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LVwG-2024/17/2724-2•LVwG T LVwG-2024/17/2724-2
LVwG-2024/17/2724-2Landesverwaltungsgericht15.04.2025
Verwendungszweckänderung<br/>Unterlassungsauftrag<br/>Erfüllungsfrist<br/>
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Gschnitzer über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 26.09.2024, AZ: ***, betreffend Angelegenheiten nach der Tiroler Bauordnung 2022,
zu Recht:
1. Der Beschwerde wird teilweise Folge gegeben und Spruchpunkt I. des Bescheides des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 26.09.2024, AZ: ***, aufgehoben.
Im Übrigen wird die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides lautet wie folgt:
"Frau AA als Eigentümerin des Gebäudes auf Gst. **1 KG Z wird die Benützung des Schlafzimmers in den mit Bescheid der Baubehörde vom 03.03.2010, Zahl ***, mit dem Verwendungszweck „Keller“ bewilligten Räumen im Kellergeschoss gem. § 46 Abs 6 lit c Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) untersagt.
Die Frist für die Erfüllung dieses Auftrags wird gem. § 59 Abs 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz (AVG) mit 6 Monaten, gerechnet ab der Zustellung dieses Erkenntnisses, festgelegt.“
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Verfahrensgang:
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 26.09.2024 wurde der Eigentümerin AA (Beschwerdeführerin) hinsichtlich des Gebäudes auf gst **1 KG Z zu Spruchpunkt I. gem. § 46 Abs 1 TBO 2022 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, den der Baubewilligung vom 03.03.2010 entsprechenden Zustand bis zum 31.03.2025 herzustellen. Zu Spruchpunkt II wurde der Beschwerdeführerin die Benützung des Schlafzimmers im Kellergeschoß baubehördlich untersagt.
Dagegen richtet sich die rechtzeitige Beschwerde der Frau AA mit dem zusammengefassten Vorbringen, dass von der Baubewilligung nur geringfügig abgewichen werde und die angeordneten Maßnahmen unverhältnismäßig seien. Die Nutzung des Kellers als Schlafzimmer hätte mittels Anzeige anstelle einer Baubewilligung legalisiert werden können. Es seien mehrfach Wasserschäden im Keller des Objekts entstanden. Daher werde beantragt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben, die Nutzung der Kellerräume als Schlafzimmer nachträglich zu bewilligen, eine angemessene Frist zur Einbringung eines solchen Bewilligungsantrags einzuräumen sowie die von der Gemeinde zugesagten Maßnahmen zum Schutz vor Wasserschäden umzusetzen.
II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:
Mit Bescheid der Baubehörde vom 03.03.2010, Zahl ***, wurde der Beschwerdeführerin die baurechtliche Bewilligung für den Zu- und Umbau beim Wohnhaus Z 49 auf Gst **1 KG Z erteilt. Aus den einen integrierenden Bestandteil dieser Bewilligung bildenden Einreichplänen ergibt sich, dass im Kellergeschoss des Gebäudes unter anderem die Errichtung von 4 Räumen mit dem Verwendungszweck „Keller“ (neben einem Heizraum, einem Pelletslager und dem Gang) bewilligt wurde.
Die Räume mit dem Verwendungszweck „Keller“ laut Baubewilligung werden von der Eigentümerin teilweise als Schlafzimmer verwendet. Ein baubehördlicher Konsens für diesen von der ursprünglichen Baubewilligung abweichenden Verwendungszweck liegt nicht vor.
Bauliche Maßnahmen in Abänderung des mit Bescheid der Baubehörde vom 03.03.2010, Zahl ***, bewilligten Bestandes wurden nicht vorgenommen.
Das Kellergeschoss des gegenständlichen Gebäudes ist zur Gänze von Erdreich umschlossen, die gegenständlichen, mit dem Verwendungszweck „Keller“ bewilligten Räume weisen wie das gesamte Kellergeschoss keine Fenster oder Belüftungsöffnungen ins Freie auf. Der Keller ist ausschließlich über eine im Gebäude liegende Treppe aus dem Erdgeschoß erreichbar.
Es wurden seit der Erhebung der Beschwerde weder ein Bauansuchen noch eine Bauanzeige hinsichtlich der gegenständlichen Kellerräume bei der Baubehörde eingebracht.
III.Beweiswürdigung:
Die getroffenen Feststellungen ergeben sich aus dem vorgelegten Verwaltungsakt; die teilweise Nutzung von Kellerräumen als Schlafzimmer geht selbst aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin hervor.
Die Baubehörde hat auf Anfrage mitgeteilt, dass dem angefochtenen Bescheid keine baulichen Maßnahmen oder Änderungen zu Grunde liegen. Dies stimmt auch mit der im Behördenakt erlegenden gutachterlichen Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen der Baubehörde über den Ortsaugenschein am 31.05.2023 überein.
Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ergibt sich somit aus dem von der belangten Behörde vorgelegten verwaltungsbehördlichen Akt und ist auch der Beschwerdeführerin bekannt. Daraus ergibt sich, dass eine mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache im Umfang der gegenständlichen Prüfbefugnis nicht erwarten lässt. Es waren keine Fragen der Beweiswürdigung im Umfang der maßgeblichen Entscheidungserwägungen zu klären, sodass einem Entfall der mündlichen Verhandlung weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegenstanden (vgl EGMR 10.05.2007, Nr. 7401/04; EGMR 03.05.2007, Nr. 17.912/0518; VwGH 18.10.1999, Zl 96/10/0199; VwGH 27.08.2014, Zl 2013/05/0169; ua).
Das Beschwerdevorbringen beschränkt sich im Übrigen auch auf Fragen der rechtlichen Würdigung hinsichtlich der Notwendigkeit bzw. Angemessenheit der von der Baubehörde angeordneten Massnahmen.
Es konnte daher von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung – die im Übrigen auch von keiner der Parteien des Beschwerdeverfahrens beantragt wurde – gemäß § 24 VwGVG abgesehen werden.
IV.Rechtslage:
Tiroler Bauordnung 2022 (WV), LGBl. Nr. 44/2022 - TBO 2022:
(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.
[…]
(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,
[…]
c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,
[…]“
V.Erwägungen:
1. Zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens:
Zunächst ist grundsätzlich auszuführen, dass "Sache" des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht nur jene Angelegenheit ist, die den Inhalt des Spruchs der jeweils konkret bekämpften Entscheidung gebildet hat (vgl VwGH 16.11.2015, Ra 2015/12/0026; VwGH 27.03.2018, Ra 2015/06/0011; uva).
Mit dem bekämpften Bescheid erging zu Spruchpunkt I. gegen die Beschwerdeführerin ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 und wurde die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes aufgetragen.
Mit Spruchpunkt II. wurde der Beschwerdeführerin eine Benützungsuntersagung gem. § 46 Abs 6 TBO 2022 erteilt.
„Sache“ des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens sind daher diese baupolizeilichen Aufträge nach § 46 Abs. 1 und 6 TBO 2022.
Es ist dem Verwaltungsgericht daher verwehrt, über die in der Beschwerde gestellten Anträge 2. bis 4. zu entscheiden. Die Zuständigkeit zur Entscheidung über das Ansuchen um Bewilligung der Nutzung der Kellerräume als Schlafzimmer (2.) liegt bei der Baubehörde; die Einräumung einer Frist für die Einbringung bzw. Verbesserung des Ansuchens (3.) ist allenfalls Bestandteil dieses baubehördlichen Verfahrens. Auch eine Zuständigkeit für die Umsetzung vom Maßnahmen zur Vermeidung von Wasserschäden (4.) ist von den hier gegenständlichen baupolizeilichen Aufträgen und daher nicht Sache der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts.
2. Zur Aufhebung des Wiederherstellungsauftrags:
Zum Geltungsbereich des § 46 Abs 1 TBO 2022 ist Folgendes auszuführen:
Gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen, wenn eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw Bauanzeige errichtet wurde, oder eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw Bauanzeige geändert wurde. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre.
Aus dem Gesetzeswortlaut dieser Bestimmung (arg: „bauliche Anlage … errichtet“, „bauliche Anlage … geändert“, „Bauvorhaben abweichend …. ausgeführt“ usw) ergibt sich, dass Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages nach § 46 Abs 1 TBO 2022 grundsätzlich bauliche Maßnahmen sind, die ohne erforderlichen Konsens oder abweichend vom Konsens ausgeführt wurden.
Auch wenn eine Änderung des Verwendungszweckes zB allenfalls nach § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 eine bewilligungspflichtige Maßnahme darstellen kann, so ergibt sich aufgrund des Wortlautes des § 46 Abs 1 TBO 2022 jedoch, dass eine ohne bauliche Maßnahmen durchgeführte konsenslose Änderung des Verwendungszweckes nicht vom Anwendungsbereich des § 46 Abs 1 TBO 2022 umfasst ist.
Entgegen der Begründung des angefochtenen Bescheides war festzustellen, dass die Beschwerdeführerin jedoch keine baulichen Maßnahmen gesetzt, sondern lediglich eine Änderung der Nutzung der Kellerräume dahingehend vorgenommen hat, dass diese teilweise als Schlafzimmer genutzt werden.
Eine konsenslose Änderung des Verwendungszweckes – ohne bauliche Maßnahmen – kann aufgrund des Gesetzeswortlautes – wie vorstehend ausgeführt - nicht Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrags nach § 46 Abs 1 TBO 2022 sein.
Daher war der Beschwerde teilweise Folge zu geben und Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides – der baupolizeiliche Auftrag gem. § 46 Abs 1 TBO 2022 - zu beheben.
Es ist somit davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin zwar an den vom gegenständlichen Verfahren betroffenen Räumlichkeiten im Kellergeschoss keine baulichen Maßnahmen gesetzt hat, jedoch, dass eine Änderung des Verwendungszwecks der als Keller bewilligten Räume dahingehen erfolgte, als diese Räumlichkeiten entgegen dem bewilligten Verwendungszweck zum Teil als Schlafzimmer genutzt werden.
Gemäß § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 bedarf die Änderung von Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit von Gebäudeteilen nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Bedeutung sein kann, einer Baubewilligung.
Nach der Begriffsbestimmung in § 2 Abs 3 TBO 2022 gelten Schlafräume als Aufenthaltsräume, da sie zum länger dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Kellerräume sind dem gegenüber nicht zum länger dauernden Aufenthalt von Menschen im Sinn des § 2 Abs 3 TBO 2022 bestimmt. So gelten beispielsweise Bäder oder Wasch- und Trockenräume sowie Hobbywerkstätten nicht als Aufenthaltsräume (Weber/Katherin, TBO3, S. 107, 142).
Für Aufenthaltsräume gelten nach den Technischen Bauvorschriften Anforderungen, die für Abstellräume nicht gelten (VwGH 19.12.2005, 2002/06/0019). Dies gilt auch für Kellerräume, die hinsichtlich der üblichen Aufenthaltsdauer und der Nutzungsart mit Abstellräumen zu vergleichen sind.
Bei einer Änderung des Verwendungszwecks eines Kellerraums in ein Schlafzimmer und somit in einen Aufenthaltsraum ist durch die Baubehörde beispielsweise zu beurteilen, ob dadurch eine maßgebliche Änderung im Hinblick auf baurechtliche Vorschriften wie die Technischen Bauvorschriften 2016 und die für verbindlich erklärte OIB-Richtlinie 3 – Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz (April 2019) eintritt, dies dabei im Besonderen in Bezug auf die Vorschriften über Belichtung, Beleuchtung und Belüftung (Punkte 9 und 10) sowie Niveau und Höhe der Räume (Punkt 11), als auch im Hinblick auf die OIB-Richtlinie 2 - Brandschutz (Brandabschnitte, Rauchmelder, ua).
Alleine schon das Fehlen einer natürlichen Belichtung durch Fenster und jeglicher Belüftung deutet darauf hin, dass die gegenständliche Nutzung von Kellerräumlichkeiten als Schlafräumlichkeiten einer Baubewilligungspflicht nach § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 unterliegt.
Die Anwendbarkeit des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 ist nicht darin begründet, dass eine Verwendungszweckänderung im konkreten Fall nicht bewilligungsfähig wäre, sondern lediglich in der Tatsache, dass eine Prüfung der Zulässigkeit erforderlich ist. Ob der angestrebte Verwendungszweck bewilligungsfähig ist, ist nicht im baupolizeilichen Untersagungsverfahren, sondern im erforderlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen (etwa VwGH 21.10.1993, 93/06/0196). Das Bewilligungsverfahren kann im Übrigen nur auf Antrag durchgeführt werden und ist daher die von der Beschwerdeführerin angesprochene Frist zur Stellung eines Bewilligungsansuchens bereits verstrichen; der Antrag hätte vor der gegenständlichen Änderung des Verwendungszwecks gestellt werden müssen, kann jedoch auch nachträglich gestellt werden.
Wird das Tatbild des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 erfüllt, liegt für diese Verwendungszweckänderung jedoch keine Baubewilligung vor, ist dies mit dem verwaltungspolizeilichen Instrumentarium einer Untersagung der weiteren Benützung der baulichen Anlage bzw. der betroffenen Bauteile zu sanktionieren.
Angesichts dessen erweist sich auch das Beschwerdevorbringen als verfehlt, es handle sich nur um eine geringfügige Abweichung von der Baubewilligung. Die Beurteilung ob tatsächlich nur eine baurechtlich unbeachtliche Änderung stattgefunden hat bleibt grundsätzlich der Baubehörde anlässlich einer entsprechenden Eingabe des Bauherrn überlassen.
Ohne entsprechende Eingabe an die Baubehörde kann diese nicht über eine Bewilligungsfähigkeit der Verwendungszweckänderung entscheiden, sondern muss vielmehr – wie bereits ausgeführt -mit der gegenständlichen Benützungsuntersagung gem. § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 vorgehen.
Gleiches gilt für das Vorbringen, die strenge Auslegung der Baubewilligung sei unverhältnismäßig und es wäre eine nachträgliche Genehmigung der geänderten Nutzung angemessener bzw. eine Bauanzeige zu „genehmigen“.
Die Korrektur im Spruch war vorzunehmen, da die belangte Behörde die Benützungsuntersagung aufgrund der nicht bewilligten Änderung des Verwendungszwecks nicht auf § 46 Abs 6 lit c TBO 2022, sondern auf die hier nicht maßgeblichen Bestimmungen in lit a bzw. lit b leg.cit. gestützt hatte.
Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs ergibt sich aus § 59 Abs 2 AVG klar, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss. Andernfalls wäre ein solcher Auftrag sofort vollstreckbar, was gegen das Erfordernis der Angemessenheit der Leistungsfrist im Sinn des § 59 Abs 2 AVG verstoßen würde (VwGH 12.11.2024, Ra 2024/06/0130).
Die Frist für die Umsetzung der Benützungsuntersagung im Sinn der Beendigung des bereits gesetzten Verhaltens) wurde mit sechs Monaten festgelegt, da dies nach der allgemeinen Lebenserfahrung jedenfalls als angemessen angesehen werden muss, um eine Benützung des Raumes als Schlafraum beispielsweise durch Entfernung der Möblierung zu beenden und auch erforderlichenfalls einen anderen, für die Nutzung als Aufenthaltsraum zulässigen Raum im Gebäude als Schlafzimmer einzurichten.
VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
Dr. Gschnitzer
(Richter)
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