Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/43/0538-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.09.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.43.0538.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde Gemeinde Z, vertreten durch RA AA, Adresse 1, **** Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 31.01.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Aus Anlass der Beschwerde wird der angefochtene Bescheid insoweit, als er Gst Nr **1, KG Z, betrifft, ersatzlos behoben.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

(Die in diesem Erkenntnis erwähnten Grundstücke und Einlagezahlen liegen sämtlich in der KG Z.)

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Aufsandungsurkunde zur Einverleibung eines Dienstbarkeitsrechtes vom 22.12.2023 räumten BB und CC DD das Wohnungsgebrauchsrecht an der Liegenschaft in EZ ***, Grundbuch *** Z, ein.

Mit Eingabe vom 07.02.2024 zeigte DD, Adresse 2, D-***** X, vertreten durch Herrn RA EE, Adresse 3, **** W, die oben angeführte Aufsandungsurkunde zur Einverleibung eines Dienstbarkeitsrechtes bei der Bezirkshauptmannschaft Y an und beantragte, diese Vereinbarung betreffend die EZ ***, Grundbuch *** Z, zu genehmigen.

Mit Bescheid vom 31.01.2025, Zl ***, erteilte die belangte Behörde diesem Rechtserwerb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass für die nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung weiterhin gesorgt sei, zumal die Bewirtschaftung der Grundstücke wie bisher durch Verpachtung an ortsansässige aktive Landwirte erfolge.

Der Erwerber erwerbe nur das Wohngebrauchsrecht an dem Wohnhaus auf Gst Nr **1. Die EZ *** umfasse zwar noch 2 weitere Grundstücke, welche im Freiland gelegen seien, es sei für diese jedoch von vornherein bereits die Möglichkeit ausgeschlossen, das Wohnungsgebrauchsrecht faktisch zu nutzen.

Besondere Versagungsgründe nach § 7 TGVG lägen nicht vor. Ebenso wenig ein Widerspruch zu den in § 6 Abs. 4 TGVG bezogenen Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 TGVG.

Die Gemeinde Z erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

b)Beschwerdevorbringen

Die belangte Behörde habe sich lediglich auf die gesicherte landschaftliche Nutzung der unbebauten Grundstücke konzentriert „und das Gebäude bezüglich der Nutzung desselben außer Acht gelassen“.

Es behänge bereits beim Verwaltungsgericht ein Beschwerdeverfahren betreffend DD zur Zl LVwG-2023/14/1701 auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs. 8 TROG 2022, in welchem dieser eine außerordentliche Revision erhoben habe. Der in jenem Verfahren angefochtene Bescheid datiere vom 22.05.2023 – 7 Monate später sei die im gegenständlichen Verfahren relevante Aufsandungsurkunde unterfertigt worden. Es sei schon allein daraus zu erkennen, dass nach dem abschlägigen Bescheid vom 22.05.2023 nach Wegen gesucht werde, dem Beschwerdeführer die Nutzung als Freizeitwohnsitz zu ermöglichen. In diesem Bescheid sei nämlich ausgeführt worden, dass der Beschwerdeführer nicht mit verfügungsberechtigt und zu seinen Gunsten kein Wohnrecht eingeräumt und eingetragen sei. Über das verfahrensgegenständliche Wohnrecht werde versucht, zu einer Antragslegitimation zu gelangen, was nicht im Sinne des Gesetzgebers liege.

Da die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 13 Abs. 8 TROG 2022 rechtskräftig verwehrt worden sei, müsse entsprechend der Grundintention des TROG 2022 (Beförderung von leistbarem Wohnen; äußerst restriktive Handhabung der Genehmigung von Freizeit und Sitzen) gefolgt werden. Da die gegenständliche Rechtseinräumung dazu diene, den Weg zur neuerlichen Antragstellung zu Erteilung einer Ausnahmegenehmigung zu bereiten, sei „in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen dieser Rechtseinräumung die grundverkehrsrechtliche Genehmigung zu versagen“, zumal die geplante Nutzung als Freizeitwohnsitz nicht nur offensichtlich sei, sondern auch vom Beschwerdeführer zugestanden worden sei.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Versagung der begehrten grundverkehrsrechtliche Genehmigung

In eventu: Behebung des Bescheids und Zurückverweisung an die belangte Behörde

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Am 18.09.2025 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

Verfahrensgegenständlich ist die Aufsandungsurkunde zur Einverleibung eines Dienstbarkeitsrechtes (Wohnungsgebrauchsrecht an der Liegenschaft in EZ ***, Grundbuch *** Z) vom 22.12.2023, eingeräumt durch BB und CC zugunsten des DD.

Die Gemeinde Z ist eine Vorbehaltsgemeinde nach der Verordnung der Tiroler Landesregierung vom 05.07.2022 aufgrund des § 14 Abs. 1 des TGVG.

Die EZ ***, KG Z, besteht aus den Gst Nr **1, **2 und **3, KG Z. Das Gst Nr **1 ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Z als landwirtschaftlich Mischgebiet ausgewiesen. Das Gst Nr **2 liegt zur Gänze, das Gst Nr **3 liegt zum Teil (ca zur Hälfte) im Freiland, ansonsten im landwirtschaftlichen Mischgebiet. Die beiden letztgenannten Grundstücke werden zur Gänze durch den Pächter FF, Adresse 4, **** Z, im Rahmen dessen landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet.

Das Gst Nr **1 ist mit einem nicht land- oder forstwirtschaftlichen Gebäude bebaut.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Behördenakt. Im Einzelnen ist darüber hinaus festzuhalten:

Die Basisinformationen über die betroffenen Grundstücke konnten dem TIRIS-Tiroler Raumordnungsinformationssystem entnommen werden. Über die entsprechende Verpachtung und landwirtschaftliche Nutzung der Gst Nr **2 und **3, die im Übrigen unbestritten sind, wurde der Pachtvertrag vom 20.04.2020 vorgelegt. Die landwirtschaftlichen Flächen des Pächters liegen lt TIRIS-Tiroler Raumordnungsinformationssystem in unmittelbarer Nähe zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken.

Dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Objekt um ein Wohngebäude (nicht land- oder forstwirtschaftliches Gebäude Sd § 2 Abs 3) handelt, wurde bereits im bekämpften Bescheid vorausgesetzt und ist im gegenständlichen Verfahren, welches auf Beschwerde der Gemeinde Z eingeleitet wurde, nicht strittig. Auch liegt diesbezüglich eine Bestätigung der Gemeinde Z nach § 32 Abs 1 lit c Z 1 TVG vom 31.01.2024 vor.

IV.Rechtslage:

§ 2 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs. 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

(3) Baugrundstücke sind:

(4) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke mit anderen Gebäuden als land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden gelten als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn das gesamte Grundstück oder ein Grundstücksteil Gegenstand eines Rechtserwerbes ist. Ist nur das Gebäude Gegenstand eines Rechtserwerbes, so gilt dieses als Baugrundstück.

(5) Als Landwirt gilt,

(6) Interessenten sind

3.

(7) Ausländer sind:

(8) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden im Sinn des § 13 Abs. 1 in Verbindung mit den Abs. 1a und 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022.“

§ 4 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

(2) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen weiters

§ 6 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht und

(4) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(5) Die Genehmigung für den Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages ist zu erteilen, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen, die ohne grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind, insbesondere aufgrund von Elementarereignissen, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist.

(6) Rechtserwerbe durch Erben oder Vermächtnisnehmer, die nicht zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sind zu genehmigen, es sei denn, dass die letztwillige Zuwendung in der Absicht erfolgt ist, die Genehmigungsvoraussetzungen für Rechtserwerbe durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu umgehen.

(7) Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, sind zu genehmigen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, für das Grundstück oder den Grundstücksteil keine Festlegung nach § 7 Abs. 2 lit. a Z 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 besteht und die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen der örtlichen Raumordnung nicht widerspricht.

(8) Rechtserwerbe durch Personen, die land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(9) Rechtserwerbe von weiteren Miteigentumsanteilen durch einen Miteigentümer einer Liegenschaft, zu der land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gehören, sind zu genehmigen, wenn

(10) Rechtserwerbe durch als gemeinnützig anerkannte Bauvereinigungen sind zu genehmigen, wenn

§ 7 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 204/2021, lautet:

(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

(2) Die Genehmigung für die Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist insbesondere zu versagen, wenn dem geplanten Vorhaben erhebliche landeskulturelle Bedenken entgegenstehen, insbesondere wenn unwirtschaftlich kleine Grundstücke entstehen würden.“

§ 25 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch einen Ausländer vor, so hat die Grundverkehrsbehörde mit schriftlichem Bescheid die Genehmigung zu erteilen.

(2) Bescheide der Grundverkehrsbehörden, mit denen die Genehmigung erteilt wird, sind zu begründen.

(3) Vor der Erlassung eines Bescheides, mit dem über die Erteilung der Genehmigung des angezeigten Rechtserwerbs an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück entschieden wird, hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, und die Landwirtschaftskammer anzuhören. Ein solcher Bescheid ist der Gemeinde und der Landwirtschaftskammer zuzustellen; diese können dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben. Vor der Erlassung eines Bescheides, mit dem über die Erteilung der Genehmigung des angezeigten Rechtserwerbs durch einen Ausländer entschieden wird, hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, anzuhören. Ein solcher Bescheid ist der Gemeinde zuzustellen; diese kann dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben.“

V.Erwägungen:

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde der beschwerdeführenden Partei am 26.02.2025 zugestellt (unbedenklicher Rückschein im Behördenakt enthalten). Die Beschwerdefrist endete daher mit dem 26.03.2025. Die Beschwerde wurde am 26.03.2025 bei der belangten Behörde eingebracht (belegt durch die entsprechende E-Mail, welche im Behördenakt einliegt).

1. Zu Spruchpunkt 1.

Wie oben zu Punkt II. festgestellt werden konnte, ist das Gst Nr **1 mit einem nicht land- oder forstwirtschaftlichen Gebäude bebaut. Es handelt sich demnach um ein Baugrundstück im Sinne des § 2 Abs. 3 lit. a TGVG. Als solches unterliegt es nicht der Genehmigungspflicht nach § 4 TGVG.

2. Zu Spruchpunkt 2.

Bei den verbleibenden Grundstücken der EZ*** (Gst Nr **2 und **3) handelt es sich um landwirtschaftliche Grundstücke gemäß § 2 Abs. 1 TGVG. Dies aufgrund der belegten landwirtschaftlichen Nutzung – siehe den obigen Punkt II. Daran vermag die teilweise Widmung des Gst Nr **3 als landschaftliches Mischgebiet nichts zu ändern.

Demnach handelt es sich gegenständlich um einen Rechtserwerb nach § 4 Abs. 1 lit. c TGVG (Erwerb eines Fruchtnießungsrechts oder eines Gebrauchsrechtes). Dies bedingt ua, dass gemäß § 7a Abs. 8 lit. b leg cit die Interessentenregelung nicht zur Anwendung kommt.

Gemäß § 6 Abs. 1 TGVG ist die Genehmigung nach § 4 zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a leg cit. nicht widerspricht – der Sachverhalt war nicht unter die Abs 2-10 dieser Regelung zu subsumieren. Zu berücksichtigen sind die besonderen Versagungsgrund des § 7 TGVG.

Gegenständlich ergab sich (zu Punkt II.), dass die Bewirtschaftung der Gst Nr **2 und **3 zur Gänze durch einen örtlichen Landwirt als Pächter erfolgt. Es ist daher jedenfalls davon auszugehen, dass den Grundsätzen des TGVG entsprochen ist und kein besonderer Versagungsgrund vorliegt, nämlich insbesondere eine entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung sichergestellt ist. So erhob auch die Landwirtschaftskammer Tirol keine Einwände gegen die Genehmigung des gegenständlichen Rechtserwerbs. Auch von Seiten der Beschwerdeführerin wurde eine Unvereinbarkeit des Rechtserwerb an diesen Grundstücken aufgrund der Regelungen des TGVG nicht ins Treffen geführt.

VI.Ergebnis

Entsprechend den obigen Ausführungen war der angefochtene Bescheid, soweit er sich auf das Gst Nr **1 bezieht, zu beheben, da dieses nicht der Genehmigungspflicht nach § 4 TGVG unterliegt (Spruchpunkt 1.).

Die Behörde wird diese Angelegenheit jedoch noch anhand der §§ 14ff TGVG betreffend Rechtserwerbe in Vorbehaltsgemeinden zu prüfen haben.

Der verfahrensgegenständliche Rechtserwerb an den Gst Nr **2 und **3 war in Ansehung des Tiroler Grundverkehrsgesetzes als zulässig zu beurteilen, weshalb in Spruchpunkt 2 die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen war.

Zu den Bedenken der Gemeinde ist festzuhalten, dass die Begründung eines Freizeitwohnsitzes durch den Antragsteller nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens war. Allfällige diesbezügliche Interessen des Beschwerdeführers waren in Ansehung der anzuwendenden Rechtsvorschriften bei der vorliegenden Entscheidung nicht relevant.

Die Zulässigkeit einer freizeitwohnsitzlichen Nutzung hat in Anwendung des Kumulationsprinzips weiterhin nach den einschlägigen Regelungen des TROG 2022 zu erfolgen.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)