Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/40/0739-6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.10.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2023:LVwG.2023.40.0739.6

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde der AA und des BB, beide vertreten durch die Rechtsanwälte CC, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y vom 06.02.2023, Zl *** betreffend die Herstellung des gesetzmäßigen Zustands nach der TBO 2022 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als dass die Leistungsfrist mit 30.06.2024 neu festgesetzt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y wurde den Beschwerdeführern aufgetragen, die auf den Grundstücken **1 und **2 EZ *****, KG Y-Land, Adresse 2, bestehenden baulichen Anlagen (Wohnhaus inklusive angebauter Garage, Stützmauern, befestigte Freiflächen, Vorplatzüberdachung, Einfahrtstor usw) zu beseitigen und den ursprünglichen unbebauten Zustand bis 30.09.2023 wiederherzustellen. Dieser Auftrag umfasse alle auch unterirdischen Gebäudeteile und baulichen Anlagen. Nach dem Abbruch des Gebäudes sei die Baugrube so zu verfüllen und an das umgebende Gelände anzugleichen, dass keine Absturzgefahr für Menschen und Nutztiere besteht und eine erosionsstabile Erdoberfläche geschaffen wird. Gleichzeitig wurde gemäß § 46 Abs 5 TBO 2022 festgestellt, dass einer nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für das auf den Grundstücken **1 und **2 EZ *****, KG Y-Land (Adresse 2) bestehende Wohnhaus ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs 3 TBO 2022 (Widerspruch zum Flächenwidmungsplan nach § 34 Abs 3 lit a Z 1 TBO 2022) entgegensteht. Begründend wurde dazu im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass für die Baubehörde feststehe, dass Frau AA und Herr BB Eigentümer der Grundstücke seien und dass kein außerbücherliches Eigentum am Bauplatz bzw an der mit den baulichen Anlagen bebauten Grundflächen bestehe. Da der Kaufvertrag vom 21. Juli 1967 nach den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1966 unzulässig gewesen sei, könne dadurch das Eigentum an der damals bestandenen baulichen Anlage (Futterstall bzw Stadl) nicht an Herrn DD übergegangen sein. Im Jahr 1967 sei das landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude im Auftrag und auf Kosten von Herrn DD ohne Vorliegen einer Baubewilligung in ein Wohnhaus umgebaut worden und es seien Erweiterungen des Baubestandes durch Zubauten erfolgt. Seither sei das Gebäude von Herrn DD und seiner Familie als Freizeitwohnsitz genutzt worden. Sowohl die Baumaßnahmen als auch die Nutzung seien den Eigentümern der Grundstücke **1 und **2 bekannt gewesen und seien von diesen geduldet worden. Da für die Bebauung auf den Grundstücken **1 und **2 kein Baurecht bestehe und es sich bei dem gegenständlichen Wohnhaus um kein Superädifikat handle, hatte die Baubehörde den Auftrag nach § 46 Abs 1 TBO 2022 nach dem Grundsatz superficies solo cedit an die grundbücherlichen Eigentümer Frau AA und Herrn BB zu richten. Zu Spruchpunkt 2 wurde festgehalten, dass am 14. November 2022 von der Baubehörde ein Lokalaugenschein an der Adresse 2 durchgeführt worden sei. Dabei sei festgestellt worden, dass ein zweigeschossiges Wohnhaus, welches durch Zu- und Umbauten eines landwirtschaftlichen Gebäudes (Futterstall) geschaffen worden sei, bestehe. Mit dem Gebäude seien das Gst *1 und Teile des Gst 2, welches die Punktparzelle umgebe, bebaut. Rund um das Gebäude sei eine Fichtenreiche gepflanzt, welche eine ca 700 m² große Fläche umschließe. Im Bereich der Einfahrt bestehe ein an zwei Seiten gemauerten Säulen angeschlagenes Tor. Auf dem Gebäude umgebenden Freibereich bestehe eine Terrasse, Stützmauern und eine Freitreppe. Das gegenständliche Gebäude sei im Jahr 1967 von einem landwirtschaftlichen genutzten Gebäude (Stadel bzw Futter- oder Feldstall) in ein Wohnhaus um- und ausgebaut und durch Zubauten erweitert worden. Wie sich aus dem Erkenntnis des LVwG Tirol vom 20. Jänner 2023, Zahl LVwG- ergebe, sei das Erdgeschoß des Gebäudes vor den Zu- und Umbaumaßnahmen als Stall genutzt worden. Im Ober- bzw Dachgeschoß sei Heu gelagert worden und das Gebäude hatte keine Hirtenunterkunft. Der Verwaltungsgerichtshof habe im Erkenntnis vom 23. Februar 2011 (Zahl 2009/06/0103-11) festgestellt, dass die Nutzungsänderung in Verbindung mit den durchgeführten Baumaßnahmen zum damaligen Zeitpunkt nach den Bestimmungen der Tiroler Landesbauordnung 1901 einer Baubewilligung bedurft hätte, da diese Bewilligungspflicht aufgrund der wesentlichen Abänderung des Gebäudes im Sinne des § 45 Tiroler Landesbauordnung gegeben gewesen sei. Es liege keine Baubewilligung für die im Jahr 1967 erfolgten Zu- und Umbaumaßnahmen sowie der Änderung des Verwendungszwecks vor. Aus dem vorliegenden Akteninhalt und der dazu ergangenen Rechtsprechung des VwGH ergebe sich, dass für das nunmehr bestehende Wohnhaus keinesfalls das Vorliegen einer Baubewilligung zu vermuten sei. In den bisher durchgeführten Verfahren hinsichtlich der Erteilung der Baubewilligung und der Nutzung des Gebäudes als Freizeitwohnsitz sei davon ausgegangen worden, dass das landwirtschaftliche Gebäude, welches durch Zu- und Umbauten in ein Wohnhaus geändert worden sei, vor dem Inkrafttreten der TLBO 1901 errichtet worden sei und somit als rechtmäßiger Konsens anzusehen sei. Im vorliegenden Fall sei der unbeheizte Futterstall bzw Stadel in ein zweigeschossiges, zentral beheiztes Wohnhaus mit Garage umgebaut und durch Zubauten erweitert worden. Es sei davon auszugehen, dass das ursprüngliche Gebäude der Grundfläche der Bauparzelle **1 entsprochen habe und somit ca 113,3 m² groß gewesen sei. Die nunmehr im Erdgeschoß mit dem Gebäude (Wohnhaus, Garage, überdachter Autoabstellplatz vor dem Garagentor, überdachter und überwiegend umschlossener Vorplatz, Zubau an der Nordseite des Gebäudes) bebaute Fläche weise ungefähr das doppelte Ausmaß auf). Unzweifelhaft seien das vormals bestandene landwirtschaftlich genutzte Gebäude (baufälliger Stadel) und die nunmehrige Wohnbebauung dem Wesen (dem Charakter) nach nicht dieselbe Sache. Somit hätten die Umbaumaßnahmen, die Zubauten und die Änderung des Verwendungszwecks ein rechtliches aliud bewirkt und der allenfalls (aufgrund der Errichtung vor Inkrafttreten der TLBO 1901) bestandene Konsens des Futterstalles bzw Stadels sei bereits im Jahr 1967 untergegangen. Folglich komme die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustands nicht in Betracht und sei daher die Beseitigung aller baulichen Anlagen und die Herstellung des ursprünglichen, unbebauten Zustands aufzutragen. Die abzubrechende Bebauung setze sich aus einem zweigeschossigen Wohnhaus mit einer Nutzfläche von ca 165 m², einer eingeschossigen Garage, überwiegend umschlossenen Abstell- und Freiflächen, sowie Nebenanlagen zusammen. Das Gebäude sei in Mischbauweise (Stahlbetonwände, Betonhohlblocksteine, Holzblockbau, Holztramdecken, Satteldach aus Holz) errichtet worden. Der Abbruch eines Wohngebäudes in dieser Größe (incl Nebenanlagen) und die Herstellung des ursprünglichen Zustands sei in einem Zeitraum von 6 Monaten jedenfalls zu bewerkstelligen. Bei der Festlegung der Leistungsfrist sei der Umstand berücksichtigt worden, dass aufgrund der Lage des Bauplatzes auf einer Meereshöhe von fast 1000 Metern die Durchführung von Bauarbeiten in den Wintermonaten nicht bzw nur eingeschränkt möglich ist. Ein witterungsbedingter Beginn der Abbrucharbeiten ab April werde erfahrungsgemäß möglich sein und somit verbleibe für die Herstellung des ursprünglichen Zustands ein Zeitrahmen von einem halben Jahr. Die beiden mit den baulichen Anlagen bebauten Grundstücke **1 und **2 seien Bestandteil des Grundbuchskörpers EZ ***** (X) und dem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Y als Freiland nach § 41 Abs 1 TROG 2022 ausgewiesen. Neben dem von diesem Bescheid betroffenen Wohnhaus bestünden auf diesen Grundstücken keine weiteren Gebäude. In einem Ansuchen um die nachträgliche Erteilung der Baubewilligung für das Wohnhaus müsste der Neubau des Gebäudes beantragt werden. Die Errichtung von Neubauten im Freiland ist im § 41 Abs 2 TROG 2022 stark eingeschränkt. Die Errichtung von Wohngebäuden sei mit Ausnahme des Wiederaufbaus von bestehenden Wohngebäuden nach § 42b TROG 2022 im Freiland generell unzulässig. Auch für den Fall des noch aufrechten Konsenses des landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes sei ein Umbau bzw eine Änderung des Verwendungszweckes in ein Wohngebäude im Widerspruch zur Flächenwidmung. Somit sei offenkundig, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs 3 TBO 2022 entgegenstehe.

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringen die rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse weder erhoben noch im Bescheid festgestellt worden wären. Hinsichtlich dieser Frage sei immer noch ein Verwaltungsverfahren aufgrund verkehrsbehördlicher Genehmigung des Eigentumserwerbs durch Herrn DD anhängig. Die belangte Behörde habe festgestellt, dass es sich beim Tennstadel um ein baufälliges Gebäude handle, diese Feststellung treffe sie lediglich aufgrund einer Formulierung in den Pachtverträgen, ohne die tatsächlichen Verhältnisse zu erheben. Über die damalige Bausubstanz bzw Bauweise des ursprünglichen Tennstadels. Eine hinreichende Feststellung der Bausubstanz der damaligen baulichen Anlage, insbesondere ob das Erdgeschoß bereits damals gemauert gewesen sei, hätte die belangte Behörde jedenfalls treffen müssen. Dies, da sie in rechtlicher Hinsicht zum Ergebnis komme, dass aufgrund der gegenwärtigen Bausubstanz bzw aufgrund wesentlicher Änderungen an der baulichen Anlage es sich nunmehr um ein Aliud (Neubau) handle und damit der ursprünglich vorhandene, bzw vermutete Baukonsens verloren gegangen sei und daher selbst der ursprüngliche „Tennstadel“ abzureißen sei. Die belangte Behörde habe nicht festgestellt, welche Zu- und Anbauten überhaupt erfolgt seien sowie weiters ob bzw welche Zubauten eine Einheit mit dem ursprünglichen Tennstadel bilden würden. Die belangte Behörde hätte feststellen müssen, dass die bauliche Anlage auf den betroffenen Grundstücken einerseits aus dem ursprünglichen „Tennstadel“ sowie andererseits aus den von Herrn DD durchgeführten Zu- und Anbauten bestehe. Sie hätte weiters feststellen müssen, dass diese keine gemeinsame und untrennbare bauliche Einheit bilden würden und daher separat und ohne Beeinträchtigung des „Tennstadel“ entfernt bzw rückgebaut werden könne. Die belangte Behörde in ihrem Bescheid widersprechend an einer Stelle festgestellt, dass das ursprüngliche Gebäude eine Größe von ca 113,3 m² entsprochen habe, die nunmehr bebaute Fläche jedoch ungefähr das doppelte Ausmaß aufweise. An anderer Stelle wiederum führe die belangte Behörde aus, dass sich das nunmehrige Gebäude aus einer Nutzfläche von ca 165 m² zusammensetze. Die belangte Behörde habe festgestellt, dass das nunmehrige Gebäude zweigeschossig sei, an anderer Stelle verweise die belangte Behörde auf die Entscheidung des LVwG Tirol vom 20.01.2023, laut welchem das Gebäude aus einem Erdgeschoß und einem Ober- bzw Dachgeschoß bestehe. Sie treffe jedoch keinerlei Feststellungen zu unterirdischen Gebäudeteilen. Im Spruch des Bescheides merke die belangte Behörde jedoch an, dass der Auftrag auch alle unterirdischen Gebäudeteile umfasse. Die Feststellungen der belangten Behörde seien daher auch in diesem Punkt unzureichend und widersprüchlich. Die belangte Behörde hätte weiters feststellen müssen, in welchem Ausmaß der ursprüngliche Tennstadel tatsächlich abgeändert, bzw zugebaut worden sei, dies betreffend nicht nur die Quadrat-, sondern auch die Kubikmetergröße des Gebäudes, zumal diese insbesondere auch zur Beurteilung, ob ein gänzlicher Abriss oder lediglich ein Rückbau aufzutragen sei, entscheidungsrelevant sei. Der ursprüngliche Tennstadel sei durch die Zu- bzw Anbauten nicht bzw nicht wesentlich vergrößert und würde somit kein rechtliches Aliud darstellen. Die belangte Behörde habe es verabsäumt, einen bautechnischen Sachverständigen hinzuzuziehen. Insbesondere hätte die belangte Behörde einen Sachverständigen zur Einschätzung darüber beiziehen müssen, ob die bauliche Anlage, bestehend aus dem „Tennstadel“ sowie den Zubauten aufgrund ihrer Bauweise bzw der Substanz der baulichen Anlage eine untrennbare Einheit bilde oder diese in baulicher Hinsicht als eigenständige Einheit betrachtet werden können. Die belangte Behörde gehe pauschal von einer einheitlichen Anlage aus und ziehe gar nicht erst in Betracht, dass der Tennstadel sowie die Zubauten aller Voraussicht nach getrennte bauliche Einheiten darstellten und sohin auch rechtlich getrennt voneinander zu behandeln seien. Die Beiziehung eines Sachverständigen wäre somit auch insofern notwendig gewesen, damit die belangte Behörde beurteilen könne, ob bzw in welchem Ausmaß die baulichen (unterirdischen) Einheiten im Fall abzureißen bzw rückzubauen wären. Die belangte Behörde gehe bei der gegenständlichen baulichen Anlage davon aus, dass es sich um kein Superädifikat handle. Hinsichtlich des gegenständlichen Tennstadels seien zwei Pachtverträge abgeschlossen worden, wobei der Pachtvertrag vom 21.07.1967 eine Laufzeit von 99 Jahren vorsehe und der Pachtvertrag vom 01.08.1967 eine Laufzeit von 20 Jahren hat. In diesen beiden Verträgen sei zwischen den Vertragsparteien entgegen der Annahme der belangten Behörde sehr wohl eine Vereinbarung über eine vorübergehende Bebauungsabsicht festgehalten. Bei Abschluss eines Pachtvertrages für eine bestimmte Dauer sei den Vertragsparteien jedenfalls bewusst bzw bestehe der gemeinsame Konsens, dass der Vertrag nur für eine bestimmte Dauer geschlossen werde und somit auch etwaige Zubauten durch den Pächter nicht dauerhaft, sondern lediglich für die Dauer des Pachtvertrages auf einem Grundstück verbleiben sollen und daher auch nicht in das Eigentum des Grundeigentümers erwachsen. Allein aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergebe sich, dass ein Gebäude nach 99 Jahren abrissreif sei. Für den nicht dauerhaft geplanten Verbleib des Gebäudes auf den Grundstücken **1 und **2 bei einem 99-jährigen Pachtverhältnis. Aufgrund eines vorliegenden Pachtvertrages ergebe sich, dass entgegen der belangten Behörde eben nicht vom Grundsatz „Superfizies solo cedit“ ausgegangen werden könne. Gemäß Rechtsprechung werde die Eigenschaft als Superädifikat dann bejaht, wenn dem Bauführer nur ein zeitlich begrenztes Recht zur Benützung des Grundstückes zusteht. Die Einstufung der gesamten baulichen Anlage als kein Superädifikat durch die belangte Behörde sei folglich verfehlt. Beim Gebäude handle es sich auch um kein rechtliches Aliud. Da ein solches nur dann anzunehmen ist, wenn ein Gebäude errichtet wurde, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten abweiche, zumal die Baubewilligung für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt werde, sodass ein Abweichen hiervon eine neuerliche Baubewilligung erfordere. Der zum Ausbau verpachtete Tennstadel habe sich damals auf diesem Grundstück befunden. Wie die belangte Behörde in ihrem Bescheid festgestellt hat, war der Tennstadel bereits zum ursprünglichen Zeitpunkt mehrgeschossig. Auch sei er ursprünglich in ortsüblicher Weise erbaut worden. Dieser sei gemäß den pachtvertraglichen Vereinbarungen von Herrn DD ausgebaut, jedoch nicht neu errichtet worden. Bei diesen Bauarbeiten habe es sich um einen Ausbau und nicht um einen Umbau gehandelt, da die die durchgeführten Ausbauarbeiten das Gebäude in seinem äußeren Erscheinungsbild baulich nicht verändert hätten. Der Ausbau eines solchen Feldstalles wie im gegenständlichen Fall von Herrn DD durchgeführt, könne in baurechtlicher Sicht auch nicht als Neubau angesehen werden. Beim Tennstadel habe es sich damals um ein baufälliges Gebäude gehandelt, die Sanierung bzw der Ausbau eines solchen ändere nichts daran, dass der Tennstadel, für welchen ursprünglich eine Baubewilligung vermutet werde, in seinem Erscheinungsbild nach außen hin nach wie vor derselbe sei. Von der Behörde wäre im Ergebnis aber nur der Abriss dieses Zu- bzw Anbaus bis zum ursprünglichen Ausmaß des Tennstadels und der Rückbau des Tennstadels durch Entfernung der Heizungsanlage aufzutragen. Der Auftrag zur Beseitigung der gesamten bestehenden baulichen Anlage sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen unbebauten Zustandes sei überschießend und verstoße die Behörde damit gegen den Grundsatz, das gelindeste Mittel zur Zweckerreichung einzusetzen.

Am 22.06.2023 und 05.01.2023 fanden jeweils öffentliche mündliche Verhandlungen vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher die Beschwerdeführer, der Zeuge EE und der hochbautechnische Amtssachverständige der belangten Behörde einvernommen wurden und die Akten der belangten Behörde und des Landesverwaltungsgerichtes verlesen wurden.

II.Sachverhalt:

Die beiden Beschwerdeführer AA und BB sind unter anderem Eigentümer der Gste **1 und **2 KG Y-Land. Das Gst **1 und das Gst **2 KG Y-Land sind in rechtskräftigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Y als Freiland gemäß § 41 TROG 2022 ausgewiesen.

Auf Gst **1 KG Y-Land bestand der sogenannte „Tennstadel“ bereits vor Inkrafttreten der Tiroler Landesbauordnung 1901. Auf diesen Grundstücken befindet sich nunmehr ein Wohnhaus inklusive angebauter Garage, Stützmauern, befestigte Freiflächen, Vorplatzüberdachung und ein Einfahrtstor. Für diese baulichen Anlagen existiert keine Baubewilligung bzw keine zur Kenntnisnahme einer Bauanzeige.

DD hat mit Pachtvertrag vom 21.07.1967 den baufälligen „Tennstadel“ auf Gst **1 KG Y-Land von Herrn EE für 99 Jahre gepachtet. Mit weiterem Pachtvertrag vom 1.8.1967 wurde dieser „Tennstadl“ für 20 Jahre an DD zum Ausbau einer Ferienwohnung verpachtet. Mit weiterem Kaufvertrag vom 21.07.1967 hat DD den baufälligen „Tennstadel“ auf Bp **1 mit folgendem Grund auf der Ostseite von drei auf sieben Meter verlaufend und an der Nord- und Westseite einen drei Meter breiten Grundstreifen gekauft. Eine grundverkehrsbehördliche Bewilligung wurde nicht erteilt.

Im Jahr 1967 wurde vom Pächter DD ein Umbau vorgenommen, bei dem unter anderem eine Heizungsanlage in das Gebäude eingebaut wurde. Im Jahr 1967 wurde das gegenständliche Gebäude im Auftrag von DD zu Wohnzwecken ausgebaut und wird seither als Freizeitwohnsitz genutzt. Für den Ausbau zu Wohnzwecken und für die Änderung des Verwendungszweckes existiert keine Baubewilligung. Das Gebäude wird zu Wohnzwecken verwendet, verfügt über eine Speisekammer, die mit Lebensmitteln gefüllt ist, Wohnraum, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Abstellraum, Technikraum, etc und ist beheizt.

Mit Grundverkehrsanzeige vom 14.07.2022 wurde der Bezirkshauptmannschaft Y als zuständige Grundverkehrsbehörde der Kaufvertrag vom 21.07.1967 zwischen Herrn DD als Käufer und Herrn EE als Verkäufer betreffend das Gst 1 KG Y-Land zur Kenntnis gebracht und um grundverkehrsrechtliche Genehmigung ersucht. Mit rechtskräftigem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 20.01.2023, Zahl LVwG-* wurde dieser Grundverkehrserwerb versagt.

III.Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt der belangten Behörde, insbesondere aus dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 23.02.2011, Zahl 2009/06/0103-11 betreffend die Bewilligungspflicht der von DD vorgenommenen Änderungen am bestehenden „Tennstadel“. Die Feststellung der Eigentumsverhältnisse ergibt sich aus dem offenen Grundbuch. Die Feststellungen zur aktuellen Nutzung des gegenständlichen Gebäudes ergeben sich aus dem Protokoll über den Lokalaugenschein der belangten Behörde vom 14.11.2022.

Dass das gegenständliche Gebäude zu Wohnzwecken genutzt wird, ist unstrittig. Ebenso ist unstrittig, dass der „Tennstadel“ auf Gst **1 KG Y-Land an DD mit zwei Pachtverträgen vom 21. Juli 1967 bzw. 1. August 1967 auf die Dauer von 99 bzw. 20 Jahren verpachtet wurde. Darüber hinaus ergibt sich aus dem Pachtvertrag vom 21.07.1967, dass vor der Verpachtung keine Baubewilligung zugesichert wird. Auch im Kaufvertrag vom 21. Juli 1967 zwischen Herrn EE und Herrn DD wurde keine Baugenehmigung zugesichert.

Dass ein Eigentumsübergang nie stattgefunden hat ergibt sich aus der rechtskräftigen Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 20.01.2023, LVwG-***.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl Nr 44 zuletzt geändert durch LGBl 64/2023 lauten:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(…)

(5) Ist anlässlich der Erteilung des Auftrages nach Abs. 1 offenkundig, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs. 3 bzw. der Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens ein dieser Bestimmung entsprechender Untersagungsgrund entgegenstehen würde, so hat die Behörde dies, sofern die Baubewilligung nicht bereits versagt bzw. die Ausführung des Bauvorhabens nicht bereits untersagt wurde, in einem mit der Erteilung des Auftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung bzw. der Untersagung der Ausführung des Bauvorhabens gleichzuhalten.

(…)“

Die entscheidungswesentliche Bestimmung des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 – TROG 2022, LGBl Nr 43/2002, zuletzt geändert durch LGBl Nr 63/2023 lautet:

㤠41

Freiland

(1) Als Freiland gelten alle Grundflächen des Gemeindegebietes, die nicht als Bauland, Sonderflächen oder Vorbehaltsflächen gewidmet sind.

(2) Im Freiland dürfen errichtet werden:

a)ortsübliche Städel in Holzbauweise, die der Lagerung landwirtschaftlicher Produkte und landwirtschaftlicher Betriebsmittel mit Ausnahme von Kraftfahrzeugen, die den kraftfahrrechtlichen Vorschriften unterliegen, dienen; dabei ist die Ausführung einer betonierten Bodenplatte und im Bereich von Einschüttungen weiters die Errichtung einer Mauer mit einer Höhe von höchstens 1,50 m zulässig,

b)Gebäude zur bäuerlichen Direktvermarktung mit höchstens 20 m² Grundfläche,

c)Weideunterstände und Weidezelte, jeweils mit höchstens 40 m² Nutzfläche, und dergleichen,

d)Folientunnel sowie Hagelschutznetze und dergleichen,

e)Bienenhäuser in Holzbauweise mit höchstens 20 m² Nutzfläche sowie Bienenstände, soweit sie nicht ohnehin nach § 1 Abs. 3 lit. m der Tiroler Bauordnung 2022 von deren Geltungsbereich ausgenommen sind,

f)Jagd- und Fischereihütten mit höchstens 10 m² Nutzfläche, wenn diese Gebäude zur Verwirklichung des jeweiligen Verwendungszweckes nach Größe und Ausstattung unbedingt erforderlich sind,

g)Kapellen und dergleichen mit höchstens 20 m² Grundfläche,

h)den baurechtlichen Vorschriften unterliegende öffentlich zugängliche Aussichtsplattformen sowie Brückenbauten und Verbauungen zum Schutz vor Naturgefahren und dergleichen,

i)ortsübliche Einfriedungen,

j)allgemein zugängliche Kinderspielplätze,

k)Nebengebäude und Nebenanlagen,

l)freistehende Photovoltaikanlagen mit höchstens 100 m² und freistehende Sonnenkollektoren mit höchstens 20 m² Fläche,

m)Photovoltaikanlagen im Umfang des § 6 Abs. 3 lit. c der Tiroler Bauordnung 2022.“

V.Erwägungen:

Ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 ist an den Eigentümer der baulichen Anlage zu richten. Die Beschwerdeführer stehen in diesem Zusammenhang auf dem Standpunkt, dass sie nicht Eigentümer des in Rede stehenden Gebäudes wären.

Grundsätzlich stellen Bauwerke, die in der Absicht erbaut wurden, dass diese dauernd mit den verbauten Grundstücken verbunden bleiben sollen, Liegenschaftszugehör im Sinne des § 297 ABGB dar. Ein auf einem Grundstück errichtetes Gebäude ist daher grundsätzlich unselbständiger und daher sonderrechtsunfähiger Bestandteil der Liegenschaft.

Vom Grundsatz „superficies solo cedit“ trifft das Gesetz allerdings Ausnahmen, an die es entweder selbst davon abweichender Rechtsfolgen knüpft oder durch Parteienvereinbarung abweichender Rechtsfolgen knüpfen lässt (zum Beispiel Baurecht, Superädifikat nach § 435 ABGB, und andere).

Entscheidend dafür, ob eine bauliche Anlage durch seine Errichtung kraft Gesetzes zum (unselbständigen) Bestandteil des Grundstückes und damit Eigentum des Grundstückseigentümers wird, ist nicht, ob es ohne wesentliche Zerstörung der Substanz wieder demontiert werden kann, sondern die Belassungsabsicht des Bebauers. Dabei kommt es aber nicht auf die (unkontrollierbare) innere Absicht des Erbauers, sondern auf das äußere Erscheinungsbild an, das vornehmlich aus dem Zweck des Gebäudes, aber auch seiner Beschaffenheit oder anderen Umständen erschlossen werden kann. Das Fehlen der Absicht dauernder Belassung ergibt sich daher entweder aus dem äußeren Erscheinungsbild des Bauwerkes oder aus den zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter des Bauwerks bestehenden Rechtsverhältnisses (vgl OGH 12.01.1994, 3Ob144/93, und andere).

Nach der herrschenden Rechtsprechung des OGH entsteht daher ein Superädifikat, wenn das Bauwerk vom Bauführer auf einem fremden Grund ohne die Absicht errichtet wurde, dass es für seine ganze natürliche Lebensdauer auf dem Grundstück bleiben soll. Diese Voraussetzung ist im Allgemeinen bereits dann erfüllt, wenn dem Bauführer nur ein zeitliche begrenztes Recht zur Benützung des Grundstückes zusteht (vgl OGH 15.09.1993, 3Ob158/93, und andere). Entscheidend dabei ist die Dauer der Berechtigung und nicht die etwa auf Dauer des Bestehens des Baues gerichtete Absicht.

Für die Qualifikation als Superädifikat ist auch eine Entfernungsabsicht nicht Voraussetzung und genügt zum Beispiel eine Vereinbarung des „Heimfalls“ an den Liegenschaftseigentümer. Zulässig ist daher eine Vereinbarung, dass ein Superädifikat (mit oder ohne Entschädigung) an den Grundeigentümer zu übertragen ist. Für die Begründung des Superädifikats ist kein Grundbuchsakt erforderlich, sondern erfolgt der Eigentumserwerb originär durch die Bauführung (das Eigentum am Superädifikat bleibt auch von der Beendigung oder dem Wegfall des Grundbenützungsverhältnisses an sich unberührt und bleibt daher das Bauwerk nach Ende des Grundbenützungsverhältnisses auch weiterhin im Eigentum seines bisherigen Eigentümers.

Im gegenständlichen Fall ergibt sich in diesem Zusammenhang daher Folgendes:

Bereits vor Bestehen der Pachtverträge aus dem Jahr 1967 existierte auf Bp **1 KG Y-Land der sogenannte „Tennstadel“. Nach den Ausführungen im Pachtvertrag vom 21. Juli 1967 zwischen Herrn EE und Herrn DD hat es sich dabei um einen baufälligen Stadel gehandelt, welcher für 99 Jahre an Herrn DD verpachtet werden sollte. Mit Kaufvertrag vom selben Tag wurde allerdings dieser „Tennstadel“ von EE an DD verkauft. Unbestritten wurde im Jahr 1967 von DD ein Umbau, bei dem unter anderem eine Heizungsanlage in das Gebäude eingebaut wurde, vorgenommen und das Gebäude zu Wohnzwecken bzw als Freizeitwohnsitz genutzt (Änderung des Verwendungszweckes). Aus der Zusammenschau dieser Verträge in Verbindung mit den vorgenommenen Baumaßnahmen ergibt sich daher für das Landesverwaltungsgericht zweifellos eine Belassungsabsicht des gegenständlichen Gebäudes auf Dauer. Der Ausbau eines bestehenden landwirtschaftlichen Gebäudes zu einem Wohnhaus und die Nutzung desselben seit dem Jahr 1967 zu Wohnzwecken intendiert eine dauernde Belassungsabsicht auf dem gegenständlichen Grundstück. Darüber hinaus sind in den beiden Verträgen auch kein Baurecht oder ein sogenanntes Heimfallsrecht erwähnt, sodass vom Grundsatz „superficies solo cedit“ im gegenständlichen Fall nicht zu abzuweichen ist.

Im Übrigen wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 21.07.1967 rechtskräftig versagt, sodass ein Eigentumsübergang mangels modus nie stattgefunden hat. Darüber hinaus haben die Beschwerdeführer selbst einen Pachtvertrag, abgeschlossen zwischen EE und DD vom 1. August 1967 vorgelegt, wonach DD den baufälligen Stadel, den sogenannten „Tennstadel“ auf Bauparzelle **1 zum Ausbau einer Ferienwohnung für 20 Jahre pachtet. Ob nun dieser Pachtvertrag den Pachtvertrag vom 21. Juli 1967 ersetzt oder abändert kann insofern dahingestellt bleiben, als dass auch in diesem Pachtvertrag weder eine Eigentumsübertragung, noch ein Baurecht, noch ein Heimfallsrecht vereinbart wurde. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der damalige Liegenschaftseigentümer seine Zustimmung zur Änderung des Verwendungszwecks erteilt hat. Da sohin im gegenständlichen Fall nicht von einem Superädifikat ausgegangen werden kann, ist der Auftrag daher zu Recht an die Grundstückseigentümer, nämlich die beiden Beschwerdeführer ergangen.

Die Beschwerdeführer stehen weiters auf dem Standpunkt, dass nicht die Beseitigung des kompletten Bauwerkes, sondern lediglich die Herstellung des ursprünglichen Zustandes vorzuschreiben gewesen wäre.

Dazu ist festzuhalten, dass für das ursprünglich bestehende Gebäude „Tennstadel“ auf Bauparzelle **1 ein Baukonsens zu vermuten war. Das ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude wurde vor Inkrafttreten der Tiroler Landesbauordnung 1901 errichtet und ist somit davon auszugehen, dass der „Tennstadel“ über einen Baukonsens als landwirtschaftliches Gebäude verfügt hat. Unbestritten ist weiters, dass im Jahr 1967 durch den Pächter DD umfassende Umbaumaßnahmen durchgeführt worden sind und das ehemals als Stall und Heulager genutzte Gebäude seit 1967 zu Wohnzwecken verwendet wird, wobei nicht nur eine Zentralheizungsanlage eingebaut, sondern auch eine Speisekammer, Küche, Technikraum, Badezimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Wohnraum mit Sitzecke, ein Vorraum, Gang, Abstellraum eine Wohnküche, usw eingerichtet worden sind. Dass für all diese Maßnahmen eine Baubewilligungspflicht normiert war, hat der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 23. Februar 2011, Zahl 2009706/0103-11, festgestellt.

Mit den vorgenommenen Änderungen wurde das Wesen des ursprünglich als Stall und Heulager genutzten Gebäudes dahingehend geändert, als dass es sich nunmehr um ein Wohnhaus handelt. Für die Änderung des Verwendungszwecks liegt ebenso wenig eine Baubewilligung vor wie auch für die sonst vorgenommenen Baumaßnahmen und die Zubauten, nämlich eines überdachten Vorplatzes und eines Lagerraumes.

In Zusammenschau all dieser konsenslos vorgenommenen Baumaßnahmen kann nicht mehr von demselben landwirtschaftlichen Gebäude „Tennstadel“ wie er vor dem Jahr 1967 bestanden hat und für den eine Baubewilligung zu vermuten war, gesprochen werden. Es handelt sich somit zweifellos um ein „aliud“. Ob ein aliud vorliegt, ist immer anhand eines bestimmten Projektes im Vergleich zu etwas anderem zu prüfen (vgl VwGH 04.05.2020, Ra 2019/05/0291). Bei der Qualifikation, ob ein anderes (neues) Bauvorhaben vorliegt, kommt es ausschließlich auf die Unterschiede bzw Identität zwischen dem ursprünglich bewilligten und dem beantragten Projekt an (vgl VwGH 03.07.2007, Zahl 2006/05/0130). Bezugspunkt für die Prüfung des Vorliegens eines aliuds ist die bereits erteilte Baubewilligung, oder wie hier im konkreten Fall der vermutete Baukonsens.

Da im gegenständlichen Fall nicht nur der vermutete Baukonsens für ein landwirtschaftliches Gebäude in ein Wohngebäude ohne die entsprechende Baubewilligung abgeändert wurde, sondern auch Zubauten und Umbauten im Gebäude durchgeführt worden sind, kann nicht mehr vom selben „Tennstadel“ gesprochen werden, wie er vor dem Jahr 1967 bestanden hat. Insofern liegt daher ein völlig neues Bauvorhaben vor. Die Auffassung der Beschwerdeführer, dass ausschließlich die Lage und die Größe des Vorhabens relevant sei, kann nicht geteilt werden.

Zurecht ist daher die belangte Behörde vom einem rechtlichen „aliud“ ausgegangen, sodass der ursprünglich vermutete Baukonsens für ein landwirtschaftlich genutztes Gebäude durch die vorgenommenen Änderungen als erloschen anzusehen ist. Für die vorgenommenen Änderungen und die Änderung des Verwendungszwecks existieren unbestrittener Maßen keine Baubewilligungen, sodass das gesamte Gebäude und sämtliche weiteren baulichen Anlagen auf Bp **1 und Gst **2 KG Y-Land als konsenslos zu betrachten sind. Bei einem gänzlichen Fehlen einer Baubewilligung kommt daher als Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes ausschließlich die Beseitigung aller baulichen Anlagen, für welche keine Baubewilligung bzw zur Kenntnisnahme einer Bauanzeige vorliegt, in Betracht.

In diesem Zusammenhang erweist sich auch das umfassende Vorbringen der Beschwerdeführer in Bezug auf die Feststellung des Altbestandes als nicht zielführend. Liegt nämlich für das gesamte Gebäude keine Baubewilligung (mehr) vor, so erübrigt sich ein Eingehen auf einen allenfalls einmal genehmigten Bestand bzw auf einen vermuteten Baukonsens.

Im Zusammenhang mit der Leistungsfrist hat die belangte Behörde bereits festgestellt, dass eine Frist von 6 Monaten bzw im Zusammenhang mit den jahreszeitlich bedingten Erschwernissen während der Winterzeit von 7 ½ Monaten jedenfalls als ausreichend anzusehen ist, um dem behördlichen Auftrag, nämlich der gänzlichen Beseitigung des gegenständlichen Gebäudes und sämtlicher weiterer baulichen Anlagen auf Gst **1 und **2 KG Y-Land nachzukommen. Auch der hochbautechnische Sachverständige des Landesverwaltungsgerichtes hat bestätigt, dass eine Frist von 6 Monaten für die Beseitigung des gegenständlichen Gebäudes als angemessen zu betrachten ist. Aufgrund der bereits im Zeitpunkt der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes abgelaufenen Paritionsfrist der belangten Behörde war diese entsprechend neu zu bemessen.

Der Beschwerde war daher insofern teilweise Folge zu geben und die Leistungsfrist mit 30.06.2024 neu zu bemessen.

Im Übrigen war der Beschwerde keine Folge zu geben.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Wenn allerdings in einer Verwaltungsstrafsache oder in einer Finanzstrafsache eine Geldstrafe von bis zu Euro 750,00 und keine Freiheitsstrafe verhängt werden durfte und im Erkenntnis eine Geldstrafe von bis zu Euro 400,00 verhängt wurde, ist eine (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichthof wegen Verletzung in Rechten nicht zulässig.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)