Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/32/1618-8

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.32.1618.8

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Ing. Mag. Peinstingl über die Beschwerde von AA, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 04.06.2025, ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach der Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid vom 04.06.2025, ***, ersatzlos behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Aufgrund einer anonymen Anzeige vom August 2024 wurden seitens der belangten Behörde Erhebungen hinsichtlich der Verwendung der Wohnung Top 3 im Anwesen Adresse 2 in **** Y geführt.

Im Ergebnis wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 04.06.2025 Herrn AA gemäß § 46 Abs 6 lit g iVm 62 Abs 1 Tiroler Bauordnung 2022, LGBI Nr 44/2022, idgF, iVm § 13 Abs 1 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBl. Nr. 43/2022, idgF, mit sofortiger Wirkung die weitere Benützung der Wohnung Adresse 2, Wohneinheit Top 3 (118/646-Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Top3), in **** Y, Gst. Nr. **1 in EZ ***, KG Y, als Freizeitwohnsitz untersagt.

Gegen diese Untersagung hat der rechtsfreudlich vertretene Beschwerdeführer zulässig und rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol erhoben und ua insbesondere in der mündlichen Verhandlung vorgebracht, dass er zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung nicht mehr in Y wohnhaft war, sondern seinen Wohnsitz im Zuge der melderechtlichen Abmeldung am 08.05.2024 bereits aufgegeben hatte.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 20.06.1958, Zahl ***, wurde die Errichtung eines Wohnhauses bewilligt.

Mit Bescheid des Bürgermeisters vom 28.03.1961, Zahl: ***, wurde die Errichtung eines Anbaues mit Garage bewilligt.

Beim gegenständlichen Wohnhaus wurde Wohnungseigentum begründet und besteht das Gebäude laut baurechtlich bewilligten Plänen aus fünf Wohneinheiten, Top 1 und Top 2 im Erdgeschoss, Top 3 und Top 4 im Obergeschoss sowie Top 5 im Dachgeschoss.

Gemäß Grundbuch zur Gst.Nr. **1 in EZ ***, KG Y, scheint Herr AA als Wohnungseigentümer im Ausmaß von 118/646-Anteilen verbunden mit dem Wohnungseigentum Top 3 im Obergeschoss (kurz: Wohneinheit Top 3) auf.

Der hier in Rede stehende Bescheid vom 04.06.2025 wurde dem rechtsfreudlich vertretenen Beschwerdeführer am 10.06.2025 zugestellt, wie aus dem Zustellnachweis ersichtlich ist, der dem behördlichen Akt einliegt.

Der Beschwerdeführer hat sich am 08.05.2025 melderechtlich ins Ausland abgemeldet, wie dem im behördlichen Akt einliegenden Meldezettel zu entnehmen ist.

Mit dem Maklervertrag vom 05.06.2025 hat der Beschwerdeführer CC mit der Vermietung der gegenständlichen Wohnung Top 3 im Anwesen Adresse 2 in **** Y beauftragt.

Der Beschwerdeführer war bereits vor dem 10.06.2025 nicht mehr in Y wohnhaft.

III.Beweiswürdigung:

Die vorgenannten Sachverhaltsfeststellungen ergeben sich anhand der bezüglichen, dem behördlichen Akt einliegenden Schriftstücke.

Im Übrigen ergeben sich die Sachverhaltsfeststellungen bezüglich der baurechtlichen Bewilligung der hier gegenständlichen Wohnung aus dem angefochtenen Bescheid und werden auch nicht bestritten.

Der Beschwerdeführer hat sich am 08.05.2025 bei der Gemeinde Y melderechtlich ins Ausland abgemeldet und in der Folge einen Makler mit der Vermietung der gegenständlichen Wohnung beauftragt. Er hat angegeben, Y verlassen zu haben.

Betrachtet man die Einlassung des Beschwerdeführers, so führt er zunächst aus, dass er von Mitte 2024 bis Mitte 2025 in Y aufhältig gewesen sei und dort seinen Lebensmittelpunkt hatte. Er bestritt, dort einen Freizeitwohnsitz gehabt zu haben.

Erst am Ende der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurde der Zeitraum ab dem 08.05.2025 (melderechtliche Abmeldung) näher beleuchtet. Der Beschwerdeführer hat dabei Präzisierungen hinsichtlich seiner Abwesenheit ab dem 08.05.2025 vorgenommen. Erst nach den Ausführungen des Beschwerdeführers wurde vom Rechtsvertreter rechtlich dahingehend vorgebracht.

Die Abwesenheit wird mit dem Maklervertrag, der dem Gericht auf Anfrage erstmals in der Verhandlung vorgelegt wurde, unterstrichen. Das Verwaltungsgericht ist davon überzeugt, dass der Beschwerdeführer noch vor Erlassung des hier gegenständlichen Bescheides seinen Wohnsitz in Y aufgegeben hat. Zudem ist zu bemerken, dass Ermittlungsergebnisse, die für eine bloß vorübergehende Abwesenheit von der Wohnung in Y sprechen würden (welche auf eine allfällige Freizeitwohnsitznutzung keinen Einfluss hätte), nicht vorliegen.

Im Ergebnis war für das Landesverwaltungsgericht Tirol die Einlassung des Beschwerdeführers glaubwürdig, dass er in Ansehung der Kontrollen, die ihm zuwiderliefen, seinen Wohnsitz in Y aufgegeben hat. Er machte bei der Verhandlung dahingehend einen glaubwürdigen Eindruck und wiederholte mehrmals, wie enttäuscht er über die Vorgehensweise der Gemeinde Y ist.

IV.Rechtslage:

Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LBGL Nr 43/2022 idF LGBl Nr 6/2025:

㤠13

(1)

Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

…“

Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022:

§ 46

(…)

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

(…)

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

(…)“

Im Übrigen wird auf die Internetseite des Bundeskanzleramtes (ris.bka.gv.at) verwiesen.

V.Erwägungen:

Wie der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Judikatur ausführt, ist die Voraussetzung für die Erlassung eines Untersagungsbescheides die bewilligungspflichtige Benützung der baulichen Anlage zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Anordnung der Untersagung der weiteren Benützung (vgl Rath-Kathrein in Weber/Rath-Kathrein (Hrsg) Tiroler Bauordnung 20182 (2019) § 46 E 204 und die dort zitierte Judikatur).

Dies bedeutet für den gegenständlichen Fall, dass die hier in Rede stehende Wohnung vom Beschwerdeführer am 10.06.2025 als Freizeitwohnsitz verwendet wurde, ansonsten der nunmehr angefochtenen Bescheid nicht ergehen hätte dürfen.

Der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes ist nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen. Dies ist schon aus der Begriffsbestimmung gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 abzuleiten, welche eine zeitliche Komponente (arg ganzjährigen) beinhaltet. Deshalb steht auch eine Abwesenheit über eine gewisse Dauer der Qualifikation als Freizeitwohnsitz nicht entgegen.

Unbeschadet der rechtlichen Beurteilung, ob der Beschwerdeführer die gegenständliche Wohnung vor Erlassung des angefochtenen Bescheides als Freizeitwohnsitz verwendet hat, ist gegenständlich zu beurteilen, inwieweit eine allfällige Freizeitwohnsitznutzung des Beschwerdeführers, welche nicht punktuell zu sehen ist, bei Bescheiderlassung vorgelegen hat.

Wie auf Sachverhaltsebene ausgeführt, geht das Verwaltungsgericht davon aus, dass der Beschwerdeführer seinen Wohnsitz in Y mit der Abmeldung am 08.05.2025 aufgegeben hat. In der Folge hat er einen Makler beauftragt, die Wohnung zu vermieten. Während der Beschwerdeführer zunächst vorgebracht hat, sein Mittelpunkt der Lebensinteressen in der Wohnung in Y gehabt zu haben, sich sohin überwiegend in der Wohnung aufgehalten zu haben, so stellen die Abmeldung und Maklerbeauftragung einen Bruch mit der bisherigen Einlassung dar.

Der Beschwerdeführer hat Y verlassen und die gegenständliche Wohnung bereits vor der Erlassung des angefochtenen Bescheides nicht mehr zum Wohnen verwendet. Die vom Beschwerdeführer an den Tag gelegte Vorgehensweise lässt den Schluss zu, dass er auch hinkünftig nicht mehr in Y wohnhaft sein will. Dies wird damit unterstrichen, dass ein Maklervertrag hinsichtlich der Vermietung der in Rede stehenden Wohnung besteht.

Daraus ergibt sich, dass zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung auch kein Freizeitwohnsitz bestand.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Angemerkt wird, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs der Auftrag zur Unterlassung eines weiteren raumordnungswidrigen Benützens gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes (im Sinn der Beendigung eines bereits gesetzten Verhaltens) ist und daher der Festsetzung einer Erfüllungsfrist bedarf (vgl VwGH 03.04.2025, Ra 2024/06/0237).

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. In Ansehung der oben zitierte Judikatur stellt es eine Einzelfallbeurteilung war, wie die Nutzung der Wohnung zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung zu qualifizieren ist.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Ing. Mag. Peinstingl

(Richter)