Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/50/2325-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.10.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2024.50.2325.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Schreier über die Beschwerde des Herrn AA und der Frau BB, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Z (belangte Behörde) vom 2.7.2024, *** betreffend Festsetzung der Leerstandsabgabe für den Zeitraum 01.03.2023 bis 31.12.2023

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Mit dem angefochtenen Bescheid des Magistrates der Stadt Z (belangte Behörde) vom 2.7.2024, ***, wurde gegenüber den Beschwerdeführern für das Objekt Adresse 1, Top *, **** Z eine Leerstandsabgabe in der Höhe von € 2,000,00 für den Zeitraum 01.03.2023 bis 31.12.2023 festgesetzt.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde und führten in dieser aus wie folgt:

„(…)

Die Leerstandsabgabe ist verfassungswidrig, da eine grundlegende Ungleichbehandlung zwischen Vermietung und Verkauf vorliegt.

In § 7 lit e TFLAG ist zwar eine geplante Vermietung von der Leerstandsabgabe befreit, aber ein geplanter Verkauf trotz geeigneter Bemühungen kommt darin nicht vor.

Hier hat der Gesetzgeber eine Lücke im praxisnahen Verkauf und dessen vorläufigen Leerstand nicht Rechnung getragen und für meine Schwester, BB geb. CC und mir, AA ist dies eine nicht nachvollziehbare Regelung, welche in Betracht zu ziehen wäre.

Daher müsste auch jener Tatbestand „dass trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten das Objekt nicht zum ortsüblichen Preis verkauft werden konnte" in das Gesetz als Ausnahmetatbestand aufgenommen werden.

Die bescheidmäßige Festsetzung der Leerstandsabgabe 2023 für das Objekt Adresse 1, Top * in Z wäre somit aufzuheben.

Wir ersuchen um direkte Vorlage der Beschwerde ans LVwG.

(…)“

Die verfahrensgegenständliche Wohnung steht seit März 2023 leer und gehört den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen. Die Nutzfläche beträgt 92m².

Mit Schreiben des Magistrates der Stadt Z vom 06.09.2024 wurde die Beschwerde dem Landesverwaltungsgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Von der Abhaltung einer mündlichen Verhandlung konnte abgesehen werden, weil eine solche weder von den Parteien beantragt, noch von dem entscheidenden Richter als erforderlich erachtet worden ist.

II.Beweiswürdigung

Die Feststellungen ergeben sich aus dem vorgelegten Abgabenakt. Der Zeitraum des Leerstandes, die Eigentumsverhältnisse sowie die Nutzfläche der Wohnung ergeben sich aus der Leerstandsabgabeerklärung vom 30.4.2024, welche von den Beschwerdeführern unterschrieben wurde.

III.Rechtliche Erwägungen

Gemäß § 6 Abs 1 Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandabgabegesetz (kurz TFLAG) ist für Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden, die über einen durchgehenden Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht als Wohnsitz verwendet werden (Leerstand), eine Leerstandsabgabe zu erheben.

Die verfahrensgegenständliche Wohnung steht seit März 2023 leer und gehört den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen. Die Nutzfläche beträgt 92m².

Nach § 7 TFLAG sind von der Abgabenpflicht nach § 6 Abs. 1 ausgenommen Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden,

a) die aus rechtlichen, bautechnischen oder vergleichbaren sonstigen Gründen nicht gebrauchstauglich oder nutzbar sind;

b) mit bis zu zwei Wohnungen, in denen der bzw. die Eigentümer des Gebäudes in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz hat bzw. haben;

c) die für gewerbliche, land- und forstwirtschaftliche oder berufliche Zwecke verwendet werden, wie insbesondere Ordinationen, Büros, Kanzleien, Privatzimmervermieter und Geschäftslokale;

d) die von den Eigentümern aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Hauptwohnsitz verwendet werden können;

e) die trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können;

f) die betriebstechnisch notwendig sind, Wohnungen im Rahmen land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe sowie Dienst- und Naturalwohnungen;

g) für die ein zeitnaher Eigenbedarf besteht.

Diese Bestimmung sieht zwar eine Ausnahme vor, wenn trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten das Objekt nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden kann, sieht jedoch keine Ausnahme vor, wenn trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten das Objekt nicht zum ortsüblichen Preis verkauft werden kann. Genau dies wird von den Beschwerdeführern bemängelt und liegt hier laut den Beschwerdeführern eine grundlegende Ungleichbehandlung zwischen Vermietung und Verkauf vor.

In den Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage zu § 7 zum Entwurf des TFLAG ist wie folgt ausgeführt:

„Die Gründe, weshalb Wohnungen leer stehen, sind vielfältig. Aus Sachlichkeitserwägungen und aus Gründen des Grundrechtsschutzes ist es erforderlich, nicht oder nur sehr eingeschränkt disponible Leerstände von der Abgabenpflicht auszunehmen bzw. danach zu differenzieren, ob der Leerstand vornehmlich spekulativen Zwecken dient. Die Aufzählung in § 7 erfolgt taxativ.“

Unter „lit e“ der oben angeführten Erläuternden Bemerkung ist angeführt:

„Ob eine Wohnung vermietbar ist, hängt im Wesentlichen von der Lage und der Qualität der Wohnung ab. Aus kompetenz- und grundrechtlichen Erwägungen gilt es jedenfalls, einen Zwang zu einer Wohnraumbewirtschaftung zu vermeiden (vgl. VfSlg. 10.403/1985). Eine solche Wirkung wäre dann anzunehmen, wenn die Abgabepflichtigen durch die fiskalische Maßnahme dazu gedrängt würden, unter dem ortsüblichen Preis zu vermieten. Daher ist der Eigentümer von der Abgabe befreit, wenn die Wohnung trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von sechs Monaten zum ortsüblichen Preis nicht dem Wohnungsmarkt zugeführt werden kann. Als geeignetes Bemühen gilt z. B. die Beauftragung eines Maklers, das Schalten mehrerer Inserate in diversen Medien oder die Inanspruchnahme anderer Vermittlungsmöglichkeiten, wie z. B. die Plattform „Sicheres Vermieten“.“

In den Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage zu den Zielen des TFLAG ist wie folgt ausgeführt (RZ 3):

„Den Gemeinden soll mit der landesgesetzlichen Einführung der Leerstandsabgabe ein fiskalisches Instrument zur weiteren Effektuierung ihrer raumplanerischen Bestrebungen zur Sicherung leistbaren Wohnraumes als Existenzgrundlage für Menschen zur Verfügung gestellt werden.

Mit der vorgesehenen Abgabe sollen im Wesentlichen zwei Ziele verfolgt werden: Zum einen soll die Abgabe eine Einnahmequelle für die Gebietskörperschaften darstellen und zum anderen soll die Abgabe sozialpolitische Zwecke im Sinn der Nutzung bereits vorhandenen Wohnraumes durch Wohnungssuchende und damit zugleich die Verringerung des Wohnungsdruckes einschließlich der Belastung des Wohnungsmarktes, verfolgen.“

„Der Gleichheitssatz verbietet nicht nur, Gleiches ungleich zu behandeln, sondern verbietet es auch, Ungleiches unsachlicherweise gleich zu behandeln. Wesentliche Unterschiede im Tatsächlichem müssen zu einer unterschiedlichen Regelung führen („Gebot einer differenzierenden Regelung wesentlich unterschiedlicher Sachverhalte“: VfSlg 12.641/1991).“ – siehe Öhlinger/Eberhard, Verfassungsrecht10, RZ 764.

Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes ist der Unterschied zwischen einer geplanten Vermietung bzw. einen geplanten Verkauf als Ausnahmebestimmung im Hinblick auf die Ziele des TFLAG wesentlich.

Nur eine Vermietung nimmt unmittelbar den Druck vom Wohnungsmarkt. Die Ausnahme von der Abgabepflicht für eine beabsichtigte, aber erfolglose Vermietung stellt daher sachgerecht auf ein redliches Bemühen um eine entsprechende Nutzung ab. Ein Verkauf hingegen betrifft primär nicht die Nutzung der Liegenschaft sondern lediglich das Eigentumsrecht an dieser. Durch einen beabsichtigten Verkauf wird nicht unmittelbar eine Entlastung des Wohnungsmarktes angestrebt. Ein solcher kann hingegen sogar bewirken, dass die Wohnung bzw das Objekt für einen längeren Zeitraum nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Durch einen geplanten Verkauf wird somit der Zeitraum in dem eine leerstehende Wohnung vermietet werden könnte, potentiell vergrößert. Weiters stellt ein Verkauf nicht sicher, dass der zukünftige Käufer die Wohnung vermietet, sondern ist es auch möglich, dass dieser diese wiederum aus wirtschaftlichen Gründen, weiterverkauft. Dass eine Vermietung nicht zu jedem Preis stattzufinden hat, schützt den Eigentümer, weshalb die Ausnahmebestimmung des § 7 lit e eingeführt wurde. Ein geplanter Verkauf schützt den Eigentümer im Sinne einer Ausnahmebestimmung jedoch nicht, weil ein solcher aus rein spekulativen Gründen in die Länge gezogen werden kann. Außerdem steht es den Eigentümern auch wenn ein Verkauf geplant ist, frei, die Wohnung kurzfristig zu vermieten.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erblickt daher unter Verweis auf die vorigen Ausführungen keine Verfassungswidrigkeit der verfahrensgegenständlichen Bestimmungen und sah daher keine Veranlassung im Wege eines Gesetzprüfungsverfahren gemäß Art 140 B-VG an den Verfassungsgerichtshof heranzutreten. Soweit sich die Beschwerdeführer dennoch wegen der Anwendung eines verfassungswidrigen Gesetzes in ihren Rechten verletzt sehen, steht es ihnen frei, selbst einen Gesetzprüfungsantrag beim Verfassungsgerichtshof anzuregen (Art 144 Abs 1 B-VG). Im Hinblick auf diese Möglichkeit führt das vorliegende Erkenntnis zu keiner Beschneidung der Rechtsschutzmöglichkeiten der Beschwerdeführer (VwGH 27.2.2015, Ra 2015/06/0009).

Es war sohin spruchgemäß zu entscheiden.

IV.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Belehrung und Hinweise

Den Parteien des Beschwerdeverfahrens steht das Recht zu, innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung dieser Entscheidung, wenn das Landesverwaltungsgericht Tirol dies in seinem Spruch zugelassen hat, eine ordentliche, ansonsten eine außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben. Die Revision ist schriftlich innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung der Entscheidung beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen. Sie ist – abgesehen von den gesetzlichen Ausnahmen – durch eine bevollmächtigte Rechtsanwältin oder einen bevollmächtigten Rechtsanwalt, von einer Steuerberaterin bzw. einem Steuerberater oder einer Wirtschaftsprüferin bzw. einem Wirtschaftsprüfer abzufassen und einzubringen.

Beschwerdeführenden Parteien und den im Beschwerdeverfahren Beigetretenen steht weiters das Recht zu, innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung dieser Entscheidung eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof (Freyung 8, 1010 Wien) zu erheben. Die Beschwerde ist direkt beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof muss - abgesehen von den gesetzlichen Ausnahmen - durch eine bevollmächtigte Rechtsanwältin oder einen bevollmächtigten Rechtsanwalt eingebracht werden.

Die für eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder eine Revision zu entrichtende Eingabegebühr beträgt € 240,00.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen. Dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Zur Vorgangsweise für die elektronische Einbringung und zu weiteren Informationen wird auf die Website des Verfassungsgerichtshofes verwiesen.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Schreier

(Richter)