Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2022/36/3217-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2022.36.3217.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Gstir über die Beschwerde (1.) des AA, Adresse 1, **** Z, und (2.) der BB, Adresse 2, **** Y, beide vertreten durch die RA CC, Adresse 3, **** X, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 19.09.2022, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerde (1.) des AA und (2.) der BB wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass in Spruchpunkt 2. des Bescheides des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 19.09.2022, Zl ***, die weitere Benützung mit sofortiger Wirkung untersagt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Nach dem Tod des am 03.09.2018 verstorbenen DD wurden dann dessen beide Kinder AA und BB (in der Folge: Beschwerdeführer) mit Einantwortungsbeschluss des Bezirksgerichtes V vom 22.05.2020, Zl ***, ua auch Eigentümer des Gst **1 KG W.

Am 16.09.2021 wurde von der belangten Baubehörde im Beisein ua auch der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer und der bestellten nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen ein Ortsausgenschein hinsichtlich der bestehenden baulichen Anlagen auf dem Gst **1 KG W durchgeführt.

Dabei wurde von den Beschwerdeführern die Kundmachung der Bezirkshauptmannschaft X vom 21.11.1951, Zl ***, zur Bauverhandlung betreffend ein Bauansuchen des EE mit dem um die nachträgliche bau- und gewerberechtliche Bewilligung für ein auf dem damaligen Gst **2 (richtigerweise: Gst **3) KG W errichtetes Wohn- und Wirtschaftsgebäude angesucht wurde, in Kopie vorgelegt. Weites wurden der Baubehörde von der Beschwerdeführerin Fotos vom Gebäudeinneren übermittelt.

Zum Baubestand auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück wurde von der bestellten nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen dann die schriftliche Stellungnahme vom 29.09.2021 verfasst, der ua auch zahlreiche Lichtbilder der dort befindlichen baulichen Anlagen sowie Vermessungsurkunden beigeschlossener sind, und in der die vier auf dem Grundstück bestehenden baulichen Anlagen (Hauptgebäude in Massivbauweise und 3 Nebengebäude) jeweils detailliert näher beschrieben und deren Situierung in einer Lageplan-Skizze (Anhang 4) dokumentiert wurde.

Weiters erging von der anwaltlich vertretenen belangten Behörde an die Bezirkshauptmannschaft X unter Anschluss der von den nunmehrigen Beschwerdeführern vorgelegten Kundmachung vom 21.11.1951, Zl ***, die Anfrage, ob in diesem Verfahren auch ein Bescheid erlassen wurde.

Dazu wurde von der Bezirkshauptmannschaft X ua auch mitgeteilt, dass sich dazu keine Bauakten mehr bei dort befinden, da Bauakten anlässlich des Zuständigkeitsübergangs an die betreffenden Gemeinden übermittelt wurden.

Weiters wurden von der Baubehörde hinsichtlich des Vorliegens von Bauakten betreffend die Bestandsgebäude auf Gst **1 KG W eine Nachschau in den Archiven durchgeführt, jedoch zunächst keine Bauakten aufgefunden.

Weiters wurde von der belangten Behörde über die Bezirkshauptmannschaft X die Mitteilung des Tiroler Landesarchivs vom 12.10.2021, Zl ***, eingeholt aus der sich ergibt, dass im Einlaufprotokollbuch der Bezirkshauptmannschaft X (1951) Geschäftsfälle dokumentiert sind, der Akt jedoch nicht dem Tiroler Landesarchiv überliefert wurde.

Ergänzend wurde von der belangten Behörde die weitere Stellungnahme der nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen vom 09.12.2021 eingeholt.

Darin wird insbesondere auch zusammengefasst ausgeführt, dass das nunmehrige Gst **1 KG W im Katastplan aus dem Jahr 1982 noch unter der Grundstücksnummer **3 dargestellt ist und das Gst **1 KG W in der jetzigen Form im Jahr 1996 in entstanden ist. Bei der Anführung des Gst **2 auf der Kundmachung der Bezirkshauptmannschaft X vom 21.11.1951, Zl ***, handelt es sich sohin um einen Schreibfehler, da es sich beim Gst **2 um eine kleine unbebaubare Parzelle am südlichen Ufer des U-Baches nördlich der Bahntrasse handelt. Weiters wird von der nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen ausgeführt, dass aus der von den nunmehrigen Beschwerdeführern vorgelegten Kundmachung hervorgeht, dass offensichtlich nachträglich die bau- und gewerberechtliche Genehmigung für ein bereits konsenslos errichtetes Wohn- und Wirtschaftsgebäude beantragt wurde. Dabei handelt es sich um das Hauptgebäude. Bei den drei weiteren Gebäuden handelt es sich um Nebengebäude.

Die Adresse „Adresse 4“ auf diesem Grundstück wurde am 11.11.1999 im GWR angelegt. Darin wird unter dem Adresscode *** weiter Folgendes angegeben:

Aktive Gebäude: 0

Geeignet für Wohnzwecke: nein

In der Gemeinde finden sich keine Bauakten zu dieser Liegenschaft, die als Freiland gewidmet ist und damit kein Nachweis für die Rechtmäßigkeit der Bebauung und liegt aufgrund der mangelnden Erschließung in Bezug auf Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung (kein Anschluss an das öffentliche Netz) auch keine Bauplatzeignung nach § 3 TBO 2018 vor. Auch die Positionierung der Gebäude entspricht zT nicht den Abstandsvorschriften der TBO 2018.

Mit Schreiben der Baubehörde vom 23.12.2021 wurde hinsichtlich der Ermittlungsergebnisse gegenüber den anwaltlich vertretenen nunmehrigen Beschwerdeführer Parteiengehör gewahrt und brachten diese dazu die Stellungnahe vom 25.01.2022 ein, in der mit näheren Ausführungen zusammengefasst vorgebracht wird, dass das gegenständliche Hauptgebäude ca im Jahr 1950/1951 errichtet worden sei und der vormalige Eigentümer EE darin auch gewohnt habe und daher ein Baukonsens zu vermuten sei. Es ergebe sich aus der vorgelegten Kundmachung, dass ein Baubewilligungsverfahren bei der Bezirkshauptmannschaft X geführt worden sei, und der Akt sich nunmehr bei der belangten Behörde als zuständige Baubehörde befinden müsse. Wenn der Akt dort nicht mehr auffindbar sei, könne dies nicht zu Lasten der nunmehrigen Beschwerdeführer gehen. Eine Untersagung der Nutzung des Hauptgebäudes durch EE liege nicht vor und sei daher davon auszugehen, dass das nachträgliche Bewilligungsverfahren positiv abgeschlossen worden sei.

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 19.09.2022, Zl ***, wurde nach Darlegung des Sachverhalts jeweils mit näherer Begründung und unter umfassender Anführung der höchstgerichtlichen Rechtsprechung zum einem in Spruchpunkt 1. der Antrag der beiden Beschwerdeführer gemäß § 36 TBO 2022 auf Feststellung des vermuteten Konsenses für die bauliche Anlagen auf Gst **1 KG W mangels Vorliegen der Voraussetzungen abgewiesen und festgestellt, dass für diese kein vermuteter baurechtlicher Konsens vorliegt, sondern diese über keine baurechtliche Bewilligung verfügen.

In Spruchpunkt 2. dieses Bescheides wurde nach § 46 Abs 6 TBO 2022 den beiden Beschwerdeführern als Eigentümer die weitere Benützung aller vier baurechtlich bewilligungspflichtigen Anlagen auf Gst **1 KG W (zwei „Hütten“, eine Holzhütte und das Haupthaus) untersagt.

Dagegen brachten die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer fristgerecht die Beschwerde vom 24.10.2022 ein, in der jeweils mit näherer Begründung im Wesentlichen Folgendes vorgebracht wird:

Die Beschwerdeführer sind als eingeantwortete Erben nach dem am 03.09.2018 verstorbenen DD jeweils Hälfteeigentümer der Liegenschaft in EZ ***1 Grundbuch ***** W, dessen Gutsbestand das verfahrensgegenständliche Gst **1 KG W bildet, das nach Auskunft der Gemeinde W als Freiland gewidmet ist. Der Zustand des Grundstücks wurde im Rahmen des Ortsaugenscheins am 16.09.2021 erfasst und genau dokumentiert. Gemäß der Niederschrift befinden sich auf dem Grundstück ein Haupthaus (Gebäude A), bestehend aus zwei zusammengebauten Einheiten, sowie drei weitere baulichen Anlagen (Nebengebäude 1, 2 und 3).

Das Haupthaus sei ca im Jahr 1950/1951 errichtet und in der Folge jedenfalls von Herrn EE als Wohnhaus verwendet worden und verfüge über eine eigene Hausnummer (Adresse 4) und über einen Stromanschluss und werde das Grundstück über eine Öffentliche Straße erschlossen. Dem Grundbuchauszug könne entnommen werden, dass eine Baufläche von 82 m2 ausgewiesen sei und sei auch über Jahre hinweg (und noch laufend) Grundsteuer B bezahlt worden. Im Verfahren vor der belangten Behörde hätten die Beschwerdeführer eine Kundmachung der Bezirkshauptmannschaft X vorgelegt, welcher entnommen werden könne, dass der damalige Eigentümer EE um die „nachträgliche bau- und gewerbebehördliche Genehmigung für ein ohne Baubewilligung auf Gst **2 der Kat. Gemeinde W errichtetes Wohn- und Wirtschaftsgebäude“ angesucht habe. Beim Gst **2 handle es sich um das gegenständliche Grundstück der Beschwerdeführer, welchen Umstand auch die belangte Behörde bestätige. Der Fortgang des bei der Bezirkshauptmannschaft X behangenen Verfahrens sei mangels Unterlagen nicht urkundlich dokumentiert. Seitens der Bezirkshauptmannschaft X hätten die Beschwerdeführer über entsprechende Nachfrage die schriftliche Auskunft erhalten, dass die Bauverfahren 1951 bei der jeweiligen Bezirkshauptmannschaft geführt, die Akten aber in den 1970er Jahren an die Gemeinden retourniert worden seien. Es sei daher nach Ansicht der Behörde naheliegend, dass sich der Akt bei der Gemeinde W befindet. Aus der vorliegenden Kundmachung sowie der Mitteilung der Bezirkshauptmannschaft X gehe jedenfalls klar hervor, dass es einen behördlichen Akt mit der (damaligen) Aktenzahl *** gegeben habe bzw gebe, welcher bei der Gemeinde W offenbar nicht auffindbar sei. Es würden keine Dokumente/Unterlagen vorliegen, wonach EE (oder einem seiner Rechtsnachfolger im Eigentum des gegenständlichen Grundstücks) die Benützung des Haupthauses behördlich untersagt worden wäre oder ihm in diesem Zusammenhang irgendwelche behördlichen Anordnungen oder Aufträge erteilt worden wären, obwohl der belangten Behörde bzw der Bezirkshauptmannschaft X seit Anfang der 1950er Jahre bekannt sei oder zumindest bekannt sein habe müssen, dass auf dem gegenständlichen Grundstück zumindest das Haupthaus errichtet ist. In dem bei der belangten Behörde zu *** anhängigen Verfahren hätten die Beschwerdeführer bereits zum Schreiben der belangten Behörde vom 23.12.2021 fristgerecht Stellung genommen und hätten mit näherer Begründung ausgeführt, dass das Vorliegen einer Baubewilligung zumindest für das seit 1950/1951 auf dem gegenständlichen Grundstück errichteten Haupthaus im Sinne des § 36 TBO 2018 (nunmehr § 36 TBO 2022) zu vermuten sei. Gleichzeitig beantragten die Beschwerdeführer, dass dies von der belangten Behörde bescheidmäßig festgestellt werden möge. Den Beschwerdeführern könne es nicht zur Last fallen kann, dass der zunächst bei der Bezirkshauptmannschaft X zu AZ *** geführte und in den 1970er Jahren an die Gemeinde W retournierte Akt nicht auffindbar ist. Genauso wenig könne den Beschwerdeführern vorgehalten werden, dass sie als nunmehrige Rechtsnachfolger über keine behördlichen Unterlagen verfügten. Den Beschwerdeführern liege eine Baubewilligung nicht vor, was unstrittig sei. Entgegen der Ansicht der belangten Behörde würden aber gewichtige Gründe dafür sprechen, dass das Vorliegen einer Baubewilligung zu vermuten ist. So sei das Haupthaus ca 1950/1951 errichtet worden, stehe sohin seit mehr als 70 Jahren auf dem gegenständlichen Grundstück und sei auch als Wohnhaus verwendet worden. Herr EE sei dort auch amtlich gemeldet gewesen und verfüge das Gebäude auch über eine eigene Grundstücksadresse (Adresse 4), was bei rein landwirtschaftlichen Grundstücken nicht der Fall sei. Das Haupthaus verfüge über einen eigenen Stromanschluss und sei über eine öffentliche Straße erschlossen. Seitens der belangten Behörde (oder einer anderen Behörde) sei über einen Zeitraum von mehr als 70 Jahren niemals eine Anordnung oder ein Auftrag, das Haupthaus nicht zu zu benutzen ergangen. Im Grundbuch sei eine Baufläche von 82 m2 ausgewiesen und über Jahre hinweg (und laufend) auch Grundsteuer B bezahlt worden. Bei der Bezirkshauptmannschaft X sei 1951 nachträgliche um die Erteilung der Bewilligung des Haupthauses angesucht worden und sei dieser Akt mit der (damaligen) Aktenzahl ***, bei der Gemeinde W offenbar nicht auffindbar. Wären dieses Verfahren um nachträgliche Bewilligung des Haupthauses nicht zu einem positiven Abschluss gebracht worden, hätte die zuständige Behörde dem vormaligen Eigentümer des gegenständlichen Grundstücks jedenfalls die Nutzung des Haupthauses untersagt. Dies sei über einen Zeitraum von mehr als 70 Jahren (!) weder seitens der Bezirkshauptmannschaft X, noch seitens der belangten Behörde erfolgt. Es sei daher bei lebensnaher Betrachtung davon auszugehen, dass das ursprünglich bei der Bezirkshauptmannschaft X behangene Verfahren mit der (nachträglichen) Genehmigung des auf dem gegenständlichen Grundstück Anfang der 1950er Jahre errichteten Gebäudes (Haupthaus) abgeschlossen worden sei. Aus den dargelegten Gründen hätte die belangte Behörde bei richtiger rechtlicher Beurteilung zur Auffassung gelangen und antragsgemäß feststellen müssen, dass das Vorliegen einer Baubewilligung für das Haupthaus auf dem Gst **1 KG W im Sinne des § 36 Abs 1 TBO 2022 zu vermuten ist. Es wurde daher abschließend ua auch die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung und die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Feststellung durch das Verwaltungsgericht, dass das Vorliegen einer Baubewilligung zumindest für das Haupthaus auf dem Gst **1 KG W zu vermuten ist, beantragt.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde vom erkennenden Gericht am 21.10.2025 beim Tiroler Landesarchiv Einsicht in die Einlaufprotokollbücher der Bezirkshauptmannschaft X genommen.

Aus der Namensabfrage betreffend EE im Zeitraum 1951 bis 1965 hat sich ergeben, dass sich weitere Einträge in den Einlaufprotokollbüchern I der Bezirkshauptmannschaft X in den Jahren 1952, 1956, 1957, 1960 und 1961 finden, die in Kopie zum Akt genommen wurden.

Als letzter Eintrag ist am 23.06.1961 für den Gegenstand „EE, W, Wohn- u. Wirtschaftsgebäude – Bau“ als Ausgang die Übermittlung des Aktes an die Gemeinde W vermerkt.

Ergänzend wurde von der belangten Behörde nochmals Nachschau in den Archiven gehalten und dabei ein historischer Bauakt aufgefunden, der dem Landesverwaltungsgericht Tirol ergänzend vorgelegt wurde.

Daraus ergibt sich ua auch, dass EE mit Bauansuchen vom 16.05.1951 unter Anschluss von Plänen die Erteilung der Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes zur Wohnnutzung als Notbehelf beantragt hat und wird darin ausgeführt, dass im Weitern dort die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses beantragt werden soll.

Dazu wurde am 03.12.1951 eine Bauverhandlung durchgeführt zu der mit der von den Beschwerdeführern vorgelegten Kundmachung vom 21.11.1951 geladen wurde.

In diesem Verfahren wurde ua auch von der Gemeinde W die Stellungnahme vom 27.08.1951 abgegeben, in der ausgeführt wird, dass das Bauvorhaben nicht befürwortet wird, da das Gst **3 KG W von der geschlossenen Ortschaft ca 3 km entfernt ist und daher die Wasserversorgung nicht gewährleistet ist und mit so entfernten Baulichkeiten bereits schlechte Erfahrungen gemacht wurden.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X von 27.12.1951, Zl ***, wurde spruchgemäß die nachträglich beantragte Baugenehmigung für das unbefugt errichtete Wohn- und Wirtschaftsgebäude nicht erteilt, und weiters der Auftrag erteilt das Gebäude binnen 4 Wochen nach Rechtskraft des Bescheides abzutragen.

Das dagegen von EE eingebrachte Rechtsmittel wurde mit Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 10.02.1952, Zl ***, als verspätet zurückgewiesen.

Im Weiteren ergibt sich aus dem historischen Bauakt, dass der nicht erfolgte Abbruch in den folgenden Jahren mehrfach dokumentiert ist und EE bekannt gab ein neues Bauansuchen zur Errichtung eines Wohnhauses einzubringen.

Im Weiteren brachte EE dann das Bauansuchen vom 15.02.1957 ein, mit dem ein Wohnhausumbau beantragt wird. Wie sich aus den Einreichplänen und der Baubeschreibung ergibt wurde ein Anbau sowie eine Aufstockung (weiteres Geschoss) beim konsenslosen Bestandsgebäude beantragt und dazu am 02.08.1957 eine Bauverhandlung durchgeführt.

Mit Schreiben der Bezirkshauptmannschaft X vom 22.06.1961 wurde der Bauakt zusammengefasst mit dem Bemerken an die Gemeinde W übermittelt, dass sämtliche Voraussetzungen für eine positive Erledigung des Bauansuchen fehlen, und da die Wahrscheinlichkeit besteht, dass mit den Bauarbeiten begonnen wurde, die Überprüfung der Baustelle und Einstellung der Arbeiten erforderlich ist.

Am 03.12.2025 wurde im Beisein der beiden Beschwerdeführer und deren Rechtsvertreter sowie dem Rechtsvertreter und einer weiteren Vertreterin der belangten Behörde eine öffentliche mündliche Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol durchgeführt.

Dabei wurde insbesondere auch der ergänzend vorgelegte historische Bauakt im entscheidungswesentlichen Umfang näher dargetan.

II.Beweiswürdigung:

Zur Klärung des entscheidungswesentlichen Sachverhalts wurde Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den übermittelten Bauakt der belangten Behörde sowie den ergänzend vorgelegten historischen Bauakt und der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol im Beisein der Beschwerdeführer mit ihrer Rechtsvertretung sowie dem Rechtsvertreter und einer weiteren Vertreterin der belangten Behörde.

III.Rechtslage:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 (WV) in der hier maßgeblichen Fassung LGBl Nr 72/2025:

㤠36

Rechtmäßigkeit des Bestandes

(1) Die Behörde hat hinsichtlich bestehender baulicher Anlagen, für die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung eine Baubewilligung erforderlich gewesen ist und diese nicht nachgewiesen werden kann, festzustellen, ob das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist oder nicht. Das Vorliegen der Baubewilligung ist zu vermuten, wenn aufgrund des Alters der baulichen Anlage oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden sind und überdies kein Grund zur Annahme besteht, dass die betreffende bauliche Anlage entgegen den zum Zeitpunkt ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet oder geändert worden ist.

(…)

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(…)

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs. 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

(…)“

IV.Erwägungen:

1. Gemäß § 36 TBO 2022 hat die Behörde hinsichtlich jener bewilligungspflichtigen baulichen Anlagen, für die die Baubewilligung nicht nachgewiesen werden kann, im Zweifel von Amts wegen oder auf Antrag des Eigentümers mit Bescheid festzustellen, ob das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist oder nicht.

Das Vorliegen der Baubewilligung ist zu vermuten, wenn aufgrund des Alters der betreffenden baulichen Anlage oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden sind, und überdies kein Grund zur Annahme besteht, dass die betreffende bauliche Anlage entgegen den zur Zeit ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet worden ist.

2. Die der Behörde eingeräumte Zuständigkeit, das vermutete Vorliegen einer Baubewilligung festzustellen, ist restriktiv zu handhaben. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung des VfGH, nach der die nachträgliche Erteilung von Baubewilligungen für bereits errichtete Bauwerke in bestimmten Fällen verfassungsrechtlich zulässig ist, sofern sich in diesen Fällen die nachträgliche Erteilung der Baubewilligung sachlich rechtfertigen lässt (VfSlg 14.681/1996).

§ 36 TBO 2022 darf daher insbesondere nicht als Amnestiemöglichkeit für bereits zum Zeitpunkt ihrer Errichtung bewilligungspflichtige, aber konsenslos errichtete bauliche Anlagen ausgelegt werden.

Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit der sogenannten „alten“ Bestände kommt daher einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist (vgl VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045, mwN).

Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit nur dann in Betracht, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist.

Die Rechtmäßigkeit des Bestandes ist nur dann zu vermuten, wenn der Zeitpunkt der Herstellung desselben so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl VwGH 17.12.2018, Ra 2018/05/0264; VwGH 03.01.2024 Ra 2023/06/0191; ua).

3. Weiters ist auszuführen, dass die Frage, inwieweit ein baurechtlicher Konsens besteht oder nicht, grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung der Baubehörde unterliegt (vgl VwGH 26.8.2020, Ra 2020/05/0146, mwN).

Die Behörde hat – wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt – bei der Beurteilung der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen (vgl VwGH 23.1.1996, 95/05/0026; ua).

4. Im gegenständlichen Fall ergibt sich aus dem behördlichen Ermittlungsverfahren, dass auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück vier Gebäude (ein Hauptgebäude in Massivbauweise und drei Nebengebäude) bestehen.

Dazu kann auf den am 16.09.2021 ua auch im Beisein der Beschwerdeführer und deren Rechtsvertreter durchgeführten Ortsausgenschein sowie die Stellungnahme der nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen vom 29.09.2021 samt detaillierter Beschreibung und Lageplan-Skizze (Anhang 4) sowie Lichtbildbeilage dieser Stellungnahme verwiesen werden.

Der Bestand und die nähere Beschreibung der vier verfahrensgegenständlichen baulichen Anlagen (Gebäude) wurde von den Beschwerdeführern auch gar nie bestritten, weshalb darauf nicht weiter im Detail einzugehen war.

5. Im Rahmen eines Verfahrens nach § 36 TBO 2018 (nunmehr: § 36 TBO 2022) zur Feststellung eines allenfalls vermuteten Baukonsens für eine konkrete bauliche Anlage ist grundsätzlich nicht die derzeit geltenden Rechtslage, sondern die Rechtslage im Zeitpunkt der Errichtung der baulichen Anlage entscheidend.

Der Annahme der belangten Behörde – damals noch aufgrund der vorgelegten Kundmachung vom 21.11.1951 - dass das Hauptgebäude im Jahr 1951/1952 errichtet wurde, wurde im Übrigen von den Beschwerdeführern auch nicht bestritten und bestätigt sich dies auch aus dem von der belangten Behörde ergänzend vorgelegten historischen Bauakt.

6. Im Jahr 1951 bzw 1952 stand die Tiroler Landesbauordnung 1901, LGBl Nr 1/1901 idF LGBl Nr 7/1946 in Geltung.

Wie auch in der Begründung der bekämpften Entscheidung zutreffend ausgeführt, war bereits gemäß § 44 erster Satz Tiroler Landesbauordnung 1901 für die Führung von Neubauten Zubauten und Umbauten, sowie zur Vornahme wesentlicher Änderungen an bestehenden Gebäuden eine Bewilligung der Baubehörde erforderlich.

7. Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, bedurfte es schon nach der Tiroler Landesbauordnung 1901 einer schriftlichen Baubewilligung (eines schriftlichen Bescheides) und stellt eine allenfalls mündlich abgegebene Erklärung keinen Rechtswirkung entfaltenden Bescheid dar (VwGH 22.09.1988, 87/06/0042).

Selbst eine allfällige mündliche Zustimmung des Bürgermeisters zu einem Bauvorhaben – was aber gegenständlich ohnehin gar nicht vorgebracht wurde - könnte daher dementsprechend keinesfalls als Baubewilligung angesehen werden, die zum Baubeginn berechtigt hätte (VwGH 04.05.1970, 0201/70).

8. Hinsichtlich der drei Nebengebäude ist auszuführen, dass sich aufgrund der im Akt einliegenden Lichtbilder deutlich ergibt, dass deren Errichtungszeitpunkt aufgrund der Bausubstanz nicht jüngst erfolgte, sondern ebenfalls schon einige Zeit zurückliegt.

Sowohl nach der Tiroler Landesbauordnung 1901, als auch dann nachfolgend jedenfalls auch nach der TBO 1975, (LGBl Nr 42/1974), der TBO 1989 (LGBl Nr 33/1989) und der TBO 1998 (LGBl Nr 15/1998), war der Neubau dieser drei Nebengebäude, kein Bauvorhaben das nach den baurechtlichen Bestimmungen weder bewilligungspflichtig noch anzeigepflichtig war.

Im Übrigen ist dazu ergänzend anzumerken, dass das gegenständliche Grundstück auch nach wie vor als Freiland gemäß § 41 Abs 1 TROG 2022 gewidmet ist und Nebengebäude auf einem solchen Grundstück zwingend den rechtmäßigen Bestand eines Hauptgebäudes auf dem gleichen Grundstück voraussetzt.

Es war daher aus diesem Grund auf die drei Nebengebäude in Bezug auf deren jeweilige Größe, bauliche Beschaffenheit und deren Verwendungszweck – wie sie von der nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen in deren Stellungnahmen vom 29.09.2021 konkret – und von den Beschwerdeführern unbestritten geblieben - beschrieben und durch Fotos dokumentiert wurden, nicht jeweils weiter im Detail einzugehen.

9. Soweit in der Beschwerde zusammengefasst vorgebracht wird, dass die Gebäude mehr als 70 Jahren unbeanstandet geblieben seien, ist dem entgegenzuhalten, dass – wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt – selbst aus einer baupolizeilichen Untätigkeit der Baubehörde keine Rechte abgeleitet werden könnten (vgl VwGH 15.12.1994, 94/06/0080; VwGH 06.07.2010, 2009/05/0004; ua).

10. Im Übrigen ist für das gegenständliche Feststellungsverfahren relevant, dass nach § 36 Abs 1 TBO 2022 das Vermuten eines Baukonsenses – unbeschadet der weiteren Voraussetzungen – überdies aber nur dann festgestellt werden kann, wenn kein Grund zur Annahme besteht, dass die betreffende bauliche Anlage entgegen den zur Zeit ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet worden ist.

11. Aus dem von der belangten Behörde zwischenzeitlich aufgefundenen und ergänzend vorgelegten historischen Bauakt ergibt sich hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Hauptgebäudes, dass EE mit Bauansuchen vom 16.05.1951 unter Anschluss von Plänen die Erteilung der Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes zur Wohnnutzung als Notbehelf beantragt hat.

Aus dem diesem nachträglichen Bauansuchen angeschlossenen Planunterlagen ergibt sich zweifelsfrei, dass es sich dabei um das gegenständliche Hauptgebäude in Massivbauweise handelt.

Dazu wurde am 03.12.1951 eine Bauverhandlung durchgeführt zu der mit der von den Beschwerdeführern vorgelegten Kundmachung vom 21.11.1951 geladen wurde.

In diesem Baubewilligungsverfahren aufgrund des nachträglichen Bauansuchens wurde ua auch von der Gemeinde W die Stellungnahme vom 27.08.1951 abgebeben, in der ausgeführt wird, dass das Bauvorhaben nicht befürwortet wird, da das Gst **3 KG W von der geschlossenen Ortschaft ca 3 km entfernt ist und daher die Wasserversorgung nicht gewährleistet ist und mit so entfernten Baulichkeiten bereits schlechte Erfahrungen gemacht wurden.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X von 27.12.1951, Zl ***, wurde dann spruchgemäß die nachträglich beantragte Baugenehmigung für das unbefugt errichtete Wohn- und Wirtschaftsgebäude nicht erteilt und daher aufgetragen binnen 4 Wochen nach Rechtskraft des Bescheides den unbefugt ausgeführten Bau abzutragen.

Das dagegen von EE eingebrachte Rechtsmittel wurde mit Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 10.02.1952, Zl ***, als verspätet zurückgewiesen.

12. Im Weiteren ergibt sich aus dem ergänzende vorgelegten historischen Bauakt, dass der nicht erfolgte Abbruch in den folgenden Jahren mehrfach dokumentiert ist und EE bekannt gab ein neues Bauansuchen zur Errichtung eines Wohnhauses einzubringen.

Im Weiteren brachte EE dann das Bauansuchen vom 15.02.1957 ein in dem ein Wohnhausumbau beantragt wird. Wie sich aus den Einreichplänen und der Baubeschreibung ergibt wurde ein Anbau sowie eine Aufstockung (weiteres Geschoss) beim konsenslosen Bestandsgebäude beantragt und dazu am 02.08.1957 eine Bauverhandlung durchgeführt.

Mit Schreiben der Bezirkshauptmannschaft X vom 22.06.1961 wurde dann der Bauakt zusammengefasst mit dem Bemerken an die Gemeinde W übermittelt, dass sämtliche Voraussetzungen für eine positive Erledigung des Bauansuchen fehlen, und da die Wahrscheinlichkeit besteht, dass mit den Bauarbeiten begonnen wurde, die Überprüfung der Baustelle und Einstellung der Arbeiten erforderlich ist.

13. Zusammengefasst ergibt sich sohin aus den ergänzend vorgelegten historischen Bauakten, die nunmehr bei der Baubehörde aufgefunden wurden, eindeutig, dass für das konsenslos errichtete Hauptgebäude nachträglich versucht wurde eine Baubewilligung zu erwirken, jedoch die Baubewilligung rechtskräftig versagt wurde und die Beseitigung bereits mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X von 27.12.1951, Zl ***, aufgetragen wurde.

Es kann daher auch für die drei Nebengebäude – wie bereits vorstehend ausgeführt – mangels rechtmäßigem Bestehen eines Hauptgebäudes auf einen Grundstück im Freiland auch für diese kein vermuteter Baukonsens angenommen werden.

14. Zusammengefasst ergibt sich daher, dass aufgrund vorstehender Feststellungen und Erwägungen der gegenständlichen Beschwerde gegen Spruchpunkt 1. des bekämpften Bescheides keine Berechtigung zukommen konnte.

Gemäß § 36 Abs 7 TBO 2022 ist die Feststellung, wonach das Vorliegen der Baubewilligung nicht zu vermuten ist, dem Fehlen der Baubewilligung gleichzuhalten.

15. Der Vollständigkeit halber ist ergänzend auszuführen, dass auch die jüngste Änderungen des § 36 TBO 2022 mit der Novelle, LGBl Nr 72/2025, im vorliegenden Fall zu keinem anderem Ergebnis führen konnte, da für die verfahrensgegenständlichen Gebäude niemals eine Baubewilligung erteilt wurde (arg: § 36 TBO 2022: „…abweichend von einer erteilten Baubewilligung ausgeführt oder baulich geändert ...“).

Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass der gegenständlichen Beschwerde gegen Spruchpunkt 1. des bekämpften Bescheides keine Berechtigung zukommen konnte.

16. Zu Spruchpunkt 2. des bekämpften Bescheides ergibt sich weiters, dass gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 die Behörde ua auch dann die weitere Benützung einer baulichen Anlage ganz oder teilweise zu untersagen hat, wenn sie benützt wird, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung bzw Bauanzeige nicht vorliegt.

Da - wie vorstehend im Detail ausgeführt - für die verfahrensgegenständlichen vier baulichen Anlagen kein Baukonsens besteht und im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung auch kein Baukonsens vermutet werden konnte, war daher von der belangten Behörde auch zu Recht in Spruchpunkt 2. des bekämpften Bescheides nach § 46 Abs 6 TBO 2022 die weitere Benützung dieser vier Gebäude zu untersagen.

17. Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt hat das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung über Beschwerden gegen baupolizeiliche Aufträge grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

Dies gilt aber nicht für solche Sachverhaltsänderungen, die in der Herstellung eines Zustandes bestehen, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht; dabei handelt es sich um keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl VwGH 25.03.1999, 97/06/0216; VwGH 04.07.2019, Ra 2017/06/0116; VwGH 16.04.1956, 0936/53; VwGH 18.03.2022, Ra 2022/06/0018; uva).

Es konnte daher dem in der Verhandlung nunmehr bekannt gegebenen Umstand, dass der Beschwerdeführer nunmehr grundbücherlicher Alleineigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstückes ist – selbst für den Fall, dass eine Nutzung durch die zweite Beschwerdeführerin gar nicht mehr erfolgen sollte – im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung keine entscheidungswesentliche Relevanz zukommen.

18. Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und daher das Fehlen einer Leistungsfrist den Auftrag rechtswidrig macht.

Dies gilt auch bei einem baupolizeilichen Auftrag nach der Tiroler Bauordnung mit dem eine weitere Benützung nach § 46 TBO 2022 untersagt wird (vgl VwGH 21.07.2025, Ra 2025/06/0118; ua).

Da wie bereits vorstehend ausgeführt wurde, alle verfahrensgegenständlichen Gebäude auf Gst **1 KG W konsenslos errichtet wurden, war deren Benützung von Beginn an unzulässig.

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung war daher in Spruchpunkt 2. des bekämpften Bescheides die Leistungsfrist zu ergänzend und die weitere Benützung im konkreten gegenständlichen Fall mit sofortiger Wirkung zu untersagen.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

Dazu kann insbesondere auf die in dieser Entscheidung angeführte höchstgerichtliche Rechtsprechung verwiesen werden.

Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Gstir

(Richterin)