Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/39/1979-9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.05.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.39.1979.9

Begründung

6020 Innsbruck / Michael-Gaismair-Straße 1

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Geschäftszeichen:

LVwG-2024/39/1979-9

Ort, Datum:

Innsbruck, 20.05.2025

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Mair über die Beschwerde des AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch BB, Adresse 1, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 21.06.2024, Zl ***, betreffend ein Verfahren nach der Tiroler Bauordnung 2022 nach öffentlicher mündlicher Verhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen, dies mit der Maßgabe, dass die Leistungsfrist der Benützungsuntersagung mit sofortiger Wirkung aufgetragen wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang/Beschwerdevorbringen:

An den Beschwerdeführer erging folgender Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 21.06.2024, Zl ***:

„Aufgrund eines Vorsprechens am 15.01.2024 im Gemeindeamt Z durch den grundbücherlichen Alleineigentümer und zugleich aktuellen Bewirtschafter der „Hofstelle CC", AA, wurde festgestellt, dass er aufgrund einer langfristigen Verpachtung/Vermietung seit 14.10.2010 sein Bauernhaus "CC" **** Z, Adresse 3, Widmung als Sonderfläche § 44 i.V.m. § 43 (7) standortgebunden – Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 - TROG 2022, LGBI. 43/2022 i.d.g.F., nicht selbst bewohnen kann.

Es besteht kein Freizeitwohnsitzbescheid auf dieser gewidmeten Hofstelle, trotzdem wird der gesamte Wohnteil des Bauernhauses widerrechtlich der Pächterin/Mieterin zur kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Gäste zu Freizeit- und Erholungszwecken überlassen. Daher wird dieser Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Weiters wurde im Zuge der Prüfung des Bauaktes festgestellt, dass für das gegenständliche Bauernhaus keine Benützungsbewilligung gemäß § 45 (1) lit b - TBO 2022, LGBI. 44/2022 i.d.g.F., vorliegt.

Spruch

Der Bürgermeister der Gemeinde Z als Baubehörde gemäß § 62 Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022, LGBI. Nr. 44/2022, i. d. g. F., entscheidet wie folgt:

Gemäß § 46 Abs. 6 lit e und g Tiroler Bauordnung - TBO 2022 - wird Ihnen als Eigentümer der gegenständlichen baulichen Anlage die weitere Benützung des Bauernhauses "CC", Adresse 3, **** Z,

u n t e r s a g t.“

Der nunmehrige Beschwerdeführer habe mitgeteilt, dass er aufgrund einer langfristigen Verpachtung/Vermietung seit 14.10.2010 sein Bauernhaus auf der bewirtschafteten Hofstelle CC nicht selbst bewohnen könne, obwohl er für sich und seine Familie zeitnah einen dringenden Wohnbedarf habe und er auf einem naheliegenden Wunschgrundstück (aktuell Freilandwidmung) abseits der Hofstelle ein 3-Generationenhaus errichten müsse. Um seinem Sohn auch die Möglichkeit zu geben, den bewirtschafteten landwirtschaftlichen Betrieb auch in Zukunft weiterführen zu können, benötige er eine passende Umwidmung.

Trotz Baugenehmigung für nur 1 Wohnung und aufrechter Sonderflächenwidmung nach § 44 TROG 2022 vermiete der DD – Abteilung EE – bereits seit Ende 2009 das gesamte Bauernhaus kurzfristig an wechselnde Personen zur Verbringung der Freizeit. Die An- und Abmeldungen würden seither mittels Gästeblätter an den Tourismusverband FF erfolgen. Das Bauernhaus werde als Ganzes kurzfristig von bis zu 32 gleichzeitig anwesenden wechselnden Personen zu Freizeit- und Erholungszwecken genutzt, obwohl kein Freizeitwohnsitzbescheid nach § 13 Abs 3 TROG für diese Hofstelle bestehe.

Im Zuge des Faktenchecks im Bauakt sei das Fehlen einer Bauvollendungsanzeige sowie das Fehlen eines schriftlichen Antrages auf Benützungsbewilligung bis zum Benützungsuntersagungszeitpunkt festgestellt worden.

Gegen diesen Bescheid wurde Beschwerde erhoben. Die Eignung des Beschwerdeführers als Adressat des Benützungsuntersagungsbescheides wird in Abrede gestellt. Die belangte Behörde begründe die Adressateneigenschaft des Beschwerdeführers aus einem Rückgriff auf die Erläuternden Bemerkungen zur Novelle LGBl Nr 114/2021, mit welcher im ersten Satz des Abs 6 des § 46 TBO 2022 die bisherige Wortfolge „wenn dieses durch einen Dritten benützt wird“ durch die Wortfolge „wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird“ ersetzt worden sei, und das in den Erläuternden Bemerkungen dazu erwogene Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 09.12.2020, LVwG-2020/26/0758-3.

Bei Widerspruchs Erläuternder Bemerkungen zum Gesetzestext habe der Gesetzeswortlaut Vorrang. Durch Erläuternde Bemerkungen würden keinesfalls bereits bestehende gesetzliche Regelungen einer (verbindlichen) Auslegung unterzogen. § 46 Abs 6 TBO 2022 wäre daher im Sinne der historischen Zwecksetzung unter Berücksichtigung der in der ständigen Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zu lesen.

Zielsetzung des § 46 Abs 6 TBO 2018 liege in einer effektiven Durchsetzbarkeit der aufgetragenen Unterlassung im Rahmen der Vollstreckung. Bei Nutzung einer baulichen Anlage sowohl durch den Eigentümer als auch – rechtlich fassbar – durch andere Personen habe sich der Benützungsuntersagungsauftrag an alle Benützer zu richten, bei Nutzung nur durch einen Dritten lediglich an diesen. Der Gesetzgeber habe damit ausdrücklich (neben dem Eigentümer) auch auf den tatsächlichen Benützer, wie eben einen Mieter, abgestellt.

Der seit 2010 zwischen dem Beschwerdeführer bzw seinem Rechtsvorgänger und dem DD bestehende Mietvertrag sei mit Ergänzung zum Mietvertrag vom 14.10.2010 am 27.10.2016 bis 31.08.2030 verlängert worden, woran auch die Aufnahme des Einschubs, dass die Untersagung gegenüber dem Eigentümer im Falle einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen zu richten sei, nicht zu ändern vermöge. Aufgrund der langzeitigen Vermietung der baulichen Anlage – seit 2010 bis jedenfalls 31.08.2030 – an den Verein DD drohe kein Wechsel in der Person des Verpflichteten. Eine Kurzzeitvermietung im Verhältnis zwischen Beschwerdeführer und dem Verein DD liege nicht vor.

Die mit Novelle LGBl Nr 114/2021 getroffene Klarstellung ziele darauf ab, demjenigen die Benützung zu untersagen, der das Objekt tatsächlich benütze. Vermiete ein Eigentümer kurzzeitig an wechselnde Personen, sei die Benützungsuntersagung an den Eigentümer zu adressieren. Sei die bauliche Anlage jedoch - wie im konkreten Fall - langfristig an einen Dritten vermietet, der wiederum an weitere Personen kurzzeitig untervermiete, sei im Sinne der effektiven Durchsetzbarkeit der Benützungsunterlassung der Bescheid jedenfalls an den „Langzeitmieter“ zu adressieren, da nur dieser zur Unterlassung bzw Untersagung einer Benützung in der Lage sei. Der Beschwerdeführer sei nicht Bescheidadressat, der angefochtene Bescheid sei zu beheben.

Aus advokatischer Vorsicht verwies der Beschwerdeführer auf die eingebrachte Bauvollendungsanzeige und den Benützungsbewilligungsantrag vom 10.07.2024, die Benützungsbewilligung sei bislang nicht erteilt worden. Der tatsächliche Bestand entspreche dem Bescheid, sämtliche Auflagen wären erfüllt worden, die Benützung sei somit nicht zu untersagen. Zutreffend sei hingegen, dass seitens des vormaligen Eigentümers GG weder eine Bauvollendungsanzeige noch ein schriftlicher Benützungsbewilligungsantrag bei der Behörde eingebracht worden wäre.

Parteiengehörverletzung wird moniert. Der Vollständigkeit halber wird vorgehalten, dass die Behörde auf die schriftliche Stellungnahme des GG referenziere, obwohl dieser über keine Vertretungsbefugnis im Sinne des § 10 Abs 1 AVG verfüge. Aufgrund derartiger Mangelhaftigkeit sei der Bescheid aufzuheben.

Es werden Begründungs- und Feststellungsmängel eingewendet. Die Stellungnahme des GG und jene des JJ seien unsubstantiiert wiedergegeben. Bezogen auf das Bauverfahren aus dem Jahre 2010 werde (lediglich) aus dem zugrundeliegenden Akteninhalt referiert. Getroffene Feststellungen bezogen auf Umstände der Vermietung wären nicht begründet worden, ungeachtet dessen erfolge eine Nutzung des Objektes nicht zu Freizeit- und Erholungszwecken, sondern ausschließlich zur Ausübung des Vereinszweckes durch die Mitglieder. Feststellungen zum (gemeinnützigen) Vereinszweck, zur tatsächlichen Art der Nutzung und zum Zweck der Nutzung, zu den das Bauerhaus nutzenden Personen und zur Un- bzw. Entgeltlichkeit des Bestandsverhältnisses wären zu treffen gewesen. Ohne diese Feststellungen könne der rechtliche Schluss auf Freizeitwohnsitznutzung des Hauses nicht gezogen werden. Die Wiedergabe rechtlicher Definitionen vermöge Feststellungen nicht zu ersetzen.

Aus der festgestellten An- und Abmeldung mittels Gästeblättern an den Tourismusverband FF könne eine entgeltliche (Kurzzeit-)Vermietung - und nicht bloß eine unentgeltliche Überlassung von Räumlichkeiten an Vereinsmitglieder - nicht gefolgert werden. Eine Abgabepflicht nach dem Tiroler Aufenthaltsabgabegesetz bestehe unabhängig davon, ob die Überlassung an „Gäste“ entgeltlich oder unentgeltlich erfolge. Voraussetzung für die Subsumtion unter den Tatbestand einer (Kurzzeit-)Vermietung sei die Entgeltlichkeit des Schuldverhältnisses.

Zutreffend gebe es für die Hofstelle „CC“ keinen genehmigten Freizeitwohnsitzbescheid. Dies wäre aber auch nicht notwendig, da das Bauernhaus ausschließlich als Vereinslokal und zur Ausübung eines Vereinszweckes diene.

Der Verein DD e.V. - seinerseits wiederum Mitglied des Bayrischen Landes-Sportverbandes e.V. und der Fachverbände, deren Sportarten im Verein ausgeübt würden - sei mit über 3.400 Mitgliedern einer der größten Sportvereine im Landkreis X, wäre im Vereinsregister des Amtsgerichts W eingetragen, seine Organe wären der Vorstand, die Vorstandschaft, der Ausschuss und die Delegiertenversammlung. Vereinszweck sei die Pflege und Förderung des Sports durch die Ausübung – dazu im Einzelnen aufgezählter – Sportarten. Der Verein sei in organisatorisch und finanziell selbständige Sektionen bzw Abteilungen unterteilt. Die Abteilung EE diene dem Zweck, den Mitgliedern, insbesondere Familien und Kindern, die Möglichkeit der sportlichen Betätigung und Erholung in den Bergen zu geben. Die EEabteilung biete allen Mitgliedern vom Kindes- bis zum Seniorenalter eine Vielzahl an Sportaktivitäten an. Jeder Person stehe somit die Mitgliedschaft im Verein offen. Die Kinder- und Jugendförderung sei seit Vereinsgründung im Jahr 1974 eines der Kernthemen des Vereins. Die Abteilung EE biete unter anderem folgende Förderkurse und Tätigkeiten an: Einführungskurs „Verhalten auf der Skipiste“, Skikurse, Lawinenkurse in Zusammenarbeit mit dem DAV, Kletterkurse, Wanderungen (Winterwanderung und Hüttenwanderungen), geführte (mehrtägige) Radtouren, Mountainbike-Touren, Naturerlebnistage (Ausflüge und Führungen zu Natur und Tierwelt), Kochkurs für Kinder und Jugendliche „Gesunde Ernährung als Grundlage für ein sportlich-aktives Leben“, Langlaufkurse, Skirennen.

Die Vereinsmitglieder seien im Rahmen der sportlichen Betätigung zur Nutzung der Einrichtungen und Sportstätten der jeweiligen Abteilungen, gegenständlich der Abteilung „EE“, sowie zur Teilnahme an Vereinsveranstaltungen berechtigt. Das Bauernhaus „CC“ diene somit als Ausgangspunkt für die jeweilige (sportliche) Tätigkeit. Darüber hinaus werde das Bauernhaus als Vereinslokalität, Veranstaltungsort für Vereinssitzungen und Sitzungen des Vorstandes genutzt. Das Bauernhaus werde daher ausschließlich zur Fortführung der Vereinsarbeit und Ausübung des Vereinszweckes verwendet. Eine Nutzung als Freizeitwohnsitz liege somit nicht vor.

Zudem sei der Ausnahmetatbestand des § 13 Abs 1 lit. b TROG 2022 erfüllt. Der Beschwerdeführer bezog sich dazu auf die Vorschrift des § 35 BAO zur Gemeinnützigkeit. Die Ausübung von Körpersport fördere die Gesundheit, wirke körperlichem Gebrechen entgegen und stelle für jede Altersgruppe einen Mehrwert dar und diene das Gebäude somit als Erholungsheim.

Der Vereinszweck sei zusammengefasst als gemeinnützig zu qualifizieren und werde das Bauernhaus als Erholungsheim genutzt. Eine Nutzung als Freizeitwohnsitz liege daher auch aus diesem Grund nicht vor.

In Beschwerdeergänzung vom 07.01.2025 legte der Beschwerdeführer dem Landesverwaltungsgericht Tirol eine im Zuge einer baupolizeilichen Überprüfung vom 13.11.2013 erstellte „Aktennotiz vom 13.11.2013“ vor. Aus der Aktennotiz wäre nach Ansicht des Beschwerdeführers die Bewilligung der Benützung zu entnehmen, eine Benützungsbewilligung läge somit vor, weshalb die weitere Benützung des Bauernhauses „CC“ nicht gemäß § 46 Abs 6 lit e TBO 2022 zu untersagen wäre.

II.Sachverhalt/Feststellungen:

Der Beschwerdeführer ist aufgrund des Übergabevertrages vom 23.03.2021 gundbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaft in EZ *** KG ***** Z. Rechtsvorgänger war sein Vater, GG. Zum Gutsbestand gehört ua die Bp **1. Auf dem Grundstück befindet sich das Bauernhaus „CC“/Stallgebäude. Der Bauplatz ist als Sonderfläche Hofstelle § 44 [iVm § 43 Abs 7] gewidmet. Der Flächenwidmungsplan enthält keine Festlegung im Sinne des § 13 Abs 3 letzter Satz TROG der Zulässigkeit zur Schaffung eines neuen Freizeitwohnsitzes.

Mit Baubescheid vom 02.08.2010, AZ ***, wurde dem vormaligem Eigentümer GG die Baubewilligung für „einen internen Zubau (Sanitärräumlichkeiten/Heizung/Lagerräume) im bestehenden Bauernhaus/Stallgebäude des Bestandes Adresse 3 auf Bp **1 KG Z, erteilt. Laut Baubeschreibung besteht das Gebäude aus Erd- und Obergeschoß und nicht ausgebautem Dachgeschoß, die Anzahl der Wohnungen beträgt 1, die Gesamtwohnnutzfläche inkl EG und OG neu beträgt 287,66 m², es werden 6 Stellplätze im Freien errichtet.

Es stehen 34 Betten zur Verfügung.

Gemäß Vorschreibungspunkt a) 50) des Bescheides hat der Eigentümer des Gebäudes gemäß § 36 Abs 1 TBO 2001 gleichzeitig mit der Anzeige über die Bauvollendung bei der Behörde schriftlich um die Benützungsbewilligung anzusuchen. Die Benützungsbewilligung könne auch hinsichtlich in sich abgeschlossener Teile des Gebäudes beantragt werden (Teilbenützungsbewilligung).

Unter Punkt c) Hinweise 3) wurde der Bauwerber ausdrücklich aufmerksam gemacht, dass aufgrund der Bestimmungen des § 15 Abs 1 TROG 2001 keinesfalls ein Freizeitwohnsitz neu geschaffen werden darf.

Am 14.10.2010 wurde zwischen dem Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers, GG, als Vermieter und dem DD als Mieter ein Mietvertrag für das gegenständliche Objekt beginnend mit 01.09.2010 auf die Dauer von 10 Jahren und mit Ergänzung zum Mietvertrag bis 31.08.2030 abgeschlossen.

Mit Schreiben vom 03.02.2011 wies die Baubehörde den Rechtsvorgänger GG auf brandschutztechnische Mängel am Gebäude und nachzureichende Unterlagen hin, bezog sich auf Vorschreibungspunkt 50), und betonte, dass eine positive Benützungsbewilligung erst bei nachweislicher Erfüllung aller Vorschreibungspunkte zu erteilen wäre.

Mit Schreiben vom 24.04.2024 äußerte die Behörde dem Beschwerdeführer als zwischenzeitlichem Eigentümer gegenüber den Verdacht einer unzulässigen Verwendung des Objektes Adresse 3 als Freizeitwohnsitz und räumte dazu Stellungnahmemöglichkeit ein.

Der Beschwerdeführer erschien am 24.04.2024 vor Amt, machte laut aufgenommener Niederschrift jedoch keine Angaben zum vorgehaltenen Verdacht.

Am 05.06.2024 legte der Rechtsvorgänger GG unter Berufung auf seine Vertretungsbefugnis für den Beschwerdeführer eine vom Fachbereichsleiter für den Fachbereich Recht Wirtschaft Forst der Landwirtschaftskammer Tirol an ihn gerichtete schriftliche Stellungnahme vom 05.06.2024 der Behörde vor und verneinte seinerseits eine Freizeitwohnsitznutzung. Die Stellungnahme vom 05.06.2024 nimmt Bezug auf den 14.10.2010 abgeschlossenen Mietvertrag, sieht eine Unmöglichkeit von Vereinen, als juristische Personen Haupt- oder Freizeitwohnsitze begründen zu können. Dem Mietvertrag liege der Baubescheid vom 02.08.2010 zugrunde, der Verein habe dessen Kenntnis bestätigt, die Verpflichtung zur Einhaltung der raumordnungsrechtlichen Bestimmungen wäre auf den Verein als Mieter überbunden worden. Die Vermietung wäre in der Überzeugung nicht möglicher Schaffung eines Freizeit-/Wohnsitzes durch den Verein und statutengemäß zulässig ausgeübter Tätigkeit des Vereins als gemeinnützige Einrichtung erfolgt. Die Ausnahmebestimmung nach § 13 Abs 1 lit b TROG 2022 komme zur Anwendung, das Gebäude wäre als Kur- und Erholungsheim für seine Mitglieder als gemeinnützige Einrichtung angemietet und zu nichts anderem in Bestand gegeben worden. Eine Übertretung nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 läge nicht vor.

Mit Schreiben jeweils vom 10.07.2024 zeigte der Beschwerdeführer die Baufertigstellung des mit Bescheid vom 02.08.2010 bewilligten Bauvorhabens an und suchte um Benützungsbewilligung an.

Die am 09.09.2024 abgehaltene Benützungsbewilligungsverhandlung brachte das Ergebnis, dass aufgrund vorliegender wesentlicher brandschutztechnischer Mängel eine Benützungsbewilligung nicht erteilt werden könne. Verbesserung der Mängelpunkte wurde aufgetragen.

Am 14.04.2025 übermittelte die Gemeinde Z eine ab 01.04.2025 gültige Vermietungsabmeldung vom 09.04.2025 des Vereins beim Tourismusverband FF, unterschrieben von der Abteilungsleiterin für EE.

Am 14.05.2025 teilte die Gemeinde Z unter Bezugnahme auf eine am gleichen Tag stattgefundene Überprüfung mit, dass aufgrund weiterhin gegebener brandschutztechnischer Mängel eine Benützungsbewilligung nicht erteilt werden könne. Verbesserung der Mängelpunkte wurde neuerlich aufgetragen.

Für die Hofstelle „CC“ gibt es keinen genehmigten Freizeitwohnsitzbescheid. Eine Freizeitwohnsitzabgabe und eine Freizeitwohnsitzpauschale werden nicht entrichtet. Die An- und Abmeldungen erfolgten (bis zur Abmeldung) mittels Gästeblättern an den Tourismusverband FF.

Abteilungsleiterin der Abteilung EE des aus insgesamt 20 Unterabteilungen bestehenden DD e.V. ist KK. In dieser Funktion vertritt sie auch die Abteilung EE gegenüber dem Hauptverein. LL übt beim DD e.V. die Funktion eines Hüttenwarts des gegenständlichen Gebäudes aus.

KK organisiert mit ihrem Team (Stellvertreter, Schriftführer) das Abteilungsleben, ebenso Veranstaltungen, unter anderem auch auf dem Bauernhaus in Z. Aus einer Einschau in die Homepage der Abteilung EE und in deren Facebookseite zeigen sich etwa Hütten-/Kulinarikabende, die 50. Jubiläumsfeier der EEabteilung, Grillfeste.

Die Anmeldungen für Aufenthalte in dem Bauernhaus werden bei der Abteilung EE vorgenommen, Zimmer bzw Betten werden dort gebucht, es stehen unterschiedliche Zimmer zur Verfügung.

Die Benützer des Gebäudes reisen selbständig an. Der Schlüssel ist für die Benützer direkt bei dem Gebäude hinterlegt, die Nutzer haben bei ihrer Ankunft unmittelbaren Zugriff auf den Schlüssel. Zum Ende des Aufenthaltes wird der Schlüssel von den Benützern auch wieder vor Ort hinterlegt.

Nutzer des Bauernhauses sind sowohl Einzelpersonen als auch Familien oder auch größere Gruppen. Die Hütte darf grundsätzlich nur von Mitgliedern der Abteilung EE genutzt werden. Ist ausreichend Platz vorhanden, ist es den Mitgliedern der Abteilung EE jedoch auch gestattet, pro Person einen an dieser Sportart interessierten Gast mitzunehmen. Gäste können dabei andere Vereinsmitglieder bzw Mitglieder einer anderen Abteilung aber auch vereinsfremde dritte Personen sein.

Die Hütte steht über das ganze Jahr zur Nutzung zur Verfügung, sie ist immer geöffnet und wird auch über das ganze Jahr genutzt. Die Dauer der Aufenthalte der Nutzer bewegt sich im Ausmaß von einigen Tagen, über ein Wochenende und ähnliche kurze Zeitspannen.

Der Zweck der Aufenthalte der Besucher besteht in der Ausübung sportlicher Aktivitäten, die Aufenthalte dienen im Winter zum Skifahren, zum Langlaufen und Ähnlichem, im Sommer zum Wandern, Berggehen, Radfahren, Klettern und zu ähnlichen sportlichen Aktivitäten. Die Aufenthalte dienen zur Erholung und Entspannung, zur körperlichen Ertüchtigung, zu Urlaubs- und Freizeitzwecken. Es finden so beispielsweise auch (Gruppen)Aufenthalte über ein ganzes Wochenende zur Abführung etwa von Geburtstagsfeiern und ähnlichen Anlässen statt.

Auf der Homepageseite der Abteilung EE findet sich, dass „das Bauernhaus in Z allen Mitgliedern der EE-Abteilung sowie deren Gästen für Sport und Freizeit zur Verfügung steht. Es dient zur Erholung, zum Feiern, zum Skifahren, Wandern, Klettern, Radeln und weiteren Aktivitäten in den Bergen. Im Sommer ist es Ausgangspunkt für Wanderungen und Mountainbiken und im Winter liegen attraktive Skigebiete in unmittelbarer Nähe. Der Einstieg ins Langlaufparadies Z ist direkt vor der Haustüre möglich. Es steht allen Mitgliedern der Abteilung EE sowie deren Gästen für Erholung, persönliche Regeneration, Sport und Freizeit zur Verfügung“.

Der Vereinsbeitrag bei der Abteilung EE beträgt für ein Vollmitglied Euro 80,00. Pro Übernachtung im Gebäude wird ein zusätzliches Entgelt in der Höhe von Euro 6,30 eingehoben. Zusätzlich sind Euro 2,80 für die Tourismusabgabe zu entrichten. Vereinsfremde Gäste zahlen pro Übernachtung Euro 15,00 zusätzlich der Tourismusabgabe in der Höhe von Euro 2,80. Zum Jahresbeitrag kommt eine separate Aufnahmegebühr in der Höhe von Euro 100,00 für Erwachsene und Euro 50,00 je Kinder dazu. Die separate Aufnahmegebühr dient für die Erhaltung der Hütte und gleichartige Notwendigkeiten. Für Personen von 18 bis 69 Jahren wird zudem eine Arbeitsumlage in der Höhe von Euro 25,00 erhoben, bei Beteiligung an der sogenannten ‚Arbeitstour‘ wird eine Aufwandsentschädigung von Euro 50,00 bezahlt.

Es finden zwei Arbeitstouren pro Jahr (Frühjahr und Herbst) auf der Hütte statt. An dieser beteiligen sich Vereinsmitglieder der Abteilung EE auf freiwilliger Basis und der Hüttenwart. Die Arbeitstouren dienen zu allfällig anfallenden Instandhaltungs-, zu Aufräum-, und sonstigen Servicearbeiten.

Die Aufgabe des Hüttenwarts besteht in der Sorgetragung für den ordnungsgemäßen Erhaltungszustand und Hinterlassenszustand der Hütte durch die Nutzer, für die Bereitstellung von Holz für die Befeuerung der Öfen und ähnliche (elementare) Notwendigkeiten. Die Aufenthalte der Nutzer vor Ort bedürfen keiner gleichzeitigen Anwesenheit auch des Hüttenwarts und ist dieser nach seiner zeugenschaftlichen Aussage in der mündlichen Verhandlung bei den Aufenthalten auch nicht anwesend. Eine Betreuung der Gäste sowie eine zentrale Organisation der Aufenthalte findet nicht statt.

Es besteht ausschließlich Eigenversorgung durch die Nutzer der Hütte. Sie bringen ihre Lebensmittel, Getränke sowie auch ihre eigene Bettwäsche mit. Die Nutzer kochen und verpflegen sich vor Ort selbst. Bei Abreise müssen sie Sämtliches auch wieder mitnehmen und sind für die ordentliche Hinterlassung der Hütte verantwortlich. Die Nutzer reinigen bei Abreise ihre jeweiligen Nutzungsbereiche (Zimmer, Küche, Sanitäreinrichtungen, …) selbst.

Es gibt keine Angestellten bzw kein Personal auf der Hütte. Es gibt keine Gesamtorganisation der Nutzung durch den Verein bzw durch die Abteilung EE, keine Gesamtnutzungsstruktur, kein Betriebskonzept der Nutzung der Hütte seitens des Vereins, sämtliches Geschehen in Zusammenhang mit der Nutzung der Hütte erfolgt in Eigeninitiative der jeweiligen Nutzer.

Das Gebäude dient nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses. Die Hütte dient den jeweiligen Nutzern im Rahmen deren kurzzeitigen Aufenthalten ausschließlich für sportliche Aktivitäten, Erholungs- und Freizeitzwecke, sohin als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs 1 TROG 2022.

Einmal jährlich nutzen die Vorstandsmitglieder des Vereins die Hütte zur Abhaltung einer Vereinssitzung.

Die Hütte stellt kein Erholungsheim im Sinne der Ausnahmebestimmung des § 13 Abs 1 lit b TROG 2022 dar.

Nach der Satzung des DD e.V. vom 31.03.2017 besteht der Vereinszweck in der Pflege und Förderung des Sports und verfolgt der Verein ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke im Sinne des Abschnitts „Steuerbegünstigte Zwecke“ der Abgabenordnung (§ 2). Die Verwirklichung des Vereinszwecks erfolgt durch die Ausübung der vom BLSV anerkannten Sportarten, derzeit insbesondere der Sportarten Aikido, Badminton, Baseball, Basketball, Bergsport/Klettern, Bogenschützen, Fußball, Handball, Gesundheitssport, Judo, Kegeln, Koronarsport, Leichtathletik, Radsport, Rugby, Schach, Tennis, Tischtennis, Turnen, Volleyball (§ 3). Die Möglichkeit Mitglied des Vereins zu werden ist jeder natürlichen Person eingeräumt, über die Aufnahme entscheidet die jeweilige Abteilungsleitung, wobei jedoch gegen eine Neuaufnahme bei Vorliegen besonderer Umstände Einspruchsrecht durch Vorstand und Ausschuss des Vereins besteht (§ 5). Die Mitglieder sind berechtigt, die Einrichtungen und Sportstätten der jeweiligen Abteilungen im Rahmen der sportlichen Betätigungen zu nutzen (§ 7). Jedes Mitglied ist zur Zahlung des Jahresbeitrages (Geldbetrages) verpflichtet. Der jeweilige Jahresbeitrag kann je nach Abteilung bzw Sparte unterschiedlich hoch festgesetzt werden. Aufnahmegebühren können erhoben werden. Umlagen (Geldbeträge) bei einem nicht vorhersehbaren Finanzbedarf des Vereins können beschlossen werden, ebenso auch abteilungs- oder spartenspezifische Umlagen (Geldbeträge) im Bedarfsfall (§ 10).

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft V vom 19.11.2024, Zl ***, bestätigt durch das Landesverwaltungsgericht Tirol mit Erkenntnis vom 27.02.2025, LVwG-2025/38/0147-4, wurde dem Rechtserwerb durch Mietvertrag, abgeschlossen zwischen GG und dem DD e.V. betreffend das Gebäude auf Bp **1, KG Z, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts vom 27.02.2025 blieb unangefochten.

Seit Erlassung des Erkenntnisses vom 27.02.2025 wird – festgestellt durch den zeugenschaftlich einvernommenen Hüttenwart LL - die gegenständliche Hütte durch den DD e.V. bzw die Abteilung EE nicht mehr genutzt.

Eine Benützungsbewilligung für das Gebäude liegt nicht vor.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einschau in den behördlichen Bauakt. Zur Sachverhaltsermittlung wurden vom Landesverwaltungsgericht Tirol Auszüge aus der Homepage des DD e.V. und der Abteilung EE sowie der Facebook-Seite der Abteilung EE eingeholt. Eine Kopie dieser Unterlagen wurde in der am 07.05.2025 vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol abgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung dem rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer übergeben.

In der öffentlichen mündlichen Verhandlung waren der Beschwerdeführer und seine Rechtsvertreterin sowie die zeugenschaftlich einvernommene Abteilungsleiterin der Abteilung EE des DD e.V., KK, und der zeugenschaftlich einvernommene Hüttenwart, LL, anwesend. Der Beschwerdeführer wurde als Partei einvernommen.

Die festgestellte Nutzung der Hütte sowie die dazu näher festgestellten Nutzungsmodalitäten ergeben sich aus der Aktenlage, den eingeholten Auszügen aus der Homepage und der Facebookseite von Verein und Abteilung EE und im Besonderen aus den zeugenschaftlichen Aussagen und Angaben der Abteilungsleiterin der Abteilung EE KK, und des Hüttenwarts LL des Vereins sowie aufgrund der Parteienvernehmung des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung.

Die Feststellungen zur Objektbeschreibung und zum Mietvertrag ergeben sich aus der Aktenlage.

Eine seit der Erlassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgericht Tirol vom 27.02.2025 nicht mehr erfolgte Nutzung der Hütte durch den DD e.V. wurde vom Zeugen LL, Hüttenwart, in der mündlichen Verhandlung festgestellt. Die Abmeldung der Vermietung ergibt sich aus dem von der belangten Behörde übermittelten Abmeldeformular des Tourismusverbandes FF vom 09.04.2025, unterschrieben von der Abteilungsleiterin der Abteilung EE des DD e.V., KK.

Zu den Aussagen der in der mündlichen Verhandlung zeugenschaftlich einvernommenen KK und LL zur konkreten Nutzung der Hütte bzw den konkreten Nutzungsmodalitäten hatte der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer auch keine Gegeneinwände der Sache nach bzw machte er dazu auch keinen weiteren Aufklärungsbedarf durch entsprechende (Nach)Fragen an die Zeugen geltend. Der Beschwerdeführer, der nach eigenen Angaben in direkter Nähe (ca 400 m) zur Hütte seinen eigenen Wohnsitz (in seinem Gasthaus) hat und dessen landwirtschaftlicher Betrieb sich im räumlichen Umfeld des gegenständlichen Bauernhauses bewegt, gab in seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht vielmehr selbst zu Protokoll, dass sich die von ihm wahrgenommenen Aufenthalte über das ganze Jahr, sowohl im Sommer als auch im Winter, bewegen. Nach seinen Wahrnehmungen kämen oftmals dieselben Leute, er sehe aber auch immer wieder neue Besucher. Sein Eindruck wäre, dass die Personen auf der Hütte Selbstversorger wären, Angestellte nehme er nicht wahr. An Aktivitäten der Besucher nehme er Berggehen, Skifahren, Wandern und sonstige sportliche Betätigungen wahr. Herr LL sorge für den Erhaltungs- und Gesamtzustand der Hütte und erledige anstehende Arbeiten an der Hütte.

Die zur Verfügung stehende Bettenanzahl von 34 Betten ergibt sich aus der Vermietungsabmeldung durch die Abteilungsleiterin KK vom 09.04.2025.

Das Fehlen einer Benützungsbewilligung ergibt sich aus der Aktenlage wie auch aus den Angaben des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung.

IV.Rechtslage:

Die Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl Nr. 44/2022 idF LGBl Nr 7/2025, lautet auszugsweise:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

…

e) wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

…

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

…

[…]“

Das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 – TROG 2022, LGBl Nr 43/2022 idF LGBl Nr 6/2025, lautet auszugsweise:

§ 13

Beschränkung für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

…

b) Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

…

[…]

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a) die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b) für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

[…]

(8) Weiters dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden. Die Ausnahmebewilligung ist nur zu erteilen:

…

[…]“

V.Erwägungen:

A. Adressateneigenschaft des Beschwerdeführers:

Gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet (lit g) und wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt (lit d).

Nach der rechtlichen Auffassung des Beschwerdeführers könne ihm gegenüber aber nicht gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 die Benützung untersagt werden, sondern wäre dies vielmehr dem DD e.V. als Mieter der gegenständlichen Hütte aufzutragen gewesen.

Grundsätzlich ist dem Beschwerdeführer zuzustimmen, dass in der Bestimmung des § 46 Abs 6 TBO 2022 vor der Novelle zur Tiroler Bauordnung 2018, LGBl Nr 114/2021, vorgesehen war, dass eine Benützungsuntersagung gemäß § 46 Abs 6 TBO 20218 nur dann gegen den Eigentümer gerichtet werden konnte, wenn er die bauliche Anlage tatsächlich benützt. Im Fall der Benützung nur durch einen Dritten war die Benützungsuntersagung diesem gegenüber auszusprechen.

Diese Bestimmung erfuhr mit der genannten Novelle zur Tiroler Bauordnung 2018, LGBl Nr 114/2021, eine Änderung und zwar insofern, als dass bei kurzzeitigen Vermietungen an wechselnde Personen stets der Eigentümer der baulichen Anlage Adressat des Benützungsuntersagungsauftrages ist. Aus den Erläuternden Bemerkungen hiezu geht hervor, dass man ausgehend vom Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 09.12.2020, LVwG-2020/26/0758-3, eine Rechtsanpassung vornehmen wollte, um sicherzustellen, dass im laufenden Verfahren kein Wechsel in der Person des Verpflichteten eintreten kann, was rechtspolitisch als unzweckmäßig zu erachten ist. So soll „abweichend von der allgemeinen Regel künftig daher im Fall einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen eine Benützungsuntersagung stets an den Eigentümer der betreffenden baulichen Anlage zu richten sein“.

Wenn man der nunmehrigen Bestimmung unterstellen möchte, dass diese nur die wechselnden Personen vor Augen hat, denen gegenüber eine Benützungsuntersagung kaum rechtzeitig und somit wenig effektiv ausgesprochen werden könnte, und daher die Benützungsuntersagung an den Vermieter (Beherberger) auszusprechen sei, ist dem wie folgt entgegen zu halten:

Gerade bei einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen ist es für die Behörde oftmals kaum möglich, den Vermieter an die wechselnden Personen ausfindig zu machen. Dies insbesondere deshalb, da derartige Vermietungen häufig über Internetplattformen abgewickelt werden, die in dieser Hinsicht wenig transparent sind. Auch ist zwischen dem Eigentümer und den wechselnden Personen mehr als ein Dritter denkbar, was eine effektive Adressierung einer Benützungsuntersagung an denjenigen (den tatsächlich letzten Dritten), der an die wechselnde Person vermietet, erschwert. Insgesamt ist es daher schlüssig und nachvollziehbar (und auch mit dem Wortlaut der Bestimmung in Einklang zu bringen; auch der zwischengeschaltete Vermieter nutzt die bauliche Anlage im Rahmen seiner kurzzeitigen Vermietung an die wechselnden Personen), dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem, deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen.

Dem Eigentümer der baulichen Anlage wird es sodann mit zivilrechtlichen Mitteln obliegen, die unzulässige Benützung zu unterbinden.

Dem in den Erläuternden Bemerkungen verwiesenen, die Neuregelung initiierenden Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 09.12.2020 lag ein Sachverhalt in gleicher Weise mit nicht selbst nutzendem Eigentümer einer baulichen Anlage (Bescheidadressat und Beschwerdeführer), zwischengeschalteter Mieterin und selbst wiederum Vermieterin (Ehefrau) der baulichen Anlage kurzzeitig an wechselnde Personen zugrunde, wobei das Landesverwaltungsgericht die Notwendigkeit zur Aufhebung des an den Eigentümer gerichteten behördlichen Benützungsuntersagungsauftrages im Umstand begründet sah, statt dem Eigentümer Dritte als richtige Adressaten des Benützungsauftrages heranzuziehen und es im Hinblick auf diese maßgeblichen Dritten dabei sowohl Bezug auf die zwischengeschaltete Mieterin/Vermieterin (Ehefrau) als auch auf die kurzzeitig nutzenden wechselnden Personen herstellte. Bezugnehmend und veranlasst durch dieses Erkenntnis und die darin getroffene Argumentation und Sichtweise des Landesverwaltungsgerichts sah sich der Gesetzgeber sodann veranlasst, im Falle (im Rahmen) kurzzeitiger Vermietung an wechselnde Personen stets (dh auch bei Fallkonstellation wie der beschriebenen) den Eigentümer der baulichen Anlage als Adressaten des Benützungsuntersagungsauftrages heranzuziehen.

Diese Auslegung des § 46 Abs 6 Einleitungssatz TBO 2022 entspricht auch der Systematik der Tiroler Bauordnung 2022, als Adressat im Zusammenhang mit baupolizeilichen Aufträgen grundsätzlich der Eigentümer der baulichen Anlage ist (vgl etwa § 46 Abs 1, § 46 Abs 6 letzter Satz), und zwar auch dann, wenn eine nicht konsensuale Baumaßnahme nicht von ihm, sondern von einem Dritten durchgeführt wurde. Es ist dabei ausschließlich auf den Eigentümer nach den zivilrechtlichen Bestimmungen abzustellen (vgl VwGH 11.12.1990, 95/05/0078).

Insgesamt ist somit nachvollziehbar davon auszugehen, dass dem Eigentümer einer baulichen Anlage bei kurzzeitiger Vermietung an wechselnde Personen die Benützung zu untersagen ist.

(dazu auch LVwG-2023/32/2830-7, 02.04.2024; LVwG-2024/32/2282-9, 31.10.2024).

Zutreffender Adressat der Benützungsuntersagung ist im gegenständlichen Fall aus allen angeführten Gründen der Beschwerdeführer als Eigentümer der betroffenen baulichen Anlage.

B.Zur Benützungsuntersagung gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022:

1. Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden (§ 13 Abs 1 TROG 2022).

Der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zufolge kann gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen am konkreten Ort feststellbar ist (etwa VwGH 13.3.2023, Ro 2023/06/0001).

Ein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen am konkreten Standort ist weder hinsichtlich der Benützer der Hütte noch auch des DD e.V. feststellbar. Dies ist im Verfahren auch gänzlich nicht streitig gestellt.

Aufgrund der getroffenen Feststellungen und der Beweiswürdigung steht fest, dass das gegenständliche Bauernhaus zur Erholung und Freizeitnutzung, im Rahmen dieser Zwecke zu sportlichen Aktivitäten, Feiern besonderer Anlässe (Geburtstage und dergleichen) und gleichartigen Zwecken kurzzeitig von wechselnden Personen benützt wird.

Wie festgestellt, ist von den Nutzern für ihren Aufenthalt im Bauernhaus neben dem Jahresbeitrag zum Verein (zur Abteilung EE) ein Benützungs- bzw Aufenthaltsentgelt pro Person und pro Übernachtung zu entrichten. Die Benützer des Objektes haben zudem die Tourismusabgabe zu begleichen. Zusätzlich haben die Mitglieder der Abteilung EE eine separate Aufnahmegebühr mit der Zweckwidmung der Instandhaltung der Hütte und Finanzierung sonstiger hüttenbezogener (hüttenspezifischer) Notwendigkeiten zu entrichten, um die Hütte somit in benützungsgerechtem Zustand jederzeit verwenden zu können. Entgeltlichkeit in vermietungsgleicher Form für die kurzzeitige Benützung der Hütte liegt damit vor. Die Voraussetzung des § 46 Abs 6 Einleitungssatz TBO 2022 – die Nutzung im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – ist damit gegeben bzw bedeutungsgleich anzuerkennen, um im Sinne des durch die Novelle LGBl Nr 114/2021 intendierten neuen Regelungswillen des Gesetzgebers den Eigentümer der baulichen Anlage als Adressaten des Benützungsuntersagungsauftrages in Anspruch zu nehmen (dazu unter Punkt A.).

Der im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol vorgetragene Umstand, die Nutzung der Hütte sei mit Zustellung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 27.02.2025 eingestellt worden und erfolge auch heute nicht mehr, stellt keine wesentliche Sachverhaltsänderung dar, welche vom erkennenden Gericht zu berücksichtigen wäre. Zu verweisen ist auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu baupolizeilichen Aufträgen, wonach bei administrativrechtlichen Beschwerdeentscheidungen zwar die Sachlage zum Zeitpunkt der Erlassung der Entscheidung durch das Verwaltungsgericht maßgeblich ist. Allerdings hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, dass bei baupolizeilichen Aufträgen die Herstellung jenes Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht (Unterlassen der rechtswidrigen Benützung), keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts ist. Anderes würde hingegen gelten, wenn eine Baubewilligung für die konsenswidrige Benützung zwischenzeitlich erwirkt worden wäre. Eine solche in Bezug auf die Sachlage beachtliche Bewilligung wurde aktenkundig jedoch nicht erteilt und ist auch Seitens des Beschwerdeführers nicht behauptet.

2. Die Ausnahmebestimmung des § 13 Abs 1 lit b TROG 2022 kommt im konkreten Fall nicht zum Tragen. Nach dieser Ausnahmebestimmung gelten Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden, nicht als Freizeitwohnsitze. Der Beschwerdeführer hält das gegenständliche Objekt als ein Erholungsheim des DD e.V. im Sinne dieser Ausnahmebestimmung vor.

Ausnahmebestimmungen, so auch jene der lit b des § 13 Abs 1 TROG 2022, unterliegen ihrer Rechtsnatur nach schon jedenfalls einer restriktiven Auslegung.

Unter die Ausnahmebestimmung der lit b fallen Kurheime. Kurheime dienen schon dem allgemeinen Sprachverständnis nach medizinischen und therapeutischen Anwendungen und Behandlungen im Rahmen stationärer und ambulanter Aufenthalte. Kurheime sind Gesundheits- und Therapieeinrichtungen, der Erholungswert bzw der Erholungszweck dortiger Aufenthalte erfolgt im Rahmen bzw vor diesen Hintergründen. Sowohl die sprachlich verbundene Formulierung mit „Kur- und Erholungsheim“ (und nicht etwa aufzählend genannt als „Kurheime“ und „Erholungsheime“) sowie aber bereits schon der grundsätzliche Charakter der lit b als eine Ausnahmeregelung von den mit der Freizeitwohnsitzregelung verbundenen restriktiven raumordnungsrechtlichen Zielsetzungen als solcher bringt (gleichwie für Kurheime) zum Ausdruck, dass auch der Begrifflichkeit eines Erholungsheimes nach lit b, um nicht als Freizeitwohnsitz zu gelten, über die Vermittlung bloßer Erholungs- und Freizeitwerte hinausgehend weitere qualifizierte Indikationen zugrunde liegen (müssen). Gedacht dabei ist unter medizinischem Hintergrund etwa an Erholungsheime der (vormals) Gebietskrankenkassen, Erholungs- (Genesungs-, Rehabilitations-)-heime nach Krankheiten, Unfällen uä, aber auch etwa unter sozial-/pädagogischem Hintergrund Erholungsheime der Kinder- und Jugendhilfe. Jede gegenteilige Interpretation würde ansonsten zur sachwidrigen, die Freizeitwohnsitzregelung ad absurdum führenden Konsequenz führen, dass – unter lediglich gewählter Begrifflichkeit „Erholungsheim“ – in Umgehung des Freizeitwohnsitzregimes eine begriffstypische Freizeitwohnsitznutzung ermöglicht wäre.

Das Ermittlungsverfahren hat ergeben, dass das gegenständliche Gebäude einer typischen Freizeitwohnsitznutzung im gesetzlichen Sinne des § 13 Abs 1 erster Satz TROG 2022 dient. Es wird von den Gästen ausschließlich zu Zwecken des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken genutzt.

Die Begrifflichkeit eines Erholungsheimes bedingt - gleichwie die Begrifflichkeit eines Kurheimes – eine entsprechende Heimstruktur, dh einen Heimträger, eine Gesamtstruktur, eine Gesamtorganisation, ein Betriebskonzept und dergleichen.

An einem solchen typischen Heimcharakter der gegenständlichen Liegenschaft mangelt es jedoch. Erfolgen zwar Anmeldung zum Aufenthalt, Vorschreibung und Begleichung der festgestellten Entgelte unmittelbar bei der Abteilung EE, und werden über das Jahr auch immer wieder diverse Veranstaltungen zu Erholungszwecken (Grillfeste, Kulinarikabende, ... ) von der Abteilung EE initiiert, erfolgt die Inanspruchnahme und Nutzung des Gebäudes jedoch in (zu Punkt II) festgestellter Eigenregie der jeweiligen Nutzer. Die als Zeugin einvernommene Abteilungsleiterin der Abteilung EE, KK, teilte in dieser Hinsicht ausdrücklich mit, dass es keine Gesamtorganisation im Hinblick auf die Nutzung des Gebäudes gebe, vielmehr „alles in Eigenregie der Nutzer selber erfolge“.

Liegt aus den angeführten Gründen aber im vorliegenden Fall schon kein Erholungsheim im Begriffsinhalt der lit b des § 13 Abs 1 TROG 2022 vor, kann damit für den gegenständlichen Fall aber schon aus diesem Grunde die Frage einer Gemeinnützigkeit des DD e.V. als Erhalter als (eine weitere) Voraussetzung, um nicht als Freizeitwohnsitz zu gelten, dahingestellt bleiben. An dieser Stelle sei lediglich beispielsweise etwa angemerkt, dass nach Angabe der zeugenschaftlich einvernommenen Abteilungsleiterin der Abteilung EE die (allgemeine) Zugänglichkeit (§§ 35 Abs 1, 36 Abs 1 BAO; § 52 Abs 1 (dt.) AO) für jedermann zum Verein bzw zur Abteilung EE durch die Möglichkeit der Ablehnung von Eintrittswerbern ausgeschlossen sein kann.

3. Die belangte Behörde ging somit im Ergebnis zutreffender Weise vom Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes im Sinne des § 13 Abs 1 TROG 2022 und einer unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung aus.

4. Die Leistungsfrist der Benützungsuntersagung war mit sofortiger Wirkung zu bestimmen. Nach höchstgerichtlicher Judikatur (etwa VwGH Ra 2024/06/0130 und 0131, 12.11.2024; Ra 2024/06/0237, 03.04.2025) bedarf ein Benützungsuntersagungsauftrag als ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes (im Sinne der Beendigung eines bereits gesetzten Verhaltens) der Festsetzung einer Erfüllungsfrist. Eine solche setzte die belangte Behörde rechtswidriger Weise nicht.

Die Leistungsfrist mit sofortiger Wirkung aufzutragen rechtfertigt sich schon insbesondere aufgrund des in der mündlichen Verhandlung mitgeteilten Umstandes, dass mit Zustellung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 27.02.2025, mit welchem die Entscheidung der Bezirkshauptmannschaft V vom 19.11.2024 bestätigt wurde, das verfahrensgegenständliche Gebäude nicht mehr durch den DD e.V. genutzt wird.

C.Zur Benützungsuntersagung nach § 46 Abs 6 lit e TBO 2022:

1. Nach den getroffenen Feststellungen liegt derzeit eine Benützungsbewilligung nicht vor. Für das gegenständliche Bauernhaus/Stallgebäude wurden anlässlich der behördlichen Überprüfung am 15.05.2025 weiterhin ua brandschutztechnische Mängel festgestellt. Ungeachtet fehlender Benützungsbewilligung wurde das Gebäude genutzt.

Im Hinblick auf die mitgeteilte zwischenzeitlich eingestellte Benützung gelten die unter Punkt B. 1. letzter Absatz getroffenen Ausführungen sinngemäß, im Hinblick auf die Leistungsfrist jene unter Punkt B. 4. sinngemäß.

2. Die vorgelegte Aktennotiz vom 13.11.2013 lautet im Original:

„Aktennotiz

zur baupolizeilichen Überprüfung

der Liegenschaft EZ ***, Grundstück Nr. **1, KG Z

Obekt: Bauernhaus CC –Adresse 3

Aktenzeichen: ***

Datum 13.11.2013

Beginn 15:30

Ende 16:30

Ort an Ort und Stelle

Anwesende

Bürgermeister MM

NN, Amtssachverständiger der Gemeinde Z

OO, Bauamt der Gemeinde Z

sowie lt. Ladung:

GG, Adresse 1, **** Z

Allgemeines lt. TBO

§ 34 Aufsicht über die Bauausführung

Die behördliche Bauaufsicht dient der Überprüfung, ob bi der Ausführung von Bauvorhaben die Bestimmungen dieses Gesetzes und der hierzu erlassenen Verordnungen eingehalten werden und ob Abweichungen von der Baubewilligung oder der Bauanzeige erfolgen.

§ 57 Strafbestimmungen

Wer als Eigentümer oder Bauberechtigter ein Gebäude im Sinn der TBO oder einen Teil davon ohne eine entsprechende Benützungsbewilligung benützt oder anderen zur Benützung überlässt, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit Geldstrafe bis zu 36.300,00 zu bestrafen.

Gegenständliche baupolizeiliche Überprüfung

Aufsicht über die Bauausführung:

Gemäß § 34 Abs 1 TBO 2011 dient die behördliche Bauaufsicht der Überprüfung, ob bei der Ausführung von Bauvorhaben die Bestimmungen dieses Gesetztes oder der hierzu erlassenen Verordnungen eingehalten werden und ob Abweichungen von der Baubewilligung oder der Bauanzeige erfolgen. Das Grundstück Nr. **1, EZ ***, KG Z, ist mit baulichen Anlagen lt. TBO 2011 (Objekt Bauernhaus CC) bebaut. Zur Besichtigung des Grundstückes samt darauf befindlichen Anlagen wurde gemäß TBO 2011 eine baupolizeiliche Überprüfung auf heute anberaumt.

Im Allgemeinen gilt:

An oberster Stelle stehen die Gesundheit und das Leben von Menschen

Jede andere Nutzung als der baubehördliche Genehmigungsstand festlegt ist grundsätzlich untersagt.

Die Behörde hat den Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt.

Feststellungen bei gegenständlicher baupolizeilicher Überprüfung:

Befund des hbt. Sachverständigen:

Im Zuge der heutigen örtlichen Überprüfung konnte aus hbt. Sicht festgestellt werden, dass alle wesentlichen Teile und Baubereiche nach den eingereichten Planunterlagen und bescheidmäßigen Vorschreibungen der Baubewilligung Gz: *** vom 02.08.2010 errichtet wurden bzw den am 09.12.2011 (Planindex 23.11.2011) nachgereichten Austauschplänen samt Brandschutzkonzept entsprechen.

Die Aktennotiz wird von allen mündlich zur Kenntnis genommen

Schriftführer der

Amtshandlung eigenhändige Unterschrift gesetzt

Leiter der Amtshandlung eigenhändige Unterschrift gesetzt

Bausachverständiger eigenhändige Unterschrift gesetut

Mit Unterschrift ist die gegenständliche Amtshandlung geschlossen.“

Diese „Aktennotiz vom 13.11.2013 zur baupolizeilichen Überprüfung des Objektes Bauernhaus CC – Adresse 3“ stellt keine schriftliche Benützungsbewilligung dar.

Vorliegend handelt es sich vielmehr um eine Niederschrift über eine gemäß § 34 Abs 1 TBO 2011 geführte baupolizeiliche Überprüfung im Rahmen der Bauaufsicht zur Kontrolle der bescheidkonformen Ausführung des mit Bescheid vom 02.08.2010 bewilligten Bauvorhabens Bauernhaus CC, als solche Überprüfung somit um einen notwendigen Ermittlungsschritt vor Erlassung eines sodann schriftlich zu ergehenden Benützungsbewilligungsbescheides. Die Qualität des Schriftsatzes als „Aktennotiz“ wird mehrfach festgehalten (als Überschreibung der Erledigung, im Text als Gegenstand der mündlichen Zurkenntnisnahme der bei der baupolizeilichen Überprüfung Anwesenden). Auch die vom Bürgermeister der Gemeinde Z dem Schriftstück beigesetzte eigenhändige Unterschrift bestätigt lediglich die Amtshandlung und deren Ergebnis. Ein normativer Bescheidwille auf Erteilung einer Benützungsbewilligung ist der Erledigung in objektiver Betrachtung jedoch nicht zu entnehmen, wobei zudem entsprechend höchstgerichtlicher Rechtsprechung ein autoritatives Wollen der Behörde allein nicht schon hinreichen würde, um die Bescheidqualität einer behördlichen Erledigung zu begründen.

§ 38 TBO 2011 als maßgebliche Rechtsgrundlage findet sich gänzlich nicht, vielmehr lediglich eine Bezugnahme auf § 34 Abs 1 TBO 2011 (Aufsicht über die Bauführung) sowie auf § 57 TBO 2011, welcher als Strafbestimmung die strafrechtlichen Konsequenzen für eine Benützung ohne Benützungsbewilligung regelt.

Zudem stünde bei verbliebenen Restzweifeln an der Rechtsqualität der Erledigung als normative (rechtsgestaltende) Entscheidung, damit an einer Bescheidqualität, auch das Fehlen der ausdrücklichen Bezeichnung als Bescheid als essentiell entgegen. Daneben weist die Erledigung auch keine Gliederung nach Spruch und Begründung auf, eine Rechtsmittelbelehrung fehlt (§ 58 Abs 1 und 2 AVG).

Mangels Bescheidqualität der Aktennotiz kann es damit aber auch schon dahingestellt bleiben, dass der Beschwerdeführer noch in seiner Beschwerde zugestand, dass seitens seines Rechtsvorgängers weder eine Bauvollendungsanzeige noch ein schriftlicher Antrag auf Benützungsbewilligung eingebracht worden wäre, und er demgegenüber in seiner Eingabe vom 07.01.2025 an das Landesverwaltungsgericht nunmehr – begründet mit seiner erst nachträglichen Kenntnisnahme von der Aktennotiz – die Einbringung solcher Schriftsätze bei der Behörde vor Erstellung der Aktennotiz behauptet.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt V zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Mair

(Richterin)