Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 30.25-1515/2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2025:LVwG.30.25.1515.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch den Richter Mag. Michael Hackstock über die Beschwerde der Frau A, geb. am ****, A-Ort, D-Straße , vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E, B-Ort, F-Straße , gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Deutschlandsberg vom 05.03.2025, GZ: BHDL/603240011956/2024,

z u R e c h t e r k a n n t:

I. Gemäß § 50 iVm § 28 Abs 1 und § 38 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 idF BGBl. I Nr. 147/2024 (im Folgenden VwGVG), wird der Beschwerde vom 27.03.2025 Folge gegeben, das bekämpfte Straferkenntnis aufgehoben und wird das Verwaltungsstrafverfahren auf Rechtsgrundlage § 45 Abs 1 Z 3 Verwaltungsstrafgesetz 1991 – VStG, BGBl. Nr. 52/1991 idF BGBl. I Nr. 34/2024, eingestellt.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl. Nr. 10/1985 idF BGBl. I Nr. 88/2024 (im Folgenden VwGG), eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Aufgrund der dem Landesverwaltungsgericht Steiermark mit Eingabe vom 10.04.2025 vorgelegten Beschwerde der Frau A und des dieser angeschlossenen Verwaltungsstrafaktes der Bezirkshauptmannschaft Deutschlandsberg ist zu ersehen, dass die Verwaltungsbehörde mit dem im Spruch dieses Erkenntnisses näher bezeichneten Straferkenntnis vom 05.03.2025 Frau A eine Verwaltungsübertretung des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012 (EAVG 2012) unter Verhängung nachstehender Verwaltungsstrafe wie folgt zur Last legte:

„1. Datum/Zeit:01.02.2023

Ort: A-Ort, D-Straße

Sie haben als Bestandgeberin zu verantworten, dass Sie trotz mehrmaliger mündlicher Aufforderung nach dem Einzug der Mieterin C in die Wohnung, Objekt D-Straße , A-Ort, im Februar 2023 den Energieausweis bis 26.04.2024 nicht vorgelegt haben, obwohl beim Verkauf eines Gebäudes der Verkäufer dem Käufer, bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer rechtzeitig vor Abgabe der § 7 Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder eine vollständige Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen hat.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift(en) verletzt:

1. § 9 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) i.d.g.F.

Wegen dieser Verwaltungsübertretung(en) wird (werden) über Sie folgende Strafe(n) verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. € 150,00

1 Tage(n) 10 Stunde(n) 0 Minute(n)

§ 9 Abs. 1 Energieausweis- Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), BGBl. I Nr. 27/2012 i.d.g.F.

“

Darüber hinaus wurde ausgesprochen, dass die Beschuldigte gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 – VStG € 15,00 als Beitrag zu den Kosten des behördlichen Strafverfahrens überdies zu bezahlen habe, sodass der zu zahlende Gesamtbetrag daher € 165,00 betrage.

Bescheidbegründend hielt die Verwaltungsstrafbehörde fest, dass die Beschuldigte als Bestandgeberin einer Wohnung in A-Ort, D-Straße , dafür Sorge tragen hätten müssen, dass bei Vertragsabschluss bzw. binnen 14 Tagen danach der Energieausweis vorgelegt werde und wäre es Pflicht der Beschuldigten gewesen, bei Arbeitsüberlastung des mit der Erstellung des Energieausweises beauftragten Unternehmens ein anderes mit der Erstellung des Energieausweises zu betrauen und ging die Behörde in objektiver Hinsicht vom Vorliegen einer Verwaltungsübertretung nach § 9 Abs 1 und 2 iVm § 4 EAVG 2012 aus. In subjektiver Hinsicht wurde behördlicherseits die Verschuldensform der Fahrlässigkeit angenommen und wurden im Rahmen der Strafbemessung keinerlei Erschwerungsgründe von Behördenseite angezogen und wurde die verwaltungsstrafrechtliche Unbescholtenheit der Beschuldigten als mildernd gewertet. Die persönlichen Verhältnisse der Beschuldigten wurden mangels Bekanntgabe eingeschätzt und ging die Behörde dabei von einem monatlichen Nettoeinkommen der Beschuldigten im Ausmaß von € 1.000,00 aus und verhängte eine Geldstrafe im Ausmaß von € 150,00, Ersatzfreiheitsstrafe im Uneinbringlichkeitsfall von 1 Tag und 10 Stunden, und hielt fest, dass die verhängte Geldstrafe dem objektiven Unrechtsgehalt der Tat angepasst und schuldangemessen sei und die Strafe als gerechtfertigt anzusehen sei, zumal Strafen einen immerhin spürbaren Vermögensnachteil darstellen müssten, um den Strafzweck zu erfüllen und um der neuerlichen Begehung gleichartiger Verwaltungsübertretungen wirksam vorzubeugen.

Gegen dieses Frau A im Wege ihres rechtsfreundlichen Vertreters am 13.03.2025 zugestellte Straferkenntnis erhob sie mit Schriftsatz vom 27.03.2025, gestützt auf die Beschwerdegründe des Vorliegens der formellen und der materiellen Rechtswidrigkeit, Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Steiermark und beantragte, das Verwaltungsgericht möge dieser Beschwerde Folge geben, das angefochtene Straferkenntnis der BH Deutschlandsberg dahingehend abändern, dass eine Ermahnung gemäß § 45 Abs 1 Z 5 VStG ausgesprochen werde, wobei auf die Anberaumung einer mündlichen Beschwerdeverhandlung ausdrücklich verzichtet wurde.

Im Detail wurde beschwerdebegründend vorgebracht wie folgt:

„…

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_ST_20250417_LVwG_30_25_1515_2025_00/image001.png

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_ST_20250417_LVwG_30_25_1515_2025_00/image002.png

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_ST_20250417_LVwG_30_25_1515_2025_00/image003.png

…“

Diese Beschwerde wurde dem Landesverwaltungsgericht Steiermark mit Eingabe vom 10.04.2025 unter Anschluss des Verwaltungsstrafaktes vorgelegt.

Aufgrund des behördlichen Verwaltungsverfahrensaktes lässt sich feststellen, dass dem bekämpften Bescheid eine Anzeige der Frau C, A-Ort, D-Straße , vom 18.09.2024 zugrundlage, in welcher sie der Behörde gegenüber angab, nach mehrmaliger Aufforderung ihren Energieausweis nach Einzug im Februar 2023 erst im April 2024 erhalten zu haben und habe die Vermieterin der Mieterin der Wohnung im Objekt D-Straße in A-Ort, Frau A, gegenüber im Mietvertrag vom 01.02.2023 schriftlich festgehalten, dass ihr der Energieausweis spätestens im März 2023 ausgehändigt werde. Die Anzeigelegerin, welche auch die mangelnde Vorlage eines Elektrobefundes der Behörde gegenüber monierte, hielt in ihrer Anzeige weiters fest, dass ihr von Seiten ihres Anwaltes geraten worden sei, eine Anzeige bei der Behörde einzubringen, zumal es sich bei der Verletzung der „Aushändigungspflicht“ um eine Verwaltungsübertretung handle.

Nach Mitteilung, dass der Energieausweis der Anzeigelegerin am 26.04.2024 ausgestellt worden sei, was über behördliches Ersuchen bekanntgegeben wurde, erging behördenseitig an die Bestandgeberin der Wohnung im Objekt D-Straße in A-Ort die Strafverfügung vom 11.11.2024, zugestellt am 15.11.2024, in welcher Frau A eine Verwaltungsübertretung von Behördenseite unter Verhängung nachstehender Strafe, wie folgt zur Last gelegt wurde:

„1. Datum/Zeit:01.02.2023

Ort: A-Ort, D-Straße

Sie haben als Bestandgeberin zu verantworten, dass Sie trotz mehrmaliger mündlicher Aufforderung nach dem Einzug der Mieterin C in die Wohnung, Objekt D-Straße , A-Ort, im Februar 2023 den Energieausweis bis 26.04.2024 nicht vorgelegt haben, obwohl beim Verkauf eines Gebäudes der Verkäufer dem Käufer, bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer rechtzeitig vor Abgabe der § 7 Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder eine vollständige Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen hat.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift(en) verletzt:

1. § 9 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) i.d.g.F.

Wegen dieser Verwaltungsübertretung(en) wird (werden) über Sie folgende Strafe(n) verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. € 150,00

1 Tage(n) 10 Stunde(n) 0 Minute(n)

§ 9 Abs. 1 Energieausweis- Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), BGBl. I Nr. 27/2012 i.d.g.F.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt nach Berücksichtigung bereits geleisteter Zahlungen daher

€ 150,00“

Gegen diese Strafverfügung erhob die Beschuldigte rechtzeitig mit Schreiben vom 25.11.2024 Einspruch, in welchem auch nicht bestritten wurde, dass zum Vertragsabschluss der Energieausweis noch nicht vorgelegen sei. Aus Gründen von Arbeitsüberlastung des beauftragten Unternehmens sei der Energieausweis nicht zeitgerecht fertiggestellt worden und habe daher zum 26.04.2024 an die Mieterin übergeben werden können, sodass das Verschulden derartig gering sei, dass mit einer Ermahnung vorzugehen sei und wurde die Einstellung des Verwaltungsstrafverfahrens; in eventu die Erteilung einer Ermahnung auch ausdrücklich beantragt.

Nach zeugenschaftlicher Einvernahme der anzeigelegenden Mieterin am 09.01.2025 und Verständigung der Beschuldigten vom Ergebnis der diesbezüglichen Beweisaufnahme sowie Stellungnahme der Frau A vom 05.02.2025 erließ die Verwaltungsstrafbehörde das eingangs erwähnte Straferkenntnis am 13.03.2025, gegen welches Frau A im Wege ihres rechtsfreundlichen Vertreters mit Schriftsatz vom 27.03.2025 rechtzeitig und formal zulässig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Steiermark erhob, welche mit Eingabe vom 10.04.2025 dem Landesverwaltungsgericht Steiermark vorgelegt wurde.

Zusammenfassend lässt sich in verfahrensrelevanter Hinsicht feststellen, dass die Bestandgeberin und Beschwerdeführerin Frau A mit der Bestandnehmerin und Anzeigelegerin am 01.02.2023 einen Mietvertrag über die Wohnung im Objekt D-Straße in A-Ort abschloss und zum Zeitpunkt der Abgabe der Vertragserklärung des Bestandsnehmers von Seiten der nunmehr beschwerdeführenden Bestandgeberin ein Energieausweis nicht vorgelegt wurde und wurde der Bestandnehmerin binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ein Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben nicht ausgehändigt. Ein solcher wurde der Anzeigelegerin von Seiten der Beschwerdeführerin erst am 26.04.2024 ausgehändigt.

Beweiswürdigend ist auszuführen, dass sich dieser Sachverhalt in verfahrensrelevanter Hinsicht bereits aus dem Verwaltungsverfahrensakt der belangten Behörde und den darin erliegenden unbedenklichen Urkunden unzweifelhaft ergibt.

In rechtlicher Beurteilung dieses Sachverhaltes hat das Landesverwaltungsgericht Steiermark im Verfahrensgegenstand erwogen wie folgt:

Art. 131 Abs 1 B-VG bestimmt, dass soweit sich aus Abs 2 und 3 dieser Bestimmung nichts anderes ergibt, über Beschwerden nach Art. 130 Abs 1 B-VG die Verwaltungsgerichte der Länder entscheiden.

Entsprechend der Bestimmung des Art. 130 Abs 1 Z 1 B-VG erkennen die Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.

§ 31 VwGVG lautet wie folgt:

„(1) Soweit nicht ein Erkenntnis zu fällen ist, erfolgen die Entscheidungen und Anordnungen durch Beschluss.

(2) An seine Beschlüsse ist das Verwaltungsgericht insoweit gebunden, als sie nicht nur verfahrensleitend sind.

(3) Auf die Beschlüsse des Verwaltungsgerichtes sind § 29 Abs. 1 zweiter Satz, Abs. 4 und § 30 sinngemäß anzuwenden. Dies gilt nicht für verfahrensleitende Beschlüsse.“

Gemäß § 50 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

§ 38 VwGVG ordnet an, dass soweit in diesem Gesetz nichts anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden nach Art. 130 Abs 1 B-VG, in Verwaltungsstrafsachen die Bestimmungen des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 – VStG, BGBl. Nr. 52/1991, mit der Ausnahme des 5. Abschnittes des II. Teiles und des Finanzstrafgesetzes – FinStrG, BGBl. Nr. 129/1958, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden sind, welche die Behörde in dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Die maßgebenden Regelungen des Bundesgesetzes über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 – EAVG 2012), BGBl. I Nr. 27/2012, lauten wie folgt:

§ 1 EAVG 2012:

„Inhalt

Dieses Bundesgesetz regelt die Pflicht des Verkäufers oder Bestandgebers, beim Verkauf oder bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts dem Käufer oder Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen, sowie die Pflicht zur Angabe bestimmter Indikatoren über die energietechnische Qualität des Gebäudes oder Nutzungsobjekts in Anzeigen zur Vorbereitung solcher Rechtsgeschäfte.“

§ 2 Z 1, 2, 3 und 5 EAVG 2012:

„Begriffsbestimmungen

In diesem Bundesgesetz bezeichnet der Ausdruck

1. „Gebäude“ eine Konstruktion mit Dach und Wänden, deren Innenraumklima unter Einsatz von Energie konditioniert wird, und zwar sowohl das Gebäude als Ganzes als auch solche Gebäudeteile, die als eigene Nutzungsobjekte ausgestaltet sind,

2. „Nutzungsobjekt“ eine Wohnung, Geschäftsräumlichkeit oder sonstige selbständige Räumlichkeit,

3. „Energieausweis“ oder „Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz“ den jeweils anwendbaren, der Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 153 vom 18. Juni 2010, S. 13, dienenden bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften entsprechenden Ausweis, der die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes angibt,

[…]

5. „In-Bestand-Gabe“ auch einen Vertrag über den Erwerb eines Bestandrechts an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude.“

§ 4 EAVG 2012:

„Vorlage- und Aushändigungspflicht

(1) Beim Verkauf eines Gebäudes hat der Verkäufer dem Käufer, bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder eine vollständige Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.

(2) Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft oder in Bestand gegeben, so kann der Verkäufer oder Bestandgeber die Verpflichtung nach Abs. 1 durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises entweder über die Gesamtenergieeffizienz dieses Nutzungsobjekts oder über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes erfüllen.

(3) Wird ein Einfamilienhaus verkauft oder in Bestand gegeben, so kann der Verkäufer oder Bestandgeber die Verpflichtung nach Abs. 1 durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises entweder über die Gesamtenergieeffizienz dieses Hauses oder über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz erfüllen. Eine derartige Verwendung eines für ein vergleichbares Gebäude erstellten Energieausweises setzt allerdings voraus, dass der Ausweisersteller die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich ihrer Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und ihres Standortklimas bestätigt.“

§ 5 EAVG 2012:

„Ausnahmen

Von der Informationspflicht nach § 3 sowie der Vorlage- und Aushändigungspflicht sind folgende Gebäudekategorien ausgenommen:

1. Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,

2. im Verkaufsfall Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind, sofern in einer allfälligen Anzeige nach § 3 das Gebäude als abbruchreif bezeichnet und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss abbrechen werde,

3. Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,

4. provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,

5. Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas erforderlichen Energie durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird,

6. Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt, und

7. frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.“

§ 6 EAVG 2012:

„Rechtsfolge der Ausweisvorlage

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer vor Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gelten die darin angegebenen Energiekennzahlen für das Gebäude unter Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB. Unbeschadet gewährleistungsrechtlicher Ansprüche aus dem Kauf- oder Bestandvertrag haftet der Ausweisersteller dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises.“

§ 7 EAVG 2012:

„Rechtsfolge unterlassener Vorlage oder Aushändigung

(1) Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 nicht bis spätestens zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

(2) Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, so kann er entweder sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber ersetzt begehren.“

§ 8 EAVG 2012:

„Abweichende Vereinbarungen

Vereinbarungen, die die Vorlage- und Aushändigungspflicht nach § 4, die Rechtsfolge der Ausweisvorlage nach § 6, die Rechtsfolge unterlassener Vorlage nach § 7 Abs. 1 einschließlich des sich daraus ergebenden Gewährleistungsanspruchs oder die Rechtsfolge unterlassener Aushändigung nach § 7 Abs. 2 ausschließen oder einschränken, sind unwirksam.“

§ 9 EAVG 2012:

„Strafbestimmungen

(1) Ein Verkäufer, Bestandgeber oder Immobilienmakler, der es entgegen § 3 unterlässt, in der Verkaufs- oder In-Bestand-Gabe-Anzeige den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts anzugeben, begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1 450 Euro zu bestrafen. Der Verstoß eines Immobilienmaklers gegen § 3 ist entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die Informationspflicht nach dieser Bestimmung aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte beziehungsweise zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Auftraggeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.

(2) Ein Verkäufer oder Bestandgeber, der es entgegen § 4 unterlässt,

1. dem Käufer oder Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen oder

2. dem Käufer oder Bestandnehmer nach Vertragsabschluss einen Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben auszuhändigen,

begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1 450 Euro zu bestrafen.“

§ 10 EAVG 2012:

„Inkrafttreten; Übergangsbestimmungen; Verweisungen

(1) Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Dezember 2012 in Kraft. Es ist auf Verkaufs- und In-Bestand-Gabe-Anzeigen, die ab diesem Zeitpunkt veröffentlicht werden, und auf Kauf- oder Bestandverträge, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden, anzuwenden.

(2) Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz, BGBl. I Nr. 137/2006, tritt mit Ablauf des 30. November 2012 außer Kraft. Es ist aber weiterhin auf Kauf- oder Bestandverträge anzuwenden, die vor dem 1. Dezember 2012 geschlossen wurden. Energieausweise, die im Einklang mit der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 1 vom 4. Jänner 2003, S. 65, erstellt wurden, behalten für eine Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit auch für die nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 zu erfüllenden Pflichten.

(3) Beabsichtigt der Verkäufer oder Bestandgeber, seine Pflicht nach § 4 mit einem höchstens zehn Jahre alten und im Einklang mit der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 1 vom 4. Jänner 2003, S. 65, erstellten Energieausweis zu erfüllen, so reicht die Angabe des Heizwärmebedarfs in der Anzeige gemäß § 3 aus.

(4) Soweit in anderen Bundesgesetzen auf Bestimmungen des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes, BGBl. I Nr. 137/2006, verwiesen wird, erhalten die Verweisungen ihren Inhalt aus den entsprechenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes.“

§ 31 Abs 1 VStG:

„Verjährung

(1) Die Verfolgung einer Person ist unzulässig, wenn gegen sie binnen einer Frist von einem Jahr keine Verfolgungshandlung (§ 32 Abs. 2) vorgenommen worden ist. Diese Frist ist von dem Zeitpunkt zu berechnen, an dem die strafbare Tätigkeit abgeschlossen worden ist oder das strafbare Verhalten aufgehört hat; ist der zum Tatbestand gehörende Erfolg erst später eingetreten, so läuft die Frist erst von diesem Zeitpunkt.

[…]“

§ 44a VStG:

„Der Spruch hat, wenn er nicht auf Einstellung lautet, zu enthalten:

1. die als erwiesen angenommene Tat;

2. die Verwaltungsvorschrift, die durch die Tat verletzt worden ist;

3. die verhängte Strafe und die angewendete Gesetzesbestimmung;

4. den etwaigen Ausspruch über privatrechtliche Ansprüche;

5. im Fall eines Straferkenntnisses die Entscheidung über die Kosten.“

§ 45 Abs 1 Z 3 VStG:

„(1) Die Behörde hat von der Einleitung oder Fortführung eines Strafverfahrens abzusehen und die Einstellung zu verfügen, wenn

[…]

3. Umstände vorliegen, die die Verfolgung ausschließen;

[…]

Anstatt die Einstellung zu verfügen, kann die Behörde dem Beschuldigten im Fall der Z 4 unter Hinweis auf die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens mit Bescheid eine Ermahnung erteilen, wenn dies geboten erscheint, um ihn von der Begehung strafbarer Handlungen gleicher Art abzuhalten.

[…]“

Im Beschwerdefall schlossen die Anzeigelegerin, Frau C, als Mieterin und die Beschwerdeführerin, Frau A, letztere als Bestandgeberin am 01.02.2023 den schriftlichen Mietvertrag über die Vermietung der Wohnung und damit des Nutzungsobjektes nach § 2 Z 2 EAVG 2012, situiert in der D-Straße in A-Ort, ab. Ein Ausnahmefall nach § 5 EAVG 2012 ist diesbezüglich nicht vorliegend gewesen. Rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Bestandnehmers wurde von Seiten der Beschwerdeführerin ein zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alter Energieausweis nicht vorgelegt und wurde der anzeigelegenden Bestandnehmerin eine vollständige Kopie desselben auch nicht binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ausgehändigt und damit seitens der Beschwerdeführerin der Vorlage- und Aushändigungspflicht nach § 4 EAVG 2012 nicht entsprochen. Dies steht unter verwaltungsstrafrechtlicher Sanktion. § 9 Abs 1 EAVG 2012 normiert in diesem Zusammenhang, dass ein Bestandgeber, der es - entgegen § 4 leg. cit. - unterlässt 1. dem Käufer oder Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen oder 2. nach Vertragsabschluss einen Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben auszuhändigen, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung begeht und mit einer Geldstrafe bis zu € 1.450,00 zu bestrafen.

Am Boden dieser Rechtslage ist somit zu ersehen, dass die Regelung des § 9 Abs 2 EAVG 2012 in Z 1 und Z 2 zwei unterschiedliche Verwaltungsübertretungen normiert. Zum einen hat der Bestandnehmer rechtzeitig, also vor Abgabe der Vertragserklärung des Bestandnehmers, einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen. Legt er einen solchen bis zu diesem Zeitpunkt nicht vor, so liegt eine Verwaltungsübertretung nach § 9 Abs 2 Z 1 iVm § 4 EAVG 2012 vor.

Nach § 9 Abs 2 Z 2 EAVG 2012 begeht der Bestandgeber jedoch auch eine Verwaltungsübertretung, wenn er dem Bestandnehmer nach Vertragsabschluss einen Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben - entgegen § 4 leg. cit. - nicht aushändigt. Zu ersehen ist auf Grundlage § 4 EAVG 2012, dass die Aushändigung eines Energieausweises oder einer vollständigen Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss zu erfolgen hat, sodass diese Verwaltungsübertretung dann begangen wird, wenn nicht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss, gegenständlich der 01.02.2023, ein Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben der Bestandnehmerin und Anzeigelegerin ausgehändigt wurde.

Fallbezogen ist die Anzeige des Sachverhaltes an die belangte Behörde durch die im behördlichen Verfahren als Zeugin einvernommene Frau C erst mit Schreiben vom 18.09.2024 erfolgt.

Nach § 31 Abs 1 VStG ist die Verfolgung einer Person unzulässig, wenn gegen sie binnen einer Frist von einem Jahr keine Verfolgungshandlung (§ 32 Abs 2 VStG) vorgenommen worden ist, wobei diese Frist von dem Zeitpunkt zu berechnen ist, an dem die strafbare Tätigkeit abgeschlossen worden ist oder das strafbare Verhalten aufgehört hat und ist der zum Tatbestand gehörende Erfolg erst später eingetreten, so läuft die Frist erst von diesem Zeitpunkt.

Ungeachtet des Umstandes, dass die belangte Behörde in ihrer Strafverfügung vom 11.11.2024 und Verfolgungshandlung, wie auch in dem verfahrensgegenständlichen mit Beschwerde bekämpften Straferkenntnis vom 05.03.2025, der Beschwerdeführerin zur Last legte, verantwortlich dafür zu sein, dass im Februar 2023 vom Bestandgeberseite der Energieausweis bis 26.04.2024 nicht vorgelegt worden sei und damit auch unter Bedachtnahme auf das Konkretisierungsgebot nach § 44a VStG im Hinblick auf den Umstand, dass die Behörde unter „Datum/Zeit:“ den „01.02.2023“ (Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) auch als zusätzlichen Tatzeitpunkt nicht hinreichend klar angab, ob die Behörde der nunmehrigen Beschwerdeführerin zur Last legen wollte, dass nach Vertragsabschluss - entgegen § 4 EAVG 2012 - der Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben nicht ausgehändigt wurde bzw. ob sie der nunmehrigen Beschwerdeführerin eine Verwaltungsübertretung nach § 9 Abs 2 Z 1 leg. cit. insofern anlasten wollte, als der Bestandnehmerin nicht rechtzeitig - entgegen § 4 leg. cit. - ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorgelegt wurde, und somit auch ein relevanter Verstoß betreffend die Umschreibung der als erwiesen angenommen Tat nach § 44a Z 1 VStG unzweifelhaft vorliegend wäre, stand der behördlichen Verfolgungshandlung in Form der das Verwaltungsstrafverfahren einleitenden Strafverfügung vom 11.11.2024 damals bereits das Verfolgungshindernis der Verfolgungsverjährung nach § 31 Abs 1 VStG entgegen; - dies vor dem Hintergrund, dass eine Verwaltungsübertretung nach § 9 Abs 2 Z 1 EAVG 2012 mit Abgabe der Vertragserklärung des Bestandnehmers vorliegend ist und eine solche nach § 9 Abs 2 Z 2 EAVG 2012 nach Ablauf der 14-tägigen Frist nach Vertragsabschluss, wobei nochmals darauf hinzuweisen ist, dass es sich dabei um zwei unterschiedliche zu ahndende Verwaltungsübertretungen handelt und sich jene nach § 9 Abs 2 Z 1 EAVG 2012 auf die nicht rechtzeitige Vorlage eines höchstens zehn Jahre alten Energieausweises bezieht und die Verwaltungsübertretung nach § 9 Abs 2 Z 2 EAVG 2012 das mangelnde Aushändigen eines Energieausweises oder einer vollständigen Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss betrifft.

Der belangten Behörde war es daher verwehrt, nach Eintritt der Verfolgungsverjährung das Verwaltungsstrafverfahren einzuleiten und das bekämpfte Straferkenntnis zu fällen, was es aufgrund der rechtzeitigen und zulässigen Beschwerde verwaltungsgerichtlicherseits aufzugreifen galt.

Im Ergebnis war daher der Beschwerde Folge zu geben, das bekämpfte Straferkenntnis zu beheben und das Verwaltungsstrafverfahren – wie aus dem Spruch dieses Erkenntnisses ersichtlich – einzustellen. Die Durchführung einer Verhandlung, welche auch nicht beantragt wurde, erwies sich dazu nicht als erforderlich (vgl. § 44 Abs 2 VwGVG).

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.