Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2017/33/2795-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 30.05.2018
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2018:LVwG.2017.33.2795.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Visinteiner über die Beschwerde der AA GmbH und der BB AG, beide vertreten durch RAe CC und DD, Adresse 1, Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 09.11.2017, Zl ***** betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Abtretungsvertrages vom 11.08.2017,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Abtretungsvertrag vom 11.08.2017 hat die AA GmbH, mit Sitz in Y, Deutschland, einen Kommanditanteil, der einer Haftsumme von EUR 2.250,-- bzw. einer Beteiligung von 45 % entspricht, an die BB AG, Adresse 2, CH-**** X, abgetreten.

Mit Schreiben vom 18.10.2017 wurde dieses Rechtsgeschäft der Grundverkehrsbehörde Z angezeigt. Die Grundverkehrsbehörde teilte den Vertragsparteien mit, dass das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Ausländergrundverkehrs unterliegt und sie die Möglichkeit haben, sich innerhalb drei Wochen zu den Rechtsansichten zu äußern.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 09.11.2017 versagte die Bezirkshauptmannschaft Z dem angezeigten Rechtserwerb gemäß Abtretungsvertrag von 11.08.2017 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.

Dagegen haben die Vertragsparteien rechtsfreundlich vertreten fristgerecht Beschwerde erhoben und im Wesentlichen ausgeführt, dass nicht das öffentliche Interesse am Rechtserwerb zu prüfen sei, sondern ob mit dem Erwerb ein maßgeblicher Einfluss auf die Gesellschaft verbunden sei.

Beweis wurden aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, insbesondere in den Abtretungsvertrag vom 11.08.2017 sowie die Flächenwidmungsbestätigung der Stadtgemeinde Z für das Gst **1/3 in EZ *** GB **** Z-Stadt.

II.Sachverhalt:

Die EE GmbH Co KG mit dem Sitz in Z ist unter der FN ****z im Firmenbuch des Landesgerichtes Innsbruck als Handelsgericht eingetragen. In ihrem Eigentum befindet sich ua das Grundstück Gst **1/3 in EZ *** GB **** Z-Stadt, das als Wohngebiet gewidmet ist.

Komplementärin ist die EE GmbH mit Sitz in W bei Z, FN ****p.

Kommanditistin war die AA GmbH mit Sitz in Y, HRB ****, AG V, Deutschland.

Das Gesellschaftskapital beträgt EUR 5.000,--. Der Kapitalanteil der AA GmbH beträgt 100%.

Mit Abtretungsvereinbarung vom 11.08.2017 hat die AA GmbH einen Kommanditanteil, der einer Haftsumme von EUR 2.250,-- oder einer Beteiligung von 45% entspricht an die BB AG abgetreten.

Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung wurde mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 09.11.2017 versagt. Dagegen wurde durch die Vertragsparteien rechtsfreundlich vertreten Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol erhoben.

III.Beweiswürdigung:

Der angeführte Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt der belangten Behörde und ist soweit unstrittig.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996, in der Fassung LGBl Nr 26/2017 (TGVG), lauten wie folgt:

㤠2 Begriffsbestimmungen

(7) Ausländer sind:

a) natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen;

b) juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland haben oder deren Gesellschaftskapital oder Anteile am Vermögen (wie Namens- oder Stammaktien, Stammeinlagen und ähnliche Rechte) mindestens zur Hälfte Ausländern gehören;

c) eingetragene Personengesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben oder deren Gesellschafter mindestens zur Hälfte nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen oder deren Gesellschaftsvermögen mindestens zur Hälfte Ausländern gehört;

d) Stiftungen und Fonds, die zwar ihren Sitz im Inland haben, deren Vermögen oder Erträgnisse nach dem Stiftungs- bzw. Fondszweck jedoch mindestens zur Hälfte Ausländern zukommen;

e) Vereine, die zwar ihren Sitz im Inland haben, deren Mitglieder jedoch mindestens zur Hälfte nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen.“

㤠3

Gleichstellung im Rahmen der europäischen Integration

sowie aufgrund staatsvertraglicher Verpflichtungen

(1) Staatsangehörige eines anderen EU-Mitgliedstaates oder eines anderen Vertragsstaates des EWR-Abkommens sind für den Geltungsbereich dieses Gesetzes den österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt.

(2) Juristische Personen und sonstige rechtsfähige Personengemeinschaften, die nach den Rechtsvorschriften eines der im Abs. 1 genannten Staaten gegründet wurden und ihren satzungsmäßigen Sitz, ihre Hauptverwaltung oder ihre Hauptniederlassung in einem dieser Staaten haben, sind österreichischen juristischen Personen bzw. sonstigen rechtsfähigen Personengemeinschaften gleichgestellt, wenn der Rechtserwerb in Ausübung einer der folgenden Freiheiten erfolgt:

a) der Niederlassungsfreiheit nach Art. 49 AEUV bzw. nach Art. 31 des EWR-Abkommens,

b) des freien Dienstleistungsverkehrs nach Art. 56 AEUV bzw. nach Art. 36 des EWR-Abkommens,

c) der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art. 63 AEUV bzw. nach Art. 40 des EWR-Abkommens.

(3) Im Übrigen sind natürliche Personen sowie juristische Personen und sonstige rechtsfähige Personengemeinschaften den österreichischen Staatsbürgern und den österreichischen juristischen Personen bzw. sonstigen rechtsfähigen Personengemeinschaften gleichgestellt, soweit sich dies in sonstiger Weise aus dem Unionsrecht oder aus staatsvertraglichen Verpflichtungen, einschließlich solcher aus Verträgen im Rahmen der europäischen Integration, ergibt.

(4) Der Nachweis, dass die Voraussetzungen nach Abs. 1, 2 oder 3 vorliegen, obliegt dem Rechtserwerber.“

3. Abschnitt

Rechtserwerbe an unbebauten Baugrundstücken

㤠9

Erklärungspflicht

(1) Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an unbebauten Baugrundstücken und an Grundstücken, die innerhalb der im örtlichen Raumordnungskonzept nach § 31 Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 zur Befriedigung des Wohnbedarfes und für Zwecke der Wirtschaft vorgesehenen Bereiche liegen, zum Gegenstand haben, bedürfen einer Erklärung nach § 11 Abs. 1:

a)den Erwerb des Eigentums;

b) den Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;

c) den Erwerb eines Fruchtnießungsrechtes (§ 509 ABGB) oder eines Gebrauchsrechtes (§ 504 ABGB);

d) den Erwerb eines Bestandrechtes, wenn es in das Grundbuch eingetragen werden soll;

e) die sonstige Überlassung der Benutzung von unbebauten Baugrundstücken, sofern dadurch dem Benützer eine ähnliche rechtliche oder tatsächliche Stellung eingeräumt werden soll wie aufgrund eines Rechtserwerbes nach lit. a bis d;

f) den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung und eingetragenen Personengesellschaften, wenn im Eigentum der Gesellschaft unbebaute Baugrundstücke stehen oder die Gesellschaft einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an solchen Grundstücken hat und mit dem Erwerb ein für die Ausübung der Nutzungs- bzw. Verfügungsrechte an diesen Grundstücken maßgeblicher Einfluss auf die Gesellschaft verbunden ist.

(2) Weiters bedarf jeder originäre Erwerb des Eigentums an Grundstücken nach Abs. 1 einer Erklärung nach § 11 Abs. 1.“

4. Abschnitt

Rechtserwerbe an Grundstücken durch Ausländer

㤠12

Genehmigungspflicht, Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte und Rechtsvorgänge, die den Erwerb eines der folgenden Rechte durch Ausländer zum Gegenstand haben:

a) den Erwerb von Rechten an Baugrundstücken:

7. den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung und eingetragenen Personengesellschaften, wenn im Eigentum der Gesellschaft Baugrundstücke stehen oder die Gesellschaft einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an solchen Grundstücken hat und mit dem Erwerb ein für die Ausübung der Nutzungs- bzw. Verfügungsrechte an diesen Grundstücken maßgeblicher Einfluss auf die Gesellschaft verbunden ist.“

㤠13

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 12 Abs. 1 darf nur erteilt werden, wenn

a) bei Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken die Voraussetzungen nach dem 2. Abschnitt vorliegen,

b) bei Rechtserwerben an unbebauten Baugrundstücken die nach § 11 Abs. 1 erforderliche Erklärung vorliegt,

c) in allen Fällen der Rechtserwerb staatspolitischen Interessen nicht widerspricht und ein öffentliches Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer, insbesondere in wirtschaftlicher, kultureller oder sozialer Hinsicht, besteht.“

Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit

„VI. Erwerb von Immobilien

Art. 25

(2) Der Staatsangehörige einer Vertragspartei, der ein Aufenthaltsrecht hat und seinen Hauptwohnsitz nicht im Aufnahmestaat nimmt, hat hinsichtlich des Erwerbs der für die Ausübung einer Erwerbstätigkeit dienenden Immobilien die gleichen Rechte wie die Inländer; diese Rechte bedingen keine Veräusserungspflicht beim Verlassen des Aufnahmestaates. Ferner kann ihm der Erwerb einer Zweitwohnung oder einer Ferienwohnung bewilligt werden. Für diese Kategorie von Staatsangehörigen lässt dieses Abkommen die geltenden Regeln für die blosse Kapitalanlage und den Handel mit unbebauten Grundstücken und Wohnungen unberührt.“

V.Erwägungen:

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz kommt gemäß dem Geltungsbereich in § 1 Abs 1 lit b und c TGVG für den Erwerb von Rechten an Baugrundstücken zur Anwendung, wenn der Rechtserwerber Ausländer ist.

Eine Ausländereigenschaft im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes ist gegeben, wenn eine natürliche Person eine andere als die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt oder eine juristische Person ihren Sitz im Ausland hat (§ 2 Abs 7 lit a und b TGVG).

Eine Gleichstellung gemäß § 3 TGVG ist möglich, wenn in dem Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit die gesetzlichen Voraussetzungen dafür geschaffen wurden. Der VI Abschnitt des Abkommens sieht eine Regelung des Erwerbs von Liegenschaften durch Schweizer Staatsangehörige vor. Diese sind Inländern hinsichtlich des Erwerbs einer Immobilie gleichgestellt, sofern sie über ein gültiges Aufenthaltsrecht verfügen und der Erwerb der Immobilie der Ausübung ihrer Erwerbstätigkeit dient. Dient der Kauf eines Grundstückes oder einer Wohnung lediglich der Kapitalanlage, so kommt es zu keiner Gleichstellung von Schweizer Staatsangehörigen mit Inländern. Bei dem im Verfahren gegenständlichen Grundstückserwerb handelt es sich nicht um einen Erwerb von Immobilien zur Erwerbstätigkeit. Vielmehr liegt der Fokus auf der Kapitalanlage. Dieser Fall wird von der Regelung im Art 25 Abs 2 des Abkommens zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit ausgenommen.

Es kommt zu keiner Gleichstellung gemäß des § 3 TGVG, da die Schweiz kein Mitglied der EU ist und der völkerrechtliche Vertrag zwischen der Schweiz und der Europäischen Union diesen Fall des Liegenschaftserwerbs nicht umfasst. Im Übrigen wurden auch keine bilateralen Abkommen mit der Schweiz und Österreich geschlossen, welche Schweizer Staatsangehörige mit österreichischen Staatsangehörigen gleichstellen würden. Es besteht daher die Ausländereigenschaft für die übernehmende Gesellschafterin.

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz findet für die übernehmende Gesellschafterin Anwendung, der Rechtserwerb an Grundstücken durch Ausländer unterliegt daher den Bestimmungen des § 12f TGVG.

Da die AA GmbH ihren Teil der Beteiligung an der EE GmbH Co KG an die BB AG abtritt und ein Baugrundstück im Eigentum der EE GmbH Co KG steht, nämlich das Gst. **1/3 in EZ *** GB Z-Stadt, kommt es nach § 12 Abs 1 lit a Z 7 TGVG zu einer Genehmigungspflicht des Rechtsgeschäftes durch die Grundverkehrsbehörde. Bei einer Beteiligung mit 45 von 100 kann man von einem maßgeblichen Einfluss auf die Gesellschaft ausgehen.

Eine Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn beim Rechtserwerb von unbebauten Baugrundstücken eine Erklärung vom Rechtserwerber vorliegt, dass er das Grundstück innerhalb einer dafür vorgesehenen Frist, dem Flächenwidmungsplan entsprechenden Verwendungszweck zuführt. Überdies darf der Rechtserwerb den staatspolitischen Interessen nicht widersprechen und es muss ein öffentliches Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer, insbesondere in wirtschaftlicher, kultureller oder sozialer Hinsicht bestehen.

Der Verfassungsgerichtshof hat allerdings bereits mehrfach ausgesprochen, dass private Interessen am Rechtserwerb nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. Auch Eigentumsbeschränkungen dürfen nämlich nur verfügt werden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind, also dem Gleichheitsgrundsatz entsprechen. § 13 Abs 1 TGVG 1996 umschreibt mit hinreichender Deutlichkeit (Art 18 B-VG) die bei Beurteilung des Genehmigungsantrages zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen. Zwar gebietet diese Bestimmung nicht ausdrücklich, auf die privaten Interessen an der Genehmigung des Rechtserwerbes Bedacht zu nehmen. Aus dem Schweigen des Gesetzgebers ist jedoch nicht abzuleiten, dass er eine solche Bedachtnahme ausschließen wollte. Jedem an die Grundverkehrsbehörde gerichteten Genehmigungsantrag liegen nämlich meist sehr wesentliche private Interessen zu Grunde; daher konnte es der Gesetzgeber als geradezu selbstverständlich ansehen, dass diese Interessen bei der Beurteilung des Ansuchens ebenso wie die im Gesetz näher umschriebenen öffentlichen Interessen angemessen zu berücksichtigen sind (so der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 22.09.2003, B 1266/01).

Der Rechtserwerb durch die juristische Person mit Sitz in der Schweiz widerspricht nicht den staatspolitischen Interessen, jedoch wurde ein öffentliches Interesse in wirtschaftlicher, kultureller oder sozialer Hinsicht in keiner Lage des Verfahrens von den Beschwerdeführern behauptet. Ein solches Interesse wäre für die Erteilung der Genehmigung nach § 13 Abs 1 lit c TGVG nötig gewesen.

Die von der Beschwerdeführerin in der Beschwerde angeführte Gesetzesstelle § 2 Abs 7 lit c TGVG kommt für die Beurteilung der Ausländereigenschaft der Rechtserwerberin im gegenständlichen Fall nicht zum Tragen, da in den Tatbestandsvoraussetzungen des § 2 Abs 7 lit c TGVG eine Personengesellschaft gefordert ist und es sich bei der schweizer (BB AG) und der deutschen (AA GmbH) Firma um Kapitalgesellschaften handelt. Für die Beurteilung der Frage der Ausländereigenschaft ist lediglich die Schweizer Firma von Bedeutung. Die im Abtretungsvertrag als Vertragsgegenstand angeführte EE GmbH Co KG bildet, juristisch gesehen, eine Personengesellschaft. Diese spielt jedoch für die Beurteilung der Ausländereigenschaft gemäß § 2 Abs 7 TGVG keine Rolle.

Die rechtliche Beurteilung erfolgt nach § 2 Abs 7 lit b TGVG, da der Firmensitz in der Schweiz liegt. Es erübrigt sich somit eine weitere Prüfung in Bezug auf das Gesellschaftskapital oder dem Anteil am Vermögen, da bereits die erste Tatbestandsvoraussetzung erfüllt ist.

Im Ergebnis ist die BB AG als Ausländer im Sinne des § 2 Abs 7 TGVG zu betrachten. Eine Gleichstellung gemäß § 3 TGVG kommt aufgrund mangelnder bilateraler und multilateraler Verträge nicht in Frage. Der Rechtserwerb an Grundstücken durch Ausländer ist nach § 12 Abs 1 lit a Z 7 TGVG zu beurteilen. Aufgrund der mangelnden Feststellung des Bestehens öffentlicher Interessen in kultureller, wirtschaftlicher und sozialer Sicht war die Versagung der Genehmigungspflicht rechtens und war deshalb spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Visinteiner

(Richter)