Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/40/1065-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.12.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2024.40.1065.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerden der 1. AA, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z und der 2. CC, vertreten durch Rechtsanwalt DD, Adresse 2, **** Z gegen den Bescheid des Stadtmagistrates Z vom 29.12.2023, Zl. *** betreffend die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes nach der TBO 2022 nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird hinsichtlich Spruchpunkt I. als unbegründet abgewiesen.

2. Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides wird ersatzlos behoben.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

Hinsichtlich der Vorgeschichte wird auf das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 17.02.2023, LVwG-2022/22/2594-5 verwiesen.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 29.12.2023, *** wurde sämtlichen Miteigentümern der Liegenschaft Adresse 3 im Spruchpunkt I. die Beseitigung des gesetzwidrigen Zustandes sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes binnen einer Frist von drei Monaten ab Rechtskraft aufgetragen. Die belangte Behörde stellte fest, es seien mehrere bauliche Maßnahmen ohne Vorliegen einer Bewilligung ausgeführt worden. Dabei handle es sich einerseits um Tür- und Fensterelemente, die zwischen den Säulen der Pergola/des Flugdaches, welches mit Bauanzeige *** vom 30.08.2007 zur Kenntnis genommen wurde, eingebaut wurden. Zum Zweiten betreffe der Bescheid die Lärmschutzwand, welche auf der Dachterrasse errichtet worden sei. Schließlich werde die Beseitigung der Glaselemente mit einer Höhe von 2,15 m, welche zwischen dem ausgebauten Flugdach und dem Bestandsgebäude in voller Länge errichtet wurden und sohin die Terrasse erweitert hätten, aufgetragen.

Im Spruchpunkt II. wurde festgestellt, dass eine nachträgliche Genehmigung der Baubewilligung aufgrund des Widerspruchs zum Bebauungsplan nicht möglich sei.

Aus dem Parifizierungsplan gehe unmissverständlich hervor, dass zumindest Teile des Flugdaches Allgemeinfläche darstellten, die baulich verändert und als Teil der Wohnung Top *** genutzt würden. Dieser Bescheid wurde sämtlichen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft zugestellt.

Dagegen erhoben die AA sowie Frau CC, beide durch ihre jeweiligen Rechtsvertreter Beschwerden. Darin brachte die Erstbeschwerdeführerin AA im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass zwischenzeitlich eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt sei und damit die baulichen Anlagen bewilligungsfähig geworden seien. Sie sei jedoch nicht von der Änderung des Bebauungsplanes in Kenntnis gesetzt worden und sei damit ihr Recht auf Parteiengehör verletzt worden. Darüber hinaus sei ein Feststellungsbescheid gesetzlich nicht vorgesehen. Zu Spruchpunkt I. sei über den Bewilligungsantrag der baulichen Maßnahmen nicht entschieden worden. Daher werde beantragt, das Landesverwaltungsgericht möge den Bescheid aufheben, in eventu die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung an die Erstbehörde zurückverweisen, und eine mündliche Verhandlung durchführen.

Die Zweitbeschwerdeführerin Frau BB hingegen erklärte, dass sie zwar Teil der Wohnungseigentümerschaft sei, jedoch keine Nutzungsbefugnis habe. Sie habe weder an der Errichtung des gegenständlichen Bauteils Anteil genommen noch diesen befürwortet oder ihre Zustimmung erteilt. Wenn die Beschwerdeführerin jedoch zu einer bestimmten Handlung verpflichtet werde, habe dies zivilrechtliche Haftungs- und Schadenersatzfolgen für sie. Es werde daher der Antrag gestellt, den Bescheid hinsichtlich der Beschwerdeführerin zu beheben, in eventu auf jene Bauteile einzuschränken, die auf Allgemeinflächen liegen, in eventu den Bescheid aufzuheben und die Rechtssache ab die erstinstanzliche Behörde zurückzuverweisen.

Am 24.10.2024 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol statt, zu der der Rechtsvertreter der AA sowie die Beschwerdeführerin BB persönlich und ihr Rechtsvertreter erschienen sind. Nicht erschienen ist der Vertreter der belangten Behörde.

II.Sachverhalt

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass auf dem Flachdach des sich an der Adresse 3, **** Z, befindlichen Bestandsobjektes folgende bauliche Maßnahmen vorgenommen worden sind:

Es wurden Fenster- und Türelemente konsenslos zwischen den Säulen des Flugdaches eingebaut.

Entlang der Ostseite des Flachdaches wurde eine Lärmschutzwand errichtet. Diese überschreitet den maximalen Abstand von 60 cm zu bestehenden Fassade und wurde der Bau dieser Lärmschutzwand zwar angezeigt, in der Folge jedoch weder ein Baubeginn, noch eine Fertigstellung gemeldet. Die Bauanzeige ist inzwischen erloschen.

Zwischen dem ausgebauten Flugdach und dem Bestandsobjekt wurden konsenslos Glaselemente mit einer Höhe von 2,15 m errichtet, welche die Terrasse erweitert haben.

Bei der in Anspruch genommenen Baufläche handelt sich teils um Wohnungseigentum der AA, und teils um Allgemeinfläche der Wohnungseigentümergemeinschaft, der sowohl die AA als auch die Beschwerdeführerin BB angehören. Die Dachterrasse ist ausschließlich vom Top *** begehbar. Teile der Allgemeinfläche werden somit als Teil der Wohnung Top *** genutzt. Infolge der statischen Verbindung der einzelnen konsenslosen Baumaßnahmen mit dem Bestand ist eine Trennbarkeit zwischen der AA und der Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht möglich.

Für den gegenständlichen Bereich wurde ein Bebauungsplan ***, in Kraft getreten am 13.04.2022 erlassen.

Der Bescheid vom 29.11.2023, MagIbk *** wurde nachweislich sämtlichen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft zugestellt.

III.Beweiswürdigung

Die Feststellungen zur konsenswidrigen Bauführung ergeben sich aus dem Akt der belangten Behörde sowie dem im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2022/22/2594 eingeholten hochbautechnischen Gutachten des Amtssachverständigen EE vom 29.12.2022. Darin kommt dieser zusammenfassend zum Ergebnis, dass die Umschließung der Pergola bzw des Flugdaches mittels Fenster- und Türelementen zu entfernen sei und der Zustand der zur Kenntnis genommenen Bauanzeige vom 01.08.2007 wiederherzustellen sei. Die Terrassenerweiterung und die damit in Zusammenhang stehenden Glaselemente mit einer Höhe von 2,15 m, seien zu entfernen und die Terrasse sei auf den baurechtlich genehmigten Bestand zurückzubauen und die Dachfläche wiederherzustellen. Schließlich sei auch die Lärmschutzwand, welche abweichend zu der zur Kenntnis genommenen Bauanzeige vom 27.05.2010 errichtet wurde, zu entfernen und die Dachfläche wiederherzustellen. Aus dem Parifizierungsplan lasse sich darüber hinaus unmissverständlich ableiten, dass zumindest Teile des „nicht begehbaren“ Flachdaches, sohin Allgemeinfläche baulich verändert worden und als Teile der Wohnung Top *** genutzt worden seien.

Im selben Gutachten widerlegt der Sachverständige zudem die in der Beschwerde aufgeworfene These der Trennbarkeit der baulichen Anlage zwischen Allgemeinfläche und Wohnung Top ***. Auf der Zeichnung auf Seite 4 ist ersichtlich, dass die Umfassungsbauteile zur Gänze auf Allgemeingrund stehen. Da diese das darüber liegende Dach stützen, bilden sie eine konstruktive Einheit, und sind somit nicht trennbar.

„Bild im pdf ersichtlich“

Dass es sich um eine bauliche Anlage handelt, die sich teilweise auf dem Flachdach der Allgemeinfläche befindet, ergibt sich aus dem hochbautechnischen Gutachten von EE. Dies wurde auch mit den Parteien in der durchgeführten mündlichen Verhandlung erörtert.

Dass die vorgenommenen Baumaßnahmen konsenslos vorgenommen wurden und der gesetzmäßige Zustand bis dato nicht wiederhergestellt wurde, ergibt sich ebenfalls aus dem Sachverständigengutachten von EE.

Zur Frage der Übereinstimmung der bereits konsenslos vorgenommenen baulichen Maßnahmen konnte im Akt der belangten Behörde keine Stellungnahme der Stadtplaung oder eines sonstigen hochbautechnischen Sachverständigen gefunden werden.

IV.Rechtsgrundlagen

Die maßgeblichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022-TBO 2022, LGBl Nr 28 lauten:

§ 28

„Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

a) der Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden;

b) die sonstige Änderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden;

c) die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mitmehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde;

d) die Verwendung von bisher anderweitig verwendeten Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, sofern nicht eine Ausnahmebewilligung nach § 13 Abs. 7 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 vorliegt, die Verwendung von im Freiland gelegenen Freizeitwohnsitzen auch zu einem anderen Zweck als dem eines Freizeitwohnsitzes sowie die Zusammenlegung oder sonstige Änderung von Freizeitwohnsitzen, sofern diese nicht nach lit. a bis c oder e einer Baubewilligung bedarf;

e) die Errichtung und die Änderung von sonstigen baulichen Anlagen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden.“

(3) Das Bauansuchen ist ohne weiteres Verfahren abzuweisen, wenn bereits aufgrund des Ansuchens offenkundig ist, dass

widerspricht […].“

§ 46

„Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.“

V.Erwägungen:

Bereits im Jahre 2022 wurde der Erstbeschwerdeführerin bescheidmäßig die Ersatzvornahme betreffend die Vollstreckung des Bescheides des Stadtmagistrates Z vom 14.09.2018, Zl. *** angeordnet, wogegen fristgerecht Beschwerde erhoben wurde. Im Verfahren wurde vorgebracht, dass der Bescheid nicht allen Wohnungseigentümern zugestellt worden sei und daher der baupolizeiliche Auftrag nicht vollstreckbar geworden sei.

Dieser Beschwerde wurde im Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 17.02.2023, LVwG-2022/22/2594-5 Folge gegeben und der Bescheid ersatzlos behoben, wobei wie folgt ausgeführt wurde:

„Eine Leistungspflicht gerade bei baupolizeilichen Auftrage wie hier entsteht erst, wenn der Titelbescheid rechtswirksam geworden ist und eine allfällige Leistungsfrist verstrichen ist. Bezieht sich der Titelbescheid, wie der gegenständliche baupolizeiliche Auftrag vom 14.9.2018 nach § 46 Abs 1 TBO 2018, auf eine Liegenschaft, die im Miteigentum mehrerer Personen steht, so wird dieser – grundsätzlich - erst vollstreckbar, wenn er gegen alle Miteigentümer ergangen ist. Die belangte Behörde verweist selbst auf diesen Umstand (siehe die Androhung der Vollstreckung vom 20.2.2020 und dort den „Hinweis“ auf Seite 2). Dieser Titelbescheid muss zwar nicht in einem einheitlichen Bescheid ergehen, die Vollstreckbarkeit tritt jedoch erst mit Rechtskraft des zeitlich zuletzt ergangenen Titelbescheides ein (vgl. zu alledem Larcher, Vollstreckung im Verwaltungsrecht, (2009), Rz 125). Allein wenn sich der baupolizeiliche Auftrag auf eine – entsprechend der Pazifizierung – konkrete Nutzungseinheit bezieht, kann sich dieser Auftrag nur gegen diesen Wohnungseigentümer richten, um dann allein gegen ihn vollstreckt werden zu dürfen (VwGH 2.8.2018, Ra 2017/05/0007 mwH). In allen anderen Fällen hat sich der Auftrag – wie oben erwähnt - an alle Wohnungseigentümer zu richten. Ob die baulichen Veränderungen an allgemeinen Gebäudeteilen gegebenenfalls sogar ohne schuldhaftes Verhalten eines Wohnungseigentümers bzw. Miteigentümers der Baulichkeit konsenslos hergestellt wurden, ist dabei völlig ohne Belang (vgl. etwa VwGH 29.3.1994, 93/05/0289).

Im vorliegenden Fall wird auch vonseiten der belangten Behörde nicht bestritten, dass hier jedenfalls auch Allgemeingut betroffen ist. Dies geht unzweifelhaft aus der oben zitierten gutachterlichen Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 29.12.2022 hervor. Damit hätte aber im Sinne der obigen Ausführungen der Titelbescheid an alle Miteigentümer ergehen müssen, um sodann eine Vollstreckung zu ermöglichen.“

In Bindung an diese Rechtsansicht ist der nunmehr bekämpfte Bescheid der belangten Behörde vom 29.12.2023, Zl. *** an sämtliche Wohnungseigentümer ergangen.

In den Beschwerden wurde von der Zweitbeschwerdeführerin vorgebracht, dass sie die falsche Adressatin des Bescheides sei, da es sich bei der Wohnung Top *** um Wohnungseigentum der Erstbeschwerdeführerin handle und die Allgemeinfläche auf dem Flachdach auch nur durch diese Wohnung zugänglich sei. Damit bezieht sie sich jedoch auf zivilrechtliche Fragestellungen, welche für die verfahrensgegenständliche Beurteilung unerheblich sind.

Der baupolizeiliche Auftrag nach § 4 VVG hat an alle Wohnungseigentümer zu ergehen, wenn Teile der Allgemeinfläche betroffen sind (siehe auch vgl VwGH 22.10.2008, 2008/06/0065). Für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Rechtsvorschriften sind sämtliche Wohnungseigentümer verantwortlich. Eine bauliche Maßnahme, die auf Allgemeinfläche vorgenommen und ohne Baubewilligung oder entgegen der Bauanzeige und somit konsenslos vorgenommen wird, liegt im verwaltungsrechtlichen Verantwortungsbereich der gesamten Wohnungseigentümer. Ob diese faktisch für sämtliche Wohnungseigentümer zugänglich bzw betretbar ist, ist dabei ohne Relevanz. Die gesetzliche Bestimmung des § 46 Abs 1 TBO 2022 nimmt hier ausdrücklich den „Eigentümer der baulichen Anlage“ in die Verpflichtung. Gemäß § 418 ABGB fällt ein Gebäude, das jemand auf fremdem Grund (Allgemeinfläche) mit eigenem Material errichtet, eigentumsrechtlich dem Grundeigentümer (Wohnungseigentümer) zu. Damit stehen die baulichen Anlagen zumindest teilweise im Grundeigentum der Wohnungseigentümer, die dementsprechend auch öffentlich-rechtlich Adressaten von Beseitigungs- und Wiederherstellungsaufträgen sind. Die Verpflichtung zur Beseitigung konsenslos errichteter baulicher Anlagen trifft sämtliche Wohnungseigentümer zur ungeteilten Hand.

Die Ansicht der Zweitbeschwerdeführerin, dass für die Baumaßnahmen hinsichtlich der Allgemeinfläche und Fläche der Wohnung Top*** Trennbarkeit bestehe, wird vom Landesverwaltungsgericht nicht geteilt. Wie der Verwaltungsgerichtshof ausführt, hat der baupolizeiliche Auftrag jeden konsenslos errichteten Bauteil, das heißt die gesamte bauliche Anlage zu erfassen (VwGH 17.12.2019, Ra 2019/06/0058). Im verfahrensgegenständlichen Fall stehen sämtliche Umfassungsbauteile auf Allgemeingrund. Eine Trennbarkeit ist somit nicht gegeben, da die Umfassungsbauteile das darüber liegende Dach stützen und somit eine konstruktive Einheit bilden. Damit ist der Beseitigungs- und Wiederherstellungsauftrag zu Recht an alle Miteigentümer ergangen (siehe auch VwGH 27.02.1998, 96/06/0182). Die Beschwerden waren daher zu diesem Spruchpunkt abzuweisen.

Ob die verfahrensgegenständlichen baulichen Maßnahmen nachträglich genehmigungsfähig wären, wurde im behördlichen Verfahren nicht mehr anhand des Bebauungsplanes ***, in Kraft getreten am 13.04.2022, und welcher zum Zeitpunkt der Entscheidung am 29.12.2023 in Geltung stand, geprüft. Sämtliche eingeholte Stellungnahmen der Stadtplanung beziehen sich auf durchgeführte Lokalaugenscheine und den aktuellen Zustand der baulichen Anlagen, jedoch nicht auf die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplane ***. Spruchpunkt II. war daher in diesem Umfang zu beheben.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 BVG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Die Zulässigkeit der ordentlichen Revision war daher auszuschließen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Sie haben die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)