Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/2161-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.40.2161.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde der AA GmbH (FN ***), vertreten durch BB Rechtsanwälte, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Stadt Z vom 11.07.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Bescheid des Stadtmagistrats der Stadtgemeinde Z (belangte Behörde) vom 11.07.2025, Zl ***, ergingen folgende baubehördliche Aufträge an die Beschwerdeführerin:

„I.

Gemäß § 46 Abs. 6 lit. c Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl.Nr. 44/2022, i.d.g.F., wird der AA GmbH (FN ***) die weitere über den Verwendungszweck als „Wohnung“ hinausgehende Nutzung der Top *an der Adresse Adresse 1, **** Z, nämlich zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, binnen 7 Tagen untersagt.

II.

Gemäß § 46 Abs. 6 lit g. Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl.Nr- 44/2022, i.d.g.F., wird der AA GmbH (FN ***) die weitere Nutzung der Top *an der Adresse Adresse 1, **** Z, als Freizeitwohnsitz, binnen 7 Tagen untersagt.“

Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass die gegenständliche Wohnung den baurechtlichen Verwendungszweck „Wohnung“ bzw „wohnen“ aufweise, auf der Online-Plattform „Booking.com“ jedoch als Ferienwohnung beworben und angeboten werde und bei einem behördlichen Lokalaugenschein auch ein Gast dort angetroffen habe werden können. Da die Nutzung einer Wohnung zur Beherbergung von Gästen baubewilligungspflichtig sei, zumal damit eine Änderung des Verwendungszwecks einhergehe, eine solche Bewilligung jedoch nicht vorliege, werde die gegenständliche Wohnung verwendungszweckwidrig benutzt. Die wiederholte Zurverfügungstellung der Wohnung an Gäste zu Erholungs- bzw Urlaubszwecken stelle zudem eine Überlassung als Freizeitwohnsitz iSd § 13 TROG 2022 dar, wobei die Ausnahmebestimmung des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 nicht greife und keine Bewilligung hierfür vorliege. Gemäß § 46 Abs 6 lit c und g TBO 2022 habe die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage, oder, wenn diese – außer im Rahmen kurzzeitiger Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benutzt werde, die weitere Benützung zu untersagen, wenn sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt oder entgegen § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet wird. Grundbücherliche Eigentümerin des gesamten Anwesens Adresse 1 sei die Beschwerdeführerin, wobei eine Vermietung jeweils nur kurzzeitig erfolge, weswegen spruchgemäß zu entscheiden gewesen wäre.

Die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin erhob dagegen rechtzeitig Beschwerde und brachte zusammengefasst vor, sie habe die gegenständliche Wohnung sowie auch mehrere andere Wohnungen im Objekt Adresse 1 mit Mietvertrag vom 04.02.2023 an die CC KG, FN *** in Bestand gegeben, dies zum Zweck des Betriebs eines Apartmenthauses. Der Mietvertrag liege der belangten Behörde vor und verfüge die CC KG hierfür auch über eine entsprechende Gastgewerbeberechtigung. Eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen durch die Beschwerdeführerin finde daher nicht statt, weshalb sich der angefochtene Bescheid an die falsche Adressatin richte. Weiters sei der Verwendungszweck der gegenständlichen Wohnung von der belangten Behörde aktenwidrig festgestellt worden. Zudem liege eine bewilligungsbedürftige Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden oder Gebäudeteilen lediglich dann vor, wenn diese auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften Einfluss haben könne, wobei die Wohnung jedoch im Kerngebiet liege, wo Gebäude für Gastgewerbebetriebe grundsätzlich zulässig seien. Die gegenständliche Untersagung der Verwendung sei auch deshalb unzulässig, weil gegenwärtig ein auf Druck der belangten Behörde eingeleitetes Verfahren zu dessen Änderung anhängig sei. Ferner erfülle auch die touristische Kurzzeitvermietung den Verwendungszweck „Wohnen“. Der Vorwurf, die Beschwerdeführerin habe in der gegenständlichen Wohnung einen unzulässigen Freizeitwohnsitz, sei geradezu denkunmöglich, werde dort doch ein gewerberechtlich zulässiges Apartmenthaus betrieben und würden Gastgewerbebetriebe und Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, gemäß § 13 Abs 1 lit a und c TROG 2022 nicht als Freizeitwohnsitze gelten. Beantragt werde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, in eventu dessen Behebung und Zurückverweisung des Verfahrens an die belangte Behörde zur neuerlichen Entscheidung.

Mit Eingabe vom 04.11.2025 legte die Beschwerdeführerin diverse Urkunden vor.

Am 12.11.2025 fand vor dem erkennenden Gericht eine mündliche Verhandlung statt, an der der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin, DD, und deren rechtsfreundlicher Vertreter, sowie ein Vertreter der belangten Behörde teilnahmen.

II.Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin des Hauses an der Adresse Adresse 1, **** Z, in welchem sich ua die gegenständliche Wohnung Top * befindet.

Mit Mietvertrag vom 04.02.2023, abgeschlossen zwischen der Beschwerdeführerin als Vermieterin und der CC KG, FN ***, als Mieterin, wurden die Wohnungen Top *, Top *, Top *, Top * und Top * in diesem Gebäude, sohin auch die gegenständliche Wohnung, der CC KG in Bestand gegeben. Zweck der Vermietung ist der Betrieb eines Apartmenthauses durch die CC KG.

Das Mietverhältnis begann am 01.05.2023 und ist unbefristet.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den bezughabenden verwaltungsbehördlichen Akt, den Akt des Landesverwaltungsgerichts sowie die Einvernahme des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 12.11.20225.

Dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin des Hauses an der Adresse Adresse 1, sohin auch Eigentümerin der gegenständlichen Wohnung ist, ergibt sich aus dem im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Grundbuchauszug vom 10.07.2025 (letzte TZ ***), wurde auch in der Beschwerde ausdrücklich festgehalten und konnte daher als unstrittig festgestellt werden.

Die Feststellungen zum Mietverhältnis ergeben sich aus dem im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Mietvertrag vom 04.02.2023 und wurde dieser von der Beschwerdeführerin auch im Vorfeld der mündlichen Verhandlung vom 12.11.2025 dem erkennenden Gericht vorgelegt (Beilage ./B zur Beilage ./F zur Urkundenvorlage vom 04.11.2025, OZ 2). Zudem wurde auf die Existenz dieses Mietvertrags auch vom Geschäftsführer der Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung hingewiesen.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungswesentlichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, idgF LGBl Nr 72/2025, lauten auszugsweise wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

[…]

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

V.Erwägungen:

Unstrittig ist im Gegenstandsfall, dass die Beschwerdeführerin grundbücherliche Eigentümerin des Hauses an der Adresse Adresse 1, sohin auch Eigentümerin der gegenständlichen, in diesem Gebäude befindlichen Wohnung Top * ist.

Gemäß § 46 Abs 6 lit c und g TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage, oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung unter anderem dann ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw dem aus der baulichen Zweckwidmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt oder wenn er einen Wohnsitz dort entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Nach dem offensichtlichen Gesetzeszweck des § 46 Abs 6 TBO 2022 soll der Auftrag zur Unterlassung der weiteren Benützung einer baulichen Anlage gegen denjenigen gerichtet werden, gegen den sich eine Vollstreckung sinnvollerweise richten kann (vgl VwGH 24.09.1992, 92/06/0150 und VwGH 11.02.1993, 92/06/0230, beide betreffend § 43 Abs 3 TBO 1989).

Die Erteilung eines Benützungsverbotes gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 hat daher zur Voraussetzung, dass die betreffende bauliche Anlage vom Adressaten eines solchen Verbotes benützt wird (vgl VwGH 22.02.2005, 2004/06/0178 und VwGH 17.08.2010, 2007/06/0267, beide betreffend § 37 Abs 4 lit a TBO 2001).

Umgekehrt ist die Erteilung eines Benützungsverbots an den Eigentümer dann nicht zulässig, wenn die bauliche Anlage nicht vom Eigentümer, sondern von einem Dritten benützt wird (vgl LVwG Tirol 16.03.2016, LVwG-2016/38/0392-2).

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass das Tatbestandsmerkmal des Benützens einer baulichen Anlage auch dann erfüllt ist, wenn die Benützung durch die Weitergabe von Räumen an wechselnde Personen zu einer jeweils kurzfristigen Benützung erfolgt, wie beispielsweise im Fall der Beherbergung von Gästen im Rahmen von Beherbergungsbetrieben (vgl die EB 2011/48 zur TBO 2011 S 57).

Zusammengefasst ergibt sich aus § 46 Abs 6 TBO 2022, dass eine Benützungsuntersagung stets gegenüber dem konkreten Benutzer der baulichen Anlage, sei dies nun der Eigentümer der Anlage oder ein allfälliger Dritter, ausgesprochen werden muss, wobei eine Benützung idS auch in der kurzfristigen Weitergabe an wechselnde Personen, etwa im Rahmen von Beherbergungsbetrieben, bestehen kann.

Gegenständlich wurde die Wohnung Adresse 1 Top * von der Eigentümerin (der Beschwerdeführerin) der CC KG zum Zweck des Betriebs eines Apartmenthauses mit Wirkung zum 01.05.2023 in Bestand gegeben, dies unbefristet. Die (nicht bloß kurzfristige) Benützung der gegenständlichen Wohnung iSd § 46 Abs 6 TBO 2022 erfolgt daher durch die CC KG und nicht durch die Beschwerdeführerin. Wie in der Beschwerde zutreffend vorgebracht wurde, richtet sich die behördliche Anordnung folglich an die falsche Adressatin und hätten allfällige baubehördliche Aufträge vielmehr an die CC KG gerichtet werden müssen.

Da bereits dieser Umstand der Beschwerde vollinhaltlich zum Erfolg verhilft, war auf die weiteren darin aufgeworfenen Punkte nicht näher einzugehen.

Insgesamt war daher spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)