Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2020/39/1079-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.10.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2020:LVwG.2020.39.1079.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Drin Mair über die Beschwerde der AA GmbH, Adresse 1, Z, vertreten durch RA BB, Adresse 2, Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 28.04.2020, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2018

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen, dies mit der Maßgabe, dass

a.der Auftrag betreffend das Hauptgebäude (lit a des angefochtenen Bescheides) auf § 35 Abs 1 lit b TBO 2018 gestützt wird, und

b.die Leistungsfrist zu a) bis c) des angefochtenen Bescheides mit 31.10.2021 festgelegt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 14.10.2014, Zl ***, wurde der Beschwerdeführerin die baubehördliche Bewilligung für den Zu- und Umbau des bestehenden Hotels „CC“ sowie für die Errichtung einer Ausschankhütte auf Gst **1, KG Z, erteilt.

Laut Baubeginnsmeldung vom 07.04.2015 wurde mit dem Bau am selben Tag begonnen.

Es wurden in der Folge mehrere baupolizeiliche Aufträge erteilt.

Mit Bescheid vom 29.05.2017, Zl ***, trug der Bürgermeister der Gemeinde Z gemäß § 35 Abs 1 TBO 2011 (Mängelbehebung, Baueinstellung) die Beseitigung bzw den Abbruch des gesamten Dachgeschoßes bis auf Höhe Oberkante Rohdecke zweites Obergeschoß beim derzeitigen Bestand des mit Bescheid vom 14.10.2014 genehmigten Objektes „CC“ wegen hochgradiger Einsturzgefahr des Gebäudes im Dachbereich bzw wegen massiver Bauschäden auf. Die dagegen erhobene Beschwerde wurde mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgericht Tirol vom 26.09.2017, LVwG-2017/40/1777-3, als unbegründet abgewiesen und die Leitungsfrist mit spätestens 30.11.2017 festgelegt. Eine Revision dagegen wurde aktenevident nicht eingebracht.

Mit Bescheid vom 27.09.2019, Zl ***, wies der Bürgermeister der Gemeinde Z das Bauansuchen vom 08.08.2019 um Dachsanierung (Ausführung des neuen Dachs laut Bestand) beim bestehenden Objekt auf Gst **1 (vormals Gst **2) infolge fehlender einheitlicher Widmung des Bauplatzes ab.

Mit Datum 18.02.2020 erstellte der hochbautechnische Amtssachverständige der belangten Behörde ein Gutachten zum baulichen Zustand der Gebäude Hotel und Ausschankhütte auf Gst **1 (vormals **2). Es handle sich danach um den Neubau bzw Umbau von zwei separaten Gebäuden, welche zum maßgeblichen Zeitpunkt des Lokalaugenscheins am 28.02.2020 eindeutig als Rohbau zu klassifizieren seien. Eine ungehinderte Nutzung im Rahmen ihres vorgesehenen Verwendungszweckes könne nicht ohne Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen erfolgen. Eine bauliche Verbindung der zwei Gebäude bestehe zum Zeitpunkt des Lokalaugenscheins nicht. Die für jedes Gebäude daher gesondert durchgeführte Befundung werde mit beiliegenden Fotos belegt. Als zur Fertigstellung der Gebäude fehlende Maßnahmen führte der Sachverständige wie folgt an:

„Ausschankhütte“:

Fehlen der gesamten Dachkonstruktion im rückwärtigen Bereich

Fehlen des Dachaufbaues – Isolierung, Hinterlüftung, Dachabdichtung (Anm: des Weiteren ist die verlegte Notabdichtung nicht mehr dicht; Folge: Wassereintritt in das Gebäude, durchfeuchtete Sparren, etc.)

Fehlende Maßnahmen zur Verhinderung von Kältebrücken sowie Feuchtigkeitseintritten (fehlende Abdichtung/Sockelplatten/Wärmedämmverbundsystem, WDVS nicht im System ausgeführt, Holzverschalung)

Fehlende Wandabschlüsse

Fensterelemente teils nur provisorisch eingekeilt

Fehlende Hinterfüllung und somit fehlende Ausgleichsmaßnahmen zur Überwindung von Höhenunterschieden (Zugang nur über Schaltafeln bzw Gerüst möglich)

Fehlende Terrasse

Fehlende Absturzsicherungen

Fehlende Balkone

Fehlende Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation

Fehlender Innenputz/Fassadenputz

Fehlende Fußbodenaufbauten

Fehlende Innentürelemente

„Hotel“ (das Dachgeschoß bleibt auf Grund des bereits bestehenden Abbruchbescheides unberücksichtigt):

Fehlende Maßnahmen zur Verhinderung von Kältebrücken sowie Feuchtigkeitseintritten (fehlende Abdichtung/Sockelplatten/Wärmedämmverbundsystem)

Fehlende Wandabschlüsse

Fehlende (nicht versetzte) Fensterelemente

Fehlende Hinterfüllung und somit fehlende Ausgleichsmaßnahmen zur Überwidnung von Höhenunterschieden

Fehlende Absturzsicherungen

Fehlende Balkone

Fehlende Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen

Fehlender Innenputz/Fassadenputz

Fehlende Fußbodenaufbauten

Fehlende Innentürelemente“

Zusammenfassend beurteilte der Sachverständige das gegenständliche Bauvorhaben mit Stichtag 18.02.2020 aus hochbautechnischer Sicht als nicht vollendet. Die fehlenden Baumaßnahmen seien so gravierend und fernab von geringfügigen Restarbeiten, dass eine Benützung des Gebäudes ohne Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen unmöglich erscheine.

Mit dem nun angefochtenen Bescheid vom 28.04.2020 trug der Bürgermeister der Gemeinde Z gemäß § 35 Abs 7 lit a TBO 2018 die Beseitigung

a)des gesamten Kellergeschoßes einschließlich Tiefgarage, des gesamten Erdgeschoßes und Obergeschoßes des Objektes „CC“ (Hauptgebäude) und

b)des gesamten Objektes „Ausschankhütte“, bestehend aus Kellergeschoß, Erdgeschoß und Obergeschoß einschließlich Dach, sowie

c)die Entfernung des dabei anfallenden Abbruchmaterials und die Verfüllung der Baugruben

jeweils auf Gst **1 (vormals Gst **2), KG Z, bis spätestens 30.10.2020 auf.

Die belangte Behörde bezog sich begründend auf das hochbautechnische Gutachten vom 18.02.2020 und die in diesem befundeten, zur Fertigstellung fehlenden baulichen Maßnahmen. Diese wurden im Bescheid im Detail wiedergegeben. Es stehe außer Zweifel, dass bei den vorstehend angeführten Gebäuden keine Bauvollendung im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen gegeben sei. Es handle sich bei den bezeichneten Objekten zum gegenständlichen Zeitpunkt um nicht vollendete Gebäude im Rohbauzustand, welche im Rahmen des genehmigten und vorgesehenen Verwendungszweckes nicht ohne Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen und ungehindert genützt werden könnten. Ein Bau werde dann als vollendet beurteilt, wenn das Gebäude nach außen abgeschlossen sei und alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht worden seien. Nachdem das Gebäude weder nach außen noch nach innen soweit fertiggestellt wäre, dass eine ungehinderte gefahrlose Benützung möglich sei, liege zweifellos keine Fertigstellung der Objekte im gesetzlichen Sinne vor. Die Baubewilligung für die bezeichneten Objekte sei erloschen, weshalb die Beauftragung zu erfolgen hatte. Die Bemessung der Frist wäre angemessen.

Nach Abschluss des Vollstreckungsverfahrens (Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 26.01.2018, Zl ***, mit Anordnung der Ersatzvornahme, bestätigendes Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 17.05.2018, LVwG-2018/22/0528-8) erfolgte in der Zeit vom 27.04.2020 bis zum 08.05.2020 die Ersatzvornahme des mit Bescheid vom 29.05.2017 angeordneten Abbruchs des gesamten Dachgeschoßes des Hauptgebäudes bis auf Höhe Oberkante Rohdecke zweites Obergeschoß des mit Bescheid vom 14.10.2014 bewilligten Objektes. Die verbleibenden Reste dieses Gebäudes sind nun Gegenstand des Spruchpunktes a) des angefochtenen Bescheides vom 28.04.2020.

In ihrer Beschwerde vom 26.05.2020 gegen den Bescheid vom 28.04.2020 hält die Beschwerdeführerin Unrichtigkeit der Ausführungen des Sachverständigen zum Fehlen diverser baulicher Maßnahmen sowie dessen Befangenheit und Voreingenommenheit vor, habe dieser die rechtliche Würdigung in seinem Gutachten aus unsachlichen Gründen vorgenommen. Der Sachverständige verfolge offenbar den Zweck, das gegenständliche Bauvorhaben als nicht fertiggestellt zu werten, äußere sich dies sowohl in seiner unzulässigen rechtlichen Wertung als auch in reinen Formfloskeln. Von einer Bauvollendung könne nicht erst bei schlüsselfertiger Herstellung des Bauvorhabens gesprochen werden. Fordere man die Ausführung sämtlicher Arbeiten, würde sinnwidrig eine Baubewilligung erst dann erlöschen, wenn im Zeitpunkt des Ablaufs der Frist noch geringfügige Restarbeiten nicht durchgeführt seien. Die Behörde habe nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens festzustellen, ob das Bauvorhaben nach Beginn der Ausführung innerhalb der vorgesehenen Frist vollendet gewesen wäre. Dies wäre nur durch Feststellungen über die tatsächlich durchgeführten Baumaßnahmen am bewilligten Vorhaben nach Vollendungsfristablauf möglich. Dies sei nicht durchgeführt worden. Die im bekämpften Bescheid festgestellten „baulichen Maßnahmen“ seien überholt und widersprächen dem tatsächlichen Zustand. Im Übrigen sei seitens des ehemaligen Geschäftsführers der Beschwerdeführerin nach dessen Informationen um eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist angesucht worden. Es sei somit unrichtig, dass der Bau am 07.04.2019 hätte vollendet werden müssen. Zu hinterfragen wäre, warum im Falle einer Vollendungsfrist mit 07.04.2019 und ab diesem Zeitpunkt vorliegenden Voraussetzungen für einen Abbruchbescheid der Beschwerdeführerin sodann der Abbruch des Dachstuhls vorgeschrieben worden sei. Die Beschwerdeführerin habe dafür einen Betrag der Höhe von über Euro 340.000,00 bevorschussen müssen, eine Ersatzvornahme für diesen Abbruch sei in einem Zeitpunkt erfolgte, als für die belangte Behörde klar gewesen wäre, dass eine Bauvollendung nicht vorgelegen sei. Es wäre also massiv in wirtschaftliche Belange der Beschwerdeführerin eingegriffen worden. Mit dem gegenständlichen Bescheid habe sich die belangte Behörde nicht vom Grundsatz der Verhältnismäßigkeit leiten lassen, es sei die gesetzliche Zielvorgabe durch Anwendung des jeweils gelindesten Mittels durchzusetzen. Die Beseitigung der gegenständlichen Anlage bzw der Abbruch sei weder wirtschaftlich vertretbar noch notwendig.

Aufgetragen wäre die Beseitigung der bereits errichteten Teile des Bauvorhabens und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des Bauplatzes in seinen ursprünglichen Zustand. Da es sich beim Hauptgebäude um ein seit Jahrzehnten bestehendes Gebäude handle, würde die Herstellung des „früheren Zustandes“ bedeuten, dass es nicht abgerissen werden müsste, sondern in den Urzustand, wie er sich vor Jahrzehnten befunden habe, zu versetzen wäre.

Unabhängig von der Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht Tirol werde die Beschwerdeführerin neuerlich um die Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben unter leicht geänderten Voraussetzungen ansuchen und würden die Voraussetzungen nach § 35 Abs 8 TBO 2018 sodann gegeben sein. Zur Zeit mangle es an den Voraussetzungen des § 35 Abs 7 lit a TBO, sodass der bekämpfte Bescheid zu beheben sei.

Die Fristbemessung für die aufgetragenen Arbeiten wurde als zu kurz bemessen bemängelt.

II.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einschau in den behördlichen Bauakt.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte unterbleiben. Der maßgebliche Sachverhalt steht aufgrund der Aktenlage eindeutig fest. Weder über den Bauzustand zum 07.04.2019 bzw zum Zeitpunkt des Lokalaugenscheins am 28.02.2020 noch zum gegenwärtigen Vollendungszustand verbleiben aufgrund der Aktenlage Zweifel, den fachlichen Beurteilungen des im Ermittlungsverfahren beigezogenen hochbautechnischen Sachverständigen trat die Beschwerdeführerin substantiiert nicht bzw fachlich auf gleicher Ebene gänzlich nicht entgegen. Die abschließende Lösung des Erlöschens der Baubewilligung war als Rechtsfrage zu klären. Die Akten haben erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Einem Entfall der Verhandlung stand weder Art 6 EMRK noch Art 47 GRC entgegen.

III.Rechtslage:

Es gilt folgende maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2018 – TBO 2018, LGBl Nr 28/2018 idF LGBl Nr 65/2020:

㤠35

Erlöschen der Baubewilligung

(1) Die Baubewilligung erlischt

…

b) wenn nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft oder der in der Baubewilligung festgelegten längeren Frist (Abs. 2) mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn das Bauvorhaben nicht innerhalb von vier Jahren nach Baubeginn vollendet wird.

[...]

(3) Auf Antrag des Inhabers der Baubewilligung ist die Frist für den Baubeginn und die Frist für die Bauvollendung jeweils einmal um höchstens zwei Jahre zu erstrecken, wenn sich seit der Erteilung der Baubewilligung die baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Vorschriften nicht derart geändert haben, dass die Baubewilligung nicht mehr erteilt werden dürfte. Dabei ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Einbringung des Ansuchens maßgebend. Um die Erstreckung der Frist ist vor ihrem Ablauf bei der Behörde schriftlich anzusuchen. Durch die rechtzeitige Einbringung des Ansuchens wird der Ablauf der Frist bis zur Entscheidung gehemmt.

[…]

(7) Ist die Baubewilligung erloschen und wurden Teile des Bauvorhabens bereits errichtet, so hat der Bauherr

a) im Fall, dass die Baubewilligung die Errichtung einer baulichen Anlage zum Gegenstand hatte, die bereits errichteten Teile des Bauvorhabens zu beseitigen und den Bauplatz erforderlichenfalls wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen oder

b) im Fall, dass die Baubewilligung die Änderung einer bewilligungspflichtigen oder anzeigepflichtigen baulichen Anlage zum Gegenstand hatte, den der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustand herzustellen.

Kommt der Bauherr dieser Verpflichtung nicht nach, so hat ihm die Behörde mit Bescheid die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen aufzutragen. Ist im Fall der lit. b die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Bauherrn stattdessen die Beseitigung der baulichen Anlage und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(8) Wird im Fall des Erlöschens der Baubewilligung neuerlich um die Erteilung der Baubewilligung für das betreffende Bauvorhaben angesucht und wird diese erteilt, so ist das Bauvorhaben innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft der neuerlichen Baubewilligung zu vollenden. Abs. 5 ist anzuwenden. Andernfalls erlischt die neuerliche Baubewilligung. In diesem Fall ist Abs. 7 anzuwenden. Ein nochmaliges Bauansuchen für das betreffende Bauvorhaben ist nicht zulässig.

[…]“

IV.Erwägungen:

Die belangte Behörde bezog ihren baupolizeilichen Auftrag das Hauptgebäude betreffend (eingeschränkt) auf das gesamte Kellergeschoß einschließlich Tiefgarage, das gesamte Erdgeschoß und erstes und zweites Obergeschoß einschließlich der Decke des zweiten Obergeschoßes und nahm dabei das (im Zeitpunkt der Bescheiderlassung noch vorhandene) Dachgeschoß - unter Verweis auf den erteilten rechtskräftigen Abbruchbescheid vom 29.05.2017 für das gesamte Dachgeschoß bis auf Höhe Oberkante Rohdecke zweites Obergeschoß – aus der Beauftragung aus. Die für das Landesverwaltungsgericht Tirol zum jetzigen Entscheidungszeitpunkt bestehende Sachlage stellt sich in der Weise dar, dass zwischenzeitlich das mit Bescheid vom 29.05.2017 (bestätigt durch Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 26.09.2017) zum Abbruch beauftragte Dachgeschoß inklusive Dach durch Ersatzvornahme beseitigt wurde. Der verbliebene (untere) Gebäuderest besteht in der Natur.

Der Abbruchauftrag betreffend die Ausschankhütte umfasst dieses Gebäude zur Gänze.

Aktenkundig und von den Verfahrensparteien unbestritten wurde mit 07.04.2015, somit in Wahrung der zweijährigen Baubeginnsfrist, mit dem genehmigten Bauvorhaben (Bescheid vom 14.10.2014) begonnen. Die zur Vermeidung eines Erlöschens der Baubewilligung maßgebliche vierjährige Fertigstellungsfrist fällt damit auf den 07.04.2019. Dieser Zeitpunkt ist zwischen den Parteien des Verfahrens nicht strittig. Eine Erstreckung der Bauvollendungsfrist erfolgte aktenkundig nicht. Die von der Beschwerdeführerin in dieser Hinsicht angestellte Mutmaßung, es wäre eine Rechtswirkungen auslösende Antragstellung um Verlängerung der Bauvollendungsfrist erfolgt (arg. „nach den Informationen des ehemaligen Geschäftsführers“), bewahrheitet sich somit nicht. Auch erbrachte die Beschwerdeführerin selbst keinen Nachweis für eine derartige Antragstellung bzw einen ergangenen Erstreckungsbescheid, auch eine Rückfrage bei der belangten Behörde bestätigt gegenteilige Sachlage.

Soweit die Beschwerdeführerin den hochbautechnischen Erhebungen mit dem Einwand entgegen tritt, die vom Sachverständigen festgestellten baulichen Maßnahmen wären überholt und widersprächen dem tatsächlichen Zustand, und sie damit etwa zum Ausdruck zu bringen beabsichtigt, es hätte sich am Vollendungszustand der Gebäude im Anschluss an die sachverständige Begutachtung vom 18.02.2020 bis zur Beschwerdeerhebung am 26.05.2020 maßgebliches geändert, ist dem entgegen zu halten, dass es bei gebotener Beurteilung, ob der Baubescheid im entscheidenden Zeitpunkt 07.04.2019 erloschen ist, auf eine solche allfällige spätere Änderung im Ausführungszustand aber jedenfalls nicht ankäme, vielmehr sogar jegliche Bauführungen nach einem Erlöschen einer Baubewilligung ihrerseits als konsenslos gesetzt zu gelten hätten.

Zur Prüfung, ob ein Baubewilligungsbescheid ex lege infolge Ablaufs der Vollendungsfrist erloschen ist, ist von den Baubehörden nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens festzustellen, ob das betroffene Bauvorhaben nach Beginn der Ausführung innerhalb der vorgesehenen Frist vollendet war. Dies ist nur dann möglich, wenn Feststellungen über die tatsächlich durchgeführten Baumaßnahmen am bewilligten Vorhaben nach Ablauf der Vollendungsfrist getroffen worden sind (vgl. etwa VwGH 2008/05/0127, 23.07.2009).

Die abschließende Lösung der Rechtsfrage (Erlöschen des Rechts aus dem Baubewilligungsbescheid) erfordert eine entsprechende Beweisaufnahme. Die belangte Behörde hat dazu eine Befundung und Begutachtung des Fertigstellungszustandes durch den hochbautechnischen Sachverständigen eingeholt.

Wenngleich der hochbautechnische Sachverständige seine Befundung zum Fertigstellungszustand der Gebäude auf Grundlage eines dazu durchgeführten Lokalaugenscheins am 18.02.2020 vornahm, der maßgebliche Fertigstellungszustand für die Beurteilung eines allfälligen Erlöschens der Baubewilligung hingegen auf den Zeitpunkt bereits des 07.04.2019 abstellt, kann darin eine Rechtswidrigkeit bzw Mangelhaftigkeit der Begutachtung im Ergebnis aber schon deshalb nicht gesehen werden, als nämlich die am 18.02.2020 als noch ausständig festgestellten baulichen Arbeiten umso mehr auch am 07.04.2019 noch nicht gesetzt sein konnten. Solcherartiges wurde von der Beschwerdeführerin auch nicht behauptet.

Zutreffend gibt die Beschwerdeführerin höchstgerichtliche Judikatur in der Weise wieder, dass von einer Bauvollendung nicht erst dann gesprochen werden könne, wenn das Bauvorhaben schlüsselfertig hergestellt ist, ansonsten noch ausstehende geringfügige Restarbeiten das sinnwidrige Ergebnis des Erlöschens einer Baubewilligung bewirken könnten (vgl etwa VwGH 2012/05/0173, 24.06.2014; 2008/05/0127, 23.07.2009; ua).

Ständiger höchstgerichtlicher Judikatur entspricht es, dass eine Bauführung dann als vollendet anzusehen ist, wenn alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht worden sind (vgl etwa VwGH 2002/05/0772, 15.07.2003; ua).

Die belangte Behörde kam auf Basis des eingeholten Gutachtens des hochbautechnischen Sachverständigen zum Ergebnis, dass es sich bei beiden Gebäuden um nicht vollendete Gebäude handle, welche im Rahmen des genehmigten und vorgesehenen Verwendungszweckes nicht ohne Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen und ungehindert genutzt werden können. Mangels Fertigstellung nach außen und nach innen für eine gefahrlose Benützung liege keine Fertigstellung im gesetzlichen Sinne vor.

Den vom hochbautechnischen Sachverständigen als zur Fertigstellung der Gebäude fehlend befundeten und im angefochtenen Bescheid im Einzelnen ausdrücklich wiedergegebenen baulichen Maßnahmen trat die Beschwerdeführerin als solchen substantiiert in keinster Weise entgegen bzw stellte sie diese für den erhobenen Zeitpunkt auch nicht im Ansatz fachlich fundiert entgegenhaltend in Abrede. Dass allfällige später gesetzte Bauführungen für die Frage des Erlöschens der Baubewilligung nicht von Bedeutung sind, wurde bereits an obiger Stelle aufgezeigt. Die Beschwerdeführerin trat insbesondere auch der auf sachverständige Beurteilung gestützten Feststellung, aufgrund der festgestellten ausständigen Maßnahmen wäre eine dem Schutz und der Sicherheit von Menschen dienende Verwendung der Gebäude nicht gewährleistet, gänzlich nicht und schon gar nicht auf gleicher fachliche Ebene gestützt entgegen.

Nachfolgend im Einzelnen:

Zur Ausschankhütte:

Bei diesem Gebäude handelt es sich um einen genehmigten Neubau im gesetzlichen Begriffsverständnis. Somit erweist sich die im Bescheid bezogene lit a des § 35 Abs 7 TBO 2018 (Errichtung einer baulichen Anlage) als zutreffende Rechtsgrundlage.

Durch den Sachverständigen befundet, unbestritten geblieben und durch Bildmaterial im Akt entsprechend dokumentiert, fehlt dem Gebäude die gesamte Dachkonstruktion in seinem rückwärtigen Bereich. Bereits das Fehlen dieser bauplanmäßig konstruktiven Merkmale des Bauwerks bewirkte schon für sich im Sinne aufgezeigter höchstgerichtlicher Rechtsprechung die Nichtvollendung des Bauvorhabens im gesetzlich intendierten Verständnis und führte dies zum Erlöschen der Baubewilligung im maßgeblichen Zeitpunkt.

Daneben sind für dieses Gebäude aber auch weitere fehlende bauliche Maßnahmen befundet, welche es zum einen verbieten, das Gebäude als nach außen hin abgeschlossen zu bewerten (wie fehlende Wandabschlüsse, fehlender Dachaufbau, teils nur provisorische Fenstereinbauten), deren Fehlen zum anderen aber auch bewirkt, dass eine verwendungsbestimmte Nutzung des Gebäudes schon für sich grundsätzlich verunmöglicht ist (wie fehlende bzw provisorische Zugangsmöglichkeit bzw Erschließung das Gebäudes als solche, Durchfeuchtung von Sparren und Mauerwerk infolge nicht ausgeführter bautechnischer Maßnahmen, fehlender Innenausbau des Gebäudes und dadurch bewirkter Rohbauzustand auch im Inneren). Zudem waren auch konstruktive Bauteile, wie Balkone, gesetzlich geforderte Absturzsicherungen und Terrasse, noch nicht ausgeführt.

Zum Haupthaus:

Der Gegenstand der Baubewilligung vom 14.10.2014 besteht in Um- und Zubaumaßnahmen am bestehenden Hotel. Es kommt demnach nicht § 35 Abs 7 lit a TBO 2018 für ein Erlöschen der Baubewilligung, sondern richtigerweise vielmehr die Rechtsvorschrift der lit b des § 35 Abs 7 TBO 2018 (Änderung einer bewilligungspflichtigen baulichen Anlage) zum Tragen.

Im Zeitpunkt der Befundung des Fertigstellungszustandes durch den hochbautechnischen Sachverständigen – und damit auch zum 07.04.2019 - war das Dachgeschoß samt Dach (zwar) noch vorhanden, es bestand für diesen Bauteil jedoch bereits ein rechtskräftiger Abbruchbescheid (Bescheid vom 29.05.2017, Erkenntnis des Landesverwaltungsgericht Tirol vom 26.09.2017 mit festgesetzter Leistungsfrist bis spätestens zum 30.11.2017) sowie eine durch das Landesverwaltungsgericht Tirol (Erkenntnis vom 17.05.2018) bestätigte Anordnung der Ersatzvornahme durch die Bezirkshauptmannschaft X (Bescheid vom 26.01.2018). Im Zeitpunkt 07.04.2019 (Ende der Bauvollendungsfrist) bestand danach bereits ein rechtskräftiger, vollstreckbarer bzw zur Vollstreckung verpflichtender Abbruchbescheid für das gesamte Dachgeschoß inklusive Dach.

Bereits diese (rechtskräftig beauftragte) Sachlage zum Gebäudebestand im maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich diesen Bauteil verpflichtend abbrechen zu müssen, stand aber der Berechtigung, das Vorhaben im Zeitpunkt 07.04.2019 als fertiggestellt im Sinne des gesetzlichen Regelungszwecks beurteilen zu können, schon selbsterklärend entgegenstehen. Vielmehr wurde nämlich durch diesen Auftrag die gänzliche Entfernung bauplanmäßig konstruktiver Bauteile des Gesamtbauwerks (oberer Gebäudeteil bis auf Rohdecke 2. Obergeschoß) bereits zum Zeitpunkt 07.04.2019 verbindlich angeordnet, was damit aber in notwendiger Folge einen lediglich fragmenthaft verbleibenden Bestandsrest des vormaligen Gebäudes sowie damit in logischer bautechnischer Konsequenz auch den fehlenden Abschluss des verbleibenden Gebäudeumfanges nach oben bewirkt.

Daneben beurteilte der hochbautechnische Sachverständige aber auch den verbleibenden restlichen Gebäudeteil für sich in fachlicher Betrachtung in einer Weise, die es verbietet, in gesamthafter Betrachtung der aufgeführten baulichen Versäumnisse von einem Abschluss des Bauteils, dies sowohl nach innen als auch nach außen, zu sprechen. So fehlten diesem Gebäuderest etwa Wandabschlüsse und Fensterelemente, daneben mit den sachverständig aufgezeigten Bauführungen aber auch für diesen verbleibenden Gebäudeteil jedenfalls bauliche Maßnahmen, die dessen verwendungsbestimmter Nutzung entgegenstehen bzw diese verhindern. Zudem waren auch hier konstruktive Bauteile, wie Balkone, gesetzlich geforderte Absturzsicherungen noch nicht ausgeführt.

Zum jetzigen Zeitpunkt änderte sich die Sachlage für das Landesverwaltungsgericht Tirol insofern, als zwischenzeitlich der baupolizeiliche Abbruchauftrag im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt und der beauftragte Bauteil (Dachgeschoß inklusive Dach bis auf Oberkante Rohdecke 2. Obergeschoß) abgebrochen wurde. Jedenfalls zu diesem Zeitpunkt ist damit jeglicher - damit auch vormaliger - Baukonsens im Umfang dieses Bauteils erloschen. Auch eine neuerlich beantragte Baubewilligung für diesen Bauteil blieb der Beschwerdeführerin mit Bescheid vom 27.9.2019 versagt.

Mit derartiger Konsenslage stand bzw steht aber der in § 35 Abs 7 lit b TBO 2018 vorgesehenen Anordnung, den der (vormaligen) Baubewilligung (bzw Bauanzeige) entsprechenden Zustand herzustellen, schon ein rechtliches Hindernis entgegen. Nichts anders als die im dritten Satz des Abs 7 TBO 2018 für den Fall der technischen Unmöglichkeit bzw wirtschaftlichen Unvertretbarkeit der Herstellung des der Baubewilligung (bzw der Bauanzeige) entsprechenden Zustandes vorgesehene Konsequenz, diesfalls die Beseitigung der gesamten baulichen Anlage aufzutragen zu müssen, muss aber auch für den vorliegenden Fall der rechtlichen Unmöglichkeit einer Beauftragung der Herstellung eines der Baubewilligung entsprechenden Zustandes gelten.

Im Ergebnis erging somit der – zwar fälschlich auf lit a des § 35 Abs 7 TO 2018 gestützte – Entfernungsauftrag der belangten Behörde für diesen verbliebenen Gebäudeteil aber zu Recht. Die zutreffende Rechtsgrundlage der lit b des § 35 Abs 7 TBO war im Spruch umzusetzen.

Bezogen auf die vom hochbautechnischen Sachverständigen zu den Gebäuden befundeten fehlenden baulichen Maßnahmen wird nicht verkannt, dass zwar einzelne dieser Maßnahmen für sich isoliert betrachtet nicht die Annahme rechtfertigen könnten, ein Gebäude als nicht vollendet anzusehen, wie dies höchstgerichtlich etwa in Bezug auf das Fehlen des Fassadenaußenputzes, des Innenverputzes oder des Estrichs gesehen wird. Es kann aber in notwendiger kumulativer Betrachtung sämtlicher aufgezeigter fehlender Maßnahmen bzw besonderer Umstände im Gegenstandsfall der Behörde nicht entgegengetreten werden, wenn sie den vom Bausachverständigen beschriebenen und von der Beschwerdeführerin dem Grunde nach substantiiert unbestritten gebliebenen Fertigstellungszustand beider Gebäude in der Weise wertete, dass nicht mehr nur geringfügige Restarbeiten bis zur Bauvollendung durchzuführen wären. Der von der belangten Behörde daraus gezogene Schluss, dass die Baubewilligung mit 07.04.2019 erloschen war, ist somit nicht zu beanstanden.

Soweit die Beschwerdeführerin vorwirft, die belangte Behörde hätte sich mit ihrer Entscheidung nicht vom Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und der Anwendung des gelindesten Mittels leiten lassen, ist entgegen zu halten, dass durch § 35 Abs 7 TBO 2018 die notwendige Handlungsweise im Falle des Erlöschens einer Baubewilligung vorgegeben ist und der vollziehenden Behörde sowie auch dem angerufenen Verwaltungsgericht für allfällige Spielräume in der Entscheidung kein Platz eingeräumt ist.

Gegen den Auftrag gemäß lit c des bekämpften Bescheides erhob die Beschwerdeführerin kein ausdrückliches Sachvorbringen. Der Auftrag findet Deckung in der gesetzlichen Anordnung des § 35 Abs 7 TBO 2018 bzw widerspricht dieser nicht.

Soweit die Beschwerdeführerin Befangenheit und eigenes Interesse des Sachverständigen an der Entscheidung vorhält, kann derartiger Vorwurf aus dem Akteninhalt nicht verifiziert werden und sind Bedenken gegen die sachliche Richtigkeit des Bescheides aber jedenfalls nicht gegeben. Ein Verfahrensfehler in dieser Hinsicht ist damit nicht vorzuwerfen.

Die Leistungsfrist war neu festzusetzen. Dabei war die höhenmäßige Lage des Bauvorhabens (ca 1400 m üA) insbesondere im Hinblick auf die Erreichbarkeit bzw die Bedienbarkeit der Baustelle zur Vornahme der aufgetragenen Arbeiten (jahreszeitliche Gegebenheiten, Wintermonate) besonders zu berücksichtigen. Diese (Übergangs)Zeit kann von der Beschwerdeführerin zur Ausschreibung der Leistungen bzw zur Einholung von Angeboten und sonstigen Vorbereitungshandlungen vor Durchführung sodann der tatsächlichen Abbrucharbeiten nutzbringend verwendet werden. Der von der mit den örtlichen Gegebenheiten vertrauten Baubehörde festgesetzte Leistungsbeginn datiert mit Ende April, laut eigener Baubeginnsmeldung zum Bescheid vom 14.10.2014 wurde mit den damaligen Bauarbeiten ebenfalls im April (07.04.) begonnen. Diesen Zeitpunkt zum Leistungsbeginn berücksichtigend, erscheint dem Landesverwaltungsgericht Tirol die festgelegte Fristdauer bis zum 31.10.2021 nach den allgemeinen Erfahrungssätzen sowie in Anbetracht eben der saisonalen Gegebenheiten und der örtlichen Lage der Baustelle (unter Einrechnung auch eines zeitlichen Puffers im Falle besonderer Witterungsverhältnisse) jedenfalls als ausreichend, um es – im Sinne einschlägiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung – der Verpflichteten unter Anspannung all ihrer Kräfte zu ermöglichen, die aufgetragene Leistung zu erfüllen.

Die (zur Entscheidung dafür zuständige) belangte Behörde hat nach eigener Mitteilung (noch) nicht über den (mit gleichem Schriftsatz zur Beschwerde) eingebrachten Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde entschieden. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle festgehalten, dass Beschwerden gegen baupolizeiliche Aufträge bereits von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt IV zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Drin Mair

(Richterin)