Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 52.28-3693/2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.05.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2023:LVwG.52.28.3693.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch Richter Mag. Höcher über die Beschwerde von

1. Herrn Dipl.-Ing. A B, Wweg, Kbach bei G

2. Herrn Ing. C D, O A, H und

3. Herrn E F, O A, H,

jeweils vertreten durch G H Rechtsanwalts GmbH, Gweg, Sch, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Graz-Umgebung vom 25.11.2021, GZ: BHGU-210417/2021-17,

z u R e c h t e r k a n n t:

I. Gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl I 2013/33 idF BGBl I 2021/109 (VwGVG) wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl 1985/10 idF BGBl I 2021/109 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Beschwerdevorbringen, Vorverfahren, mündliche Verhandlung, Sachverhalt:

Mit dem angefochtenen Bescheid hat die belangte Behörde den Kaufvertrag vom 06.05.2021 und 14.05.2021 und Nachtrag zum Kaufvertrag vom 14.06.2021 abgeschlossen zwischen dem Verkäufer, Herrn Dipl.-Ing. A B, geb. *****, Wweg, Kbach bei G, und den Käufern, Herrn Ing. C D, geb. ***** und Herrn E F, geb. *****, O A, H, mit dem Vertragsobjekt Liegenschaft EZ **, KG ***** Kbach, gemäß § 8 StGVerkG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Der Begründung ist zu entnehmen, das Ermittlungsverfahren habe ergeben, dass es sich bei den Erwerbern um keine Landwirte handle, sodass ein Interessentenverfahren nach § 8a StGVerkG durchzuführen ist. Innerhalb der Bekanntmachungsfrist sei eine Interessentenmeldung bei der Grundverkehrsbehörde eingelangt. Der Interessent habe zudem glaubhaft gemacht, dass die Liegenschaft auch hinkünftig ordnungsgemäß bewirtschaftet werde. Ein Widerspruch zum allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Erschaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes liege unter den gegebenen Umständen vor, so dass dem Antrag nicht habe Folge gegeben werden können.

In der Beschwerde gegen diesen Bescheid ist begründend ausgeführt, dass Sachverhaltsfeststellungen fehlen würden, welche die Beurteilung zuließen, dass ein weiterer Interessent Landwirt sei. Es fehlten auch Feststellungen, dass der weitere Interessent die Bankgarantie bzw. Finanzierungsbestätigung eines inländischen Bankinstitutes beigebracht habe. Die Beschwerdeführer seien daher der Auffassung, dass sich innerhalb der einmonatigen Angebotsfrist kein Landwirt gemeldet habe. Die Bewirtschaftung durch die Beschwerdeführer sei insofern sichergestellt, als der Verkäufer die von ihm verkaufte Liegenschaft genau so weiter bewirtschafte, wie dies vor dem Verkauf der Fall gewesen sei. Die Käufer hätten dem Verkäufer aus finanziellen Schwierigkeiten geholfen und sei beabsichtigt, die Liegenschaft nach der finanziellen Gesundung des Verkäufers wieder an diesen rückzuübereignen, wobei die diesbezüglichen Bestimmungen im Kaufvertrag enthalten seien. Beantragt wurde, das Landesverwaltungsgericht Steiermark wolle eine mündliche Beschwerdeverhandlung anberaumen, der Beschwerde Folge geben und die beantragte grundverkehrsbehördliche Bewilligung erteilen.

Über Aufforderung des Gerichts und nach mehreren Fristerstreckungen haben die Beschwerdeführer das Schreiben der Landwirtschaftskammer Steiermark vom 13.06.2022 vorgelegt, in dem diese seitens der Bezirkskammer für Land- und Forstwirtschaft Graz und Umgebung bestätigt, dass der Verkäufer mit der Betriebsnummer ****** bis April 2021 Land- bzw. Forstwirt im Sinne des § 8a Abs 4 und 5 StGVerkG gewesen war. Über Erinnerung des Gerichtes sowie weiterer Fristerstreckungen wurde von den Beschwerdeführern die „Vereinbarung zum Pachtvertrag vom 01.11.2022“, abgeschlossen zwischen dem Verkäufer und Herrn I J, Hstraße, G, als Pächter für die Pacht der im Pachtvertrag ausgewiesenen Grundstücksfläche für die jährliche Pacht als symbolischen Pachtzins € 1,00 pro Pachtjahr an den Verpächter zahlt. Fallen für den Pächter aufgrund dieses Pachtvertrages zusätzliche Kosten für die „Bauernkrankenkasse“ an, werden diese vom Verpächter getragen. Weiters ist ein Pachtvertrag vom 01.11.2022, abgeschlossen zwischen dem Verkäufer als Verpächter und Herrn I J als Pächter über landwirtschaftliche Grundstücke im Gesamtausmaß von 5,6708 ha vorgelegt worden, nach dessen Inhalt der Pächter die Pacht am 01.11.2022 antritt und der Vertrag unter Einhaltung einer Frist von zwölf Monaten auf Ende September gekündigt werden kann, frühestens jedoch per 01.01.2024.

In der mündlichen öffentlichen Beschwerdeverhandlung wurde den Beschwerdeführern die im Behördenverfahren eingebrachte Interessentenmeldung vorgehalten. Dazu bringen sie vor, dass, wie im Beschwerdeschriftsatz ausgeführt, diese Interessentenmeldung nicht dem Gesetz entspreche und daher nicht geeignet sei, darauf die Ablehnung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu stützen. Verwiesen werde auf den vorgelegten Pachtvertrag. Der Pächter sei Landwirt und bewirtschafte eine eigene Grundfläche (die Liegenschaft gehöre seiner Mutter K L im Ausmaß von 27,8552 ha). Es handle sich um einen Milchviehbetrieb mit 40 Rindern. Dieser Pachtvertrag sei aus Sicht des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer zu ergänzen, da er nicht die gesamte Kaufliegenschaft umfasse. Beantragt werde, die Einvernahme des Pächters. Der Verkäufer gab an, dass er bisher diese Liegenschaft bewirtschaftete, nunmehr in Pension sei und aus Pensionsgründen nur noch die Waldflächen bewirtschaften dürfe. Der Hof würde nach wie vor von ihm bewohnt sein. Ein Wohnrecht zu seinen Gunsten sei nicht vereinbart. Die Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechtes sei mit zwei Jahren vereinbart und laufe mit 14.05.2023 aus. Seitens der Kaufvertragsparteien sei die Verlängerung dieser Frist vorgesehen. Bisher habe er seine landwirtschaftlichen Flächen insofern bewirtschaftet, als er das Gras gemäht und verkauft habe. Die Verhandlung wurde zur Vorlage des angekündigten ergänzten Pachtvertrages vertagt.

Mit Eingabe vom 30.03.2023 legten die Beschwerdeführer einen anderen Pachtvertrag vom 01.11.2022 vor, mit dem Herr I J landwirtschaftliche Grundstücke aus der betroffenen Liegenschaft im Ausmaß von 4,2162 ha pachtet unter Kündigungsverzicht bis 31.10.2027 und einem Pachtzins pro Jahr brutto € 1,00 sowie die landwirtschaftliche Sozialversicherungsabgabe Bauernkrankenkasse, wobei diese Beträge im Innenverhältnis von Herrn Dipl.-Ing. A B getragen werden. Weiters wurde ein Pachtvertrag, abgeschlossen zwischen den Käufern Ing. C D und E F als Verpächter und dem Beschwerdeführer Herrn Dipl.-Ing. A B als Pächter, ebenfalls datiert mit 01.11.2022, über Waldgrundstücke im Gesamtausmaß von 4,5629 ha, ebenfalls unter Kündigungsverzicht bis 31.10.2027 und einem Pachtzins pro Jahr brutto von € 1,00 inkl. Nebenkosten sowie einer Klausel folgenden Inhaltes: „10.4. Das vereinbarte Wiederkaufsrecht mit derzeitigem Rechtsbestand wird um ein Jahr verlängert und endet am 30.04.2024. Bis dahin darf DI A B das Wohnhaus nutzen. Das Nutzungsrecht auf das gesamte Wohnhaus steht unter der Bedingung, dass DI A B sämtlichen Zahlungsverpflichtungen im vereinbarten Umfang pünktlich nachkommt. Das Nutzungsverhältnis endet ohne Aufkündigung am 30.04.2024.“

Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens ergibt sich nachstehender Sachverhalt:

Die Antragsteller sind entsprechend auch der Feststellungen der belangten Behörde keine Landwirte. Im rechtlich korrekt durchgeführten Interessentenverfahren nach § 8a StGVerkG hat ein Landwirt sein Interesse am Erwerb dieser Liegenschaft bekundet und das Schreiben der M N vom 14.10.2021 vorgelegt, das folgenden Abschnitt enthält: „Die Abgabe dieser Erklärung kann nur vorbehaltlich der Bewilligung durch die Gremien erfolgen, wobei festzuhalten ist, dass unter Berücksichtigung ihrer wirtschaftlichen Entwicklung und des finanzierungsgegenständlichen Liegenschaftswertes (allenfalls unter Weiterwidmung bestehender Sicherheiten) einer positiven Erledigung wohl nichts entgegen steht.“ Im Beschwerdeverfahren wurden mit Eingabe vom 30.03.2023 die beiden zuvor beschriebenen Pachtverträge vorgelegt.

II.Beweiswürdigung:

Die Feststellung des Sachverhaltes konnte zweifelsfrei aus dem Akteninhalt, dem Inhalt der Beschwerdeverhandlung und den von den Beschwerdeführern vorgelegten Unterlagen erfolgen.

III.Rechtslage:

Gemäß dem mit „Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigung“ überschriebenen § 8 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz, LGBl 1993/134 idF LGBl 2018/63 (StGVerkG) ist die Genehmigung zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungs-fähigen Bauernstandes oder dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht und der Erwerber glaubhaft macht, dass das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Ein Widerspruch zum allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Erwerber kein Landwirt ist und im Kundmachungsverfahren nach § 8a Abs 3 ein geeigneter Landwirt auftritt (Abs 1). Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Sinne des Abs 1 ist nach Abs 2 jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Bewirtschafter

1. ) seinen Hauptwohnsitz in solcher Nähe zum Grundstück oder Betrieb hat, dass eine regelmäßige persönliche Anwesenheit im Betrieb bzw. eine entsprechende Bewirtschaftung des Grundstückes oder Betriebes durch ihn selbst oder unter seiner Anleitung erwartet werden kann und

2. ) über eine land- oder forstwirtschaftliche Schul- bzw. Berufsausbildung in Österreich oder eine gleichwertige Ausbildung im Ausland verfügt oder eine mindestens zweijährige praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft aufweist.

IV.Erwägungen:

Zurecht hat die belangte Behörde ein Interessenverfahren zum Antrag der Beschwerdeführer auf Erteilung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung, durchgeführt. Im verfahrenseinleitenden Antrag wurde zwar behauptet, dass bei den Erwerbern die „Land- und/oder Forstwirteigenschaft“ vorliegt, jedoch die Angabe entsprechender Nachweise zur Glaubhaftmachung dieser Eigenschaft nicht beigebracht. Zudem wird im Beschwerdeschriftsatz nicht behauptet, dass die Durchführung des Interessentenverfahrens deswegen zu unterbleiben gehabt hätte, da die Erwerber selbst bereits Landwirte seien.

Zurecht kritisieren dazu die Beschwerdeführer, dass ihre Verteidigungsrechte dadurch beschnitten wurden, dass in der Begründung der angefochtenen Entscheidung nicht ersichtlich ist, aus welchen Gründen die belangte Behörde von der wirksamen Interessentenmeldung ausgeht. In der Interessentenmeldung, die den Beschwerdeführern im Rahmen der Beschwerdeverhandlung vorgehalten wurde, ist zwar die Landwirteeigenschaft des Interessenten beschrieben im Sinne des § 8a Abs 4 StGVerkG ist, jedoch ist eine bedingte Finanzierungszusage (Arg: vorbehaltlich der Bewilligung durch die Gremien) nicht geeignet nachzuweisen, dass dem Verkäufer der ortsübliche Verkehrswert prompt geleistet werden kann (VwGH 23.04.2021, Ra2019/11/0172). Es liegt demnach im Verfahren keine Interessentenmeldung vor, die die Grundverkehrsbehörde zwingt, dem vorgelegten Kaufvertrag nach § 8 Abs 1 letzter Satz StGVerkG wegen Widerspruchs zum allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes die Genehmigung zu versagen.

Die Beschwerdeführer haben bereits im verfahrenseinleitenden Antrag angegeben, dass grundverkehrsrechtliche Belange durch den Kaufvertrag nicht negativ berührt würden, da in grundverkehrsrechtlicher Hinsicht die Bewirtschaftung durch den Veräußerer unverändert aufrecht bliebe. Dieser habe die Liegenschaft innerhalb der letzten zehn Jahre ebenfalls selber bewirtschaftet. In grundverkehrsrechtlicher Hinsicht trete daher keine Nutzungsänderung ein. Das Gesetz verlangt nicht, dass der Erwerber die Liegenschaft, die den Gegenstand des zur Genehmigung beantragten Rechtsgeschäftes bildet, jedenfalls selbst bewirtschafte. Die Erwerber können die ordnungsgemäße Bewirtschaftung auch auf andere Weise, etwa durch Verträge mit hierzu befähigten Personen, sicherstellen. Zur Wahrung des durch das StGVerkG geschützten öffentlichen Interesses ist jedenfalls diesbezüglich ein strenger Maßstab anzulegen, um Umgehungen des Gesetzes hintanzuhalten (vgl. VwGH 20.06.1990, 90/02/0007).

Aus rechtlicher Sicht könnte unter Anlegung eines strengen Maßstabes eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Verkaufsliegenschaft sichergestellt werden, wenn in einem abgeschlossenen Pachtvertrag die Parameter des Landpachtgesetzes, BGBl. 1969/451 idF BGBl I 2018/58 über Richtpachtzeiten, hier gemäß § 5 Abs 1 Z 2 zehn Jahre) und des angemessenen Pachtzinses nach § 4 leg cit eingehalten würden. Ziel dieser Bestimmungen ist es nämlich, eine ordnungsgemäße land- oder forstwirtschaftliche Bewirtschaftung pachtweise zu ermöglichen. In den im Beschwerdeverfahren vorgelegten Pachtverträgen entspricht weder die Pachtdauer aufgrund eines vereinbarten Kündigungsverzichtes für fünf Jahre ab Abschluss des Vertrages mit 01.11.2022, noch der vereinbarte Pachtzins von € 1,00, wobei auch vereinbart wurde, dass der Verkäufer als Verpächter die sozialversicherungsrechtlichen Abgaben zu tragen hat, einem angemessenen Pachtzins. Zudem umfassen diese Pachtverträge nicht die Wohn- und Wirtschaftsgebäude der Liegenschaft mit der Adresse Wweg, Kbach bei G. Überhaupt ist mit dem Verkäufer als Pächter der Waldgrundstücke nach dem vorliegenden Pachtvertrag vereinbart, dass er das Wohnrecht an dieser Adresse mit Ablauf des 30.04.2024 verliert, weswegen die Beurteilung hinsichtlich der Nähe des Hauptwohnsitzes zum Grundstück bzw. Betrieb nach § 8 Abs 2 Z 1 StGVerkG über diesen Zeitpunkt hinaus nicht mehr beurteilt werden kann. Den Beschwerdeführern ist es daher nicht gelungen, eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Kaufliegenschaft gemäß § 8 Abs 1 und 2 StGVerkG glaubhaft zu machen. Ihre Beschwerde ist daher unbegründet und somit abzuweisen.

Die Fortsetzung der öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung konnte gemäß § 24 Abs 4 VwGVG unterbleiben, da es sich bei der Beurteilung, ob die vorgelegten Pachtverträge die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Kaufliegenschaft glaubhaft machen können, lediglich um die Lösung einer einfachen Rechtsfrage handelt (vgl. VwGH 26.01.2023, Ro2021/01/0001).

V.Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Der Abschluss eines Pachtvertrages mit hiezu befähigten Personen, der den Anforderungen des Landpachtgesetzes entspricht, dessen Bestimmungen gerade die ordnungsgemäße Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe sicherstellen soll, würde nach Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtes geeignet sein, eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung gemäß § 8 Abs 1 und 2 StGVerkG anzunehmen. Aus verwaltungsgerichtlicher Sicht fehlt jedoch Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu der Frage, ob eine zukünftige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Kaufliegenschaft auch angenommen werden darf, wenn der Pachtvertrag zum Nachteil des Bewirtschafters von den Bestimmungen des Landpachtgesetzes hinsichtlich der Richtpachtzeiten abweicht, der Betrieb überhaupt an zwei unterschiedliche Pächter verpachtet wird, wobei keine Verfügung über die Hofstelle enthalten ist (hier besteht lediglich ein Wohnrecht des Verkäufers bis 14.05.2023, welches nach dem zuletzt vorgelegten Pachtvertrag bis 30.04.2024 verlängert wird) ohne Vereinbarung eines angemessenen Pachtzinses (hier wurde nur ein symbolischer Pachtpreis vereinbart).