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LVwG-2023/36/0089-10•LVwG T LVwG-2023/36/0089-10
LVwG-2023/36/0089-10Landesverwaltungsgericht02.04.2024
landwirtschaftlicher Grundverkehr<br/>Bringungsnotstand<br/>
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Gstir über die Beschwerde des AA, Adresse 1, Z, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 2, Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 02.12.2022, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung
zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:
Herr AA (in der Folge: Beschwerdeführer) hat durch seinen Rechtsvertreter bei der Bezirkshauptmannschaft Y folgenden Rechtserwerb angezeigt:
Erwerb des Grundstück **1 KG Z von CC gemäß Kaufvertrag vom 15.09.2022 / 03.10.2022.
Dazu wurde im behördlichen Verfahren die Stellungnahme der Bezirkslandwirtschaftskammer von 24.10.2022 eingeholt, in der ua zusammengefasst ausgeführt wird, dass der Kaufpreis für eine Freilandfläche mit seltenem Biotoptyp eines Hochmoors unrealistisch hoch ist und es entsprechender Fachkenntnisse der Bewirtschaftung bedarf.
Weiters wurde von der belangten Behörde die forstfachliche Stellungnahme des Sachverständigen der Bezirksforstinspektion Y vom 31.10.2022, Zl ***, eingeholt. Darin kommt der Sachverständige zusammengefasst insbesondere zum Ergebnis, dass durch den Rechtserwerb eine Besitzzersplitterung und ein unwirtschaftlich kleiner Walbesitz mit fehlender rechtlicher Anbindung an das öffentliche Wegenetz entsteht und der Kaufpreis als äußerst hoch angesetzt erscheint.
Vom anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer wurde dazu im Rahmen des Parteiengehörs die Stellungnahme vom 28.11.2022 eingebracht, in der mit näheren Ausführungen vorgebracht wurde, dass der gegenständliche Rechtserwerb vom Geltungsbereich des TGVG ausgenommen sei.
Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 02.12.2022, Zl ***, wurde dem angezeigten Rechtserwerb die grundverkehrsrechtliche Genehmigung versagt. Begründet wurde diese Entscheidung zusammengefasst damit, dass aufgrund des im Jahr 1983 geschlossenen Pachtvertrages auf 99 Jahre naheliegt, dass eine Umgehungshandlung gegeben und das gegenständliche Grundstück als landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren ist. Unbeschadet dessen handelt es sich um ein forstwirtschaftliches Grundstück und ist der Kaufpreis – auch unter Berücksichtigung der Toleranzgrenze - überhöht.
Dagegen erhob der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer fristgerecht die Beschwerde vom 27.12.2022 und brachte mit näheren Ausführungen zusammengefasst Folgendes vor:
Das verfahrensgegenständliche Grundstück sei spätestens seit dem Jahr 1983 zur Gänze der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen worden und handle es sich sohin nicht um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück gemäß § 2 Abs 1 TGVG, sondern um ein sonstiges Grundstück gemäß § 1 Abs 2 lit c TGVG. Das TGVG komme für sonstige Grundstücke nur dann zur Anwendung, wenn der Rechtserwerber Ausländer ist, was gegenständlich nicht gegeben sei. Die belangte Behörde unterstelle, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages im Jahr 1983 offenbar eine landwirtschaftliche Nutzung vorgelegen habe. Wie sie zu dieser Annahme gelangt, bleibe offen. Das gegenständliche Grundstück habe ein Flächenausmaß von 3.696 m2, wovon 2.703 m2 auf Gewässer, 975 m2 auf Wald und 18 m2 auf eine nicht mehr existente Baufläche entfallen. Annähernd 3/4 der Grundstücksfläche seien sohin Gewässer. Bei dieser Konstellation könne nicht von einem Waldgrundstück gesprochen werden. Dazu komme, dass sich auf dem Grundstück nur vereinzelte Bäume am Rande des Grundstückes befinden. Diese könnten das Grundstück nicht zu einem Waldgrundstück machen. Bestenfalls liege eine Baumreihe vor, die nach dem Forstgesetz nicht als Wald gelte. Der Rest des Grundstückes sei ein Hochmoor, welches einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht zugänglich sei. Die belangte Behörde führe aus, dass der Kaufpreis von € 50.000,00 jedenfalls überhöht und damit der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit d TGVG gegeben sei. Dieser Versagungstatbestand könne aber nur greifen, wenn es sich um ein land- oder forstwirtschaftlich genutztes Grundstück handelt. Liegt entsprechend dem Rechtsstandpunkt der Vertragsparteien ein sonstiges Grundstück im Sinne des § 1 Abs 2 lit c TGVG vor, sei dies mittels Bescheides festzustellen. Der angezogene Versagungstatbestand sei nicht gegeben, weil sonstige Grundstücke eben nicht dem Reglement des TGVG unterliegen.
Im Übrigen sei – entgegen der Ansicht der belangten Behörde - der Tatbestand des § 5 lit d Ziff 2 TGVG gegeben. Auf den Ausnahmetatbestand nach § 5 lit d Ziff 1 TGVG hätten sich der Rechtserwerber nicht berufen. Die sonstigen Voraussetzungen für den geltend gemachten Ausnahmetatbestand seien gegeben. Das Grundstück grenze an das Grundstück des Rechtserwerbers an. Der Grundbesitz des Erwerbers in diesem Bereich sei noch nicht unter Anwendung des angezogenen Befreiungstatbestandes vergrößert worden. Der Rechtserwerb widerspreche auch - entgegen dem Standpunkt der belangten Behörde - nicht den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung. Warum ein Widerspruch zu den Zielen der örtlichen Raumordnung gegeben sein solle, sei nicht ansatzweise ausgeführt worden.
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde zunächst ergänzend das agrarfachliche Gutachten vom 07.09.2023, Zl ***, eingeholt.
Darin kommt der Sachverständige mit detaillierter Begründung zusammenfassend zum Ergebnis, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück zumindest seit Anfang der 1960er-Jahre weder als Weide noch sonst landwirtschaftlich genutzt wurde. Es ist davon auszugehen, dass eine allfällige Nutzung als Weide oder eine sonstige landwirtschaftliche Nutzung noch wesentlich länger zurückliegt.
Weiters wurde vom Landesverwaltungsgericht Tirol im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen die forstfachliche Stellungnahme vom 13.12.2023, ***, ergänzend eingeholt.
Darin wird vom Sachverständigen zusammengefasst ausgeführt, dass der Hof der Verkäuferin eine Gesamtfläche von 20,3221 ha aufweist und lt dem Betriebsblatt der Walddatenbank Tirol davon 16,7503 ha als Wald ausgewiesen werden, der regelmäßig, ordnungsgemäß und nachhaltig bewirtschaftet wird. Die Waldflächen erstrecken sich über mehrere Grundstücke und sind räumlich nicht unmittelbar mit der Hofstelle verbunden, sondern auf mehrere Waldstandorte im Ortsteil Gasteig der Gemeinde Z in Tirol verteilt. Dies stellt eine nicht unübliche Besitzstruktur der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe in der Region dar. Die Leistungsfähigkeit des Betriebes hinsichtlich des Einkommens aus der Bewirtschaftung der Waldflächen würde durch eine Veräußerung für die Verkäuferin nicht wesentlich geschmälert. Auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück ist auch die Nutzungsart Wald mit einer Größe von 975 m² ausgewiesen. Da diese Fläche unmittelbar an geschlossenen Wald anschließt handelt es sich zweifellos um Wald. Eine Grundstücks- bzw Besitzgrenzlinie hebt die Waldeigenschaft nicht auf. In der Natur ist zudem mehr Waldfläche vorhanden als planlich durch das Vermessungsamt dargestellt. Diese Struktur hat ein Alter von bis zu 20 Jahren und untersteht der Hiebsunreife. Der südliche Komplex ist im Baumholzalter auf einem labilen Untergrund etwas älter und spricht man von einem Fichtenbaumholz von schlechter Qualität. Eine grundbücherliche Anbindung der Parzelle **1 an das Baugrundstück **2 gewährleistet aus forstfachlicher Sicht noch keine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung, da durch die komplette Verbauung und Einhausung des Baugrundstückes ein Erreichen des Waldkomplexes mit forstlichen Gerätschaften und somit die Bewirtschaftung unrealistisch und nicht durchführbar ist. Des Weiteren wird der angeführte Bringungsnotstand durch den Verkauf für die Verkäuferin bzw das Gut „DD“, EZ *** nicht verringert, sondern wie schon in der ersten Stellungnahme vom 31.10.2022 angeführt, verschlechtert. Die Wegparzelle **3 befindet sich im Eigentum der Verkäuferin und nicht wie angeführt im öffentlichen Wegenetz. Selbst das Baugrundstück **2 des Käufers hat auf der Wegparzelle **3 nur ein grundbücherliches Recht des Gehens und Fahrens. Die derzeitige Anbindung und Rechtssicherheit über die Parzelle **3 ist durch den Verkauf nicht mehr gegeben und verschärft negativ die Zufahrt und somit die Bewirtschaftung der gegenständlichen Parzelle.
Durch den Kauf entsteht aus forstfachlicher Sicht eine Zersplitterung der Besitzstruktur da ein zusätzlicher unwirtschaftlich kleiner, mit allen Pflichten behafteter, Wald- und Grundbesitz entsteht. Die angeführten Argumente der Isolierung der Waldparzelle auf Seiten der Verkäuferseite wird durch den Kauf und Anbindung an eine Bauparzelle forstwirtschaftlich nicht verbessert, sondern durch den Verlust der derzeitigen Vereinigung in der EZ *** auf der Parzelle **3 sogar maßgeblich verschlechtert, da die Rechtssicherheit der Benützung der Parzelle **1 durch den Verkauf gelöst wird. Vermeintliche Streuparzellen müssen im Verbund eines Waldbesitzes bzw eines geschlossenen Hofes, nicht unwirtschaftlich kleine Grundstücke darstellen, da sich Synergien in der Bewirtschaftung ergeben. Durch die Gesamtgröße wird eine regelmäßige, wen auch aussetzend, und wirtschaftlich zweckmäßige Nutzung für einen Waldbetrieb erreicht. Werden jedoch einzelne Parzellen aus dem Verbund eines bestehenden und gesunden Waldbesitzes genommen und es kommt zu einer Neugründung eines Waldbesitzes mit einer Größenordnung, wie im gegenständlichen Fall unter einem Hektar, kann isoliert betrachtet forstfachlich nicht mehr von einer zweckmäßigen und forstlich definierten nachhaltigen Bewirtschaftung in wirtschaftlicher und administrativen (Waldumlage, Jagdgenossenschaft) Form gesprochen werden.
Zum Kaufpreis wurde vom Sachverständigen ausgeführt, dass Waldflächen mit vergleichbaren Voraussetzungen in dieser Region mit einem Verkehrswert von durchschnittlich € 2,00 verkauft werden. Brachflächen, unproduktive Flächen oder Mooreinschlussflächen mit Spirken-, Latschen- bzw. Birkenbewuchs werden mit höchstens € 0,50 bewertet. Zusammenfassend kann diese Parzelle mit einem ortsüblichen Preis von rund € 3.310.- bewertet werden. Somit übersteigt der Kaufpreis deutlich den ortsüblichen Preis.
Im Rahmen des Parteiengehörs brachte der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer dazu die Stellungnahme vom 21.12.2023 ein und wird darin mit näheren Ausführungen insbesondere zusammengefasst geltend gemacht, dass die Schlussfolgerung des forstfachlichen Sachverständigen, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Grundstück um Wald handle falsch sei. Zur Bewirtschaftung wurde ausgeführt, dass, wenn überhaupt, alle paar Jahre ein einzelner Baum zu fällen und aufzuarbeiten sei. Dazu genüge es, wenn eine mit solchen Arbeiten vertraute Person das Grundstück mit einer Motorsäge und sonstigem Kleinwerkzeug betrete und bedürfe es keiner schweren forstlichen Gerätschaften. Umfangreichere Bewirtschaftungsmaßnahmen würden mit Sicherheit nicht anfallen.
Soweit der forstfachliche Sachverständige ausführe, dass der Bringungsnotstand durch den Verkauf nicht verringert werde, so ignoriere er, dass das Gst **1 unmittelbar an das Gst **2 anschließe und für die Liegenschaft des Käufers ein grundbücherlich sichergestelltes Geh- und Fahrrecht auf dem Gst **3 bestehe. Darüber hinaus wurde darauf verwiesen, dass der ohnehin mehr als geringe Holzzuwachs zur Deckung des Brennholzbedarfes der Liegenschaft des Käufers verwendet werde und ein Abtransport daher gar nicht erforderlich sei. Durch die gegenständliche Veräußerung trete auch keine Zersplitterung der Besitzstruktur ein, da das Grundstück vom Fremdgrundstücken umgeben sei, sodass die angesprochene Zersplitterung längst gegeben sei. Es könne auch nicht von einer „Neugründung“ eines Waldbesitzes gesprochen werden, da das Grundstück nicht als forstwirtschaftlich genutztes Grundstück qualifiziert werden könne. Damit könne auch der vereinbarte Kaufpreis keinen Versagungstatbestand bilden.
Am 14.02.2024 wurde am Landesverwaltungsgericht im Beisein des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers und des beigezogenen forstfachlichen Sachverständigen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.
II.Beweiswürdigung:
Zur Klärung des entscheidungswesentlichen Sachverhalts wurde Einsicht genommen in den Akt der belangten Behörde sowie den Akt des Landesverwaltungsgerichts Tirol. Dabei insbesondere in das im Beschwerdeverfahren ergänzend eingeholte agrarfachliche Gutachten vom 07.09.2023, Zl ***, und die forstfachliche Stellungnahme vom 13.12.2023, ***, sowie der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung im Beisein des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers und des beigezogenen forstfachlichen Sachverständigen.
III.Rechtslage:
Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant.
Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 204/2021:
(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:
(…)
(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs. 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.
(…)
Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
§ 4
Genehmigungspflicht
(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:
a)den Erwerb des Eigentums;
(…)
§ 5
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
In folgenden Fällen bedarf es nicht der Genehmigung nach § 4:
(…)
d)beim Rechtserwerb
in beiden Fällen jedoch nur dann, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, der bereits vorhandene Grundbesitz des Erwerbers in diesem Bereich noch nicht unter Anwendung dieser Bestimmung über die Ausnahme von der Genehmigungspflicht vergrößert wurde und die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung nicht widerspricht;
(…)
(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn
(…)“
IV.Erwägungen:
1. Soweit vom Beschwerdeführer im Wesentlichen zusammengefasst vorgebracht wird, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Grundstück um ein sonstiges Grundstück handle, das vom Geltungsbereich des TGVG ausgenommen sei, da der Erwerber österreichischer Staatsbürger sei, ist dazu Folgendes auszuführen:
Gemäß § 1 Abs 2 TGVG gilt dieses Gesetz grundsätzlich für den Erwerb von Rechten an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Baugrundstücken und an sonstigen Grundstücken, wenn der Rechtserwerber Ausländer ist.
2. Gemäß § 2 Abs 1 TGVG sind land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke ua solche Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden.
Dabei sind die Umstände, auf die es ankommt, nicht nach starren Regeln zu beurteilen, sondern nach Maßgabe des jeweiligen Einzelfalls unterschiedlich zu gewichten (vgl Müller/Weber [Hrsg], TGVG-Kommentar, zu § 2, S 49 ff und die dort angeführte höchstgerichtliche Rechtsprechung).
3. Soweit vom Beschwerdeführer zusammengefasst vorgebracht wird, dass von der Gesamtfläche des verfahrensgegenständlichen Grundstücks im Umfang von 3.696 m2 ein Bereich von 2.703 m2 als Gewässer, 975 m2 als Wald und 18 m2 als nicht mehr existierende Baufläche ausgewiesen ist, und daher bei dieser Konstellation nicht mehr von einem Waldgrundstück gesprochen werden könne, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster gemäß § 2 Abs 1 letzter Satz TGVG für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend ist (vgl VwGH 22.09.1966, 0521/66; VwGH 17.09.1968, 0768/68; uva).
4. Wenn der Beschwerdeführer weiters vorbringt, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Grundstück überwiegend um ein Hochmoor handle, und damit um ein sonstiges Grundstück, ist dazu Folgendes auszuführen:
In den Erläuternden Bemerkungen des am 01.01.1994 in Kraft getretenen Grundverkehrsgesetzes, LGBl Nr 82/1993, wird dazu ua Folgendes ausgeführt:
„(…) Durch die Formulierung im ersten Satz „Grundstücke, die ganz oder teilweise ...“ wird klargestellt, daß ein Grundstück auch dann als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück anzusehen ist, wenn die Kriterien nach Abs 1 nur auf einen Teil des Grundstückes zutreffen. Ein Rechtserwerb an einem solchen Grundstück unterliegt somit insgesamt den Regelungen des land- und forstwirtschaflichen Grundverkehrs (…).“
Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass bei der Zuordnung eines Grundstückes iSd § 2 Abs 1 TGVG nicht auf das gesamte Grundstück abzustellen ist.
Erfüllt daher auch nur eine Teilfläche eines Grundstücks die Voraussetzungen des § 2 Abs 1 TGVG ist ein landwirtschaftlichen bzw forstfachliches Grundstück iS dieser Legaldefinition gegeben und nicht ein sonstiges Grundstück (vgl VwGH 21.06.1968, 0127/68; ua).
5. Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung – auch zum TGVG – ausführt, ist bei der Beurteilung eines Grundstücks als land- oder forstwirtschaftliches grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages abzustellen (vgl VwGH 26.02.2010, 2009/02/0297; ua).
Die Bestimmungen des land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehrs zur Verhinderung von Umgehungshandlungen sind jedoch auch auf Grundstücke anzuwenden, die gegenwärtig die Voraussetzungen der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung nicht (mehr) erfüllen. Der Verfassungsgerichtshof betont in seiner Rechtsprechung, dass der Entfall der „Widmung“ bzw Nutzung nur so lange zurückliegen darf, als dies aus diesem Zweck (der Verhinderung von Umgehungshandlungen) erklärbar ist (vgl VfGH 28.09.1992, B1260/91; VfSlg. 13.147).
6. Soweit der bekämpfte Bescheid mit näheren Ausführungen zum einen zusammengefasst darauf gestützt wurde, dass aufgrund des im Jahr 1983 geschlossenen Pachtvertrages für das verfahrensgegenständliche - im Pachtvertrag als „Weide“ bezeichneten Grundstückes - auf 99 Jahre für die belangte Behörde naheliege, dass eine Umgehungshandlung gegeben und das gegenständliche Grundstück als landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren sei, ergibt sich dazu Folgendes:
Gemäß § 2 Abs 1 § 2 Abs 1 TGVG TGVG verliert durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück.
7. Im vorliegenden Fall wird das verfahrensgegenständliche Grundstück im Pachtvertrag vom 27.09.1983 ausdrücklich als Weide bezeichnet, und für die Dauer von 99 Jahren an einen Rechtsvorgänger des nunmehrigen Beschwerdeführers verpachtet.
Der damalige Pächter war kein Landwirt und wird von der belangten Behörde dazu ua auch ausgeführt, dass dieser Pachtvertrag nicht der Grundverkehrsbehörde zur Kenntnis gebracht wurde.
Gemäß Punkt II. dieses Pachtvertrages geht das Pachtverhältnis auf die Rechtsnachfolger im Eigentum des Gst **2 KG Z über, sohin nunmehr auf den Beschwerdeführer.
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde daher im Hinblick auf § 2 Abs 1 dritten Satz TGVG zunächst ergänzend das agrarfachliche Gutachten vom 07.09.2023, Zl ***, eingeholt.
Darin kommt der Sachverständige mit detaillierter Begründung zusammenfassend zum Ergebnis, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück zumindest seit Anfang der 1960er-Jahre weder als Weide noch sonst landwirtschaftlich genutzt wurde. Es ist sogar davon auszugehen, dass eine allfällige Nutzung als Weide oder sonstige landwirtschaftliche Nutzung noch wesentlich länger zurückliegt.
8. Zusammengefasst hat sich sohin aufgrund der Ausführungen im ergänzend eingeholten agrarfachlichen Gutachten vom 07.09.2023, Zl ***, ergeben, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung nicht als landwirtschaftliches Grundstück („Weide“) zu qualifizieren war.
9. Aus den Stellungnahmen des forstfachlichen Sachverständigen vom 31.10.2022, Zl ***, sowie vom 13.12.2023, Zl ***, des behördlichen und verwaltungsgerichtlichen Ermittlungsverfahrens hat sich weiters Folgendes ergeben:
Darin wird vom forstfachlichen Sachverständigen nach der Durchführung von Ortsaugenscheinen zum Zustand des verfahrensgegenständlichen Grundstückes zunächst zusammengefasst ausgeführt, dass das auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück bestehende (konsenslose) Gebäude nicht mehr existiert und das dort befindliche Feuchtgebiet gemäß dem Biotopinventar des Landes Tirol als Latschenhochmoor (Biotopnummer ***) ausgewiesen und nach dem Tiroler Naturschutzgesetz eindeutig als schützenswert eingestuft ist.
Umrahmt wird die Parzelle von geschlossenem Fichtenbaumholz, wobei vor allem mit dem südlichen und östlichen Abschluss des Grundstückes mit über 1000 m2 bestocktem Wald ein nahtloser Übergang in bestehende Waldkomplexe vorhanden ist. In Richtung der bebauten Grundstücke gesellen sich neben Latschen auch Fichten im Dickungs- und Stangenholzalter als geschlossener Komplex. In der Natur ist mehr Waldfläche vorhanden als planlich durch das Vermessungsamt dargestellt.
10. Hinsichtlich des auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück befindlichen Latschenhochmoor wird der Vollständigkeit halber angemerkt, dass der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers im Rahmen der Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol dazu ua ausführte, dass dem Käufer dies bekannt ist und ihm auch bewusst ist, dass der dort nicht eingreifen darf, und er dies auch nicht tun wird.
11. Weiters führte der forstfachliche Sachverständigen in seinen Stellungnahmen aus, dass die Verkäuferin des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Eigentümerin des Gutes „DD“ ist, bei dem lt dem Betriebsblatt der Walddatenbank Tirol 16,7503 ha als Wald ausgewiesen ist. Davon werden 8,19 ha als Wirtschaftswald, 7,60 ha als Schutzwald im Ertrag und 0,96 ha als Nichtholzboden angeführt. Der Wald wird laut Maßnahmenblatt der Walddatenbank regelmäßig, ordnungsgemäß und nachhaltig bewirtschaftet.
Die Waldflächen erstrecken sich über mehrere Grundstücke und sind räumlich nicht unmittelbar mit der Hofstelle verbunden, sondern auf mehrere Waldstandorte im Ortsteil Gasteig der Gemeinde Z in Tirol verteilt. Dies stellt eine nicht unübliche Besitzstruktur der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe in der Region dar. So ist auch das verfahrensgegenständliche Grundstück eine von der Hofstelle entfernte Fläche.
12. Der Beschwerdeführer ist Geschäftsführer zahlreicher Immobilien- bzw Bauträgerfirmen und überwiegend im Osten Österreichs tätig.
Die Ehefrau und die Kinder des Beschwerdeführers leben nach Angabe des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers in Z in Tirol.
Vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers wurde weiters ausgeführt, dass falls hin und wieder allenfalls die Fällung eines einzelnen Baumes erforderlich sein wird, der Beschwerdeführer sich dafür eines ortsansässigen Bauern des Maschinenrings bedienen wird. Das dabei anfallende Holz wird dann als Brennholz im Wohnhaus am unmittelbar angrenzenden Grundstück (Gst **2 Z) verwendet werden.
Vom forstfachlichen Sachverständigen wurde dazu im Rahmen der Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol ergänzend ausgeführt, dass bei einer Einzelstammfällung dies durchaus so gemacht werden kann, dass aber im Fall eines Sturmschadens mit anschließendem Schädlingsbefall (zB Borkenkäfer) dies anders zu beurteilen ist, da große Eile geboten ist und dann nicht einzelne Stämme aufgearbeitet und als Brennholz für das benachbarte Wohngebäude verwendet werden können, sondern ist in diesem Fall der Einsatz eines Traktors mit Seilwinde jedenfalls erforderlich.
13. Vom forstfachlichen Sachverständigen wurde mit näherer Begründung weiters zusammengefasst ausgeführt, dass durch den gegenständlichen Kauf eine Besitzzersplitterung und ein unwirtschaftlich kleiner Waldbesitz mit einer gestörten Arrondierung und fehlender rechtlicher Anbindung an das öffentliche Wegenetz gegründet wird. Die Nutzungserschwernisse und Arrondierung werden durch den Kauf, bzw Verkauf nicht gemildert, sondern erhöht. Insbesondere wurde ua auch darauf hingewiesen, dass eine Zufahrt über das Gst **2 im Eigentum des Beschwerdeführers infolge der kompletten Verbauung des Baugrundstückes nicht mehr möglich ist.
Vermeintliche Streuparzellen müssen im Verbund eines Waldbesitzes bzw eines geschlossenen Hofes, nicht unwirtschaftlich kleine Grundstücke darstellen, da sich Synergien in der Bewirtschaftung ergeben. Durch die Gesamtgröße wird eine regelmäßige, wen auch aussetzend, und wirtschaftlich zweckmäßige Nutzung für einen Waldbetrieb erreicht. Werden jedoch einzelne Parzellen aus dem Verbund eines bestehenden und gesunden Waldbesitzes genommen und kommt es zu einer Neugründung eines Waldbesitzes mit einer Größenordnung, wie im gegenständlichen Fall unter einem Hektar, kann isoliert betrachtet forstfachlich nicht mehr von einer zweckmäßigen und forstlich definierten nachhaltigen Bewirtschaftung in wirtschaftlicher und administrativen (Waldumlage, Jagdgenossenschaft) Form gesprochen werden.
14. Unbeschadet der Thematik der Erreichbarkeit des gegenständlichen Grundstückes, ergibt sich aus den fachkundigen Ausführungen des forstfachlichen Sachverständigen sohin zusammengefasst insbesondere, dass im gegenständlichen Fall durch die Neuschaffung eines so kleinen Waldbesitzes im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit b TGVG gegeben ist (arg: „… die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn … unwirtschaftlich kleine Grundstücke entstehen …“vgl VfGH 01.03.2005, B 962/03; VwGH 19.04.1989, 88/02/0220;).
15. Zudem ergibt sich aus den Ausführungen des forstfachlichen Sachverständigen weiters, dass im vorliegenden Fall auch der in § 7 Abs 1 lit d TGVG normierte besondere Versagungsgrund gegeben ist, wonach die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um nicht mehr als 30 v. H. übersteigen darf.
Vom forstfachlichen Sachverständigen wurde dazu in seinen schriftlichen Stellungnahmen ausgeführt, dass Waldflächen mit vergleichbaren Voraussetzungen in dieser Region mit einem Verkehrswert von durchschnittlich € 2,00 verkauft werden. Brachflächen, unproduktive Flächen oder Mooreinschlussflächen mit Spirken-, Latschen- bzw Birkenbewuchs werden mit höchstens € 0,50 bewertet.
Zusammenfassend wurde das verfahrensgegenständliche Grundstück vom forstfachlichen Sachverständigen mit einem ortsüblichen Preis von rund € 3.310.- bewertet.
Gemäß den Vorgaben des § 7 Abs 1 lit d TGVG darf daher der im konkreten gegenständlichen Fall maximal zulässige Kaufpreis sohin Euro 4.303,- betragen.
Laut verfahrensgegenständlichem Kaufvertrag beträgt der Kaufpreis jedoch Euro 50.000,- und überschreitet damit den zulässigen Rahmen um ein Vielfaches und ist damit jedenfalls auch der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit d TGVG gegeben.
16. Der Beschwerdeführer ist diesem vollständigen, schlüssigen und widerspruchsfreien gutachterlichen Ausführungen des forstfachlichen Sachverständigen in dessen Stellungnahmen vom 31.10.2022, Zl ***, sowie vom 13.12.2023, Zl ***, nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten (vgl VwGH 12.09.2007, 2007/04/0100; VwGH 29.04.2014, 2013/04/0164; uva).
Zudem hat der Beschwerdeführer mit seinem Vorbringen auch nicht eine Unvollständigkeit oder Unschlüssigkeit dieser gutachterlichen Stellungnahmen mit Erfolg dargetan (vgl VwGH 20.02.2003, 2002/06/0198; ua).
17. Soweit vom Beschwerdeführer weiters vorgebracht wird, dass gegenständlich eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach § 5 TGVG gegeben sei, ist dem Folgendes entgegenzuhalten:
Der Vollständigkeit halber ist dazu zunächst darauf hinzuweisen, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück eine Fläche von 3.696 m2 aufweist und sind damit bereits aufgrund der Größe die Voraussetzungen des § 5 lit d Z 1 TGVG nicht erfüllt.
Der Beschwerdeführer hat sich im Übrigen auf diesen Ausnahmetatbestand auch ausdrücklich nicht berufen.
18. Soweit der forstfachliche Sachverständige in seiner schriftlichen Stellungnahme vom 13.12.2023, Zl ***, sowie im Rahmen der Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol zusammengefasst ausgeführt hat, dass die Leistungsfähigkeit des Betriebes der Verkäuferin hinsichtlich des Einkommens aus der Bewirtschaftung der Waldflächen durch die gegenständliche Veräußerung nicht wesentlich geschmälert wird, ist in Bezug auf den Ausnahmetatbestand des § 5 lit d Z 2 TGVG weiter auszuführen, dass gemäß § 5 lit d letzter Teilsatz TGVG die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes nach der geltenden Rechtslage auch nicht den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung widersprechen darf.
Dieses zusätzliche Kriterium des § 5 lit d letzter Teilsatz TGVG wurde mit der Novelle des Tiroler Grundverkehrsgesetz, LGBl Nr 204/2021, eingefügt.
In den Erläuternden Bemerkungen dieser Novelle wird ua auch Folgendes ausgeführt:
„(…)
Steigender Druck auf den Wohnungsmarkt, zunehmende Bodenknappheit, das Problemfeld unzulässiger Freizeitwohnsitze, der zunehmende Verlust landwirtschaftlicher Flächen durch Verbauung oder durch Aufgabe landwirtschaftlicher Tätigkeit, praktische Erfahrungen im Vollzug und Entwicklungen in der Rechtsprechung machen mehrere Anpassungen dieses Gesetzes notwendig. Die wesentlichsten Regelungsschwerpunkte des Entwurfes sind dementsprechend:
(…)
Zu (§5 lit. d):
Die geltende Regelung mit ihrer Anwendbarkeit für Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer Fläche von höchstens 300 m2 sowie den Vorgaben des unmittelbaren Angrenzens an bzw. der unmittelbaren Nähe zum Grundstück des Erwerbers und der nur einmaligen Anwendbarkeit hat sich in der Praxis grundsätzlich bewährt. Mit der geplanten Änderung soll die derzeit relativ starre Bezugnahme dieser Ausnahmeregelung auf Grundstücke mit einer Größe von bis zu 300 m2 durch das zusätzliche Kriterium, wonach die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung nicht widersprechen darf, ergänzt und so ein größerer Entscheidungsspielraum im Einzelfall ermöglicht werden. Diese Ergänzung soll auch für Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die aufgrund ihrer Beschaffenheit, ihrer Lage oder ihrer geringen Größe für die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes wirtschaftlich nicht von Bedeutung sind, aufgenommen werden. Die geltende Bestimmung führte in der Praxis aufgrund ihrer häufigen Anwendung zu einem teilweise rasanten Flächenverbrauch. Das bereits nach älterer Rechtslage ehemals bestandene Kriterium der Bedachtnahme auf die Ziele und Festlegungen der örtlichen Raumordnung hat sich grundsätzlich bewährt und es soll mit seiner Wiedereinführung ein weiterer Beitrag zu einer sparsamen Verwendung von Grund und Boden geleistet werden.
(…)“
Daraus ergibt sich sohin zusammengefasst, dass mit dieser Änderung des § 5 lit d TGVG insbesondere auch ein weiterer Beitrag zu einer sparsamen Verwendung von Grund und Boden geleistet werden soll und kommt daher bei der Beurteilung, ob die Vergrößerung eines Grundbesitzes den Zielen und Festlegungen der örtlichen Raumordnung widerspricht, diesem Bereich besondere Bedeutung zu.
Aufgrund des klaren Wortlauts der Bestimmung und der Gesetzesmaterialen gilt sich auch für Rechtserwerbe an Grundstücken, die aufgrund ihrer Beschaffenheit, ihrer Lage oder ihrer geringen Größe für die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes wirtschaftlich nicht von Bedeutung sind, die zwingende Notwendigkeit der Erfüllung dieses zusätzlichen Kriteriums.
19. Im vorliegenden Fall ergibt sich dazu, dass das angrenzende Grundstück (Gst **2KG Z), auf dem sich das Wohnhaus im Eigentum des Beschwerdeführers befindet, und in dem nach Angaben des Rechtsvertreters derzeit die Ehefrau und die Kinder des Beschwerdeführers ständig leben, ist nahezu vollständig verbaut (vgl dazu das als Beilage ./1 zum Akt genommenen Orthofoto – TIRIS-Maps).
Laut verfahrensgegenständlichem Kaufvertrag beträgt der Kaufpreis für das Gst **1 KG Z Euro 50.000,- und überschreitet damit den zulässigen Rahmen des § 7 Abs 1 lit d TGVG um ein Vielfaches.
Dies lässt sich offenkundig nur mit der damit in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Wertsteigerung des angrenzenden und mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks erklären.
Der Erwerb des gegenständlichen Grundstückes zielt sohin in gebotener Gesamtbetrachtung eindeutig darauf ab, das bereits nahezu gänzlich bebaute angrenzend Grundstück (Gst **2KG Z) zu vergrößern.
20. Die Größe des verfahrensgegenständlichen Grundstücks beträgt insgesamt 3.696 m2.
Das mit dem Wohnhaus bebaute Gst **2KG Z weist bereits jetzt eine Fläche von 967 m2 auf und ist damit bereits derzeit deutlich größer als neu geschaffene Baugrundstücke im Sinne der Vorgabe einer bodensparenden Bebauung.
21. Nach § 27 Abs 2 lit b und d TROG 2022 ist die Vorsorge für die bestimmungsgemäße Verwendung des Baulandes und der bestehenden Bausubstanz insbesondere zur Deckung des Grundbedarfes an Wohnraum und an Flächen für Zwecke der Wirtschaft zu angemessenen Preisen, insbesondere durch Maßnahmen nach § 33 leg cit sowie die bodensparende Bebauung Ziele der Örtlichen Raumordnung (vgl LVwG Tirol 18.12.2023, LVwG-***; ua).
Das an das verfahrensgegenständliche Grundstück angrenzende Gst **2 KG Z ist bereits derzeit deutlich größer, als die zwischenzeitlich für die Bebauung mit einem Wohnhaus üblicherweise vorgesehen Fläche ( 500 m2).
Aufgrund der für den Dauersiedlungsraum in Tirol begrenzten Fläche kommt der bodensparenden Bebauung – und sohin der Bauplatzgröße - eine ganz besondere Bedeutung bei der Örtlichen Raumordnung zu.
Eine Vergrößerung des Gst **2 KG Z durch das verfahrensgegenständliche Grundstück – oder auch nur Teilen davon – steht daher im Widerspruch zu den in § 27 Abs 2 lit b und d TROG 2022 normierten Zielen der Örtlichen Raumordnung.
Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass damit im konkreten gegenständlichen Fall die Voraussetzungen des § 5 lit d TGVG nicht gegeben sind.
Entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers war daher für den gegenständlichen Rechtserwerb auch keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach § 5 lit d TGVG gegeben.
22. Es war daher aufgrund vorstehender Erwägungen den in der Verhandlung gestellten weiteren Beweisanträgen keine Folge zu geben und die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.
Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.
Dazu kann insbesondere auf die in dieser Entscheidung angeführte höchstgerichtliche Rechtsprechung verwiesen werden.
Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
Dr.in Gstir
(Richterin)
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