Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 52.28-146/2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2025:LVwG.52.28.146.2025

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch Richter Mag. Höcher über die Beschwerde der A (FN: ****), vertreten durch D, E-Weg, A-Ort, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Südoststeiermark vom 16.12.2024, GZ: BHSO-406179/2024-7, den

B E S C H L U S S

gefasst:

I. Der Beschwerde wird stattgegeben. Der Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit wird zur Erlassung eines neuen Bescheides gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl I 2013/33 idF BGBl I 2024/147 (VwGVG) zurückverwiesen.

II. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl 1985/10 idF BGBl I 2024/88 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem angefochtenen Bescheid hat die belangte Behörde im Zwangsversteigerungs-verfahren laut Beschluss des Bezirksgerichtes Feldbach vom 01.10.2024, zu Aktenzahl 15 e 5/23k-70 die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechtes betreffend die gesamte Liegenschaft EZ ****, KG **** C-Ort, auf die Beschwerdeführerin, versagt. Als Rechtsgrundlage ist § 10 Z 5 StGVerkG angeführt. Der Begründung dieser Entscheidung ist zu entnehmen, dass mit dem genannten bezirksgerichtlichen Beschluss die Beschwerdeführerin ein zulässiges Überbot iHv € 789.000,00 für die genannten Liegenschaft abgegeben habe. Die Beschwerdeführerin habe den Antrag gestellt diesen Beschluss bzw. das Überbot grundverkehrsbehördlich zu genehmigen. Zuvor sei im Zwangsversteigerungsverfahren ein Meistbot iHv € 490.900,00 abgegeben worden. Bei der genannten Liegenschaft handelte es sich laut Flächenwidmungsplan um landwirtschaftliche Flächen im Freiland, forstwirtschaftliche Flächen, Bauflächen, sonstige Flächen und Gärten, wobei das Ausmaß der landwirtschaftlichen Flächen mehr als 3.000 m² betrage. Um feststellen zu können, wie hoch der ortsübliche Preis der Grundstücke sei, sei eine Anfrage bei der Landwirtschaftskammer erfolgt, welche bekanntgegeben habe, dass der Wert ungefähr zwischen € 390.000,00 und € 649.000,00 liege. Das Überbot der Beschwerdeführerin im Zwangsversteigerungsverfahren habe hingegen € 789.000,00 betragen und übersteige den ortsüblichen Preis erheblich. Zum einen handle es sich beim Überbot um mehr als die Hälfte des Durchschnittspreises, was einer Überhöhung von ungefähr 100 % entspreche und zum anderen sei der Höchstpreis um € 140.000,00 überboten worden, was beim gegenständlichen Angebot einer Überhöhung von ungefähr 20 % des Höchstpreises entspreche. Beide Vergleichswerte seien als erheblich einzuordnen. Dem Durchschnittspreis sei als Annäherung an den ortsüblichen Preis mehr Bedeutung beizumessen und das Überbot diesfalls sogar als eklatant übersteigend einzuordnen. Es sei daher spruchgemäß zu entscheiden gewesen.

In der Beschwerde gegen diesen Bescheid ist zusammengefasst ausgeführt, dass die Liegenschaft durch das Bezirksgericht Feldbach einer Zwangsversteigerung zugeführt worden sei. Das Wesen der Zwangsversteigerung bestehe darin, dass das Gericht den Verkehrswert der Liegenschaft ermittle und dieser aus näher genannten Gründen € 981.800,00 betragen würde. Das Überbot betrage nur 80 % dieses Verkehrswertes. Die Landwirtschaftskammer habe offensichtlich auch die Gebäude nicht bewertet. Teile der Liegenschaft seien zudem als Bauland gewidmet. Die Bestimmung des § 10 StGVerkG komme für die gewidmeten Liegenschaften gar nicht zur Anwendung. So sei ein Grundstück zur Gänze Bauland der Kategorie Dorfgebiet und ein weiteres teilweise als Baugebiet der Kategorie Dorfgebiet bzw. teilweise als Freiland ausgewiesen. Der Erwerb unterliege daher nur teilweise dem StGVerkG. Bei der Erwerberin handle es sich um eine inländische Kapitalgesellschaft. Sie befinde sich im Besitz österreichischer Staatsbürger. Hinsichtlich der als Bauland gewidmeten Flächen sei § 10 StGVerkG insgesamt nicht anzuwenden. Für die landwirtschaftlichen Flächen seien ohnedies nicht mehr als € 649.000,00 bezahlt worden. Hinsichtlich der Bauflächen bestehe keine gesetzliche Beschränkung bei der Preisbildung. Bei einer noch anzuberaumenden mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltung werde nach Einvernahme von Zeugen, des Vertreters der Beschwerdeführerin und der Verlesung von Aktenteilen, hervorkommen, dass auch durch das Überbot der Verkehrswert und somit der ortsübliche Preis für die Liegenschaft nicht erreicht werde. Die Auskunft, die die Behörde eingeholt habe, sei oberflächlich gehalten. Sie beschäftige sich insbesondere nicht mit der Größe der Gebäude, ihrem Alter, ihrer technischen Abnutzung, ihrer Ausstattung. Bei der gerichtlichen eingeholten Schätzung sei auch in Abzug gebracht, dass die Liegenschaft mit Wohnungs- und Ausgedingerechten sowie Belastungs- und Veräußerungsverboten belastet sei. Trotzdem sei der Verkehrswert der Liegenschaft mit € 981.800,00 ermittelt worden. Ohne diese Belastungen sei der Verkehrswert der Liegenschaft noch weit höher. Die Verkehrswertermittlung durch die Behöre sei daher völlig unrichtig. Beantragt wurde die Durchführung einer mündlichen Beschwerdeverhandlung und der Beschwerde Folge zu geben und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen.

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat erwogen:

Gemäß § 36 Abs 1 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz, LGBl 1993/134 idF LGBl 2023/79 (StGVerkG) hat das Exekutionsgericht den Überbieter in einer Zwangsversteigerung aufzufordern binnen einer angemessenen festzusetzenden Frist die Entscheidung der Grundverkehrsbehörde über die Genehmigungs- oder Erklärungsbedürftigkeit oder die Genehmigung des Rechtserwerbs zu beantragen oder aber eine Erklärung nach § 17 vorzulegen. Da Sinn einer Versteigerung das Erzielen des bestmöglichen Versteigerungserlöses ist, kann die Genehmigung in einem solchen Fall nicht wegen Unangemessenheit der Gegenleistung versagt werden (Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, 440).

Das Beschwerdevorbringen, die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Erwerb einer dem Grünen Grundverkehr unterliegenden land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft im Wege der Zwangsversteigerung sei deshalb zu versagen, da die Gegenleistung den ortsüblichen Preis ohne ausreichende Begründung erheblich gemäß § 10 Z 5 leg. cit. übersteige, zeigt erfolgreich eine Rechtswidrigkeit der angefochtenen Entscheidung auf.

Die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung gemäß § 8 iVm § 4a Z 3 lit. c leg. cit. hat die belangte Behörde nicht geprüft. Im fortgesetzten Verfahren ist folglich zu prüfen, ob die erwerbende juristische Person eine land- und forstwirtschaftliche Betriebsgesellschaft ist, die von einer natürlichen Person wirtschaftlich dominiert wird, die die Voraussetzungen im Sinne des § 8 Abs 2 Z 2 und Abs 3 besitzt bzw. im Fall von Anteilsgleichheit keine natürliche Person die Betriebsgesellschaft wirtschaftlich dominiert, zumindest eine Person der Betriebsgesellschaft die Voraussetzungen besitzt und sie mittels Betriebskonzept die Absicht einer nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung mindestens für die Dauer von sieben Jahren glaubhaft macht.

Die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung ist nämlich auch dann gegeben, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungs-behörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zur Ermittlung in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (vgl. VwGH 19.12.2022, Ra2022/03/0062). Aufgrund der Beschwerde hat das Verwaltungsgericht daher gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG vorzugehen.

Gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Diese Entscheidung konnte gemäß § 24 Abs 2 Z 1 dritter Fall VwGVG unter Entfall der beantragten mündlichen öffentlichen Beschwerdeverhandlung getroffen werden.

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.