Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/1195-25

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.09.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.38.1195.25

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerden der AA, Adresse 1, **** Z, und des BB, Adresse 2, **** Z, beide vertreten durch Herrn RA CC, Adresse 3, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.03.2025, Zl ***, betreffend ein Verfahren nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerden der beiden Beschwerdeführer werden mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als dass der Spruch zu lauten hat:

„Gemäß § 36 Abs 1 TBO 2022 wird festgestellt, dass beim gegenständlichen Gebäude auf Gst **1, KG Z, für das errichtete Gebäude ein Baukonsens gemäß den Planunterlagen vom 01.08.2025 zu vermuten ist. Der Verwendungszweck im Untergeschoss ist eine Wohn- und gewerbliche Nutzung. Im ersten und zweiten Obergeschoss ist der Verwendungszweck Wohnen. Im Dachgeschoss liegt, da es nicht ausgebaut ist, kein Verwendungszweck vor.“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Die Alpenhaus by Kitzbühel Immobilien GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer Robert Rauther, hat bei der Gemeinde Z die Feststellung gemäß § 36 Abs 1 TBO 2022 für das Vorliegen eines vermuteten Baukonsenses, für das bestehende Gebäude auf Gst **1, in EZ ***1, KG Z beantragt.

Hierzu erging mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.03.2025, Zl ***, der verfahrensgegenständliche Bescheid, mit dem gemäß § 36 Abs 1 TBO 2022 festgestellt wurde, dass für das auf dem Gst **1, KG Z, befindliche Gebäude nach Maßgabe der einen integrierenden Bestandteil des Bescheides bildenden Einreich- und Bauunterlagen ein Baukonsens zu vermuten ist.

Hierzu wurde von den rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführern fristgerecht Beschwerde erhoben. In dieser führen sie zusammengefasst aus, dass das Ermittlungsverfahren in Bezug auf das Vorliegen eines Baukonsenses mangelhaft geblieben sei. So werde im Bescheid ausgeführt, dass stichprobenartige Erhebungen in den in der Gemeinde Z vorhandenen Bauakten durchgeführt worden seien und es sich ergeben habe, dass keine Bauakten vor 1940 im Gemeindeamt aufzufinden seien. Diese Recherchen seien weder belegt noch als ausreichend zu befinden.

In diesem Zusammenhang wäre es jedenfalls erforderlich gewesen, konkrete Erhebungen in den Bauakten zumindest im Bereich X durchzuführen, zumal bereits aus dem franziszeischen Kataster ersichtlich sei, dass in diesem Bereich bereits ein Gebäude vorhanden gewesen sei. Bis 1914 sei dieses offensichtlich neu errichtet worden.

Es wäre auch geboten gewesen, wie von Seiten des Tiroler Landesarchives empfohlen, in den Gemeinderatsprotokollen zu recherchieren, ob sich darin Einträge betreffend das gegenständliche Gebäude befinden würden.

Vergleiche man die Aufzeichnungen im franziszeischen Kataster mit dem Baubestand so sei es ersichtlich, dass das Gebäude ursprünglich nicht mit vollem Mauerwerk, sondern größtenteils in Holzbauweise errichtet worden sei. Lediglich ein geringer Teil des Gebäudes sei aus Stein errichtet worden. Die Holzbauweise spreche wiederum dafür, dass der Gebäudeteil eben nicht zu Wohnzwecken, sondern für landwirtschaftliche Zwecke genutzt worden sei, zumal davon auszugehen sei, dass lediglich die Wohngebäude gemauert worden seien. Der Zweck hierzu sei von Seiten der Behörde jedenfalls nicht erhoben worden.

Darüber hinaus würden noch Feststellungen dazu fehlen, wann das sodann im Jahr 1914 eingemessene Gebäude errichtet worden sei und was im Hinblick auf die ab 1900 geltenden baurechtlichen Bestimmungen zur Feststellung des Baukonsenses jedenfalls unumgänglich gewesen wäre, zumal das offenbar bereits um 1850 bestehende Gebäude vom Letztbestand erheblich abweiche. Auch wenn laut Aufzeichnungen im Fremdenbuch eine Wohnnutzung des Gebäudes dokumentiert werde, so belege dies nicht, dass die Wohnnutzung das gesamte Gebäude betroffen habe oder andere Teile für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke genützt worden seien.

Dass die Obergeschosse und das Dachgeschoss rechtmäßig zu Wohnzwecken genutzt worden seien, erscheint nicht nachvollziehbar, sondern sei der diesbezügliche Zweck offenbar erst im Nachhinein und ohne entsprechenden Baukonsens Schritt für Schritt erweitert worden. Dafür spreche der Umstand, dass aus dem Vergleich der Planunterlagen aus dem Jahr 1998 und den für die Feststellung des vermuteten Baukonsenses vorliegenden Plänen des Bestandsgebäudes ersichtlich sei, dass die Südansicht des Gebäudes massiv differiert, zumal in der Südansicht vom 17.10.1998 zwei Balkontüren als Bestand eingezeichnet gewesen seien, während nunmehr offensichtlich nur eine Tür und zwei Fenster vorhanden seien und im Dachgeschoss seien überhaupt keine Fenster eingezeichnet gewesen. Daraus könne man zweifelsfrei schließen, dass eine konsensmäßige Wohnnutzung des Dachgeschosses eben nicht feststehe.

Auch die Verlegung von Stromleitungen im Dachgeschoss würden nicht darauf schließen lassen, dass dieses bereits zu Wohnzwecken genutzt worden sei, zumal elektrische Leitungen im ländlichen Bereich in Tirol erst in den Jahren 1930 bis 1950 verlegt worden seien.

Dass die tatsächlich vorhandenen Planabweichungen im Vergleich zur Genehmigung der Garage vom 21.12.1998 der skizzenhaften Darstellung geschuldet sei, sei aus hochbautechnischer Sicht nicht nachvollziehbar und deute jedenfalls darauf hin, dass die bestehende Garage eben nicht dem bewilligten Vorhaben entspreche und daher kein Baukonsens für diesen Bauteil vorliege.

Die Behörde habe auch dem Auftrag des Landesverwaltungsgerichtes Tirol in seiner Entscheidung zur Zl ***, nicht Rechnung getragen und Nachbarn einvernommen. Die Darlegung der Sturmschäden im Jahr 2004 könne konkrete Erhebungen bei den Nachbarn nicht ersetzen, sodass auch diesbezüglich das Verfahren mangelhaft geblieben sei.

Ein Mangel bestehe auch darin, dass die Beschwerdeführer dem Ermittlungsverfahren nicht beigezogen worden wären.

Aus diesen Gründen werde der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge der Beschwerde Folge geben und den Antrag auf Feststellung des rechtmäßigen Bestandes gemäß § 36 TBO als unbegründet abweisen, in eventu der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, als festgestellt werde, dass das Vorliegen der Baubewilligung zum gegenständlichen Gebäude nicht zu vermuten sei; in eventu der Beschwerde Folge geben, den angefochtenen Bescheid beheben und zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung and die Behörde zurückzuverweisen. Jedenfalls solle eine mündliche Beschwerdeverhandlung durchgeführt werden.

Im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt.

Dieses Gutachten des Sachverständigen Ing. Gerhard Strigl vom 23.06.2025, Zl ***, wurde im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16.07.2025 erörtert. Zuvor wurde von Seiten des Rechtsvertreters der beiden Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 01.07.2025 der Antrag gestellt, dass der Sachverständige die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen, nämlich die Information aus dem franziszeischen Kataster seinem Gutachten zugrunde legen müsse. Weiter möge der Sachverständige angeben, ob die seinerzeitige Verwendungsbestimmung des Gebäudes, nämlich als Wohn-, Wirtschaft- oder Geschäftsgebäude beurteilt werden könne. Diesbezüglich werde auch der Antrag auf neuerliche Durchführung des Lokalaugenscheins sowie die Gutachtensergänzung gestellt. Zusätzlich werde der Antrag gestellt, ein Gutachten aus dem Bereich Bauhistorik, sowie ein weiteres Gutachten aus dem Fachbereich der Denkmalpflege unter gleichzeitiger Zuziehung des Bundesdenkmalamtes einzuholen.

Im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde schließlich noch ein Vermessungsplan unter Angabe des Koordinatenverzeichnisses mit Angabe der Überprüfung der einzelnen Grenzpunkte vorgelegt. Auch diese Planunterlagen wurden im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung erörtert.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16.07.2025 wurde vom Konsenswerber der Antrag modifiziert, dass das Dachgeschoss nicht zu Aufenthaltszwecken verwendet wurden.

Hierzu wurden modifizierte Pläne vom 18.07.2025 vorgelegt, die einer erneuten Überprüfung durch den hochbautechnischen Sachverständigen unterzogen wurden.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass auf dem verfahrensgegenständlichen Gst **1, in EZ ***1, KG Z, bereits zum Zeitpunkt der Erstellung des franziszeischen Katasters (zwischen 1810 und 1870) ein Gebäude auf dem Gst **1 eingezeichnet ist. Zu diesem Zeitpunkt war ein Teil des Gebäudes gemauert und ein Teil in Holzbauweise.

Aus dem Jahr 1914, in dem die erste Vermessung mit Vermessungsgeräten durchgeführt wurde, ist auf dem Grundstück ein Gebäude eingezeichnet. Dieses Gebäude weist im Norden eine Gebäudelänge von 14,30 Metern, im Westen eine Länge von 15,40 Metern, im Osten eine Länge von 14,30 Metern und im Süden eine Länge von 14,30 Metern auf. Das nunmehr zu beurteilende Gebäude war 1914 bereits ein Bestandsobjekt. Die Gebäudelängen im Vergleich zum Bestand differieren zwischen 3 und maximal 39 cm. Bei den geringfügigen Abweichungen handelt es sich um Messungenauigkeiten.

In der Gemeinde Z befinden sich keine Bauakten, die älter als aus 1939 sind.

Im Untergeschoss des gegenständlichen Gebäudes war schon im Jahr 1917 eine Gerberei untergebracht. Ab 1927 wurde die Gerberei von der DD betrieben. Im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss wurde das Gebäude für Wohnzwecke genutzt. Auch im Untergeschoss wurden Teile als Gemeinschaftsräume verwendet.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsicht in den Akt der belangten Behörde zur Zl ***. Darüber hinaus wurde ein hochbautechnisches Gutachten von EE eingeholt.

Dieses Gutachten vom 23.06.2025, Zl ***, wurde auch im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol erörtert.

Die Feststellungen über den Bestand einer baulichen Anlage auf dem Grundstück resultiert einerseits aus der Mappe aus dem Jahr 1914 und andererseits aus dem franziszeischen Kataster.

Die Feststellungen betreffend die Nutzung des Untergeschosses resultieren einerseits aus dem Vertrag von 1917, abgeschlossen zwischen FF als Verkäuferin einerseits und GG als Käuferin andererseits. Aus diesem Vertrag ist auch ersichtlich, dass damals im Jahr 1917 schon eine Gerberei betrieben wurde. Des weiteren wurden im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens noch Fotos der DD eingeholt. Auch aus diesen Fotos konnten Rückschlüsse auf die Nutzung der einzelnen Gebäudeebenen getroffen werden. Schließlich wurde auch Einsicht genommen in die Fremden- und Meldebücher der Gemeinde Z. Aus diesen Büchern resultiert, die Wohnnutzung in den sonstigen Geschossen und auch, dass bereits sehr früh, also schon mindestens seit 1917 eine Gerberei Bestand gehabt hat.

Die Feststellung zu den Akten der Gemeinde Z resultieren aus den Unterlagen, die sich im Akt der belangten Behörde befunden haben.

Die Feststellung, dass das Dachgeschoss nicht als Wohnnutzfläche verwendet wurde, resultiert schlüssig aus dem Gutachten des Sachverständigen EE, sowie aus den eingeholten Lichtbildern der DD.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 7/2025, lauten wie folgt:

㤠36

Feststellungsverfahren

(1) Die Behörde hat hinsichtlich jener bewilligungspflichtigen baulichen Anlagen, für die die Baubewilligung nicht nachgewiesen werden kann, im Zweifel von Amts wegen oder auf Antrag des Eigentümers mit Bescheid festzustellen, ob das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist oder nicht. Das Vorliegen der Baubewilligung ist zu vermuten, wenn aufgrund des Alters der betreffenden baulichen Anlage oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden sind, und überdies kein Grund zur Annahme besteht, dass die betreffende bauliche Anlage entgegen den zur Zeit ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet worden ist. Anlässlich der Feststellung, wonach das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist, ist weiters der aus der baulichen Zweckbestimmung der betreffenden baulichen Anlage hervorgehende Verwendungszweck festzustellen.

(2) Dem Antrag nach Abs. 1 erster Satz sind ein Lageplan, im Fall von Gebäuden mit den Inhalten nach § 31 Abs. 2, eine Baubeschreibung sowie Bestandspläne, aus denen die wesentlichen Merkmale der baulichen Anlage ersichtlich sind, bei physischer Einbringung in zweifacher Ausfertigung anzuschließen. Für die elektronische Einbringung gilt § 29a sinngemäß. Im Fall der Einleitung des Verfahrens von Amts wegen hat die Behörde den Eigentümer der baulichen Anlage unter Setzung einer angemessenen Frist zur Vorlage dieser Unterlagen aufzufordern. Wird diesem Auftrag nicht entsprochen, so ist die Feststellung, wonach das Vorliegen der Baubewilligung nicht zu vermuten ist, zu treffen. Im Auftrag ist auf diese Rechtsfolge hinzuweisen.

(3) Der Bescheid, wonach das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist, ist dem Eigentümer der baulichen Anlage unter Anschluss der mit einem entsprechenden Vermerk versehenen Ausfertigung der Unterlagen nach Abs. 2 erster Satz zuzustellen. Der Vermerk hat das Datum und die Geschäftszahl des betreffenden Bescheides zu enthalten.

(4) Die Feststellung, wonach das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist, ist dem Bestehen der Baubewilligung gleichzuhalten. Die Feststellung, wonach das Vorliegen der Baubewilligung nicht zu vermuten ist, ist dem Fehlen der Baubewilligung gleichzuhalten.“

V.Rechtliche Beurteilung:

Ein „vermuteter Baukonsens“ ist entsprechend dem Wortlaut des § 36 Abs 1 TBO 2022 dann festzustellen, wenn aufgrund des Alters der baulichen Anlage oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass keine diesbezüglichen Akten mehr vorhanden sind. Überdies darf kein Grund zur Annahme bestehen, dass die bauliche Anlage seinerzeit entgegen den damals geltenden baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet wurde. Ein entsprechendes Feststellungsverfahren gab es vor Einführung dieser Bestimmung bereits in § 2 Abs 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäude im Freiland (LGBl Nr 11/1994). An einen positiven Bescheid waren exakt die selben Voraussetzung geknüpft, wie sie § 36 Abs 1 TBO 2022 heute festlegt. In den erläuternden Bemerkungen zu LGBl Nr 48/2011 (Einführung des seinerzeitigen § 29 Abs 1 TBO 2011, heute § 36 Abs 1 TBO 2022) wird diesbezüglich ausgeführt, dass die Bestimmung des § 2 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, dessen sonstiger Anwendungsbereich nach einer Aufhebung durch den Verfassungsgerichtshof praktisch entfallen war, mit einem erweiterten Anwendungsbereich (keine Einschränkungen mehr auf Gebäude im Freiland) in die TBO 2001 übernommen werden sollte. Die inhaltlichen Kriterien für die Feststellung eines vermuteten Konsenses sollten gegenüber dem Gesetz über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäude im Freiland, welche sich diesbezüglich an die einschlägige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs anlehnte, ausdrücklich nicht geändert werden.

Eine Zusammenschau der relevanten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bietet Schwaighofer im Praxiskommentar Tiroler Baurecht (RZ 9 ff zu § 37 TBO 2001). So führt er aus, dass die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit nur dann Platz greifen könne, wenn der Zeitpunkt der Erbauung desselben offensichtlich so weit zurückliegt, dass von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Erhebungen die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl VwGH 30.05.1989, 88/05/0179, ua). Es müssen daher entsprechende Nachforschungen in den Archiven der Behörde zur Frage der Vollständigkeit der Verwaltungsakte getätigt werden (vgl VwGH 04.04.1989, 88/05/0271).

Es sei darüber hinaus erforderlich festzustellen, ob aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten im örtlichen Umkreis eine Baubewilligung auffindbar ist (vgl VwGH 04.04.1989, 88/05/0271). So sei ein vermuteter Konsens nicht anzunehmen, wenn gerade für den fraglichen Fall Bauunterlagen fehlen, für anderen auf der Liegenschaft des Baues befindliche Baulichkeiten aber eine baubehördliche Bewilligung erwirkt wurden (vgl VwGh 29.03.1984, 83/06/0217 – um 1925 errichteter Bau).

Ein Zeitraum von ungefähr 30 bis 40 Jahren sei allgemein zu kurz, um die auf eine bloße Vermutung zu stützende Annahme zu rechtfertigen, dass Baulichkeiten trotz Fehlens einer schriftlichen Bewilligung baubehördlich bewilligt worden seien. Dies gelte vor allem dann, wenn es sich um ein Gebiet handle, von dem Unterlagen für Bauführungen aus der fraglichen Zeit bei der Behörde aufliegen würden (vgl VwGH 20.12.2000, 2000/06/0066). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit komme einem Bauzustand jedenfalls nicht zustatten, wenn er auch nach den zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauvorschriften gesetzwidrig war. Es werde nämlich nicht angenommen, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte; es müsste sonach der strikte Nachweis erbracht werden, dass der behauptete Konsens seinerzeit tatsächlich erteilt worden ist (vgl VwGH 21.12.1989, 89/06/0169).

Um zweifelsfrei feststellen zu können, ob ein vermuteter Konsens für ein Gebäude mit Grund angenommen werden könne, oder ob das Gebäude zur Gänze konsenslos ist bzw welcher Gebäudeteil erst zu einem späteren Zeitpunkt errichtet wurde, habe die Behörde allenfalls mit Hilfe von Sachverständigen, die nach Begutachtung des Gebäudes aus dem Bauzustand und den verwendeten Baumaterialien Schlüsse auf den Zeitpunkt der Errichtung ziehen können, das Alter des nunmehr bestehenden Gebäudes festzustellen (vgl VwGH 22.10.1992, 92/06/01619); es bedürfe daher eines besonders sorgfältigen (vgl VwGH 01.09.1989, 89/05/0088) – Ermittlungsverfahrens.

Der Umstand allein, dass beispielsweise an der fraglichen Stelle in einem früheren Bebauungsplan ein Gebäude ausgewiesen war, sage noch nichts über das Alter eines jetzt auf diesen Platz befindlichen Gebäudes aus; ein früheres könnte ja abgetragen und durch ein anderes ersetzt worden sein (vgl VwGH 19.09.1991, 91/06/0057).

Das Vorliegen eines konsensgemäßen Zustandes kann nur dann vermutet werden, wenn keine Anhaltpunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen. Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes kann nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes soweit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt der Erbauung desselben soweit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl VwGH 24.04.2007, 2006/05/0031).

Im gegenständlichen Fall hat sich aufgrund der vorliegenden Einträge im franziszeischen Kataster (erstellt in den Jahren 1840 bis 1870) und dem Vermessungsplan aus dem Jahr 1914 ergeben, dass bereits im franziszeischen Kataster ein Gebäude auf der gegenständlichen Parzelle ersichtlich war. Aus den farblichen Gestaltungen ist dabei ersichtlich, dass ein kleiner Teil des Gebäudes gemauert war und der größere Teil in Holzbauweise errichtet war.

Im Vermessungsplan aus dem Jahr 1914 ist schließlich aufgrund der Abmessungen ein Gebäude ersichtlich, das dem heute bestehenden Gebäude unter Berücksichtigung der geltenden Toleranzen nach der Tiroler Bauordnung 2022 entspricht. Von Seiten der Beschwerdeführer wird zunächst aus der Tatsache, dass im franziszeischen Kataster ein Teil des Gebäudes in Vollmauerwerk errichtet wurde und der größere Teil aus Holz abgeleitet, dass der Holzbereich nicht zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Der Sachverständigen führte im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor der dem Landesverwaltungsgericht am 16.07.2025 aus, dass ursprünglich nur kleine Teile von Häusern gemauert wurden und zwar in jenem Bereich, wo sich die Küche, also der „brandgefährliche“ Bereich befunden hat. Auch sonstige Teile des Hauses wurden früher üblicherweise in Holzbauweise errichtet. Er hat diesbezüglich auch in den Kunstkataster Einsicht genommen und aus diesem ist aus einem Nachbarbereich des Ortsteiles X, nämlich dem Ortsteil W, eine ähnliche Bauweise ableitbar, wie sie im franziszeiischen Kataster für das gegenständliche Grundstück ersichtlich ist. Der von den Beschwerdeführern getroffene Rückschluss, dass im Holzteil der Häuser nicht gewohnt wurde, ist somit jedenfalls unbegründet abzuweisen.

Von Seiten der Gemeinde wurde in den Unterlagen und im Archiv gesucht, ob sich für das gegenständliche Gebäude Bauunterlagen befinden. Es wurde auch überprüft, ab welchem Zeitpunkt Bauakten in der Gemeinde vorhanden sind. Das gegenständliche Gebäude muss im Zeitraum zwischen 1870 und 1914 aufgrund der vorliegenden Urmappe und der ersten Vermessungssurkunde errichtet worden sein. Die Bauakten der Gemeinde gehen bis auf die Jahre um 1939 zurück. Ältere Akten existieren in der Gemeinde nicht. Auch für sonstige Gebäude, wie auch das Gebäude des Beschwerdeführers selbst, das in unmittelbarer Nähe zum gegenständlichen Gebäude liegt, gibt es keine Bauakten über die Errichtung der Gebäude. Da keine Bauakten vom Jahr 1901, als die Tiroler Landesbauordnung in Kraft getreten ist, bis 1914, zu dem Zeitpunkt als das Haus bereits bestanden hat, vorhanden sind, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass das gegenständliche Gebäude entsprechend den baurechtlichen Bestimmungen mit einem Baukonsens ausgeführt wurde und die Genehmigungsunterlagen aber in Verstoß geraten sind.

Wenn die Judikatur einen Zeitraum von 30 bis 40 Jahren als eine zu kurze Zeit für das Vorliegen eines vermuteten Baukonsenses sieht, so liegt im gegenständlichen Fall ein Zeitraum von über 100 Jahren vor, als das damalige Gebäude errichtet worden ist. Dies und der Umstand, dass keine Unterlagen für Bauführungen aus der fraglichen Zeit bei der Behörde aufliegen, legt sehr nahe, dass von einem vermuteten Konsens auszugehen ist.

Zusätzlich wurde im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens ein Gutachten des hochbautechnischen Sachverständigen erstellt, in dem er sich konkret mit den verwendeten Materialien, aus denen das Haus errichtet wurde, auseinandergesetzt hat. Auf Seite 18 seines Gutachtens führt er dazu aus, dass das gegenständliche Gebäude auf Gst **1, KG Z, einen nahezu quadratischen Grundrissquerschnitt darstellt und sich nur im südwestlichen Eckbereich ein kleiner rechteckiger Zubau – ursprüngliche Apportanlage – im Ausmaß von ca 1,99 x 1,50 Meter befindet. Die Außenwände des Gebäudes und die tragenden Innenwände wurden aus einem mit Kalkmörtel vermauerten Natursteinmauerwerk erstellt und mit einem Kalkputz versehen, wobei diese Mauerwerksteile nahezu gleichbleibende Mauerstärken aufweisen. Lediglich die südliche Giebelwand im Dachgeschoss wurde in einer traditionellen Holzriegelbauweise mit einer Außenverschalung aus vertikalen Holzbrettern erstellt. Die nicht tragenden Wände wurden in Holzriegelbauweise erstellt und mit Binsen und Holzlatten versehen und ebenfalls mit einem Kalkmörtel verputzt. In den Fenster- und Türschutzbereichen wurden dabei sägeraue bzw gehackte Holzbretter bzw Kanthölzer verbaut, um ein entsprechendes Auflager für die darüberliegenden und vermauerten Natursteine schaffen zu können.

Die Geschossdecken wurden als Holztramdecken erstellt, wobei in Teilbereichen noch die ursprünglichen Bodenbeläge, die aus breiten Holzriemen bestehen, erkennbar sind. Die angeordneten Fensterelemente in den Außenwänden haben im Wesentlichen einheitliche Abmessungen. Lediglich in jenen Bereichen, wo im Laufe der Zeit Umbauarbeiten erfolgten, wurden zum Teil die Größenverhältnisse der Fenster abgeändert. An der Südseite auf Niveau des Erd- und Obergeschosses wurde jeweils ein Balkon in Holzbauweise, der sich über die Gesamtlänge der Fassade erstreckt, errichtet. Im Inneren des Gebäudes ergibt sich eine kleinstrukturierte Raumaufteilung mit nahezu gleichbleibenden Grundrissen. Lediglich im südöstlichen Bereich des Unter- und Erdgeschosses lassen sich etwas größere Räume nachvollziehen und erkennen, dass diese Räume als Gemeinschaftsräume genutzt wurden, wofür auch die Anordnung der Abgasfänge spricht. Aus diesen Ausführungen und aus der Aussage des Sachverständigen im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung resultiert, dass auch von einer typischen für die damalige Zeit um 1900 durchgeführte Bauführung ausgegangen werden kann.

Am Rande sei auch erwähnt, dass im Rahmen der Errichtung der Garage im Jahr 1998, die mit Bescheid des Bürgermeisters vom 21.12.1998 bewilligt wurde, auch von Seiten der belangten Behörde kein Zweifel bestanden hat, dass es sich um einen rechtmäßigen Altbestand handelt.

Aufgrund des Alters und der Bauweise kommt das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol deshalb zum Ergebnis, dass im gegenständlichen Fall von einem vermuteten Baukonsens auszugehen ist. Die belangte Behörde hat umfangreiche Ermittlungsschritte gesetzt, um zu klären, ob tatsächlich das Bestandsgebäude zwischen 1870 und 1914 konsensgemäß bzw vor dem Zeitpunkt von 1901, als noch keine Baubewilligung notwendig war, errichtet wurde.

Wenn von Seiten der Beschwerdeführer vorgebracht wird, dass man auch die Gemeinderatsprotokoll hätte durchsehen müssen, so ist ihnen entgegenzuhalten, dass einerseits von Seiten der belangten Behörde sogar eine Anfrage an das Tiroler Landesarchiv ergangen ist, ob hier eventuell Bauakten der Gemeinde auffindbar sind und andererseits mag zwar der Ratschlag von Seiten des Tiroler Landesarchivs ergangen sein, dass man auch Gemeinderatsprotokolle durchforsten müsse, allerdings lag die Entscheidungskompetenz zum damaligen Zeitpunkt auch nicht beim Gemeinderat, sodass eine derartige Vorgangsweise nicht unbedingt geboten war. Zudem darf nicht vergessen werden, dass von Seiten der Beschwerdeführer kein Argument vorgebracht wurde, das einen Schluss auf den mangelnden Baukonsens zugelassen hätte.

Durch den Zubau 1998 ist jedenfalls von Seiten der belangten Behörde von einer Konsensmäßigkeit des Altbestands ausgegangen worden. Konkrete Umstände, die einen Baukonsens bezweifeln lassen würden, wurden von Seiten der Beschwerdeführer jedenfalls nicht vorgebracht.

Wie von den Beschwerdeführern aber richtigerweise vorgebracht, ist im Rahmen eines Verfahrens zum vermuteten Baukonsens auch der Verwendungszweck für die einzelnen Ebenen festzulegen. Dies ist im gegenständlichen Fall durch die belangte Behörde nicht erfolgt. Zum Verwendungszweck wurden von Seiten des erkennenden Landesverwaltungsgerichts auch noch weitere Sachverhaltsermittlungen durchgeführt. So konnte aus dem Kaufvertrag vom 26.10.1917, abgeschlossen zwischen FF und GG, betreffend das gegenständliche Gebäude, nachvollzogen werden, dass bereits 1917 eine „Lederer gerechtsame samt Lohstampfe“ bestanden hat. Darunter hat man in der damaligen Zeit eine Gerberei und eine Ledererzeugung verstanden. Aus den von der belangten Behörde eingesehenen Fremdenmeldebüchern aus den Jahren 1913 bis 1924, sowie 1924 bis 1939 konnte auch nachvollzogen werden, dass bereits ab 1920 JJ als damaliger Lederermeister im gegenständlichen Gebäude gewohnt hat. Darüber hinaus resultiert auch, dass eine Köchin, und Gerbergehilfen, sowie Gerber an der Adresse wohnhaft waren. Der bereits ab 08.01.1924 gemeldete LL, der als Gerber bei JJ gearbeitet hat, hat in weiterer Folge dann die Gerberei und die Ledererzeugung übernommen. Schließlich wurde im Jahr 1927 die Gerberei DD gegründet, die in weiterer Folge dann auch die Gerberei im Bestandsgebäude betrieben hat.

Entsprechend wurden vom Seniorchef der Gerberei Trachtenmode Felle DD auch Fotos übermittelt. In Zusammenschau der ermittelten Fakten kann somit daraus geschlossen werden, dass im Untergeschoss teilweise die Gerberei untergebracht war. Teile des Untergeschosses wurden auch für Wohnzwecke verwendet. Somit ist der Verwendungszweck für das Untergeschoss mit Wohnen und gewerblicher Tätigkeit festzustellen.

Im ersten und zweiten Obergeschoss hingegen ist von einer reinen Wohnnutzung auszugehen. Hier hat der Sachverständige, der im landesverwaltungsgerichtlichen Verfahren beigezogen wurde, ausgeführt, dass im Inneren des Gebäudes vor allem eine kleinstrukturierte Raumaufteilung im Obergeschoss festgestellt werden konnte. Größere Räumlichkeiten hat es nur im Untergeschoss und im Erdgeschoss gegeben. Aufgrund der Anordnung der Abgasfänge, die sich aus den alten Fotos ergeben, und auch aus dem Vorhandensein der Fenster und Balkonflächen kann somit geschlossen werden, dass das Erdgeschoss und das Obergeschoss für Wohnzwecke verwendet wurde. Somit ist als Verwendungszweck des Erdgeschosses und des Obergeschosses eine Wohnnutzung festzustellen.

Wenn von Seiten der Beschwerdeführer die Wohnnutzung des 1. Obergeschosses bestritten wird und sie deshalb auch eine Materialuntersuchung beantragt haben, um den Beweis zu führen, dass es sich um spätere Bauvorhaben gehandelt habe, die konsenslos durchgeführt worden seien, so ist ihnen entgegenzuhalten, dass einerseits Veränderungen im Inneren eines Gebäudes, die keine allgemeinen bautechnischen Kenntnisse voraussetzen nicht der Bewilligungspflicht unterliegen und andererseits der Sachverständige in seinem Gutachten vom 23.06.2025 auf Seite 19 und im Rahmen der mündlichen Verhandlung erörtert hat, dass aufgrund der kleinstrukturierten Raumaufteilung, der Fenster und der tragenden Wände von einer Wohnnutzung auszugehen ist. Auch das vorliegende Bildmaterial untermauert die festzustellende Wohnnutzung.

Was das Dachgeschoss betrifft, so wurde dies auch im Rahmen der Begehung konkret beurteilt. Eine Wohnnutzung kann gemäß des Sachverständigengutachtens vom 23.06.2025, Zl ***, ausgeschlossen werden, da entgegen der der belangten Behörde vorliegenden Planung nicht erkennbar ist, dass es hier entsprechende Raumaufteilungen gegeben hat.

Zudem ist der Dachboden nur über eine Dachluke zu begehen. Die südseitige Giebelwand besteht nur aus einer einfachen Holzriegelkonstruktion mit einfacher Bretterverkleidung und die Öffnungen, die vorhanden sind, sind lediglich mit einem Holzgitter ausgestattet und es besteht somit kein dichter Abschluss. Dies lässt den begründeten Schluss zu, dass das Dachgeschoss nicht für Wohnzwecke verwendet wurde. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht wurde das Feststellungsansuchen schließlich vom Konsenswerber modifiziert, in dem die Wohnnutzung des Dachgeschosses ausgeschlossen wurde und dementsprechend noch korrigierte Pläne dem Landesverwaltungsgericht Tirol nachgereicht wurden.

Im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde des weiteren von Seiten der Beschwerdeführer vorgebracht, dass einerseits ein Gutachten aus dem Fachbereich der Bauhistorik, weiters ein Gutachten aus dem Bereich der Denkmalpflege eingeholt werden soll und zudem das Bundesdenkmalamt beigezogen werden solle. Hierzu ist auszuführen, dass das gegenständliche Objekt nicht unter Denkmalschutz steht und somit eine Begutachtung durch den Denkmalschutz und ein Gutachten aus dem Bereich der Denkmalpflege nicht erforderlich ist. Was das Gutachten betreffend den Fachbereich Bauhistorik betrifft, so konnte der im Verfahren beigezogene hochbautechnische Sachverständige konkrete Angaben machen, ob die vorliegende Bauweise des Gebäudes einer Bauweise um 1900 entsprochen hat, sodass auch dieser Antrag als obsolet zu betrachten ist.

Wenn die Beschwerdeführer vorbringen, dass sich der Sachverständige mit den Informationen aus dem franziszeischen Kataster hätte auseinandersetzen müssen, so ist dem entgegenzuhalten, dass es sich diesbezüglich nicht um eine Sachverständigenfrage, sondern um eine Rechtsfrage handelt, die einer Beurteilung durch den Sachverständigen nicht zugänglich ist.

Schließlich wird noch moniert, dass für den Lokalaugenschein die Beschwerdeführer bzw deren Vertreter nicht in Kenntnis gesetzt worden sind. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Lokalaugenschein durch den Sachverständigen zwar im Beisein des Konsenswerbers durchgeführt wurde. Dies aber nur deshalb, um dem Sachverständigen den Zutritt zum gegenständlichen Gebäude zu gewähren. Über den Ausgang des Gutachtens ist bei der Begehung nicht gesprochen worden, was der Sachverständige im Rahmen seiner Zeugenaussage unter Wahrheitsverpflichtung glaubhaft geschildert hat.

Das Gutachten des Sachverständigen wurde unmittelbar nach Vorliegen, gemeinsam mit der Ladung zur öffentlichen mündlichen Verhandlung, auch den beschwerdeführenden Parteien zugestellt, sodass keine Verletzung der Verfahrensvorschriften festgestellt werden kann.

Gesamt war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Nachdem sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)