Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/34/2051-16

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.09.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2024.34.2051.16

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin MMag.a Dr.in Besler über die Beschwerde des AA, geboren am XX.XX.XXXX, wohnhaft in **** Z, Adresse 1, vertreten durch RA BB in **** Y, Adresse 2, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 15.7.2024, ***, betreffend Feststellung der individuellen Befähigung gemäß § 19 Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994) (Spruchpunkt I)) und Untersagung der Bestellung eines gewerberechtlichen Geschäftsführers gemäß § 345 Abs 5 GewO 1994 (Spruchpunkt II)), nach Abhaltung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 17.9.2024,

zu Recht:

A.Feststellung der individuellen Befähigung gemäß § 19 GewO 1994 (Spruchpunkt I) angefochtener Bescheid):

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und Spruchpunkt I) des angefochtenen Bescheides ersatzlos behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

B.Untersagung der Bestellung eines gewerberechtlichen Geschäftsführers gemäß § 345 Abs 5 GewO 1994 (Spruchpunkt II) angefochtener Bescheid):

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der Spruch des angefochtenen Bescheides mit der Maßgabe bestätigt, dass es zu lauten hat:

Es wird gemäß § 345 Abs 5 Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994), BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 96/2017, festgestellt, dass der von AA, geboren am XX.XX.XXXX, wohnhaft in **** Z, Adresse 1, für das von ihm am Standort in **** W, Adresse 3, ausgeübte reglementierte Gewerbe (vgl § 94 Z 35 GewO 1994) „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, ausgenommen Hypothekarkreditvermittlung“, (GISA-Zahl: ***) bestellte gewerberechtliche Geschäftsführer CC, geboren am XX.XX.XXXX, wohnhaft in **** V, Adresse 4, die Voraussetzungen zur Bestellung zum gewerberechtlichen Geschäftsführer mangels eines Befähigungsnachweises nicht erfüllt und die Bestellung des CC zum gewerberechtlichen Geschäftsführer untersagt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Der österreichische Beschwerdeführer betreibt seit dem 1.10.2022 das Einzelunternehmen mit dem Unternehmensnamen „DD“ (***) an der Adresse in **** W, Adresse 3.

Im Zeitraum vom 18.10.2022 bis zum 24.7.2024 war er an diesem Standort zur Ausübung des reglementierten Gewerbes (vgl § 94 Z 35 GewO 1994) „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, ausgenommen Hypothekarkreditvermittlung“, berechtigt (GISA-Zahl: ***).

Da der von ihm bestellte gewerberechtliche Geschäftsführer mit 23.1.2024 ausschied, bestellte der Beschwerdeführer den deutschen Staatsangehörigen CC (im Folgenden: Beteiligten), geboren am XX.XX.XXXX, wohnhaft in **** V, Adresse 4, zum gewerberechtlichen Geschäftsführer. Er zeigte der belangten Behörde dessen Bestellung am 15.3.2024 gemäß § 39 Abs 4 erster Satz GewO 1994 an.

In Spruchpunkt I) des angefochtenen Bescheides vom 15.7.2024 stellte die belangte Behörde gemäß § 19 GewO 1994, BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 65/2020, fest, dass für den Beteiligten die individuelle Befähigung zur Ausübung des reglementierten Gewerbe „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, ausgenommen Hypothekarkreditvermittlung" nicht vorliege.

In Spruchpunkt II) dieses Bescheides „verweigerte“ die belangte Behörde gemäß „§ 39 Abs. 2 und 4 sowie §§ 339 Abs 3 Z 2 und § 341 GewO 1994“ die Bestellung des Beteiligten als gewerberechtlicher Geschäftsführer des Beschwerdeführers für die Ausübung des Gewerbes „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, ausgenommen Hypothekarkreditvermittlung'', am in Rede stehenden Standort weil „die gesetzlichen Voraussetzungen für die Bestellung nicht“ vorlägen.

Dagegen richtet sich die rechtzeitige und zulässige Beschwerde des Beschwerdeführers an das Landesverwaltungsgericht Tirol (LVwG) mit dem Antrag auf Feststellung, dass der Beteiligte die Voraussetzungen zur Bestellung zum gewerberechtlichen Geschäftsführer erfüllt und die Bestellung des Beteiligten in das Gewerberegister einzutragen ist. Der vom Beschwerdeführer zum gewerberechtlichen Geschäftsführer bestellte Beteiligte sei ein deutscher Staatsangehöriger, der das in Rede stehende Gewerbe in Deutschland seit zumindest 2010 ausübe. Der angefochtene Bescheid verletze daher Grundfreiheiten der Europäischen Union.

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in die Geschäftsführeranzeige, datiert mit 12.3.2024, die Erklärung betreffend Gewerbeausschlussgründe, datiert mit 12.3.2024, die Erklärung über die Geschäftsführerbestellung sowie Art und Umfang der Tätigkeit als Geschäftsführer, datiert mit 12.3.2024, den Auszug aus dem Zentralen Melderegister, datiert mit 19.3.2024, die Auskunft aus dem Gewerbezentralregister nach § 150 Abs 1 Satz 1 deutsche Gewerbeordnung („keine Eintragung“), das Führungszeugnis des deutschen Bundesamtes für Justiz, datiert mit 21.11.2022 (2 Eintragungen), die Erlaubnis zur Ausübung des Makler-, Bauträger und Baubetreuergewerbes nach § 34c deutsche Gewerbeordnung, datiert mit 27.11.2003, die Bestätigung über die Anmeldung bei der Österreichischen Gesundheitskasse in Tirol (Beschäftigung ab 30.1.2024), die Bestätigung eines Steuerberaters vom 9.4.2024, dass der Beteiligte beim Beschwerdeführer mit 20 Stunden angestellt ist, die Mitteilung über die Eintragung der EE GmbH im Handelsregister B U, datiert mit 29.11.2018, die Mitteilung über die Eintragung der FF GmbH im Handelsregister B U, datiert mit 12.4.2006, die Gewerbe-Ummeldung nach der deutschen Gewerbeordnung betreffend die GG GmbH, datiert mit 8.10.2010, die Gewerbe-Ummeldung nach der deutschen Gewerbeordnung betreffend die JJ GmbH, datiert mit 3.3.2015, das Gutachten der KK, Fachgruppe MM, datiert mit 17.6.2024, die Mitteilung des Beschwerdeführers vom 8.7.2024 samt Wirtschaftsdiplom der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie U, datiert mit 23.3.1999, den angefochtenen Bescheid, die Beschwerde, den Auszug aus dem Gewerbeinformationssystem T zur GISA-Zahl: *** , datiert mit 12.8.2024 (vgl OZ 3), die Mitteilungen des Beschwerdeführers vom 12.8.2024 (vgl OZ 4 und 5), den Auszug aus dem Unternehmensregister, datiert mit 22.8.2024 (vgl OZ 7), die Mitteilung der belangten Behörde vom 16.9.2024 (vgl OZ 11), das Gutachten der KK, Fachgruppe MM, vom 16.9.2024 (vgl OZ 12) und den Auszug aus dem Zentralen Melderegister und dem Verwaltungsstrafregister, beide datiert mit 17.9.2024 (vgl OZ 14) sowie Einvernahme des Beteiligten im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 17.9.2024 (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15). Die belangte Behörde blieb der Verhandlung fern (vgl OZ 15). Der Beschwerdeführer-Vertreter verzichtete auf die Einvernahme der Vertreterin der KK, Fachgruppe MM, (vgl OZ 15 S 2) und des Beschwerdeführers (vgl OZ 15 S 9). Das LVwG nahm alle angebotenen Beweise auf (vgl OZ 15 S 9). Der Beschwerdeführer-Vertreter verzichtete auf die mündliche Verkündung der Entscheidung und stimmte einer schriftlichen Erledigung zu (vgl OZ 15 S 9).

I.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer legte die in Rede stehende Gewerbeberechtigung zurück, weil die belangte Behörde ihm die Bestellung des Beteiligten zum gewerberechtlichen Geschäftsführer mit dem angefochtenen Bescheid untersagt hatte. Die belangte Behörde trug den 24.7.2024 als Datum der Endigung der Gewerbeberechtigung ins Gewerbeinformationssystem T (GISA) ein (Einsicht ins GISA zur GISA-Zahl: ***, unstrittig).

Sobald das LVwG feststellt, dass der Beteiligte entgegen dem angefochtenen Bescheid der belangten Behörde die Voraussetzungen der GewO 1994 für die Bestellung zum gewerberechtlichen Geschäftsführer erfüllt, beabsichtigt der Beschwerdeführer, das reglementierte Gewerbe (vgl § 94 Z 35 GewO 1994) „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, ausgenommen Hypothekarkreditvermittlung“, an der Adresse in **** W, Adresse 3, neu anzumelden und wieder aufzunehmen (unstrittig, vgl OZ 4, 5).

Der am XX.XX.XXXX geborene Beteiligte ist deutscher Staatsangehöriger (unstrittig).

Nach den vorgelegten und im Akt enthaltenen Belegen ist der Beteiligte unbescholten (unstrittig).

Der Beteiligte absolvierte in Deutschland eine Wirtschaftsschule. Ein Abitur erlangte er nicht (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 8, ein Beleg wurde nicht vorgelegt).

Der Beteiligte machte eine Ausbildung zum Rückversicherungsmanager und arbeitete 17 Jahre lang bei der U LL. Dort war er im Bereich Risiko- und Naturgefahrenmanagement tätig, machte Baubegleitungen und beschäftigte sich mit Bausicherheit und Feuerschutzsicherheit (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 8, ein Beleg wurde nicht vorgelegt).

Er studierte berufsbegleitend an der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie U, wo er am 23.3.1999 ein Wirtschaftsdiplom erwarb (unstrittig; Wirtschaftsdiplom der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie U vom 23.3.1999, Verhandlungsschrift in OZ 15 S 8).

Der Beteiligte machte sich im Jahr 2002 in der Versicherungs- und Immobilienvermittlung selbstständig. Seitdem ist er im Immobilienverkauf tätig. Er baute eine Aktiengesellschaft auf, mit der er Immobilien auch sanierte, baute und erweiterte (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 6, Belege wurden nicht vorgelegt).

Der Beteiligte verfügt seit dem 27.11.2003 über die Erlaubnis zur Ausübung des Makler-, Bauträger und Baubetreuergewerbes nach § 34c der deutschen Gewerbeordnung (unstrittig, Erlaubnis zur Ausübung des Makler-, Bauträger und Baubetreuergewerbes nach § 34c deutsche Gewerbeordnung, datiert mit 27.11.2003). Zur Erlangung einer Erlaubnis gemäß § 34c der deutschen Gewerbeordnung ist eine Befähigungsprüfung bzw ein Befähigungsnachweis nicht erforderlich (unstrittig, Gutachten der KK, Fachgruppe MM, datiert mit 17.6.2024). Der Beteiligte legte weder in Österreich noch in Deutschland eine Befähigungsprüfung ab (unstrittig, vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 5).

Der Beteiligte war ab dem Jahr 2006 Geschäftsführer der GG GmbH. Der Gegenstand dieses Unternehmens war die „Vermittlung und Beratung von Versicherungen und Bausparverträgen, Finanzierungen, Kreditvermittlung, Leasingvermittlung, Giro- und Sparkonten, Kapitalanlagen, Unternehmensbeteiligungen und Sachwertanlagen“. Ab dem Jahr 2010 übte der Beteiligte mit diesem Unternehmen zudem „Maklertätigkeiten gemäß § 34c und d“ der deutschen Gewerbeordnung aus (vgl Mitteilung vom 12.4.2006 über die Eintragung der FF GmbH im Handelsregister B U, Gewerbe-Ummeldung vom 8.10.2010 nach der deutschen Gewerbeordnung betreffend die GG GmbH).

Im Jahr 2015 wurde der Name des Unternehmens von GG GmbH in JJ GmbH geändert. Der Beteiligte war deren Geschäftsführer. Der Gegenstand dieses Unternehmens war die „Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Immobilien nach § 34c GewO, Vermittlung des Abschlusses von Versicherungsverträgen als Versicherungsmakler, Unternehmensberatung insbesondere im Finanzwesen, Catering (Nahrungsmittelzubereitung) und Eventorganisation“ (vgl Gewerbe-Ummeldung vom 3.3.2015 nach der deutschen Gewerbeordnung betreffend die JJ GmbH).

Im Jahr 2018 wurde der Name des Unternehmens von JJ GmbH in EE GmbH geändert. Der Beteiligte ist deren Geschäftsführer. Der Gegenstand dieses Unternehmens ist die „Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Immobilien, die Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen, die Vermittlung des Abschlusses von Versicherungsverträgen als Versicherungsmakler, die Unternehmensberatung, insbesondere im Finanzwesen, sowie das Catering und die Eventorganisation“ (vgl Mitteilung vom 29.11.2018 über die Eintragung der EE GmbH im Handelsregister B U).

Der Beteiligte verfügt seit dem 11.10.2019 über Wohnsitze in Österreich (**** V) und Deutschland und teilt seine Zeit etwa gleichmäßig zwischen beiden Ländern auf (unstrittig, vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 5 und 6).

Der Beteiligte war vom 30.1.2024 bis zum 24.7.2024 für zwanzig Wochenstunden im Unternehmen des Beschwerdeführers beschäftigt (unstrittig).

Zum Nachweis der individuellen Befähigung nach § 19 GewO 1994 legten der Beschwerdeführer und der Beteiligte das mit 23.3.1999 datierte Wirtschaftsdiplom der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie U, die mit 27.11.2003 datierte Erlaubnis zur Ausübung des Makler-, Bauträger und Baubetreuergewerbes nach § 34c der deutschen Gewerbeordnung, die mit 12.4.2006 datierte Mitteilung über die Eintragung der FF GmbH im Handelsregister B U, die mit 8.10.2010 datierte Gewerbe-Ummeldung nach der deutschen Gewerbeordnung betreffend die GG GmbH, die mit 3.3.2015 datierte Gewerbe-Ummeldung nach der deutschen Gewerbeordnung betreffend die JJ GmbH und die mit 29.11.2018 datierte Mitteilung über die Eintragung der EE GmbH im Handelsregister B U vor (unstrittig, vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 3 und 5).

Der Beschwerdeführer und der Beteiligte legten keine Unterlagen vor, die eine Befähigungsprüfung für das in Rede stehende Gewerbe kompensieren könnten, zumal seine in Deutschland genossene Ausbildung die rechtlichen Aspekte des in Österreich geltenden Vertragsrechts, Grundverkehrsrechts, Zivilrechts, Gewerberechts, Standesrechts, etc nicht abdecken (vgl Gutachten der KK, Fachgruppe MM, vom 16.9.2024 in OZ 12).

Der Beteiligte wusste in der Verhandlung am 17.9.2024 vor dem LVwG nicht, in welcher österreichischen Norm die Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (§ 117 Abs 2 GewO 1994 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl I Nr 48/2003) geregelt ist. Nach Vorhalt des § 6 der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung behauptete er, er sei aufgrund seiner Berufserfahrung mit allen dort aufgelisteten Fächern vertraut. Ihm war über Nachfrage des LVwG jedoch fremd, welche Verfahrensarten die Tiroler Bauordnung 2022 kennt. Dem Beteiligten war nicht bekannt, was eine Betriebsanlage ist und welche Gewerbearten die GewO 1994 unterscheidet. Er wusste nicht, ob das Gewerbe „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, ausgenommen Hypothekarkreditvermittlung“ den freien oder den reglementierten Gewerben zuzuordnen ist und kannte den Unterschied dieser zwei Gewerbearten nicht. Der Beteiligte verfügt weder über Kenntnisse in der Tiroler Bauordnung 2022 noch in der GewO 1994 (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 6 und 7).

Das LVwG forderte den Beteiligten während der Verhandlung in Anwesenheit des Beschwerdeführer-Vertreters mehrfach auf, zusätzliche Belege als Nachweis seiner Befähigung vorzulegen. Der Beteiligte konnte keine Belege benennen und hatte keine Vorstellung davon, welche Unterlagen er noch vorlegen könnte (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15, S 5 und 9).

Verfahren zur Anerkennung gemäß § 373c GewO 1994 oder zur Gleichhaltung gemäß § 373d GewO 1994 wurden in gegenständlicher Angelegenheit bislang nicht angestrebt (unstrittig, vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 8).

II.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen stützen sich auf die in Klammer angeführten Urkunden und sind im Wesentlichen unstrittig.

Das LVwG holte ein ergänzendes Gutachten der KK ein (vgl OZ 12). Die Vertreterin der KK verfügte bei Erstattung dieses Gutachtens über alle vom Beschwerdeführer und dem Beteiligten vorgelegte Unterlagen. In der Verhandlung legte der Beteiligte keine zusätzlichen Unterlagen vor und war nicht in der Lage weitere Belege zum Beweis seiner Befähigung anzubieten (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 3, 5 und 9). Die Vertreterin der KK blieb der Verhandlung entschuldigt fern (vgl OZ 12). Der Beschwerdeführer-Vertreter verzichtete auf die Einvernahme der Vertreterin der belangten Behörde (vgl OZ 15 S 2) und ließ das Gutachten in OZ 12 unbestritten.

Das LVwG konnte sich in der Verhandlung einen persönlichen Eindruck vom Beteiligten machen. Trotz seiner umfangreichen Berufserfahrung und des damit verbundenen Wissens bestätigten die Ergebnisse der gerichtlichen Befragung die Einschätzungen im Gutachten der KK (vgl OZ 12). Es zeigte sich, dass die in Deutschland absolvierte Ausbildung des Beteiligten die rechtlichen Aspekte des österreichischen Rechts nicht abdeckte. Der Beteiligte war in der Verhandlung nicht in der Lage, selbst grundlegende Fragen zur Tiroler Bauordnung 2022 und der Gewerbeordnung 1994 zu beantworten (vgl Verhandlungsschrift in OZ 15 S 6 und 7).

Die Feststellungen zur nicht ausreichenden Befähigung des Beteiligten basieren auf dem unbestrittenen Gutachten der KK in OZ 12 zu den von ihm vorgelegten Belegen sowie dem Eindruck, den der Beteiligte in der Verhandlung hinterließ, insbesondere durch die Befragung zu seinen Kenntnissen.

III.Rechtslage:

1. § 16 Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994), BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 131/2004, lautet (auszugsweise) wie folgt:

„Allgemeine Bestimmungen

§ 16. (1) Voraussetzung für die Ausübung von reglementierten Gewerben und von Teilgewerben ist ferner der Nachweis der Befähigung. Kann der Einschreiter diesen Nachweis nicht erbringen, so hat er einen Geschäftsführer (§ 39) zu bestellen. […]

(2) Unter Befähigungsnachweis ist der Nachweis zu verstehen, daß der Einschreiter die fachlichen einschließlich der kaufmännischen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen besitzt, um die dem betreffenden Gewerbe eigentümlichen Tätigkeiten selbständig ausführen zu können.

[…]

(4) Ausländische Prüfungszeugnisse über die Befähigung für einen einem reglementierten Gewerbe entsprechenden Beruf sind den österreichischen Prüfungszeugnissen für ein reglementiertes Gewerbe gleichgehalten, wenn dies in Staatsverträgen oder durch Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit, mit der die Gleichwertigkeit festgestellt wurde, festgelegt worden ist. Hierüber ist über Antrag eine Bestätigung durch die Behörde auszustellen.“

2. § 18 GewO 1994, BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 85/2012, lautet (auszugsweise) wie folgt:

„Befähigungsnachweis für reglementierte Gewerbe

§ 18. (1) Der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit hat für jedes reglementierte Gewerbe, hinsichtlich der im § 94 Z 14, 32, 33, 41 und 46 genannten Gewerbe und hinsichtlich des im § 94 Z 42 genannten Gewerbes, soweit es sich um die Tätigkeiten des Piercens und Tätowierens handelt, im Einvernehmen mit dem Bundesminister für soziale Sicherheit und Generationen, durch Verordnung festzulegen, durch welche Belege – für sich allein oder in entsprechender Verbindung untereinander – die Zugangsvoraussetzungen zum betreffenden Gewerbe, gegebenenfalls für dessen eingeschränkte Ausübung, im Hinblick auf die hiefür erforderliche fachliche Befähigung jedenfalls als erfüllt anzusehen sind. Dabei hat der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit zu berücksichtigen, dass bei reglementierten Gewerben, bei denen der Qualifikation auf Grund der Richtlinie 92/51/EWG über eine zweite allgemeine Regelung zur Anerkennung beruflicher Befähigungsnachweise in Ergänzung der Richtlinie 89/48/EWG oder der Richtlinie 89/48/EWG über eine allgemeine Regelung zur Anerkennung der Hochschuldiplome Diplomniveau zukommt, dieses Diplomniveau gewahrt bleibt.

(2) Als Belege im Sinne des Abs. 1 kommen in Betracht

1. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Meisterprüfung bei den im § 94 als Handwerke bezeichneten reglementierten Gewerben oder über eine sonstige Befähigungsprüfung;

2. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Unternehmerprüfung;

3. Zeugnis über den Abschluss einer Studienrichtung an einer Universität;

4. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Fachhochschul-Studienganges;

5. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch einer Schule;

6. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Lehrganges;

7. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung;

8. Zeugnis über eine fachliche Tätigkeit;

9. Zeugnis über eine Tätigkeit in leitender Stellung;

10. Zeugnis über eine Tätigkeit als Betriebsleiter;

11. Nachweise über eine Tätigkeit als Selbstständiger.

(3) Unter fachlicher Tätigkeit (Abs. 2 Z 8) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die geeignet ist, die Erfahrungen und Kenntnisse zu vermitteln, die zur selbstständigen Ausübung des betreffenden Gewerbes erforderlich sind. Unter Tätigkeit in leitender Stellung (Abs. 2 Z 9) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die überwiegend mit fachspezifischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens verbunden ist. Unter Tätigkeit als Betriebsleiter (Abs. 2 Z 10) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die in einer der folgenden Funktionen ausgeübt wurde

1. als Leiter des Unternehmens oder einer Zweigniederlassung oder

2. als Stellvertreter des Unternehmers oder des Leiters des Unternehmens, wenn mit dieser Stellung eine Verantwortung verbunden ist, die der des vertretenen Unternehmers oder Leiters entspricht oder

3. in leitender Stellung je nach der Eigenart des betreffenden Gewerbes mit kaufmännischen oder mit kaufmännischen und technischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens.

[…]

(5) Bei Schulen, bei denen eine Abschlussprüfung vorgesehen ist, ist der erfolgreiche Besuch (Abschluss) durch das Abschlussprüfungszeugnis (Reifeprüfungszeugnis), bei Schulen, bei denen keine Abschlussprüfung vorgesehen ist, durch das Abschlusszeugnis (Jahreszeugnis) nachzuweisen. Als Abschluss eines Studiums gilt der Abschluss eines Diplom-, Bachelor-, Master- oder Doktoratsstudiums. Als Abschluss eines Fachhochschul-Studienganges gilt der Abschluss eines Fachhochschul-Bachelorstudienganges, eines Fachhochschul-Masterstudienganges oder eines Fachhochschul-Diplomstudienganges.

[…]“

3. § 19 GewO 1994, BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 65/2020, lautet wie folgt:

„Individueller Befähigungsnachweis

§ 19. Kann der nach § 18 Abs. 1 vorgeschriebene Befähigungsnachweis nicht erbracht werden, so hat die Behörde unter Bedachtnahme auf Vorschriften gemäß § 18 Abs. 4 das Vorliegen der individuellen Befähigung festzustellen, wenn durch die beigebrachten Beweismittel die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nachgewiesen werden. Die Behörde hat das Vorliegen der individuellen Befähigung mit der Beschränkung auf Teiltätigkeiten des betreffenden Gewerbes auszusprechen, wenn die Befähigung nur in diesem Umfang vorliegt. § 373d Abs. 4 ist sinngemäß anzuwenden.“

4. § 39 GewO 1994, BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 100/2018, lautet (auszugsweise) wie folgt:

„a) Gewerberechtlicher Geschäftsführer

§ 39. (1) Der Gewerbeinhaber kann für die Ausübung seines Gewerbes einen Geschäftsführer bestellen, der dem Gewerbeinhaber gegenüber für die fachlich einwandfreie Ausübung des Gewerbes und der Behörde (§ 333) gegenüber für die Einhaltung der gewerberechtlichen Vorschriften verantwortlich ist. Der Gewerbeinhaber hat einen Geschäftsführer zu bestellen, wenn er den Befähigungsnachweis nicht erbringen kann oder wenn er keinen Wohnsitz im Inland hat. […]

(2) Der Geschäftsführer muss den für die Ausübung des Gewerbes vorgeschriebenen persönlichen Voraussetzungen entsprechen und in der Lage sein, sich im Betrieb entsprechend zu betätigen, insbesondere dem Abs. 1 entsprechende, selbstverantwortliche Anordnungsbefugnis besitzen. Er muß der Erteilung der Anordnungsbefugnis und seiner Bestellung nachweislich zugestimmt haben. Handelt es sich um ein Gewerbe, für das die Erbringung eines Befähigungsnachweises vorgeschrieben ist, so muß der gemäß § 9 Abs. 1 zu bestellende Geschäftsführer einer juristischen Person außerdem

1. dem zur gesetzlichen Vertretung berufenen Organ der juristischen Person angehören oder

2. ein mindestens zur Hälfte der wöchentlichen Normalarbeitszeit im Betrieb beschäftigter, nach den Bestimmungen des Sozialversicherungsrechtes voll versicherungspflichtiger Arbeitnehmer sein.

Diese Bestimmung gilt nicht für die im § 7 Abs. 5 angeführten Gewerbe, die in der Form eines Industriebetriebes ausgeübt werden. Innerhalb eines Konzerns kann eine Bestellung zum Geschäftsführer auch für mehrere Konzernunternehmen erfolgen, wenn der Geschäftsführer Arbeitnehmer im Sinne des dritten Satzes zumindest bei einem der Konzernunternehmen ist. Der gemäß Abs. 1 für die Ausübung eines Gewerbes, für das die Erbringung eines Befähigungsnachweises vorgeschrieben ist, zu bestellende Geschäftsführer muß ein mindestens zur Hälfte der wöchentlichen Normalarbeitszeit im Betrieb beschäftigter, nach den Bestimmungen des Sozialversicherungsrechtes voll versicherungspflichtiger Arbeitnehmer sein. Die bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundesgesetzes BGBl. Nr. 29/1993 geltenden Bestimmungen des § 39 Abs. 2 gelten für Personen, die am 1. Juli 1993 als Geschäftsführer bestellt waren, bis zum Ablauf des 31. Dezember 1998 weiter.

(2a) Der Geschäftsführer muss seinen Wohnsitz im Inland haben. Dies gilt nicht, sofern

1. die Zustellung der Verhängung und die Vollstreckung von Verwaltungsstrafen durch Übereinkommen sichergestellt sind, oder

2. es sich um Staatsangehörige eines Vertragsstaates des EWR oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft handelt, die ihren Wohnsitz in einem Vertragsstaat des EWR oder in der Schweiz haben, oder

3. es sich um Drittstaatsangehörige handelt, denen ein Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt-EG“ oder „Daueraufenthalt-Familienangehöriger“ erteilt wurde und die ihren Wohnsitz in einem Vertragsstaat des EWR oder in der Schweiz haben.

(3) In den Fällen, in denen ein Geschäftsführer zu bestellen ist, muß der Gewerbeinhaber sich eines Geschäftsführers bedienen, der sich im Betrieb entsprechend betätigt.

(4) Der Gewerbeinhaber hat die Bestellung und das Ausscheiden des Geschäftsführers der Bezirksverwaltungsbehörde anzuzeigen (§ 345 Abs. 1). Die zuständige Behörde hat in jenen Fällen, in denen dieses Bundesgesetz die Bestellung eines Geschäftsführers vorschreibt und ein Arbeitnehmer als Geschäftsführer angezeigt oder genehmigt (§ 176) wird, die Bestellung oder das Ausscheiden mit Sozialversicherungs- und Dienstgeberkontonummer auf automationsunterstütztem Weg dem Dachverband der Sozialversicherungsträger zur Weiterleitung an den Versicherungsträger (§ 321 ASVG) anzuzeigen. Der Versicherungsträger hat das Ende der Pflichtversicherung eines ihm angezeigten und nicht ausgeschiedenen Geschäftsführers möglichst auf automationsunterstütztem Weg der Bezirksverwaltungsbehörde anzuzeigen.

(5) Der Gewerbeinhaber ist von seiner Verantwortung für die Einhaltung der gewerberechtlichen Vorschriften im Rahmen des § 370 nur befreit, wenn er die Bestellung eines dem Abs. 2 entsprechenden Geschäftsführers gemäß Abs. 4 angezeigt hat.“

5. § 94 GewO 1994, BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 94/2017, lautet (auszugsweise) wie folgt:

„1. Reglementierte Gewerbe

§ 94. Folgende Gewerbe sind reglementierte Gewerbe:

[…]

35. Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger)

[…]“

6. § 345 GewO 1994, BGBl Nr 194/1994 in der Fassung BGBl I Nr 96/2017, lautet (auszugsweise) wie folgt:

„c) Anzeigeverfahren

§ 345. (1) Die Bestimmungen der Abs. 2 bis 5 gelten für die nach diesem Bundesgesetz zu erstattenden Anzeigen, die bewirken, dass die Behörde Daten in das GISA neu einzutragen oder eingetragene Daten zu ändern hat.

(2) Die Anzeigen sind zu erstatten

1. gemäß § 46 Abs. 2 Z 1 und § 47 Abs. 3 bei der für die weitere Betriebsstätte zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde und

2. gemäß § 46 Abs. 2 Z 2 und 3 bei der für den neuen Standort zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde.

Sonstige Anzeigen sind bei der Bezirksverwaltungsbehörde des Standortes zu erstatten.

(3) Für die Art der Einbringung der Anzeigen gilt § 339 Abs. 4. Den Anzeigen sind die zum Nachweis der gesetzlichen Voraussetzungen für die Maßnahme oder Tätigkeit, die Gegenstand der Anzeige ist, erforderlichen Belege anzuschließen. Betrifft die Anzeige die Tätigkeit einer natürlichen Person, so sind jedenfalls die Belege gemäß § 339 Abs. 3 Z 1 anzuschließen. Betrifft eine solche Anzeige die Tätigkeit als Geschäftsführer oder Filialgeschäftsführer, so sind überdies die Belege gemäß § 339 Abs. 3 Z 2 anzuschließen. Für die Anzeige gemäß § 46 Abs. 2 Z 1 erster Fall und für die Anzeigen gemäß § 46 Abs. 2 Z 2 und 3 gelten die Vorschriften des § 339 Abs. 2 sinngemäß. Der Erstatter einer Anzeige ist bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 339 Abs. 4 Z 1 oder 2 von der Vorlage der Belege entbunden.

(4) Wenn die jeweils geforderten Voraussetzungen gegeben sind und in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt wird, hat die Behörde die sich aus der Anzeige ergebende Eintragung in das GISA vorzunehmen und den Erstatter der Anzeige von der Eintragung zu verständigen.

(5) Wenn die jeweils geforderten gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben sind, hat die Behörde, bei der die Anzeige erstattet worden ist – unbeschadet eines Verfahrens nach §§ 366 ff. – dies mit Bescheid festzustellen und die Maßnahme oder die Tätigkeit, die Gegenstand der Anzeige ist, zu untersagen.

[…]“

7. Die Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung), BGBl II Nr 58/2003, lautet (auszugsweise) wie folgt:

„Auf Grund des § 18 Abs. 1 der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 111/2002, wird verordnet:

Zugangsvoraussetzungen

§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:

1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder

2. a)Zeugnisse über

aa)den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder

ab)den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder

ac)den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und

b)das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung oder

3. a)das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für die Tätigkeiten der Bauträger und

b)das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Ergänzungsprüfung für Bauträger.

(2) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienmakler einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und auch berechtigt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen entgegenzunehmen.

(3) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder kaufmännische und verwaltungstechnische Aufgaben in der Immobilienverwaltung eigenständig als Hausverwaltungskraft erledigt hat.

(4) War der Anmelder im Rahmen der fachlichen Tätigkeit gemäß Abs. 1 mit Tätigkeiten befasst, die fachlich einschlägig sowohl für die Tätigkeiten der Immobilienmakler als auch für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter sind, und liegt ein Überwiegen der einen über die andere Tätigkeit vor, so gilt die überwiegende fachliche Tätigkeit hinsichtlich des Bereiches, für den sie einschlägig ist, als zur Gänze erbracht.

(5) War der Anmelder im Rahmen der fachlichen Tätigkeit gemäß Abs. 1 annähernd zu gleichen Teilen mit Tätigkeiten befasst, die fachlich einschlägig sowohl für die Tätigkeiten der Immobilienmakler als auch für die Tätigkeiten der Immobilienverwalter sind, so erhöht sich die festgelegte Mindestdauer der fachlichen Tätigkeit jeweils um ein Jahr. In diesem Fall gilt die fachliche Tätigkeit für beide Bereiche als erbracht.

[…]“

8. Die Verordnung der Wirtschaftskammer Österreich über die Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung) lautet wie folgt (vgl OZ 12):

„Aufgrund der § 22 Abs. 1 und 352a Abs. 2 der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 48/2003, wird verordnet:

Anwendung der Allgemeinen Prüfungsordnung

§ 1. Auf die Durchführung der Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (§ 117 Abs. 2 GewO 1994 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 48/2003) ist die Allgemeine Prüfungsordnung, in der jeweils geltenden Fassung anzuwenden.

Gliederung

§ 2. (1) Die Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler besteht aus den nachfolgend angeführten 4 Modulen, die getrennt zu beurteilen sind.

(2) Die Reihenfolge der Ablegung der Module bleibt dem Prüfungswerber überlassen. Ebenso bleibt es dem Prüfungswerber überlassen, bei einem Prüfungsantritt nur zu einzelnen Prüfungsmodulen anzutreten.

(3) Die Reihenfolge der Absolvierung der einzelnen Prüfungsgegenstände innerhalb eines Moduls legt die Meisterprüfungsstelle in Absprache mit der Prüfungskommission fest.

(4) Modul 1 besteht aus zwei Gegenständen, alle übrigen Module bestehen aus einem Gegenstand.

Modul 1: Fachlich schriftliche Prüfung

§ 3. (1) Modul 1, schriftliche Prüfung umfasst die Gegenstände:

1. berufsspezifische, rechtliche Grundlagen für Immobilientreuhänder;

2. berufsspezifische Fächer für Immobilienmakler.

(2) Jeder Prüfungsgegenstand ist gesondert zu beurteilen.

§ 4. Die schriftliche Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 umfasst die allgemeinen Kenntnisse der für den Immobilientreuhänder relevanten österreichischen Rechtsvorschriften und die daran orientierte Ausarbeitung von Aufgaben und Beantwortung von Fragen aus folgenden Fächern:

1. Abgaben- und Steuerrecht für Immobilientreuhänder;

2. Arbeits- und Sozialrecht für Immobilientreuhänder;

3. Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht, Denkmalschutz;

4. Grundzüge des Facility Managements;

5. Grundzüge der Bautechnik für Immobilientreuhänder;

6. Grundzüge Betriebs- und Volkswirtschaftslehre;

7. Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder einschließlich Standesrecht und Organisation der Wirtschaftskammern;

8. Grundverkehrsrecht;

9. Handels- und Gesellschaftsrecht für Immobilientreuhänder;

10. Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, insbesondere Behördenorganisation und Verwaltungsverfahren;

11. Plan- und Vermessungswesen;

12. Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreuhänder;

13. Wohnbauförderungsrecht;

14. Wohnrecht (wie zum Beispiel Mietrechtsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz einschließlich Nebenbestimmungen);

15. Zivilrecht für Immobilientreuhänder (wie zB Bauträgervertragsgesetz).

§ 5. Die Erledigung der schriftlichen Arbeiten gemäß § 4 muss vom Prüfling in 1,5 Stunden erwartet werden können. Die schriftliche Prüfung ist nach 2 Stunden zu beenden.

§ 6. Die schriftliche Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 2 umfasst die an den berufsspezifischen für den Immobilienmakler relevanten Fächern orientierte Ausarbeitung von mindestens einer der folgenden Aufgaben und Beantwortung von Fragen aus den damit zusammenhängenden Rechtsgebieten:

1. Bau- und Raumordnung für Immobilienmakler;

2. Bautechnik für Immobilienmakler;

3. Betriebs- und Volkswirtschaftslehre für Immobilienmakler;

4. Fälle der beruflichen Praxis unter besonderer Berücksichtigung zivilrechtlicher, abgabenrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Vorschriften und wirtschaftlicher Aspekte;

5. besondere Finanzierungsmodelle (wie zum Beispiel Leasing, Miet-Kauf-Modelle);

6. Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge;

7. Maklerrecht (zivilrechtliche, gewerberechtliche und wettbewerbsrechtliche Vorschriften);

8. Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrages einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs, Beurteilung eines Provisionsanspruches;

9. Objektaufbereitung insbesondere im Hinblick auf die Pflichten des Immobilienmaklers;

10. Standort- und Unternehmensbewertung;

11. Schema bzw Berechnung einer Wertermittlung, eines Finanzierungsplanes und einer Rentabilitätsberechnung zur Beratung der Auftraggeber;

12. Erstellung eines Verwertungskonzeptes einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs;

13. zivilrechtliche, abgabenrechtliche, verwaltungsrechtliche, agrarrechtliche und grundverkehrsrechtliche Vorschriften für den Liegenschaftsverkehr.

§ 7. Die Erledigung der schriftlichen Arbeiten gemäß § 6 muss vom Prüfling in zwei Stunden erwartet werden können. Die schriftliche Prüfung ist nach 2,5 Stunden zu beenden.

§ 8. Die Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 kann wahlweise in Form einer herkömmlichen schriftlichen Prüfung oder ganz oder teilweise im Mehrfachauswahlverfahren (Multiple-Choice-Verfahren) angeboten werden.

Modul 2: Fachlich mündliche Prüfung

§ 9. Die mündliche Prüfung für den Immobilienmakler umfasst die für die selbstständige Ausübung des Gewerbes der Immobilienmakler notwendigen Kenntnisse auf den im § 6 angeführten Fächern. Dem Prüfling können auch Fragen aus den im § 4 Abs. 1 Z 1 genannten Fächern gestellt werden, wenn dies zur Lösung der Aufgabe erforderlich ist.

§ 10. Die mündliche Prüfung hat solange zu dauern, wie es zur Bildung eines verlässlichen Urteils über die Leistungen des Prüflings erforderlich ist. Die mündliche Prüfung soll mindestens 20 Minuten dauern und ist höchstens nach 30 Minuten zu beenden.

Modul 3: Unternehmerprüfung

§ 11. Das Modul 3 besteht in der Unternehmerprüfung gemäß der Unternehmerprüfungsordnung, BGBl. Nr. 453/1993, in der jeweils geltenden Fassung.

Modul 4: Ausbilderprüfung

§ 12. Das Modul 4 besteht in der Ausbilderprüfung gemäß § 29a Berufsausbildungsgesetz.

Bewertung der Module, Auszeichnung

§ 13. (1) Für die Bewertung der Gegenstände gilt in sinngemäßer Anwendung der Leistungsbeurteilungsverordnung, BGBl. Nr. 371/1974 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 35/1997, das Schulnotensystem von „Sehr gut“, bis „Nicht genügend“.

(2) Ein Modul ist positiv bestanden, wenn alle Gegenstände positiv bewertet wurden.

(3) Die Befähigungsprüfung ist mit Auszeichnung bestanden, wenn zumindest ein Gegenstand des Moduls 1 und das Modul 2 mit der Note „Sehr gut“ und die übrigen Gegenstände und Module mit der Note „Gut“ bewertet wurden.

Wiederholungsprüfung

§ 14. Prüfungsteile können gemäß § 352 Abs. 11 GewO 1994 entsprechend der Entscheidung der Prüfungskommission wiederholt werden.

Zusätzliche Prüfer gemäß § 352a Abs. 2 Z 1 GewO

§ 15. Zu der Prüfungskommission gemäß § 351 Abs. 2 GewO ist ein Notar oder Rechtsanwalt als weiterer Prüfer zuzuziehen.

Prüfungsstoff bei Vorqualifikation

§ 16. Für Prüfungswerber, die gemäß GewO 1994, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 48/2003 den Befähigungsnachweis für das Gewerbe des Immobilientreuhänders eingeschränkt auf Immobilienverwalter (§ 117 Abs. 2 GewO) oder Bauträger (§ 117 Abs. 4 GewO) erbringen, besteht die Befähigungsprüfung aus dem Gegenstand gemäß § 3 Abs. 1 Z 2 sowie den Modulen 2, 3 und 4.

§ 17. Für Prüfungswerber, die den erfolgreichen Abschluss der Unternehmerprüfung bzw. eine diese ersetzende Ausbildung oder Prüfung nachweisen können, entfällt das Modul 3.

§ 18. Für Prüfungswerber, die den erfolgreichen Abschluss der Ausbilderprüfung bzw. eine diese ersetzende Ausbildung oder Prüfung nachweisen können, entfällt das Modul 4.

In-Kraft-Treten und Übergangsbestimmungen

§ 19. (1) Diese Verordnung tritt mit 1. Jänner 2004 in Kraft.

(2) Die Befähigungsprüfungsordnung, BGBl. Nr. 142/1996, tritt gemäß § 375 Z 74 GewO 1994 mit Ablauf des 31.12.2003 außer Kraft.

(3) Personen, die zu einer Prüfung gemäß der in Abs. 2 genannten Verordnung antraten, diese aber nicht zur Gänze abgelegt oder bestanden haben, dürfen zu den nicht abgelegten oder nicht bestandenen Gegenständen noch bis spätestens sechs Monate nach dem Außer-Kraft-Treten der Prüfungsordnung gemäß Abs. 2 nach deren Bestimmungen antreten. Wahlweise dürfen diese Personen die Gegenstände aber auch nach der geltenden Prüfungsordnung ablegen. In Zweifelsfällen entscheidet der Leiter der Meisterprüfungsstelle, welche Gegenstände nach der geltenden Prüfungsordnung abzulegen sind.“

IV.Rechtliche Erwägungen:

Zur Feststellung nicht Nichtvorliegens der individuellen Befähigung nach § 19 GewO 1994 in Spruchpunkt I) des angefochtenen Bescheides:

Der Beschwerdeführer übte im Zeitraum vom 18.10.2022 bis zum 24.7.2024 ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 Z 35 GewO 1994) aus.

Der Beschwerdeführer zeigte der belangten Behörde am 15.3.2024 gemäß § 39 Abs 4 erster Satz GewO 1994 die Bestellung des Beteiligten zum gewerberechtlichen Geschäftsführer an.

Die Behörde hatte daraufhin zu prüfen, ob die Voraussetzungen gemäß § 39 Abs 2 GewO 1994 für die Anzeige der Bestellung eines gewerberechtlichen Geschäftsführers vorliegen (vgl § 345 Abs 4 GewO 1994).

Zu den persönlichen Voraussetzungen gemäß § 39 Abs 2 GewO 1994 gehört im Fall eines reglementierten Gewerbes auch der Nachweis der Befähigung (vgl § 16 Abs 1 zweiter Satz GewO 1994). Der Nachweis der Befähigung wird von einem Geschäftsführer in der Regel durch den Befähigungsnachweis nach § 18 Abs 1 GewO 1994 erbracht. Daneben stehen auch einem Geschäftsführer die sonstigen rechtlichen Möglichkeiten der Erbringung des Befähigungsnachweises offen, so etwa die Feststellung der individuellen Befähigung nach § 19 GewO 1994 (vgl VwGH 9.4.2013, 2010/04/0089).

Die Behörde hat in allen jenen Fällen und Konstellationen, in denen die GewO 1994 einen Befähigungsnachweis verlangt, bei Nichtvorliegen des (formellen) Befähigungsnachweises gemäß § 18 GewO 1994 zu untersuchen, ob dem Gewerbetreibenden die individuelle Befähigung gemäß § 19 GewO 1994 zukommt (vgl VwGH 9.4.2013, 2010/04/0089); dies ist etwa beim Anmeldungsverfahren nach § 339f GewO 1994 oder – hier – bei der Prüfung der Voraussetzungen gemäß § 345 Abs 4 GewO 1994 in Verbindung mit § 39 Abs 2 GewO 1994 für die Anzeige der Bestellung des gewerberechtlichen Geschäftsführers der Fall.

Die in Spruchpunkt I) des angefochtenen Bescheides gemäß § 19 GewO 1994 getroffene Feststellung, dass der Beteiligte die individuelle Befähigung zur Ausübung des in Rede stehenden Gewerbes nicht besitzt, war entbehrlich, da die Frage der individuellen Befähigung gemäß § 19 GewO 1994 im Rahmen des Anzeigeverfahrens gemäß § 345 GewO 1994 geklärt werden sollte.

Spruchpunkt I) des angefochtenen Bescheides ist aus diesem Grund ersatzlos zu beheben.

Zur „Verweigerung“ der Bestellung des Beteiligten zum gewerberechtlichen Geschäftsführer in Spruchpunkt II) des angefochtenen Bescheides:

Der Beschwerdeführer möchte das in Rede stehende Gewerbe wieder anmelden und erneut aufnehmen, sobald das LVwG feststellt, dass der Beteiligte die Voraussetzungen der GewO 1994 zur Bestellung als gewerberechtlicher Geschäftsführer erfüllt.

Bei der nach § 345 Abs 4 (5) GewO 1994 vorzunehmenden Beurteilung, ob die „jeweils geforderten Voraussetzungen gegeben sind“, ist der Zeitpunkt der Anzeige maßgeblich (vgl VwGH 25.9.1990, 90/04/0069; 20.10.1992, 92/04/0145). Daher ist es unerheblich, dass die Gewerbeberechtigung inzwischen geendet hat.

Die aufgrund des § 18 Abs 1 GewO 1994 verordnete Immobilientreuhänder-Verordnung regelt die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger).

Es stellt sich zunächst die Frage, ob der Beteiligte die in der Immobilientreuhänder-Verordnung normierten Zugangsvoraussetzungen erfüllt und somit den gemäß § 18 Abs 1 GewO 1994 vorgeschriebenen Befähigungsnachweis für das Gewerbe „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Immobilienmakler, ausgenommen Hypothekarkreditvermittlung“ erbringt:

Nach den getroffenen Feststellungen hat der Beteiligte ein Zeugnis über den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung (vgl § 1 Abs 1 Z 2 lit a sublit aa Immobilientreuhänder-Verordnung) vorgelegt. Um den Befähigungsnachweis erbringen zu können, müsste der Beteiligte in diesem Fall zusätzlich ein Zeugnis über eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (vgl § 1 Abs 1 Z 2 lit a sublit aa Immobilientreuhänder-Verordnung) und ein Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der Befähigungsprüfung (vgl § 1 Abs 2 lit b Immobilientreuhänder-Verordnung) vorlegen.

Nach den getroffenen Feststellungen übt der Beteiligte die Tätigkeit des Immobilienmaklers bereits mehrere Jahre in Deutschland aus, legte aber weder in Österreich noch in Deutschland eine Befähigungsprüfung ab.

Der Beteiligte erfüllt die in § 1 der Immobilientreuhänder-Verordnung normierten Zugangsvoraussetzungen aus diesem Grund nicht. Er kann den gemäß § 18 Abs 1 GewO 1994 vorgeschriebenen Befähigungsnachweis für das in Rede stehende Gewerbe nicht erbringen.

Aus diesem Grund ist die individuelle Befähigung (vgl § 19 GewO 1994) des Beteiligten zu prüfen (vgl dazu bereits die Ausführungen zu Spruchpunkt I) des angefochtenen Bescheides):

Beim „individuellen Befähigungsnachweis“ wird der gemäß § 18 Abs 1 GewO 1994 vorgeschriebene Befähigungsnachweis durch sonstige Nachweise ersetzt, die jene Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegen, die für die Ausübung des angemeldeten Gewerbes erforderlich sind. Die Beurteilung, ob durch diese (sonstigen) Nachweise die erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegt werden, hat am Maßstab der den Befähigungsnachweis im Sinne des § 18 GewO 1994 festlegenden Vorschriften (Zugangsvoraussetzungen) zu erfolgen (vgl zB VwGH 27.06.2023, Ra 2020/04/0182, mwN).

Da der Beteiligte die Befähigungsprüfung für das betreffende Gewerbe nicht abgelegt hat, ist zu prüfen, ob er die in der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung geforderten fachlichen und rechtlichen Kenntnisse für die Ausübung dieses Gewerbes besitzt.

Ein Immobilienmakler sollte die in § 4 und § 6 der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung aufgelisteten Fachgebiete beherrschen, wobei dies auf die Bereiche beschränkt ist, die für seine berufliche Tätigkeit von Bedeutung sind.

Nach § 4 Z 3, 7, 8, 12 und 15 der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung sind „Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht, Denkmalschutz“, „Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder einschließlich Standesrecht und Organisation der KKn“, „Grundverkehrsrecht“, „Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreuhänder“ und „Zivilrecht für Immobilientreuhänder (wie zB Bauträgervertragsgesetz)“ Prüfungsfächer.

§ 6 Z 1, 6, 7 und 13 der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung fordert Wissen im Bereich der „Bau- und Raumordnung für Immobilienmakler“, der „Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge“, des „Maklerrechts (zivilrechtliche, gewerberechtliche und wettbewerbsrechtliche Vorschriften)“ und der „zivilrechtlichen, abgabenrechtlichen, verwaltungsrechtlichen, agrarrechtlichen und grundverkehrsrechtlichen Vorschriften für den Liegenschaftsverkehr“.

Nach den getroffenen Feststellungen deckte die Ausbildung des Beteiligten in Deutschland die rechtlichen Aspekte des in Österreich geltenden Vertragsrechts, Grundverkehrsrechts, Zivilrechts, Gewerberechts, Standesrechts, etc nicht ab. Vielmehr verfügt der Beteiligte nach den getroffenen Feststellungen über keine Kenntnisse in der Tiroler Bauordnung 2022 und in der GewO 1994.

Im Ergebnis besitzt der Beteiligte die fachlichen und rechtlichen Kenntnisse, die nach der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung für die Ausübung des betreffenden Gewerbes erforderlich sind, nicht.

Es liegt auf der Hand, dass der Beteiligte die gemäß § 19 GewO 1994 erforderlichen Kenntnisse und Fähigkeiten persönlich aufweisen muss (vgl VwGH 16.12.2015, Ra 2014/04/0053). Es spielt sohin keine Rolle, ob der Beteiligte bei rechtlichen Fragestellungen einen Rechtsanwalt beiziehen könnte.

Wie festgestellt, wurden in gegenständlicher Angelegenheit Verfahren zur Anerkennung gemäß § 373c GewO 1994 oder zur Gleichhaltung gemäß § 373d GewO 1994 nicht angestrebt (vgl dazu VwGH 22.3.2000, 2000/04/0058).

Im Ergebnis konnten der Beschwerdeführer und der Beteiligte die (individuelle) Befähigung des Beteiligten nicht nachweisen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Das Erkenntnis stützt sich auf die oben zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu ähnlich gelagerten Sachverhalten.

Zur Klärung der (individuellen) Befähigung holte das LVwG ein (ergänzendes) Gutachten der KK ein, das unbestritten blieb. Auf die Einvernahme der Vertreterin der KK wurde verzichtet. Die Befragung des Beteiligten im Rahmen der Verhandlung bestätigte das Gutachten der KK (vgl die Beweiswürdigung des LVwG). Die vom LVwG hier vorgenommene Beweiswürdigung ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht revisibel (vgl VwGH 13.10.2015, Ra 2015/03/0075, mwN).

Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinn des Art 133 Abs 4 B-VG liegt im Ergebnis nicht vor.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Wenn allerdings in einer Verwaltungsstrafsache oder in einer Finanzstrafsache eine Geldstrafe von bis zu Euro 750,00 und keine Freiheitsstrafe verhängt werden durfte und im Erkenntnis eine Geldstrafe von bis zu Euro 400,00 verhängt wurde, ist eine (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichthof wegen Verletzung in Rechten nicht zulässig.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

MMag.a Dr.in Besler

(Richterin)