Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/39/0068-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.09.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2023.39.0068.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Mair über die Beschwerde des AA, Adersse 1, ***** Z, vertreten durch RA BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y vom 05.12.2022, Zl , BAU-, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Gebäudes auf Gst**1, KG Y Land, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt.

Die Behörde gibt das Verfahrensgeschehen wieder und stellt näher beweiswürdigend fest, dass die gegenständliche Liegenschaft vom Beschwerdeführer unzulässigerweise zu Freizeitwohnsitzzwecken verwendet wird.

In seiner Beschwerde gegen diesen Bescheid bringt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer wie folgt vor:

„1.) Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist gemäß § 46 Abs. 6 TBO eine Benützungsuntersagung dem Eigentümer einer baulichen Anlage, oder wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem zu erteilen. Erfolgt die Benützung durch eine GmbH, also durch eine juristische Person, so ist nur diese „Dritte" im Sinne des Einleitungssatzes des § 46 Abs. 6 TBO und nicht die Einzelnen, für diese juristische Person tätig werdenden natürlichen Personen. Wurde daher die Benützung baulicher Anlagen einer GmbH überlassen, so ist diese alleinige Adressatin eines Auftrages gemäß § 46 Abs. 6 TBO.

2. ) Die Behörde hat nicht einmal ansatzweise ermittelt, von wem das in Rede stehende Gebäude tatsächlich benützt wird. Die Behörde stellt einzig und allein Mutmaßungen an; objektive Beweise dafür, wer das Objekt aktuell benützt, liegen nicht vor.

3. ) Die Behörde hatte die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung zugrunde zu legen.

Die Behörde hat keine Ermittlungen dahingehend durchgeführt, wer tatsächlich der Benützer des in Rede stehenden Objektes ist.

4. ) Zur vorliegenden Zeugenaussage des Herrn CC vom 26.01.2022 ist auszuführen, dass diese nicht mehr aktuell ist. Unabhängig davon ist darzulegen, dass der Zeuge mit dem Bucheigentümer der in Rede stehenden Liegenschaft seit Jahren im Streit liegt und schon aus diesem Grunde der Aussage mangelnde Glaubwürdigkeit zukommt. Unabhängig davon spricht der Zeuge immer von der „Familie".

5. ) Die von der Behörde durchgeführten „Kontrollbesuche" sagen überhaupt nichts darüber aus, wer aktuell Benützer des Objektes ist. Auch die darüber hinaus getätigten Erhebungen

können keinerlei Aufschluss darüber geben, wer tatsächlich das Objekt benützt.

6. ) Hinsichtlich der tatsächlichen Benützung des in Rede stehenden Objektes liegt sohin ein Feststellungsmangel als auch ein Begründungsmangel vor.

7. ) Der angefochtene Bescheid lässt letztlich auch nicht erkennen, welche Behörde den Bescheid überhaupt erlassen hat.

Zum Beweis dafür, dass der Beschwerdeführer nicht Benützer des in Rede stehenden Objektes ist, wird die zeugenschaftliche Einvernahme nachstehender Personen beantragt:

CC, Adresse 3, **** Y;

DD, p.A. Stadtwerke Y, **** Y;“

(Anm: sämtliche Hervorhebungen im Original)

II.Sachverhalt/Feststellungen:

Mit Baubescheid vom 02.07.2001, Zl.***, BAU *, wurde der Neubau eines Wohnhauses auf Gst1, KG Y-Land, baubehördlich genehmigt. Die Nutzung des Objektes als Freizeitwohnsitz ist nicht zulässig, es findet sich auch keine Eintragung in das Freizeitwohnsitzregister.

Der Beschwerdeführer erwarb die gegenständliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 13.06.2002, er ist alleiniger grundbücherlicher Eigentümer.

Das Verfahrensgeschehen ist im Bescheid wiedergegeben (Punkt 1) Verfahrensgang), Ermittlungsergebnisse sind in der Begründung des angefochtenen Bescheides festgestellt (Punkt 2) Sachverhalt).

III.Beweiswürdigung:

Dass die gegenständliche Liegenschaft nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, wird Seitens des Beschwerdeführers nicht in Frage gestellt.

Aus einer Gesamtschau des – auch im Bescheid im Detail wiedergegebenen – Verfahrensgeschehens, der – ebenfalls im Bescheid detailliert aufgezeigten - Beweisergebnisse sowie des Beschwerdevorbringens schlussfolgert sich beweiswürdigend in klarer Weise, dass der Beschwerdeführer selbst Benutzer seiner eigenen Liegenschaft zu Freizeitwohnsitzzwecken ist (dazu näher unter Punkt V.)

Die Eigentümerstellung des Beschwerdeführers ergibt sich aus dem Grundbuch.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte unterbleiben, da sich der maßgebliche Sachverhalt zur Beurteilung der Adressateneigenschaft des Beschwerdeführers zum angefochtenen Bescheid in ausreichend zu beurteilender Weise aus dem Akteninhalt ergibt. Hinsichtlich der eingebrachten Beweisanträge wird auf die Ausführungen dazu unter Punkt V verwiesen. Die Akten haben erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Einem Entfall der mündlichen Verhandlung standen weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegen.

IV.Rechtslage:

Die Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 7/2025, lautet auszugsweise:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

…

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

….

[…]“

Das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 idF LGBl Nr 6/2025, lautet auszugsweise:

㤠13

Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

…

[…]“

V.Erwägungen:

1. Adressat des angefochtenen Bescheides ist der Beschwerdeführer. Erstmals in der Beschwerde gegen den Untersagungsbescheid hält dieser nun vor, selbst nicht freizeitwohnsitzmäßiger Benutzer des in Rede stehenden Objektes zu sein. Sachverhaltsbezogene weitere Einwände werden nicht erhoben.

Der Beschwerdeführer hält sein Vorbringen im Hinblick auf die Benützerfrage lediglich in abstrakter Weise (Punkte 1., 2., 3., 5.), dies ohne jeglichen Sachverhaltsbezug auf die konkrete Benutzersituation. So hält er lediglich in abstrakter Weise vor, es wäre nicht ermittelt worden „von wem … tatsächlich benützt wird“, „wer … aktuell benützt“, „wer tatsächlich der Benützer … ist“. Der Beschwerdeführer unterlässt es dabei, den Bogen zum konkreten Benutzersachverhalt zu spannen und versetzt damit bzw will damit die Behörde in die Rolle zwingen, ohne jeglichen sachbezogenen Ansatz jedwede allfällige Benutzer („wer“ benützt) der gegenständlichen Liegenschaft zu erforschen bzw erforschen zu müssen. Der Beschwerdeführer benennt (bzw in einer Gesamtschau mit seinem Agieren auch vor der belangten Behörde berechtigterweise zu schlussfolgern, kann) keinen Dritten (benennen), der seine Liegenschaft statt ihm tatsächlich zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung als Freizeitwohnsitz benutzt hätte, welcher Nutzer ihm als Liegenschaftseigentümer in logischer Folgerung jedoch bekannt sein müsste, wobei es dem Beschwerdeführer im Falle einer Drittbenützung dann aber auch oblegen wäre, diesen im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht zum Sachverhalt mitzuteilen, um dadurch der eigenen Inanspruchnahme als Adressat des baupolizeilichen Auftrages erfolgreich entgegenzutreten.

Auch in Bezugnahme auf die durchgeführten Kontrollen (Punkt 5.) äußert sich der Beschwerdeführer lediglich in dieser abstrakten allgemeinen Weise („…. nichts darüber aus, wer aktuell Benützer ist“, „… keinerlei Aufschluss darüber …, wer tatsächlich … benützt“).

Weiters wird ebenfalls lediglich abstrakt ohne jegliche Bezugnahme zum konkreten Sachverhalt – lediglich als Stehsatz formuliert – allgemeine einschlägige höchstgerichtliche Judikatur zur Auslegung des § 46 Abs 6 erster Teilsatz TBO 2022 im Hinblick auf die Wahl des Adressaten eines Benützungsuntersagungsbescheides (Punkt 1.) wiedergegeben, ohne auch nur im Ansatz zu behaupten, dass eine solche Benutzerkonstellation auch auf gegenständlichen Fall anzulegen wäre.

Dass die Behörde die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung – ausgenommen im Falle von Baueinstellungsaufträgen – zugrunde zu legen hat (Punkt 2.) entspricht allgemeiner Rechtslage und höchstgerichtlicher Rechtsprechung, lässt sich aus dieser geltenden Rechtslage aber für den Vorhalt, selbst nicht Benützer zu sein, im konkreten ebenfalls nicht gewinnen.

Soweit der Beschwerdeführer das Zutreffen bzw die Glaubwürdigkeit der Aussage des im Verfahren vor der Behörde zeugenschaftlich einvernommenen CC, dieser ist langjähriger Nachbar zur Liegenschaft des Beschwerdeführers, welcher – wiedergegeben in der Begründung des Bescheides – die zeitweise Nutzung der Liegenschaft durch die Familie Raum aussagte, in Abrede stellt (Punkt 4.), ist dieser Benutzermitteilung aber schon die gleichlautende Aussage der eigenen Ehefrau des Beschwerdeführers im Verfahren entgegenzuhalten, welche – ebenfalls im Bescheid wiedergegeben und damit dem Beschwerdeführer bekannt – angab, dass das Objekt derzeit von der Familie AA selber genutzt und an keine andere Person vermietet werde. Dieser zur Aussage des CC identen Angabe seiner Ehefrau zu den Benutzern der Liegenschaft tritt der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde hingegen jedoch in keinster Weise entgegen. Aber auch der eigene Vorhalt eines seit Jahren zwischen dem Beschwerdeführer und diesem Nachbarn bestehenden Streits indiziert bereits den Aufenthalt des Beschwerdeführers vor Ort.

In Anbetracht dieser inhaltsgleichen, dabei der entsprechenden Aussage der Ehefrau nicht entgegentretenden Mitteilung der Benutzersituation kommt aber dem Beweisantrag auf Zeugeneinvernahme des CC kein Mehrwert zu und war diesem daher nicht stattzugeben.

Soweit die Zeugeneinvernahme eines näher genannten Mitarbeiters der Stadtwerke Y zum Beweis nicht gegebener Benutzereigenschaft des Beschwerdeführers beantragt wird, läuft dieser Beweisantrag – trotz seiner Formulierung, er diene dazu, „dass“ der Beschwerdeführer nicht Benützer der Liegenschaft sei – in Zusammenschau mit dem gesamten, wie vor dargestellten, lediglich abstrakt angelegten Beschwerdevorbringen ohne konkreten Sachbezug im Ergebnis auf einen im Verwaltungsverfahren unzulässigen Erkundungsbeweis hinaus. Der Beweisantrag liefert als eine bloße Behauptung gänzlich kein Substrat dafür, dass er geeignet ist bzw aus welchen Gründen er geeignet sein sollte, über den Gegenstand der Beweisaufnahme (keine freizeitwohnsitzmäßige Benützung durch den Beschwerdeführer) einen Beweis zu liefern und damit zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts beizutragen. Insbesondere wird etwa auch in keiner Weise dargestellt, wie bzw weshalb über festgestellte Strom- und Wasserverbrauchsdaten Rückschlüsse auf die Person eines tatsächlichen Nutzers einer Liegenschaft geschlossen werden sollte. Auch diesem Beweisantrag war daher nicht stattzugeben.

Das Beschwerdevorbringen seinem konkreten Inhalt nach zeigt sich als reines Schutzvorbringen, um nicht als Bescheidadressat baupolizeilich in Anspruch genommen werden zu können.

Schon aus all den angeführten Gründen ist der Beschwerde gegen den Benützungsuntersagungsauftrag aber kein Erfolg beschieden und vermochte der Beschwerdeführer seine Benutzereigenschaft zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides nicht zu widerlegen oder auch nur in Zweifel zu ziehen und war die Beschwerde daher abzuweisen.

2. Ungeachtet dieser Entscheidungslage zeigt sich, dass der angefochtene Bescheid den gesamten Verfahrensgang im Detail wiedergibt sowie auch ermittelte sachverhaltsrelevante Umstände dargestellt sind und der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde der Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Darstellung in keinster Weise entgegentritt.

Aus dem Verfahrensgang ist ersichtlich, dass der Beschwerdeführer im gesamten Verfahren vor der Behörde seine eigene Adressateneigenschaft niemals als unzutreffend äußerte. Es ist daraus ersichtlich, dass nach erfolgter Anzeige einer unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung der gegenständlichen Liegenschaft und nach ausdrücklicher Mitteilung durch die Ehefrau des Beschwerdeführers dahingehend, dass Benutzer der gegenständlichen Liegenschaft die Familie Raum (deren ständiger Wohnsitz befindet sich in Z) sei und die Wohnung nicht vermietet werde, sämtliche weitere Interaktion in Bezug auf die gegenständliche Benützungsuntersagungssache zwischen der Behörde und dem Beschwerdeführer bzw in dessen Vertretung dem Rechtsvertreter erfolgte. Mit Schreiben vom 12.01.2021 wurde der Beschwerdeführer aufgefordert, mitzuteilen, in welcher Art und Weise das Objekt von ihm genutzt werde und sollte dies Nutzung durch die Beilage von Belegen glaubhaft gemacht werden. In seinem ersten Vertretungsschreiben für den Beschwerdeführer (erst) vom 16.03.2021 bezog sich der Rechtsvertreter auf die nämliche Anzeige, sicherte ungesäumte Stellungnahme nach gleichzeitig beantragter Akteneinsicht zu. Die belangte Behörde gewährte jederzeitige Akteneinsicht mit Schreiben vom 22.03.2021, die zugesicherte Stellungnahme langte jedoch nicht ein. Der Beschwerdeführer erstattete auch über Urgenz der Behörde vom 29.06.2021 und trotz Fristverlängerungsansuchen des Beschwerdeführers vom 16.07.2021 keine Stellungnahme. (Erst) über Einräumung abschließenden Parteiengehörs mit 30.06.2022 bezog der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer überhaupt Stellung, dies jedoch lediglich mit der Mitteilung, dass das Objekt aufgrund bevorstehender Umbauarbeiten schon seit Längerem nicht mehr bewohnt werde, somit ein Leerstand gegeben sei. Auch dabei – wie auch im gesamten Verfahren vor der Behörde - stellte der Beschwerdeführer seine eigene freizeitwohnsitzmäßige Benutzereigenschaft gänzlich nicht in Abrede.

Aus dem gesamten Aktengeschehen lässt sich auch nicht entnehmen, dass der Beschwerdeführer trotz Beantragung und Einräumung zum Parteiengehör Akteneinsicht genommen hat.

Das gesamte Verfahrensgeschehen zeigt auf, dass der Beschwerdeführer durch seine Vorgangsweise jegliche ihm zur Klärung des maßgeblichen Sachverhalts jedoch obliegende Mitwirkung unterlässt. Die aufgezeigte Vorgangsweise des Beschwerdeführers zeugt davon, die Behörde in ihrer Aufgabe und Bemühungen, das Verfahren sachgerecht zu betreiben, zu hindern bzw zu verzögern und sich dadurch einen Vorteil verschaffen zu wollen. Bei gebotener Mitwirkungsplicht hätte der Beschwerdeführer über die angeforderte Mitteilung der konkreten Nutzung des Objektes nämlich auch seine eigene Benützung der Liegenschaft offenbaren müssen, und hätte er sich nämlich nur durch die Angabe allenfalls tatsächlich vorhandener dritter Benutzer vor der eigenen Inanspruchnahme als Bescheidadressat schützen und aus der Pflicht nehmen können. Dies hat der Beschwerdeführer jedoch tunlichst vermieden. Selbst auch in seiner Beschwerde gegen den angefochtenen Bescheid tritt er seiner Adressateneigenschaft als freizeitwohnsitzmäßiger Benutzer der Liegenschaft nur mit dem unter Punkt 1. beschriebenen Vorbringen entgegen.

Die über das gesamte Verfahren vor der Behörde gesetzte unkooperative und hemmende Handlungsweise diente offenkundig auch dazu, seine eigene Benutzereigenschaft zu verschleiern, und kann in einer Gesamtschau mit den Ermittlungsergebnissen (Angaben der Ehefrau zur Benützung, Aussage des zeugenschaftlich einvernommenen Nachbarn, Eigentümerstellung des Beschwerdeführers, Bezahlung der Freizeitwohnsitzpauschale, bewusst unterlassene Mitwirkungspflicht) in der Belangung des Beschwerdeführers als Adressat des gegenständlichen Benützungsuntersagungsauftrages durch die belangte Behörde keine Rechtswidrigkeit gesehen werden bzw standen dem die ermittelten Beweisergebnisse nicht entgegen. Die Behörde durfte zu Recht vom Beschwerdeführer als zutreffendem Adressaten des Benützungsuntersagungsauftrages und damit als Benutzer der Liegenschaft zu Freizeitwohnsitzzwecken im Zeitpunkt der Bescheiderlassung ausgehen.

3. Zutreffend hält die belangte Behörde dem Einwand des Beschwerdeführers eines längeren Leerstandes des Gebäudes höchstgerichtliche Judikatur entgegen, wonach der Begriff eines Freizeitwohnsitzes nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen ist. Bei der Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, sind auch Zeiträume tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird (etwa VwGH Ra 2014/06/0026, 30.09.2015; 2009/02/0345; Ra 2020/06/0053, 23.03.2023; uva). Auch dieser Einwand im Verfahren vor der belangten Behörde hatte somit keinen Einfluss auf die Benutzereigenschaft des Beschwerdeführers zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde.

4. Selbst aber auch im gedachten Falle, dass der Beschwerdeführer zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr der Freizeitwohnsitzbenützer der Liegenschaft wäre, spräche dies nicht gegen die Bestätigung der behördlichen Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht.

Zu verweisen ist dabei auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu baupolizeilichen Aufträgen, wonach bei administrativrechtlichen Beschwerdeentscheidungen zwar die Sachlage zum Zeitpunkt der Erlassung der Entscheidung durch das Verwaltungsgericht maßgeblich ist. Allerdings hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, dass bei baupolizeilichen Aufträgen die Herstellung jenes Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht (hier Unterlassen der rechtswidrigen Benützung), keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts ist. Anderes würde hingegen gelten, wenn eine Baubewilligung für die konsenswidrige Benützung zwischenzeitlich erwirkt worden wäre. Eine solche in Bezug auf die Sachlage beachtliche Bewilligung liegt jedoch nicht vor und wurde auch nicht behauptet.

5. Der Bürgermeister ist bescheiderlassende Behörde. Der Bescheid enthält die Fertigungsklausel „Bürgermeister“, die Beisetzung des Namens des Bürgermeisters sowie dessen Fertigung. Der gegenteilige Einwand in der Beschwerde tritt nicht zu.

6. Es war somit spruchgemäß zu entscheiden

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt V zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Mair

(Richterin)