Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 52.28-741/2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2025:LVwG.52.28.741.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch Richter Mag. Höcher über die Beschwerde von Herrn A, geb. am ****, und Herrn B, geb. am ****, beide vertreten durch C, Rechtsanwalt, D-Straße, A-Ort, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Graz-Umgebung vom 24.01.2025, GZ: BHGU-395117/2024-7,

z u R e c h t e r k a n n t:

I.Gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl I 2013/33 idF BGBl I 2024/147 (VwGVG) wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl 1985/10 idF BGBl I 2024/88 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Beschwerdevorbringen, mündliche Verhandlung, Sachverhalt:

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde dem Kaufvertrag vom 05.11.2024 abgeschlossen zwischen dem Verkäufer Herrn B, geb. ****, E-Straße, B-Ort und dem Käufer Herrn A, geb. am ****, F-Straße, C-Ort, über das Vertragsobjekt Liegenschaft EZ ****, KG **** B-Ort, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nach § 28 StGVerkG nicht erteilt. Begründend führt die belangte Behörde aus, dass der Käufer türkischer Staatsbürger sei. Dieser habe ausgeführt, dass er vier Jahre die Hauptschule in Österreich besucht habe und dass er zurzeit über eine entsprechende Gewerbekonzession im Gastrobereich seines Bruders verfüge. Des Weiteren sei er mit Ehegattin G, sie sei seit 2009 in Österreich aufhältig, verheiratet und würden der Ehe drei Kinder entstammen, die in Österreich geboren sind und die Schule besuchen. Der Antragsteller sei schon seit 20 Jahren in Österreich aufhältig und erfüllte damit die Voraussetzungen, um die österreichische Staatsbürgerschaft erhalten. Er verfüge über ausgezeichnete Deutschkenntnisse und auch über ein gesichertes Einkommen. Zur Nutzung des Vertragsgegenstandes wurde angegeben, dass es sich um ein Gastrolokal und zwei Wohnungen handle, eine Wohnung diene der Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses der Familie des Antragstellers, eine zweite sei vermietet. Im Erdgeschoss werde ein Gastrolokal betrieben, dass „im Familienbetrieb steht“, dass heiße, das Unternehmen werde vom Antragsteller, seiner Ehefrau und seinem Bruder dem Konzessionsträger betrieben. Die Küche sei mediterran ausgerichtet mit türkischem Einschlag, weshalb das Lokal von den Einheimischen sehr gut besucht sei. Insgesamt würden dort sechs Angestellte beschäftigt sein, dass heiße, es seien Arbeitsplätze geschaffen worden und liefere das Unternehmen dem Staat durch den Gastronomiebetrieb Steuern und Abgaben, sodass darin ein Vorteil bestehe, dass der Antragsteller mit seiner Familie dauerhaft in Österreich bleibe. Die zu lukrierenden Mieten seien als weitere Einkommensquelle zu rechnen. Die gemäß § 28a StGVerkG anzuhörenden Behörden und Institutionen hätten innerhalb der Dreiwochenfrist keine begründete Stellungnahme abgegeben. Der Betrieb eines Gastgewerbes bzw. das Vermieten von Wohnungen sei privates Interesse einer Vermögensbildung, stelle jedoch kein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse dar. Die Ermittlungen hätten gezeigt, dass die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 28 leg.cit. nicht gegeben seien, sodass dem Antrag nicht habe Folge gegeben werden können.

Im Beschwerdeschriftsatz ist auf das Wesentliche zusammengefasst ausgeführt, dass für die Beschwerdeführer nicht überprüfbar sei, ob tatsächlich alle in § 28a StGVerkG angeführten Behörden angehört worden seien bzw. ob nicht eine Stellungnahme abgegeben worden sei. In ersteren Fall werde die Mangelhaftigkeit des Verfahrens damit begründet, dass die gesetzlich angeordneten Anhörungsrechte nicht gewahrt seien und im zweiten Fall die entsprechende Stellungnahme zur Wahrung der Parteienrechte nicht an die Beschwerdeführer übermittelt worden wäre. Es sei richtig, dass der Kaufvertrag ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft darstelle, da der Käufer ein türkischer Staatsangehöriger sei. Allerdings habe die Behörde den Sachverhalt unrichtig rechtlich beurteilt, da ein kulturelles, soziales und volkswirtschaftliches Interesse für den Rechtserwerb spreche. Mit der vermieteten Wohnung würde Wohnraumschaffung vorliegen, womit ein volkswirtschaftliches Interesse vorliege. Mit dem gastgewerblichen Betrieb seien sechs Arbeitsplätze geschaffen worden und liefere das Unternehmen Steuern und Abgaben sodass gesamtvolkswirtschaftlich gesehen ein Vorteil darin liege, dass der Antragsteller mit seiner Familie dauerhaft in Österreich verbleibe. Im gegenteiligen Fall, wenn der Käufer die Liegenschaft nicht käuflich erwerbe, würde er den Familienbetrieb einstellen und wieder in seinen Heimatstaat zurückziehen, wodurch dem Staat Österreich entginge: eine Wohnraumbeschaffung, Steuereinnahmen aus der Vermietung, der Verlust von sechs Arbeitsplätzen und seien die gekündigten Arbeitnehmer aus der Arbeitslosenversicherung zu versorgen, was wiederum durch den Staat aufzubringen wäre und ihm Abgaben und Steuern durch Verlust des Gastrobetriebes entgehen würden. Dies betreffe im Besonderen die Umsatzsteuer, Einkommensteuer und Tourismusabgabe. Das Kaufobjekt sei renovierungsbedürftig und der Verkäufer nicht mehr investitionswillig und würde den Pachtvertrag vorzeitig kündigen. Beantragt wurde die Durchführung einer mündlichen Beschwerdeverhandlung, den Bescheid in eine gänzliche Antragstattgebung abzuändern, in eventu den Bescheid aufzuheben und zur neuerlichen Verhandlung an die „erste Instanz“ zurückzuverweisen.

In der mündlichen öffentlichen Verhandlung gibt der Rechtsvertreter des Antragstellers bekannt, dass ein Verfahren zur Erlangung der österreichischen Staatsbürgerschaft aktuell anhängig sei. Der Gastrobetrieb werde vom Käufer und seinem Bruder bereits seit 01.08.2018 dort betrieben. Grundlage für diese Tätigkeit sei ein Pachtvertrag mit dem Eigentümer. Der Käufer wohne aktuell in C-Ort und noch nicht dort. Die beiden Wohnungen seien aktuell an andere Leute vermietet. Durch den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer wird ein Firmenbuchauszug zur Nummer **** als Beilage ./21 zur Verhandlungsschrift gegeben. Dies werde zum Beweis bzw. Nachweis dafür vorgelegt, dass der Käufer eine leitende Funktion in der Offenen Gesellschaft innehabe. Als weiteres soziales Interesse werde geltend gemacht, dass der Verkäufer alters- und gesundheitsbedingt nicht mehr in der Lage sei das Gebäude zu erhalten und der Käufer entsprechend Geld in die Hand nehmen müsse, um das Gebäude zu erhalten, sonst würde es verfallen. Es liege auch im volkswirtschaftlichen Interesse, dass das Gebäude und die vermieteten Gegenstände nicht leer stünden. Als kulturelles Interesse werde vorgebracht, dass der Käufer zum kulturellen Austausch beitrage und sich entsprechend in die Gemeinschaft begebe und auch homophoben Tendenzen entgegenwirke. Es finde ein Austausch zwischen mehreren Kulturen statt und erweitere den Horizont. Die belangte Behörde sei auf diese beiden Argumente nicht eingegangen und habe den Beschwerdeführer auch nicht angehört. Weiters werde vorgebracht, dass der Käufer einen hohen Kredit zum Erwerb dieser Liegenschaft aufgenommen habe und nun seit Dezember Kreditraten in Höhe von € 1.627,00 pro Monat bezahle. Der Verkäufer gab an, dass bald das Dach zu erneuern sein werde und die Fassade und auch die Heizung zu ersetzen sei bzw. Instand zu halten. Er sei nun im 71. Lebensjahr und sehe sich außer Stande diese Investitionen zu tätigen. Sollte ein Fremder diese Liegenschaft übernehmen, würden er und seine Familie irgendwie in der Luft hängen. Er sehe sich außer Stande diese Investitionen zu finanzieren. In ihren Schlussworten beantragte die Vertreterin der belangten Behörde die Beschwerde als unbegründet abzuweisen, da kein öffentliches Interesse am Eigentumsübergang gegeben sei. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer brachte vor, das Vorbringen der Behörde und ihre Schlussworte gänzlich zu bestreiten und werde ersucht aufgrund des heutigen Vorbringens und der Vorbringen im Behördenverfahren und dem Beschwerdeschriftsatz der Beschwerde stattzugeben und den Eigentumsübergang zu genehmigen. Der Verkäufer schloss sich den Ausführungen seines Rechtsvertreters an und gab weiters an er habe entsprechendes Vertrauen zur Familie des Käufers und würde es sich dabei um einen einfachen Übergang zum Besten für beide Seiten handeln. Der Käufer betonte er sei nun seit 20 Jahren in Österreich und betreibe seit dem Jahr 2018 dieses Lokal und möchte dieses Gebäude für sich und seine Kinder behalten. Er würde sich mit dem Verkäufer sehr gut verstehen. Er schließe sich den Ausführungen seines Rechtsvertreters an und beantrage die Genehmigung zu erteilen.

Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens ergibt sich nachstehender Sachverhalt:

Der im vorgelegten Rechtsgeschäft, Kaufvertrag vom 05.11.2024 als Käufer der Liegenschaft EZ ****, KG **** B-Ort, genannte Beschwerdeführer ist türkischer Staatsbürger. Auf der Liegenschaft befindet sich ein Gebäude mit der Adresse H-Straße, B-Ort, das nach den übereinstimmenden Angaben der Beschwerdeführer ein Gastronomielokal und zwei Wohnungen enthält. Von den gemäß § 28a StGVG anzuhörenden Stellen ist in den vorgelegten Behördenunterlagen keine Äußerung enthalten. Das Objekt soll nach den Vorstellungen des Käufers zur Wohnversorgung seiner Familie, die zweite Wohnung zur Vermietung und das Gastronomielokal zur Ausübung seines Gastgewerbes (gemeinsam mit seinem Bruder als Gewerbeinhaber) genützt werden.

II.Beweiswürdigung:

Die Sachverhaltsfeststellungen ergeben sich ohne weiteres aus den unbedenklichen Vorbringen der Parteien; es ist lediglich die Rechtsfrage zu klären, ob die rechtlichen Voraussetzungen zur Erteilung der Genehmigung vorliegen.

III.Rechtslage:

Gemäß § 27 Abs 1 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz, LGBl 1993/134 idF LGBl 2023/79 (StGVerkG) hat ein Ausländer, der aufgrund eines genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäftes Rechte erwerben will, die Genehmigung des Rechtsgeschäftes binnen einem Monat nach Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde zu beantragen. Gemäß § 22 Abs 1 Z 1 leg. cit. gilt als Ausländer eine natürliche Person, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt. Nach § 25 sind nach den Bestimmungen des 3. Abschnittes genehmigungspflichtig: die in den §§ 5 und 16 genannten Rechtsgeschäfte. Nach § 28 Abs 1 StGVerkG ist die Genehmigung zu erteilen, wenn 1. staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden und 2. ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse für den Rechtserwerb spricht.

IV.Erwägungen:

Für das zur Genehmigung beantragte Rechtsgeschäft besteht Genehmigungspflicht nach § 27 Abs 1 in Verbindung mit § 22 Abs 1 Z 1 und § 24 leg. cit. Zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzung, dass durch eine Genehmigung des Rechtsgeschäftes staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden, war die Grundverkehrsbehörde gemäß § 28a StGVerkG verpflichtet das Militärkommando Steiermark und die Landespolizeidirektion anzuhören, von welchen anzuhörenden Stellen keine Äußerung einlangte. Das Verwaltungsgericht, wie auch schon die belangte Behörde, geht folglich davon aus, dass durch das Rechtsgeschäft staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt würden.

Als weitere Genehmigungsvoraussetzung bestimmt § 28 Abs 1 Z 2 leg. cit., dass ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse für den Rechtserwerb spricht. Die dazu anzuhörenden Stellen nach § 28a StGVerkG haben sich zum vorgelegten Rechtsgeschäft nicht geäußert und damit kein öffentliches Interesse am Erwerb durch den Ausländer geltend gemacht.

Bei der Genehmigung eines Rechtserwerbes durch einen Ausländer nach dem StGVerkG handelt es sich der Sache nach um eine Ausnahme von der Regel, weshalb es – auch wenn das StGVerkG keine ausdrückliche Anordnung zur Mitwirkung der Parteien des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens in Bezug auf das Vorliegen des nach § 28 Abs 1 leg. cit. zu beurteilenden volkswirtschaftlichen, kulturellen oder sozialen Interesses enthält – Sache der antragstellenden Partei ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen unter Anbot von Beweisen zu behaupten; sie hat insofern also zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts beizutragen (vgl. VwGH 26.04.2018, Ra2018/11/0069).

Dazu hat der Käufer angegeben, dass Gebäude zur eigenen Wohnversorgung, eine Wohnung zur Vermietung und die gewerblich genützten Räume zur Ausübung des Gewerbes verwenden zu wollen. Der Erwerb diene dem kulturellen Austausch, liege ein volkswirtschaftliches Interesse darin, dass das Gebäude für Gewerbe und Vermietung genutzt werde und als soziales Interesse, dass anders als der Verkäufer der Käufer das Gebäude erhalten könne.

Ein soziales Interesse am Grundstückserwerb bzw. zur Schaffung einer Wohnmöglichkeit liegt nicht vor, wenn ein Wohnbedürfnis anders gedeckt werden kann bzw. anders gedeckt wird. Der Erwerb zur Erzielung von Einnahmen bspw. durch Vermietung kann nicht als soziales Interesse im Sinne des § 28 Abs 1 Z 2 leg. cit. angesehen werden (vgl. VwGH 27.09.2022, Ra2020/11/0017).

Es ist dem Käufer zuzugestehen, dass die Ausübung des Gewerbes und die Wohnung in ihm eigentümlichen Räumen günstiger als in gemieteten oder verpachteten Räumen ausgeübt werden kann und die Vermietung und Verpachtung einer Wohnung eine Einkommensquelle darstellt. Auch die Wohnung im selben Gebäude wie zur Berufstätigkeit verwendet, bedarf geringeren Aufwandes, um an die Arbeitsstelle zu gelangen. Der Erwerb des Gebäudes aufgrund des vorgelegten Rechtsgeschäftes liegt jedenfalls im privaten Interesse des Käufers.

Zwar sind private Interessen ebenso wie die öffentlichen angemessen zu berücksichtigen, jedoch reicht das Vorliegen bloß privater Interessen allein für die Genehmigungsfähigkeit nicht aus (vgl. VwGH 09.11.2023, Ra2021/11/0066). Die Schaffung der Möglichkeit eines günstigen Aufenthaltes reicht zur Begründung des in § 28 Abs 1 Z 2 leg. cit. geforderten sozialen Interesses nicht aus, weil dieses Interesse offensichtlich nicht über das vom Rechtserwerber verfolgte private Interesse einer Vermögensbildung in Österreich und einer gewissen Wohlfahrtswirkung hinausgeht (vgl. VwGH 21.03.1990, 89/02/0198).

Ausgehend von dem im StGVerkG verankerten Primat des Rechteerwerbes an Grundstücken durch österreichische Staatsbürger verlangt die für die Gültigkeit eines entsprechenden Rechtsgeschäftes erforderliche Genehmigung nach § 28 leg. cit. den Bestand entweder eines volkswirtschaftlichen oder eines sozialen oder eines kulturellen Interesses „am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes“ und damit am Rechteerwerb durch den Ausländer (vgl. VwGH 27.09.2022, Ra2020/11/0017; 31.07.1998, 97/02/0451). Ein das Primat des Rechteerwerbes an Grundstücken durch österreichische Staatsbürger verdrängendes öffentliches Interesse am Kauf der Immobilie durch einen Ausländer wurde nicht dargelegt. Die Beschwerde ist folglich unbegründet und somit abzuweisen.

Die genannten Einschränkungen am Rechteerwerb durch einen Ausländer bestehen für den Käufer dann nicht mehr, wenn ihm entsprechend des Vorbringens in der mündlichen öffentlichen Beschwerdeverhandlung im laufenden Einbürgerungsverfahren die österreichische Staatsbürgerschaft verliehen wird.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.