Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/1932-5

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.38.1932.5

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch Herrn RA BB, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.2025, Zl ***, betreffend die Untersagung der Benützung gemäß der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben und der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.2025, Zl ***, betreffend die Untersagung der Benützung gemäß der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) wird behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.2025, Zl ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 1, **** Y, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass sich der Beschwerdeführer am 12.05.2023 mit Hauptwohnsitz am Objekt mit der Adresse 1, **** Y, angemeldet habe. Im Zeitraum vom 01.08.2024 bis 04.12.2024 seien beim Objekt 20 behördliche Kontrollen durchgeführt worden und der Beschwerdeführer sei nur 6 mal angetroffen worden. Allerdings sei die Ehegattin des Eigentümers 4 mal angetroffen worden, obwohl der Beschwerdeführer nicht anwesend gewesen sei.

Aufgrund der Kontrollen sei ein behördliches Schreiben betreffend den vermuteten Freizeitwohnsitz an der Adresse, an der der Beschwerdeführer mit Hauptwohnsitz gemeldet ist, hinterlegt worden, da er nicht anwesend gewesen sei.

Der Beschwerdeführer arbeite in Deutschland und das Objekt werde vom Eigentümer und seiner Ehegattin für Ferienzwecke genutzt, wenn er nicht anwesend sei. Auch beim Beschwerdeführer müsse damit von einer unzulässigen Verwendung des Wohnhauses als Freizeitwohnsitz ausgegangen werden. Daraufhin wurde auch ihm die weitere Benützung des Wohnhauses mit sofortiger Wirkung untersagt.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde des rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführers in der er zusammengefasst ausführt, dass er mit Mietvertrag vom 11.05.2023 das gegenständliche Wohnhaus ab 15.05.2023 vom Eigentümer gemietet habe. Er habe dann auch entsprechend am Adresse 1 in Y seinen Hauptwohnsitz angemeldet und auch sein Kraftfahrzeug bei der zuständigen Zulassungsstelle angemeldet. Seit dieser Zeit lebe er in dem Haus und arbeite von dort aus, sofern seine Anwesenheit bei verschiedenen Events nicht erforderlich sei.

Die meisten Aufträge erhalte er von einem Unternehmen, das seinen Sitz in X habe. Von Juni bis August 2024 sei er beruflich wegen zahlreicher Sportevents im Ausland gewesen (Olympische Spiele in Paris etc). Er organisiere für derartige Events Fahrdienste und müsse deshalb auch dort vor Ort anwesend sein. Die meisten Aufträge erhalte er von einem Unternehmen mit Sitz in X. Für dieses Unternehmen sei er auch vom 05.07.2024 bis 12.07.2024 im Zusammenhang mit der Europameisterschaft 2024 in Deutschland unterwegs gewesen, wie auch vom 19.07. bis 13.08.2024 in Paris bei den Olympischen Spielen und vom 24.08.2024 bis 09.09.2024 ebenfalls in Paris für die Paraolympics.

Ansonsten wohne er aber in Y, abgesehen von fallweisen Treffen mit seinen Arbeitgebern in Deutschland. Er habe selbst seine Tage der Anwesenheit aufgezeichnet und komme im Jahr 2024 auf 208 Tage der Anwesenheit im gemieteten Wohnhaus.

Er sei auch auf der Suche nach einem geeigneten Arbeitsplatz im Bezirk W, damit er nicht so große Entfernungen zurückzulegen habe.

Der Beschwerdeführer habe auch regelmäßigen Kontakt zu seinen Nachbarn und einer seiner Freunde sei in V wohnhaft.

Somit sei das gemietete Wohnhaus auch jener Ort, an dem der Beschwerdeführer seinen Lebensmittelpunkt habe.

Da der Beschwerdeführer seit 2017 geschieden seien und seine Kinder bereits erwachsen, sei die Verlegung des Lebensmittelpunktes von Deutschland nach Tirol für ihn kein Problem gewesen. Er kaufe auch alle Dinge des täglichen Lebens in unmittelbarer Umgebung und habe so auch eine Jahreskarte für die Sauna in der *** in U. Aus all diesen Gründen sei die Benützungsuntersagung zu Unrecht ausgesprochen worden.

Auch seien die von der belangten Behörde durchgeführten Kontrollen nicht aussagekräftig, da sie nur in einem kurzen Zeitraum durchgeführt worden seien, was nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu kurz sei.

Durch die Entscheidung würden auch die durch die Menschenrechtskonvention geschützten Grundrechte und die Grundfreiheiten des EU-Rechtes verletzt. Es könne niemandem verwehrt werden, auch mehrere Wohnsitze rechtmäßig zu benützen.

§ 13 TROG sehe auch keine Nutzungsverpflichtung vor.

Die durchgeführte Observierung sei unverhältnismäßig und verletze mehrere Grundrechte. Auch ein Verstoß gegen Artikel 8 der Menschenrechtskonvention liege vor.

Weiters werde auch das Grundrecht auf Schutz des Privat- und Familienlebens durch die Behörde verletzt. Der Staat dürfe in das Privatleben nicht eingreifen. Er müsse alles tun, um das Privatleben vor derartigen Eingriffen zu schützen. Dabei sei insbesondere auf die Ehre und Würde des Menschen zu achten.

Die Behörde verweise in ihrer Entscheidung auch auf ihre Internetrecherche auf den Social-Media-Profilen. Es seien Profilbilder ausgedruckt und Facebook-Beiträge publiziert worden. Dies stelle einen massiven Grundrechtseingriff dar.

Die geheime Überwachung könne nach Auffassung des EGMR nur toleriert werden, wenn sie sich als für den Schutz der demokratischen Institutionen als unbedingt erforderlich erweise. Die gegenständlichen Überwachungen seien völlig unverhältnismäßig und vom Gesetz nicht gedeckt.

Die zahlreichen Fotos vom Haus würden auch eine Überwachungsmaßnahme darstellen, die das Hausrecht verletze und richterlich nicht angeordnet worden sei.

Es werde deshalb beantragt, den Bescheid vom 25.04.2025, Zl ***, ersatzlos zu beheben und das weitere Ermittlungsverfahren gegen die Beschwerdeführerin einzustellen.

Weiters werde eine mündliche Verhandlung beantragt.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Beschwerdeführer mit Mietvertrag vom 11.05.2023 das Wohnhaus auf Gst **1, KG Y, ab dem 15.05.2023 vom Eigentümer des Wohnhauses gemietet hat. Er ist an dieser Adresse mit Hauptwohnsitz gemeldet. Beruflich arbeitet der Beschwerdeführer als Chauffeur für ein Unternehmen, das seinen Sitz in der Nähe von T hat. Er erhält seine Aufträge für die Fahrdienste von dieser Firma, die ihm auch die entsprechenden Fahrzeuge zur Verfügung stellt.

Der Beschwerdeführer hat keinen weiteren Wohnsitz. Sein Einkommen wird in Deutschland versteuert und er ist dort auch sozialversichert.

Ihm wurden zu Beginn des Mietvertrages nicht alle Hausschlüssel übergeben. Der Eigentümer und seine Frau besitzen noch einen Schlüssel.

Die Familie des Beschwerdeführers wohnt weitgehend in Deutschland (Kinder, Mutter, Geschwister etc).

In seinem Eigentum steht ein Fahrzeug, das in Österreich zugelassen ist. Sonstige Fahrzeuge hat er nicht.

Er verwendet das gegenständliche Wohnhaus nicht als Freizeitwohnsitz.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, sowie durch Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung. Die getroffenen Feststellungen resultieren einerseits aus dem Akt der belangten Behörde und andererseits aus der Aussage des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol.

Entgegen den Ausführungen in der Beschwerde hat der Beschwerdeführer dargelegt, dass er nicht selbständig arbeitet, sondern in einer festen Anstellung ist. Das Unternehmen für das er arbeitet befindet sich entgegen dem Beschwerdevorbringen auch nicht in X, sondern in T.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, in der derzeit geltenden Fassung, LGBl Nr 7/2025, lauten wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(2) […]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b)[..]

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h)wenn er im Rahmen einer Hofstelle entgegen dem § 44 Abs. 9 erster Satz oder 10 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und zwar hinsichtlich der weiteren Ausübung dieser Tätigkeit.

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

(7) […]“

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022, in der derzeitigen Fassung, LGBl Nr 35/2025, lauten wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) […]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Wie oben ausgeführt, definiert das Tiroler Raumordnungsgesetz den Begriff des Freizeitwohnsitzes und versteht darunter Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Der Verwaltungsgerichtshof führt zu dieser Bestimmung des § 13 Abs 1 TROG in ständiger Rechtsprechung aus, dass von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden kann, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056).

In seiner jüngeren Rechtsprechung (vgl VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089) führt er zu § 13 TROG 2022 aus, dass die Qualifikation eines Gebäudes, einer Wohnung oder eines sonstigen Teils eines Gebäudes als Freizeitwohnsitz nicht daran anknüpft, dass sich eine Person nicht länger als eine bestimmte Anzahl von Tagen pro Jahr darin aufhält.

Allein maßgeblich ist, ob die verfahrensgegenständliche Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der betreffenden Person(en) liegt. Selbst der Umstand, dass sich zum Beispiel eine Person, wie im Anlassfall dieser höchstgerichtlichen Entscheidung gegeben, die Hälfte der Tage pro Jahr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung aufhält, vermag daher für sich genommen nicht auszuschließen, dass eine Nutzung bloß „zeitweilig zu Erholungszwecken" im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 erfolgte, und die Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses diente.

Nach dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes auch nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist demnach nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt.

Wenn in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Beziehungen" genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen.

Auch die Ausübung gelegentlich beruflicher Tätigkeiten an dem Wohnsitz steht nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes der Beurteilung als Freizeitwohnsitz nicht entgegen (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193). Den Begriff des „Arbeitswohnsitzes“ kennt das TROG nämlich nicht.

Der Beschwerdeführer hat in der mündlichen Verhandlung im Rahmen seiner Einvernahme glaubwürdig dargelegt, dass er außer dem Wohnsitz in Z keinen weiteren Wohnsitz mehr hat. Wenn er seine Verwandten in Deutschland besucht, dann kann er dort meistens auch wohnen. Auch sein einziges Fahrzeug ist in Österreich zugelassen. Auch wenn er bei einer Firma in Deutschland angestellt ist, so hat er glaubwürdig dargelegt, dass er vor allem bei der Firma für die Fahrdienste in Österreich arbeitet. So holt er zB Gäste am Flughafen in S oder R ab und bringt sie zu den Hotels in Österreich. Das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol geht deshalb davon aus, dass der Beschwerdeführer tatsächlich seinen Hauptwohnsitz im verfahrensgegenständlichen Wohnhaus hat.

Allerdings muss angemerkt werden, dass das Zustandekommen des Mietvertrages, sowie die Nutzungsmöglichkeiten durch den Eigentümer und dessen Ehefrau am Mietobjekt weit außerhalb eines durchschnittlichen Mietvertrages liegen (Kein Mietentgelt, Nutzung der Eigentümer bei Abwesenheit des Mieters etc). Trotzdem hat dies keine Auswirkungen auf die Hauptwohnsitznutzung durch den Beschwerdeführer.

Somit war der Beschwerde stattzugeben und der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y betreffend die Benützungsuntersagung durch den Beschwerdeführer zu beheben.

Gesamt war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol hat sich an der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes orientiert, sodass die ordentliche Revision nicht zuzulassen war.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)