Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/17/2249-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.17.2249.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Gschnitzer über die Beschwerde des AA, vertreten durch BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 22.07.2024, GZ ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach durchgeführter öffentlicher mündlicher Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die weitere Benützung des Objektes Adresse 2 in **** Y als Freizeitwohnsitz unverzüglich, spätestens aber ab 01.10.2025, untersagt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g iVm § 62 Abs 1 Tiroler Bauordnung (TBO) 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 2 in **** Y als Freizeitwohnsitz untersagt.

Dagegen hat der Beschwerdeführer durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter fristgerecht Beschwerde erhoben und die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides begehrt; hilfsweise wurde ein Zurückverweisungsantrag gestellt. Begründend wurde auf das Wesentlichste zusammengefasst ausgeführt, dass der Beschwerdeführer und seine Ehefrau ihren Lebensmittelpunkt in das Haus Y Adresse 2 verlegt und dort ihren Hauptwohnsitz genommen hätten. Sie benützten das Haus mehr als die Hälfte des Jahres und nicht nur zeitweilig während des Urlaubs, der Ferien oder des Wochenendes zu Erholungszwecken. Man sei in Y stärker verwurzelt als an irgendeinem anderen Ort. Die durchgeführten Anwesenheitskontrollen seien nicht aussagekräftig und auch von der Behörde nur zu Ungunsten des Beschwerdeführers ausgelegt worden. Anlässlich von 75 der 157 durchgeführten Kontrollen seien Veränderungen bemerkt worden, die auf eine Anwesenheit schließen ließen. Hinsichtlich der Kontrollergebnisse sei dem Beschwerdeführer jedoch kein Parteiengehör gewährt worden. Des Weiteren habe die Behörde – wie auch der Verwaltungsgerichtshof - die Freizeitwohnsitzdefinition in § 13 TROG falsch ausgelegt. Die Bestimmung widerspreche auch den Grundfreiheiten des AEUV.

Am 02.07.2025 fand eine mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, anlässlich welcher der Beschwerdeführer und seine Ehefrau einvernommen wurden. Die belangte Behörde nahm gleichfalls an der Verhandlung teil.

II.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer und seine Ehefrau sind aufgrund des Kaufvertrages vom 23.02.2018 jeweils Hälfteeigentümer der EZ *** GB ***** Y alleine bestehend aus GSt ***1 KG ***** , Adresse Adresse 2 in **** Y. Mit Bescheid der Baubehörde vom 05.04.2019, Zl. ***, wurde den Eigentümern die baurechtliche Bewilligung zur Errichtung eines Wohnhauses mit Doppelgarage auf Gst ***1 KG Y erteilt. Mit Bescheid vom 25.02.2022, Zl. ***, wurden Änderungen bewilligt, die gegenüber der ursprünglichen Baubewilligung im Zuge der Bauführung erfolgt waren. Eine Bewilligung, das Gebäude oder Teile davon als Freizeitwohnsitz zu nutzen, wurde nicht erteilt.

Der Beschwerdeführer ist wie seine Ehefrau von Beruf Architekt. Er ist Mitgesellschafter der CC (folgend CC), bestehend seit dem Jahr 1993 mit dem Sitz in ***** X, Adresse 3, sowie der DD (folgend: DD), etabliert ebenfalls in der Adresse 3, ***** X und gegründet im Jahr 2024. Die DD wurde vom Beschwerdeführer gemeinsam mit seinem Sohn gegründet. Der Beschwerdeführer aquiriert dort weiterhin Aufträge, gibt jedoch an, sich aus dem operativen Geschäft zurückziehen zu wollen.

Im Zuge der Auflösung soll die CC in die DD übergehen. Im Zuge der Auflösung erwarten sich die Gesellschafter noch Einkünfte aus offenen Honoraren. Eine gänzliche Auflösung der Gesellschaft ist bis zur endgültigen Abwicklung bestehender Haftungs- und Gewährleistungsansprüche die aus der Tätigkeit der Gesellschaft entstammen nicht möglich.

Der Beschwerdeführer geht sowohl im Zusammenhang mit der CC als auch mit Zusammenhang mit der DD somit in X seinem Beruf als Architekt nach. Gleichfalls ist er für ein mögliches Projekt seiner Ehefrau am Chiemsee beruflich als Architekt tätig.

Auf der Internetseite *** präsentiert sich der Beschwerdeführer mit den Worten „…lebt und arbeitet als freischaffender Architekt und Aquarellist in X und Tirol...“ Als Kontaktadresse wird Adresse 4, **** X angegeben.

An der Adresse Adresse 4 in ***** X hat die Familie AA und EE eine Wohnung gemietet; in dieser Wohnung stehen ihnen ein Zimmer sowie die Küche und das Bad zur Verfügung, der Rest der Wohnung ist untervermietet. Diese Adresse nutzt der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit seiner beruflichen Tätigkeit als Architekt in X in Zusammenhang mit den beiden genannten Gesellschaften. Er nächtigt auch dort. In dieser Wohnung befinden sich zumindest auch persönliche Gegenstände der Ehefrau des Beschwerdeführers.

Der Beschwerdeführer ist in Deutschland bei der Techniker Krankenkasse krankenversichert, er führt seine Steuern in Deutschland ab. Er verfügt über eine österreichische und eine deutsche Mobiltelefonnummer. Er konsultiert Ärzte sowohl in Deutschland als auch in Österreich.

Im Online-Verzeichnis der Bayerischen Architektenkammer scheint die Ehefrau des Beschwerdeführers als freischaffende Architektin mit Sitz in der Adresse 4, ***** X auf. Im Rahmen eines mehrwöchigen Krankenstandes hat die Frau des Beschwerdeführers diesen laufend beruflich vertreten und war aufgrund dessen während dieses Zeitraums kaum in Y anwesend. Der Ehefrau des Beschwerdeführers wurde die Befugnis zur Ausübung des Architektenberufes in Y mit Schreiben des zuständigen Bundesministers vom 22.08.2024 verliehen. Sie hat jedoch in Y keine berufliche Tätigkeit entfaltet.

Der Beschwerdeführer hat am 14.07.2021 an der Anschrift **** Y, Adresse 2, einen Kleinwagen (***) auf seinen Namen zugelassen, den er in Schwaz erworben hat. Es handelt sich dabei um ein Fahrzeug mit Benzinmotor. Der Beschwerdeführer hat zum Nachweis seines häufigen Aufenthalts in Y insgesamt 21 Kassenbons von Tankstellen aus dem Raum Y vorgelegt. Bei 14 dieser Kassenbons ist ersichtlich, dass Dieseltreibstoff getankt wurde. Fünf Mal wurde Benzin getankt. Es wurden auch eine 10-Tages und eine 2-Monats Autobahnvignette erworben.

In der Zeit vom 18.04.2023 bis 18.06.2024 fanden in jedem Monat am Objekt Y Adresse 2 durch Gemeindeaufsichtsorgane an insgesamt 157 Tagen Kontrollen statt. An 24 Kontrolltagen konnte vom Kontrollorgan festgestellt werden, dass Bewohner im verfahrensgegenständlichen Objekt anwesend waren. Es ist nicht ausgeschlossen, dass der Beschwerdeführer sich auch an anderen Tagen in Y aufgehalten hat. Es ist möglich, dass anlässlich einzelner Kontrollen die Anwesenheit von Personen im fraglichen Wohnhaus nicht bemerkt wurde. Dies auch deshalb, weil das Haus über keine Türklingel verfügt und ein Klopfen an der Türe im Inneren unbemerkt bleiben kann.

Von August 2020 bis Juli 2023 lag der durchschnittliche Wasserverbrauch des Gebäudes Y, Adresse 2bei 53 m³ jährlich. Von 02.08.2022 bis 01.08.2023 wurden 76 m³ Wasser verbraucht.

III.Beweiswürdigung:

Im vorliegenden Fall wurde dahingehend argumentiert, dass das Wohnhaus in Y Adresse 2 dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau als Hauptwohnsitz diene, die Ehefrau des Beschwerdeführers dort einer beruflichen Tätigkeit nachgeht, während der Beschwerdeführer selbst keinen Beruf mehr ausübt. Man habe den Mittelpunkt der Lebensinteressen von X nach Y verlegt.

Zum Nachweis dessen wurden unter anderem zahlreiche Kassenbelege von Einkäufen aus der Gegend um Y vorgelegt. Weiters vorgelegt wurden zahlreiche Screenshots vom Mobiltelefon des Beschwerdeführers, die ihn in Y zeigen.

Es ist für das erkennende Gericht jedoch nicht erkennbar, wer die auf den Kassenbons dokumentierten Einkäufe getätigt hat. Es ist auch nicht nachvollziehbar, wann jene Fotos („Selfies“) gemacht wurden, die den Beschwerdeführer in Y und auch im fraglichen Haus in Y zeigen. Üblicher Weise werden solche Fotos nicht in der ständigen Wohnumgebung gemacht, sie dienen meist dazu um Erinnerungen beispielsweise an einen Urlaubsaufenthalt oder ein sonstiges besonderes Ereignis zu erhalten.

Diese Beweismittel sind schon aus diesen Gründen nicht für den Nachweis geeignet, dass der Beschwerdeführer in Y den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen bzw. einen Hauptwohnsitz habe. Für den Nachweis, dass es sich in Y um einen Freizeitwohnsitz des Beschwerdeführers handle, sind diese Beweismittel alleine jedoch gleichfalls nicht tauglich. Diese Belege sollen dazu dienen, die Richtigkeit des vorliegenden Beobachtungsberichts des Gemeindekontrollorgans hinsichtlich der Anwesenheiten in Y in Frage zu stellen. Wie später noch zu zeigen ist, ist die vollständige Richtigkeit des Kontrollberichts des Gemeindeaufsichtsorgans für die Entscheidungsfindung des Gerichts nicht von Bedeutung.

Das Vorbringen, dass der Beschwerdeführer an der fraglichen Adresse in Y einen Klein-PKW zugelassen hat, soll gleichfalls das Vorliegen eines Hauptwohnsitzes bzw. das Nichtvorliegen eines Freizeitwohnsitzes untermauern.

Ersichtlich ist jedoch aus den vorgelegten Tankbelegen, dass offenkundig ein Dieselfahrzeug wesentlich häufiger als der in Y angemeldete Klein-Pkw mit Benzinmotor betankt wurde. Es stimmt mit Aussage des Beschwerdeführers und den Beobachtungsprotokollen überein, dass der Beschwerdeführer wiederholt mit seinem Firmenfahrzeug nach Y bzw. X fuhr und es kann angenommen werden, dass er dieses Fahrzeug im Raum Y betankte. Der Kauf von 10-Tages und 2-Monats Autobahnvignetten spricht nach Ansicht des Gerichts dagegen, dass beim Kauf längerdauernde durchgehende Aufenthalte in Österreich geplant waren, andernfalls wohl eine Jahresvignette angeschafft worden wäre.

Die Tatsache, dass der Beschwerdeführer einen PKW mit der Adresse Adresse 2 in Y zugelassen hat relativiert sich als Nachweis für das Nichtbestehen eines Freizeitwohnsitzes somit dadurch, dass er offenbar wesentlich häufiger weiterhin einen anderen PKW nutzt. Nach seinen Angaben in der mündlichen Beschwerdeverhandlung handelt es sich dabei um ein Firmenfahrzeug. Im Übrigen entspricht die Zulassung des dauernd in Y stationierten PKWs auf diese Adresse der Bestimmung des § 82 KFG 1967 und kann schon aus diesem Grund keinen verwertbaren Hinweis auf das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines unzulässigen Freizeitwohnsitzes bieten.

Für das erkennende Gericht war jedoch vielmehr das Gesamtverhalten des Beschwerdeführers im Verfahren und das seiner als Zeugin befragten Ehefrau in der mündlichen Beschwerdeverhandlung maßgeblich für die getroffenen Feststellungen zur Frage, ob das Wohnhaus in Y als Wohnsitz für den Mittelpunkt der Lebensinteressen des Beschwerdeführers dient.

Der Beschwerdeführer gab im Rahmen seiner Befragung einerseits ausdrücklich an, dass er keiner beruflichen Tätigkeit mehr nachgehe. Er sei an der DD lediglich beteiligt, weil dies notwendig gewesen sei, damit diese Gesellschaft gegründet werden konnte.

Andrerseits wurde von ihm jedoch angegeben, dass er seinem Sohn als zweiten Gesellschafter in der DD unterstütze, da dieser erst im Architektenberuf angefangen habe. Er gab auch an, dass er die notwendigen Kontakte für die Erlangung von Aufträgen besitze. Selbst wenn der Beschwerdeführer für diese Tätigkeit keine Bezahlung erhalten sollte, stellt das Aquirieren von Aufträgen für das Unternehmen an welchem der Beschwerdeführer beteiligt ist jedenfalls eine berufliche Tätigkeit dar zumal dies zum wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens beiträgt. Diese Tätigkeit wurde erst im Jahr 2024, dem Gründungsjahr dieser Gesellschaft in X, begonnen. Laut Beschwerdevorbringen und Darstellung des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung hätte er zu diesem Zeitpunkt jedenfalls seinen Lebensmittelpunkt bereits nach Y verlegt.

Hinsichtlich der bereits seit 1993 bestehenden CC wird bereits seit Beginn des hier gegenständlichen Verfahrens vorgebracht, dass diese Gesellschaft in Auflösung begriffen sei. Dies ist jedoch entsprechend den Angaben in der mündlichen Verhandlung bislang immer noch nicht erfolgt. Sowohl der Beschwerdeführer selbst als auch seine Ehefrau bestätigten, dass diese Gesellschaftsauflösung immer noch in Abwicklung sei. Beide gaben auch an, dass der Beschwerdeführer sich aus diesem Grund immer wieder in X aufhalte, teilweise sogar dort übernachte, wenn er bis spät in der Nacht arbeite. Die Behauptung, dass der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der CC nicht beruflich tätig sei, ist für das erkennende Gericht daher nicht schlüssig. Dies auch im Hinblick darauf, dass sich aus dem vorgelegten Auflösungsvertrag hinsichtlich der Gesellschaft ergibt, dass sehr wohl noch offene Honorare aus Aufträgen erwartet werden. Auch soll die CC in die an derselben Adresse ansässige DD übergehen, an welcher der Beschwerdeführer ebenfalls als Gesellschafter beteiligt ist.

Insgesamt wirken die Angaben des Beschwerdeführers, er übe keine berufliche Tätigkeit mehr aus, angesichts seiner Beteiligung als Gesellschafter an zwei Architekturbüros, äußerst unglaubwürdig. Auch die obzitierte Präsentation auf der Website *** lässt keinen Zweifel daran, dass der Beschwerdeführer auch seiner Ansicht nach als Architekt unter anderem in X arbeitet. Die Angabe des Beschwerdeführers, er gehe keiner beruflichen Tätigkeit als Architekt mehr nach, steht auch in Widerspruch zu den Angaben seiner Frau in der mündlichen Beschwerdeverhandlung, die angab ihren Mann während seines mehrwöchigen Krankenstandes beruflich vertreten zu haben. Auch die Angabe, ihr Ehemann nächtige in der Wohnung in X, wenn er für die Büroabwicklung länger in X im Büro arbeiten müsse, spricht zweifelsfrei für eine berufliche Tätigkeit des Beschwerdeführers in X.

Das Vorbringen, die Ehefrau des Beschwerdeführers habe im Haus in Y ein Architekturatelier eingerichtet, zielt offensichtlich ebenfalls darauf ab, das Wohnhaus in Y als Lebensmittelpunkt der Eheleute und damit auch des Beschwerdeführers darzustellen. Diesbezüglich ergab sich bei der Befragung der Ehefrau des Beschwerdeführers jedoch, dass diese bis dato noch keinen Auftrag in Y bearbeitet hat. Befragt nach ihrem Büro in Y und den Gründen für diese fehlenden Aufträge gab sie ausweichende Antworten; so bestehe ein Architekturbüro heutzutage nur noch aus einem Laptop, Literatur und ein paar Materialmustern. Weiters seien sie und ihr Mann aufgrund des Rechtsstreits ihres Mannes mit seinem Büropartner mental in eine totale Blockade geraten. Es müsse erst noch überlegt werden, wie in Y Aufträge aquiriert werden könnten. Ein am Chiemsee mögliches Projekt sei noch in der „Findungsphase“. Das alleinige Nachdenken über berufliche Angelegenheiten in Y vermag das Gericht nicht davon zu überzeugen, dass die Frau des Beschwerdeführers dort ein Architekturbüro betreibt. Dies erwies sich für das erkennende Gericht schlichtweg als nicht glaubhaft.

Ausweichend wirkten auch die Antworten auf die Frage, wo die Ehefrau des Beschwerdeführers persönliche Gegenstände aufbewahre. Es entstand bei der Befragung, dass unbedingt der Eindruck vermeiden werden sollte, solche Gegenstände würden auch in der Wohnung in der Schellingstraße in X aufbewahrt. Keinen Zweifel ließ die Aussage der Ehefrau des Beschwerdeführers jedoch dahingehend aufkommen, dass die Familie ihre „Freizeitsachen“ in Y aufbewahre.

All dies ließ beim erkennenden Gericht den Eindruck entstehen, dass im Wohnhaus in Y auch von der Frau des Beschwerdeführers keine beruflichen Aktivitäten gesetzt werden, sondern viel mehr der Beschwerdeführer nach wie vor in X seinem Beruf als Architekt nachgeht.

Die Einwendungen des Beschwerdeführers gegen den Kontrollbericht bzw. gegen dessen Zustandekommen sind nicht gänzlich von der Hand zu weisen; es ist durchaus nachvollziehbar, dass das Kontrollorgan gelegentlich die fehlende Anwesenheit von Personen im Haus angenommen hat, da auf sein Klopfen an der Türe – mangels Türklingel - niemand öffnete; ein solcher Bericht stellt kaum je ein vollständiges Abbild der Anwesenheit von Personen in einem Wohngebäude dar und ist daher meist nur geeignet, grobe Hinweise zu liefern. Im gegenständlichen Fall wurde der Beobachtungsbericht vom erkennenden Gericht nicht für die entscheidungswesentlichen Sachverhaltsfeststellungen herangezogen. Im Übrigen könnte ein solcher Kontrollbericht nur dazu dienen, die Anwesenheit von Personen zu dokumentieren, während der – hier jedoch wesentliche - Zweck ihres Aufenthalts sich aus solch einem Kontrollbericht nicht ergibt.

Der vom Beschwerdeführer selbst vorgelegte Nachweis des Wasserverbrauchs des Objekts zeigt in den Jahren 22020 bis 2023 einen Durchschnittswert von 53 m³, der deutlich unter dem Durchschnittswert eines zwei Personen Haushalts von 90 m³ liegt. D von August 2022 bis Juli 2023 verbrauchte Wassermenge von 76 m³ zeigt zwar einen Anstieg des Verbrauchs, dieser liegt jedoch weiterhin unter dem Durchschnittswert. Auch dies spricht dafür, dass das fragliche Gebäude nicht der ganzjährigen Wohnnutzung durch den Beschwerdeführer dient. Die vorgelegte Stromrechnung der FF vom 18.07.2023 ist, abgesehen davon, dass kein Rechnungsempfänger ersichtlich ist, nicht nachvollziehbar bzw. lässt keinen Schluss auf die verbrauchte Strommenge zu. Auch die Arztbesuche, die laut Vorbringen bzw. Aussagen in der Verhandlung sowohl beim praktischen Arzt in Österreich als auch bei einem Facharzt in Deutschland erfolgen, lassen den Schluss nicht zu, dass der Beschwerdeführer seine medizinischen Notwendigkeiten ausschließlich in Österreich abwickelt.

Die Würdigung der Einvernahme des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau, der Tank- und Einkaufsbelege, der Fotos und Internetauftritte sowie der sonstigen Urkunden ergab sohin zusammengefasst, dass die vom Beschwerdeführer vorgelegten Beweise und die getätigten Einvernahmen keineswegs den Eindruck des Vorliegens eines Freizeitwohnsitzes zerstreuen konnten. Zusammengefasst erwiesen sich die Aussagen des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau als wenig glaubwürdig und in wesentlichen Punkten als widersprüchlich. Auch die vorgelegten Urkunden zeigten bei genauerer Betrachtung oftmals gerade nicht das vom Beschwerdeführer erwünschte Beweisergebnis.

Dies gilt auch für die vom Beschwerdeführer und seiner Ehefrau vorgenommen Anmeldung mit Hauptwohnsitz in Y. Die Anmeldung als Hauptwohnsitz unterliegt keiner meldebehördlichen Überprüfung, ob der betreffende tatsächlich seinen Hauptwohnsitz an der fraglichen Adresse nimmt; im vorliegenden Fall entsprechen die Feststellungen weit überwiegend keiner Nutzung des Wohnhauses als Hauptwohnsitz. Die Aufnahme in die Europa-Wählerevidenz setzt auch keine inhaltliche Prüfung voraus, ob tatsächlich ein hauptwohnsitzliches Wohnen in Österreich stattfindet; es wird lediglich auf die entsprechende Anmeldung im Zentralen Melderegister abgestellt. Als Hinweis für das Nichtvorliegen eines Freizeitwohnsitzes sind diese behördlichen Register sohin ungeeignet.

IV.Rechtslage:

Die verfahrenswesentlichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022, LGBl Nr 43/2022 idF LGBl Nr 78/2023 lautet wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(…)

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a)die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b)für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

(…)“

Die verfahrenswesentlichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, TBO 2022, LGBl Nr 44/2022, lautet wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(…)

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, (…)

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder (…)“

V.Erwägungen:

Eingangs ist zunächst zu erörtern, wann nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs eine Nutzung eines Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt: Demnach kann von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056, Rn. 9, mwN). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs. 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in diesem Zusammenhang das "deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen" genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 1 TROG 2022 auszugehen (VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089 ua).

Der Beschwerdeführer hat seinen beruflichen Lebensmittelpunkt nach wie vor in X indem er als Architekt in zwei einschlägig tätigen Gesellschaften als Gesellschafter seiner beruflichen Beschäftigung nachgeht. Seine Ehefrau hat in Y keinen beruflichen Lebensschwerpunkt und konnte gleichfalls kaum soziale Anknüpfungspunkte zu Y nennen. Der familiäre und soziale Lebensmittelpunkt des Beschwerdeführers befindet sich offenkundig in X und nicht in Y. In Y bestehen für den Beschwerdeführer keine oder nur sehr schwache soziale Anknüpfungspunkte. Er konnte lediglich die Teilnahme beim „Bergsteigerdorf“ sowie zwei ihm ein wenig bekannte Personen nennen. Dem gegenüber leben zwei seiner drei Kinder in X, mit einem davon ist der Beschwerdeführer auch beruflich verbunden; er befindet sich mit ihm als zweiter Gesellschafter in der DD. Hier sind familiärer und beruflicher Lebensschwerpunkt in X miteinander verflochten und befinden sich nicht in Y.

Über den fehlenden Lebensmittelpunkt in Y vermag auch die Tatsache nicht hinwegzutäuschen, dass sowohl der Beschwerdeführer als auch seine Ehefrau auf entsprechende Frage angaben, sich in Y zu Hause zu fühlen. Dem von den Eheleuten unisono geäußerten Empfinden stehen schlichtweg sehr viele Fakten entgegen, die ein gegenteiliges Bild des Lebensmittelpunktes der Eheleute, insbesondere des berufstätigen Beschwerdeführers, zeigen.

Auch der Umstand, dass sich die Ehefrau des Beschwerdeführers die Befugnis einer Architektin mit Sitz in Y verleihen ließ, ändert nichts daran, dass ihr Ehemann das Wohnhaus in Y als Freizeitwohnsitz nutzt; ob auch die Ehefrau des Beschwerdeführers eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung vornimmt, war im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfen.

Daraus folgt, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude vom Beschwerdeführer als Freizeitwohnsitz gemäß der Legaldefinition in § 13 Abs 1 TROG 2022 genutzt wird. Es wird offensichtlich überwiegend während der Freizeit des Beschwerdeführers genutzt, während sich sein beruflicher und familiärer Lebensmittelpunkt weit überwiegend in X befindet.

Gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022 dürfen als Freizeitwohnsitze jedoch nur Wohnsitze verwendet werden, die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 leg cit als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt (lit a) oder für die eine Baubewilligung im Sinne des § 4 Abs 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl Nr 11/1994 vorliegt (lit b).

Das gegenständliche Bauwerk wurde jedoch erst mit Baubewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde Y aus dem Jahr 2019 als Einfamilienhaus bewilligt. Es liegt keine personenbezogene Ausnahmebewilligung nach § 13 Abs 8 TROG 2022 vor.

Aufgrund des Umstandes, dass das gegenständliche Gebäude als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 TROG 2022 genützt wird, ohne dass diesbezüglich die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, liegt eine unzulässige Nutzung des Gebäudes Adresse 2in **** Y vor, weshalb die belangte Behörde zu Recht mit einem baupolizeilichen Verfahren nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des genannten Objektes als Freizeitwohnsitz untersagt hat.

Sollte seit dem Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides eine Nutzung als Freizeitwohnsitz unterblieben sein, sodass dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entsprochen wurde, so stellt dies keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhaltes dar.

Der Spruch war jedoch im Hinblick auf die Entscheidung des VwGH vom 03.05.2025, Ra 2024/06/0237-9) um die Leistungsfrist zu ergänzen:

Gemäß § 59 Abs 2 AVG muss ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten und macht das Fehlen einer solchen Frist den Auftrag folglich rechtswidrig. Im Spruch des angefochtenen Bescheides wurde keine Leistungsfrist festgelegt und auch nicht zB die „unverzügliche“ Erfüllung der vorgeschriebenen Anordnungen aufgetragen, was einem völligen Fehlen einer Frist nicht gleich zu setzen wäre (VwGH 27.05.2004, 2003/07/0074, sowie VwSlg 6462 A/1964 zur Gleichwertigkeit der Begriffe „unverzüglich“ und „sofortig“). Es war daher aufgrund der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung der Spruch des Bescheides mit einer angemessenen Erfüllungsfrist zur Entsprechung der Untersagung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz zu ergänzen.

Das gegenständliche Objekt ist kein bewilligter Freizeitwohnsitz und durfte daher gemäß § 13 und 13a TROG 2022 nie als Freizeitwohnsitz benützt werden. Es liegt folglich im öffentlichen Interesse, eine baldige, möglichst unverzügliche Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verfügen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und auch sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten. Das Objekt darf weiterhin als Hauptwohnsitz genutzt werden und kommt die Untersagung der Nutzung als Freizeitwohnsitz folglich keiner faktischen Benützungsuntersagung oder gar einem Betretungsverbot gleich. Die Möglichkeit der sofortigen Unterlassung der Nutzung des Objektes als Freizeitwohnsitz ist zweifelsfrei gegeben und müssen hiezu insbesondere auch keinerlei zeitaufwändige Handlungen oder Veranlassungen durch den Beschwerdeführer gesetzt werden. Dies auch im Hinblick darauf, dass der Beschwerdeführer in X über eine Wohnmöglichkeit verfügt, die er auch regelmäßig nutzt.

Die vom Gericht festgelegte Frist ist jedenfalls als ausreichend anzusehen, da die Unterlassung der Nutzung des Gebäudes als Freizeitwohnsitz keiner aufwendigen Veranlassungen bedarf. Der Beschwerdeführer hat dem baupolizeilichen Auftrag somit ohne unnötigen Verzug, jedenfalls aber bis zum 01.10.2025 nachzukommen.

Es besteht ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung verwendet wird. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzliche Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw. Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, um der Wohnbevölkerungen in Tirol leistbaren Wohnraum zugänglich zu machen indem der ohnehin beschränkte Markt der Wohnmöglichkeiten nicht durch Freizeitwohnsitznutzungen zusätzlich verknappt wird. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitz ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere für das Ziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden – vor allem angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete - und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen von besonderer Bedeutung.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Insbesondere die hier entscheidungswesentlichen Fragen der Beweiswürdigung sind in der Judikatur des Höchstgerichts seit Langem erschöpfend geklärt. Auch ist die Judikatur hinsichtlich der Interpretation der Begriffe des Freizeitwohnsitzes, des Mittelpunkts der Lebensinteressen im Sinne eines Hauptwohnsitzes eindeutig und entspricht die vorliegende Entscheidung dieser Rechtsprechung. Es liegen auch sonst keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Gschnitzer

(Richter)