Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/40/1769-9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.04.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2023.40.1769.9

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde der AA, vertreten durch RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 31.05.2023, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der TBO 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird insofern stattgegeben, als der Spruch des angefochtenen Bescheides wie folgt zu lauten hat:

Gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 wird Frau AA als Eigentümerin des Objektes Adresse 2, **** Y, errichtet auf Gst1 und teilweise auf Gst2, KG Y „CC“ in dem Umfang, in dem die Benutzung nicht schon auf Dauer untersagt ist (=Tenne), untersagt, das gegenständliche Gebäude (CC), den 1960 bewilligten Zubau zum Gasthaus und alle weiteren baulichen Anlagen und Nebenanlagen entgegen dem sich aus der baulichen Zweckbestimmung sich ergebenden und bewilligten Verwendungszweck „Gasthaus“, nämlich ausschließlich zu Wohn- und Lagerzwecken zu benützen bzw. durch Dritte benützen zu lassen, innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung untersagt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang und Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Gst1, KG Y, welches mit dem „CC“ bebaut ist. Dieses Gebäude erstreckt sich teilweise auch auf das Gst2, welches im Eigentum der Agrargemeinschaft Y steht. Das Hauptgebäude inklusive Wirtschaftsteil „Tenne“ wurde vor in Kraft treten der Tiroler Landesbauordnung errichtet. Aus der baulichen Zweckbestimmung dieses Gebäudes ergibt sich der Verwendungszweck „Gasthof“.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 27.05.1960, Zl *, wurde die baubehördliche Bewilligung für den Zu- und Umbau des Gasthofes „Bärenbad“ auf Bauparzelle Gst1 bzw Gst**2, erteilt.

Nach dem derzeit in Geltung stehenden Flächenwidmungsplan der Gemeinde Y liegt das Gst1 und das Gst2, KG Y, im Freiland gemäß § 41 TROG 2022.

Im Jahr 2013 wurde der Gastgewerbebetrieb eingestellt. Die Beschwerdeführerin hat das gegenständliche Gebäude im Jahr 2014 im Wege eines Versteigerungsverfahrens gekauft.

Die Beschwerdeführerin benutzt das gegenständliche Gebäude für sich und ihren Lebensgefährten zu Wohnzwecken. Darüber hinaus werden zahlreiche Gegenstände wie zum Beispiel Möbelstücke und Kleidungsstücke im gesamten Gebäude und dem 1960 genehmigten Zubau gelagert.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 31.05.2023, Zl *** wurde der Beschwerdeführerin als Eigentümerin der baulichen Anlage auf Gst**1 KG Y mit Rechtskraft des Bescheides untersagt, die bauliche Anlage Adresse 2, Y, CC, in dem Umfange, in dem die Benutzung nicht schon auf Dauer untersagt ist (=Tenne), im Besonderen also den Altbestand, den 1960 bewilligten Zubau unter Einschluss aller weiteren baulichen Anlagen und Nebenanlagen zu benützen oder von Dritten benützen zu lassen. Begründend wurde dazu im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass die Fehlende Typisierung des Hauses als Wohnhaus ein Umstand sei, der von Amts wegen aufzugreifen sei. Dasselbe gelte für die Sicherheitsgebrechen, die ohnedies schon Gegenstand eines Bescheides nach § 47 TBO gewesen seien. Die jedenfalls überwiegend ungewöhnlichen Benutzungsverhältnisse an der gegenständlichen Liegenschaft seien der Beschwerdeführerin zuzurechnen. Die bauliche Anlage sei im Inneren im Wesentlichen deckenhoch nur unter Zurücklassung geringfügiger Geh- und Manipulationsflächen „zu geräumt“ und die hygienischen Verhältnisse seien schlecht, sodass der Aufenthalt von Menschen in einem solchen Gebäude grundsätzlich an die Grenzen des Vorstellbaren stoße.

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringt die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass zur Baubewilligung 1957 vom Vorliegen eines baurechtlichen Konsenses auszugehen sei, zum derzeitigen Zeitpunkt komme jedenfalls Wasser im Badezimmer des betroffenen Hauses an. Seitens der Gerichte sei auch ein Wasserleitungsrecht und ein Wasserbezugsrecht zugesprochen worden und der Nachbar blockiere nach wie vor eine zweite Versorgungsleitung (südlich des Hauses) dadurch, dass er Felsbrocken über die Schieber ablege. Das gegenständliche Haus werde seit jeher auch zu Wohnzwecken genutzt. Dass das Lagern von diversen Gegenständen dazu führen würde, dass der Beschwerdeführer (gemeint wohl die Beschwerdeführerin) die Nutzung des Hauses abgesprochen werden würde, sei in dem abgeführten Verfahren nach § 47 Tiroler Bauordnung kein Thema. Diesbezüglich sei mit Bescheid vom 31.01.2023 aufgetragen worden, im Erdgeschoß und im Obergeschoß je ein Handfeuerlöschgerät bereitzuhalten, im Elektrohauptverteilkasten die erforderlichen Abdeckungen anzubringen und in den Gebäudeteilen miteinander kommunizierende Funk-Rauchwarnmelder zu installieren seien. Alle diese Aufträge habe die Beschwerdeführerin erfüllt. Des Weiteren habe es den Auftrag auf Vorlage einer Bestätigung zur statisch-konstruktiven Sicherheit des Dachstuhles gegeben, was von der Beschwerdeführerin ebenfalls erfüllt worden sei. Zum damaligen Auftrag, zu den Elektroinstallationen eine Überprüfungsprotokolle vorzulegen, sei auszuführen, dass die wesentlichen Arbeiten diesbezüglich bereits im Jahr 2019 erledigt worden seien. Die Beschwerdeführerin habe in dem Verfahren nach § 47 TBO die Rechnung vom 31.07.2019 vorgelegt. Mittlerweile seien weitere Arbeiten erfolgt. Wesentliche Argumente der Beschwerdeführerin seien nicht mit den Sachverständigen erörtert worden und habe die Beschwerdeführerin bislang keine Möglichkeit gehabt, dazu Stellung zu nehmen, dass nach Ansicht der Behörde von der Verwendung als Lager und nicht von der Verwendung als Wohnhaus gegangen werde. Die Baubehörde nehme in ihrem Bescheid vom 31.05.2023 überhaupt keine Sachverhaltsfeststellung vor. Es erfolge lediglich ein Verweis auf die Ausführungen der Sachverständigen im Rahmen einer Baukontrolle vom 30.01.2023. Der bautechnische Sachverständige stelle fest, dass im Bescheid aus dem Jahr 1957 von einem Gasthausbetrieb die Rede sei, das Gebäude werde aber nicht als Gasthaus verwendet. In der Begründung des Bescheides zur Nutzung des Gebäudes sei ausgeführt, dass anstelle eines Wohnhauses ein Waren- und Mülllager errichtet worden sei. Zum Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums an der gegenständlichen Liegenschaft, hätten zwei Personen im gegenständlichen Gebäude ihren Hauptwohnsitz gehabt. Über mehrere Jahrzehnte ab 1980 hätten daher vier bis fünf Personen in dem Haus gewohnt. Neben der Nutzung als Gasthaus habe immer schon auch eine Nutzung als Wohngebäude stattgefunden. Familie DD habe im Jahr 2014 sogar Mietzinsbeihilfe und Mindestsicherung für diese Wohnzwecke im Haus bezogen. Der Gastbetrieb sei vor der Versteigerung bereits geschlossen gewesen. Die Beschwerdeführerin habe seit diesem Eigentumserwerb im Jahr 2014 ebenfalls ihren Hauptwohnsitz im gegenständlichen Objekt begründet. Der Beschwerdeführerin zu unterstellen, sie hätte ein Warenlager angelegt sei falsch. Die Beschwerdeführerin treibe keinerlei Handel oder Verkauf von Gegenständen. Alle eingebrachten Kleidungsstücke und Requisiten würden ausschließlich von der Beschwerdeführerin selbst getragen und verwendet bzw dienten zur Erinnerung. Es lägen keine Feststellungen vor, wonach das Gebäude anders errichtet worden sei, als in den Plänen zum Bescheid 1957 dargestellt. Bemängelungen dieser Zu- und Umbauten habe es nie gegeben. Das gegenständliche Haus sei seit jeher neben dem Gastbetrieb, welcher im Jahr 2014 geschlossen worden sei, auch als Wohngebäude verwendet worden. Die Beschwerdeführerin habe zwar durchaus eine nicht unerhebliche Anzahl von Requisiten und auch Gewand in das Gebäude mit eingebracht, der Verwendungszweck sei aber wohnen. Hinsichtlich der Wasserversorgung bestehe seit geraumer Zeit ein Streit mit dem Nachbarn. Es sei vollkommen offen, ob hier wirklich ein konsensloser Zustand vorliege. Die Behörde wäre verpflichtet gewesen, der Beschwerdeführerin nicht sofort eine Benützungsuntersagung aufzutragen, sondern ihr eine Frist einzuräumen, dahingehend die Räumlichkeiten des Zubaus 1957 betretbar zu machen.

Am 11.04.2024 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher die Akten der belangten Behörde, sowie der Akt des Landesverwaltungsgerichtes verlesen wurden. Weiters wurde die Beschwerdeführerin sowie der hochbautechnische Amtssachverständigen des Landesverwaltungsgerichtes einvernommen.

II.Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich ausschließlich aus dem Akt der belangten Behörde, sowie der persönlichen Einvernahme der Beschwerdeführerin selbst.

Unstrittig ist, dass das Hauptgebäude samt „Tennen“ bereits vor 1900 (in Kraft treten der Tiroler Landesbauordnung) errichtet worden ist. Der sich aus der baulichen Zweckbestimmung ergebende Verwendungszweck ist „Gasthof“. Ach das ist unstrittig. Für diesen Verwendungszweck spricht auch die Baubewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 27.05.1960, Zl *, wonach der Zu- und Umbau des CC auf Gst1 bzw Gst**2, KG Y erteilt wurde.

Aus dem Akt ergibt sich weiters, dass die Beschwerdeführerin das Gst**1 samt darauf errichteten Gebäude im Jahr 2014 im Wege eines Versteigerungsverfahrens erworben hat. Zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbes war der Gastbetrieb bereits eingestellt. Aus den von der belangten Behörde im verwaltungsgerichtlichen Verfahrens weiters vorgelegten Unterlagen und Lichtbildaufnahmen (OZ 6, Beilage Nr 22 und 24) ergibt sich weiters, dass das CC seit Beginn der Saison 2013/14 geschlossen ist. Die Rodelbahn war damals noch in Betrieb. Aus der Lichtbildbeilage Nr 24 zu OZ 6 ergibt sich weiters die Aufschrift CC, sodass zweifellos von einem Gastbetrieb auszugehen ist. Auch der Auszug aus dem Gewerberegister vom 13.11.1974 lautend auf EE belegt weiters, dass im Objekt Adresse 3 (korrespondierend mit dem Baubescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 27.05.1960, Zl ***, wo der CC auch mit Hausnummer *** bezeichnet wird) bereits mit 20.11.1967 die Konzessionsurkunde für das Gast- und Schankgewerbe in der Betriebsform Landgasthaus ereilt worden ist.

In Zusammenschau all dieser Dokumente ist zweifelslos festzustellen, dass der Verwendungszweck sowohl für das ursprüngliche Haupt-Gebäude als auch für den im Jahr 1960 (und nicht wie fälschlicher Weise im angefochtenen Bescheid angenommen, im Jahr 1957) bewilligten Zubau ein „Gasthof“, sohin die Verabreichung von Speisen und den Ausschank von Getränken sowie die Beherbergung von Gästen, war bzw nach wie vor ist.

Dass die Beschwerdeführerin das gegenständliche Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken und zur Lagerung von Möbeln, Hausrat und zahlreichen Kleidungsstücken verwendet, ergibt sich aus ihrer Aussage vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol selbst.

Die Feststellungen zur aktuellen Nutzung ergeben sich sohin aus der widerspruchsfreien und nachvollziehbaren und glaubwürdigen Ausführungen der Beschwerdeführerin selbst. Weiters ist die Nutzung des Gebäudes durch Lichtbilder im Akt belegt. Dass ein Gastgewerbebetrieb im gegenständlichen Gebäude aufrecht wäre, wird von der Beschwerdeführerin nicht behauptet.

III.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl Nr 44/2022, zuletzt geändert durch LGBl Nr 85/2023, lauten:

㤠28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

(…)

c) die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde;

(…)

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(…)

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs. 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

c)wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

d)wenn er eine bauliche Anlage, die keiner Benützungsbewilligung nach § 45 Abs. 1 bedarf, ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach § 44 Abs. 2 oder ungeachtet des Vorliegens der Voraussetzungen nach Abs. 1 dritter Satz benützt,

e)wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

f)wenn einem Auftrag nach § 34 Abs. 11 dritter oder vierter Satz nicht oder nicht ausreichend entsprochen wird,

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h)wenn er im Rahmen einer Hofstelle entgegen dem § 44 Abs. 9 erster Satz oder 10 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und zwar hinsichtlich der weiteren Ausübung dieser Tätigkeit.

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

(…)“

IV.Erwägungen:

Wie auf Sachverhaltsebene bereits dargelegt, ist das gegenständliche Gebäude samt Zubau aus dem Jahr 1960 als „Gasthaus“ genehmigt. Der sich aus der baulichen Zweckbestimmung ergebende Verwendungszweck ist ebenfalls Gasthaus. Das Gebäude wird jedoch von der Beschwerdeführerin bzw ihrem Lebensgefährten ausschließlich zu Wohnzwecken und Lagerzwecken verwendet. Insofern stellt die gegenständliche Verwendung ausschließlich als Wohnhaus und Lagergebäude eine Änderung des Verwendungszweckes im Sinne des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 dar. Insbesondere aufgrund der Tatsache, dass das gegenständliche Gebäude im Freiland steht und der sich aus der baulichen Zweckbestimmung ergebende Verwendungszweck Gasthaus sich mit einer ausschließlichen Wohnnutzung und Lagerung von Möbeln und Gegenständen nicht zur Gänze deckt, erweist sich die ausschließliche Nutzung zu Wohn- und Lagerzwecken, als bewilligungspflichtige Änderung des Verwendungszweckes dieses Gebäudes. Unstrittig ist, dass für diese Änderung des Verwendungszweckes ausschließlich zu Wohn- und Lagerzwecken keine Baubewilligung vorliegt. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass das Gebäude bereits vor dem Eigentumsübergang an die Beschwerdeführerin zu Wohnzwecken genutzt worden ist. Viel mehr ist die Nutzung durch die nunmehrige Eigentümerin zum Zeitpunkt der Erteilung des nunmehr bekämpften baupolizeilichen Auftrages durch die belangte Behörde ausschlaggebend.

Insofern hat die belangte Behörde zu Recht die Untersagung der weiteren Benützung verfügt, wenngleich hier nicht die generelle Benützung zu untersagen war, sondern lediglich jene, die vom bestehenden baurechtlichen Konsens bzw von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck abweicht. Insofern war die Spruchkorrektur notwendig. Hinsichtlich der Leistungsfrist ist festzuhalten, dass § 46 TBO 2022 keine speziellen Bestimmungen für die Festlegung von Leistungsfristen enthält. Deshalb ist in diesem Zusammenhang die Regelung nach § 59 Abs 2 AVG heranzuziehen (vgl VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152 ua).

Entscheidend für die Gesetzmäßigkeit der Ermessensübung (Art 130 Abs 2 B-VG; vgl auf zum Zweck der Leistungsfrist) ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs, dass die Frist objektiv geeignet ist, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung aller seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falls die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen. Es ist der Beschwerdeführerin durchaus zuzumuten, innerhalb der nunmehr festgesetzten Frist von drei Monaten die widmungswidrige Nutzung des Gebäudes zu unterlassen, da es ihr bei entsprechendem Engagement möglich sein muss, für ihren ausschließlichen Wohn- und Lagerbedarf entsprechende Räumlichkeiten zu finden bzw nachträglich eine entsprechende Baubewilligung zu erwirken bzw das Gebäude seinem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck wiederum zuzuführen.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)