Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/31/3012-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.31.3012.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Hengl über die Beschwerde des AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 30.9.2024, ***, betreffend die Untersagung der weiteren Benützung eines Wohnobjektes als Freizeitwohnsitz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die Benützung des Objektes Adresse 1, **** Z als Freizeitwohnsitz „mit sofortiger Wirkung“ untersagt wird. Im Übrigen wird der Bescheid bestätigt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang:

Mit Aktenvermerk der belangten Behörde vom 16.11.2023 wurde festgehalten, dass aus der Bevölkerung vermehrt Hinweise an die belangte Behörde herangetragen wurden, wonach für das Wohnobjekt Adresse 1 in **** Z, das im Eigentum des Beschwerdeführers steht, der Verdacht des Vorliegens eines Freizeitwohnsitzes bestehe.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 16.11.2023 wurde AA als Eigentümer des Wohnobjektes Adresse 1 in **** Z (Gst **1, KG *****) darauf hingewiesen, dass das gegenständliche Objekt nicht als Freizeitwohnsitz, sondern nur als mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnsitz, verwendet werden dürfe.

Der nunmehrige Beschwerdeführer wurde in weiterer Folge vor dem Hintergrund exemplarisch angeführter Kriterien für den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zur Stellungnahme bis 8.1.2024 aufgefordert, in welcher Art und Weise das Objekt vom Adressat dieses Schreibens genutzt werde und diese Nutzung durch die Beilage von entsprechenden Belegen glaubhaft zu machen.

Mit Stellungnahme vom 2.1.2024 brachte der nunmehrige Beschwerdeführer vor, dass er seit 14.6.2022 in der Marktgemeinde Z gemeldet sei und das Wohnobjekt Adresse 1 in **** Z bewohne und er auch ein österreichisches Auto, welches auf seinen Namen zugelassen sei und ein näher angeführtes Kennzeichen aus dem Bezirk X aufweise, besitze.

Mit weiterem Schreiben der belangten Behörde vom 8.2.2024 wurde der Beschwerdeführer unter Hinweis auf seine Mitwirkungspflicht zur Beantwortung eines beiliegenden Fragebogens angehalten. Als Frist zur Beantwortung wurde ein Zeitraum bis 12.3.2024 eingeräumt.

Mit weiterer Eingabe vom 28.2.2024 übermittelte der Beschwerdeführer den ausgefüllten Fragebogen und brachte im Wesentlichen vor, dass er in Adresse 1 in **** Z seinen Hauptwohnsitz aufweise und sich dort 365 Tage im Jahr aufhalte (Rubrik 2. „Angaben zum Wohnsitz“, lit d).

Hinsichtlich seiner beruflichen Tätigkeit (Rubrik 4.) gab der Beschwerdeführer an, dass er Aktionär und selbstständig erwerbstätig sei und von zu Hause aus arbeite, allerdings in den Niederlanden Einkommenssteuer entrichte.

Er sei mit CC, geb am XX.XX.XXXX, verheiratet und sei diese an einer näher angeführten Adresse in W, Niederlande, wohnhaft.

Diesem Schreiben war ua eine Jahresabrechnung der Kommunalbetriebe Z GmbH über Strom im Zeitraum vom 1.1.2023 bis 31.12.2023 vom 31.12.2023 für die beiden Wohnungen sowie für die Allgemeinflächen beigelegt, weiters ein Zulassungsschein über ein im Bezirk X zugelassenes Kraftfahrzeug. Auch die Vorschreibung des Kirchenbeitrages 2024 der Kirchenbeitragsstelle X vom 13.2.2024 wurde beigelegt.

Darüber hinaus wurden seitens der belangten Behörde Erkundigungen hinsichtlich der Anzahl der Restmüllentleerungen eingeholt und wurden dabei im Zeitraum 2.3.2022 bis 3.1.2024 insgesamt elf Restmüllentleerungen verzeichnet.

Recherchen der belangten Behörde in den Niederlanden ergaben, dass sowohl der Beschwerdeführer AA als auch dessen Ehegattin CC unter der Adresse Adresse 3, ***, W (NH) in den Niederlanden wohnhaft sind.

Laut dem seitens der belangten Behörde eingeholten Auszug aus dem Zentralen Melderegister vom 9.4.2024 ist der Beschwerdeführer seit 14.6.2022 mit Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Adresse Adresse 1 in **** Z gemeldet.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 2.7.2024 wurde dem Beschwerdeführer die Möglichkeit der Akteneinsicht zum durchgeführten Ermittlungsverfahren bei der belangten Behörde eingeräumt und diesem darüber hinaus aufgetragen, eine allfällige Stellungnahme binnen sechs Wochen ab Zustellung dieses Schreibens abzugeben.

Mit Stellungnahme der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers vom 30.7.2024 wurde ausgeführt, dass der Vorwurf, dass der Beschwerdeführer das gegenständliche Wohnobjekt als Freizeitwohnsitz nutze, zu Unrecht erfolge. Der Beschuldigte habe die Liegenschaft erst im Oktober 2021 gekauft und habe seinen Lebensmittelpunkt von Holland nach Österreich verlegt. Die Corona-Maßnahmen haben den Prozess der Verschiebung des Lebensmittelpunktes von Holland nach Österreich erschwert und zeitlich verzögert und habe der Beschwerdeführer im Herbst 2021 und nach Lockerung der Corona-Maßnahmen begonnen, sein Haus umzubauen und zu sanieren und sei dieser Prozess derzeit noch im Laufen.

Während dieser Bautätigkeiten sei der Müll direkt beim Bauhof Z abgeliefert worden, aus welchem Grund nur wenig Hausmüll entstanden sei.

Richtig sei, dass der Beschuldigte auch in W in den Niederlanden eine Wohnung aufweise und dort gemeldet sei. Der Beschuldigte weise in Holland zahlreiche Immobilien auf und stehen ihm diese Immobilien zur Verfügung, wenn er sich in Holland aufhalte. Dabei handle es sich nicht um einen klassischen Hauptwohnsitz, sondern um einen Wohnsitz des Beschuldigten, wenn er sich in Holland aufhalte. Dieser wird von ihm und seiner Frau genutzt, wenn sie in Holland seien.

Beruflich sei der Beschuldigte vorwiegend von Österreich aus tätig. Er ist Eigentümer mehrerer Handelsfirmen, welche allesamt ohne Mitarbeiter tätig seien und das gesamte Geschäftsgebaren ausschließlich über das Internet erfolge. Die gesamte Arbeit, nämlich der Einkauf und Verkauf und die Verwaltung von Liegenschaften, erfolge ohne Ortsanwesenheit.

Der Beschwerdeführer beabsichtige auch Teile seines Unternehmens nach Österreich auszuweiten und arbeite derzeit daran, Teile seines Unternehmens an seine Kinder zu übertragen und mögliche Geschäftsgebiete in Österreich aufzubauen.

Zusammengefasst wurde ausgeführt, dass sich der Beschuldigte nicht zu Freizeitwohnsitzzwecken im gegenständlichen Wohnobjekt aufhalte, sondern er sich dort regelmäßig sicher mehr als sechs Monate im Jahr aufhalte.

Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid des Bürgermeisters des Marktgemeinde Z vom 30.9.2024, ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des auf Gst **1, KG ***** unter der Adresse Adresse 1 in **** Z befindlichen Wohnobjektes als Freizeitwohnsitz untersagt.

Begründend wurde in diesem Bescheid ausgeführt, dass seitens der belangten Behörde folgende Erhebungen durchgeführt worden seien:

oEinsichtnahme in das Freizeitwohnsitzverzeichnis der Marktgemeinde Z

oErhebung betreffend Müllentleerung

oEinsicht in das Zentrale Melderegister und Meldeabfrage in den Niederlanden

oEinholung eines Grundbuchsauszuges

oAbfrage Aufenthaltsabgaberegister betreffend Freizeitwohnsitzpauschale beim Tourismusverband

oKFZ-Abfrage in den Niederlanden

Darüber hinaus wurden am 2.4.2024, 11.4.2024, 2.5.2024, 18.5.2024, 11.6.2024 und 27.6.2024 behördliche Kontrollen beim gegenständlichen Objekt durchgeführt und konnte der Beschwerdeführer dabei lediglich bei der letzten Kontrolle angetroffen werden.

Der Beschwerdeführer ist in den Niederlanden sozialversichert und Eigentümer von zwei Fahrzeugen, wobei eines in Österreich mit einem Kennzeichen aus dem Bezirk X und eines in den Niederlanden zugelassen sei. Hingewiesen wurde darauf, dass der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme vom 28.2.2024 noch ausgeführt habe, 365 Tage im Jahr in Z aufhältig zu sein. Diese Angaben seien in weiterer Folge immer weiter relativiert worden und wurde in der abschließenden Stellungnahme angegeben, dass der Beschwerdeführer zumindest über sechs Monate im Jahr in Z aufhältig sei.

Bei der Objektkontrolle am 27.6.2024 gab der Beschwerdeführer gegenüber dem Kontrollorgan an, dass er nicht genau sagen könne, wo sein Lebensmittelpunkt sei und er davon ausgehe, dass er zu 50 % in Tirol und zu 50 % in den Niederlanden aufhältig sei. Bei den Kontrollen sei der Beschwerdeführer lediglich am 27.6.2024 angetroffen worden, wobei seine Angabe im Rahmen dieser Kontrolle, wonach er schon seit drei Wochen in Z aufhältig sei, den Beweisergebnissen widerspreche, zumal bei der 16 Tage vorher durchgeführten Kontrolle am 11.6.2024 eine vom Kaminkehrer hinterlassene Nachricht vom 10.6.2024 aufgefunden werden konnte, woraus sich ergebe, dass der Beschwerdeführer zu diesem Zeitpunkt nicht anwesend gewesen sei.

Allein maßgeblich sei viel mehr, ob das gegenständliche Wohnobjekt der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses diene und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der betreffenden Person liege. Selbst der Umstand, dass sich eine Person die Hälfte der Tage pro Jahr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung aufhalte, vermag daher für sich genommen nicht auszuschließen, dass eine Nutzung bloß „zeitweilig zu Erholungszwecken“ im Sinne des § 13 Abs 1 TROG 2022 erfolgte und die Wohnung nicht der Befriedigungen eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses gedient habe.

Zudem kenne das Tiroler Raumordnungsgesetz den Begriff des „Arbeitswohnsitzes“ nicht. Im Rahmen des Ermittlungsverfahrens habe sich ergeben, dass der Beschwerdeführer neben dem Hauptwohnsitz in Z noch einen Wohnsitz in den Niederlanden, Adresse 3, ***, W (NH), aufweise. Am Wohnsitz in den Niederlanden wohnt auch seine Ehegattin, mit der er in aufrechter Ehe verheiratet und welche in den Niederlanden berufstätig ist. Seine inzwischen volljährigen Kinder sind auch in den Niederlanden wohnhaft. Aus all dem folge, dass ein deutliches Übergewicht der familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers in den Niederlanden gegeben sei.

Der Beschwerdeführer sei in den Niederlanden krankenversichert und bezahlt auch für sein Einkommen Steuern in den Niederlanden. Hinsichtlich seiner beruflichen Tätigkeit hat er selbst angegeben, dass erforderliche Kundentermine in den Niederlanden stattfinden und der Großteil der Arbeit ansonsten online gemacht werde. Die berufliche Situation des Beschwerdeführers ist durchaus nicht mit der eines durchschnittlichen Arbeitnehmers zu vergleichen, dennoch ist die berufliche und familiäre Bindung seinerseits vor allem in den Niederlanden gegeben. Seine Tätigkeiten im Rahmen seiner Handelsfirmen erfordern keine Anwesenheit in Z, wie sich aus seinen Angaben ergeben habe.

In gebotener Gesamtbetrachtung ergebe sich daher, dass das gegenständliche Wohnobjekt nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses und als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen diene, sodass im Lichte der höchstgerichtlichen Judikatur eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung gegeben sei.

In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde brachte AA durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung vor, dass die Baubehörde offenbar behördliche Kontrollen durch ein privates Unternehmen um die Mittagszeit durchführen habe lassen. Diese Kontrollen seien nicht geeignet, Rückschlüsse auf die Anwesenheit des Betroffenen zu ermöglichen.

Auf die Umstände, dass der Betroffene derzeit gerade nach Österreich ziehe und das Haus nach seinen Vorstellungen umbaue, habe die Behörde überhaupt keine Rücksicht genommen.

Erst nach Lockerung der Corona-Maßnahmen habe der Betroffene begonnen das Haus umzubauen. Dabei wurde das Dach erneuert, der Garten komplett saniert und die Wohnungen wurden so aus- und umgebaut, dass sie dem Lebensstil des Beschwerdeführers entsprechen.

Die erste Frau des Eigentümers, die Mutter seiner Kinder, sei im Alter von 59 Jahren nach Krankheit verstorben und sei in diesem Zeitraum ab Juli 2024 öfters ein Aufenthalt in Holland erforderlich gewesen. Die nunmehrige Ehegattin des Beschwerdeführers sei seit Jänner 2025 nicht mehr berufstätig und werde sohin der Lebensmittelpunkt in Z immer weiter ausgebaut.

Abschließend wurde in diesem Rechtmittel beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, dazu die beiden Erhebungsbeamten zu laden und hienach das gegenständliche Verfahren einzustellen.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 22.3.1996, ***, wurde den damaligen Bauwerbern, EE und DD, die baubehördliche Bewilligung zur Errichtung eines Doppelwohnhauses mit Garage auf Gst **1, KG ***** unter Vorschreibung näher angeführter Auflagen erteilt.

Der Baubeschreibung im Baubewilligungsbescheid lässt sich entnehmen, dass das Wohnhaus aus zwei Wohnungen mit Nutzflächen von 149,41 m² (Wohnung 1) bzw 149,65 m² (Wohnung 2) sowie einer Garage im Ausmaß von 59,70 m² besteht.

Die Nutzung der gegenständlichen Wohnungen als Freizeitwohnsitz wurde nicht genehmigt und liegt keine Ausnahme zur Nutzung als Freizeitwohnsitz vor. Die Widmung des Grundstückes lautet „Wohngebiet“.

Die Bauvollendung dieses Bauvorhabens wurde am 14.10.1999 angezeigt.

Mit Kaufvertrag vom 4.10.2021 erwarb der Beschwerdeführer Eigentum an der Liegenschaft Gst **1 KG *****.

Der Beschwerdeführer ist seit 14.6.2022 mit Hauptwohnsitz an der Adresse Adresse 1 in **** Z gemeldet und weist darüber hinaus auch in den Niederlanden unter der Adresse Adresse 3, ***, W (NH), eine Wohnadresse auf, in der auch seine Ehegattin CC gemeldet ist.

Beruflich ist der Beschwerdeführer Eigentümer mehrerer Handelsfirmen, welche ihren Sitz ausschließlich in den Niederlanden haben. Die Einkommenssteuer wird in den Niederlanden entrichtet. Der Beschwerdeführer ist in den Niederlanden sozialversichert und weist zwei Fahrzeuge auf, wobei eines mit einem Kennzeichen aus dem Bezirk X und eines mit niederländischen Kennzeichen zugelassen ist. Die Ehegattin des Beschwerdeführers war als Beamtin in den Niederlanden tätig und ist nunmehr laut den Angaben des Beschwerdeführers ab 7.1.2025 mit Hauptwohnsitz unter der gegenständlichen Adresse gemeldet. Die Kinder des Beschwerdeführers sind mittlerweile 25 und 26 Jahre alt und sind in den Niederlanden aufhältig.

Eine enge soziale Bindung des Beschwerdeführers in Z konnte nicht festgestellt werden und gilt schließlich zu berücksichtigen, dass in einem Zeitraum von nahezu zwei Jahren von 2.3.2022 bis 3.1.2024 lediglich 11 Restmüllentleerungen vorgenommen wurden und die beiden Wohnungen, die jeweils eine Wohnnutzfläche von knapp 150 m² aufweisen, weit unterdurchschnittliche Stromverbäuche von 1.238 kWh im Jahr 2022 und 1.105 kWh im Jahr 2023 bzw 764 kWh im Jahr 2022 und 808 kWh im Jahr 2023 aufweisen.

Auf Nachfrage beim Beschwerdeführer, welche der beiden Wohnungen die Jahresabrechnung Strom vom 31.12.2023 unter der Anlagenadresse „Adresse 1/Allgemein“ zuzurechnen sei, gab der Beschwerdeführer an, dass diese Stromrechnung die Kellerräume und die Garage umfasse und die beiden vorgenannten Zählpunkte den Wohnungen Top 1 und Top 2 zugewiesen sind. Im Keller befinde sich eine Sauna und befinde sich zudem ein 400-KV Ladeport für ein Elektroauto in der Garage, sodass die Stromrechnung deswegen signifikant höher ist.

Unstrittig ist auch, dass der Beschwerdeführer bei insgesamt sechs Objektkontrollen am 2.4.2024 um 11:15 Uhr, am 11.4.2024 um 14:48 Uhr, am 2.5.2024 um 10:21 Uhr, am 18.5.2024 um 10:30 Uhr und am 11.6.2024 um 12:16 Uhr nicht zu Hause angetroffen werden konnte und dabei auch die im Akt zu den jeweiligen Kontrollterminen angefertigten Lichtbilder nicht den Eindruck vermitteln, dass der Beschwerdeführer lediglich kurzfristig nicht anwesend gewesen sei.

Lediglich bei der letzten Kontrolle am 27.6.2024 um 9:51 Uhr konnte der Beschwerdeführer angetroffen werden und gab auf Nachfrage nach seinem Lebensmittelpunkt an, dass er nicht genau beantworten könne, wo sein Lebensmittelpunkt liege, da er sich zu 50 % in Tirol und zu 50 % in den Niederlanden aufhalten würde.

Der im Rahmen der Beschwerde gestellt Beweisantrag auf Einvernahme des Erhebungsbeamten wurde schließlich im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2025 seitens des Beschwerdeführers fallengelassen (vgl Seite 4 des Verhandlungsprotokolls, viertletzter Absatz).

Befragt nach der Nutzung des Wohnsitzes in Z im Verhältnis zum Wohnsitz in den Niederlanden gab der Beschwerdeführer im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2025 nunmehr zu Protokoll, dass er im letzten Jahr wohl mehr Nächte in Holland verbracht habe, wobei dies auch dem Umstand geschuldet sei, dass seine Ex-Frau dort verstorben sei und deswegen seine Anwesenheit in Holland vermehrt erforderlich gewesen sei.

Der Beschwerdeführer verfüge lediglich über ein Handy mit holländischer Nummer.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den übermittelten Bauakt der belangten Behörde sowie in den gegenständlichen Verwaltungsakt sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 5.3.2025, in deren Rahmen der Beschwerdeführer in Anwesenheit seines Rechtsvertreters hinsichtlich seiner maßgeblichen Lebensumstände einvernommen werden konnte.

Ein Vertreter der belangten Behörde ist zur gegenständlichen Verhandlung nicht erschienen.

Die Wohnsitzmeldung und der Eigentumserwerb ergeben sich aus den öffentlichen Registern des ZMR und des Grundbuchs, die eingesehen wurden. Der Baukonsens und die Nicht-Genehmigung der Nutzung als Freizeitwohnsitz ergibt sich unzweifelhaft aus dem zitierten Bauakt.

Die Feststellungen zu den beruflichen Tätigkeiten des Beschwerdeführers wurden der Einvernahme des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2025 entnommen. Die Abwesenheiten und die Nutzungen der Wohnsitze, insbesondere des gegenständlichen, ergeben sich aus den seitens der belangten Behörde durchgeführten Objektkontrollen und den Angaben des Beschwerdeführers selbst, der vorbrachte, seinen Lebensmittelpunkt nach Österreich verlagern wollen, aber selbst einräumte, dass er im letzten Jahr mehr Nächste in Holland verbracht habe.

Dass der Beschwerdeführer im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit mitunter auch Verrichtungen von Z aus erledigen kann, ist unstrittig, wenngleich es wenig glaubwürdig anmutet, dass man als Geschäftsführer einer Firma zur Immobilienvermittlung fungiert, die Wohnungen und gewerbliche Immobilien auf insgesamt 35 Liegenschaften mit Wohnhäusern und gewerblichen Betriebe in Holland liegen aufweist und als leitender Verantwortlicher dann deren Vermittlung und Vertrieb sowie die Agenden der Vertragserrichtung und Besichtigung dann auf vor Ort befindliche Mitarbeiter bzw assoziierte Unternehmen delegiert.

IV.Rechtliche Grundlagen:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 7/2025 (TBO 2022):

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs. 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

c)wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

d)wenn er eine bauliche Anlage, die keiner Benützungsbewilligung nach § 45 Abs. 1 bedarf, ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach § 44 Abs. 2 oder ungeachtet des Vorliegens der Voraussetzungen nach Abs. 1 dritter Satz benützt,

e)wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

f)wenn einem Auftrag nach § 34 Abs. 11 dritter oder vierter Satz nicht oder nicht ausreichend entsprochen wird,

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h)wenn er im Rahmen einer Hofstelle entgegen dem § 44 Abs. 9 erster Satz oder 10 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und zwar hinsichtlich der weiteren Ausübung dieser Tätigkeit.

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

Tiroler Raumordnungsgesetz, LGBl Nr 43/2022 idF LGBl Nr 6/2025 (TROG 2022):

㤠13

Beschränkung für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

[…]

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a)die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b)für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

[…]“

V.Rechtliche Erwägungen:

1. Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Die Baubehörde ist daher zur Erlassung eines baupolizeilichen Bescheides gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 grundsätzlich zuständig und kommt aufgrund des eindeutigen Gesetzeswortlautes den Bestimmungen des § 13 TROG 2022 in einem solchen baupolizeilichen Verfahren zentrale Relevanz zu.

2. Im gegenständlichen Fall ergibt sich aus dem von der belangten Behörde übermittelten Akt, dass es sich weder um einen festgestellten Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022 noch um einen solchen mittels Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 3 lit b TROG 2022 handelt. Auch eine Festlegung der Zulässigkeit des Freizeitwohnsitzes im Flächenwidmungsplan gemäß § 13 Abs 3 zweiter Satz TROG 2022 liegt gegenständlich nicht vor. Das Grundstück befindet sich in der Widmungskategorie „Wohngebiet“.

Schließlich liegt auch keine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 TROG 2022 vor. Diesbezüglich darf seitens des gefertigten Gerichts angemerkt werden, dass laut aktuellen statistischen behördlichen Erhebungen (Stand 26.11.2024, vgl https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/statistik/freizeitwohnsitze/) in der Gemeinde Z insgesamt 400 festgestellte oder auf Genehmigungen nach § 13 Abs 8 TROG 2022 beruhende Freizeitwohnsitze vorhanden sind und somit bei einer festgestellten Freizeitwohnsitzquote von 10,8 % gemäß § 13 Abs 4 TROG 2022 die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze unzulässig ist.

3. Im Übrigen wird nicht einmal vom Beschwerdeführer selbst bestritten, dass das mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 22.3.1996, ***, für den Wohnbedarf bewilligte Doppelwohnhaus mit Garage nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf.

4. Obwohl die belangte Behörde hinsichtlich der Prüfung des Vorliegens eines Freizeitwohnsitzes ein äußerst akribisches und umfangreiches Ermittlungsverfahren durchgeführt hat – wie die oben angeführte Erhebungen zeigen – hat sich der Beschwerdeführer über die bloße und im Laufe der Zeit immer mehr relativierte Behauptung hinaus, dass das gegenständliche Objekt als Hauptwohnsitz Verwendung finde und deswegen nicht als Freizeitwohnsitz zu qualifizieren sei, nicht eingehend in der Sache geäußert.

Zur Glaubhaftmachung der Verwendung der gegenständlichen Wohnung zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs und des Vorliegens des Mittelpunkts der Lebensinteressen wurde seitens des Beschwerdeführers unter anderem ins Treffen geführt, dass dieser in Österreich den Kirchenbeitrag entrichte, im Bezirk X ein Kraftfahrzeug auf ihn zugelassen sei und er seit 14.6.2022 mit Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Wohnadresse gemeldet sei.

Diese Darstellung ist jedoch nicht geeignet, eine ganzjährige Deckung des Wohnbedarfs und den Mittelpunkt der privaten und familiären Lebensbeziehungen in Z darzulegen.

5. Dass der Mittelpunkt der privaten und familiären Lebensbeziehungen in Z liege, wurde selbst seitens des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2015 nicht mehr aufrechterhalten, zumal er selbst angibt, dass er in den Jahren nach Erwerb des gegenständlichen Wohnobjektes im Jahr 2021 seinen Lebensmittelpunkt mittelfristig von Holland nach Tirol verlagern wolle und dabei einräumte, dass er im letzten Jahr wohl mehr Nächte in Holland verbracht habe als in Z.

Die Steuern entrichte der Beschwerdeführer in den Niederlanden, wo er auch sozialversichert ist. Sämtliche berufliche Tätigkeiten des Beschwerdeführers, sei es als Aktionär der Firma FF, welche mit Sitz in Holland Gemüsesamen vertreibe, oder als Geschäftsführer der GG, welche einen Pool von 35 bebauten Grundstücken mit Mietwohnhäusern und gewerblichen Betrieben, welche sich ausschließlich in Holland befinden, sowie schließlich eine Firma, die Objekte für Menschen mit Handicap in den Niederlanden vermietet, suggerieren vielmehr, dass die überwiegenden beruflichen Interessen des Beschwerdeführers unstrittiger Weise in den Niederlanden liegen.

Eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes dergestalt, wie in der Stellungnahme der Rechtsvertretung vom 30.7.2024 ausgeführt, dass der Beschwerdeführer beabsichtige, seine Handelsunternehmungen nach Österreich auszudehnen, wurden seitens des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2025 in keinster Weise objektiviert und wurde vielmehr darauf hingewiesen, dass er gerade nicht beabsichtige, seine wirtschaftliche Tätigkeit nach Österreich zu verlagern, weil dort die Steuerlast höher sei (vgl Verhandlungsprotokoll Seite 4, sechstletzter Absatz).

Auch die Ehegattin des Beschwerdeführers war zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides der belangten Behörde als Beamtin in den Niederlanden wohnhaft und tätig, sodass auch die maßgeblichen privaten Lebensumstände keinesfalls einen überwiegenden Anknüpfungspunkt zu Z zu indizieren vermögen.

6. Soweit der Beschwerdeführer zusammengefasst geltend macht, dass hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Objektes keine Freizeitwohnsitznutzung gegeben sei, ist dazu zunächst Folgendes grundsätzlich auszuführen:

Gemäß der gegenständlich entscheidungsrelevanten Legaldefinition in § 13 Abs TROG 2022 sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaub, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Mit dem auch im gegenständlichen Fall entscheidenden Begriff des Freizeitwohnsitzes hat sich der Verwaltungsgerichtshof bereits mehrfach auseinandergesetzt (so auch zur Vorgängerbestimmung des nunmehrigen § 13 Abs 1 TROG 2022 im Tiroler Grundverkehrsgesetz).

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist.

7. Soweit in der Beschwerde ausgeführt wird, dass ein zentraler Anknüpfungspunkt des Wohnsitzes in Z durch die Entfaltung der beruflichen Tätigkeit des Beschwerdeführers hervorgerufen sei, gilt darauf hinzuweisen, dass das Tiroler Raumordnungsgesetz den Begriff des „Arbeitswohnsitzes“ nicht kennt.

Entgegen der vom Beschwerdeführer vertretenen Ansicht ist vielmehr davon auszugehen, dass die (vorwiegende) Nutzung einer Wohnung zu beruflichen Zwecken das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes gerade nicht ausschließt (vgl in diesem Sinn zuletzt das Erkenntnis des VwGH vom 19.5.2023, Ra 2022/06/0076 bis 0077 mwN).

Dies muss umsomehr dann gelten, wenn der gegenständliche Wohnsitz dem Beschwerdeführer neben seinem Wohnsitz in Holland als weiterer Wohnsitz dient, wobei das Ausmaß der Nutzung der gegenständlichen Wohnung im Rahmen der mündlichen Verhandlung im letzten Jahr (vgl Verhandlungsprotokoll, Seite 4, zweiter Absatz) als geringfügiger als in Holland angegeben wurde.

8. Zu seiner beruflichen Tätigkeit befragt gab AA an, dass er Aktionär einer weltweit tätigen Firma in Holland sei, welche Gemüsesamen vertreibe und darüber hinaus als Geschäftsführer der GG fungiere, welche Wohnungen und gewerbliche Immobilien in Holland vermittle und insgesamt 35 Liegenschaften mit Wohnhäusern und gewerblichen Gebäuden vermiete und vertreibe. Selbst wenn der Beschwerdeführer im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2025 zu Protokoll gegeben hat, dass es ihm hinsichtlich seiner beruflichen Tätigkeiten möglich sei, diese von Tirol aus zu verrichten, gilt doch zu attestieren, dass es in der Natur der Sache liegt, dass der Beschwerdeführer bei 35 mit Mietwohnhäusern oder gewerblichen Objekten bebauten Liegenschaften mitunter auch vor Ort anwesend sein muss, um seiner leitenden Funktion in diesem Unternehmen gerecht zu werden und Kernbereiche seiner Tätigkeitsfelder nicht regelmäßig auf vor Ort befindliche Makler wird delegieren können.

9. Hinsichtlich der privaten Lebensumstände gab der Beschwerdeführer an, dass er noch nicht im sozialen Leben in Z beteiligt sei, obwohl er dort viele Freunde aufweise.

10. Schließlich gilt zu vergegenwärtigen, dass die im Akt einliegenden Stromverbräuche für die in Rede stehenden Wohnungen, die jeweils eine Wohnnutzfläche von ca 150 m² aufweisen, für die Jahre 2022 und 2023 mit ausgewiesenen Jahresverbräuchen zwischen 764 kWh und 1.238 kWh weit unter denen eines solchen Haushalts bei ganzjähriger Nutzung gelegen sind, sodass eine ganzjährige Nutzung vollständig ausgeschlossen werden kann.

Selbiges gilt auch für die objektivierten 11 Restmüllentleerungen im Zeitraum 2.3.2022 bis 3.1.2024, wobei das diesbezügliche Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach er den Restmüll selbst jeweils beim zuständigen Bauhof entsorgt hat, schon aufgrund seiner fragmentarischen Abwesenheiten vor Ort – wie die sechs durchgeführten Objektkontrollen im Zeitraum vom 2.4.2024 bis 27.6.2024 zeigen - zu relativieren sind.

11. Zusammengefasst ergibt sich sohin in gebotener Gesamtbetrachtung sowie im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, dass sich für das erkennende Gericht keine Bedenken dahingehend ergeben haben, dass die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt ist, dass die verfahrensgegenständlichen Wohnungen im Wohnobjekt Adresse 1 in **** Z als Freizeitwohnsitz gemäß der Legaldefinition im § 13 Abs 1 TROG 2022 genutzt werden.

Dementsprechend war die seitens der belangten Behörde bescheidmäßig verfügte Untersagung der weiteren Benützung als Freizeitwohnsitz nicht zu beanstanden und war daher unter Spruchverbesserung dahingehend, dass die Untersagung mit sofortiger Wirkung zu erfolgen hat, spruchgemäß zu entscheiden.

Eine allfällige zukünftige Verlagerung der Lebensinteressen des Beschwerdeführers – wie anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2025 behauptet - nämlich dergestalt, dass nunmehr auch die Ehegattin des Beschwerdeführers ihren Hauptwohnsitz nach Z verlegt hat und dementsprechend nunmehr von einer Hauptwohnsitznutzung auszugehen sein wird, wird durch allfällige weitere Objektkontrollen zu erheben und verifizieren sein.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.

Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Hengl

(Richter)