Selbstredend sei der Standort in Tirol für die genannten Gesellschaften und die für diese maßgeblich agierenden Personen unerlässlich, um sinnvoll eine wirtschaftliche Tätigkeit in Österreich entfalten zu können. Nachdem der Hauptsitz der CC in Z gelegen ist bzw der Beschwerdeführer dort lebt, seien Tagesreisen völlig unzumutbar. Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen sei auch keine Person mit aufrechtem Wohnsitz dort gemeldet worden.

Der Beschwerdeführer habe sich bewusst für den Ankauf des gegenständlichen Objektes im Sinne einer Kapitalanlage entschieden. Dies schon deshalb, da er einerseits Mieteinnahmen durch die obgenannten, in Österreich tätigen Gesellschaften erzielen kann, andererseits haben sich die Wohnungspreise im Bezirk Y innerhalb der letzten Jahrzehnte stabil und Yer Immobilien als eine gute Anlage gezeigt.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 1.10.2024 wurde der Beschwerdeführer aufgefordert, zur im Schreiben vom 25.6.2024 behaupteten Nutzung weitere Unterlagen vorzulegen, etwa eine vollständige Auflistung, aus welcher hervorgeht, welche Personen seit November 2023 zu welcher Zeit die Wohnung genutzt haben, welche Räume konkret von der Vermietung betroffen sind, wie viele Beschäftigte die DD aufweise und welche Umsätze diese Firma erwirtschafte und wie die Stromabrechnung zwischen Eigentümer und Mietern funktioniere.

Am 5.11.2024 wurde seitens der belangten Behörde ein Lokalaugenschein beim gegenständlichen Objekt vorgenommen und Lichtbilder angefertigt.

Dabei befanden sich zwei Autos in der Garage, zum einen ein Firmenfahrzeug der DD mit einem näher angeführten Kennzeichen aus dem Bezirk Y und zum anderen das Privatfahrzeug des Beschwerdeführers mit einem Zer Kennzeichen. Der Eigentümer der Wohnung gab bekannt, dass er letzte Woche von Freitag auf Samstag mit seiner Frau und Tochter die Nacht in dieser Wohnung verbracht habe, dies zum Zweck, dass er hier aus beruflichen Gründen aufhältig gewesen sei; seine Frau und Tochter seien am nächsten Tag mit dem Zug nach Hause gefahren. Die Wohnung wurde in weiterer Folge besichtigt und sieht weitgehend unbewohnt aus, drei Schlafzimmer seien definitiv unbewohnt, die Betten nicht bezogen und die Bäder nicht benutzt.

Der Beschwerdeführer gab anlässlich des Lokalaugenscheins an, dass er in Y die DD mit Sitz an der gegenständlichen Adresse gegründet habe, welche sich mit dem Kauf und Verkauf von Flugzeugen und dem Charterbetrieb beschäftige. Die Flugzeuge werden unter anderem in X oder U oder auch in V verwendet.

Der Beschwerdeführer befinde sich in der Wohnung ausschließlich zu beruflichen Zwecken, hauptsächlich nutze er die Wohnung, um geschäftliche Termine in der Umgebung wahrzunehmen und übernachte dann in dieser Wohnung und fahre dann zu den Geschäftsterminen. Darüber hinaus habe der Beschwerdeführer eine zweite Firma gegründet, die CC, welche ihren Sitz in Z habe, die Mitarbeiter arbeiten überwiegend remote, die Standorte der Projekte können variieren und sind an anderen Orten. Um seine Mitarbeiter zu motivieren, treffen sie sich mit dem Beschwerdeführer auch zu ausgewählten Terminen in dieser Wohnung, dies in einem Ausmaß von ca drei bis vier Mal im Jahr. Die Mitarbeiter verbringen dann auch die Nacht in dieser Wohnung. Die Wohnung sei die Basis, um weitere Kontakte und Geschäfte in Y zu knüpfen. Der Beschwerdeführer beabsichtige, in Zukunft seinen Lebensmittelpunkt in Y zu begründen, derzeit befinde sich seine Familie aber noch in Z und zwei von drei Töchtern gehen noch zur Schule, sodass ein Umzug derzeit nicht möglich sei.

Mit weiterem Schreiben der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers vom 12.11.2024 wurde erneut bekräftigt, dass die gegenständliche Wohnung zur Anbahnung geschäftlicher Kontakte der DD und der CC diene und die familiären und beruflichen Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers sich so darstellen, dass die Familie vom Beschwerdeführer überwiegend in Z lebe.

Die älteste Tochter sei 19 Jahre alt und gerade dabei, dass Elternhaus zu verlassen, die mittlere Tochter 17 Jahre und werde im kommenden Jahr ihr Abitur ablegen, die jüngste Tochter sei 11 Jahre alt. Der Beschwerdeführer und seine Frau haben sich zum Ziel gesetzt, ihren Lebensmittelpunkt aufgrund der höheren Lebensqualität vollständig nach Tirol zu verlegen, sobald dies möglich sei. Der Zeitpunkt der endgültigen Übersiedlung hänge im Wesentlichen von der jüngsten Tochter ab. Die Zeit bis dahin nutze die Familie, um ihr unternehmerisches, berufliches und gesellschaftliches Engagement in Tirol Schritt für Schritt zu erhöhen. Weiters wurde in dieser Stellungnahme ausgeführt, dass es heute vollkommen üblich sei, dass der Mittelpunkt beruflicher Lebensbeziehungen oftmals fernab des Wohnsitzes der Familie liege. Der Gesetzgeber werde wohl kaum beabsichtigt haben, arbeitenden Personen die Begründung eines Zweitwohnsitzes zu beruflichen Zwecken zu verwehren. Es werde wohl auch nicht Personen im Rahmen der Ausübung von beruflichen Tätigkeiten an einem anderen Ort als ihrem familiären Lebensmittelpunkt dazu zwingen wollen, dafür ausschließlich Wohnungen mit einer Freizeitwohnsitzwidmung nutzen zu müssen.

Mit Schreiben der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers vom 30.12.2024 wurde der Leerstand des gegenständlichen Objektes bekanntgegeben und ausgeführt, dass der Beschwerdeführer fristgerecht bis 30.4.2025 eine allenfalls für 2024 anfallende Leerstandsabgabe berechnen und abführen werde. Es sei damit von keiner unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung auszugehen.

Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y vom 3.6.2025, Zl.***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Top 1 unter der Adresse Adresse 3 in **** Y, Gst **1 KG Y, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt.

Begründend wurde in diesem Bescheid ausgeführt, dass seitens der belangten Behörde diverse Erhebungen zur Nutzung des gegenständlichen Objektes durchgeführt worden seien, etwa eine Einsichtnahme in das Freizeitwohnsitzverzeichnis, eine Einsicht in das Zentrale Melderegister, eine Anfrage an die Bezirkshauptmannschaft betreffend zugelassener Kraftfahrzeuge, eine Anfrage bei den Stadtwerken Y betreffend Stromverbrauch, ein Firmenbuchauszug und eine Einsichtnahme in den Bauakt.

Die Behörde vertritt die Ansicht, dass im Regelfall der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen an einem bestimmten Ort in einer Gesamtschau und anhand einer Durchschnittsbetrachtung bei ausreichender Mitwirkung der betreffenden Nutzer problemlos eruiert werden könne. Dort, wo sich die gesamte Familie aufhalte, wo die Kinder Kindergarten und/oder Schule besuchen, von wo aus regelmäßig die Arbeitsstelle aufgesucht werde, wo die Steuern entrichtet werden, wo die gesamte Familie gemeldet sei, wo man sein Wahlrecht ausübe, befinde sich nach allgemeiner Lebenserfahrung der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen.

Im gegenständlichen Verfahren seien zwei unterschiedliche Nutzungen vorgebracht worden. Zum einen wurde vom rechtsfreundlich vertretenen Betroffenen ausgeführt, dass es sich beim gegenständlichen Objekt um einen sogenannten „Arbeitswohnsitz“ handle und die Nutzung nur zu beruflichen Aufenthalten in der Umgebung stattfinde.

Im Zuge des abschließenden Parteiengehörs wurde vom rechtsfreundlich vertretenen Eigentümer sodann vorgebracht, dass es sich beim gegenständlichen Objekt um einen Leerstand handle.

Ein dauerhafter Aufenthalt sei nicht behauptet worden. Ebenfalls sei nicht vorgebracht worden, dass es sich um einen beruflichen oder familiären Mittelpunkt handle. Ganz im Gegenteil wurde vorgebracht, dass sich der familiäre Lebensmittelpunkt in Z befinde. Die drei Töchter seien dort wohnhaft und gehen noch zur Schule. Auch die Ehefrau des Beschwerdeführer sei in Z wohnhaft. Eine Verlegung des privaten Lebensmittelpunktes nach Y sei zwar geplant, aber ein Zeitraum dafür nicht absehbar. Dass der berufliche Mittelpunkt in Y liege, sei nicht behauptet worden. In Verbindung mit der DD sei der Eigentümer in der Wohnung anwesend, wenn er in der Umgebung geschäftliche Tätigkeiten ausübe. Dies sei aber ebenfalls nur sporadisch unter Notwendigkeit gegeben. Aus diesen Gründen sei der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen aufgrund der Ermittlungsergebnisse weder beruflich, noch familiär in Y gelegen. Es sei daher von keinem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz auszugehen.

Der vom Beschwerdeführer ins Treffen geführte berufliche Lebensmittelpunkt in Y sei nicht zu erblicken, weswegen die ins Treffen geführte Rechtsprechung in Bezug auf Richter, welcher als Springer in anderen Bezirken eingesetzt werden und dort ihr Amt ausüben, nicht auf den Gegenstandsfall anwendbar sei. Die Behauptung, dass ein Leerstand vorliege, sei aus Sicht der belangten Behörde als reine Schutzbehauptung anzusehen, da die Ermittlungsergebnisse jedenfalls ergeben haben, dass eine dauerhafte Nutzung und somit ein Lebensmittelpunkt des Betroffenen nicht vorliege.

In gebotener Gesamtbetrachtung sowie im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ergebe sich somit für die Behörde, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude dem Eigentümer nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses gedient hat, sondern als Freizeitwohnsitz gemäß der Legaldefinition in § 13 Abs 1 TROG 2022 genutzt worden sei.

In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde wurde das Vorbringen wiederholt, wonach Freizeitwohnsitzermittlungen lediglich aufgrund eines begründeten Verdachts eingeleitet werden dürfen, welcher gegenständlich nicht vorliege. Tatsächlich liege die berufliche Mittelpunkt des Beschwerdeführers in Y. Mit E-Mail vom 30.12.2024 sei lediglich ein Leerstand ab diesem Zeitpunkt bekanntgegeben worden. Der Beschwerdeführer sei Eigentümer mehrerer Immobilien in Y und sei primärer Zweck des Ankaufs eine Geldanlage und auch das Vorhaben gewesen in der Region beruflich tätig zu werden. Eine solche bloße Vermögensverwaltung sei nicht als berufliche Tätigkeit anzusehen. Der Beschwerdeführer halte sich regelmäßig und wiederkehrend über mehrere zusammenhängende Tage beruflich bedingt in der Region Y auf, eine dauerhafte Nutzung werde nicht benötigt, um die beruflichen Tätigkeiten in der Region ausüben zu können. Die Auffassung der belangten Behörde verstoße gegen Unionsrecht, etwa Nichtdiskriminierung und Verhältnismäßigkeit.

Abschließend wurde in diesem Rechtsmittel beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und hienach den bekämpften Bescheid ersatzlos zu beheben, in eventu die Angelegenheit an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

II.Sachverhalt:

Das gegenständliche Objekt wurde laut Grundbuchsauszug mit Kaufvertrag vom 10.8.2023 erworben und ist AA alleiniger Wohnungseigentümer des Objektes Top 1 in Adresse 3, Gst **1 KG Y.

Die Nutzung der gegenständlichen Wohnung als Freizeitwohnsitz entspricht weder der Baubewilligung, noch handelt es sich um einen festgestellten Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022 oder um einen solchen mittels Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 3 lit b TROG 2022. Auch eine Festlegung der Zulässigkeit des Freizeitwohnsitzes im Flächenwidmungsplan gemäß § 13 Abs 3 zweiter Satz TROG 2022 liegt gegenständlich nicht vor. Das Grundstück befindet sich in der Widmungskategorie „Wohngebiet“.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 9.8.2021, Zl ***, wurde das gegenständliche Objekt als Wohnhaus mit Garage genehmigt und in Spruchpunkt I. gleichzeitig die mit Bescheiden des Bürgermeisters vom 17.1.2006, Zl ***, festgestellte Freizeitwohnsitzeigenschaft der südlich gelegenen Wohnung im Erdgeschoß, der östlich gelegenen Wohnung im Dachgeschoß und der westlich gelegenen Wohnung im Dachgeschoß des Gebäudes mit Rechtskraft dieses Bescheides als erloschen erklärt.

Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.

Im Zentralen Melderegister scheint für die in Rede stehende Wohnung keine Wohnsitzmeldung auf. Der Betroffene nutzt das Objekt Top 1, Adresse 3, **** Y, laut eigenen Ausführungen als Wohnsitz für berufliche und geschäftliche Termine. Dass der Mittelpunkt der beruflichen Lebensbeziehungen in Y liege, wurde nicht behauptet. Der private Lebensmittelpunkt des Eigentümers liegt jedenfalls in Z, zumal der Beschwerdeführer dort mit seiner Frau und seinen beiden Töchtern, die mittlerweile 12 und 18 Jahre alt sind, lebt. Die dritte Tochter ist mittlerweile volljährig und ausgezogen.

Der Beschwerdefrüher gab, befragt zur Nutzung der Wohnung in Z, an, dass er dort jahresdurchgängig ca 9 Monate aufhältig sei. Den Rest sei er auf Reisen und vereinzelt habe er sich berufsbedingt in Y aufgehalten, um dort Termine wahrzunehmen. Der Beschwerdeführer habe in einer Softwarefirma namens FF gearbeitet und Anfang 2022 diese Anteile mit mehreren Mitinhabern verkauft und sind ihm deswegen größere finanzielle Mittel zugeflossen, die ihm damals als Investment zur Verfügung gestanden sind.

Er habe dieses Geld in einen gut gehenden Immobilienmarkt investieren wollen und habe er deswegen die gegenständliche Wohnung gekauft. Er besitze auch noch ein weiteres Objekt in Y und sei er aktuell an einem dritten dran. Geplant sei, dass in Zukunft, wenn seine 12 jährige Tochter volljährig sei, er seinen Lebensmittelpunkt in Y schaffen wolle, dies mit der Frau zusammen.

Laut den diesbezüglich glaubwürdigen Angaben des Beschwerdeführers gibt es die CC nicht mehr; im Alltag des Beschwerdeführers spiele lediglich die DD eine Rolle, deren Aufgabe es ist, zwei Flugzeuge teilweise zu verchartern, teilweise auch selber zu nutzen.

Hinsichtlich der Nutzung der Wohnung in Y für berufliche Zwecke gab der Beschwerdeführer an, dass er im letzten Jahr öfter in Y gewesen sei, nämlich etwa bis zu diesem Zeitpunkt, wo die Begehung stattgefunden habe (dies war der 5.11.2024), alle zwei bis drei Wochen für ein bis drei Tage, wobei er teilweise morgens hin und abends wieder zurückgefahren ist, teilweise haben auch Übernachtungen stattgefunden. Im Jahr 2025 ist die Besuchsfrequenz weniger geworden und gab der Beschwerdeführer anlässlich der Verhandlung vom 15.10.2025 zu Protokoll, dass er schätzen würde, dass er in diesem Jahr bislang ca acht Mal in Y gewesen sei und es auch sein könne, dass er auch mal mehrere Nächte in Y verbracht habe, wenn er dort einen Termin aufgewiesen habe.

Angesprochen auf das im Akt ersichtliche (und aus neun verschiedenen GmbHs bestehende) Firmengeflecht, das bei einer Internetrecherche bei Angabe seines Namens und „Z“ angezeigt wird, gab der Beschwerdeführer an, dass es Teile dieser Firmen noch gebe, diese jedoch seine Vermögensverwaltung betreffen und im beruflichen Alltag lediglich die DD eine Rolle spiele.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den übermittelten Akt der belangten Behörde sowie in den gegenständlichen Verwaltungsakt, sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 15.10.2025, in deren Rahmen der Beschwerdeführer in Anwesenheit seines Rechtsvertreters hinsichtlich seiner maßgeblichen Lebensumstände einvernommen werden konnte. Ein Vertreter der belangten Behörde ist zur gegenständlichen Verhandlung nicht erschienen.

Die nicht gegebene Wohnsitzmeldung und der Eigentumserwerb ergeben sich aus den öffentlichen Registern des ZMR und des Grundbuches, die eingesehen wurden. Der Baukonsens und die Nichtgenehmigung der Nutzung als Freizeitwohnsitz ergibt sich unzweifelhaft aus dem im Akt einliegenden Baubescheid der belangten Behörde vom 9.8.2021 und wurde seitens des Beschwerdeführers auch außer Streit gestellt, dass es weder eine Widmung für die Wohnung Top 1 als Freizeitwohnsitz, noch eine Eintragung ins Freizeitwohnsitzverzeichnis, noch eine Ausnahmegenehmigung gebe und der zulässige Verwendungszweck laut Baubescheid (Wohnhaus mit Garage) nicht Freizeitwohnsitz laute.

Befragt, ob dem Beschwerdeführer bei Erwerb der Liegenschaft nicht bewusst gewesen sei, dass eine Nutzung als Freizeitwohnsitz nicht in Betracht komme, gab dieser an, dass ihm dies bewusst gewesen sei (vgl Verhandlungsprotokoll Seite 2, vorletzter Absatz).

Die Feststellungen zu den beruflichen Tätigkeiten des Beschwerdeführers und der Besuche in Y einerseits und dem privaten Lebensumständen in Z andererseits, wurden der Einvernahme des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2025 entnommen.

Auch die Aufenthaltszeiten des Beschwerdeführers in Y und der Inhalt der dabei verrichteten Tätigkeiten wurde der Einvernahme des Beschwerdeführers entnommen.

Dass der Beschwerdeführer im Rahmen seines Aufenthalts in Y dienstliche Verrichtungen im Zusammenhang mit der DD verrichtet, ist ebenso unstrittig wie der Umstand, dass der Beschwerdeführer, der zumindest neun Monate im Jahr in Z aufhältig ist und dort mit seiner Frau und seinen 12 und 18 Jahre alten Töchtern lebt, jedenfalls dort seinen Lebensmittelpunkt aufweist, dies selbst dann, wenn er dort keinen klaren beruflichen Anknüpfungspunkt aufweist, zumal der Beschwerdeführer angab, dass er in Z den ganzen Tag Tennis spiele und Zeit mit seiner Familie verbringe und sonst nicht viel mache. In Z mache er vielmehr Homeoffice, in Y mache er vor Ort Geschäfte (vgl Verhandlungsprotokoll vom 15.10.2025, Seite 3, drittletzter Absatz ganz unten).

IV.Rechtliche Grundlagen:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

1. Tiroler Bauordnung 2022, LBGl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 72/2025 (TBO 2022):

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

2. Tiroler Raumordnungsgesetz, LGBl Nr 53/2022 idF LGBl Nr 72/2025 (TROG 2022):

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitz

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

[…]

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a)die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b)für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

[…]“

V.Erwägungen:

1. Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Die Baubehörde ist daher zur Erlassung eines baupolizeilichen Bescheides gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 grundsätzlich zuständig und kommt aufgrund des eindeutigen Gesetzeswortlautes den Bestimmungen des § 13 TROG 2022 in einem solchen baupolizeilichen Verfahren zentrale Relevanz zu.

2. Im gegenständlichen Fall ergibt sich aus dem von der belangten Behörde übermittelten Akt, dass es sich weder um einen festgestellten Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022 noch um einen solchen mittels Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 3 lit b TROG 2022 handelt. Schließlich liegt auch keine Ausnahmebewilligung iSd § 13 Abs 8 TROG 2022 vor. Auch eine Festlegung der Zulässigkeit des Freizeitwohnsitzes im Flächenwidmungsplan gemäß § 13 Abs 3 zweiter Satz TROG 2022 liegt gegenständlich nicht vor. Das Grundstück befindet sich in der Widmungskategorie „Wohngebiet“.

Diesbezüglich darf seitens des gefertigten Gerichts angemerkt werden, dass laut aktuellen statistischen behördlichen Erhebungen (Stand: 16.10.2025, vgl https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/statistik/freizeitwohnsitze/) in der Stadtgemeinde Y insgesamt 1.257 festgestellte oder auf Genehmigungen nach § 13 Abs 8 TROG 2022 beruhende Freizeitwohnsitze vorhanden sind und somit bei einer festgestellten Freizeitwohnsitzquote von 16,4 % gemäß § 13 Abs 4 TROG 2022 die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze unzulässig ist.

3. Im Übrigen wird nicht einmal vom Beschwerdeführer selbst bestritten, dass das als Wohnhaus mit Garage bewilligte Objekt nicht als Freizeitwohnsitz Verwendung finden darf.

4. Obwohl die belangte Behörde hinsichtlich der Prüfung des Vorliegens eines Freizeitwohnsitzes ein äußerst detailliertes und akribisches Ermittlungsverfahren durchgeführt hat – wie die oben angeführten Erhebungen zeigen – hat sich der Beschwerdeführer über die bloße Behauptung hinaus, dass das gegenständliche Objekt dazu diene, in seinem Arbeitsalltag in der DD als Standort bzw Ausgangspunkt für die Anbahnung von Geschäften zu dienen, sodass dieses Objekt als beruflicher Lebensmittelpunkt zu qualifizieren sei, nicht eingehend in der Sache geäußert.

Dem gegenüber steht ein eindeutiger privater Lebensmittelpunkt des Beschwerdeführers in Z, zumal er dort über einen Zeitraum von zumindest neun Monaten im Jahr gemeinsam mit seiner Frau und seinen zwei dort zur Schule gehenden Töchtern aufhältig ist.

5. Soweit in der Beschwerde angedeutet wird, dass die Nutzung eines Objektes zur vereinzelten Übernachtung und zur Entfaltung beruflichen Tätigkeiten im Verhältnis zu den an diesem Wohnsitz verrichteten Freizeittätigkeiten einen Arbeitswohnsitz begründe, steht dieses Vorbringen in krassem Widerspruch zur ständigen Judikatur der Höchstgerichte, wonach das Tiroler Raumordnungsgesetz den Begriff des „Arbeitswohnsitzes“ nicht kennt.

Entgegen der vom Beschwerdeführer vertretenen Ansicht, ist viel mehr davon auszugehen, dass die (vorwiegende) Nutzung einer Wohnung zu beruflichen Zwecken das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes gerade nicht ausschließt (vgl in diesem Sinn zuletzt das Erkenntnis des VwGH vom 19.5.2023, Ra 2022/06/0076 bis 0077 mwN).

Dies muss umso mehr dann gelten, wenn die in die Rede stehende Wohnung offenbar nicht der Befriedigung eines dauernden Wohnbedarfs dient, sondern dem Beschwerdeführer neben seinem Hauptwohnsitz in Z, der zweifelsohne als Mittelpunkt seiner Lebensinteressen zu qualifizieren ist, als weiterer Wohnsitz dient, wobei das Ausmaß der Nutzung der gegenständlichen Wohnung in einem Aufenthaltsausmaß von ein bis drei Tagen alle zwei bis drei Wochen im Jahr 2024 und in einem gleichlautenden Ausmaß von zum Zeitpunkt der Verhandlung am 15.10.2025 acht Mal im Jahr auszugehen ist.

Demgegenüber gab der Beschwerdeführer im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf Befragen an, dass er sich die meiste Zeit des Jahres, nämlich zumindest neun Monate, in Z aufhalte, wo er gemeinsam mit seiner Frau und seinen zwei Töchtern, die 12 und 18 Jahre Alt sind, aufhält.

Eine Verlegung des Hauptwohnsitzes von Z nach Y werde seitens des Beschwerdeführers erst in Betracht gezogen, wenn die jüngere Tochter volljährig sei oder wenn sich eine Möglichkeit ergebe, dass diese das Internat besuche, wobei der Umzug diesfalls schon in ca vier Jahren stattfinden könne (vgl Verhandlungsprotokoll Seite 3, vorletzter Absatz).

6. Wie von der belangten Behörde im bekämpften Bescheid zutreffend ausgeführt, ist der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen an einem bestimmten Ort in einer Gesamtschau und anhand einer Durchschnittsbetrachtung bei ausreichender Mitwirkung der betreffenden Nutzer zu eruieren.

Wenn nunmehr ein unbestritten privater Lebensmittelpunkt in Z mit einem dortigen Aufenthalt in der Dauer von neun Monaten pro Jahr dem Umstand gegenüber gestellt wird, dass der Beschwerdeführer an seinem weiteren Wohnort in Y gewerbliche Tätigkeiten für die DD ausübt, welche mit allenfalls 30 Übernachtungen im Jahr 2024 und deutlich weniger Übernachtungen im Jahre 2025 zu Buche schlagen, so kann vor dem Hintergrund der vorgenannten Definition überhaupt kein Zweifel daran bestehen, dass das Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers, nämlich selbst dann, wenn der Beschwerdeführer – wie von ihm selbst angegeben – aus beruflicher Sicht in Z lediglich Homeoffice versieht und dort in der üppig vorhandenen Freizeit vorrangig Tennis spielt und lediglich in Y vor Ort Geschäfte macht, eindeutig in Z zu erblicken ist. Eine vertiefte Überprüfung der Schlüssigkeit des Vorbringens, dass das beim Beschwerdeführer in Z vorhandene Firmengeflecht lediglich der Vermögensverwaltung dient und lediglich die DD in der beruflichen Lebensrealität des Beschwerdeführers eine Rolle spielt, konnte daher unterbleiben.

7. Schließlich gilt zu vergegenwärtigen, dass vor dem Hintergrund der seitens des Beschwerdeführers dargelegten Nutzung des Wohnobjekts in Y, das im Verhältnis zur Nutzung der Wohnung in Z deutlich untergeordnet, ja geradezu geringfügig, anmutet, sich auch keinerlei nähere Ausführungen zu den erhobenen Stromverbräuchen oder zum Umstand des im Bezirk Y zugelassenen Kraftfahrzeuges als notwendig erwiesen haben, zumal selbst aufgrund der Schilderung des Beschwerdeführers selbst zwingend davon auszugehen ist, dass der Mittelpunkt der Lebensinteressen des Beschwerdeführers eindeutig in Z zu erblicken ist.

8. Schließlich hat sich vor dem Hintergrund der eingeräumten Nutzung der Wohnung Top 1 anlässlich der durchgeführten mündlichen Verhandlung vom 15.10.2025 (bis zum 15.10.2025 ca acht Aufenthalte in Y in der Dauer von ein bis drei Tagen) auch die Leerstandsmeldung des Beschwerdeführers vom 30.12.2024 als unzutreffend erwiesen, sodass auch diesbezüglich keine nähere Ausführungen zu treffen waren.

9. Zusammengefasst ergibt sich sohin in gebotener Gesamtbetrachtung sowie im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, dass sich für das erkennende Gericht keine Bedenken dahingehend ergeben haben, dass die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt ist, dass die verfahrensgegenständliche Wohnung, **** Y, Adresse 3, als Freizeitwohnsitz gemäß der Legaldefinition in § 13 Abs 1 TROG 2022 genutzt wird.

Dementsprechend war die seitens der belangten Behörde bescheidmäßig verfügte Untersagung der weiteren Benützung als Freizeitwohnsitz nicht zu beanstanden und war auch der Umstand, dass die Untersagung mit sofortiger Wirkung zu erfolgen hat, in keinster Weise zu beanstanden.

10. Eine allfällige zukünftige Verlagerung der Lebensinteressen des Beschwerdeführer – wie zuletzt anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2025 als längerfristig beabsichtigt angegeben – nämlich dergestalt, dass der Beschwerdeführer seine beruflichen Anknüpfungspunkte in Y verdichtet und mit seiner Frau nach Y zu ziehen beabsichtigt, was frühestens im Falle der Möglichkeit des Besuchs des Internats der jüngeren Tochter in ca vier Jahren stattfinden kann, sodass dementsprechend in fernerer Zukunft von einer Hauptwohnsitznutzung auszugehen sein könnte , wird gegebenenfalls durch allfällige weitere Objektkontrollen zu erheben und verifizieren sein.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung – wie die zitierte Judikatur belegt - von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.

Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Hengl

(Richter)