Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/31/0187-18

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.31.0187.18

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Hengl über die Beschwerde der AA, Adresse 1, ***** Z und des BB, Adresse 2, ***** Y, beide vertreten durch RA CC, Adresse 3, **** X, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 14.12.2023, Zl ***, betreffend einen baubehördlichen Auftrag zur Beseitigung eines Gebäudes samt Benützungsuntersagung, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird insofern Folge gegeben, als anstelle der aufgetragenen Beseitigung des auf Gst ***1 KG W befindlichen Mühlengebäudes die Herstellung des der Baueingabe vom 3.6.1971, genehmigt mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 5.6.1971, Zl ***, entsprechenden Zustandes aufgetragen wird.

Zu diesem Zweck wird den Grundstückseigentümern AA und BB aufgetragen, folgende nicht konsentierte bauliche Anlagen bis spätestens 31.5.2026 zu entfernen:

Zubau an der Nordwestseite des Mühlengebäudes im Ausmaß von 2,01 x 3,41 m, welcher einen Sanitärbereich mit Dusche/WC sowie einen Windfang beinhaltet,

Zubau an der nordostseitigen Außenwand des Mühlengebäudes im Ausmaß von 3,97 x 2,00 m, welcher Lagerzwecken dient,

Zubau an der nordostseitigen Außenwand des Mühlengebäudes im Ausmaß von ca 1,94 x 0,91 m, welcher einen kleinen Öltank beinhaltet.

Weiters wird den Grundstückseigentümern aufgetragen, bis spätestens 31.5.2026 folgende baulicher Maßnahmen vorzunehmen:

Verschließung des im Schlafbereich der Erdgeschoßebene konsenswidrig errichteten südostseitigen Fensterelementes, sowie

Verschließung der beiden auf der Zwischenebene konsenswidrig errichteten Fensterelemente, sowie

Verschließung der beiden auf der Dachgeschoßebene konsenswidrigen errichteten südwestseitigen Fensterelemente, jeweils mit Holzelementen;

Absenkung des Daches des Mühlengebäudes um eine Sparrenlage

Abtragung des bestehenden Kamins und Errichtung an der ursprünglichen Stelle.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Baueingabe vom 3.6.1971 hat DD, **** W Adresse 4, um „die Bewilligung zur Erneuerung des Dachstuhles und Neueindeckung mit Betonziegel bei der bestehenden Wassermühle“ auf Gst ***2 KG W (nunmehr Gst ***1 KG W) ersucht. Dieser Baueingabe war eine Planunterlage des Bauvorhabens mit Grundriss- und Schnittdarstellung sowie Westansicht und Südansicht beigeschlossen.

Mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 5.6.1971 wurde „die Bewilligung zur Erneuerung des Dachstuhles und Neueindeckung mit Betonziegel bei der bestehenden Wassermühle …laut vorgelegter Skizze“ erteilt.

Mit weiterer Baueingabe des Rechtsnachfolgers EE, wohnhaft in D-V, Adresse 5, vom 5.1.1973, eingelangt bei der belangten Behörde am 7.5.1973, wurde um die Vornahme eines Zubaues samt Ausbau an die Mühle angesucht. Auch dieser Baueingabe waren Planunterlagen mit Grundriss- und Schnittdarstellung sowie Westansicht und Südansicht und Lageplan beigeschlossen.

Der Baubeschreibung vom 25.4.1973 lässt sich entnehmen, dass durch den An- und Ausbau die Schaffung einer eingeschoßigen Skihütte mit einer Wohnung im Ausmaß von 51 m² beabsichtigt ist.

Am 4.6.1973 wurde vom damaligen Bürgermeister der Gemeinde W in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung für 13.6.1973 anberaumt.

Im Rahmen dieser Verhandlung vom 13.6.1973 wurde vom technischen Sachverständigen Ing. Maier ausgeführt, dass für das geplante Bauvorhaben keine Baubewilligung erteilt werden könne, da an der Ostseite der gesetzliche Grenzabstand von mindestens vier Metern nicht eingehalten werden könne. Sollte der Grenzabstand eingehalten werden, sollte das Dach des Zubaus in gleicher Höhe und Neigung wie die bestehende Mühle weitergeführt werden. Da das Gebäude umgewidmet werde (Skihütte), seien bei Plangenehmigung die entsprechenden Vorschriften der Landesbauordnung für Wohngebäude „sowie die Vorschriften des bautechnischen Gutachtens genauestens einzuhalten.“

Eine bescheidmäßige Erledigung des Bauansuchens vom 5.1.1973 erfolgte in weiterer Folge nicht.

Mit Schreiben der Bezirkshauptmannschaft U vom 7.8.1981 wurde der Bürgermeister der Gemeinde W vor dem Hintergrund, dass sich das gegenständliche Objekt in der Widmungskategorie Freiland befinde und weiters in einem mittelbaren Wildbachgefährdungsbereich, ersucht, „eine Entscheidung über das noch offene Bauansuchen vom 5.1.1973 zu treffen.“

Mit Beschluss des Bezirksgerichts U vom 23.3.1994 wurde das jeweilige Hälfteeigentumsrecht der nunmehrigen – damals noch minderjährigen - Beschwerdeführer im Grundbuch eingetragen.

Mit Amtsvermerk des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 23.8.1994, Zl ***, wurde ausgeführt, dass anlässlich eines Lokalaugenscheines am heutigen Tag festgestellt worden sei, dass nördlich der Mühle in W mit Bauarbeiten für einen Anbau begonnen und zu diesem Zweck eine Betonplatte (Fundament) betoniert worden sei und Außenmauern bis auf eine Höhe von ca 1,70 m in einem Ausmaß von 2 x 4 m erstellt worden seien.

Dieses Vorhaben stelle eine bewilligungspflichtige bauliche Maßnahme dar und wurde zudem festgestellt, dass die ehemalige Wassermühle nunmehr offenbar für Wohnzwecke genutzt werde und dementsprechend von einer Verwendungszweckänderung des Gebäudes auszugehen sei. Auch sei ein weiterer bewilligungspflichtiger Zubau an der Westseite der Mühle erfolgt, dies in erdgeschoßiger Bauweise mit Pultdachabdeckung in einem Ausmaß von 2 x 3,4 m. Auch dabei handle es sich um eine bewilligungspflichtige bauliche Maßnahme.

Dementsprechend wurde gemäß § 40 Abs 2 TBO „die Fortsetzung der Bauarbeiten für den bewilligungspflichtigen nordseitigen Anbau“ untersagt und wurde weiters darauf hingewiesen, dass für den Fall, dass nicht innerhalb eines Monats nach Zustellung des Untersagungsbescheides für diesen Zubau ein Bauansuchen eingebracht oder eine Baubewilligung erteilt werde, gemäß § 44 Abs 3 lit a TBO der Abbruch innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist aufzutragen sei.

Mit Schreiben der Bezirkshauptmannschaft U vom 8.2.1995 wurde der Bürgermeister der Gemeinde W vor dem Hintergrund, dass beim Verkauf des Mühlengebäudes im Jahre 1986 offenbar eine Unbedenklichkeitsbestätigung an den Notar FF ausgestellt worden sei, wonach gegen die Veräußerung der Ferienwohnung keine Bedenken bestehen, um Mitteilung ersucht, wann der Umbau der Mühle in eine Ferienwohnung erfolgt sei und wann dieser Umbau vorgenommen worden sei. Eine diesbezügliche Erledigung wurde am 9.5.1995 urgiert.

Mit Replik des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 20.6.1995 wurde darauf hingewiesen, dass der seinerzeitige Umbau der Mühle für Wohnzwecke Anfang der 70er Jahre bei der Gemeinde W eingereicht wurde, diesbezüglich jedoch niemals eine rechtskräftige Baubewilligung erteilt wurde. Die Gründe hierfür seien nicht bekannt und gehen auch aus den Unterlagen nicht einwandfrei hervor.

Eine Unbedenklichkeitsbestätigung sei vom Bürgermeister zu keiner Zeit ausgestellt worden.

Mit weiterem Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 20.6.1995 wurden die gesetzlichen Vertreter der minderjährigen Hälfteeigentümer des Grundstücks informiert, dass „damit dieses Verfahren zu einem Abschluss gebracht werden kann“, folgende Vorgangsweise vorgeschlagen wird:

„1.Einbringung eines neuen vollständigen Bauansuchens mit Angabe des Verwendungszweckes und der Baumaßnahmen (westlicher Zubau – bereits erstellt; nördlicher Zubau im Bau – Bau eingestellt); Ansuchen, Baubeschreibung, Baupläne mit Grundrissen, Schnitt und Ansichten – 3fach; Lagepläne mit eingemessenem Bauobjekt, M 1:1000 u. 1:500 – 3fach. Eine Kopie der seinerzeitigen Planunterlagen liegt bei.

Außerdem ist eine rechtlich gesicherte Zufahrt zum Bauobjekt nachzuweisen (Eigentümer der Gp. ***3 ist die Agrargemeinschaft T, Obm. GG, Adresse 6, **** W).

2. Das Objekt liegt laut gültigem Flächenwidmungsplan im Freiland und wurde der westseitige Zubau sowie die Änderung des Verwendungszweckes bereits vor dem 1.1.1984 durchgeführt. Für diese Maßnahme besteht die Möglichkeit einer Genehmigung aufgrund des Landesgesetzes vom 25.11.1993 über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland (Bestimmungen der Tiroler Bauordnung, LGBl. 33/1989, sind einzuhalten).

3. Aufgrund der Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes, LGBl. 81/1993, müßte das Gebäude als Freizeitwohnsitz gemeldet werden und kann nach erfolgter Bewilligung der Baumaßnahmen in die Liste der Freizeitwohnsitze aufgenommen werden. Für die Anmeldung des Freizeitwohnsitzes ist das beiliegende Formblatt zu verwenden.

Als spätester Termin für die Einbringung des Bauansuchens wird der 21. August 1995 vorgemerkt.“

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 20.6.1995, Zl ***, wurde den Beschwerdeführern gemäß § 40 Abs 2 TBO die Fortsetzung der Arbeiten am nordseitigen Anbau der bestehenden Mühle untersagt.

Mit Eingabe der gesetzlichen Vertreter der Beschwerdeführer vom 5.7.1995, eingelangt bei der belangten Behörde am 10.7.1995, wurde um die Bewilligung eines Anbaus an der Nordseite der Mühle mit einer Größe von 2 x 4 m zur Nutzung als Abstellraum für Werkzeuge und Vorräte angesucht. Entsprechende Planunterlagen vom 7.7.1995 mit Grundrissdarstellung, Schnitt und Ansichten Westen und Süden und Lageplan sind aktenkundig und wurden am 23.10.1995 um eine Darstellung der Ansicht Osten ergänzt. Mit weiterer Eingabe der gesetzlichen Vertreter der Beschwerdeführer vom 1.8.1995, eingelangt bei der belangten Behörde am 4.8.1995, wurde mitgeteilt, dass man hinsichtlich des Zufahrtsrechtes zur Mühle noch keine Antwort von der Agrargemeinschaft erhalten habe.

Mit Schreiben vom 8.8.1995, eingelangt bei der belangten Behörde am 11.8.1995, wurde schließlich von den gesetzlichen Vertretern der Beschwerdeführer ein Antrag auf nachträgliche Bewilligung des seinerzeitigen Umbaus der Mühle gemäß Schwarzbauten-Sanierungsgesetz gestellt.

Sodann wurde seitens der belangten Behörde für 26.8.1996 eine mündliche Verhandlung anberaumt.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 26.8.1996 erklärte der Bausachverständige JJ, dass „das Bauvorhaben aus hochbautechnisches Sicht als zulässig erscheint, sofern vor Ausstellung einer Baubewilligung folgende Punkte positiv erfüllt sind:

1. Die Verbindung zwischen Bauplatz und dem öffentlichen Weg muss gegeben sein.

2. Die Form der Abwasserbeseitigung ist der Baubehörde mitzuteilen. Sollte eine Senkgrube angelegt werden, so bedarf es dafür ergänzender Unterlagen.“

Ausgeführt wurde in der Verhandlungsschrift vom 26.8.1996 weiters wie folgt:

„Nach Osten hin wurde das Gebäude nicht vergrößert oder erweitert, sondern wurde lediglich der ursprüngliche Verwendungszweck als Mühle geändert. Da es sich bei der Mühle um einen erhaltenswerten Baubestand handelt – der ursprüngliche Holzblockbau besteht zur Gänze – kann auf den Abstand, auch bei der Änderung des Verwendungszweckes, gemäß § 7 Abs 13 TGO (sic!) verzichtet werden.“

Mit weiterem Schreiben der gesetzlichen Vertretern der Beschwerdeführer vom 5.11.1996, eingelangt bei der belangten Behörde am 8.11.1996, wurde mitgeteilt, dass hinsichtlich Punkt 1. bei der Agrargemeinschaft erneut ein Antrag auf Zugangsrecht gestellt worden sei und hinsichtlich Punkt 2. ausgeführt, dass die Abwasserbeseitigung der umgebauten Mühle über eine bereits vorhandene Dreikammerklärgrube mit nachfolgender Versickerung erfolge.

Seitens des Obmanns der Agrargemeinschaft W wurde mit Schriftsatz vom 11.11.1996 mitgeteilt, dass der Antrag auf Bewilligung des Zugangsrechts zur Mühle über den Grund der Agrargemeinschaft bei der Ausschusssitzung am 10.11.1996 behandelt worden sei, dabei jedoch festgestellt wurde, dass die Entscheidung über diesen Antrag durch die Vollversammlung getroffen werden müsse, welche im März 1997 stattfinde.

Laut dem vorgelegten Bauakt folgte daraufhin ein knapp 26,5 Jahre andauernder Stillstand.

Mit gutachterlicher Stellungnahme des Ing. Martin Klammer als hochbautechnischer Amtssachverständiger der belangten Behörde vom 23.6.2023 wurde festgestellt, dass beim ehemaligen Mühlengebäude auf Gst ***1, KG W Baumaßnahmen durchgeführt wurden, ohne dass dafür eine Baubewilligung erteilt wurde.

Ausgeführt wurde, dass das eingeschoßige Mühlengebäude in Holzblockbauweise mit den Abmessungen von ca 4,8 x 4,8 m und einer Höhe von rund 6 m und einem Satteldach ca in den Jahren um 1800 errichtet worden sei und aufgrund des Baualters für den ursprünglichen Gebäudebestand ein Baukonsens angenommen werden könne.

Ausgeführt wurde weiters, dass über das Ansuchen des EE für den Zu- und Ausbau der Mühle zu einer Skihütte trotz Durchführung einer Bauverhandlung am 13.6.1973 und trotz Urgenz durch die Bezirkshauptmannschaft U vom 7.8.1981 keine bescheidmäßige Erledigung ergangen sei. Hingewiesen wurde in diesem Zusammenhang auf einen Amtsvermerk des Bausachverständigen vom 23.8.1994, wonach beim Mühlengebäude ein Zubau konsenslos errichtet werde, ein weiterer bereits konsenslos errichtet worden sei und das Gebäude konsenslos zu Wohnzwecken ausgebaut worden sei.

Festgehalten wurde weiters, dass die Grundstückseigentümer am 11.8.1995 einen Antrag auf „nachträgliche Bewilligung des seinerzeitigen Umbaus der Mühle zu einer Ferienwohnung gemäß den Schwarzbauten-Sanierungsgesetz“ eingebracht haben und dazu am 26.8.1996 eine mündliche Verhandlung durchgeführt wurde. Bei dieser wurde festgestellt, dass das Bauvorhaben als zulässig erscheint, wenn eine Verbindung zwischen dem Bauplatz und dem öffentlichen Weg gegeben sei und eine Abwasserbeseitigung nachgewiesen werde. Diese Punkte wurden seitens der Antragsteller nicht erfüllt und sei der Antrag bis dato nicht abgeschlossen worden.

Wie seitens der Baubehörde am 7.4.2023 festgestellt und mit Lichtbildern dokumentiert wurde, seien beim betreffenden Gebäude aktuell wieder konsenslos Baumaßnahmen durchgeführt worden, etwa wurde das Satteldach abgebrochen und das Gebäude offensichtlich auch erhöht, was als bewilligungspflichtige Baumaßnahme zu qualifizieren ist.

Es werde daher angeregt, eine Abweisung des noch offenen Bauansuchens vom 5.1.1973 nachzuholen, eine Abweisung des noch offenen Bauansuchens vom 11.8.1995 auszusprechen, zumal die rechtliche Grundlage nicht mehr gegeben sei, zumal das Schwarzbauten-Sanierungsgesetz vom Verfassungsgerichtshof aufgehoben wurde, die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes gemäß § 46 TBO 2022 auszusprechen und die gänzliche Beseitigung des umbauten und durch Zubauten vergrößerten Mühlengebäudes zu verfügen. Hingewiesen wurde diesbezüglich darauf, dass die Herstellung des ursprünglichen konsensmäßigen Zustandes nicht mehr möglich sei, da der Dachstuhl aus dieser Zeit nicht mehr vorhanden sei. Darüber hinaus wurde vom Amtssachverständigen der belangten Behörde angeregt, die weitere Benützung des Gebäudes zu untersagen und eine Meldung an die Verwaltungsbehörde wegen des Verdachts einer Verwaltungsübertretung nach § 67 TBO durchzuführen.

Der Inhalt dieses Gutachten wurde den nunmehrigen Beschwerdeführern mit Schreiben der belangten Behörde vom 2.11.2023 zur Kenntnis gebracht und eine Frist von zwei Wochen für eine allfällige Stellungnahme eingeräumt.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 12.12.2023, Zl ***, wurde das Ansuchen vom 5.7.1995 auf baubehördliche Bewilligung eines Anbaus sowie eines Umbaus im Sinne des Landesgesetzes vom 25.11.1993 über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland als unzulässig zurückgewiesen.

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Privilegien nach § 3 des seinerzeitigen „Schwarzbauten-Sanierungsgesetzes“ nicht mehr anzuwenden seien, zumal diese Bestimmung vom Verfassungsgerichtshof am 29.11.1996 zu den Zahlen G189/96, G190/96, G191/96, G192/96, G193/96 und G277/96 als verfassungswidrig aufgehoben wurden und dementsprechend die Rechtsgrundlage weggefallen ist.

Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.

Mit weiterem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 12.12.2023, Zl *** wurde nach einer Verfahrensdauer von knapp 51 Jahren das Ansuchen des EE vom 5.1.1973 auf Zu- und Ausbau einer Mühle auf Gst ***2 KG W abgewiesen.

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Prüfung des Bauansuchens im Rahmen der Bauverhandlung vom 13.6.1973 ergeben habe, dass die erforderlichen Mindestabstände nicht eingehalten werden und keine einwandfreie Zufahrt auf Gst ***2, KG W nachgewiesen werden könne. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die auf Gst ***2KG W befindliche Mühle keine rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche aufweise. Das Bauvorhaben entspreche daher nicht den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften und sei daher gemäß § 31 Abs 4 lit b TBO 1989 abzuweisen gewesen.

Auch dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.

Schließlich wurde mit dem nunmehr bekämpften Spruchpunkt 1. des Bescheides des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 14.12.2023, Zl ***, den Beschwerdeführern als Eigentümern gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 aufgetragen, das auf Gst ***1 KG W befindliche und konsenslos geänderte und mit Zubauten versehene Mühlengebäude binnen einer Frist von acht Wochen ab Rechtskraft dieses Bescheides zur Gänze zu entfernen.

In einem weiteren Spruchpunkt 2. wurde den Beschwerdeführern gemäß § 46 Abs 6 lit a, b und c TBO 2022 die weitere Benützung des Mühlengebäudes inkl der Zubauten untersagt.

In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde, welche sich lediglich gegen den zu Spruchpunkt 1. ergangenen Beseitigungsauftrag richtet, wurde vorgebracht, dass die belangte Behörde nicht die Beseitigung des Gebäudes zur Gänze hätte aussprechen dürfen, sondern die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes aufzutragen gehabt hätte. Die Mühle aus dem Jahr 1800 sei vielmehr als konsentierter Baubestand zu qualifizieren gewesen. Auch sei seitens der belangten Behörde nicht erhoben worden, ob die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes technisch möglich oder wirtschaftlich vertretbar sei.

Der Umstand, dass der Dachstuhl des Mühlengebäudes nicht mehr vorhanden sei, rechtfertige einen Totalabbruch nicht, weil der Dachstuhl in den Ausmaßen der Mühle ohne besonderen Aufwand von den Beschwerdeführern neu errichtet werden hat können. Der Amtsleiterin der belangten Behörde sei mitgeteilt worden, dass eine Sanierung der baulichen Anlage gemäß § 42a TROG 2022 (Um- und Zubau von sonstigen Gebäuden im Freiland mit Vergrößerung der Baumasse bis 300 m³) geplant sei und die darüberhinausgehenden Gebäudeteile entfernt werden. Mit der Agrargemeinschaft seien Gespräche dahingehend geführt worden, im Rahmen eines Grundtausches benötigte Abstandsflächen zu erwerben. Anfang 2024 sei dann die Baueinreichung geplant. Den Bauwerbern sei selbstverständlich bewusst, dass die bestehende Mühle nicht als Freizeitwohnsitz oder Hauptwohnsitz Verwendung finden dürfe; auch sei bekannt, dass keine Widmungsänderung möglich sei. Die im Gutachten beschriebenen Baumaßnahmen waren ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen, um den ursprünglichen Zustand des Daches wiederherzustellen, nachdem im November 2018 zwei umgestürzte Bäume den nordwestlichen Teil des Daches und im Dezember 2020 ein weiterer Baum den westlichen Teil des Daches irreparabel beschädigt hatten.

Abschließend wurde in diesem Rechtsmittel beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und den Bescheid hiernach aufzuheben, in eventu die Angelegenheit zur Verfahrensergänzung an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Bauakt der belangten Behörde sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 4.9.2024, in deren Rahmen die gegenständliche Angelegenheit in Anwesenheit des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer sowie zweier Vertreter der belangten Behörde und des hochbautechnischen Amtssachverständigen der Gemeinde W, Ing. Martin Klammer, eingehend erörtert wurde.

Nachdem im Rahmen der mündlichen Verhandlung geradezu diametrale Auffassungen hinsichtlich des Umstandes bestanden, ob im gegenständlichen Fall die gänzliche Beseitigung der baulichen Anlage oder lediglich die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes auszusprechen war, wurde seitens des gefertigten Gerichts mit Schreiben vom 12.9.2024 ein hochbautechnisches Gutachten des KK in Auftrag gegeben, wonach nach Vornahme eines Lokalaugenscheines durch den hochbautechnischen Amtssachverständigen ausgeführt werden solle, ob das nunmehr faktisch vorgefundene Gebäude im Verhältnis zum im Jahre 1971 zur Kenntnis genommene Projekt aus hochbautechnischer Sicht als aliud zu qualifizieren sei oder nicht. Sollte kein aliud vorliegen, so wurde um hochbautechnische Prüfung ersucht, ob die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist. Schließlich wurde angefragt, ob anhand der historischen Luftbilder eruierbar ist, wann allfällige Zubaumaßnahmen zum Mühlengebäude erfolgt seien.

Mit Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 16.10.2024, LBDBP120/7/13-2024, aufgrund einer unklaren Textpassage berichtigt mit Gutachten vom 11.12.2024, LBD-BP-120/7/13-2024, wurde zusammenfassend ausgeführt wie folgt:

„Zusammenfassung:

Aufgrund der im Befund getroffenen Ausführungen, darf somit aus fachtechnischer Sicht zusammenfassend festgehalten werden, dass im Laufe der Zeit bzw. seit 1971, diverse baulichen Maßnahmen, am bzw. in dem auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. 378), KG W, bestehenden Mühlengebäudes vorgenommen wurden, welche nach meiner fachlichen Ansicht eine entsprechende Bewilligungspflicht im Sinn des § 28 Tiroler Bauordnung 2022 bedingen, zumal Neu-, Zu- und Umbauten zum ursprünglichen und zum Zeitpunkt 1971 als bewilligt anzusehenden Gebäude, vorgenommen wurden, woraus eine Bewilligungspflicht im Sinn des Abs. 1 lit. a TBO 2022 jedenfalls resultiert.

Weiters wurde durch diese vorgenommenen baulichen Maßnahmen auch ein wesentlicher Einfluss auf die im § 18 TBO 2022 näher definierten allgemeinen bautechnischen Erfordernisse genommen, wodurch auch eine entsprechende Bewilligungspflicht im Sinn des § 28 Abs. 1 lit. b TBO 2022, nach meiner fachlichen Ansicht vorliegt.

Weiters hat die nunmehr erfolgte Umnutzung des ursprünglichen Mühlengebäudes zu nunmehr Wohn-zwecken, nach meiner Ansicht Einfluss auf bau- oder raumordnungsrechtliche Vorschriften, zumal insbe-sondere in den Technischen Bauvorschriften 2016 bzw. den darin für verbindlich erklärten OIB-Richtlinien, zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden wird und dementsprechend unterschiedliche Anforderungen an derartige Bauwerke gestellt werden. Zudem bedarf es im Zuge einer nunmehrigen Nutz-ung zu Wohnzwecken, einer Beurteilung dahingehend, ob eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge zur Verfügung gestellt werden können.

Sohin ist aus meiner fachlichen Sicht, auch eine entsprechende Bewilligungspflicht im Sinn des § 28 Abs. 1 lit. c TBO 2022 als gegeben anzusehen.

Unbeschadet dieser Ausführungen wird aus fachlicher Sicht dennoch die Auffassung vertreten, dass im gegenständlichen Fall von keinem aliud auszugehen ist, zumal wie oben angesprochen zwar Zubauten zu dem auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. 378), KG W, bestehenden Mühlengebäudes sowie Umbauarbeiten im Inneren durchgeführt wurden, welche einer entsprechenden Baubewilligung bedingt hätten, deren Rückbau allerdings technisch möglich ist, ohne auf den ursprünglichen und als gegeben anzusehenden Bestand aus dem Jahre 1971, wesentlichen Einfluss zu nehmen.

Dies begründet sich insbesondere auf den Umstand, dass durch den Rückbau der erfolgten Zu- und Umbauten, kein wesentlicher Einfluss auf die tragende Struktur bzw. die tragenden Elemente des ursprünglichen Bestandes genommen wird und für die Herstellung der ursprünglichen Gebäudeabmessungen, lediglich die geringfügige Absenkung der errichteten Dachkonstruktion notwendig wird.

Durch diese angesprochenen Maßnahmen, welche auch wirtschaftlich für vertretbar erscheinen, kann die grundsätzliche und als bewilligt anzusehende Struktur des Gebäudes aus dem Jahre 1971, wieder erreicht bzw. erzielt werden.

Der Zubau an der nordwestseitigen Außenwand des Mühlengebäudes und welcher neben einem Vorraum noch einen Sanitärbereich mit Dusche, WC und Waschbecken beinhaltet, dürfte um 1973 errichtet worden sein, da in diesem Jahr von Herrn EE bei der Gemeinde W am 07. Mai 1973, ein diesbezügliches Baugesuch eingebracht wurde, welches allerdings von Seiten der Gemeinde keiner baurechtlichen Genehmigung zugeführt wurde. Für diesen Zeitraum spricht auch die im Rahmen meiner am 10.10.2024 festgestellte Holzblockbauweise des Zubaus und in analoger Ausführung zum eigentlichen Mühlengebäude sowie die damit in Zusammenhang stehende starke Verwitterung.

Der Zubau an der Nordostseite (Lagerraum) dürfte dementgegen nach meiner fachlichen Ansicht im Jahre 1994 erstellt worden sein, da sich im Bauakt ein entsprechender Amtsvermerk des Bausachverständigen der Gemeinde W vom 23.08.194, Zahl *** wiederfindet und im welchem unter Bezug auf eines von ihm an diesen Tag durchgeführten Lokalaugenscheines vor Ort festgehalten wird, dass an der Nordseite der auf Bp.***2 KG W befindlichen Mühle, eine Bodenplatte im Ausmaß von 2,0 m x 4,0 sowie darauf aufbauend Mauerwerke bis auf eine Höhe von ca. 1,70 m erstellt wurden.

Auf diesen Amtsvermerk, wird auch im Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 20. Juni 1995, Zahl: 2015-1995-1 an Herrn BB und Frau LL, Bezug genommen und um die Einbringung eines entsprechenden Bauansuchens, ersucht.

Die Erhöhung der Dachkonstruktion in der nunmehr vorherrschenden Form bzw. wie diese im Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 14.12.2023, Aktenzahl: *** auch angeführt wird, wurde nach meiner fachlichen Ansicht erst im Jahre 2023 hergestellt, was sich auf dem dem Bauakt angeschlossenen Lichtbildern des gegenständlichen und auf Gp. ***1, KG W, bestehenden Gebäudes bzw. baulichen Anlagen vom November 2018, Dezember 2020 (übergeben von Herrn BB an den Bürgermeister der Gemeinde W), sowie 07.04.2023, erkennen lässt.

Der Vergleich der Lichtbilder vom November 2018 sowie Dezember 2020 (übergeben von Herrn BB an den Bürgermeister der Gemeinde W) mit den Lichtbildern aus 2023 (07.04.2023) zeigt klar eine Erneuerung der gesamten Dachkonstruktion über dem eigentlichen auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. ***2), KG W, bestehenden Mühlengebäudes und im Zuge welcher auch eine Aufdoppelung der Sparren-lage erfolgte.

Die Aufnahmen vom November 2018 sowie Dezember 2020 zeigen dementgegen nur eine einfache Sparrenlage.“

Diese Gutachten wurden den Verfahrensparteien mit Schreiben des gefertigten Gerichts vom 11.11.2024 und 11.12.2024 zur Kenntnis und allfälligen Stellungnahme gebracht und erfolgte seitens der belangten Behörde diesbezüglich keine Stellungnahme.

Von der Rechtsvertretung der Beschwerdeführer wurden im Rahmen des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens regelmäßig Unterlagen übermittelt, aus denen das Bestreben der Beschwerdeführer ersichtlich ist, die baurechtlichen Voraussetzungen für eine nachträgliche Baueinreichung zu schaffen, etwa hinsichtlich der Erzielung hinreichender Abstandsflächen und zur Sicherstellung eines Wegerechtes. Dabei konnte mittlerweile ein Grundstückstausch zur Erzielung der Mindestabstandflächen, der auch grundverkehrsbehördlich genehmigt wurde, vorgenommen werden, ebenso wurde eine Dienstbarkeitseinräumung bei der Agrargemeinschaft für Gehen und Fahren gemäß Punkt X. des Tausch- und Dienstbarkeitsvertrages vom 23.1.2025 in Vorlage gebracht.

II.Sachverhalt:

Gegenstand der vorliegenden Beschwerdesache ist ein baubehördlicher Auftrag der belangten Behörde nach § 46 Abs 1 TBO 2022, der darauf fußt, dass ein um das Jahr 1800 errichtetes und damals wie heute in der Widmungskategorie „Freiland“ befindliches Mühlengebäude auf ehemals Gst ***2 KG W, nunmehr Gst ***1 KG W, durch diverse bauliche Maßnahmen derart umgebaut und vergrößert wurde, dass trotz vermuteten Baukonsenses für das Mühlengebäude und bewilligter Baueingabe vom 5.6.1971 dessen gänzliche Beseitigung geboten war.

Seitens des gefertigten Gerichts war folglich zu erheben, ob dieses einen genehmigten Bestand darstellende Mühlengebäude, welches zudem mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 5.6.1971 konsentiert wurde, sich in einer Gegenüberstellung zum tatsächlich vorhandenen Bestand als aliud erweist.

Unstrittig ist hingegen, dass diverse bauliche Änderungen vorgenommen wurden, die über keinen Baukonsens verfügen, selbst wenn diese in mitunter rechtskonformer Art und Weise mittels Baueingabe bei der belangten Behörde eingebracht wurden, jedoch – etwa hinsichtlich des Zu- und Ausbauansuchens des Voreigentümers EE vom 5.1.1973, der aus dem Mühlengebäude eine Skihütte mit einer eingeschoßigen Wohneinheit machen wollte – eine mehr als 50-jährige Säumnis seitens der belangten Behörde gegeben war, welche erst mittels Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 12.12.2023 durch eine Sachentscheidung beendet wurde. Dementsprechend datiert die letzte (und einzige bescheidmäßig erteilte) Baugenehmigung für das auftragsgegenständliche Projekt vom 5.6.1971.

Anlässlich des vom hochbautechnischen Amtssachverständigen KK am 10.10.2024 durchgeführten Lokalaugenscheines wurden sämtliche Änderungen des in Augenschein genommenen Gebäudes zum genehmigten Bestand erhoben und fußend auf diesem Befund eine hochbautechnische Beurteilung dahingehend vorgenommen, ob diese Änderungen des faktischen Bestandes im Verhältnis zum genehmigten Bestand vom 5.6.1971 ein aliud darstellen oder nicht. Lediglich in dem Fall, dass ein aliud vorliegt, wäre von einem Erlöschen des Baukonsenses aus dem Jahr 1971 auszugehen und folglich die Beseitigung des Gesamtgebäudes aufzutragen.

Seitens des hochbautechnischen Amtssachverständigen wurde dabei ausgeführt und mit Plandarstellungen und einer umfangreichen Fotodokumentation hinreichend belegt, dass aus hochbautechnischer Sicht kein aliud vorliegt und weiters auch davon auszugehen ist, dass sich die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes als technisch möglich erweist, zumal durch den Rückbau der erfolgten Zu- und Umbauten kein wesentlicher Einfluss auf die tragende Struktur bzw die tragenden Elemente des ursprünglichen Bestandes genommen werde und sich für die Herstellung der ursprünglichen Gebäudeabmessung lediglich die geringfügige Absenkung der errichteten Dachkonstruktion als notwendig erweist.

Die insgesamt angesprochenen Maßnahmen wurden auch als wirtschaftlich vertretbar qualifiziert.

Demgegenüber wurde seitens der belangten Behörde hinsichtlich der Unmöglichkeit, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, ausgeführt, dass diese Vorgangsweise aus dem Grund nicht möglich sei, da der Dachstuhl aus dieser Zeit nicht mehr vorhanden sei (vgl Gutachten des Ing. Martin Klammer vom 23.6.2023 letzter Absatz, dritter Aufzählungspunkt).

Diese Argumentation vermag – wie in der rechtlichen Beurteilung näher ausgeführt - nicht zu überzeugen, zumal es bei abweichenden Bauausführungen regelmäßig so ist, dass Teile des ursprünglichen Bestandes ausgetauscht oder abweichend ausgeführt werden. Eine derartige Änderung des genehmigten Bestandes führt jedoch nur dann zur Nichtgangbarkeit der Wiederherstellung des gesetzmäßigen Zustandes, wenn sich diese Änderungen in ihrer Gesamtheit als aliud darstellen, was gegenständlich jedoch gerade nicht der Fall ist.

III.Beweiswürdigung:

Beweiswürdigend ist in der vorliegenden Rechtsache festzuhalten, dass sich der zuvor festgestellte Sachverhalt aus den vorliegenden Aktenunterlagen entnehmen lässt, dies betrifft vor allem Ausmaß und Situierung des mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 5.6.1971 „bewilligten“ Bauvorhabens in Zusammenschau mit den seitens des hochbachtechnischen Amtssachverständigen anlässlich des Lokalaugenscheines vom 10.10.2024 angefertigten Lichtbildern samt Gegenüberstellung des Ist-Zustandes mit dem konsentierten Bestand aus dem Jahre 1971 im Rahmen der im Gutachten angeführten Abbildungen und planlichen Darstellungen.

Dass von einem vermuteten Baukonsens des Mühlengebäudes auszugehen ist, erhellt aus dem Zeitpunkt der Errichtung und dem Gutachten des Ing. Martin Klammer vom 23.6.2023 (Seite 1, zweiter Absatz unten).

Dass es neben der angesprochenen „Bewilligung“ des Bauansuchens vom 3.6.1971 mit Schreiben des Bürgermeisters vom 5.6.1971 keine weiteren Bewilligungen für weitere Bauführungen der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer oder der Beschwerdeführer selbst gibt, ist aktenkundig und wurde auch seitens der Verfahrensparteien in keiner Lage des Verfahrens in Abrede gestellt.

IV.Rechtliche Grundlagen:

Die im Gegenstandsfall maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 7/2025 (TBO 2022), lautet wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(2) […]

(3) Wird im Fall eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens nachträglich um die Erteilung der Baubewilligung angesucht oder im Fall eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens nachträglich eine Bauanzeige eingebracht, so kann die Behörde mit der Einleitung des Verfahrens nach Abs. 1 bis zum rechtskräftigen Abschluss des Bauverfahrens bzw. des Verfahrens über die Bauanzeige zuwarten. Wurde das Verfahren nach Abs. 1 bereits eingeleitet, so kann es bis zu diesem Zeitpunkt ausgesetzt werden.

[…]“

V.Rechtliche Erwägungen:

1. Unstrittig ist im Gegenstandsfall zunächst, dass das ca um das Jahr 1800 errichtete und nunmehr auf Gst ***1, KG W befindliche Mühlengebäude mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 5.6.1971, Zl ***, entsprechend der Einreichung um 3.6.1971 bewilligt wurde. Weitere konsentierte Baumaßnahmen sind nicht gegeben.

2. Den unmissverständlichen Regelungen des § 46 Abs 1 TBO 2022 ist auch zu entnehmen, dass die Baubehörde im Fall der Ausführung eines Bauvorhabens abweichend von der Baubewilligung bzw Bauanzeige nicht berechtigt ist, entweder die Herstellung des der Baubewilligung bzw Bauanzeige entsprechenden Zustandes oder die Beseitigung der „konsenswidrig errichteten“ baulichen Anlage alternativ aufzutragen, sondern hat die Baubehörde im Fall eines abweichend von der Baubewilligung bzw der Bauanzeige ausgeführten Bauvorhabens gehalten, eine Prüfung vorzunehmen, ob die Herstellung des der Baubewilligung bzw der Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist, dies grundsätzlich durch Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens.

Ein Beseitigungsauftrag ist nur im Fall der technischen Unmöglichkeit oder wirtschaftlichen Unvertretbarkeit der Herstellung des konsensgemäßen Zustandes zu erteilen, allenfalls ein baupolizeilicher Auftrag zur Herstellung des der Baubewilligung bzw Bauanzeige entsprechenden Zustandes auszusprechen ist (vgl Erk des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 7.12.2015, LVwG-2015/26/1121-10).

3. Hinsichtlich des Umstandes, ob und in welchem Umfang sich das nunmehr vorhandene Gebäude mit dem bewilligten Mühlengebäude laut Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 5.6.1971 in Einklang bringen lässt, wurde seitens des hochbautechnischen Amtssachverständigen KK mit Gutachten vom 11.12.2024 ausgeführt wie folgt:

„Vorab darf in Zusammenhang mit der diesbezüglichen Beurteilung festgehalten werden, dass nach meiner fachlichen Ansicht, das von Frau DD bei der Gemeinde W am 03.06.1971 eingebrachte Ansuchen zur Erneuerung des Dachstuhles und Neueindeckung bei dem auf Bp. Nr. 378, KG W bestehendem Wassermühlengebäudes, als Ausgangslage für den ursprünglich als genehmigt anzusehenden Bestand, anzusehen ist.

Dies wird dadurch begründet, dass dieses Ansuchen von Seiten des Bürgermeisters der Gemeinde W mit Schreiben vom 05.06.1971, zur Kenntnis genommen wurde und diesem Ansuchen entsprechende Planunterlagen angeschlossen wurden, welche neben einer Grundrissdarstellung, auch einen Schnitt sowie Ansichten mit diversen Bemaßungen beinhalten.

Anhand dieser Planunterlagen können sohin die ursprünglich als gegeben anzusehenden Gebäudeumrisse, die Einteilungen im Inneren des Gebäudes sowie die Fassadengestaltung, entnommen bzw. nachvollzogen werden.

Aus diesen Planunterlagen aus 1971, zeigt sich das das auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. ***2), KG W, bestehende Mühlengebäude, als eingeschoßiges Gebäude in Holzblockbauweise, mit den Abmessungen von 4,76 m x 4,76 m und einer Höhe von rund 6 m anzusehen ist.

Dieses Gebäude weist als oberen Abschluss eine Satteldachkonstruktion auf, wobei die „Giebelbereiche“ mit vertikal verlaufenden Holzbrettern gestaltet wurden.

An der Südostseite des Gebäudes, gegenüber dem MMbach, befindet sich das Mühlenrad mit einer Überdachung (Pultdachkonstruktion), welches dieselbe Neigung wie das eigentliche Mühlengebäude aufweist, allerdings gegenüber dieser Dachkonstruktion leicht abgesetzt wurde.

Der Zugang zum Gebäude befindet sich an der nordwestseitigen Außenwand. An der Südwestseite des Gebäudes befinden sich zwei Fensterelemente zur natürlichen Belichtung des Gebäudes. Diese beiden Fensteröffnungen im Ausmaß von ca. 0,80 x 0,90 m wurden auf einer Höhe von ca. 2,20 (bezogen auf Fensterunterkante) über Eingangsniveau angeordnet, da sich innerhalb des Gebäudes (nordostseitig) eine erhöhte Zwischenebene im Ausmaß von 4,52 m x 2,15 m befindet. Diese erhöhte Ebene wurde über eine geradläufige und innenliegende Treppenanlage mit 6 Steigungen erschlossen.

Weiters zeigt sich aus diesen Planunterlagen, im Inneren des Gebäudes ein Kamin, welcher unmittelbar an der nordostseitigen Außenwand angeordnet wurde.

Im Rahmen des meinerseits am Donnerstag, dem 10.10.2024 durchgeführten Lokalaugenscheines konnte nunmehr nachstehende bauliche Situation vorgefunden werden, wobei zur besseren Veranschaulichung und Nachvollziehbarkeit dieser von mir getroffenen Ausführungen, auch entsprechende planliche Darstellungen mittels eines computerunterstützen Zeichenprogrammes angefertigt wurden.

In diesen zeichentechnischen Darstellungen erfolgte auch eine entsprechende farbliche Zuordnung im Sinn des § 6 Abs. 4 lit. b der Bauunterlagenverordnung 2024. Im konkreten wie folgt:

1. bestehende bauliche Anlagen – Situation 1971 (graue Schraffierung),

2. geplante bauliche Anlagen – neu errichtete Bauteile gegenüber 1971 (rote Schraffierung),

3. abzubrechende bauliche Anlagen – abgetragene Bauteile gegenüber 1971 (gelbe Schraffierung).

Zudem ist zu erwähnen, dass meinerseits im Rahmen des am 10.10.2024 durchgeführten Lokalaugenscheines auch diverse Lichtbilder angefertigt wurden (Siehe Fotodokumentation in der Anlage), welche ebenfalls zur besseren Nachvollziehbarkeit der meinerseits in weiterer Folge getroffenen Ausführungen, dienen sollen.

Im Rahmen der nunmehr von mir in der weiterführenden Beschreibung der anlässlich der am 10.10.2024 vorgefundenen Ist-Situation wird in erster Linie auf die im Laufe der Zeit durchgeführten baulichen Änderungen und gegenüber der Situation aus dem Jahre 1971 (Ansuchen zur Erneuerung des Dachstuhles und Neueindeckung vom 03.06.1971), Bezug genommen.

An der Nordwestseite des auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. ***2), KG W, bestehenden Mühlengebäudes, wurde ein Zubau (Siehe Abbildung 1) im Ausmaß von 2,01 x 3,41 m errichtet, in welchem zudem eine räumliche Unterteilung erfolgte um die Unterbringung eines Vorraumes sowie eines Sanitärbereiches mit Dusche, WC sowie Waschbecken zu ermöglichen.

Über diesen Zubau erfolgt nunmehr auch der Zugang zum Gebäude, wobei die Eingangstüre an der südwestseitigen Außenwand dieses Baukörpers angeordnet wurde. Über diese Eingangstüre gelangt man in den Vorraum (Windfang) und über welchem in weiterer Folge der Zugang zum eigentlichen Mühlengebäude sowie dem vorgenannten und sich ebenfalls im Zubau befindlichen Sanitärbereich, ermöglicht wird.

Die Umfassungsbauteile dieses Zubaus wurden wie die Umfassungsbauteile des eigentlichen Mühlengebäudes im Wesentlichen in Holzblockbauweise erstellt. Lediglich im Bereich der Dachkonstruktion, wurde wie beim Mühlengebäude, eine Holzunterkonstruktion mit einer Holzverschalung aus vertikalen Brettern ausgeführt, um so eine entsprechende optische Anpassung an das Mühlengebäude erhalten zu können. Die Zwischenwand zwischen dem Vorraum und Sanitärbereich, wurde in Holzriegelbauweise ausgeführt, wobei der Sanitärbereich innenseitig (Boden und Wände) zudem mit Fliesen versehen wurde. Der Fußboden besteht aus einer Holzunterkonstruktion und auf welcher in weiterer Folge Holzbohlen als Bodenbelag aufgebracht wurden.

Die eingebauten Türen samt Türzargen bestehen aus Holz.

Den oberen Abschluss dieses Zubaus bildet eine Pultdachkonstruktion bestehend aus einer Pfetten- und Sparrenlage, Volldachschalung, Feuchtigkeitsisolierung, Konter- und Dachlattung sowie einer Dachhaut aus gebrannten sowie beschichteten Dachziegeln. Die Dachneigung wurde dabei dem Hauptgebäude (Mühle) angepasst. Stirnseitig wurden „Windläden“ aus Holzbrettern erstellt.

An der nordostseitigen Außenwand wurde ein weiterer Zubau (Siehe Abbildung 1) im Ausmaß von 3,97 m x ca. 2,0 m erstellt, welcher zu Lagerzwecken dient. In diesem Lagerraum befindet sich überdies der Haupt-stromverteilter bzw. Hauptstromanschluss des Gebäudes.

Für diesen Zubau wurde eine Bodenplatte in Stahlbetonbauweise erstellt, auf der die Außenwände (Ziegelmauerwerk) aufgesetzt wurden. Diese Ziegel wurden an der Außenseite zusätzlich verputzt. Den oberen Abschluss dieses Zubaus bildet eine Satteldachkonstruktion bestehend aus einer Pfetten- und Sparrenlage, Volldachschalung, Feuchtigkeitsisolierung, Konter- und Dachlattung sowie einer Dachhaut aus gebrannten sowie beschichteten Dachziegeln. Die Dachneigung wurde dabei dem Hauptgebäude (Mühle) bzw. dem oben angesprochenen nordwestseitigen Zubau angepasst. In diesen Zusammenhang darf auch erwähnt werden, dass die Dachkonstruktionen beider angesprochenen Zubauten und aufgrund der gewählten Aus-führung und Höhen, ein gesamtheitliches Erscheinungsbild bieten. Stirnseitig wurden auch bei dieser Dach-konstruktion „Windläden“ aus Holzbrettern erstellt.

An der nordostseitigen Außenwand wurde ein weiterer Zubau (Siehe Abbildung 1) im Ausmaß von ca. 1,94 x 0,91 m erstellt, welcher einen kleinen Öltank beinhaltet, da innerhalb des Mühlengebäudes (Erdgeschoss-niveau) ein Ölofen zur Beheizung aufgestellt wurde. Dieser Zubau besteht im unteren Bereich aus einer Bodenplatte sowie Umfassungswände in Stahlbeton. Im oberen Bereich dieses Zubaus wurde ein kleiner Bereich der Wandkonstruktionen in Ziegelmauerwerk erstellt. Den oberen Abschluss dieses Zubaus bildet eine Pultdachkonstruktion („Lucke“) aus Holzbrettern und einer Eindeckung mittels verzinkten Blechelementen.

Im Inneren des Gebäudes wurde auf Erdgeschossebene (Siehe Abbildung 1) eine bauliche Umgestaltung gegenüber dem ursprünglichen Bestand in der Form vorgenommen, dass hier der ehemalige Kamin, welcher sich unmittelbar an der nordostseitigen Außenwand befand abgetragen wurde und innerhalb des Gebäudes ein neuer Kamin hochgezogen wurde. Dieser Kamin dient als Fang für den oben bereits genannten Ölöfen und welcher unter anderem zur Beheizung des Gebäudes dient.

Auf dieser Ebene wurden zudem Zwischenwände in Holzbauweise erstellt, welche bis auf die Ebene der Zwischenebene geführt wurden, umso einen Abstellraum sowie einen Schlafbereich mit Doppelbett, schaffen zu können. Zudem wurde hier ein Küchenblock mit Herd und Waschbecken, eingebaut. Während der Abstellraum über ein Türelement verfügt, ist der angesprochene Schlafbereich zum Küchenbereich offen gestaltet. Dieser Schlafbereich wurde überdies mit einem Fensterelement ausgestattet, welches an der südostseitigen Außenwand des Gebäudes angeordnet wurde.

Die ursprünglich vorhandene Treppenanlage zur Erschließung der Zwischenebene wurde abgetragen und in um 90° gedrehter Form neu erstellt. Diese Treppenanlage, welche in Holzbauweise erstellt wurde führt nunmehr auf die Zwischenebene, welche im südwestlichen Eckbereich des Gebäudes einer Erweiterung zugeführt wurde. Diese Erweiterung weist zur ursprünglich bereits vorhandenen Zwischenebene einen Niveauunterschied von ca. 20 cm auf und liegt um diesen angesprochenen Wert tiefer als der ursprüngliche Bestand.

In Zusammenhang mit der Erdgeschossebene darf auch noch festgehalten werden, dass lediglich im Bereich der Küche eine Höhe von mehr als 2,0 m als gegeben anzusehen ist, während der Abstellraum und der Schlafbereich nur in „gebückter Haltung“, begangen werden können.

„Bild im pdf ersichtlich“

Abb. 1: Ist-Situation Erdgeschossebene lt. durchgeführtem Lokalaugenschein am 10.10.2024

Die oben angebrochene Zwischenebene (Siehe Abbildung 2) wurde ebenfalls zu Wohnzwecken adaptiert und daher entsprechend mit Bänken, Tischen, Stühlen, Kästen, udgl., ausgestattet.

An der südostseitigen Außenwand erfolgte hier überdies der zusätzliche Einbau eines Fensterelementes zu den auf dieser Ebene bereits an der südwestseitigen Außenwand ursprünglich vorhandenen zwei Fenster-elementen.

Im Bereich dieser Zwischenebene wurde weiters ein in sich eigens abgetrennter Raum in Holzbauweise und ausgestattet mit einem Stockbett ausgebildet. Dieser Raum wurde an der nordwestseitigen Außenwand mit einem Fensterelement ausgestattet.

Dieser Raum wurde etwas höher als die ursprünglich bereits vorhandene Zwischenebene ausgeführt um im Eingangs- sowie Küchenbereich auf Erdgeschossebene, eine ausreichende Raumhöhe sicherstellen zu können.

Zur Erschließung dieses Raumes und zur Überwindung der angesprochenen Niveauunterschiede, wurde eine Treppenanlage in Holzbauweise erstellt.

Ausgehend von dieser angesprochenen Treppenanlage führt in weiterer Folge, eine weitere zusätzlich errichtete Treppenanlage in Holzbauweise, auf eine Dachgeschossebene (Siehe Abbildung 3), welche innerhalb des Gebäudes zusätzlich eingezogen wurde.

„Bild im pdf ersichtlich“

Abb. 2: Ist-Situation Zwischenebene lt. durchgeführtem Lokalaugenschein am 10.10.2024

Diese oben angesprochene Dachgeschossebene dient als Schlafbereich und wurde dementsprechend mit Matratzen und einem eingebauten Kasten, ausgestattet.

Zur natürlichen Belichtung und Belüftung dieser Ebene, wurden weiters an der südwestseitigen Außenwand (Giebelbereich) zwei Fensterelemente eingebaut.

Um eine bessere Nutzbarkeit dieser Dachgeschossebene zu ermöglichen, wurde auch eine entsprechende Anhebung der Dachkonstruktion (Siehe Abbildung 4) im Bereich des auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. ***2), KG W, bestehenden Mühlengebäudes um ca. 30 cm vorgenommen.

Diese Erhöhung wurde dadurch erzielt, dass anstelle der ursprünglich als gegeben anzusehenden einfachen Sparrenlage, nunmehr eine doppelte Sparrenlage (Aufdopplung), vorgenommen wurde.

Im Rahmen dieser angesprochenen und durchgeführten baulichen Maßnahmen, erfolgte auch ein Abbruch des ursprünglich an der südostseitigen Außenwand des Mühlengebäudes vorhandenen Wasserrades, welches zum Betrieb des Mühlsteines diente inkl. Abbruch der damit in Zusammenhang stehenden Überdachung (Pultdachkonstruktion).

Da das gesamte Objekt nunmehr auch zu Wohnzwecken adaptiert wurde, erfolgte im Rahmen dieser angesprochenen baulichen Maßnahmen auch der Ausbau, des Mühlsteines bzw. der Ausbau sämtlicher für einen Betrieb einer Mühle erforderlichen Anlageteile.

„Bild im pdf ersichtlich“

Abb. 3: Ist-Situation Dachgeschossebene lt. durchgeführtem Lokalaugenschein am 10.10.2024

„Bild im pdf ersichtlich“

Abb. 4: Ist-Situation lt. durchgeführtem Lokalaugenschein am 10.10.2024 – Schnitt durch das Gebäude

Diese oben angesprochenen und im Laufe der Zeit durchgeführten baulichen Maßnahmen, am bzw. in dem auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. ***2), KG W, bestehenden Mühlengebäudes bedingen nach meiner fachlichen Ansicht eine entsprechende Bewilligungspflicht im Sinn des § 28 Tiroler Bauordnung 2022, zumal Neu-, Zu- und Umbauten zum ursprünglichen und zum Zeitpunkt 1971 als bewilligt anzusehenden Gebäude, vorgenommen wurden, woraus eine Bewilligungspflicht im Sinn des Abs. 1 lit. a TBO 2022 jedenfalls resultiert.

Weiters wurde durch diese vorgenommenen baulichen Maßnahmen auch einen wesentlichen Einfluss auf die im § 18 TBO 2022 näher definierten allgemeinen bautechnischen Erfordernisse genommen, wodurch auch eine entsprechende Bewilligungspflicht im Sinn des § 28 Abs. 1 lit. b, TBO 2022, nach meiner fachlichen Ansicht vorliegt.

Weiters hat die nunmehr erfolgte Umnutzung des ursprünglichen Mühlengebäudes zu nunmehr Wohn-zwecken, nach meiner Ansicht Einfluss auf bau- oder raumordnungsrechtliche Vorschriften, zumal insbesondere in den Technischen Bauvorschriften 2016 bzw. den darin für verbindlich erklärten OIB-Richtlinien zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden wird und dementsprechend unterschiedliche An-forderungen an derartige Bauwerke gestellt werden. Zudem bedarf es im Zuge einer nunmehrigen Nutzung zu Wohnzwecken einer Beurteilung dahingehend, ob eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge zur Verfügung gestellt werden können.

Sohin ist aus meiner fachlichen Sicht, auch eine entsprechende Bewilligungspflicht im Sinn des § 28 Abs. 1 lit. c TBO 2022 als gegeben anzusehen.“

4. Hinsichtlich der hochbautechnischen Qualifikation dieser Änderungen im Verhältnis zum genehmigten Bestand wurde seitens des hochbautechnischen Amtssachverständigen auf Seite 10, vierter Absatz, seines Gutachtens ausgeführt wie folgt:

„Unbeschadet dieser Ausführungen wird aus fachlicher Sicht dennoch nicht die Auffassung vertreten, dass im gegenständlichen Fall von einem aliud auszugehen ist, zumal wie oben angesprochen zwar Zubauten zu dem auf der Gp. ***1 (vormals Bp. Nr. ***2), KG W, bestehenden Mühlengebäudes sowie Umbauarbeiten im Inneren durchgeführt wurden, welche zwar einer entsprechenden Baubewilligung bedingt hätten, deren Rückbau allerdings technisch möglich ist, ohne auf den ursprünglichen und als gegeben anzusehenden Bestand aus dem Jahre 1971, wesentlichen Einfluss zu nehmen.

Dies begründet sich insbesondere auf den Umstand, dass durch den Rückbau der erfolgten Zu- und Umbauten, kein wesentlicher Einfluss auf die tragende Struktur bzw. die tragenden Elemente des ursprünglichen Bestandes genommen wird und für die Herstellung der ursprünglichen Gebäudeabmessungen, lediglich die geringfügige Absenkung der errichteten Dachkonstruktion notwendig wird.

…

Wie im Abschnitt 2 bereits ausgeführt erweist sich die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes als technisch möglich, durch den Rückbau der erfolgten Zu- und Umbauten, kein wesentlicher Einfluss auf die tragende Struktur bzw. die tragenden Elemente des ursprünglichen Bestandes genommen wird und für die Herstellung der ursprünglichen Gebäudeabmessungen, lediglich die geringfügige Absenkung der errichteten Dachkonstruktion notwendig wird.

Zudem müssten, die zusätzlich errichteten Fensterelemente ausgebaut und mit Holzelementen verschlossen sowie der errichtete Kamin abgetragen und an der ursprünglichen Stelle wieder erstellt werden. Zudem wäre es erforderlich, dass ursprünglich vorhandene Wasserrad an der Südostseite des Gebäudes samt Dachkonstruktion zu errichten.

Durch diese angesprochenen Maßnahmen, welche auch wirtschaftlich für vertretbar erscheinen, kann die grundsätzliche und als bewilligt anzusehende Struktur des Gebäudes aus dem Jahre 1971, erreicht bzw. erzielt werden.“

5. Diesen schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen ist die belangte Behörde nicht entgegengetreten.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist ein rechtliches „aliud“ dann anzunehmen, wenn ein Gebäude errichtet wurde, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten, abweicht, zumal die Baubewilligung für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt wird, sodass ein Abweichen hiervon eine neuerliche Baubewilligung erfordert (VwGH 25.9.2012, 2011/05/0023; vgl auch VwGH vom 16.3.2012, 2010/05/0182).

Wie der hochbautechnische Amtssachverständige in seinem Gutachten vom 11.12.2024, LBDBP-120/7/13-2024, schlüssig und nachvollziehbar ausführt, und in Abbildung 1 des Gutachtens vom 11.12.2024 plastisch dargestellt hat, hat das Mühlengebäude an sich kaum gröbere bauliche Änderungen erfahren, sondern wurden lediglich an den Außenmauern dieses Bestandsgebäudes diverse nicht konsentierte Zubauten vorgenommen, konkret ein als Sanitärbereich und Windfang genutzter Zubau an der Nordwestseite im Ausmaß von 2,01 x 3,41 m, ein Lagerraum im Ausmaß von 3,97 x 3,0 m an der nordostseitigen Außenwand und schließlich wiederum an der nordostseitigen Außenwand ein weiterer Zubau im Ausmaß von ca 1,94 x 0,91 m, welcher einen kleinen Öltank beinhaltet.

Darüber hinaus wurden im Inneren des Gebäudes diverse kleinere Änderungen, wie der Einbau weiterer Fenster und eine Verschiebung des Kamins, vorgenommen und eine Anhebung der Dachkonstruktion um ca 30 cm vorgenommen, vermeintlich, um eine bessere Nutzbarkeit der Dachgeschossebene zu ermöglichen. Diese Erhöhung wurde dadurch erzielt, dass anstelle der ursprünglich als gegeben anzusehenden einfachen Sparrenlage nunmehr eine doppelte Sparrenlage (Aufdopplung) vorgenommen wurde.

Die hochbautechnische Schlussfolgerung, dass aufgrund dieser speziellen Fallkonstellation hinsichtlich des 1971 konsentierten Mühlengebäudes im Gegenstandsfall nicht von einem aliud auszugehen ist, mutet daher auch auf rechtlicher Ebene sachgerecht und schlüssig an.

6. Die weitere Prüfung, ob ein Rückbau technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar erscheint, war daher in der Folge auf rechtlicher Ebene zu untersuchen:

Hinsichtlich der hochbautechnischen Beurteilung, wonach die angesprochenen Maßnahmen auch wirtschaftlich vertretbar erscheinen, gilt aus rechtlicher Sicht zu ergänzen, dass bei der Beurteilung, ob die Verwirklichung des bescheidmäßigen Zustandes wirtschaftlich vertretbar ist, darauf abzustellen ist, ob in der tatsächlich abgeschlossenen Bauausführung ein im Verhältnis zum im Bewilligungsbescheid bewilligten Objekt gänzlich anderes Bauwerk vorliegt. Sind solche Abweichungen von der Baubewilligung gegeben, die das Gebäude als gänzlich anders erscheinen lassen, ist davon auszugehen, dass die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes bei der tatsächlich abgeschlossenen Bauausführung wirtschaftlich nicht vertretbar ist, daher der Abbruch aufzutragen ist (vgl etwa VwGH 11.2.1993, 90/06/0165; 11.2.1993, 93/06/0030).

Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Abweichung im Erscheinungsbild der Gebäude prioritär daraus resultiert, dass drei nicht konsentierte und als selbständig in Erscheinung tretende Zubauten an der Nordwestseite (Dusche/Windfang) bzw an der Nordostseite der Außenwand (Lagerraum und Einhausung Öltank) vorgenommen wurden, die die Außenmaße des Mühlengebäudes in keinster Weise verändern, mutet es vor dem Hintergrund der angeführten Judikatur als stringent an, wenn von der wirtschaftlichen Vertretbarkeit der Verwirklichung des bescheidmäßigen Zustandes ausgegangen wird.

Beim Mühlengebäude selbst lässt sich der gesetzmäßige Zustand durch Verschließung von insgesamt fünf Fensteröffnungen mit Holzelementen, durch geringfügige Absenkung des Daches um ca. 30 cm und durch Versetzung des Kamins an die ursprüngliche Stelle bewerkstelligen.

Die vom hochbautechnischen Amtssachverständigen in seinem Gutachten befürwortete Wiedererrichtung des Wasserrades samt Überdachung wiederum erwies sich aufgrund der Selbständigkeit dieses Bauteils als nicht zwingend geboten.

7. Schließlich gilt auch zu berücksichtigen, dass der Gemeinde, wie vom Bürgermeister der Gemeinde W im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 4.9.2024 ausgeführt, durchaus bewusst gewesen ist, dass das gegenständliche Gebäude als Wohnsitz Verwendung findet, zumal diesbezügliche baurechtliche Veranlassungen bereits vom Voreigentümer EE im Jahr 1973 getätigt wurden und bereits damals von dem Umbau des Mühlengebäudes in eine Skihütte die Rede war.

Dies ändert zwar nichts an dem Umstand, dass die Beschwerdeführer keine valide Baugenehmigung für die derzeitig mögliche Nutzung und das Erscheinungsbild des ehemaligen Mühlengebäude ins Treffen führen können, allerdings erscheint es überschießend, wenn die belangte Behörde eine derart qualifizierte Säumnis zu verantworten hat, dass für ein ordnungsgemäß eingereichtes Bauvorhaben ein beharrlicher behördlicher Nichtabspruch über einen Zeitraum von mehr als 50 Jahren erfolgt und sodann zwei Tage nach Ausspruch der Abweisung dieses Bauvorhabens den Beschwerdeführern nunmehr die gänzliche Beseitigung eines in seinen Außenausmaßen nahezu völlig unangetastet gebliebenen Gebäudes aufgetragen wird.

8. Die diesbezügliche Argumentation des hochbautechnischen Amtssachverständigen der belangten Behörde in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 23.6.2023, wonach die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes nicht mehr möglich gewesen sei, weil das Satteldach abgebrochen und erhöht worden sei, ist zu erwidern, dass eine aus einer Dachsanierung resultierende Erhöhung der Gebäudehöhe um ca. 30 cm für sich allein kein rechtliches „aliud“ darstellt. Ein solches ist vielmehr auf Grund der Gesamtqualifikation aller vorgenommenen Änderungen – wie zuvor detailliert dargelegt – zu untersuchen. In der Gesamtheit der Änderungen, die im Wesentlichen durch drei als selbständige Bauteile zu qualifizierende Zubauten geprägt sind, wurde hochbautechnisch und aus rechtlicher Sicht zuvor dargelegt, wieso ein solches aliud im Gegenstandsfall eben nicht vorliegt.

9. Hinsichtlich der von der belangten Behörde vorgenommenen Bemessung der Leistungsfrist im Sinn des § 51 Abs 2 AVG war davon auszugehen, dass aufgrund der Jahreszeit und des Umfangs der zu entfernenden baulichen Anlagen und der durch eine Grundstücksänderung nunmehr möglich erscheinenden Sanierung eine Leistungsfrist bis spätestens 31.5.2026 angemessen erscheint und wurde dementsprechend die Paritionsfrist neu festgesetzt.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Hinsichtlich einer allfälligen nachträglichen Baueinreichung der Beschwerdeführer darf die belangte Behörde auf die Bestimmungen des § 46 Abs 3 TBO 2022 in Zusammenschau mit § 42a TROG 2022 verwiesen werden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.

Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Hengl

(Richter)