Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/14/0471-12; LVwG-2025/14/0472-12

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.14.0471.12

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkannte durch seinen Richter Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA, über die Beschwerden von AA, vertreten durch RA BB in Z, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Z (belangte Behörde) vom 22.1.2025, ***, betreffend eine Übertretung des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) 2022 (LVwG-2025/14/0471), und den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z (belangte Behörde) vom 22.1.2025, ***, betreffend eine Benützungsuntersagung nach der Tiroler Bauordnung (TBO) 2022 (LVwG-2025/14/0472), in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 16.9.2025

zu Recht:

1. A. Die Beschwerde gegen das Straferkenntnis vom 22.1.2025, *** (LVwG-2025/14/0471), wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die übertretene Verwaltungsvorschrift „§ 13a Abs 1 lit a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022“ und die Sanktionsnorm „§ 13a Abs 3 erster Halbsatz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022“ lauten.

B. Die Beschwerde gegen den Bescheid vom 22.1.2025, *** (LVwG-2025/14/0472), wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die Worte „als Freizeitwohnsitz untersagt“ durch die Worte „als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt“ ersetzt werden.

2. Die Beschwerdeführerin hat einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu LVwG-2025/14/0471 von € 800 zu leisten.

3. Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

Im angefochtenen Straferkenntnis (, LVwG-2025/14/0471) warf die belangte Behörde der Beschwerdeführerin – zusammengefasst – vor, sie habe vom 21.6.2023 bis zumindest 14.6.2024 das Gebäude Adresse 1, **** Y, widerrechtlich als Freizeitwohnsitz verwendet, verhängte eine Strafe von € 4.000 (Ersatzfreiheitsstrafe zwei Tage) und schrieb Verfahrenskosten vor. Im angefochtenen Bescheid (, LVwG-2025/14/0472) untersagte die belangte Behörde der Beschwerdeführerin die weitere Benützung dieses Objektes als Freizeitwohnsitz.

In den dagegen erhobenen, weitgehend übereinstimmenden Beschwerden brachte die Beschwerdeführerin – auf das Wesentliche zusammengefasst – vor, sie sei ausschließlich zu Reinigungs- und Instandhaltungstätigkeiten im gegenständlichen Objekt gewesen, nicht zu Freizeitwohnsitzzwecken. Energieverbrauch, Wasserverbrauch sowie Restmüllaufkommen wären viel höher gewesen, wenn das Gebäude zu Freizeitwohnsitzzwecken verwendet worden wäre. Auch dem von der Behörde einvernommenen Zeugen CC sei der Strom- und Wasserverbrauch als zu hoch für einen Freizeitwohnsitz vorgekommen. Auch der unmittelbare Nachbar DD habe die gegen die Beschwerdeführerin erhobenen Vorwürfe nicht bestätigen können. Der Bürgermeister habe in seiner Einvernahme im Oktober 2024 angegeben, ihm sei zugetragen worden, bis vor dem letzten Jahr sei nur geräumt worden, wenn die Familie der Beschwerdeführerin anwesend gewesen sei, jedoch nunmehr jemand mit der regelmäßigen Räumung beauftragt worden sei. Der Zeuge EE habe bestätigt, er habe nie jemanden im Gebäude gesehen. Die Beschwerdeführerin habe die Liegenschaft von ihrem Ehegatten geschenkt bekommen. Sie habe über eine Betriebsanlagengenehmigung verfügt. Das gegenständliche Objekt sei über einen längeren Zeitraum als Pachtobjekt der Gästebeherbergung zur Verfügung gestellt worden. Diese Verpachtung sei jedoch eingestellt worden und die Vermietung habe selbst nicht vorgenommen werden können. Mit 1.12.2024 sei jedoch wiederum ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen worden, was entgegen den Ausführungen der belangten Behörde dafürspreche, dass das Objekt nach wie vor der Gästebeherbergung gewidmet sei. Die neue Pächterin sei für die Einholung der Genehmigungen verantwortlich. Daher könne die Gewerbeanmeldung kein Indiz darstellen, dass die Beschwerdeführerin das gegenständliche Objekt als Freizeitwohnsitz nutze. Die Behörde habe auch nicht festgestellt, zu welchen Zwecken bzw Zeiten eine Nutzung erfolgt sei, sohin auch nicht, dass das Gebäude zu Urlaubs- oder Erholungszwecken genutzt worden sei.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol führte eine öffentliche mündliche Verhandlung an zwei Tagen durch. Am 13.5.2025 erschienen der Vertreter der Beschwerdeführerin RA FF, die Vertreterin der belangten Behörde GG. Bürgermeister JJ sowie die Nachbarn CC und DD wurden als Zeugen einvernommen. Am 16.9.2025 erschienen die Beschwerdeführerin gemeinsam mit ihrem Vertreter FF sowie wiederum die Vertreterin der belangten Behörde GG.

Im Anschluss daran verkündete das Landesverwaltungsgericht Tirol mündlich seine Entscheidung. Mit Schreiben vom 26.9.2025 beantragte die Beschwerdeführerin die Ausfertigung der Entscheidung in ungekürzter Form.

II.Sachverhalt

Das Objekt Adresse 1 in **** Y steht im Eigentum der Beschwerdeführerin. In diesem wird das Unternehmen „KK“ seit 2012 betrieben. Der Unternehmensgegenstand ist die Vermietung an ständig wechselnde Gäste. Die Beschwerdeführerin hat hierfür eine Betriebsanlagengenehmigung. Seit 2020 wurden in diesem Objekt keine Vermietungen mehr durchgeführt. Für 4.1.2026 bis 11.1.2026 liegt eine Reservierung des Objekts für insgesamt € 16.810 vor.

Die Beschwerdeführerin lebt seit 30 Jahren mit ihrer Familie in London, hat ihren Hauptwohnsitz jedoch in Y gemeldet. Die beiden Kinder und der Ehemann sind dort mit Nebenwohnsitz gemeldet. Im Objekt hält sich die Beschwerdeführerin zwischen zwei und vier Wochen im Jahr auf, der überwiegende Teil davon während Weihnachten und Neujahr. Familiäre oder soziale Anknüpfungspunkte der Beschwerdeführerin in der Gemeinde Y oder generell in Tirol liegen nicht vor.

Der Wasserverbrauch zwischen 4.4.2023 und 29.3.2025 betrug 57m³. Der Stromverbrauch im gegenständlichen Objekt zwischen dem Zeitraum vom 18.1.2023 und 15.1.2024 hat 5.751 kWh betragen. Das Restmüllaufkommen zwischen dem 1.5.2023 und 1.5.2025 hat 140 kg betragen.

III.Beweiswürdigung

Die Feststellungen gründen sich grundsätzlich auf den von der belangten Behörde vorgelegten Akt sowie auf die Aussagen der Beschwerdeführerin und der einvernommenen Zeugen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol.

Die vom Landesverwaltungsgericht Tirol einvernommenen Zeugen schilderten glaubwürdig und übereinstimmend, die Beschwerdeführerin machte mit ihrer Familie im gegenständlichen Objekt Urlaub (zB der

Bürgermeister: „Seit Jahren ist es relativ unbewohnt. Das kann ich aus dem Grund sagen, Y ist ein kleines Dorf. Ich kenne mich im Dorf als Bürgermeister bestens aus und bewege mich dort. Ich habe auch immer wieder Beschwerden von Bürgern, was ist dort oben, warum darf man das, das entspricht nicht der gesetzlichen Lage und für mich ist das eindeutig ein Freizeitwohnsitz. … Ich habe aber selber auch AA und den LL in Y gesehen, wie sie Ski fahren gegangen sind. … Ich habe auch Schriftverkehr da, wo AA uns schreibt, dass sie am 13.12. wieder in Urlaub kommt und man bitte den Schnee frei machen sollen und sie sich freuen auf den Urlaub. … Für uns ist das eine Thematik, wir sind vorgelagerter Ort von X und die Freizeitwohnsitzthematik ist eine heiße, ich glaube mir aufgrund meiner Erfahrung zu zutrauen, das zu beurteilen: Das ist ein klassischer Freizeitwohnsitz! Der wird auch so genutzt. … Über Befragung, wie oft im Jahr oder wie lange im Jahr die Beschwerdeführerin bzw ihre Familie dort ist: Meine Wahrnehmungen sind so: Mitte Dezember bis Ende Dezember die 14 Tage, dann Ostern 14 Tage.“, oder ein

Nachbar: „Das Objekt steht neben meinem Grundstück. Ich wohne dort schon seit über 30 Jahren. Familie AA besitzt ein schönes Landhaus. Ich bin nicht zuständig, wie oft sie da sind, aber sie sind immer, wenn sie Urlaub und Freizeit haben, dann ist das Haus benutzt. Über Befragung, wie oft das ungefähr ist: Zwei bis vier Mal im Jahr ist das. Über Befragung, wie lang sie dann bleiben: Die Ferienzeit. Über Befragung, ob das Haus sonst auch noch genutzt wird: Ich glaube nicht. … Über Befragung der Vertreterin der belangten Behörde, wodurch ich gemerkt habe, dass sie zu Urlaub und Ferienzeit da sind: Weil es die Urlaubszeit ist, Weihnachten, Ostern, das kann Pfingsten sein, das sind die Sommerferien.“)

Die von der Beschwerdeführerin und ihrer Familie getätigten Meldungen erfolgten offenbar nur zum Schein. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die Beschwerdeführerin als Hauptwohnsitz und ihre restliche Familie als Nebenwohnsitz dort gemeldet sind, wenn sie ohnehin dort nie aufhältig sind. Das widerspricht jeglicher Lebenserfahrung. Auch ist es schlicht unglaubwürdig, mehrmals im Jahr von London herzukommen, bloß um die Wohnung in Stand zu halten. Es ist vielmehr lebensnah, dass die Beschwerdeführerin und ihre Familie selbst das Objekt nutzen. Schließlich gab die Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung selbst an, im Objekt zu übernachten („Über abschließende Befragung des verfahrensleitenden Richters, wie viele Nächte pro Jahr wir in diesem Haus übernachten: Erstens zähle ich nicht, jedes Jahr ist anders, aber ca vier, fünf Mal im Jahr, sagen wir insgesamt 14 Tage in Summe.“).

Der Strom- und Wasserverbrauch und das Restmüllaufkommen gehen auf die dahingehend von der belangten Behörde vorgelegten Unterlagen zurück.

IV.Erwägungen

A. Kern des gegenständlichen Verfahrens

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis warf die belangte Behörde der Beschwerdeführerin die widerrechtliche Nutzung des gegenständlichen Objekts als Freizeitwohnsitz von 21.6.2023 bis zumindest 14.6.2024 vor und verhängte eine Strafe von € 4.000. Darüber hinaus untersagte die belangte Behörde der Beschwerdeführerin die weitere Benützung dieses Objektes als Freizeitwohnsitz. Aufgrund der dagegen erhobenen Beschwerden prüft das Landesverwaltungsgericht Tirol nunmehr das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes.

B. Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022

Freizeitwohnsitze sind gemäß § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056, Rz 9 mwN). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der gegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (dazu VwGH 13.2.2025, Ra 2025/06/0028; 6.6.2023, Ra 2023/06/0089; 13.3.2023, Ro 2023/06/0001).

C. Anwendung auf den gegenständlichen Fall

Auch wenn die Beschwerdeführerin im gegenständlichen Objekt als Hauptwohnsitz gemeldet ist, lebt sie seit Jahrzehnten mit ihrer Familie in London. Sie hält sich nur zwei bis vier Wochen im Jahr im Objekt auf, nützt dieses zu Erholungszwecken und führt auch Reinigungs- und Instandhaltungstätigkeiten durch. Allerdings hindern Instandhaltungsarbeiten das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht. Weiters ist sowohl der Wasserverbrauch als auch der Anfall von Restmüll für das Objekt weit unter jenem eines durchschnittlichen Verbrauchs in Österreich. Auch hat die Beschwerdeführerin in Y keinerlei familiäre oder berufliche Nahebeziehungen.

Somit dient das gegenständliche Objekt nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedürfnisses, sondern wird zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet. Somit liegt ein Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 vor.

Gemäß § 13 Abs 1 lit d TROG 2022 fallen Gastgewerbebetriebe nicht unter den Begriff eines Freizeitwohnsitzes, sofern der Vermieter im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat. Die Beschwerdeführerin hat zwar seit 2012 ihren Hauptsitz in Y gemeldet. Allerdings lebt sie seit 30 Jahren mit ihrer Familie in London und hat dementsprechend auch ihren tatsächlichen Hauptwohnsitz dort. Dies wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Folglich findet die Ausnahmeregelung keine Anwendung.

Die Beschwerdeführerin vermietet das gegenständliche Objekt seit 2012 und hat dafür eine Betriebsanlagengenehmigung. Seit 2020 fanden jedoch keine Vermietungen mehr statt. Allerdings liegt eine Reservierung für 4.1.2026 bis 11.1.2026 vor. Entsprechend erfolgte auch von 21.6.2023 bis zumindest 14.6.2024 keine gewerbliche Nutzung des Objekts.

D. Straferkenntnis

Somit liegt auch die von der belangten Behörde vorgeworfene Verwaltungsübertretung gemäß § 13a Abs 1 lit a erster Fall TROG 2022 zweifelsfrei vor. Die Beschwerdeführerin verwendete unzulässigerweise einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz.

Gemäß § 5 Abs 1 VStG genügt zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten, wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nichts anderes bestimmt. Fahrlässigkeit ist bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebotes ohne weiteres anzunehmen, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Im Fall eines „Ungehorsamsdelikts“ – wie die gegenständliche Verwaltungsübertretung – tritt somit insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung des objektiven Tatbestandes zu beweisen hat, während es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Diese Glaubhaftmachung ist der Beschwerdeführerin nicht gelungen. Daher war bereits ex lege (zumindest) Fahrlässigkeit gegeben.

Nach § 19 Abs 1 VStG ist Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat. Überdies sind im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) gemäß § 19 Abs 2 VStG die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 StGB sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Der Unrechtsgehalt der angelasteten Verwaltungsübertretung ist nicht unerheblich. Hinsichtlich des Verschuldensgrades war (zumindest) Fahrlässigkeit gegeben.

Die Beschwerdeführerin machte zu ihren Einkommens- und Vermögensverhältnissen und allfälligen Sorgepflichten keine Angaben.

Der Milderungsgrund der Unbescholtenheit war – wie auch von der belangten Behörde angenommen – gegeben. Andere Milderungsgründe sind im Verfahren nicht geltend gemacht worden. In diesem Zusammenhang besteht sowohl für die Strafbehörde als auch für das Landesverwaltungsgericht keine Verpflichtung, Ermittlungen über das Vorliegen jedes nur denkmöglichen Milderungsgrundes anzustellen (VwGH 28.2.1997, 95/02/0173). Vielmehr hätte die Beschwerdeführerin diesbezüglich eine gewisse Mitwirkungspflicht getroffen (VwGH 27.4.2000, 98/10/0003).

Unter Zugrundelegung dieser Strafbemessungskriterien ergaben sich bei dem zur Tatzeit geltenden Strafrahmen von bis € 40.000 (nunmehr bis zu € 80.000) gegen die durch die belangte Behörde verhängte Geldstrafe von € 4.000 keine Bedenken.

Eine Geldstrafe in dieser Höhe war jedenfalls geboten, um dem Unrechts- und Schuldgehalt der Übertretung hinreichend Rechnung zu tragen. Eine Bestrafung in dieser Höhe war schon aus spezial- und generalpräventiven Gründen jedenfalls geboten, um die Beschwerdeführerin künftig von gleichartigen Übertretungen abzuhalten und auch anderen Personen das besondere Gewicht der betreffenden Verwaltungsvorschriften aufzuzeigen. Die Bestrafung war daher tat- und schuldangemessen.

Der Ausspruch über den Kostenbeitrag für das Beschwerdeverfahren stützt sich auf § 52 Abs 1 und 2 VwGVG, wonach im Fall der Bestätigung eines Straferkenntnisses durch das Verwaltungsgericht ein Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens von 20% der verhängten Strafe zu leisten ist, mindestens jedoch € 10.

Von der Beschwerdeführerin sind sohin € 800 als Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu leisten.

E. Untersagung der weiteren Benutzung als Freizeitwohnsitz

Da die Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz erfolgt und keine Ausnahmegründe vorliegen, erging die Benützungsuntersagung durch die belangte Behörde zu Recht.

Der Auftrag zur Unterlassung eines weiteren raumordnungswidrigen Benützens gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ist ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes und bedarf daher der Festsetzung einer Erfüllungsfrist (VwGH 3.4.2025, Ra 2024/06/0237; 12.11.2024, Ra 2024/06/0130). Somit war im angefochtenen Bescheid als Leistungsfrist „mit sofortiger Wirkung“ einzufügen. Dies erscheint dem Landesverwaltungsgericht Tirol als angemessen, schließlich kann schlicht die widerrechtliche Verwendung als Freizeitwohnsitz unterlassen werden.

F. Keine Unionsrechtswidrigkeit

Zur Frage der Unionsrechtskonformität der Freizeitwohnsitzregelungen führte der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinem Erkenntnis vom 12.12.2013, 2013/06/0078, zum Salzburger Raumordnungsgesetz umfassend aus:

„Eine Verletzung der Niederlassungsfreiheit sowie der Kapitalverkehrsfreiheit ist für den Verwaltungsgerichtshof nicht zu erblicken (vgl im Übrigen bereits die zur europarechtlichen Zulässigkeit von Freizeitwohnsitzen und Ferienwohnungen beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGH ergangenen Erkenntnisse vom 11.1.2012, 2010/06/0073; 9.11.2011, 2010/06/0035; 6.10.2011, 2009/06/0020; 23.6.2010, 2008/06/0200):

Die Niederlassungsfreiheit gibt natürlichen und juristischen Personen das Recht, in einem anderen Mitgliedstaat als ihrem Heimatstaat eine dauernde selbständige Tätigkeit zu den gleichen Bedingungen wie Inländer auszuüben (Diskriminierungsverbot, Art 49 Abs 2 AEUV). Die damit beschriebene Freiheit der Standortwahl wird durch das Beschränkungsverbot geschützt. Der durch den EuGH entwickelte Rechtfertigungsstandard besagt, dass nationale Maßnahmen, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen können, folgende Voraussetzungen erfüllen müssen: Sie müssen in nichtdiskriminierender Weise angewandt werden, aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt sein, die Verwirklichung des mit ihnen verfolgten Zieles zu gewährleisten, und sie dürfen nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung dieses Zieles erforderlich ist (vgl EuGH 30.11.1995, C-55/94, Gebhard).

Die Beschwerdeführer konnten die gegenständliche Liegenschaft ohne weiteres erwerben. Ebenso steht es ihnen frei, diese Wohnung selbst als Hauptwohnsitz zu nutzen oder zu vermieten, davon ausgenommen – gleichermaßen auch für Inländer geltend – ist eine ‚touristische Nutzung‘. Es wäre den Beschwerdeführern freigestanden, eine Wohnung in einem Gebiet bzw in einem Bau zu erwerben, in dem eine derartige Nutzung möglich ist. Mag dennoch in der Bestimmung des § 31 Abs 5 ROG 2009 eine Maßnahme gesehen werden, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen würde, so erscheint diese Maßnahme im Sinne der Judikatur des EuGH legitimiert und verhältnismäßig. Diesbezüglich gelten auch die Ausführungen des Verfassungsgerichtshofes in seinem Ablehnungsbeschluss vom 13. März 2013, wonach diese Maßnahme aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt erscheint und auch verhältnismäßig ist.

Insoweit eine Verletzung der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art 63 AEUV geltend gemacht wird, ist auf Art 65 Abs 2 AEUV hinzuweisen, wonach die Anwendbarkeit von Beschränkungen des Niederlassungsrechts, die mit den Verträgen vereinbar ist, nicht berührt wird. Es liegt auch im Sinne des Art 63 Abs 3 AEUV weder eine willkürliche Diskriminierung noch eine verschleierte Beschränkung des freien Kapital- und Zahlungsverkehrs vor.

Wenn allgemein der Hinweis erfolgt, es liege ein Verstoß gegen das sich aus Art 18 AEUV ergebende allgemeine (im Übrigen zu den speziellen Grundfreiheiten grundsätzlich subsidiäre) Diskriminierungsverbot vor, kann eine Rechtswidrigkeit ebenso nicht aufgezeigt werden, gelangt doch gegenständliche Norm in gleicher Weise auch für österreichische Staatsbürger zur Anwendung.“

Ausdrücklich in Bezug auf die mit dem derzeit geltenden § 13 TROG 2022 weitgehend gleichlautenden § 13 TROG 2016 führte der Verwaltungsgerichtshof (28.6.2021, Ra 2021/06/0056) wiederum aus: „Auch im vorliegenden Fall legen die revisionswerbenden Parteien schon nicht dar, dass § 13 Abs 1 TROG 2016 im Sinn der Judikatur des EuGH nicht legitimiert und verhältnismäßig sei (vgl nochmals VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026, sowie sinngemäß zu § 16 Vorarlberger ROG VwGH 28.2.2018, Ra 2015/06/0063; 25.1.2018, Ra 2017/06/0251; 19.12.2017, Ra 2016/06/0082, jeweils mwN). Soweit die revisionswerbenden Parteien auf die Arbeitnehmerfreizügigkeit Bezug nehmen, ist darauf hinzuweisen, dass diese durch die in Rede stehende raumordnungsrechtliche Regelung nicht beschränkt wird. Im Übrigen gilt die Bestimmung des § 13 Abs 1 TROG 2016 für österreichische Staatsbürger wie für nicht österreichische Staatsbürger gleichermaßen und wäre es den revisionswerbenden Parteien freigestanden, eine Wohnung zu erwerben, hinsichtlich derer eine Nutzung als Freizeitwohnsitz aus rechtlicher Sicht möglich ist.“

Somit erachtet es das Landesverwaltungsgericht Tirol auch nicht für erforderlich, dem EuGH Fragen zur Vorabentscheidung zu übermitteln.

G. Keine Verfassungswidrigkeit

Zwar mag die gegenständliche Verweigerung einer Ausnahmebewilligung zur Freizeitwohnsitznutzung in das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Schutz des Eigentums nach Art 1 1. ZP-EMRK sowie der Eigentumsfreiheit in Art 5 StGG eingreifen.

Allerdings verfolgt der Tiroler Landesgesetzgeber mit den Freizeitwohnsitzregelungen die Absicht, ein Fortschreiten der Freizeitwohnsitzentwicklung im Interesse der geordneten Gesamtentwicklung des Landes nicht weiter hinzunehmen. Dies gründet sich auf die Enge und Begrenztheit des Siedlungsraumes, die dadurch bedingte Notwendigkeit eines besonders haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, preistreiberische Wirkungen auf den Bodenmarkt, zunehmend schwieriger werdende Wohnraumbeschaffung für die ansässige Bevölkerung, Verstärkung der Zersiedelungstendenzen, finanzielle Belastungen der Gemeinden durch kostspielige Erschließungen und Bereitstellung der Infrastruktur (EB zu TROG 1994, LGBl 1993/81, 46; dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Dem Tiroler Landesgesetzgeber ist nicht entgegenzutreten, wenn er eine übermäßige Freizeitwohnsitznutzung einschränken möchte. Diese führt – wie in zahlreichen anderen Regionen ersichtlich – zu einem Anstieg der Wohn- und Lebenshaltungskosten und als Konsequenz zur Abwanderung der ansässigen Bevölkerung bzw deren Nachkommen. Somit ist auch dem Ziel des Tiroler Landesgesetzgebers nicht entgegenzutreten, leistbaren Wohnraum für Personen zu erhalten, die sich dort ganzjährig aufhalten und den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen haben. Dies trägt zu einer Erhaltung des traditionellen Dorf- bzw Stadtlebens bei, wodurch zum Beispiel Kinderbetreuungs- sowie Ausbildungseinrichtungen und dadurch dauerhafte ganzjährige Arbeitsplätze erhalten werden. Dies verstärkt wiederum das Vorliegen personeller Ressourcen für Mitarbeit in traditionellen Brauchtumsgruppen (wie Landjugend, Schützen, Musikkapellen), Sportvereinen (wie Fußball, Tennis, Schifahren) oder ehrenamtlichen Hilfseinrichtungen (wie freiwillige Feuerwehr, Bergrettung).

Eine verhältnismäßige Abwägung der öffentlichen Interessen mit jenen der Betroffenen nahm der Tiroler Landesgesetzgeber zum einen mit der Einrichtung der 8 %-Schwelle in § 13 Abs 5 lit a TROG 2022 vor. Zum anderen vermied er mit den Ausnahmebewilligungen in § 13a Abs 8 TROG 2022 – so ausdrücklich die Materialien (EB zu § 15 Abs 3 TROG 1994, LGBl 1993/81, Seite 10, dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906) – unbillige Härten und somit unverhältnismäßige Eingriffe in die grundrechtlich geschützte Rechtssphäre.

In Zusammenschau sind die bestehenden Freizeitwohnsitzregelungen zur Erreichung des öffentlichen Interesses, geeignet, erforderlich und adäquat.

So führte der Verfassungsgerichtshof zum mit dem gegenständlichen Regelungsregime weitgehend gleichlautenden TROG 2006 aus (VfSlg 17.976/2006):

„Das Tiroler Raumordnungsgesetz kennt bereits seit der Novelle LGBl Nr 28/1997 kein generelles Verbot der Schaffung neuer Freizeitwohnsitze mehr, sondern lässt die Neuschaffung bei entsprechender Flächenwidmung, die auf die regionalen Verhältnisse abzustimmen ist, zu. Den fortgeltenden Bestimmungen über die Feststellung der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz am 31. Dezember 1993 kommt im neuen Regelungssystem somit die Funktion zu, eine damals rechtmäßige Nutzung als Freizeitwohnsitz für die Zukunft jedenfalls abzusichern. Sie schließen es jedoch – im Fall der Feststellung der Unzulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz am 31. Dezember 1993 – nicht (mehr) aus, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des geltenden Rechts erstmals eine Bewilligung für einen Freizeitwohnsitz erteilt wird. Den Verfassungsgerichtshof hatte jedoch gerade ‚[d]ie Kombination des Verbotes der Schaffung und Vergrößerung von Freizeitwohnsitzen mit der Anmeldungsverpflichtung für bestehende Freizeitwohnsitze sowie mit der Notwendigkeit von Ausnahmebewilligungen, Verwendungsbeschränkungen und Veräußerungsbeschränkungen für bestehende Freizeitwohnsitze ohne Rücksichtname auf die regionalen Erfordernisse‘ dazu veranlasst, das Regelungssystem des TROG 1994 als ‚unverhältnismäßig‘ im Hinblick auf das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums zu erkennen. Wenn sich aber der Zweck der fortgeltenden, hier angewendeten Bestimmungen in der Klarstellung und im Schutz von Nutzungsrechten, die am 31. Dezember 1993 bestanden, erschöpft, ist es evident, dass die damals aufgegriffenen Gründe der Verfassungswidrigkeit für die hier präjudiziellen Bestimmungen nicht vorliegen.“

Deshalb lehnte auch der Verfassungsgerichtshof jüngst in mehreren Beschlüssen die Behandlung vergleichbarer Beschwerden ab, da die behauptete Verletzung in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht als so wenig wahrscheinlich erschien, dass sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hatte (zB VfGH 5.6.2025, E 1266/2025; 5.6.2025, E 1535/2025; 25.2.2025, E 269/2025 mit Verweis auf Slg 17.976/2006).

V.Unzulässigkeit der (ordentlichen) Revision

Die (ordentliche) Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Fragen der Beweiswürdigung kommt regelmäßig als nicht über den Einzelfall hinausreichend keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu (VwGH 21.4.2017, Ro 2016/11/0004; 18.8.2017, Ra 2017/11/0218; 13.11.2017, Ra 2017/02/0217). Der Verwaltungsgerichtshof ist als Rechtsinstanz grundsätzlich nicht zur Überprüfung der Beweiswürdigung berufen. Diese ist nur dahingehend der Kontrolle des Verwaltungsgerichtshofs unterworfen, ob der maßgebliche Sachverhalt ausreichend ermittelt wurde und ob die dabei angestellten Erwägungen schlüssig sind, also nicht den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut widersprechen. Die Richtigkeit der Beweiswürdigung ist vor dem Verwaltungsgerichtshof daher nicht zu überprüfen (VwGH 25.9.2017, Ra 2017/20/0282; 24.9.2014, Ra 2014/03/0012 mwN).

Dem Verwaltungsgerichtshof kommt im Revisionsmodell eine Leitfunktion zu. Aufgabe des Verwaltungsgerichtshofes ist es, im Rahmen der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (erstmals) die Grundsätze bzw Leitlinien für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts festzulegen, welche von diesem zu beachten sind. Die Anwendung dieser Grundsätze im Einzelfall kommt hingegen grundsätzlich dem Verwaltungsgericht zu, dem dabei in der Regel ein gewisser Anwendungsspielraum überlassen ist. Ein Aufgreifen des vom Verwaltungsgericht entschiedenen Einzelfalls durch den Verwaltungsgerichtshof erfolgt, wenn das Verwaltungsgericht die vom Verwaltungsgerichtshof aufgestellten Leitlinien bzw Grundsätze nicht beachtet hat und somit seinen Anwendungsspielraum überschritten oder eine krasse bzw unvertretbare Fehlbeurteilung des Einzelfalles vorgenommen hat. Der Verwaltungsgerichtshof ist daher nach dem Revisionsmodell nicht dazu berufen, die Einzelfallgerechtigkeit in jedem Fall zu sichern – diese Aufgabe obliegt den Verwaltungsgerichten (VwGH 19.9.2024, Ra 2023/01/0304; 25.6.2024, Ra 2024/01/0071; 14.2.2023, Ra 2022/01/0334).

Im gegenständlichen Fall prüfte das Landesverwaltungsgericht Tirol das angefochtene Straferkenntnis anhand der (zitierten) Leitlinien des Verwaltungsgerichtshofs. Es handelt sich somit um eine Einzelfallbeurteilung. Die Revision ist deshalb unzulässig.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Soweit die (ordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine (ordentliche) Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der (ordentlichen) Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von € 340 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der (ordentlichen) Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der (ordentlichen) Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Hinweis:

Rechtskräftig verhängte Geldstrafen (sowie Verfahrenskostenbeiträge) sind bei der Behörde einzubezahlen (vgl § 54b Abs 1 VStG).

Landesverwaltungsgericht Tirol

Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA

(Richter)