Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/43/0946-6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.11.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2024.43.0946.6

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde des AA und des BB, beide vertreten durch die Rechtsanwaltskanzlei CC, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 04.03.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

AA (im Folgenden: der Beschwerdeführer) zeigte der Bezirkshauptmannschaft Z (im Folgenden: die belangte Behörde) mit E-Mail vom 21.08.2023 folgenden Rechtserwerb an:

Erwerb der Teilfläche „1“ mit 300 m² aus dem Grundstück **1 GB *** Y (laut Vermessungsurkunde der DD GmbH vom 21.03.2023, GZ ***) von BB, geb. XX.XX.XXXX, gemäß Kaufvertrag vom 04.08.2023.

Mit Bescheid vom 02.10.2023, Zl *** versagte die belangte Behörde als Grundverkehrsbehörde gemäß §§ 4 Abs 1, 5 lit b, 6 Abs 1, 7 Abs 1 lit b und 25 Abs 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG) die Genehmigung.

Der dagegen erhobenen Beschwerde gab das Landesverwaltungsgericht Tirol mit Beschluss vom 13.12.2023, Zl LVwG-2023/33/2689-1, statt und verwies die Angelegenheit zu Erlassung eines neuen Bescheids an die belangte Behörde zurück, da diese der Sachverhalt unzureichend ermittelt habe. Begründend führte das Landesverwaltungsgericht Tirol im Wesentlichen aus:

„Zur Frage, warum im gegenständlichen Fall die Ausnahmebestimmung des § 5 lit d TGVG nicht zur Anwendung kommt, weil, wie die belangte Behörde in der Begründung ausführt, die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung widerspricht, fehlen jegliche Ermittlungen. Den Beschwerdeführern ist in diesen Punkten beizupflichten, dass hier jegliche Ermittlungstätigkeit unterlassen wurde.

Nach § 7 Abs 1 lit b TGVG ist im Sinn der in § 1 Abs 1 lit a genannten Grundsätze die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn durch den Rechtserwerb eine für die Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nachteilige Zersplitterung der Besitzstruktur erzielt wird, unwirtschaftlich kleine Grundstücke entstehen, die Arrondierung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes gestört oder die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung von Grundstücken verhindert oder zumindest erheblich erschwert wird. Um dies festzustellen und in welcher Art und Weise das gegenständliche Grundstück bisher bewirtschaftet worden ist, bedarf es der Einholung eines agrarfachlichen Sachverständigengutachtens. Es handelt sich dabei um eine fachliche Frage, die nur durch Einholung eines Amtssachverständigengutachtens beantwortet werden kann.

Im gegenständlichen Fall hat die belangte Behörde wesentliche Ermittlungsschritte unterlassen. So wurden weder Ermittlungen dahingehend getätigt, ob der gegenständliche Rechtserwerb den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung widerspricht noch wurde ein agrarfachliches bzw. landwirtschaftliches Gutachten eingeholt um den von der Behörde im Spruch des angefochtenen Bescheids angezogenen Versagungstatbestand zu untermauern, und ob im gegenständlichen Fall den Interessen des § 1 Abs 1 TGVG widersprochen wird.“

Mit Bescheid vom 04.03.2024, Zl ***, versagte die belangte Behörde gemäß §§ 4 Abs 1, 5 lit b, 6 Abs 1, 7 Abs 1 lit b und lit d sowie 25 Abs 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG) die Genehmigung.

Begründung des bekämpften Bescheids

Die belangte Behörde führte aus, es handle sich bei der gegenständlichen Fläche um ein forstwirtschaftliches Grundstück, auch wenn kein Wald nach dem Forstgesetz vorliege. Es sei laut forstfachlichem Gutachten eine regelmäßige Nutzung (auf den Stock setzen) erforderlich da, Wildbachverklausungen verhindert und eine Verjüngung gewährleistet werden müssten.

Der Ausnahmetatbestand des § 5 lit d TGVG könne gegenständlich nicht herangezogen werden, da die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen der örtlichen Raumordnung widerspreche. Das Grundstück, welches sich bereits im Eigentum des Käufers befinde und auf welchem ein Freizeitwohnsitz situiert sei, habe ein Ausmaß von 2117 m². Es sei mit den Zielen der Raumordnung in der Vorbehaltsgemeinde Y nicht vereinbar, dass ein bereits derzeit überdimensioniertes Grundstück mit einem Freizeitwohnsitz durch den gegenständlichen Zukauf noch erweitert werde, noch dazu wo sich der Wohnsitz des Käufers in Deutschland befinde. Dies ergebe sich aus der Stellungnahme des raumordnungsfachlichen Amtssachverständigen, welcher nicht nur die mangelnde Notwendigkeit der Besitzvergrößerung aufzeige (was für sich allein noch kein Grund für die Versagung wäre), sondern auch das örtliche Raumordnungsziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden als verletzt ansehe.

Außerdem sei der Kaufpreis für die Fläche, bei der sich und forstwirtschaftlich Grundstück handle, deutlich über den Toleranzrahmen hinaus überhöht.

Der Beschwerdeführer, rechtsfreundlich vertreten, erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

Beschwerdevorbringen

Kein forstliches Grundstück im Sinne des TGVG

Der Beschwerdeführer brachte vor, dass dem Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen der Bezirksforstinspektion Z nicht entnommen werden könne, ob es sich hier tatsächlich um ein forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des TGVG handle. Der Amtssachverständige sei diesbezüglich zu keiner abschließenden Klärung gekommen und habe bloß ausgeführt, das Grundstück könne als landwirtschaftliches Grundstück angesehen werden.

Der Beschwerdeführer bemängelte in diesem Zusammenhang auch, dass, aufgrund seiner Stellungnahme vom 29.09.2023 ein ergänzendes Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen hätte eingeholt werden müssen. Wäre dies erfolgt, wäre der Amtssachverständige zur Erkenntnis gelangt, dass es sich tatsächlich nicht um ein forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des TGVG handelt.

Die Feststellung des forstfachlichen Amtssachverständigen, dass „der konkrete Bereich derzeit von einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in einer für die Land- und Forstwirtschaft typischen Weise mit genutzt“ werde, sei nicht nachvollziehbar. Tatsächlich habe der Verkäufer in Anbetracht der Lage und Beschaffenheit keinerlei Nutzen oder Verwendung für ein solches steiniges, verwuchertes und abschüssiges Teilstück, welches im Wesentlichen ein Bachbett darstelle. Auch der agrarfachliche Amtssachverständige habe in seinem Gutachten vom 06.02.2024 festgestellt, dass es sich bei der Fläche um einen Grabeneinhang handle und der aus dieser Fläche zu erwirtschaftende Ertrag mit Null anzusetzen sei.

Allfällige notwendige Arbeiten, um Verklausungen im Bachverlauf zu verhindern, würden einerseits keine forstwirtschaftliche Nutzung im Sinn des TGVG darstellen und andererseits im bedeutenden Interesse des Käufers selbst liegen.

Es handelt sich daher um ein „sonstiges Grundstück“ im Sinne des TGVG, weshalb das TGVG gegenständlich nicht zur Anwendung kommen.

Kein Widerspruch zu den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung

Der Beschwerdeführer brachte weiter vor, dass der raumordnungsfachliche Amtssachverständige in seinem Gutachten vom 25.01.2024 keinen konkreten und fachlich fundierten Widerspruch zu den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung aufgezeigt habe. Er sei stattdessen zu dem Schluss gekommen, dass für den verfahrensgegenständlichen Rechtserwerb „keine Notwendigkeit“ vorliege. Letzteres sei jedoch nicht Kriterium des § 5 lit d TGVG.

Richtigerweise wäre der gegenständliche Rechtserwerb aufgrund der Regelung des § 5 lit d TGVG von der Genehmigungspflicht nach diesem Gesetz ausgenommen.

Mangelnde Prüfung der Zulässigkeit des Rechtserwerbs an einem forstwirtschaftlichen Grundstück

Sollte es sich tatsächlich um ein forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des TGVG handeln, hätte die belangte Behörde im Rahmen des Ermittlungsverfahrens die Voraussetzungen für den Rechtserwerb an einem solchen Grundstück, welcher grundsätzlich auch Nicht-Landwirten möglich sei, prüfen und thematisieren müssen. Auf diese Möglichkeit des Rechtserwerbs sei zu keinem Zeitpunkt des behördlichen Verfahrens eingegangen worden.

Kaufpreis

Im bekämpften Bescheid werde lediglich pauschal und unbegründet angeführt, dass der Kaufpreis deutlich über den Toleranzrahmen hinaus überhöht wäre. Hierzu würde jedoch ein Gutachten eines Amtssachverständigen zur Ermittlung des ortsüblichen Preises fehlen.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Den angefochtenen Bescheid dahingehend zu ändern, dass der gegenständliche Rechtserwerb nicht in den Geltungsbereich nach § 1 TGVG fällt.

In eventu: den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass festgestellt wird, dass der gegenständliche Rechtserwerb gemäß § 5 lit d TGVG keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf.

In eventu: den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass dem gegenständlichen Rechtserwerb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird.

In eventu: Aufhebung des angefochtenen Bescheids und Zurückverweisung der Sache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde

1. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Am 26.11.2024 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser wurden der forstfachliche Amtssachverständige FF und der raumordnungsfachlicher Amtssachverständige EE einvernommen.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

Die verfahrensgegenständliche Fläche „Teilfläche „1“ mit 300 m² aus dem Grundstück **1 GB *** Y (laut Vermessungsurkunde der DD GmbH vom 21.03.2023, GZ ***)“ ist als Freiland gewidmet und im Örtlichen Raumordnungskonzept als ökologisch wertvolle Freiheitsfläche ausgewiesen.

Der Käufer ist Eigentümer des direkt angrenzenden Grundstück Nummer **2 mit einer Fläche von 2117 m2, welches ebenfalls als Freiland gewidmet und im örtlichen Raumordnungskonzept als landwirtschaftliche Freiheitsfläche ausgewiesen ist. Auf dem letztgenannten Grundstück befindet sich ein Freizeitwohnsitz. Der Käufer hat seinen Wohnsitz in X.

Der Kaufpreis beträgt € 15.000,00.1

Die verfahrensgegenständliche Fläche ist zwar kein Wald im Sinne des Forstgesetzes, jedoch ein forstwirtschaftliches Grundstück iSd § 2 Abs 1 TGVG. Sie wird derzeit von einem Land-und forstwirtschaftlichen Betrieb (geschlossenen Hofs) in einer für die Land- und Forstwirtschaft typischen Weise mitgenutzt. Die Nutzung besteht in einer mäßigen Nutzung (auf den Stock setzen) im Bachverlauf, wodurch eine entsprechende Verjüngung gewährleistet wird, bzw einer Aussetzung.2

Der ortsübliche Preis für die verfahrensgegenständliche Fläche liegt bei maximal € 2,00 pro Quadratmeter. Der laut Kaufvertrag für die verfahrensgegenständlichen 300 m² vereinbarte Preis beträgt € 15.000, somit € 50,00 pro Quadratmeter.3

Von einer bodensparenden Bebauung, die auf die Bedürfnisse der Bevölkerung abgestimmt ist iSd § 27 lit e trog 2022, ist bei einer Grundstücksgröße von 350-400 m² (für ein Wohngebäude) auszugehen. Der verfahrensgegenständliche Grunderwerb widerspricht dieser Zielvorgabe des § 27 Abs 2 lit e trog 2022.4

III.Beweiswürdigung:

1Diese Feststellungen konnten unbedenklich aus dem bekämpften Bescheid übernommen werden. Sie entsprechen den im Behördenakt dargelegten Ermittlungsergebnissen und wurden vom Beschwerdeführer nicht in Zweifel gezogen.

2Diese Feststellungen konnten anhand der Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen FF vom 23.08.2023, Zl *** und vom 22.01.2024, Zl ***, sowie seinen weiteren Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung am 26.11.2024 getroffen werden. Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb des Verkäufers ist schon durch das Vorliegen eines geschlossenen Hofes, darüber hinaus durch die ausführliche Beschreibung im Gutachten des Amtssachverständigen vom 22.01.2024 dokumentiert – dieser Aspekt wird vom Beschwerdeführer auch nicht in Zweifel gezogen. Die Nutzung beschrieb der Amtssachverständige nachvollziehbar in seinem Gutachten vom 23.08.2023 und in der mündlichen Verhandlung am 26.11.2024. Dass eine solche Nutzung (auf den Stock setzen, Aussetzung) konkret nicht erfolge, hat der Beschwerdeführer nicht behauptet. Seine Ausführungen gehen vielmehr dahin, dass seine Ansicht nach auf der Fläche kein forstwirtschaftlicher Ertrag erwirtschaftet werden könne und der Verkäufer keinen Nutzen bzw keine Verwendung für diese habe. In Hinblick auf die Definition forstwirtschaftlicher Grundstücke nach § 2 Absatz 1 TGVG gehen diese völlig unsubstantiierten und auf keinerlei fachlicher Grundlage basierenden Ausführungen des Beschwerdeführers jedoch ins Leere.

3Der forstfachliche Amtssachverständige legte in der mündlichen Verhandlung am 26.11.2024 dar, dass der Preis für forstliche Flächen bei € 1,50 bis maximal € 5,50 pro Quadratmeter liegt. Die gegenständliche Fläche sei aufgrund des vornehmliche Vorhandenseins von Laubgehölzen mit maximal € 2,00 pro Quadratmeter zu bewerten. Diese Ausführungen des Amtssachverständigen wurden vom Beschwerdeführer nicht in Zweifel gezogen und werden vom Landesverwaltungsgericht als plausibel erachtet.

5Grundlage dieser Feststellungen sind die Ausführungen des raumordnungsfachlicher Amtssachverständigen in der mündlichen Verhandlung am 26.11.2024. Dieser legte dar, dass es in Tirol nur 12 % besiedelte Fläche gibt und schon aus diesem Grund bei der Bebauung zwingend bodensparende vorgegangen werden muss. In Hinblick auf eine bodensparende, auf die Bedürfnisse der Bevölkerung abgestimmten Bebauung führt der Amtssachverständige aus, dass diesbezüglich auf die Richtlinien der Wohnbauförderung zurückgegriffen werden könne. Demnach sei eine Grundstücksgröße (für ein Wohngebäude) von 350-400 m² vorgesehen. Es ist auch aus laienhafter Sicht einwandfrei nachvollziehbar, dass dieses Maß, welches im Rahmen der Zielsetzung der Wohnbauförderung („der Tiroler Bevölkerung bedarfsgerechten, leistbaren und qualitätsvollen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“, vgl Wohnbauförderung | Land Tirol) als förderbar und fördernswert angesehen wird, eine bodensparende und bedürfnisorientierte Bebauung gewährleistet. Aufbauend auf die vorangehende Feststellung erläuterte der raumordnungsfachliche Amtssachverständige ebenfalls in der mündlichen Verhandlung am 26.11.2024 schlüssig und nachvollziehbar, dass das Grundstück, welches bereits im Eigentum des Beschwerdeführers steht eine Größe von ca 2100 m² aufweist und lediglich mit einem Freizeitwohnsitz bebaut ist. Somit wird ein dauerhafter Wohnbedarf schon jetzt nicht gedeckt. Hierfür ein Grundstück von der gegebenen Größe (bereits mehr als fünfmal so groß, als ein im Rahmen der Tiroler Wohnbauförderung fördererbares) noch einmal zu vergrößern, widerspricht dem Grundsatz des § 27 lit e trog 2022, wonach für eine zweckmäßige und Boden sparende, auf die Bedürfnisse der Bevölkerung abgestimmte Bebauung Vorsorge zu treffen ist. Das Landesverwaltungsgericht kann diese Argumentation einwandfrei nachvollziehen; ein dezidiertes Vorbringen erstattete der Beschwerdeführer diesbezüglich nicht.

IV.Rechtslage:

§ 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:

(2) Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten

(3) Dieses Gesetz gilt nicht:

§ 2 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

[…]“

§ 4 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

(2) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen weiters

§ 5 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

In folgenden Fällen bedarf es nicht der Genehmigung nach § 4:

§ 6 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs 1 lit a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs 5 lit a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a nicht widerspricht und

(4) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs 1 lit a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(5) Die Genehmigung für den Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages ist zu erteilen, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen, die ohne grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind, insbesondere aufgrund von Elementarereignissen, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist.

(6) Rechtserwerbe durch Erben oder Vermächtnisnehmer, die nicht zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sind zu genehmigen, es sei denn, dass die letztwillige Zuwendung in der Absicht erfolgt ist, die Genehmigungsvoraussetzungen für Rechtserwerbe durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu umgehen.

(7) Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, sind zu genehmigen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, für das Grundstück oder den Grundstücksteil keine Festlegung nach § 7 Abs 2 lit a Z 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 besteht und die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen der örtlichen Raumordnung nicht widerspricht.

(8) Rechtserwerbe durch Personen, die land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(9) Rechtserwerbe von weiteren Miteigentumsanteilen durch einen Miteigentümer einer Liegenschaft, zu der land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gehören, sind zu genehmigen, wenn

(10) Rechtserwerbe durch als gemeinnützig anerkannte Bauvereinigungen sind zu genehmigen, wenn

§ 7 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 204/2021, lautet:

(1) Im Sinn der im § 1 Abs 1 lit a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

(2) Die Genehmigung für die Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist insbesondere zu versagen, wenn dem geplanten Vorhaben erhebliche landeskulturelle Bedenken entgegenstehen, insbesondere wenn unwirtschaftlich kleine Grundstücke entstehen würden.“

§ 25 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:

(1) Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch einen Ausländer vor, so hat die Grundverkehrsbehörde mit schriftlichem Bescheid die Genehmigung zu erteilen.

(2) Bescheide der Grundverkehrsbehörden, mit denen die Genehmigung erteilt wird, sind zu begründen.

(3) Vor der Erlassung eines Bescheides, mit dem über die Erteilung der Genehmigung des angezeigten Rechtserwerbs an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück entschieden wird, hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, und die Landwirtschaftskammer anzuhören. Ein solcher Bescheid ist der Gemeinde und der Landwirtschaftskammer zuzustellen; diese können dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben. Vor der Erlassung eines Bescheides, mit dem über die Erteilung der Genehmigung des angezeigten Rechtserwerbs durch einen Ausländer entschieden wird, hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, anzuhören. Ein solcher Bescheid ist der Gemeinde zuzustellen; diese kann dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben.“

§ 27 Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 (WV), idF LGBl Nr 73/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Die örtliche Raumordnung dient der geordneten räumlichen Entwicklung der Gemeinde. Sie hat im Einklang mit den Raumordnungsprogrammen und, soweit solche nicht bestehen, unter Bedachtnahme auf die Ziele und Grundsätze der überörtlichen Raumordnung, insbesondere auf den Grundsatz des § 2 lit b, zu erfolgen. Soweit Planungen im Rahmen der örtlichen Raumordnung Auswirkungen über die Gemeindegrenzen hinaus haben und eine Abstimmung mit den weiteren betroffenen Gemeinden nach den maßgeblichen Verhältnissen im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze der überörtlichen Raumordnung erforderlich ist, haben die Gemeinden sich miteinander abzustimmen. Im Übrigen ist auf die örtlichen Raumordnungsinteressen der Nachbargemeinden, insbesondere im Bereich der gemeinsamen Grenzen, Bedacht zu nehmen.

(2) Ziele der örtlichen Raumordnung sind insbesondere:

V.Erwägungen:

1. Zur Qualifikation als forstwirtschaftliches Grundstück iSd § 2 Abs 1 TGVG

Die im vorliegenden Fall vorgebrachten Argumente des Beschwerdeführers Zielen dahingehend, dass der angezeigte Grunderwerb nicht dem Tiroler Grundverkehrsgesetz unterliege. So fehle schon die grundlegende Voraussetzung, dass es sich um ein forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne dieses Gesetzes handle.

Entsprechend dem oben zitierten § 2 Abs 1 TGVG sind land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke insbesondere solche, „die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.“

Oben zu Punkt II. konnte festgestellt werden, dass die verfahrensgegenständliche Fläche entsprechend der obigen Definition als forstwirtschaftliches Grundstück anzusehen ist. Die Nutzung für forstwirtschaftliche Zwecke im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs ist zweifellos gegeben. Der Argumentation des Beschwerdeführers, es handle sich um ein „sonstiges Grundstück“ im Sinne des TGVG, kann somit nicht gefolgt werden.

Da es sich dementsprechend um ein forstwirtschaftliches Grundstück handelt, bedarf der Erwerb des Eigentums gemäß § 4 Abs 1 lit a TGVG grundsätzlich einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

2. Keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht

§ 5 lit d TGVG sieht mehrere Ausnahmen von der Genehmigungspflicht nach § 4 leg cit vor. So besteht keine Genehmigungspflicht für – im vorliegenden Fall relevant – Grundstücke oder Grundstücksteile die eine Fläche von höchstens 300 m² aufweisen oder die „aufgrund ihrer Beschaffenheit, ihrer Lage oder ihrer geringen Größe für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes wirtschaftlich nicht von Bedeutung sind“. Dies allerdings nur, wenn insbesondere die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung nicht widerspricht (§ 5 lit d TGVG).

§ 27 Abs 2 Trog 2022 listet auf, welche Ziele die örtliche Raumordnung „insbesondere“ verfolgt. In lit e leg cit wird als Ziel ausdrückliche die „Vorsorge für eine zweckmäßige und Boden sparende, auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und die Erfordernisse des Schutzes des Orts-, Straßen- und Landschaftsbildes abgestimmte Bebauung […]“ angeführt. Das Ermittlungsverfahren ergab, dass der gegenständliche Grunderwerb diesem Ziel widerspricht. Wegen dieses Widerspruchs liegt ein Ausnahmetatbestand im Sinne des § 5 lit d TGVG nicht vor, zumal Ausnahmebestimmungen nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs restriktiv auszulegen sind.

3. Besonderer Versagungsgrund

§ 7 TGVG regelt die besonderen Versagungsgründe, bei deren Vorliegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung „insbesondere“ zu versagen ist. Dies ist gemäß Abs 1 lit d leg cit ua dann der Fall, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Preis um mehr als 30 % übersteigt.

Das Ermittlungsverfahren hat gezeigt, dass der ortsübliche preisgegenständlich um mehr als das Zehnfache überschritten wird. Der ortsübliche Quadratmeterpreis liegt bei maximal € 2,00, wohingegen im Kaufvertrag ein Preis von € 50,00 pro Quadratmeter veranschlagt wurde.

Der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit d TGVG ist somit gegenständlich verwirklicht.

VI.Ergebnis

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die gegenständliche Fläche als forstwirtschaftliche Fläche im Sinne des TGVG der Genehmigungspflicht nach dieser Vorschrift unterliegt, ein Ausnahmetatbestand im Sinne des § 5 lit b leg cit liegt nicht vor. Da aufgrund des vereinbarten Kaufpreises der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit d leg cit gegeben ist, versagte die belangte Behörde die begehrte Genehmigung zu Recht und war die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)