Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2020/38/1317-2

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 31.07.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2020:LVwG.2020.38.1317.2

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Lechner über die Beschwerde der Marktgemeinde Z, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt AA, Adresse 1, Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 27.05.2020, Zl ***, betreffend die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag

zu Recht:

1. Der angefochtene Bescheid wird behoben und gemäß § 24 Abs 2 lit a TGVG festgestellt, dass es sich beim Grundstück **1 der Liegenschaft in EZ *** und beim Grundstück **2 der Liegenschaft in EZ ***, alle Grundbuch Z, nicht um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück, sondern vielmehr um ein (unbebautes) Baugrundstück handelt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Kaufvertrag vom 20.02.2020 wurde von Frau BB, Adresse 2, Z, das Grundstück **1 aus EZ *** und das Grundstück **2 aus EZ ***, beide Grundbuch *** Z, an die CC Aktiengesellschaft, Adresse 3, Z, verkauft.

Dieses Rechtsgeschäft wurde am 24.02.2020 von den rechtsfreundlich vertretenen Vertragsparteien der Bezirkshauptmannschaft Y angezeigt. Mit Bescheid vom 27.05.2020, Zl ***, wurde von dieser die grundverkehrsbehördliche Genehmigung, gestützt auf § 4 Abs 1 iVm § 6 Abs 6 und § 25 Abs 1 TGVG erteilt.

Gegen diesen Bescheid wurde fristgerecht von der rechtsanwaltlich vertretenen Marktgemeinde Z Beschwerde erhoben und begründend ausgeführt, dass es die belangte Behörde unterlassen habe, Erhebungen zur Qualität/Bodenbonität der verkauften Grundstücke durchzuführen.

Derartige Erhebungen seien im Lichte der im § 7 TGVG vorgesehenen besonderen Versagungsgründe erforderlich gewesen. Je höher die Bodenbonität des Kaufgrundstückes sei, desto eher sei eine Genehmigung des Rechtserwerbs nach den Grundsätzen des § 4 TGVG zu versagen, eben weil, bei Wegfall des Kaufgrundstückes als landwirtschaftliche Fläche, eine nachhaltige Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebes des Verkäufers nicht mehr gewährleistet sei. Die belangte Behörde habe den Sachverhalt unter diesen Gesichtspunkt nicht geprüft.

Die Bodenbonität gründe sich auf die sogenannte Bodenklimazahl (BKZ), diese wiederum sei das Ergebnis der Bodenbewertung durch das Finanzamt. Für das kaufgegenständliche Grundstück werde eine Bodenklimazahl von 47,18 befundet. Damit weise das Kaufgrundstück einen der höchsten/besten Werte im Umfeld des Ortsgebietes auf, beim Kaufgrundstück handle es sich demnach um landwirtschaftlich besten Boden in der Region.

Das Kaufgrundstück befinde sich zudem im unmittelbaren Nahebereich zweier großer Aussiedlerhöfe. Mit der geplanten Verwendung als Parkplatz, werde ein Großteil der Grünlandflächen zwischen den beiden Höfen eher nicht landwirtschaftlicher Nutzung zugeführt. Damit werde der mit der Aussiedlung der Hofstellen erreichte Zweck eines freien Umfelds für diese Bauernhöfe wieder zunichtegemacht.

Derartige Feststellungen, wären im Hinblick der Bestimmungen der §§ 4, 6 und 7 TGVG entscheidungswesentlich und hätten deshalb von der belangten Behörde ermittelt werden müssen.

Mit dem gegenständlichen Kauf wolle die Erwerberin ihre Betriebsanlage um einen Parkplatz erweitern, was theoretisch möglich wäre. Bei KFZ-Abstellplätzen handle es sich immer um eine gewerbliche Betriebsanlage, die Parkfläche sei eine örtlich gebundene Einrichtung, die der Entfaltung einer gewerblichen Tätigkeit, nicht bloß vorübergehend diene.

Eine baurechtliche Bewilligung wäre für die Parkflächen auf Grundstück **1 und **2 nicht zu erlangen, weil deren Flächenwidmung einer Bewilligung entgegenstehe. Die Grundstücke **1 und **2 seien nach dem gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde Z als Schiübungswiese gewidmet.

Zudem müssten die erworbenen Grundstücke an ein Grundstück im Eigentum der Erwerberin unmittelbar angrenzen oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegen. Die erworbenen Grundstücke **1 und **2 würden definitiv nicht an ein Grundstück im Eigentum der Erwerberin angrenzen. Die nächst gelegenen Grundstücke der Erwerberin zum Kaufgrundstück seien die Grundstücke **3 und **4. Zwischen dem Grundstück **4 und den Kaufgrundstücken würden sich die Grundstücke **5, **6, **7, **8, **9, **10 und **11, also insgesamt sieben Grundstücke befinden. Die Entfernung zwischen den nächstgelegenen Grundstücken der Erwerberin betrage 50-80 Metern, so dass von einer unmittelbaren Nähe im Sinne des § 6 Abs 6 TGVG nicht gesprochen werden könne. Zudem komme, dass zwischen den Kaufgrundstücken und den Grundstücken der Erwerberin sogar ein großer Aussiedlerhof liege, dessen Grünlandflächen landwirtschaftlich genutzt würden. Würden die Kaufgrundstücke als Parkplätze Verwendung finden, dann würden Grünlandflächen zwischen landwirtschaftlichen Betrieben einer nicht landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden, was den Zielen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes widerspreche.

Die verkaufsgegenständlichen Flächen wären für die landwirtschaftlichen Betriebe von besonderem Wert, weil sie bei der bestehenden, zerrissenen Besitzstruktur in der Gemeinde Z Flächen darstellen würden, die für den Weideauftrieb bestens geeignet wären. Bei der Nutzung dieser Flächen wäre ein Viehtrieb auf öffentlichen Straßen erforderlich und bei der Bewirtschaftung im unmittelbaren Hofnahbereich könnten wesentliche Kosteneinsparungen durch die kurzen Anfahrtswege realisiert werden.

Eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung würde damit raumordnerischen Bestrebungen zuwiderlaufen. Aus all diesen Gründen wäre dem Rechtserwerb gemäß den Bestimmungen des § 7 TGVG die Genehmigung zu versagen gewesen.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, dass das Landesverwaltungsgericht Tirol möge 1. zu den Beschwerdepunkten 2, 3, 5 und 6 ein Gutachten aus dem Fachgebiet Landwirtschaft, zum Beschwerdepunkt 4 ein Gutachten aus dem Fachgebiet Betriebsanlagenrecht einholen, gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchführen und sodann gemäß § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst entscheiden gegebenenfalls nach Durchführung eines Beweisverfahrens und Berichtigung des maßgeblichen Sachverhaltes, den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufheben und den Rechtserwerb ablehnen, in eventu den angefochtenen Bescheid gemäß § 28 VwGVG aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheids an die belangte Behörde zurückverweisen.

II.Sachverhalt:

Mit Kaufvertrag vom 20.02.2020 hat Frau BB das Grundstück **1 aus EZ *** und das Grundstück **2 aus EZ ***, beide Grundbuch *** Z, um den Kaufpreis von Euro 1.050.000,00 (rund Euro 225 pro Quadratmeter) an die CC Aktiengesellschaft, in Z, verkauft.

Entsprechend den Vorgaben im örtlichen Raumordnungskonzept der Marktgemeinde Z sind die Grundstücke **1 aus EZ *** und **2 aus EZ ***, beide GB Z, in einem Bereich gelegen, der vorwiegend für eine Sondernutzung Sport und Erholung (SF) – konkret: SF03 Schiübungswiese – vorgesehen ist. Entsprechend dem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Z sind diese Grundstücke als Sonderfläche für Sportanlagen – Schiübungswiese – nach § 50 TROG 2016 ausgewiesen. Diese Grundstücke sind nicht bebaut.

III.Beweiswürdigung:

Die getroffenen Feststellungen stützen sich im Wesentlichen auf den behördlichen Akteninhalt, der in unzweifelhafter Weise feststeht, so insbesondere auf den Kaufvertrag vom 20.02.2020. Die zu der Flächenwidmung und zum Raumordnungskonzept getroffenen Feststellungen ergeben sich aus der Einsichtnahme des örtlichen Raumordnungskonzepts und den Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Z sowie aus einer Einsichtnahme in den Kartendienst in „Tirismaps“.

Trotz beantragter Verhandlung, konnte von der Durchführung dieser Abstand genommen werden, da die Sachlage auf Grund der Akten vollständig vorliegt und im gegenständlichen Fall eine reine Rechtsfrage zur Beurteilung vorliegt.

IV.Rechtslage:

Die verfahrensgegenständlich relevanten Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996 zuletzt geändert durch LGBl Nr 51/2020, lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

…

(3) Baugrundstücke sind:

…

b)unbebaute Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan als Bauland, als Vorbehaltsfläche oder als Sonderfläche, ausgenommen Sonderflächen für Schipisten, für Hofstellen, für landwirtschaftliche Intensivtierhaltung, für Austraghäuser, für sonstige land- und forstwirtschaftliche Gebäude und für Anlagen zur Aufbereitung mineralischer Rohstoffe, gewidmet sind.

…

2. Abschnitt

Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a)den Erwerb des Eigentums;

…

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

…

(6) Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, sind zu genehmigen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt.

…

3. Abschnitt

Rechtserwerbe an unbebauten Baugrundstücken

§ 9

Erklärungspflicht

(1) Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an unbebauten Baugrundstücken und an Grundstücken, die innerhalb der im örtlichen Raumordnungskonzept nach § 31 Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 zur Befriedigung des Wohnbedarfes und für Zwecke der Wirtschaft vorgesehenen Bereiche liegen, zum Gegenstand haben, bedürfen einer Erklärung nach § 11 Abs. 1:

a)den Erwerb des Eigentums;

…

§ 11

Inhalt der Erklärung, Frist für die Bebauung

(1) Beim Rechtserwerb an einem Grundstück nach § 9 Abs. 1 hat der Rechtserwerber zu erklären, dass das Grundstück innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, werden soll, es sei denn, dass das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich ist.

(2) Ein unbebautes Baugrundstück ist innerhalb folgender Fristen dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zuzuführen:

a) wenn der Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück im Gewerbe- und Industriegebiet im Sinn des § 39 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 oder in jenen Teilen von Mischgebieten, für die eine Festlegung nach § 40 Abs. 6 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 vorliegt, zum Zweck der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage erfolgt und das Grundstück hierfür geeignet ist, eine hierfür angemessene Fläche aufweist und an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, innerhalb von 20 Jahren,

b) in allen anderen Fällen innerhalb von zehn Jahren.

8. Abschnitt

Verfahren

§ 23

Anzeigepflicht

(1) Jedes Rechtsgeschäft und jeder Rechtsvorgang, das (der) nach den §§ 4, 9 und 12 Abs. 1 der Genehmigungspflicht bzw. der Erklärungspflicht unterliegt, ist vom Rechtserwerber binnen acht Wochen nach Abschluss des betreffenden Rechtsgeschäftes oder Rechtsvorganges der Grundverkehrsbehörde, in deren Sprengel das betreffende Grundstück liegt, schriftlich anzuzeigen; dies gilt nicht im Fall des § 15 erster Satz. Die Anzeige kann auch durch den Veräußerer erfolgen. Bei Rechtserwerben, die eines Notariatsaktes bedürfen, obliegt die Anzeigepflicht dem Notar.

§ 24

Feststellung von Ausnahmen von der Genehmigungspflicht,

Entscheidung über den Geltungsbereich

...

(2) Die Grundverkehrsbehörde hat im Zweifelsfall von Amts wegen sowie bei Vorliegen eines begründeten Interesses auf Antrag mit Bescheid darüber zu entscheiden, ob

a)ein Grundstück ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück oder ein bebautes bzw. unbebautes Baugrundstück ist,

….

§ 25

Erteilung der Genehmigung

(1) Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch einen Ausländer vor, so hat die Grundverkehrsbehörde mit schriftlichem Bescheid die Genehmigung zu erteilen.

….

(3) Vor der Erlassung eines Bescheides nach Abs. 1 hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, und die Landwirtschaftskammer anzuhören, wenn es dabei um die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück geht. In diesen Fällen ist der Bescheid nach Abs. 1 der Gemeinde und der Landwirtschaftskammer zuzustellen, die dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben können.

§ 25a

Bestätigung über Ausnahmen von der Erklärungspflicht,

Bestätigung der Anzeige

...

(2) Die Grundverkehrsbehörde hat den Eingang der Anzeige nach § 11 Abs. 1 über einen Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück zu bestätigen.

…

(4) Die Bestätigung der Anzeige eines Rechtserwerbes an einem unbebauten Baugrundstück ist der Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt, zu übermitteln.

...“

Die verfahrensgegenständlich relevanten Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 (TROG 2016), LGBl Nr 101/2016 zuletzt geändert durch LGBl Nr 51/2020, lauten wie folgt:

㤠43

Sonderflächen

…

(2) Bei der Widmung von Sonderflächen ist der jeweilige Verwendungszweck genau festzulegen. …

…

(7) Die Abs. 2 bis 6 gelten auch für die in diesem Gesetz besonders geregelten Sonderflächen, soweit für sie nichts Anderes bestimmt ist.

§ 50

Sonderflächen für Sportanlagen

(1) Die Errichtung von Sportanlagen, die den baurechtlichen Vorschriften unterliegen, und von Golfplätzen ist außerhalb des Baulandes nur auf entsprechend gewidmeten Sonderflächen zulässig. …

(2) Bescheide, mit denen für eine Sportanlage nach Abs. 1 ohne Vorliegen einer entsprechenden Widmung als Sonderfläche die naturschutzrechtliche Bewilligung erteilt wird, leiden an einem mit Nichtigkeit bedrohten Fehler.“

V.Rechtliche Beurteilung:

Zur Beschwerdelegitimation der Marktgemeinde Z ist im gegenständlichen Fall zunächst vorauszuschicken, dass der Gesetzgeber für den Fall der Genehmigung eines Rechtserwerbes an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück der Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, ausdrücklich ein Beschwerderecht eingeräumt hat (vgl § 25 Abs 3 TGVG). Die belangte Behörde hat die verfahrensgegenständlichen Grundstücke als landwirtschaftliche Grundstücke eingestuft und eine Genehmigung nach den Vorgaben des zweiten Abschnittes des Tiroler Grundverkehrsgesetzes erteilt, sodass daraus resultiert, dass die Marktgemeinde Z auch beschwerdelegitimiert ist.

Im Anwendungsbereich des TGVG galten die Sonderflächen für Sportanlagen ursprünglich nicht als Baugrundstücke, sondern viel mehr unterlagen diese Grundstücke, wenn sie den Kriterien des § 2 Abs 1 TGVG entsprachen, dem land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr (vergleiche EB zur Regierungsvorlage LGBl Nr 82/1993).

In weiterer Folge wurden aber die Sonderflächen für Sportanlagen nicht mehr dem landwirtschaftlichen Grundverkehr unterworfen, sondern vielmehr als Baugrundstücke definiert (vergleiche EB zur Regierungsvorlage LGBl Nr 61/1996).

Schließlich wurden aber die zu den Sonderflächen für Sportanlagen zählenden Schipisten wiederum dem Regime des landwirtschaftlichen Grundverkehrs unterstellt. In den erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage LGBl Nr 75/1999 wird dazu folgendes festgehalten:

„Derzeit unterliegen Sonderflächen mit Ausnahme der Sonderflächen für Hofstellen, für landwirtschaftliche Intensivtierhaltung, für Austragshäuser und für sonstige land- und forstwirtschaftliche Gebäude nicht dem landwirtschaftlichen Grundverkehr. Diese Bestimmung hat sich grundsätzlich bewährt. Es würde der Einheitlichkeit der vom Land zu regelnden Bodenordnung zuwiderlaufen und einen nicht zu rechtfertigenden Verwaltungsaufwand bewirken, wenn im Wege der Raumordnung Grundstücke im Flächenwidmungsplan als Bauland, als Vorbehaltsflächen oder als Sonderflächen gewidmet werden und dafür noch zusätzlich eine Genehmigung nach dem landwirtschaftlichen Grundverkehr erforderlich wäre. Zu den Sonderflächen für Sportanlagen nach § 50 TROG 1997 zähl(t)en auch die Schipisten. Da Schipisten neben der sportlichen Sondernutzung meist auch landwirtschaftlich genutzt werden können, sollen sie wieder dem landwirtschaftlichen Grundverkehr unterliegen.“

Das bedeutet im Ergebnis, dass nach der derzeitigen Gesetzeslage bei den Sonderflächen für Sportanlagen einzig die Schipisten, wenn sie den Kriterien des § 2 Abs 1 TGVG entsprechen, dem Regime des landwirtschaftlichen Grundverkehrs unterliegen.

Im gegenständlichen Fall liegt aber keine Sonderfläche Schipiste, sondern viel mehr eine Sonderfläche Schiübungswiese vor. Eine Sonderfläche Schiübungswiese kann nun aber keinesfalls mit einer Sonderfläche Schipiste gleichgesetzt werden. Gegen diese von der Beschwerdeführerin geforderte Gleichstellung spricht allein schon der allgemeine Sprachgebrauch. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach § 43 Abs 2 TROG 2016 bei der Widmung von Sonderflächen der jeweilige Verwendungszweck genau festzulegen ist. Darüber hinaus ist auch nach der Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts eine Sonderflächenwidmung sehr konkret festzulegen und zudem restriktiv auszulegen (vergleiche VfSlg 15.767; VWGH 10.09.2008 Zl 2006/05/0036).

Im Ergebnis sind daher die Grundstücke **1 und **2, beide GB Z, auf Grund der gegebenen Flächenwidmung – Sonderfläche für Sportanlagen, Schiübungswiese – nicht als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des TGVG einzustufen. Damit war es der belangten Behörde aber verwehrt, das vorliegende Rechtsgeschäft nach dem zweiten Abschnitt des TGVG über den Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken abzuhandeln. Aus diesem Grund war in weiterer Folge von Seiten des Landesverwaltungsgerichtes Tirol der Bescheid zu beheben und festzustellen, dass es sich bei den vertragsgegenständlichen Grundstücken nicht um land- bzw forstwirtschaftliches Grundstücke, sondern viel mehr um zwei (unbebaute) Baugrundstücke handelt. Daran anknüpfend wird die belangte Behörde im fortzusetzenden Verfahren nach Maßgabe der Vorschriften des dritten Abschnittes des TGVG vorzugehen haben.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Lechner

(Richterin)