Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/17/1479-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 13.03.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.17.1479.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Gschnitzer über die Beschwerde des AA, wohnhaft in Adresse 1, **** Z, vertreten durch BB, Rechtsanwalt in **** Y, Adresse 2, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 05.04.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X (belangte Behörde) vom 05.04.2024, Zl ***, ergingen folgende baubehördliche Aufträge an den Beschwerdeführer.

„I. Gemäß § 46 Abs. 1 TBO 2022 wird Herr AA verpflichtet, die widerrechtlich auf Gst.Nr. **1 UnterX errichtete Betriebswohnung bis längstens 01.08.2024 gänzlich zu entfernen und den Zustand gemäß Baubewilligung vom 28.11.2006, Zl: *** wiederherzustellen.

II. Gemäß § 46 Abs. 6 lit. a / b TBO 2022 wird Ihnen als Eigentümer die weitere Benützung der in Spruchpunkt I. genannten baulichen Anlage untersagt.“

Begründend wurde nach Wiedergabe der Gesetzeslage Folgendes ausgeführt.

„Die Behörde hat erwogen wie folgt:

Aufgrund einer beabsichtigten Anmeldung im Objekt Adresse 3, wurde der Gemeinde X bekannt, dass ohne erforderliche Baubewilligung eine Betriebswohnung errichtet wurde. Mit Schreiben vom 01.12.2023 wurden Sie aufgefordert, die fehlenden Unterlagen bis 15.12.2023 im Gemeindeamt einzureichen. Dieser Aufforderung wurde bis dato nicht nachgekommen.“

In der dagegen rechtzeitig erhobenen Beschwerde wird zusammengefasst ausgeführt, dass der erteilte Entfernungsauftrag für eine Umsetzung zu wenig konkretisiert sei. Ferner sei die Frist für eine Entfernung der Betriebswohnung zu kurz bemessen. Der Beschwerdeführer habe selbst keine baulichen Maßnahmen getroffen, sondern sei dies durch einen Bestandnehmer erfolgt. Ein Einverständnis des Beschwerdeführers als Bestandgeber liege nicht vor. Das verhängte Benützungsverbot sei zu weit gefasst, da es nur die von der Behörde ins Treffen geführte Betreiberwohnung erfassen dürfte. Es werde daher beantragt, den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben, in eventu die Sache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an die Erstbehörde zurückzuverweisen.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 28.05.2024 wurde die Beschwerde samt zugehörigem Behördenakt dem Landesverwaltungsgericht Tirol zur Entscheidung vorgelegt.

II.Sachverhalt:

An der Liegenschaft in **1 GB UnterX alleine bestehend aus Gst **1 KG UnterX östlich ist zu EZ **2 GB UnterX ein Baurecht einverleibt. Bauberechtigter ist der Beschwerdeführer AA.

Dem Beschwerdeführer wurde mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 28.11.2006 die Baubewilligung zur Errichtung eines Betriebsgebäudes mit überdachtem Freibereich erteilt. Die Bewilligung umfasst im Erdgeschoss die Errichtung eines großen und eines kleinen Lagerraumes, einer Werkstatt sowie von Sanitärräumlichkeiten mit Vorraum. Auf der über eine Treppe erreichbaren Galerie im Obergeschoß wurde ein Büroraum genehmigt.

Mit Schreiben der Behörde vom 01.12.2023 wurde der Beschwerdeführer nachweislich darauf hingewiesen, dass er für seine widerrechtlich errichtete Betriebswohnung Unterlagen einzureichen habe. Für die Einreichung dieser Unterlagen wurde eine Frist bis zum 15.12.2023 gesetzt.

Weitere Erhebungen wurden durch die belangte Behörde nicht getätigt und in der Folge der nunmehr angefochtene Bescheid vom 05.04.2024 erlassen.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde sowie in den Akt des Landesverwaltungsgerichts Tirol.

IV.Rechtslage:

Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG), BGBl. Nr. 51/1991:

„Allgemeine Grundsätze über den Beweis

§ 45.

(1) Tatsachen, die bei der Behörde offenkundig sind, und solche, für deren Vorhandensein das Gesetz eine Vermutung aufstellt, bedürfen keines Beweises.

(2) Im übrigen hat die Behörde unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht.

(3) Den Parteien ist Gelegenheit zu geben, vom Ergebnis der Beweisaufnahme Kenntnis und dazu Stellung zu nehmen.“

Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 idgF LGBl. Nr. 7/2025:

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs. 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt, […]“

V.Erwägungen:

1. Die belangte Behörde hat ausgehend von der Annahme, dass der Beschwerdeführer in dem auf Gst **1 UnterX errichteten Gebäude eine Betriebswohnung errichtet habe, diesem die Wiederherstellung des der Baubewilligung vom 28.11.2006 entsprechenden Zustandes aufgetragen (Spruchpunkt I.). Ferner wurde mit Spruchpunkt II. dem Beschwerdeführer als Eigentümer baulichen Anlage die weitere Benützung derselben untersagt.

Die belangte Behörde hat ihrem Bescheid zugrunde gelegt, dass der Beschwerdeführer in dem vorgenannten Gebäude eine Betriebswohnung eingerichtet habe.

2. Der vorliegende Akt der belangten Behörde beinhaltet jedoch keine Ermittlungsergebnisse, aus welchen die Errichtung einer Betriebswohnung ersichtlich wird.

Mit Ausnahme der Bemerkung, dass die Behörde von einer Betriebswohnung im fraglichen Gebäude aufgrund einer – wohl melderechtlichen - Anmeldung erfahren habe, findet sich im Akt nichts, was auf eine Ermittlungstätigkeit der belangten Behörde hindeutet. So wurde beispielsweise kein Ortsaugenschein vorgenommen, keine Befragung des Beschwerdeführers oder anderer informierter Personen durchgeführt, kein Sachverständiger mit der Erhebung der Sachlage betraut. Daher sind auch Feststellungen, in welcher Art und Weise die „Betriebswohnung“ ausgestaltet sei und wo sie sich im Gebäude befinde, nicht vorhanden.

3. Aufgrund der unterlassenen Ermittlungstätigkeit wurde daher auch nicht erhoben, ob bauliche Maßnahmen getroffen wurden oder ob lediglich der Verwendungszweck der vorhandenen Räumlichkeiten gegenüber dem bewilligten Verwendungszweck geändert wurde.

Im Hinblick auf die mit Spruchpunkt I. erfolgte Vorschreibung der Wiederherstellung es baubewilligten Zustands nach § 46 Abs. 1 TBO 2022 ist es jedoch wesentlich, ob bauliche Änderungen durchgeführt wurden. Aus dem Gesetzeswortlaut des § 46 Abs 1 TBO 2022 ergibt sich, dass diese Vorschrift zur Herstellung des gesetzmäßigen Bauzustandes auf die konsenslose oder konsenswidrige Errichtung oder Abänderung einer „baulichen Anlage“ abstellt, nicht aber darauf, dass eine konsensgemäß ausgeführte „bauliche Anlage“ zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck benützt wird.

Sollten keine bewilligungspflichtigen baulichen Änderungen erfolgt sein, so wäre ein baupolizeilicher Auftrag nach § 46 Abs 1 TBO 2022 den bewilligten Zustand wiederherzustellen, nicht zulässig. Die belangte Behörde hat keine Erhebungen durchgeführt, ob eine bewilligungswidrige Verwendungszweckänderung vorgenommen wurde oder ob Änderungen baulicher Art vorgenommen wurden. Dies wäre der Baubehörde ohne weiteres möglich gewesen.

4. Hinsichtlich der mit Spruchpunkt II. gem. § 46 Abs 6 TBO 2022 verfügten Benützungsuntersagung ist darauf hinzuweisen, dass nicht erhoben wurde durch wen die Nutzung der angeblich errichteten Betriebswohnung erfolgt.

Das baupolizeiliche Vorgehen nach § 46 Abs 6 TBO 2022 kann sich nur dann gegen den Eigentümer einer baulichen Anlage richten, wenn dieser die bauliche Anlage bzw. Teile davon auch selbst konsenswidrig benützt. Wird eine bauliche Anlage nicht vom Eigentümer selbst benützt, sondern von einem Dritten, ist nach dem unmissverständlichen Wortlaut des § 46 Abs 6 TBO 2022 diesem Dritten die Benützung zu untersagen (vgl VwGH 22.02.2005, 2004/06/0178).

Es kann mangels entsprechender Ermittlungen der belangten Behörde und im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen nicht ausgeschlossen werden, dass die Benützung der Wohnung durch einen Bestandnehmer des Beschwerdeführers erfolgt. In diesem Fall, wäre der baupolizeiliche Auftrag gem. § 46 Abs 6 TBO 2022– vorausgesetzt es liegt überhaupt eine konsenswidrige Nutzung vor – gegen den Beschwerdeführer jedenfalls unzulässiger Weise ergangen.

5. Zusammenfassend muss festgestellt werden, dass derzeit die Annahme, der Beschwerdeführer hätte eine Betriebswohnung konsenslos errichtet und selbst genützt aufgrund nicht erfolgter Ermittlungstätigkeit und nicht vorhandener Beweisergebnisse nicht haltbar ist.

6. Es wird an der belangten Behörde sein, bei Vorliegen ausreichender Anhaltspunkte durch Vornahme eines gesetzmäßigen Ermittlungsverfahrens zu erheben, ob überhaupt und gegebenenfalls welche baurechtlich relevanten Änderungen erfolgt sind und wem diese allenfalls zugerechnet werden können.

Nach dem derzeitigen Verfahrensstand konnte der angefochtene Bescheid nur aufgehoben werden, da sich nicht feststellen ließ, ob ein baupolizeiliches Verfahren gem. § 46 Abs 1 TBO 2022 gegen den Beschwerdeführer zu führen, oder – falls lediglich eine konsenslose Änderung des Verwendungszwecks vorliegen sollte – eine Benützungsuntersagung gem. § 46 Abs 6 TBO 2022 gegen den derzeit nicht feststehenden Benützer der baulichen Anlage zu erlassen wäre.

Nach dem gegebenen Ermittlungsstand sind das Vorliegen eines konsenswidrigen Zustands, die Person der Partei eines baupolizeilichen Verfahrens und auch die allenfalls anzuwendende baupolizeiliche(n) Maßnahme(n) nicht feststellbar. Daher war der Beschwerde Folge zu geben und der angefochtene Bescheid zur Gänze aufzuheben.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Zur Frage der Verfahrenspartei im baupolizeilichen Verfahren liegt entsprechende Judikatur vor. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Gschnitzer

(Richter)