Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 52.28-1699/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.11.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2023:LVwG.52.28.1699.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch Richter Mag. Höcher über die Beschwerde der AB, FN XXXX, vertreten durch CD, Öffentlicher Notar, Mgasse, H, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Hartberg-Fürstenfeld vom 25.04.2023, GZ: BHHF-666073/2022-24,

z u R e c h t e r k a n n t:

I. Gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl I 2013/33 idF BGBl I 2023/88 (VwGVG) wird der Beschwerde stattgegeben und das Rechtsgeschäft Kaufvertrag vom 03.05.2022, BRZ: XXXX, abgeschlossen zwischen der Käuferin, AB, Sgasse, W, und dem Verkäufer, ruhende Verlassenschaft nach Herrn EF, zuletzt wohnhaft in U, L, vertreten durch die bevollmächtigte Vertreterin, Frau GH, Astraße, H, betreffend folgende Grundstücke Nummer: XXX, XXX, XXX, XXX, einkommend in der EZ XXX KG N und XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, einkommend in der EZ XXX, KG XXX U, zum Kaufpreis von € 395.000,00, gemäß § 8 Abs 1 und 2 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz, LGBl 1993/134 idF LGBl 2023/79 (StGVerkG) genehmigt.

II. Für diese Zustimmung zur Übertragung des Eigentums ist bei der vereinbarten Gegenleistung von € 395.000,00 gemäß Tarifpost 84, Landes-Verwaltungsab-gabenverordnung, LGBl 2016/73 idF LGBl 2018/76 eine Landesverwaltungsabgabe in Höhe von € 839,00 zu entrichten, die bei der belangten Behörde binnen 14 Tagen einzuzahlen ist.

III. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl 1985/10 idF BGBl I 2023/88 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Beschwerdevorbringen, Sachverhalt:

Mit dem angefochtenen Bescheid hat die belangte Behörde den durch den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vorgelegten Kaufvertrag vom 03.05.2022 über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Liegenschaften in den KG N und U gemäß § 8a Abs 3 StGVerkG die Genehmigung versagt. Der Begründung ist dazu zu entnehmen, dass das Vertragsobjekt land- und forstwirtschaftliche Grundstücke mit einem Gesamtausmaß von 5,8215 Hektar betrifft. Weiter ist dargestellt, dass die Liegenschaft nicht die Durchschnittsgröße land- und forstwirtschaftlicher Betriebe in der Region erreicht, die Beschwerdeführerin keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führt, deswegen ein Kundmachungsverfahren nach § 8a StGVerkG durchgeführt wurde, wo die Bekanntmachungsfrist am 14.03.2023 endete und ein Kaufinteressent, der bisherige Pächter, sich schriftlich meldete. Dann ist ausgeführt, dass die mit 10.03.2023 datierte Bestätigung der Steiermärkischen Sparkasse jedoch nur eine stichtagsbezogene Bonität zeigte, die Anforderungen des § 8a Abs 3 StGVerkG damit nicht erfüllte und dem Kaufinteressenten am 20.03.2023 Gelegenheit gegeben wurde, binnen zwei Wochen einen rechtskonformen Nachweis nachzureichen. Dieser Nachweis sei am 30.03.2023 eingelangt. Da sich im Kundmachungsverfahren geeignete Kaufinteressenten schriftlich gemeldet hätten sowie nachgewiesenermaßen über die finanziellen Mittel verfügten und auch die Eignung als Landwirte im Sinne des Grundverkehrsgesetzes nachgewiesen wurde, sei die Genehmigung zu versagen gewesen.

In der Beschwerde gegen diesen Bescheid ist ausgeführt, die Behörde habe es unterlassen, weitere Erhebungen und allenfalls ein Gutachten für die Beurteilung der Landwirteigenschaft (der Erwerberin) durchzuführen bzw. einzuholen, sondern sei aufgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung davon ausgegangen, dass die Beschwerdeführerin als juristische Person keine geeignete Landwirtin sei. Unter Verweis auf den Inhalt ihres Gesellschaftsvertrages, dass einer der beiden Gesellschafter ausgebildeter Landwirt sei, der als Eigentümer land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von über 38 Hektar selbst über 15 Jahre bewirtschaftet habe und nunmehr nach wie vor das forstwirtschaftliche Vermögen selbst bewirtschafte, wurde ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin eine land- und forstwirtschaftliche Betriebsgesellschaft sei und der Wirtschaftsführer, Herr IJ, die zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes erforderlichen Voraussetzungen im Sinne des § 8a Abs 2 Z 2 und Abs 3 besitze. Verwiesen wurde auf ein Verfahren vor der Bezirkshauptmannschaft Graz-Umgebung, wo in einer gleichgelagerten Angelegenheit die Landwirteigenschaft der dort erwerbenden juristischen Person bestätigt worden sei. Da sohin sämtliche Voraussetzungen für die Genehmigung des Kaufvertrages vorgelegen seien, sei kein Verfahren nach § 8a StGVerkG einzuleiten gewesen. Beantragt wurde, das Verwaltungsgericht wolle den Kaufvertrag gemäß § 8 StGVerkG genehmigen, in eventu den Bescheid aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Bezirkshauptmannschaft zurückverweisen.

Mit Eingabe vom 20.07.2023 hat Frau KL unter Anführung der GZ der belangten Behörde als Landwirtin, die bei der Grundverkehrskommission das Angebot für diese Grundstücke abgegeben haben, ersucht, eine Verständigung zu bekommen, ob der „Einwand“ der Fa. AB „durchgegangen“ ist oder nicht, denn sie müssten ja das Geld derzeit auf einem Konto parken und natürlich Gebühren bezahlen.

Mit der Beschwerde wurde der von der belangten Behörde erhobene Sachverhalt nicht bestritten, sondern lediglich dessen rechtliche Einordnung. Im Beschwerdever-fahren ist daher von dem von der belangten Behörde festgestellten Sachverhalt auszugehen.

II.Rechtslage:

Gemäß § 8 Abs 1 StGVerkG ist die (grundverkehrsbehördliche) Genehmigung zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht und der Erwerber glaubhaft macht, dass das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Ein Widerspruch zum allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Erwerber kein Landwirt ist und im Kundmachungsverfahren ein nach § 8a Abs 3 geeigneter Landwirt auftritt.

Nach Abs 2 ist eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Sinne des Abs 1 jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Bewirtschafter nach Z 1 seinen Hauptwohnsitz in solcher Nähe zum Grundstück oder Betrieb hat, dass eine regelmäßige persönliche Anwesenheit im Betrieb bzw. eine entsprechende Bewirtschaftung des Grundstückes oder Betriebes durch ihn selbst oder unter seiner Anleitung erwartet werden kann und dieser nach Z 2 über eine land- oder forstwirtschaftliche Schul- bzw. Berufsaus-bildung in Österreich oder eine gleichwertige Ausbildung im Ausland verfügt oder eine mindestens zweijährige praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft aufweist.

Nach § 8a Abs 5 leg cit gilt eine juristische Person dann als Landwirt im Sinne des Abs 4, wenn sie eine land- und forstwirtschaftliche Betriebsgesellschaft ist und der Wirtschaftsführer der juristischen Person die zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes erforderlichen Voraussetzungen im Sinne des § 8a Abs 2 Z 2 und Abs 3 besitzt.

Gemäß § 58f StGVerkG idF LGBl 2023/79 sind die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl 79/2023 anhängigen grundverkehrsbehördlichen Verfahren nach den bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Novelle geltenden Bestimmungen zu Ende zu führen.

III.Erwägungen:

In der Beschwerde wird im Wesentlichen geltend gemacht, die belangte Behörde habe nicht beachtet, dass es sich bei der Erwerberin der land- und forstwirtschaft-lichen Grundstücke um eine land- und forstwirtschaftliche Betriebsgesellschaft handle und bereits aufgrund dieser Tatsache ohne Durchführung eines Interessenten-verfahrens nach § 8a StGVerkG die Genehmigung nach § 8 leg cit zu erteilen gewesen wäre. Diese Rechtsansicht trifft nicht zu.

Entsprechend der in § 1 StGVerkG normierten Ziele der Bestimmungen des Abschnittes über den „Grünen Grundverkehr“, wonach die Grundlagen für einen leistungsfähigen Bauernstand entsprechend den strukturellen und natürlichen Gegebenheiten des Landes oder für leistungsfähige land- und forstwirtschaftliche Betriebe zu erhalten sind, ist der diesem Abschnitt unterliegende Grundverkehr daraufhin zu prüfen, ob dieses Ziel mit ihm verfolgt wird. Dabei reicht es nicht aus, mit dem Erwerb lediglich einen Grundstein, etwa durch Erwerb eines flächenmäßig geringfügigen (nämlich wie hier unterdurchschnittlichen) land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes zu legen (vgl. VwGH 19.10.2001, 98/02/0379).

Zutreffend ist die belangte Behörde daher davon ausgegangen, dass der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, deren Ausmaß unter dem regionalen Durchschnitt bleibt (VwGH 19.10.2001, 98/02/0379) einem Interessentenverfahren nach § 8a leg cit zu unterziehen ist, wenn damit auch mit vorhandenem land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz des Erwerbers noch keine leistungsfähiger land- und forstwirtschaftlicher Betrieb im Sinne der Zielbestimmung des § 1 leg cit geschaffen wird. Zurecht hat sie im vorliegenden Fall wegen der fehlenden grundverkehrsrechtlichen Landwirteeigenschaft der Antragstellerin einen Widerspruch zum allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes angenommen.

Sie wäre verpflichtet gewesen, dem Rechtsgeschäft durch den Nichtlandwirt, das ist hier die Beschwerdeführerin als Erwerberin, die noch über keinen land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitz verfügt, und durch den Erwerb der kaufgegenständlichen Flächen aufgrund ihres geringen Ausmaßes keine regional durchschnittliche Betriebsgröße erreicht, nach § 8a Abs 3 leg cit die Genehmigung zu versagen, wenn während der Bekanntmachungsfrist ein Landwirt der Grundverkehrsbehörde durch rechtsverbindliche Erklärung schriftlich mitteilt, dass er bereit ist, ein gleichartiges Rechtsgeschäft über das land- und forstwirtschaftliche Grundstück zum ortsüblichen Preis abzuschließen und mit der Mitteilung der Nachweis erfolgt, dass er zum Rechtserwerb in der Lage ist (vgl. VwGH 26.07.2018, Ra 2017/11/0280).

Als Tatbestandsvoraussetzung sieht § 8a Abs 3 StGVerkG die rechtsverbindliche Bekundung des Erwerbsinteresses durch einen Landwirt und den Nachweis vor, zum Rechtserwerb in der Lage zu sein. Dieser Nachweis muss, wie schon in eine Wortinterpretation ergibt (arg: „mit der Mitteilung“), gleichzeitig mit der während der Bekanntmachungsfrist zur erfolgenden Interessensbekundung erbracht werden (VwGH 23.04.2021, Ra 2019/11/0172). Dabei handelt es sich bei ordnungsgemäßer Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar (vgl. VwGH 15.10.2019, Ro2017/11/0004). Das von der belangten Behörde durchgeführte Verfahren nach § 13 Abs 3 AVG zur Verbesserung eines mangelhaften Anbringens zur Erbringung des Nachweises zum Erwerb in der Lage zu sein, war folglich rechtswidrig. Nach dem festgestellten Sachverhalt ist es dem Interessenten daher nicht gelungen, einen rechtskonformen Nachweis, dass er zum Erwerb in der Lage ist, entsprechend § 8a Abs 3 StGVerkG zu erbringen. Die beantragte Genehmigung durfte daher nicht aufgrund des § 8a Abs 3 letzter Satz StGVerkG versagt werden.

Die beantragte Bewilligung wäre dennoch zu versagen, wenn die Beschwerdeführerin als Erwerberin nach § 8 Abs 1 leg cit nicht glaubhaft machen kann, dass das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Der im Behördenakt erliegende Gesellschaftsvertrag der Beschwerdeführerin enthält in dem mit „Gegenstand des Unternehmens“ überschriebenen dritten Vertragspunkt unter lit a „Die Führung und der Betrieb einer Landwirtschaft, einer Forstwirtschaft bzw. der An- und Verkauf von land- und forstwirtschaftlichen Flächen“. Als zukünftiger Bewirtschafter ist im Grundverkehrsantrag Herr IJ, H, angeführt. Mit den dem Antrag beigelegten Ausbildungszeugnissen wurde die land- oder forstwirtschaftliche Schul- bzw. Berufsausbildung in Österreich nach § 8 Abs 2 Z 2 und mit seinem Wohnort die Nähe zum Grundstück im Sinne der Z 1 glaubhaft gemacht, sodass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Grundstücke durch die erwerbende land- und forstwirtschaftliche Betriebsgesellschaft im Sinne des Abs 1 anzunehmen ist. Aufgrund der Beschwerde ist somit durch das Verwaltungsgericht die begehrte Bewilligung unter Vorschreibung der tarifmäßig festgelegten Landesver-waltungsabgaben zu erteilen.

Auf die Durchführung einer mündlichen öffentlichen Beschwerdeverhandlung im Verfahren konnte gemäß § 24 Abs 1 VwGVG verzichtet werden, da kein Antrag dahingehend gestellt wurde und die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtsache aufgrund der klaren und eindeutigen Aktenlage nicht erwarten lässt und dem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegenstehen.

IV.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.