Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 61.11-5823/2025-19

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2026:LVwG.61.11.5823.2025.19

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch B über die Beschwerde des Herrn A, geb. ****, C-Straße, A-Ort, vertreten durch Rechtsanwalt D, E-Platz, A-Ort, gegen den Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße vom 03.11.2025, GZ: StZWAG Bescheid 2023 / Berufung-08,

z u R e c h t e r k a n n t:

I. Gemäß § 279 Abs 1 Bundesabgabenordnung (im Folgenden BAO) wird der Beschwerde vom 10.12.2025

Folge gegeben

und der angefochtene Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße dahingehend abgeändert, dass der Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße vom 26.05.2025 ersatzlos behoben wird.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (im Folgenden VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Beschwerdevorbringen, Vorverfahren, mündliche Verhandlung:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße vom 26.05.2025, wurde gegenüber Herrn A (im Folgenden Beschwerdeführer) aufgrund des Steiermärkischen Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandabgabengesetz (im Folgenden StZWAG), LGBl. Nr. 46/2022 idgF, und der Verordnung für Zweitwohnsitz- Wohnungsleerstandabgabe für die abgabepflichtige Wohnung F-Straße, B-Ort für den Zeitraum von 01.05.2023 bis 31.12.2023 eine Wohnungsleerstandsabgabe in Höhe von € 410,58 festgesetzt. Als Bemessungsgrundlagen wurde ein Leerstand von 245 Tagen (aliquot volle 35 KW), eine Nutzfläche der Wohnung von 76,25 m² und ein Abgabensatz pro m² und Jahr von € 8,00 herangezogen. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass gemäß § 1 StZWAG die Gemeinden ermächtigt sind, eine Abgabe auf Zweitwohnsitze und Wohnungen ohne Wohnsitz vorzuschreiben. Die Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße habe in der bestehenden Abgabenverordnung sowohl die Ausschreibung als auch die Abgabenhöhe festgesetzt. Die Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabe sei eine Selbstbemessungsabgabe. Der Abgabenanspruch entstehe mit Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres und sei bis zum 31. März des Folgejahres anzuzeigen. Da der Beschwerdeführer keine Abgabenerklärung abgegeben habe, sei die bescheidmäßige Festsetzung erfolgt. Die Ermittlungen hätten ergeben, dass die im Spruch genannte Wohnung im Gültigkeitszeitraum nicht zu Hauptwohnsitzzwecken verwendet worden sei und über die maßgebliche Nutzfläche verfüge. Ein Ausnahmetatbestand liege nicht vor. Abgabepflichtig seien die Eigentümer der Wohnung. Die Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße habe die Abgabe durch die Verordnung über die Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabe vom 07.04.2023 festgesetzt. Aufgrund der durchgeführten Ermittlungen sei festgestellt worden, dass eine Abgabenpflicht bestehe, weshalb die Abgabe nunmehr bescheidmäßig festgesetzt worden sei.

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Berufung und brachte im Wesentlichen vor, dass seine Familie vor 17 Jahren wirtschaftlich in die Gemeinde gekommen sei. Damals sei C-Ort noch ein eigenständiger Ort mit Nahversorgung, Gemeindeamt, und Kaffeehaus gewesen. Sie hätten als Immobilieninvestor im Ort ein gutes Einvernehmen mit den Mietern und Bewohnern gesucht und auch gefunden. Ebenso würden sie bis heute für den einzigen Industriebetrieb der Ortschaft tätig sein. Zu Vorschlägen und Bitten der Gemeindeverwaltung hätten sie immer ein offenes Ohr gehabt (die Dächer der Häuser G-Straße und G-Straße seien neu gedeckt worden, die Liegenschaften seien an das Nahwärmenetz angeschlossen worden, der Wasserverband habe technische Anlagen auf seiner Liegenschaft gebaut und auf Servitutsentgelte sei verzichtet worden). Mit der Zeit und insbesondere nach der Gemeindezusammenlegung sei es ruhig in C-Ort geworden. Das Gemeindeamt sei geschlossen und die Infrastruktur weniger geworden. Einzig das Schwimmbad sei bei den Bewohnern in der Sommerzeit noch eine positive Erwähnung wert. Er erinnere sich noch gut, als der Bürgermeister ihm angeboten habe, ein Angebot für den Ankauf aller Gemeindewohnungen abzugeben. Er habe ihm die Unterlagen ausgefolgt, aus denen klar ersichtlich gewesen sei, wie viele Wohnungen im Gemeindeverbund leer stehen. Er sehe jedes Mal auf der Homepage der Gemeinde, wie viele Wohnungen, insbesondere im Ortsteil C-Ort, zur Anmietung angeboten werden. Die ortsansässige Bevölkerung solle die Möglichkeit bekommen wieder leistbaren Wohnraum zu erhalten. Das Gesetz diene aber nicht dazu, einfach eine erhöhte Grundsteuer einzuheben. Er versuche seit Jahren Mieter oder Käufer für seine Objekte zu finden und habe dabei keine Unterstützung erfahren. Die ortsansässigen Makler hätten seine Objekte grundsätzlich nicht nehmen wollen und wenn, hätten sie sich als Mindesthonorar für die Vermietung 6 Bruttomonatsmieten vorgestellt.

Rechtlich führte der Beschwerdeführer in der Berufung aus, dass die Gemeindeverordnung vom 12.04.2023, auf welche sich der gegenständliche Bescheid beziehe, nicht den gesetzlichen Anforderungen des StZWAG entspreche. Da der Gesetzgeber explizit vorgesehen habe, dass nicht betroffene Teile einer Gemeinde ausgenommen werden könnten, sei hier nachzuschärfen. Auch sei der festgelegte Wert von € 8/ m² Nutzfläche für den Ortsteil C-Ort in keiner Weise nachvollziehbar. Der Gesetzgeber habe ausgeführt, dass die Höhe der Abgabe in Relation zum Wert der Immobilie zu stehen habe. In der gegenständlichen Verordnung des Gemeinderates sei auf die örtlichen Gegebenheiten keine ausreichende Rücksicht genommen worden, obwohl die Preise dem Gemeinderat bekannt seien, da bereits Vergleichsobjekte von der Gemeinde selbst veräußert worden seien. Er stelle den Antrag den Bescheid aufzuheben.

Mit Berufungsbescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße vom 03.11.2025, GZ: StZWAG Bescheid 2023 / Berufung-08, welcher mit Gemeinderatsbeschluss vom 22.09.2025 beschlossen wurde, wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen. Begründend wurde ausgeführt, dass die gegenständliche Verordnung der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße ordnungsgemäß beschlossen und kundgemacht worden sei und keine Ausnahmegründe vorlägen. Daher sei spruchgemäß zu entscheiden gewesen.

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde, in welcher er im Wesentlichen vorbrachte, dass die Verordnung der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße vom 07.04.2023 gesetzwidrig sei, da sie gegen das StZWAG verstoße. In § 12 Abs 1 StZWAG habe der Gesetzgeber der Gemeinde einen Ermessensspielraum eingeräumt, wonach die verordnungserlassenden Organe verpflichtet seien, sich mit den maßgeblichen unterschiedlichen Umständen innerhalb der Gemeinde im Detail auseinanderzusetzen. Eine unterschiedliche Abgabenhöhe der Wohnungsleerstandsabgabe für bestimmte Teile des Gemeindegebietes sei in der Verordnung jedoch nicht vorgesehen worden, obwohl der Ortsteil C-Ort im Gegensatz zu anderen Ortsteilen des Gemeindegebiets einen strukturellen Leerstand ohne entsprechende Nachfrage aufweise. Zudem sei der Verkehrswert der Liegenschaften in diesem Ortsteil wesentlich geringer als im restlichen Gemeindegebiet. Mit Ausnahme eines kleinen Sommerbads verfüge dieser Ortsteil über keinerlei Infrastruktur. Darüber hinaus befänden sich dort ein optisch nicht ansprechendes Zementwerk sowie ein Steinbruch. Der Gemeinderat habe sein diesbezügliches Ermessen somit nicht pflichtgemäß ausgeübt und dieses dahingehend überschritten, dass für den Ortsteil C-Ort kein niedrigerer Abgabensatz festgesetzt worden sei. Bei Erlassung der Verordnung sei außerdem der Verkehrswert der Liegenschaften im Gemeindegebiet nicht ausreichend berücksichtigt worden. So würden die Durchschnittspreise für Wohnungen oder Häuser beispielsweise in Graz doppelt oder dreifach so hoch liegen wie in der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße. Bei der Bemessung der Höhe der Wohnungsleerstandsabgabe sei jedoch ein landesweiter Vergleich heranzuziehen. Die Abgabenhöhe betrage 80 % des absoluten Höchstsatzes, womit dieser nahezu ausgeschöpft worden sei. Bei einer derartigen, nahezu vollständigen Ausschöpfung des Höchstsatzes müsse nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes jedoch erkennbar sein, dass die Verkehrswerte der Liegenschaften im Gemeindegebiet im landesweiten Vergleich überdurchschnittlich hoch seien. Demnach hätte die Gemeinde die zu entrichtende Wohnungsleerstandsabgabe unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert der Liegenschaften im Gemeindegebiet und im Verhältnis zu überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Bundesland Steiermark mit EUR 3,00 bis EUR 5,00 pro m² Nutzfläche festlegen müssen. Die belangte Behörde habe jedoch nicht dargelegt, dass umfassende Erhebungen der tatsächlichen Verkehrswerte im Gemeindegebiet durchgeführt worden seien, weshalb die festgesetzte Abgabenhöhe als willkürlich erscheine. Die gegenständliche Verordnung verstoße zudem gegen den verfassungsgesetzlich gewährleisteten Gleichheitsgrundsatz. Es werde daher beantragt, dass das Landesverwaltungsgericht Steiermark einen Antrag auf Verordnungsprüfung beim Verfassungsgerichtshof stelle. Darüber hinaus sei die belangte Behörde der Begründungspflicht gemäß § 58 Abs 2 AVG nicht nachgekommen. Ein bloßer Hinweis darauf, dass die Verordnung ordnungsgemäß beschlossen und kundgemacht worden sei, erfülle die dargestellten Anforderungen an eine ausreichende Begründung nicht. Eine mangelhafte Begründung führe zur Rechtswidrigkeit des Bescheides, wenn sie entweder die Partei an der Verfolgung ihrer Rechte oder das Verwaltungsgericht an der Kontrolle des Bescheides hindere. Dies sei hier der Fall. Nach § 7 Abs 4 AVG hätten sich Verwaltungsorgane im Berufungsverfahren der Ausübung ihres Amtes zu enthalten und ihre Vertretung zu veranlassen, wenn sie an der Erlassung des angefochtenen Bescheides oder der Berufungsvorentscheidung mitgewirkt hätten. Da der zweitinstanzliche Bescheid mit dem Zusatz „Für den Gemeinderat: Der Bürgermeister“ unterfertigt worden sei und der Bürgermeister bereits den erstinstanzlichen Bescheid erlassen habe, sei von einer Befangenheit auszugehen. Zwar liege nach der Rechtsprechung keine Befangenheit vor, wenn der befangene Bürgermeister an der Erlassung des Bescheides nicht mitgewirkt habe, im vorliegenden Fall sei jedoch davon auszugehen, dass der Bürgermeister an der Erlassung des gegenständlichen Bescheides mitgewirkt habe. Abschließend beantragte der Beschwerdeführer den Bescheid der belangten Behörde aufzuheben, in eventu den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde ausdrücklich beantragt.

Am 29.12.2025 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Steiermark die gegenständliche Beschwerde vom 10.12.2025 samt Abgabeakt und Vorlagebericht vom 29.01.2026 zur Entscheidung vor.

Am 30.06.2026 fand vor dem Landesverwaltungsgericht Steiermark eine öffentliche, mündliche Verhandlung statt, an der der Beschwerdeführer und zwei Vertreter der belangten Abgabenbehörde teilnahmen.

II.Sachverhalt:

Seit der Gemeindefusion 2015 besteht die Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße aus den Ortsteilen B-Ort, D-Ort, E-Ort und C-Ort.

Der Beschwerdeführer ist unter anderem Eigentümer der beiden Zinshäuser H-Straße. Im Haus I-Straße befindet sich die verfahrensgegenständliche Wohnung Tür * mit einer Nutzfläche von 76,25 m².

Die Zinshäuser wurden von der damaligen J, die das nahegelegene Zementwerk betrieb, vor ca. 18 Jahren günstig erworben. Es handelt sich um Werkswohnungen, die an Angestellte und Pensionisten zu einem Quadratmeterpreis von € 1,50 vermietet waren. Im Laufe der Zeit starben die Mieter bzw. mussten wegen ihres Gesundheitszustandes ins Pflegeheim. In der Folge war es schwierig die Wohnungen wieder zu vermieten. Die Wohnung * im Haus I-Straße wäre um ca. € 10 pro m² inklusive Betriebskosten und Mehrwertsteuer vermietet worden.

Im Jahr 2023 waren in den Zinshäuser H-Straße 8 Wohnungen vermietet, die restlichen (darunter auch die Wohnung * im Haus I-Straße) standen leer. Der Beschwerdeführer, der im Übrigen selbst über eine Maklerkonzession verfügt, erteilte vor 3 Jahren an Herrn K von der L den Auftrag, Käufer für die Mietshäuser zu finden, bis dato erfolglos. Weitere Kontakte mit den Firmen M und N ergaben, dass es kaum Erfolgsaussichten für eine Vermietung gibt. Außerdem wäre im Fall einer Vermietung ein Maklerhonorar in Höhe von 6 Bruttomonatsmieten plus Barauslagen fällig. Dazu kam noch, dass der Beschwerdeführer in den letzten 6 bis 7 Jahren öfter Probleme mit den Mietern hatte und es zu Mietzins- und Räumungsklagen gekommen ist. Ein Bewohner des Zinshauses I-Straße, Herr O (er verstarb vor ca. einem Jahr), der lokal vernetzt war, versuchte über Mundpropaganda allfällige Mieter zu finden, der Erfolg war aber bescheiden. Es wurde auch versucht die Wohnungen an die P zu vermieten. Diese lehnte schließlich ab, einerseits wegen einer unzureichenden Nahversorgung und mangelnden Verkehrsanbindung und andererseits, weil die Förderungsfreigabe durch das Land Steiermark für diesen Standort unwahrscheinlich war.

Im Jahr 2023 gab es in der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße 98 Gemeindewohnungen (69 in B-Ort, 6 in D-Ort, 6 in E-Ort und 17 in C-Ort), wovon 44 leer standen. Im Fall einer Vermietung der Gemeindewohnungen hat der Mieter (genauso wie bei den Wohnungen in den Zinshäusern des Beschwerdeführers) 3 Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen.

In C-Ort gibt es einen Industriebetrieb, nämlich dass Zementwerk, nunmehr betrieben von der Q. Außerdem gibt es einen Steinbruch, wo noch immer abgebaut wird und weiters eine Baurestmassendeponie, wobei der Verkehr direkt bei den ebenfalls dem Beschwerdeführer gehörigen Zinshäusern G-Straße vorbeiführt. Im Bereich dieser Häuser wurden auf Kosten der damaligen J Lärmschutzwände errichtet. Weiters gibt es in C-Ort ein Freibad und ein Therapie- und Ärztezentrum.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen hinsichtlich der Zinshäuser des Beschwerdeführers basieren auf den Angaben des Beschwerdeführers in der Verhandlung vom 30.06.2026, wobei der Beschwerdeführer bei seiner Einvernahme einen sehr glaubwürdigen Eindruck machte. Die Feststellungen über den Leerstand der Gemeindewohnungen im Jahre 2023 konnten aufgrund einer Auskunft der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße vom 16.04.2026 nach dem Informationsfreiheitsgesetz getroffen werden.

IV.Rechtliche Beurteilung:

Die für das Verfahren wesentlichen Bestimmungen des Steiermärkischen Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetzes (StZWAG), LGBl Nr. 46/2022 lauten:

1. Abschnitt

Gemeinsame Bestimmungen

§ 1

Ermächtigung zur Ausschreibung

Die Gemeinden werden ermächtigt, aufgrund eines Beschlusses des Gemeinderates als ausschließliche Gemeindeabgabe (§ 6 Abs. 1 Z 5 F-VG 1948) zu erheben:

1. eine Abgabe auf Zweitwohnsitze (Zweitwohnsitzabgabe);

2. eine Abgabe auf Wohnungen ohne Wohnsitz (Wohnungsleerstandsabgabe).

§ 2

Entstehung des Abgabenanspruchs, Selbstberechnung und Entrichtung

(1) Der Abgabenanspruch entsteht mit Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres.

(2) Die Abgabepflichtigen haben die Abgabe selbst zu berechnen und den selbst- berechneten Betrag für jedes Kalenderjahr, die Nutzfläche der Wohnung, sowie im Falle der Wohnungsleerstandsabgabe zusätzlich die Kalenderwochen ohne Wohnsitz im Jahr, bis zum 31. März des Folgejahres der Abgabenbehörde bekannt zu geben. Die Abgabe ist binnen vier Wochen ab Bekanntgabe der Selbstberechnung zu entrichten.

2. Abschnitt

Zweitwohnsitzabgabe

§ 3

Gegenstand der Abgabe

…

(4) als Wohnungen gelten für Wohnzwecke entsprechend ausgestattete Räumlichkeiten, die von der Inhaberin/vom Inhaber ohne wesentliche Veränderung zur Deckung eines, wenn auch nur zeitweiligen Wohnbedarfs verwendet werden können.

…

3. Abschnitt

Wohnungsleerstandsabgabe

§ 8

Gegenstand der Abgabe

Gegenstand der Abgabe bilden Wohnungen gemäß § 3 Abs. 4, an denen nach den Daten des zentralen Melderegisters mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz noch als sonstiger Wohnsitz vorliegt.

§ 9

Ausnahmen von der Abgabepflicht

Ausgenommen von der Abgabepflicht sind insbesondere:

1. Wohnungen im Eigentum einer gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigung;

2. Wohnungen im Eigentum von Gebietskörperschaften;

…

§ 10

Abgabepflichtige

(1) Abgabepflichtige sind die Eigentümerinnen/Eigentümer der Wohnung, im Fall eines Baurechts jedoch die Baurechtsberechtigten. Miteigentümerinnen/Miteigentümer schulden die Abgabe zur ungeteilten Hand; dies gilt nicht im Fall von Wohnungseigentum.

…

(3) Personen, die sich auf eine Ausnahme nach § 9, ausgenommen Z 7 berufen, haben die Umstände dafür nachzuweisen. Kann Ihnen ein Beweis nach den Umständen des Einzelfalls nicht zugemutet werden, so genügt die Glaubhaftmachung. Eine Berufung auf die Ausnahme gemäß § 9 Z 7 ist nur zulässig, wenn die/der Abgabepflichtige nachweist, dass für allenfalls weitere Vorsorgewohnungen für dasselbe Kind in anderen Gemeinden der Steiermark, für die eine Abgabepflicht in diesen Gemeinden besteht, die Abgabe entrichtet wurde. Vorsorgewohnungen in Gemeinden, in denen keine Wohnungsleerstandsabgabe erhoben wird, bleiben dabei außer Betracht.

§ 11

Bemessungsgrundlagen

Die Abgabe ist nach der Nutzfläche der Wohnung und den Kalenderwochen im Jahr ohne Wohnsitz zu bemessen. Zur Bestimmung der Nutzfläche sind die Unterlagen der Baubewilligung und - falls vorhanden - die entsprechenden Daten des Gebäude- und Wohnungsregister-Gesetzes, Anlage E.1, heranzuziehen.

§ 12

Höhe der Abgabe

(1) Der Abgabensatz ist durch Verordnung des Gemeinderates festzulegen. Dabei ist auf den Verkehrswert der Liegenschaften in der Gemeinde Bedacht zu nehmen. Der Abgabensatz kann für bestimmte Teile des Gemeindegebietes in unterschiedlicher Höhe festgesetzt werden, wenn sich die für die Festsetzung maßgeblichen Umstände innerhalb der Gemeinde erheblich unterscheiden.

(2) Die Höhe der Abgabe für eine Wohnung mit 100 m² Nutzfläche darf im Kalenderjahr 1000 Euro nicht überschreiten. Für größere bzw. kleinere Wohnungen erhöht bzw. vermindert sich dieser Betrag entsprechend.

…

Die für das Verfahren wesentlichen Bestimmungen der gemäß § 1 StZWAG in der Sitzung des Gemeinderates am 07.04.2023 beschlossenen Verordnung der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße lauten (auszugsweise):

…

2. Teil

Wohnungsleerstandsabgabe

§ 6

Gegenstand der Abgabe

Den Gegenstand der Abgabe bilden Wohnungen gemäß § 3 Abs. 4 StZWAG, an denen nach den Daten des zentralen Melderegisters mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz noch als sonstiger Wohnsitz vorliegt.

§ 7

Abgabenpflichtige

Abgabepflichtige sind die Eigentümerinnen/Eigentümer der Wohnung, im Fall eines Baurechts jedoch die Baurechtsberechtigten.

§ 8

Ausnahmen von der Abgabepflicht

Ausgenommen von der Abgabepflicht sind insbesondere:

(1) Wohnungen im Eigentum einer gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigung;

(2) Wohnungen im Eigentum von Gebietskörperschaften;

….

§ 9

Höhe der Abgabe

Die zu entrichtende Wohnungsleerstandsabgabe wird unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert der Liegenschaften in der Gemeinde, nach der Nutzfläche der Wohnung und den Kalenderwochen im Jahr ohne Wohnsitz wie folgt festgelegt:

pro m2 Nutzfläche 8,00 €

3. Teil

Gemeinsame Bestimmungen

§10

Entstehung des Abgabenanspruchs, Selbstberechnung und Entrichtung

(1) Der Abgabenanspruch entsteht mit Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres.

(2) Die Abgabenpflichtigen haben die Abgabe selbst zu berechnen und den selbst- berechneten Betrag für jedes Kalenderjahr, die Nutzfläche der Wohnung sowie im Falle der Wohnungsleerstandsabgabe zusätzlich die Kalenderwochen ohne Wohnsitz im Jahr bis zum 31. März des Folgejahres der Abgabenbehörde bekanntzugeben. Die Abgabe ist binnen vier Wochen ab Bekanntgabe der Selbstberechnung zu entrichten.

§ 11

Inkrafttreten

Die Verordnung tritt mit dem 01.05.2023 in Kraft.

…

Gemäß Art. 130 Abs 1 B-VG erkennen die Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.

Gemäß Art. 131 Abs 1 B-VG erkennen über Beschwerden nach Art. 130 Abs 1 die Verwaltungsgerichte der Länder, soweit sich aus Abs 2 und 3 leg. cit. nichts anderes ergibt.

Gemäß Art. 131 Abs 3 B-VG erkennt das Verwaltungsgericht des Bundes für Finanzen über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs 1 Z 1 bis 3 B-VG in Rechtssachen in Angelegenheiten der öffentlichen Abgaben (mit Ausnahme der Verwaltungsabgaben des Bundes, der Länder und Gemeinden) und des Finanzstrafrechts sowie in sonstigen gesetzlich festgelegten Angelegenheiten, soweit die genannten Angelegenheiten unmittelbar von Abgabe- oder Finanzstrafbehörden des Bundes besorgt werden.

Gemäß Art. 131 Abs 4 Z 1 B-VG kann durch Bundesgesetz eine Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte der Länder vorgesehen werden: u.a. in Rechtssachen in den Angelegenheiten gemäß Abs 3 le.g cit.

Gemäß § 2a BAO gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sinngemäß im Verfahren vor den Verwaltungsgerichten, soweit sie im Verfahren der belangten Abgabenbehörde gelten. In solchen Verfahren ist das Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) nicht anzuwenden.

Gemäß § 243 BAO sind gegen Bescheide, die Abgabenbehörden erlassen, Beschwerden (Bescheidbeschwerden) an die Verwaltungsgerichte zulässig, soweit in den Abgabenvorschriften nicht anderes bestimmt ist.

Gemäß § 279 Abs 1 BAO hat das Verwaltungsgericht außer in den Fällen des § 278 immer in der Sache selbst mit Erkenntnis zu entscheiden. Es ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Bescheidbeschwerde als unbegründet abzuweisen.

Prüfungsgegenstand vor dem Landesverwaltungsgericht Steiermark ist gegenständlich die Überprüfung der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Abgabenbescheides vom 03.11.2025, insbesondere ob die Vorschreibung der Wohnungsleerstandabgabe für den Zeitraum von 01.05.2023 bis 31.12.2023 rechtmäßig erfolgte.

Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer Eigentümer der Wohnung * im Zinshaus I-Straße ist, die Wohnung eine Nutzfläche von 76,25 m² aufweist und im Zeitraum von 01.05.2023 bis 31.12.2023 leer stand.

In den Erläuternden Bemerkungen zum StZWAG (XVIII. GP, TOP 1, EZ/OZ 167/8) heißt es zu § 8 auszugsweise:

„… Hauptproblem ist die gewillkürte und geduldete Nichtnutzung einer Wohnung einerseits und der Mangel an leistbaren Wohnungen zur Deckung dringender Wohnbedürfnisse andererseits. Städtebauliche Auswirkungen bestehen darin, dass die Instandhaltungsinvestitionen umso mehr zurückgefahren werden, je höher der Leerstand ansteigt …. Mit der landesgesetzlichen Einführung einer Wohnungsleerstandsabgabe soll den Gemeinden ein fiskalisches Instrument zur Sicherung leistbaren Wohnraums als Existenzgrundlage für Menschen zur Verfügung gestellt werden. Die Abgabe verfolgt dabei in erster Linie einen Lenkungszweck, nämlich finanzielle Anreize für einen Leerstand zu vermeiden und solche für die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum zu schaffen. Da ein Leerstand regional/lokal unterschiedliche Ursachen (struktureller Leerstand in stagnierenden oder wirtschaftlich rückläufigen Regionen, investiver Leerstand in wirtschaftlich und demographisch dynamischen Regionen) haben kann, wird die Abgabe in das freie Beschlussrecht der Gemeinden gestellt. Ziel ist es, insbesondere jenen Gemeinden ein fiskalisches Instrument zur Verfügung zu stellen, in denen das Horten von Wohnungen (insbesondere von neuen Wohnungen) ohne Verwertungsabsicht spekulativ erfolgt („investiver“ Leerstand). Üblicherweise gilt eine Wohnung als „leerstehend“, wenn sie nicht bewohnt wird. Hält dieser Zustand für einen längeren Zeitraum an, führt dies zu negativen Folgen, denen mit fiskalischen Maßnahmen begegnet werden soll. Als Maßstab wird der Abgabenzeitraum von einem Kalenderjahr herangezogen. Wird die Wohnung mehr als die Hälfte dieses Kalenderjahres (also mehr als 26 Kalenderwochen) nicht als Wohnsitz (Haupt- oder Nebenwohnsitz) verwendet, unterfällt sie grundsätzlich - sofern keine Ausnahme vorliegt - dem Steuergegenstand. Maßgeblich sollen dabei nur ganze Kalenderwochen (von Montag bis Sonntag) sein; beginnt oder endet sohin die Zeit eines Wohnsitzes an einem Dienstag, ist die betreffende Woche nicht zu zählen. …“

In § 9 StZWAG bzw. § 8 der Gemeindeordnung über die Wohnungsleerstandsabgabe gibt es eine demonstrative Aufzählung (ausgenommen sind „insbesondere“) von Ausnahmetatbeständen. In den Ziffern 1 und 2 sind von der Abgabepflicht Wohnungen im Eigentum einer gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigung bzw. Wohnungen im Eigentum von Gebietskörperschaften ausgenommen.

Dazu heißt es in den Erläuternden Bemerkungen: „Bei den genannten Einrichtungen und Unternehmungen ist davon auszugehen, dass ein Leerstand in nicht spekulativer Absicht erfolgt“.

Der Beschwerdeführer hat im Ermittlungsverfahren glaubhaft dargelegt, dass er einige Versuche unternommen hat die leerstehenden Wohnungen in den Zinshäusern H-Straße zu vermieten. Da diese Bemühungen erfolglos blieben hat er vor 3 Jahren einem Makler den Auftrag gegeben Käufer für die Zinshäuser zu finden, bis dato aber ebenfalls erfolglos. Es kann also keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführer die Wohnungen (darunter die verfahrensgegenständliche Wohnung * im Zinshaus I-Straße) ohne Verwertungsabsicht spekulativ hortet. Dies wird insbesondere dadurch untermauert, dass in der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße im verfahrensgegenständlichen Jahr 2023 von insgesamt 98 Gemeindewohnungen 44 leer standen. Dies zeigt deutlich, dass es - zumindest im Jahr 2023 - äußerst schwierig war, Wohnungen zu vermieten.

Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens kann somit festgestellt werden, dass der Beschwerdeführer keinesfalls in spekulativer Absicht die Wohnung * im Zinshaus I-Straße leer stehen ließ, sondern ganz im Gegenteil bemüht war, die Wohnungen wieder zu vermieten. Wenn nun die Ausnahme von der Abgabepflicht für Wohnungen im Eigentum einer gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigung bzw. einer Gemeinde damit begründet wird, dass bei diesen davon auszugehen ist, dass ein Leerstand in nicht spekulativer Absicht erfolgt, so trifft dies im gegenständlichen Einzelfall jedenfalls auch zu. Daher ist in Anlehnung an den Ausnahmetatbestand in § 9 Z 1 StZWAG bzw. § 8 Z 1 der Gemeindeverordnung über die Wohnungsleerstandsabgabe im verfahrensgegenständlichen Abgabenverfahren davon auszugehen, dass ebenso ein (weiterer) Ausnahmetatbestand vorliegt.

Es war somit der angefochtene Bescheid des Gemeinderates der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße dahingehend abzuändern, dass der Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Ehrenhausen an der Weinstraße vom 26.05.2025 ersatzlos aufzuheben war.

Hinsichtlich der in der Beschwerde vorgebrachten verfassungsrechtlichen Bedenken wird auf die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes vom 02.03.2026 zu V 220/2025-11, V 267/2025-6 verwiesen. Das Verwaltungsgericht sieht keine Veranlassung eine (neuerliche) Verordnungsanfechtung beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Zum Vorbringen, der Bescheid des Gemeinderates wäre vom Bürgermeister unterschrieben worden und es liege eine Befangenheit vor, darf bemerkt werden, dass nach den vorliegenden Gemeinderatsprotokollen der Bürgermeister bei der Entscheidung des Gemeinderates nicht mitgestimmt hat.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Vielmehr ging es um die Beurteilung des Sachverhaltes in einem Einzelfall.