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LVwG-2022/31/2630-14•LVwG T LVwG-2022/31/2630-14
LVwG-2022/31/2630-14Landesverwaltungsgericht02.01.2024
Wiederherstellungsauftrag <br/>Teilung einer Wohnung in drei Wohneinheiten <br/>Umbau <br/>Verwendungszweck <br/>anzeige- und bewilligungsfreie Maßnahmen im Inneren von Gebäuden<br/>
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Hengl über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch RA BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 7.9.2022, ***, betreffend einen baubehördlichen Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,
zu Recht:
1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Beschwerdeführerin hinsichtlich der auf Gst **1 KG Z befindlichen Wohnung Top 2 in Adresse 1, **** Z, die Herstellung des der Baubewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 18.12.2003, ***, entsprechenden Zustandes bis spätestens 30.4.2024 aufgetragen wird, wobei konkret folgende bauliche Maßnahmen zu setzen sind:
1. Die Öffnung zwischen Aufzug und Wohnzimmer ist zu verschließen und die Verbindung um 90° gedreht mit vorgelagertem Vorraum entsprechend der genehmigten Planunterlagen herzustellen. Alternativ ist die Öffnung zwischen Aufzug und Wohnzimmer mit einer Türe auszustatten, welche der brandschutztechnischen Qualifikation El230-C entspricht.
2. Die Holzständerwand, welche im ursprünglichen Schlafzimmer und Bad mit WC eingezogen wurde, ist mitsamt den dort durchgeführten Einbauten wie Badewanne, Küche, WC, Bidet und Dusche, zu entfernen. Das WC im „Gast- und Arbeitszimmer“ ist auf die Abmessungen im genehmigten Grundriss zu vergrößern.
3. Im „Gästeappartement“ ist die Türe auf 80 cm zu verbreitern und der Sanitärbereich im Bereich des Flurs zu entfernen.
4. Im Wohnzimmer ist die Fixverglasung, mit welcher ein raumbildender Abschluss zum Schlafbereich geschaffen wurde, zu entfernen.
5. Die im Flur befindlichen, mit Türen hergestellten Raumabschlüsse in die beiden geschaffenen Einheiten „Gast- und Arbeitszimmer“ sowie „Gästeappartement“ sind zu entfernen.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Verfahrensgang:
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 18.12.2003, ***, wurde die baubehördliche Genehmigung für den Neubau eines Doppelwohnhauses mit insgesamt sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf Gst Nr **1 KG Z erteilt.
Hinsichtlich der Nutzung wurde in der Rubrik „Beabsichtigter Verwendungszweck des Gebäudes“ auf Seite 1 dieses Bescheides ausgeführt, dass das Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten der ständigen Deckung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfs dient (Hauptwohnsitze).
Im Rahmen einer durch die belangte Behörde am 24.9.2019 durchgeführten baupolizeilichen Überprüfung der Wohnung Adresse 1/Top 2 in **** Z wurde festgestellt, dass ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben, nämlich die Änderung der Wohnung Top 2 in drei eigenständige Wohneinheiten, ohne die erforderliche Baubewilligung vorgenommen worden sei.
Folglich wurde seitens der AA mit Eingabe vom 10.3.2020 um die nachträgliche Erteilung der Baubewilligung angesucht.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.11.2020, *** und ***, wurde das Bauansuchen vom 10.3.2020 wegen Nichtentsprechung eines Verbesserungsauftrages als unzulässig zurückgewiesen und wurde der Eigentümerin in Spruchpunkt II. dieses Bescheides die weitere Benützung der Wohnung Top 2 mit sofortiger Wirkung untersagt.
Der dagegen erhobenen Beschwerde wurde mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 12.1.2021, LVwG-2020/38/2753-1, als unbegründet abgewiesen.
Mit Eingabe vom 3.12.2020 wurde seitens der AA erneut um die nachträgliche Erteilung der Baubewilligung angesucht.
Dieses Ansuchen wurde schließlich mit Eingabe der nunmehrigen Beschwerdeführerin vom 10.3.2022 unter Berufung auf das Privatgutachten des DI CC vom 21.10.2021, wonach es sich bei den vorgenommenen Änderungen lediglich um Baumaßnahmen im Inneren von Gebäuden handle, die weder einer Baubewilligung noch einer Bauanzeige bedürften, zurückgezogen.
Zugleich wurde in der angeführten Eingabe vom 10.3.2022 die Aufhebung der mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.11.2020 erlassenen Benützungsuntersagung beantragt.
Am 21.7.2022 wurde durch die belangte Behörde eine weitere baupolizeiliche Überprüfung der Wohnung Adresse 1/ Top 2, dies im Beisein des bestellten hochbautechnischen Sachverständigen Ing. DD, zur umfassenden Befundaufnahme, durchgeführt.
Mit Schreiben der belangten Behörde vom 26.7.2022 wurde der hochbautechnische Sachverständige mit der Erstellung eines Gutachtens über die erfolgte Befundaufnahme beauftragt.
Der bestellte Sachverständige erstattete schließlich das Gutachten vom 12.8.2022, das eine detaillierte Bestandsaufnahme sowie eine akribische hochbautechnische Würdigung enthält und sich ausführlich mit dem Gutachten des DI CC vom 21.10.2021 auseinandersetzt, dem zusammengefasst zu entnehmen ist, dass durch die festgestellten Baumaßnahmen in der Wohnung Top 2 in sich abgeschlossene Teile eines Gebäudes, die zur Unterkunft und Haushaltsführung von Menschen bestimmt sind, geschaffen wurden und, dass es sich dabei um Baumaßnahmen handelt, durch die allgemeine bautechnische Kenntnisse wesentlich berührt werden.
Folglich wurde mit dem nunmehr bekämpften Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 7.9.2022, ***, der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 die Herstellung des der Baubewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 18.12.2003, 1319/26910/2003, entsprechenden Zustandes binnen einer Frist von sechs Monaten aufgetragen (Spruchpunkt I.).
In einem weiteren Spruchpunkt II. wurde der Antrag der AA vom 10.3.2022 auf Aufhebung der mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.11.2020 erlassenen Benützungsuntersagung gemäß § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 als unzulässig zurückgewiesen.
In der Begründung dieses Bescheides wurde hinsichtlich Spruchpunkt I. ausgeführt, dass die in der Wohnung Top 2 erfolgten Baumaßnahmen, konkret die Teilung der Wohneinheit Top 2 in insgesamt drei eigenständige Wohneinheiten (Schaffung in sich abgeschlossener Teile eines Gebäudes im Sinn des § 2 Abs 4 TBO 2022), gemäß § 28 Abs 1 lit a TBO 2022 einer Baubewilligung bedürfen, diese allerdings ohne eine solche Baubewilligung vorgenommen worden seien, sodass der Eigentümerin der baulichen Anlage gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes aufzutragen gewesen sei.
Der Eigentümerin sei die Möglichkeit eingeräumt worden, nachträglich die Erteilung der Baubewilligung zu erwirken, dies mit großzügig bemessenen Zeiträumen und sei der Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes dann unausweichlich geworden, als das zweite nachträgliche Bauansuchen gründend auf dem Rechtsstandpunkt der Eigentümerin, wonach die Baumaßnahmen bewilligungs- bzw anzeigefrei wären, zurückgezogen worden sei. Die Leistungsfrist sei mit sechs Monaten angemessen bestimmt worden.
Hinsichtlich Spruchpunkt II. wurde begründend ausgeführt, dass dem Eigentümer, dem die weitere Benützung einer baulichen Anlage seitens der Behörde rechtskräftig untersagt worden sei, kein Recht zur Beantragung der Aufhebung einer solchen behördlichen Anordnung zukomme.
In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde brachte die AA durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter vor, dass sich die belangte Behörde in ihrer Entscheidung auf das Gutachten des Sachverständigen Ing. DD und den behördlichen Akt stütze. Es sei nicht einmal im Ansatz klar, welche Umstände die belangte Behörde als erwiesen erachte.
In weiterer Folge wurden diverse Unrichtigkeiten des Gutachtens des Ing. DD ins Treffen geführt. Fußend auf diesen Ausführungen sei davon auszugehen, dass bei Top 2 eine Teilung in drei eigenständige Wohnungen nicht erfolgt sei. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin handle es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um als zum jeweiligen Zeitpunkt anzeige- und genehmigungsfreie Bauvorhaben, sodass das Wiederherstellungsauftrag rechtswidrig ergangen sei.
Für die Beschwerdeführerin bestehe zudem völlige Unklarheit, welche Maßnahmen sie für die Wiederherstellung des gesetzmäßigen Zustandes durchführen müsse.
Abschließend wurde in diesem Rechtsmittel beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und hiernach Spruchpunkt I. ersatzlos zu beheben und Spruchpunkt II. dahingehend abzuändern, dass das Benützungsverbot dahingehend eingeschränkt werde, dass hiervon nur jene Teile der Wohnung der Beschwerdeführerin erfasst seien, deren räumliche Aufteilung durch die Baumaßnahmen verändert worden sei (dh im Wesentlichen die links und rechts des Vorraumes gelegenen Räume).
Im ergänzenden Ermittlungsverfahren wurde seitens des gefertigten Gerichtes mit Schreiben vom 22.11.2022 zu ausgewählten Fragestellungen der Beschwerde ein hochbautechnisches Gutachten des Amtssachverständigen Ing. EE in Auftrag gegeben, welches vom 19.12.2022 datiert und in dem zusammengefasst ausgeführt wurde, dass es sich bei den durchgeführten Umbauarbeiten nicht um Baumaßnahmen im Inneren von Gebäuden im Sinn des § 28 Abs 3 lit a TBO 2022, sondern um bewilligungspflichtige Baumaßnahmen gemäß § 28 Abs 1 lt f TBO 2022 handle.
Dies, da bautechnische Erfordernisse hinsichtlich der mechanischen Festigkeit und Standsicherheit, des Brandschutzes, der Nutzungssicherheit und des Schallschutzes wesentlich berührt werden.
Die diesbezüglichen Ausführungen des Ing. DD können seitens des Amtssachverständigen ebenso geteilt und bestätigt werden, wie die Schaffung dreier voneinander unabhängig nutzbarerer Wohneinheiten, da jede Einheit zumindest über ein Schlafzimmer, ein Badezimmer und eine Küche verfüge.
Dieses Gutachten wurde im Rahmen des Ladungsbeschlusses vom 21.12.2022 zur mündlichen Verhandlung an sämtliche Verfahrensparteien übermittelt.
Am 13.2.2023 wurde eine mündliche Verhandlung durchgeführt, in deren Rahmen die gegenständliche Angelegenheit in Anwesenheit des handelsrechtlichen Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, FF, deren Rechtsvertretung und des hochbautechnischen Amtssachverständigen Ing. EE eingehend erörtert wurde.
Zur Erhöhung der Bestimmtheit und Transparenz des gegenständlichen in Beschwerde gezogenen baubehördlichen Auftrags wurde am Ende der mündlichen Verhandlung seitens des Verhandlungsleiters avisiert, dass seitens des hochbautechnischen Amtssachverständigen ein Lokalaugenschein durchgeführt wird, in dessen Rahmen die Abweichungen zur Baubewilligung aus dem Jahr 2003 konkret angeführt werden, sodass die Beschwerdeführerin allenfalls auch in die Lage versetzt würde, durch ein die notwendigen baulichen Maßnahmen berücksichtigendes nachträgliches Bauansuchen die in Rede stehenden Abweichungen nachträglich sanieren zu können.
Im Lokalaugenschein des vom gefertigten Gericht beauftragten hochbautechnischen Amtssachverständigen Ing. EE vom 29.3.2023 wurden dabei diverse bewilligungspflichtige Abänderungen zum genehmigten Bestand laut Baubescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 18.12.2003 attestiert, welche schließlich in der ergänzenden Stellungnahme des Ing. EE vom 30.3.2023, LBD-BP-***, festgehalten wurden; dabei wurden fünf konkrete bauliche Maßnahmen als erforderlich erachtet, um seitens der Verpflichteten den Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes zu bewerkstelligen.
Diese Maßnahmen lauten wie folgt:
„1.Die Öffnung zwischen Aufzug und Wohnzimmer ist zu verschließen und die Verbindung um 90° gedreht mit vorgelagertem Vorraum entsprechend der genehmigten Planunterlagen herzustellen. Alternativ ist die Öffnung zwischen Aufzug und Wohnzimmer mit einer Türe auszustatten, welche der brandschutztechnischen Qualifikation El230-C entspricht.
2. Die Holzständerwand, welche im ursprünglichen Schlafzimmer und Bad mit WC eingezogen wurde, ist mitsamt den dort durchgeführten Einbauten wie Badewanne, Küche, WC, Bidet und Dusche, zu entfernen. Das WC im „Gast- und Arbeitszimmer“ ist auf die Abmessungen im genehmigten Grundriss zu vergrößern.
3. Im „Gästeappartement“ ist die Türe auf 80 cm zu verbreitern und der Sanitärbereich im Bereich des Flurs zu entfernen.
4. Im Wohnzimmer ist die Fixverglasung, mit welcher ein raumbildender Abschluss zum Schlafbereich geschaffen wurde, zu entfernen.
5. Die im Flur befindlichen, mit Türen hergestellten Raumabschlüsse in die beiden geschaffenen Einheiten „Gast- und Arbeitszimmer“ sowie „Gästeappartement“ sind zu entfernen.“
Diese ergänzende Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen wurde den Verfahrensparteien am 30.3.2023 in Wahrung des Parteiengehörs zur allfälligen Stellungnahme übermittelt.
In der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 8.5.2023 wurde ausgeführt, dass die Zugangstür zum „Gast- und Arbeitszimmer“ tatsächlich eine Breite von 81 cm und nicht von weniger als 80 cm aufweise und den einschlägigen Vorschriften entspreche. Eingeräumt wurde hingegen, dass die lichte Durchgangsbreite im Bereich des Bads nur noch 77 cm beträgt. Hinsichtlich der abgeschlossenen Wohneinheit „Gästeappartement“ wurde ausgeführt, dass die Tür zum Zimmer „leider nur“ eine Breite von 66 cm aufweise, die Tür mit zu geringer Breite allerdings nicht von der Beschwerdeführerin hergestellt worden sei.
Hinsichtlich der Belichtung des Wohnzimmers, in deren Rahmen der hochbautechnische Amtssachverständige auf Punkt 9.1.5 der OIB-Richtlinie 3 verweise, sowie darauf, dass die Belichtung des Wohnzimmers „nicht mehr nachgewiesen werden“ könne, wurde auf eine denkunmögliche Auslegung dieser Bestimmung seitens des hochbautechnischen Amtssachverständigen hingewiesen.
II.Sachverhalt:
Die AA hat mit Kaufvertrag vom 12.8.2005 das Wohnungseigentum in **** Z an der Wohnung Adresse 1/Top 2 sowie am PKW-Garagenabstellplatz Top 8 erworben. Seit der Gründung der Gesellschaft am 20.7.2005 vertritt FF als handelsrechtlicher Geschäftsführer diese GmbH. Alleinige Gesellschafterin der AA ist die Tochter des Geschäftsführers, GG.
Aktenkundig ist weiters, dass der handelsrechtliche Geschäftsführer der Beschwerdeführerin jedenfalls ab April 2016 und bis jedenfalls 31.5.2021 die Wohnung Top 2 in Adresse 1 in **** Z dazu benützt hat, um gewerblich Gästen diese sowie Teile von der Wohnung für kurzzeitige touristische Beherbergung zum Zweck der Nutzung als Freizeitwohnsitz ohne Gewerbeberechtigung zu überlassen (vgl Einvernahme des handelsrechtlichen Geschäftsführers der Beschwerdeführerin am 23.3.2022 vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol zur Zahl LVwG-2022/25/0493, in der er dies bestätigt.).
Nähere Ausführungen dazu können im Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 13.9.2023, LVwG-2022/48/2575-28, entnommen werden.
Aktenkundig ist weiters, dies aufgrund der oben angeführten ergänzenden Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen Ing. EE vom 30.3.2023, LBDBP***, dass seitens der Beschwerdeführerin im Bereich der Lift/Brandschutztür, im Bereich der abgeschlossenen Wohnung „Gast- und Arbeitszimmer“ sowie in der abgeschlossenen Wohneinheit „Gästeappartement“ bewilligungspflichtige Abweichungen zum genehmigten Bestand laut Baubescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 18.12.2003 vorgenommen wurden, so auch im Schlafbereich, im Wohnzimmer und somit diverse bauliche Maßnahmen umgesetzt werden müssen, um den Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes gerecht zu werden.
Die Wohnung Top 2 wurde laut Baubescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 18.12.2003, ***, als eine Wohneinheit baurechtlich bewilligt und weist eine Wohnnutzfläche von 105,35 m² auf, wobei die zum Wohnungseigentum gehörende Außenfläche als Terrasse und Balkone noch weitere gut 30 m² umfassen. Es handelt sich um eine 4-Zimmer-Wohnung. Eine Abtrennung von Wohnungseinheiten des Top 2 wurden nie bewilligt.
Zur Wiederherstellung des bewilligten Zustands und wegen des Vorwurfs der zweckwidrigen Verwendung der Wohnung behängen weitere Verfahren. Da die beschwerdegegenständliche Wohnung nur als eine Wohneinheit bewilligt wurde, sind auch keine Gemeinschaftsräume im Sinn des § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2018 vorhanden.
Der handelsrechtliche Geschäftsführer der Beschwerdeführerin trennte die Wohnung ohne baurechtlichen Konsens auf, und vermietete die durch diese konsenslosen Baumaßnahmen abgetrennten Wohnungsteile jedenfalls seit April 2016 bis 1.6.2021 gewerblich an wechselnde Gäste zu touristischen Zwecken und stellte dementsprechend Handtücher und Bettwäsche zur Verfügung und ließ deren Reinigung sowie die Reinigung der Wohnungsteile entsprechend durchführen. Für die Vermietung der Wohnungen wurden auch Nächtigungspauschalen an den Tourismusverband für den Betrieb des Beherbergungsbetriebes für Jänner 2006 und dann für den Zeitraum April 2016 bis Februar 2020 gemeldet und für Jänner 2006, Juli 2016 bis Februar 2020 abgeführt.
Der handelsrechtliche Geschäftsführer der Beschwerdeführerin vermietete tage- und wochenweise diese verschiedenen abgetrennten Einheiten des Top 2 an Gäste zur kurzfristigen Nutzung zu Freizeitzwecken und Erholung und lukrierte Mieteinnahmen. Insbesondere wurde auf verschiedenen Internetplattformen, wie etwa www.booking.com oder www.ferienwohnungen-Z.com/ferienwohnungen oder wohnen-tirol.com die gegenständliche Wohnung bzw. Teile davon auch separat angeboten.
Das in Rechtskraft erwachsene Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 28.3.2023, Zahl LVwG-2022/25/0493-5, bestätigte die Nutzung der Wohnung durch die gewerbliche Vermietung der AA und des handelsrechtlichen Geschäftsführers als ihre Vertretung. Es wurden vom handelsrechtlichen Geschäftsführer der Beschwerdeführerin zumindest zwei Teile der Wohnung baurechtlich ohne entsprechende Baugenehmigung umgebaut und abgetrennt und wurden eigene Nasszellen und Küchenblöcke eingefügt, die er während des Tatzeitraums separat zur Vermietung, auch über Internetplattformen, für Urlaubsgäste anbot und während des Tatzeitraums vermietete.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.11.2020 wurde gemäß § 46 Abs 6 lit a TBO 2018 die weitere Benützung der Wohnung Adresse 1, Top 2, in **** Z untersagt und die aufschiebende Wirkung ausgeschlossen. Festgestellt wurde dabei, dass es in Top 2 zu baurechtlich nicht genehmigten Änderungen gekommen sei und die Wohneinheit auch zur gewerblichen Kurzzeitvermietung herangezogen werde.
Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 12.1.2021, LVwG-2020/38/2753, wurde die ausgesprochene Benützungsuntersagung und die Zurückweisung des Bauansuchens rechtskräftig bestätigt.
III.Beweiswürdigung:
Die Feststellungen sind aus dem Akteninhalt des Behördenaktes und des verwaltungsgerichtlichen Aktes und den angeführten Beweisen zu entnehmen, insbesondere aus den rechtskräftigen Erkenntnissen, die entsprechend angeführt wurden.
Darin sind auch Aussagen des handelsrechtlichen Geschäftsführers der Beschwerdeführerin zu finden, dies insbesondere im Rahmen eines Zivilverfahrens, in dem er aussagte, dass er seit acht Jahren Wohnungsteile vermiete und über Werbeplattformen anwerbe. Hinsichtlich der Wohnung waren die Feststellungen aus dem Bauakt zu entnehmen. Im Übrigen ist nach wie vor das Benützungsverbot aufrecht.
Hinzuweisen bleibt weiters darauf, dass der Beschwerdeführer im Rahmen der mündlichen Verhandlung im Parallelverfahren LVwG-2022/31/1906 und in der durchgeführten mündlichen Verhandlung vom 13.2.2023 klar zum Ausdruck brachte, dass es ihm im Verfahren zentral auch darum ginge, anhand konkret vorgeschriebener baulicher Maßnahmen eine Sanierung der abweichenden Bauausführung zu bewerkstelligen.
Aus diesem Grund wurde am 29.3.2023 seitens des hochbautechnischen Amtssachverständigen Ing. EE ein Lokalaugenschein durchgeführt und dabei fünf konkrete Maßnahmen angeführt, die aus hochbautechnischer Sicht zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes unabdingbar sind.
IV.Rechtliche Grundlagen:
Die gegenständlich relevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 85/2023 (TBO 2022), lauten wie folgt:
㤠2
Begriffsbestimmungen
[…]
(4) Wohnungen sind baulich in sich abgeschlossene Teile eines Gebäudes, die zur Unterkunft und Haushaltsführung von Menschen bestimmt sind.
[…]
(9) Umbau ist die bauliche Änderung eines Gebäudes, durch die dessen Außenmaße nicht geändert werden und die geeignet ist, die mechanische Festigkeit und Standsicherheit, den Brandschutz, die Energieeffizienz oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich zu berühren.
§ 28
Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen
(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:
a)der Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden;
b)die sonstige Änderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden;
[…]
f)die Errichtung und die Änderung von sonstigen baulichen Anlagen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden.
[…]
(3) Weder einer Baubewilligung noch einer Bauanzeige bedürfen:
a)Baumaßnahmen im Inneren von Gebäuden, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse nicht wesentlich berührt werden; der Austausch von Fenstern und Balkontüren, wenn durch diese Maßnahmen die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht wesentlich berührt wird;
[…]
§ 46
Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes
(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.
[…]
a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,
[…]“
V.Rechtliche Erwägungen:
1. Als Umbau ist gemäß § 2 Abs 9 TBO 2022 die bauliche Änderung eines Gebäudes zu verstehen, durch die dessen Außenmaße nicht geändert werden und die geeignet ist, die mechanische Festigkeit und Standsicherheit, den Brandschutz, die energieeffizient oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich zu berühren.
Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens und der getroffenen Feststellungen steht fest, dass die Beschwerdeführerin die mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 18.12.2003, ***, genehmigte Wohnung Adresse 1/Top 2 durch die Teilung einer zunächst 105,35 m2 großen, zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs, bewilligten Wohnung in insgesamt drei abgetrennte Wohnungsteile eine bewilligungspflichtige Baumaßnahme iSd § 28 Abs 1 lit a TBO 2022 gesetzt hat.
2. Dass durch die angeführten Umbauarbeiten bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden und ein Anwendungsfall des § 28 Abs 3 lit a TBO 2022 eben nicht vorliegt, erhellt aus dem Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen Ing. EE vom 19.12.2022, LBD-BP-***, in dem ua ausgeführt wurde wie folgt:
„1.Inwiefern wird die Beurteilung des Ing. DD im Gutachten vom 12.8.2022 geteilt, wonach näher beschriebene Abweichungen vom Genehmigungsbescheid vom 18.12.2003 größtenteils nicht als „Baumaßnahmen im Inneren von Gebäuden“ gemäß § 28 Abs 3 lit a TBO 2022, sondern als solche gemäß § 28 Abs 1 lit f TBO 2022 qualifiziert wurden?
Zusammenfassend kommt der Sachverständige Ing. DD zum Schluss, dass bei den durchgeführten Umbauarbeiten in der Top 2 bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden. Dies insbesondere hinsichtlich der mechanischen Festigkeit und Standsicherheit, des Brandschutzes, der Nutzungssicherheit und des Schallschutzes.
Diese Aussagen können aus bautechnischer Sicht allesamt geteilt werden, wobei wie folgt ergänzt werden darf:
Zur Mechanischen Festigkeit und Standsicherheit:
Gem. den Vorbemerkungen der OIB-Richtlinie 1 ist bei Änderungen an bestehenden Bauwerken mit Auswirkungen auf bestehende Tragwerke zur „Festlegung der Tragfähigkeit und Gebrauchstauglichkeit von bestehenden Tragwerken“ anzuwenden.
Dieser Leitfaden legt insbesondere fest, welche Befundung bei Umbauten im Bestand aus statisch konstruktiver Sicht erforderlich ist, um die ausreichende mechanische Festigkeit und Standsicherheit weiterhin gewährleisten zu können.
In dem Leitfaden findet sich unter anderem die Aussage, dass keine Bestandserhebung erforderlich ist, wenn ein Gutachten vorliegt, dass aufgrund der Geringfügigkeit des Bauvorhabens (keine statisch relevanten Veränderungen; z.B. bei Gipskartonwänden, Gipsdielen, Schlackewänden, Holzständerwänden) aus statischen Belangen keine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen gegeben ist.
Bei den hier in Rede stehenden, umfassenden Änderungen im Inneren des Gebäudes wäre somit zu prüfen gewesen, ob diese aus statischen Belangen Auswirkungen auf das Leben oder die Gesundheit von Menschen haben können oder nicht. Allein bei der notwendigen Expertise zur Verfassung eines solchen Gutachtens werden bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt, auch wenn sich anschließend aus dem Ergebnis dieses Gutachtens allfällig ergibt, dass aus statisch konstruktiver Sicht keine Bestandserhebung für erforderlich erachtet wird.
Zum Brandschutz:
Insbesondere der erforderliche brandschutztechnische Abschluss des Aufzugs von den Wohneinheiten ist zwingend einzuhalten, da ohne diese Maßnahmen Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen besteht. Schon daraus resultiert, dass bautechnische Erfordernisse hinsichtlich des Brandschutzes wesentlich berührt werden.
Darüber hinaus ist festzuhalten, dass im gegenständlichen Fall eine Wohneinheit auf insgesamt drei voneinander unabhängige Einheiten aufgeteilt wurde.
Gem. OIB-Richtlinie 2 Punkt 3.2.1 sind Wohnungen und Betriebseinheiten untereinander sowie zu anderen Gebäudeteilen (zB Gänge) entsprechend den Anforderungen der Tabelle 1b durch Trennwände und Trenndecken zu trennen.
Bei der Teilung der bestehenden Wohnung in mehrere Einheiten werden also auch unabhängig von der Situation des Aufzuges bautechnische Erfordernisse hinsichtlich des Brandschutzes wesentlich berührt.
Zur Nutzungssicherheit:
Der vom Sachverständigen Ing. DD angefertigte Plan lässt klar zu erkennen, dass weder die Anforderungen an die Mindestbreite von Türen noch die Mindestbreite von Gängen eingehalten werden.
Gem. OIB-Richtlinie 4 Punkt 2.7.1 hat die nutzbare Breite der Durchgangslichte von Türen mindestens 80 cm zu betragen.
Gem. OIB-Richtlinie 4 Punkt 2.7.1 müssen Hauptgänge eine lichte Durchgangsbreite von mindestens 1,20 m aufweisen. Eine lichte Durchgangsbreite von 1,00 m genügt zB bei Wohnungen von nicht barrierefrei zu gestaltenden Gebäuden.
Bei den umfassenden Umbauarbeiten werden somit auch bautechnische Erfordernisse hinsichtlich der Nutzungssicherheit wesentlich berührt.
Zum Schallschutz:
Durch die Schaffung von drei unabhängigen Einheiten ergeben sich auch Anforderungen an den Luftschallschutz, welcher die Trennwände sowie die darin befindlichen Türen betrifft.
Daraus ergibt sich, dass bautechnische Erfordernisse auch hinsichtlich Schallschutz wesentlich berührt werden.
2. Sind die in dem oben angeführten Gutachten enthaltenen Ausführungen zur Beurteilung der Konformität der Abweichungen mit den OIB-Richtlinien in Bezug auf Brandschutz und Nutzungssicherheit schlüssig und nachvollziehbar?
Den Ausführungen des Sachverständigen Ing. DD ist klar zu entnehmen, dass hier weder die Anforderungen an den Brandschutz noch an die Nutzungssicherheit eingehalten wurden. Dies wurde meinerseits auch bereits unter Punkt 1 bestätigt.
3. Ist die behauptete Trennung des Top 2 in nunmehr drei eigenständig nutzbare Teile seitens des Sachverständigen Ing. DD nachvollziehbar dargestellt worden?
Den Ausführungen des Sachverständigen ist klar zu entnehmen, dass hier drei voneinander unabhängige Wohneinheiten geschaffen wurden.
Gem. § 2 Abs 4 TBO 2022 sind Wohnungen baulich in sich abgeschlossene Teile eines Gebäudes, die zur Unterkunft und Haushaltsführung von Menschen bestimmt sind.
Alle drei Einheiten wurden baulich in sich abgeschlossen, wobei jede Einheit zumindest über ein Schlafzimmer, ein Badezimmer und eine Küche verfügt. Darüber hinaus wurde auch aufgezeigt, dass durch diese Trennung weitere bautechnische Erfordernisse berührt werden, nämlich zur Wahrung des Brandschutzes sowie des Schallschutzes.“
3. Diese gutachterlichen Schlussfolgerungen wurden in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 13.2.2023 eingehend erörtert und wurden sodann in einem Lokalaugenschein des hochbautechnischen Sachverständigen Ing. EE vom 29.3.2023, der eine synoptische Gegenüberstellung des genehmigten Bestandes mit der vorgefundenen baulichen Umsetzung vornahm, einer kritischen hochbautechnischen Betrachtung vor Ort unterzogen, und wurde dabei mit ergänzender Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 30.3.2023, LBDBP***,ergänzend ausgeführt wie folgt:
„[…]
Aus bautechnischer Sicht sind somit folgende Maßnahmen umzusetzen, um dem Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes gerecht zu werden:
1. Die Öffnung zwischen Aufzug und Wohnzimmer ist zu verschließen und die Verbindung um 90° gedreht mit vorgelagertem Vorraum entsprechend der genehmigten Planunterlagen herzustellen. Alternativ ist die Öffnung zwischen Aufzug und Wohnzimmer mit einer Türe auszustatten, welche der brandschutztechnischen Qualifikation EI230-C entspricht.
2. Die Holzständerwand, welche im ursprünglichen Schlafzimmer und Bad mit WC eingezogen wurde, ist mitsamt den dort durchgeführten Einbauten wie Badewanne, Küche, WC, Bidet und Dusche, zu entfernen. Das WC im „Gast- und Arbeitszimmer“ ist auf die Abmessungen im genehmigten Grundriss zu vergrößern.
3. Im „Gästeappartement“ ist die Türe auf 80 cm zu verbreitern und der Sanitärbereich im Bereich des Flurs zu entfernen.
4. Im Wohnzimmer ist die Fixverglasung, mit welcher ein raumbildender Abschluss zum Schlafbereich geschaffen wurde, zu entfernen.
5. Die im Flur befindlichen, mit Türen hergestellten Raumabschlüsse in die beiden geschaffenen Einheiten „Gast- und Arbeitszimmer“ sowie „Gästeappartement“ sind zu entfernen.
[…]“
Diesen schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen, die das Gutachten des hochbautechnischen Sachverständigen Ing. DD vom 12.8.2022 im Wesentlichen bestätigen, wurde in keiner Lage des Verfahrens auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.
4. Im Gegensatz dazu konnte die Beschwerdeführerin lediglich das Gutachten des DI CC vom 21.10.2021 in Vorlage bringen, welches - ohne nähere Begründung und ohne Kenntnis des dem Bescheid vom 18.12.2003 zugrunde liegenden Einreichplanes - von der Qualifikation der Umbaumaßnahmen als weder anzeige- noch bewilligungspflichtig ausgeht, ohne sich mit der zentralen Frage einer allfälligen wesentlichen Berührung bautechnischer Erfordernisse iSd § 28 Abs 3 lit a TBO 2022 auseinanderzusetzen.
Damit bleibt letztlich auch vollkommen unerfindlich, aus welchen Gründen die Bewilligungstatbestände des § 28 Abs 1 lit a und f TBO 2022 im Gegenstandsfall nicht zur Anwendung gelangen sollten.
5. Dabei wurde seitens des DI CC in dem angeführten Gutachten sogar eingeräumt, dass für sämtliche Baumaßnahmen die technischen Bauvorschriften und die OIB-Richtlinien einzuhalten seien und wurde in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass etwa die OIB Richtlinie 4 Abschnitt 2.7.1., wonach alle Türen eine Mindestbreite von 80 cm aufweisen müssen, weder im Plan noch in der Natur eingehalten worden sei, zumal die Tür zum Gast- und Arbeitszimmer lediglich 65 cm Durchgangsbreite und die Schiebetür zum WC nur 60 cm aufweise. Eine Durchgangslichte zwischen zwei Mauern im Flur vor der Garderobe von nur 63 cm sei ebenso unzulässig, wie die Durchgangslichte im Bad von 52 cm.
Fußend auf der seitens des Sachverständigen attestierten Anzeige- und Bewilligungsfreiheit dieser baulichen Maßnahmen bleibt aber völlig offen, wie die Behebung derartiger bautechnischer Mängel möglich sein sollte, zumal baupolizeiliche Maßnahmen (vgl §§ 46, 47 und 52 TBO 2022) stets an der Anzeige- oder Bewilligungspflicht von baulichen Maßnahmen anknüpfen.
Die seitens der Sachverständigen Ing. DD und Ing. EE vorgenommenen Überlegungen zu den bautechnischen Erfordernissen hinsichtlich der mechanischen Festigkeit und Standsicherheit, des Brandschutzes, der Nutzungssicherheit und des Schallschutzes, waren daher für eine hinreichende Qualifikation der baulichen Maßnahme iSd § 28 Abs 1 TBO 2022 unerlässlich.
6. Wenn die Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin im Schreiben vom 8.5.2023 schließlich darauf hinweist, dass die Zugangstür zum Zimmer der Wohnung „Gast- und Arbeitszimmer“ tatsächlich eine Breite von 81 cm – und somit nicht von weniger als 80 cm – aufweise und somit den einschlägigen Vorschriften entspreche, ist diesbezüglich anzuführen, dass sich aus dem vorgelegten Bildmaterial mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass sich die lichte Breite nur wenige Zentimeter hinter der Türe auf etwas über 70 cm verringert, zumal sich die unmittelbar dahinter gelegene Außenwand verjüngt.
Da die Festlegung einer Mindestdurchgangslichte entsprechende Fluchtbreiten im Brandfall ermöglichen soll, ist daher selbstverständlich davon auszugehen, dass eine lichte Durchgangsbreite von 80 cm im gegenständlichen Bereich nicht erreicht wird.
7. Auch hinsichtlich der für die nicht nachgewiesene Belichtung des Wohnzimmers ins Treffen geführten Argumente, wonach hinsichtlich der Belichtung des Wohnraumes ein Analogieschluss zu einer – im Gegenstandsfall nicht vorliegenden – Wintergartenkonstruktion geboten ist, kann vor dem Hintergrund, dass Ausnahmebestimmungen restriktiv auszulegen sind, nicht gefolgt werden.
Die OIB-Richtlinie 3 Punkt 9.1.5. hat vor Augen, dass ein selbst nicht hinreichend belichteter Raum nur dann als OIB-konform qualifiziert werden kann, wenn entsprechend große Lichteintrittsflächen von Aufenthaltsräumen, wie bei Wintergärten oder verglasten Loggien, vorhanden sind.
Ebendieser Umstand ist im Gegenstandsfall aufgrund der schlüssigen Ausführungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen Ing. EE in seiner Stellungnahme vom 30.3.2023 nicht gegeben, zumal das Wohnzimmer durch ein Möbelstück mit daneben eingebauter Fixverglasung zu einem Schlafbereich abgetrennt und somit einem Aufenthaltsraum ein weiterer Aufenthaltsraum vorgelagert wurde, wodurch die Belichtung des innenliegenden Aufenthaltsraumes, also des verbleibenden Wohnzimmers, eben nicht mehr hinreichend nachgewiesen werden könne, zumal die bei der ursprünglichen Küche mit Essplatz befindlichen Belichtungsflächen nicht hinreichen, um das gesamte Wohnzimmer ausreichend zu belichten.
8. Im Ergebnis war daher davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin bewilligungspflichtige Abweichungen zum Baubescheid vom 18.12.2003, ***, zu verantworten hat und dementsprechend der auf § 46 Abs 1 TBO 2022 gestützte Wiederherstellungsauftrag der belangten Behörde rechtskonform erfolgt ist.
Hinsichtlich der von der belangten Behörde vorgenommenen Bemessung der Leistungsfrist iSd § 59 Abs 2 AVG war davon auszugehen, dass aufgrund der zu überarbeitenden und zu entfernenden Bauteile, die sich ausschließlich im Inneren eines Gebäudes befinden und deren Vornahme somit witterungsunabhängig zu bewerkstelligen ist, nunmehr eine Leistungsfrist bis spätestens 30.4.2024 angemessen erscheint und wurde dementsprechend die Paritionsfrist neu festgesetzt.
9. Darüber hinaus wurde auch die Zurückweisung des Antrages vom 10.3.2022 auf Aufhebung der mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.11.2020, *** und ***, verfügten Benützungsuntersagung in Spruchpunkt II. des bekämpften Bescheides rechtskonform vorgenommen, zumal diesfalls und in Ermangelung eines anhängigen nachträglichen Sanierungsansuchens res iudicata vorliegt.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.
Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
Mag. Hengl
(Richter)
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