Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/43/1332-11

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.43.1332.11

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde des AA und des BB, beide vertreten durch die CC Rechtsanwälte GmbH, Adresse 1, *** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 25.04.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

(Die in diesem Erkenntnis erwähnten Grundstücke liegen sämtlich in der KG Y.)

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Eingabe vom 14.03.2025 zeigten AA und BB (im Folgenden: die Beschwerdeführer) bei der belangten Behörde folgenden Rechtserwerb an:

Erwerb je zur Hälfte des neu gebildeten Grundstückes **1 GB ***** Y mit 300 m2 – laut Vermessungsurkunde des DD vom 31.10.2024, GZ *** - von EE, geb. XX.XX.XXXX, gemäß Kaufvertrag vom 17.01.2025.

Mit Bescheid vom 25.04.2025, Zl ***, versagte die belangte Behörde die Genehmigung für diesen Rechtserwerb unter Berufung auf die §§ 4 Abs 1, 6 Abs 1, 7 Abs 1 lit a, b und d sowie 25 Abs 1 TGVG.

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Die belangte Behörde führte begründend im Wesentlichen aus, dass das verfahrensgegenständliche, neu zu bildende Grundstück ursprünglich offensichtlich landwirtschaftlich genutzt worden sei. Ohne Sonderflächenwidmung sei diese in einen Parkplatz umgewandelt worden, wie die Gemeinde Y mitgeteilt habe.

Es seien daher die Bestimmungen des grünen Grundverkehrs anzuwenden, da zur Vermeidung von Umgehungshandlungen nun anderweitig genutzte Grundstücke in die Grundverkehrsregelungen miteinzubeziehen sein (wobei der Entfall der Widmung nur so lange zurückliegen dürfe, als dies aus diesem Zweck erklärbar ist) – Verweis auf VfGH B95/07 und dort angeführte weitere Fundstellen.

Die kaufgegenständliche Fläche sei ohne behördliche Bewilligung, vor allem ohne Widmungsakt der Gemeinde, in eine Park- und Spielfläche umgewandelt worden und solle nun als „sonstiges" Grundstück an Nichtlandwirte veräußert werden. Es handle sich dabei um eine Umgehungshandlung, die die Anwendung der Bestimmungen über den Grundverkehr mit landwirtschaftlichen Flächen verhindern solle. Es möge sein, dass die „Umwandlung" der Fläche bereits 2018 geschah, jedoch erfolgte dies damals ohne grundverkehrsbehördliche und raumordnungsrechtliche Befassung und halte dieser Zustand bis dato an.

Dieses Vorgehen widerspreche eindeutig den Grundsätzen des Grundverkehrs. Die weitere nachhaltige landwirtschaftliche Bewirtschaftung werde verhindert und begründe dieser Sachverhalt die Versagungstatbestände gemäß § 7 TGVG (insbesondere auch hinsichtlich des Kaufpreises).

Die nunmehrigen Beschwerdeführer erhoben gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

b)Beschwerdevorbringen

Begründend verwiesen die Beschwerdeführer darauf, dass mit der Novelle des Tiroler Grundverkehrsgesetz 2010 wegen Bedenken der Europäischen Kommission die vormalige Regelung (die eine Frist von 10 bzw 20 Jahren vorgesehen hatte) geändert wurde. Wenngleich eine Aussetzung der Nutzung der Einordnung als land- und forstwirtschaftliches Grundstück nicht schade, komme es jedoch darauf an, ob das Grundstück noch so beschaffen sei, dass es ohne besondere Aufwendungen wieder einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden könne. es komme zudem auch auf die tatsächliche Nutzung in den letzten Jahren an (Verweis auf LVwG-2014/38/160-4 vom 13.08.2014).

Die raumordnungsrechtliche Widmung bzw die Lage im Freiland, oder dessen Bezeichnung im Grundbuch seien nicht maßgeblich.

Im Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäfts sei auf dem Grundstück keine Land- oder Forstwirtschaft betrieben worden. Hierauf sei nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichthofs abzustellen (Verweis auf VfSlg 8257/1978, VfSlg 9010/1981). Grundstücke, die gegenwärtig die Voraussetzungen nicht erfüllen, dürften in die Grundverkehrsregelung einbezogen werden, wenn der Entfall der Widmung lediglich eine aus diesem Zweck erklärbare Zeit zurückliegt (Verweis auf VfSlg 7838/1976, VfSlg 7898/1976).

„Seit vielen Jahren, zumindest seit dem Jahr 2018“ sei das Grundstück nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs bzw zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt worden. Eine solche Nutzung wäre gegenständlich nicht einmal mehr möglich. Es sei nämlich zumindest seit 2018 als aufgeschotterte Fläche ausgebildet und zunächst als Baustelleneinrichtungsfläche während der Umsetzung des Bauvorhabens der FF GmbH Co KG auf Gst Nr **2, seither als geschotterte (private) Parkfläche und Spielplatz genutzt worden. Dies durch ein Luftbild aus dem Jahr 2018 sowie den beigelegten Pachtvertrag mit der FF GmbH Co KG vom 12.12.2019 belegt. Die Beschwerdeführer seien in dieses Pachtverhältnis eingetreten.

Die land- und forstwirtschaftliche Nutzung sei bereits 2018 entfallen, sodass eine Umgehung iSd der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs nicht mehr anzunehmen sei.

Das „Aufschottern“ der gegenständlichen Grundstücksfläche und die Nutzung als Privatparkplatz unterlägen weder dem Anwendungsbereich der Tiroler Bauordnung, noch sei hierfür eine Sonderflächenwidmung erforderlich (dieses Erfordernis bestehe nur bei öffentlich zugänglichen Parkplätzen und Spieleinrichtungen).

Aufgrund der obigen Ausführungen seien die Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes („grüner Grundverkehr“) nicht anwendbar. Eine Wiederherstellung der land- und forstwirtschaftlichen Nutzbarkeit wäre mit einem unverhältnismäßigen und kostspieligen Mehraufwand verbunden.

Selbst wenn es sich verfahrensgegenständlich um ein landwirtschaftliches Grundstück handeln würde, läge eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht iSd § 5 TGVG vor. Es weise eine Fläche von 300m2 auf und liege im unmittelbaren Nahbereich zum Grundstück **2 der Beschwerdeführer. Deren Grundbesitz in diesem Bereich sei noch nicht unter Anwendung dieser Bestimmung vergrößert worden und liege kein Widerspruch zu den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung vor. Das Grundstück sei außerdem aufgrund seiner Beschaffenheit, Lage und geringen Größe für die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs wirtschaftlich nicht von Bedeutung.

Die belangte Behörde habe sich mit dem Vorliegen von Ausnahmetatbeständen jedoch nicht befasst, sondern nur pauschal darauf verwiesen, dass die Versagungstatbestände des § 7 TGVG vorlägen.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Durchführung einer mündlichen Verhandlung

Einvernahme der Zeugin EE, Adresse 2, **** X

Bestätigung, dass keine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde erforderlich ist

In eventu: Aufhebung und Zurückverweisung

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Mit Datum vom 09.10.2025, Zl ***, legte der agrarfachliche Amtssachverständigen mehrere Lichtbilder seines am Tag zuvor durchgeführten Autoaugenscheins sowie historische Luftbilder und verschiedene Darstellungen aus dem TIRIS-Tiroler Raumordnungsinformationssystem vor, welcher mit Schreiben vom 14.13.2025 in Wahrung des Parteiengehörs an die Parteien übermittelt wurden.

Am 21.10.2025 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser gaben der agrarfachliche Amtssachverständige GG und der raumordnungsfachliche Amtssachverständige JJ ihre Gutachten ab und standen für Fragen der Parteien zur Verfügung.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

Die verfahrensgegenständliche Fläche wird durch Vereinigung der Teilfläche 1 aus dem Gst Nr **3 (296 m2) mit der Teilfläche 2 das Gst **4 (4m2) laut der Vermessungsurkunde der Vermessung KK vom 31.10.2024, GZ *** gebildet.

Sowohl das Gst Nr **3 als auch das Gst **4 sind im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Z als Freiland ausgewiesen.1

Die verfahrensgegenständliche Fläche weist 300m2 auf; der vereinbarte Kaufpreis beträgt € 105.000,00. Dies entspricht einem Preis von € 350 pro m2. Der Quadratmeterpreis für landwirtschaftliche Grundstücke auf dem regionalen Markt beträgt je nach Lage durchschnittlich € 14,56 (schlechtere Lagen), € 20,38 (mittlere/gute Lagen) und € 96,58 (sehr gute/beste Lagen). Der gegenständliche Standort ist überwiegend der Kategorie sehr gute Lage zuzuordnen.2

Das Gst Nr **2, welches von der verfahrensgegenständlichen Fläche nur durch den auf den Gst Nr **3 und **4 zu diesem verlaufenden Zufahrtsweg getrennt ist, steht bereits im Eigentum der Beschwerdeführer. Der Abstand zwischen dem Gst Nr **2 und der verfahrensgegenständlichen Fläche beträgt ca 5 m.3

Der bereits vorhandene Grundbesitz der Beschwerdeführer in diesem Bereich wurde bisher noch nicht auf Grundlage des § 5 lit d TGVG erweitert.4

Die verfahrensgegenständliche Fläche wurde bis zum Jahr 2018 landwirtschaftlich (als Mähwiese/Weide) genutzt. 2018 wurde ein Teil der verfahrensgegenständlichen Fläche für die Baustelleneinrichtung zur Umsetzung des Bauvorhabens auf Gst **4 (durch die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführer im Eigentum an diesem Grundstück) genutzt. Es handelt sich hierbei um einen Teilbereich (Süd-West-verlaufenden Streifen) der verfahrensgegenständlichen Fläche, auf welchen Schotter aufgebracht wurde.

Das Gst Nr **3, aus welchem die verfahrensgegenständliche Fläche im Wesentlichen gebildet wird, verläuft von Osten nach Westen ansteigend. Östlich und westlich der oben beschriebenen ebenen Stellfläche befinden sich auf der verfahrensgegenständlichen Fläche entsprechend geneigte, im Zuge der Herstellung offensichtlich noch teilweise zusätzlich angeböschte Flächen. Nach Entfernung des Baustellenzubehörs und bis dato benutzen die Beschwerdeführer die geschotterte ebene Fläche als Parkplatz.5

Die ostseitige Böschung könnte nach Entfernung der bereits bestehenden Einzäunung unmittelbar wieder in die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des Gst Nr **3 einbezogen werden. In der westlich der Parkfläche bestehenden Böschung ist eine Rutsche vorhanden. Dieser Bereich weist eine Gartengestaltung auf.

Am 12.12.2019 schloss die Verkäuferin mit der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführer über die verfahrensgegenständliche Fläche einen „Pachtvertrag samt Einräumung eines Optionsrechts“ über ein Pachtverhältnis vom 01.12.2019 bis zum 30.11.2024 ab.6

Die verfahrensgegenständliche Fläche befindet sich außerhalb der maximalen Siedlungsgrenze, welche im örtlichen Raumordnungskonzept der Gemeinde Y festgelegt ist und liegt im Freiland. Die gegenständlich geplante Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes der Beschwerdeführer widerspricht den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung.7

III.Beweiswürdigung:

1Die Situierung bzw Zusammensetzung der verfahrensgegenständlichen Fläche des zu bildenden Gst Nr **1 ist dem vorgelegten Kaufvertrag vom 30.12.2024 bzw der genannten Vermessungsurkunde zu entnehmen. Die Widmungsbestätigung konnte über den elektronischen Flächenwidmungsplan abgerufen werden.

2Der Kaufpreis ergibt sich aus dem zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vorgelegten Kaufvertrag. Die Vergleichspreise für landwirtschaftliche Grundstücke am regionalen Markt wurden durch den agrarfachlichen Amtssachverständigen ermittelt. Die diesbezügliche schlüssige und nachvollziehbare Stellungnahme vom 26.11.2025 wurde von den Beschwerdeführern nicht bemängelt.

3Der Grundbuchstand konnte anhand des TIRIS – Tiroler Raumordnungsinformationssystem nachvollzogen werden.

4Dies teilte die belangte Behörde auf Rückfrage des Verwaltungsgerichts mit E-Mail vom 01.08.2025 mit.

5Diesbezüglich ist zunächst auf das Beschwerdevorbringen zu verweisen, wonach „zumindest“ seit 2018 die Fläche wie oben beschrieben für die Baustelleneinrichtung genutzt worden sei. Nach Beschreibung der Beschwerdeführer wurde hierzu lediglich Schotter aufgebracht. Die Geländeverhältnisse vor Ort sind der Fotodokumentation des agrarfachlichen Amtssachverständigen vom 08.10.2025 (insbesondere Seite 3 und 7 unten) zu entnehmen; der agrarfachliche Amtssachverständige führte ihn der mündlichen Verhandlung am 21.10.2025 hierzu unbestritten aus, es sei ersichtlich, dass ein Höhenausgleich des Geländes stattgefunden habe. Dass vormals eine landwirtschaftliche Nutzung bestand, ist bereits dem im Behördenakt vorhandenen Pachtvertrag vom 12.12.2019 zu entnehmen und wurde in der mündlichen Verhandlung am 21.10.2025 von den Beschwerdeführern ausdrücklich zugestanden. Der Pachtvertrag enthält folgenden Punkt VIII. Rückgabe:

„Nach Beendigung des Pachtverhältnisses verpflichtet sich die Pächterin für sich und Rechtsnachfolger auf ihre Kosten die Pachtfläche in den ursprünglichen Zustand (Wiese zur landwirtschaftlichen Nutzung) zurückzuführen (Herstellung der Geländeanpassung, humusieren, einsäen). […]“

Des Weiteren ergibt sich auch aus historischem Luftbildmaterial, dass 2018 die verfahrensgegenständliche Fläche Teil der Manipulationsfläche für das Bauvorhaben auf Gst **4 wurde (Orthofoto zum Bildflug; Streifen ***, Bild ***; Flugdatum: 12.8.2018).

6Was die Beschreibung der Flächen und die Möglichkeit der Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung betrifft, ist auf vom Amtsjahr verständigen angefertigten Lichtbilder sowie dessen schlüssigen und nachvollziehbaren Erläuterungen des agrarfachlichen Amtssachverständigen in der mündlichen Verhandlung am 21.10.2025 zu verweisen. Diese wurden von den Beschwerdeführern nicht in Zweifel gezogen.

Dass der östliche Bereich der verfahrensgegenständlichen Fläche unmittelbar wieder landwirtschaftlich genutzt werden könnte, erläuterte der agrarfachliche Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung am 21.10.2025. Demnach ist dieser Bereich der anschließenden landwirtschaftlichen Fläche auf Gst Nr **3 sehr ähnlich. Diese Ausführungen wurden von den Beschwerdeführern nicht bestritten.

7In Hinblick auf Widersprüche zu den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung führte der raumordnungsfachliche Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung am 21.10.2025 schlüssig und nachvollziehbar aus, dass durch die Festlegung einer maximalen Siedlungsgrenze im örtlichen Raumordnungskonzept klar definiert wird, dass Wohn- bzw Siedlungsnutzungen und die dazugehörigen Nutzungen bloß innerhalb des festgelegten Bereichs stattfinden sollen. Die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Fläche, die außerhalb des somit planerisch klar vorgegebenen Siedlungsraum liegt, als Parkplatz, Garten, privater Spielplatz, widerspricht somit § 27 Abs 2 lit a TROG 2022. Auch wurde lediglich zur Erschließung des bereits im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden Gst Nr **2 eine ca. 100 m lange Erschließungsstraße errichtet, was § 27 Abs 2 lit f TROG 2022 widerspricht. Des Weiteren liegt ein Widerspruch zu § 27 Abs 2 lit h TROG 2022 vor, da sich die verfahrensgegenständliche Fläche in einer sehr hohen Bodenbonität befindet.

IV.Rechtslage:

§ 2 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

(3) Baugrundstücke sind:

(4) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke mit anderen Gebäuden als land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden gelten als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn das gesamte Grundstück oder ein Grundstücksteil Gegenstand eines Rechtserwerbes ist. Ist nur das Gebäude Gegenstand eines Rechtserwerbes, so gilt dieses als Baugrundstück.

(5) Als Landwirt gilt,

(6) Interessenten sind

3.

(7) Ausländer sind:

(8) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden im Sinn des § 13 Abs 1 in Verbindung mit den Abs 1a und 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022.“

§ 4 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

(2) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen weiters

§ 5 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

In folgenden Fällen bedarf es nicht der Genehmigung nach § 4:

§ 7 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 204/2021, lautet:

(1) Im Sinn der im § 1 Abs 1 lit a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

(2) Die Genehmigung für die Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist insbesondere zu versagen, wenn dem geplanten Vorhaben erhebliche landeskulturelle Bedenken entgegenstehen, insbesondere wenn unwirtschaftlich kleine Grundstücke entstehen würden.“

§ 27 Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 (WV), idF LGBl Nr LGBl Nr 72/2025, lautet (auszugsweise):

㤠27

Aufgaben und Ziele der örtlichen Raumordnung

(1) Die örtliche Raumordnung dient der geordneten räumlichen Entwicklung der Gemeinde. Sie hat im Einklang mit den Raumordnungsprogrammen und, soweit solche nicht bestehen, unter Bedachtnahme auf die Ziele und Grundsätze der überörtlichen Raumordnung, insbesondere auf den Grundsatz des § 2 lit b, zu erfolgen. Soweit Planungen im Rahmen der örtlichen Raumordnung Auswirkungen über die Gemeindegrenzen hinaus haben und eine Abstimmung mit den weiteren betroffenen Gemeinden nach den maßgeblichen Verhältnissen im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze der überörtlichen Raumordnung erforderlich ist, haben die Gemeinden sich miteinander abzustimmen. Im Übrigen ist auf die örtlichen Raumordnungsinteressen der Nachbargemeinden, insbesondere im Bereich der gemeinsamen Grenzen, Bedacht zu nehmen.

(2) Ziele der örtlichen Raumordnung sind insbesondere:

a)die Erhaltung und Entwicklung des Siedlungsraumes und die Verhinderung der Zersiedelung durch die bestmögliche Anordnung und Gliederung der Bebauung, insbesondere des Baulandes im Hinblick auf die Erfordernisse des Schutzes des Landschaftsbildes, der Sicherung vor Naturgefahren, der verkehrsmäßigen Erschließung, insbesondere auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln, der Erschließung mit Einrichtungen zur Wasser-, Löschwasser- und Energieversorgung, zur Abwasserbeseitigung und Abfallentsorgung sowie der Schaffung sonstiger infrastruktureller Einrichtungen, wie Kindergärten, Schulen und dergleichen,

b)die Ausweisung ausreichender Flächen zur Befriedigung des dauernden Wohnbedarfes der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen und für die Erhaltung und Weiterentwicklung der Wirtschaft entsprechend dem bei einer zweckmäßigen und Boden sparenden Bebauung im jeweiligen Planungszeitraum (§ 31c) gegebenen Bedarf,

c)die weitestmögliche Vermeidung von Nutzungskonflikten und wechselseitigen Beeinträchtigungen beim Zusammentreffen verschiedener Widmungen, insbesondere auch unter Bedachtnahme auf die Standorte von Seveso-Betrieben und die für die Ansiedlung oder Erweiterung solcher Betriebe vorgesehenen Standorte sowie auf Beschleunigungsgebiete für erneuerbare Energie,

d)die Vorsorge für die bestimmungsgemäße Verwendung des Baulandes und der bestehenden Bausubstanz insbesondere zur Deckung des Grundbedarfes an Wohnraum und an Flächen für Zwecke der Wirtschaft zu angemessenen Preisen, insbesondere durch Maßnahmen nach § 33,

e)die Vorsorge für eine zweckmäßige und Boden sparende, auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und die Erfordernisse des Schutzes des Orts-, Straßen- und Landschaftsbildes abgestimmte Bebauung unter Berücksichtigung der Möglichkeiten verdichteter Bauformen einschließlich der nachträglichen Verdichtung bestehender Bauformen,

f)die Vorsorge für eine zweckmäßige und Boden sparende verkehrsmäßige Erschließung der bebauten und zu bebauenden Gebiete unter Berücksichtigung auch der Erfordernisse des öffentlichen Verkehrs sowie des Fußgänger- und Radverkehrs,

g)die Vorsorge für eine ausreichende und einwandfreie Wasser- und Löschwasserversorgung und eine geordnete Abwasserbeseitigung,

h)die Erhaltung zusammenhängender landwirtschaftlich nutzbarer Gebiete, insbesondere unter Berücksichtigung ihrer Bodenbonität,

i)die Erhaltung zusammenhängender Waldgebiete unter Berücksichtigung ihrer Eignung im Hinblick auf die Wirkungen des Waldes,

j)die Erhaltung ökologisch besonders wertvoller Flächen und die Bewahrung erhaltenswerter natürlicher oder naturnaher Landschaftselemente und Landschaftsteile,

k)die Erhaltung zusammenhängender Erholungsräume,

l)die Sicherung geeigneter Grundflächen für Einrichtungen des Gemeinbedarfs,

m)die Schaffung der erforderlichen Verkehrswege der Gemeinde unter Berücksichtigung aller Verkehrsarten unter weitestmöglicher Vermeidung von nachteiligen Auswirkungen des Verkehrs auf die Bevölkerung und die Umwelt,

n)die Bewahrung erhaltenswerter Orts- und Straßenbilder sowie erhaltenswerter Gebäudegruppen,

o)die Stärkung und Belebung gewachsener Ortskerne.“

V.Erwägungen:

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde den beschwerdeführenden Parteien, zH derer rechtsfreundlichen Vertreterin am 02.05.2025 zugestellt (unbedenklicher Rückschein im Behördenakt enthalten). Die Beschwerdefrist endete daher mit dem 30.05.2028. Die Beschwerde wurde am 30.05.2025 bei der belangten Behörde eingebracht (belegt durch die entsprechende E-Mail, welche im Behördenakt einliegt).

1. Qualifikation als land- und forstwirtschaftliches Grundstück iSd § 2 Abs 1 TGVG

Dem oben zitierten § 2 Abs 1 Satz 1 TGVG zufolge sind land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zunächst solche, „die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden“. Auch wenn die Nutzung eines Grundstücks nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs, jedoch „in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise“ erfolgt, ist dieses als land- und forstwirtschaftlich iSd TGVG zu qualifizieren (§ 2 Abs 1 Satz 2 TGVG). In beiden Fällen geht diese Eigenschaft durch eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung nicht verloren (§ 2 Abs 1 Satz 3 TGVG).

Welcher Zeithorizont in Hinblick auf eine Aussetzung maßgeblich zu berücksichtigen ist, legt die Bestimmung des § 2 Abs 1 Satz 3 TGVG nicht fest. Vormals stellte das TGVG hierbei auf einen Zeitraum von 10 (bis zur Novelle LGBl Nr 56/2010) bzw 20 Jahren (bis zur Novelle LGBl Nr 60/2009) ab und legte als weiteres Kriterium fest, dass das betreffende Grundstück „ohne besondere Aufwendungen“ wieder der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden könne.

Wie den erläuternden Bemerkungen zum LGBl Nr 56/2010 zu entnehmen ist, erfolgte die Umgestaltung der obigen Regelung aufgrund von Bedenken der europäischen Kommission, da eine „der (gesetzlich zulässigen) „Zweckentfremdung“ vorangehende land- und forstwirtschaftlicher Nutzung“ dem potentiellen Erwerber nicht ohne weiteres erkennbar sei. Jedoch werde durch die nunmehrige Regelung klargestellt, dass „aus dem vorübergehenden Brachliegenlassen nicht die Unanwendbarkeit der Bestimmungen über den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr resultiert“. Hierbei sei insbesondere der verfassungsrechtliche Hintergrund, nämlich das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs VfSlg 13.147/1992, beachtlich, wonach „die Bestimmungen des land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehrs zur Verhinderung von Umgehungshandlungen grundsätzlich auch auf Grundstücke, die gegenwärtig die Voraussetzungen der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung nicht (mehr) erfüllen, angewendet werden können. Der Verfassungsgerichtshof hat hier betont, dass der Einfall der Widmung bzw. Nutzung nur so lange zurück liegen darf, als dies aus diesem Zweck (der Verhinderung von Umgehungshandlungen) erklärbar ist (vgl dazu weiters etwa VfSlg 7838/1976 und 7898/1976). Ein Brachliegenlassen einer Fläche über viele Jahre oder Jahrzehnte bewirkt somit, dass diese nicht mehr dem „grünen“ Grundverkehr unterliegt.“

Im vorliegenden Fall konnte festgestellt werden, dass die gegenständliche Fläche bis zum Jahr 2018 unbestritten landwirtschaftlich genutzt wurde. Sodann wurde dort eine Baustelleneinrichtung hergestellt. Es entstanden hierbei drei Flächen unterschiedlichen Charakters, deren östliche unmittelbar wieder landwirtschaftlich bewirtschaftet werden könnte. Der mittlere Streifen der verfahrensgegenständlichen Fläche weist nun eine Schotterauflage auf. Im Westen besteht wiederum eine Böschung.

Gemäß § 38 Abs 6 TBO 2022 muss die gesamte Baustelleneinrichtung „sowie allfällige sonstige Geräte, Materialreste, Ausschüttungen und dergleichen“ nach Vollendung des Bauvorhabens entfernt werden. Im Widerspruch zu § 38 Abs 6 TBO 2022 wurden im vorliegenden Fall weder die Geländeveränderungen zurückgebaut noch wurde der aufgebrachte Schotter entfernt. Tatsächlich wird die verbliebene Schotterfläche seither weiter als Parkplatz genutzt. In Einklang mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs waren Parkplätze seit jeher als bewilligungspflichtige bauliche Anlagen zu qualifizieren, die allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berühren. Dies ungeachtet dessen, ob sie in natura entsprechend diesen Erfordernissen ausgeführt waren. Seit der Novelle der Tiroler Bauordnung LGBl Nr 109/2019 sind Parkplätze bis 200 m² (nur mehr) anzeigepflichtig (nunmehr § 28 Abs 2 lit g TBO 2022 idF LGBl Nr 7/2025). Der gegenständliche Parkplatz verfügt weder über eine Baubewilligung, noch wurde diesbezüglich ein Bauanzeigeverfahren durchgeführt. Der Parkplatz besteht daher widerrechtlich.

Für eine Nutzung der gegenständlichen Fläche als Parkplatz besteht somit keinerlei Rechtsgrundlage. Folglich hat die Baubehörde diesbezüglich mit einem Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustands gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 vorzugehen, welcher auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes umfasst. Dieser ursprüngliche Zustand entspricht naturgemäß jenem, welcher vor Herstellung der Baustelleneinrichtung bestand. Nach Entfernung der Letzteren hätte nämlich dem oe § 38 Abs 6 TBO 2022 zufolge bereits eine Wiederherstellung des Geländes erfolgen müssen. Der Vollständigkeit halber wird in Hinblick auf den Parkplatz darauf hingewiesen, dass gemäß § 41 Trog 2022 (bzw sämtlicher Vorgängerregelungen bis einschließlich 2018 und früher) im Freiland keine Parkplätze errichtet werden dürfen.

Eine widerrechtliche Nutzung kann im Anwendungsbereich des § 2 Abs 1 Satz 3 TGVG nicht als begünstigender Faktor berücksichtigt werden (vgl hierzu auch die oben zitierten erläuternden Bemerkungen zu LGBl Nr 56/2010). Schon aus diesem Grund konnte die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück gegenständlich nicht verloren gehen. Darüber hinaus sind die Erwerber in Hinblick auf das Bestehen konsensloser bauliche Anlagen nicht als schutzwürdig zu betrachten. Aufgrund der im Baurecht vorherrschenden dinglichen Wirkung wird mit dem Eigentum an einem Grundstück auch die Verantwortlichkeit für die darauf befindlichen baulichen Anlagen erworben. Wird beim Erwerb von Grundstücken die hierbei gebotene Sorgfalt außer Acht, kann dies weder im baupolizeilichen Verfahren, noch im grundverkehrsrechtlichen Verfahren zu Gunsten des Erwerbers berücksichtigt werden. Derartiges ist allenfalls zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer auf zivilrechtlichem Wege zu klären.

Im vorliegenden Fall kommt das Verwaltungsgericht überdies zu dem Schluss, dass eine Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung des östlichen Teils der verfahrensgegenständlichen Fläche ohne besondere Aufwendungen möglich wäre. Dieser Bereich könnte, wie oben zu Punkt II. festgestellt, nach Entfernung des Zauns unmittelbar wieder mit dem Gst Nr **3 mitbewirtschaftet werden. Der Parkplatz besteht, wie oben dargestellt, widerrechtlich. Nach Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes wird naturgemäß die landwirtschaftliche Nutzung auch hier wieder möglich sein. Auch hinsichtlich der westlichen Böschung kam nicht hervor, dass die Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung mit besonderen Schwierigkeiten verbunden wäre.

2. Keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach § 5 TGVG

Im vorliegenden Fall käme aufgrund der Größe der verfahrensgegenständlichen Fläche die Anwendung des § 5 lit d TGVG in Betracht. Diesbezüglich müssen jedoch kumulative folgende weitere Voraussetzungen vorliegen:

a)Lage zumindest in unmittelbarer Nähe eines Grundstücks des Erwerbers

Laut den erläuternden Bemerkungen zu LGBl Nr 60/2009 ist von einer unmittelbaren Nähe iSd § 5 lit d TGVG nur dann auszugehen, wenn die Grundstücke lediglich durch einen Weg, einen Bach oder Ähnliches voneinander abgegrenzt sind.

Wie oben zu Punkt II. festgestellt werden konnte, sind die Erwerber Eigentümer des Gst Nr **2, welches von der verfahrensgegenständlichen Fläche nur durch einen Zufahrtsweg getrennt ist. Der Abstand beträgt lediglich ca 5 m. Die unmittelbare Nähe iSd § 5 lit d TGVG ist hier daher gegeben.

b)Keine vorangehende Vergrößerung unter Anwendung des § 5 lit d TGVG

Die Ausnahmeregelung des § 5 lit d TGVG kann weiters nur zur Anwendung kommen, wenn der bereits vorhandene Grundbesitz des Erwerbers in diesem Bereich noch nicht unter Anwendung dieser Bestimmung vergrößert wurde.

Diese Voraussetzung ist gegenständlich ebenfalls erfüllt (siehe die obigen Feststellungen zu Punkt II.).

c)Kein Widerspruch zu den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung

§ 27 Abs 2 Trog 2022 listet auf, welche Ziele die örtliche Raumordnung „insbesondere“ verfolgt. In lit a leg cit wird als Ziel ausdrücklich die „Erhaltung und Entwicklung des Siedlungsraumes und die Verhinderung der Zersiedelung durch die bestmögliche Anordnung und Gliederung der Bebauung […]“ angeführt. Das örtliche Raumordnungskonzept der Gemeinde Y weist eine maximale Siedlungsgrenze aus. Da die verfahrensgegenständliche Fläche außerhalb des so definierten Siedlungsraums liegt, widerspricht das gegenständliche Rechtsgeschäft dem örtlichen Raumordnungskonzept der Gemeinde Y sowie § 27 Abs 2 lit a TROG 2022.

§ 27 Abs 2 lit h fordert „die Erhaltung zusammenhängender landwirtschaftlich nutzbarer Gebiete, insbesondere unter Berücksichtigung ihrer Bodenbonität“. Wie oben zu Punkt II. festgestellt werden konnte, weist die gegenständliche Fläche eine hohe Bodenbonität auf, weshalb auch hier ein Widerspruch zu den Zielen der örtlichen Raumordnung vorliegt.

d)Ergebnis

Ein Ausnahmetatbestand im Sinne des § 5 lit d TGVG liegt nur dann vor, wenn sämtliche Voraussetzungen der obigen lit a) bis c) ein Ausnahmetatbestand erfüllt sind.

Wie oben gezeigt, besteht jedoch ein Widerspruch zu den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung. Ein Ausnahmetatbestand nach § 5 lit d TGVG liegt daher nicht vor; in diesem Zusammenhang ist auch auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs hinzuweisen, wonach Ausnahmebestimmungen restriktiv auszulegen sind.

3. Besonderer Versagungsgrund nach § 7 TGVG

§ 7 TGVG regelt die besonderen Versagungsgründe, bei deren Vorliegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung „insbesondere“ zu versagen ist. Dies ist gemäß Abs 1 lit d leg cit ua dann der Fall, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Preis um mehr als 30 % übersteigt.

Entsprechend den obigen Feststellungen zu Punkt II. läge ein in Ansehung des § 7 Abs 1 lit d TGVG überhöhter Preis selbst bei sehr guten/besten Lagen ab einem Kaufpreis von mehr als € 34,55 vor. Der im gegenständlichen Kaufvertrag vereinbarte Quadratmeterpreis von € 350,00 (in einer überwiegend sehr guten Lage) übersteigt somit den nach § 7 Abs. 1 lit d TGVG zulässigen Wert bei Weitem.

Der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit d TGVG ist somit gegenständlich verwirklicht.

VI.Ergebnis

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die gegenständliche Fläche als landwirtschaftliche Fläche im Sinne des TGVG der Genehmigungspflicht nach dieser Vorschrift unterliegt. Ein Ausnahmetatbestand im Sinne des § 5 lit d leg cit liegt nicht vor. Da aufgrund des vereinbarten Kaufpreises der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit d leg cit gegeben ist, versagte die belangte Behörde die begehrte Genehmigung zu Recht und war die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)