Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 52.27-1076/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.04.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2023:LVwG.52.27.1076.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch den Richter Dr. Marschall über die Beschwerde des Herrn C D, Uberg, Sberg i Stal, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Voitsberg vom 28.02.2023, GZ: BHVO-639092/2022-25,

z u R e c h t e r k a n n t:

I. Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (im Folgenden VwGVG) wird die Beschwerde als unbegründet

abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (im Folgenden VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (im Folgenden B-VG) unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang und Sachverhalt:

Mit Eingang vom 20.09.2022 bei der belangten Behörde beantragte die A B GmbH Co KG vertreten die Einleitung eines Verfahrens gemäß § 8a Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz (im Folgenden Stmk. GVG) im Hinblick auf den Kaufvertrag zwischen vorgenannter Gesellschaft als Käuferin und Herrn E F als Verkäufer vom 09.06.2022 betreffend die Grundstücke Nummer ***, ***, ***, *** sowie ***, jeweils KG ***** Sdorf.

Mit Kundmachung vom 10.11.2022 wurde der Rechtserwerb bekanntgemacht, dies unter dem Hinweis, dass sich ein Landwirt im Sinne der Bestimmungen des § 8 Abs. 4 sowie 5 Stmk. GVG bis 02.12.2022 bei der Grundverkehrsbehörde im Sinne einer Bereitschaft zum Erwerb der angeführten Liegenschaften schriftlich oder niederschriftlich anmelden könne, wobei auch die Vorlage einer Bankgarantie zu erfolgen habe. Die Kundmachung enthielt überdies den Hinweis, dass eine nach dem angeführten Zeitpunkt eingelangte Mitteilung nicht mehr berücksichtigt werden könne.

Mit Eingang vom 28.11.2022 übermittelten der Beschwerdeführer und Frau G H gemeinsam eine Interssentenmeldung wie folgt:

„Kaufwerber:

Fam. G H und C D

Uberg

Sberg i Stal

Wir G H und C D mit aktiver Landwirtschaft möchten in der Katastralgemeinde ***** Sdorf die landwirtschaftlichen Grundstücke ***, ***, ***, *** und *** mit der Gesamtfläche von 7369m² zum ortsüblichen Preis (4 Euro pro m²) erwerben.

Auf diesen Grundstücken möchten wir eine Streuobstwiese mit den vom Aussterben bedrohten Obstsorten wie Gravensteiner, Cox Orange, Schafnase, Kronprinz Rudolf und dergleichen betreiben. Damit wird auch den Bienen eine Vielfalt an Nektar geboten.

Zahlreiche dieser alten Obstsorten wurden bereits von meinem Bruder K L (langjährige Erfahrung als selbstständig erwerbstätig in der Land- und Forstwirtschaft), wohnhaft in K b Vberg, herangezüchtet.

Seine Kenntnisse im Umgang mit Obstbäumen und die Verarbeitung von Obst hat mein Bruder im Kompetenzzentrum Z in Ltal (www.****.at) bei Herrn M N und seinen Partner bei verschiedenen Kursen erweitert.

Mit den Arbeiten in der Land- und Obstwirtschaft ist K L bestens betraut, und wird sich mit seinem Wissen und seinen landwirtschaftlichen Gerätschaften aktiv einbringen.

Mein Mann und ich sind beide auf einen Bauernhof groß geworden und kamen in den Genuss die Vielfalt und das Wissen über eine Landwirtschaft von unseren Eltern zu erlernen. Dieses Wissen möchten wir auch an unsere Kinder weitergeben. Unser Interesse dieses Anwesen zu erwerben ist daher sehr groß.

Ich meinerseits (G H geb. I J) bin in der Nähe dieser zum Verkauf stehenden Liegenschaft aufgewachsen. Darüber hinaus war dieses Anwesen im Besitz meiner Urgroßmutter, meiner Großmutter und meiner Mutter.

Auch hinsichtlich dieser Tatsache liegt es in unserem Interesse diese Liegenschaft zu bewirtschaften und als landwirtschaftliche Grundflächen weiter zu erhalten.

Hochachtungsvoll

G H

C D“

Die Mitteilung war von G H und C D jeweils unterschrieben. Der Mitteilung angeschlossen war einer Bankgarantie der Raiffeisenkasse für M, N und K registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung vom 24.11.2022, ausgestellt auf Frau G H und den Beschwerdeführer gemeinsam bis zu einem Betrag von insgesamt € 30.000,00 und einer Laufzeit bis zum 30.06.2023 zum Verwendungszweck: Grundstückskauf GZ: BHVO639092/2022-13.

Im weiteren Verfahren führte die belangte Behörde Ermittlungsschritte zum Vorliegen der Landwirteeigenschaft der vorgenannten Personen durch. In der Rückmeldung der Bundeslandwirtschaftskammer I vom 16.12.2022 wurde im Hinblick auf den Beschwerdeführer ein landwirtschaftlicher Betrieb im Umfang von ca. 8,7 ha Grünland als aktiv bewirtschaftet festgehalten, wobei die Betriebsnummer ***** laute.

Mit nunmehr angefochtenem Bescheid vom 28.02.2023, GZ: BHVO-639092/2022-25, wurde in Spruch I für das Rechtsgeschäft des Kaufvertrags vom 09.06.2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 10 Z. 5 Stmk. GVG wegen erheblicher Überschreitung des ortsüblichen Preises der Gegenleistung ohne ausreichende Begründung versagt. In Spruch II wurde die mit 25.11.2022 datierte Interessentenmeldung der „Interessentengemeinschaft G H und C D“ gemäß § 8a Abs. 3 Stmk. GVG aufgrund fehlender Landwirteeigenschaft der Frau G H zurückgewiesen. In der Begründung führte die belangte Behörde soweit gegenständlich von Relevanz zusammengefasst nach Ausführungen zum Verfahrensgang und Wiedergabe der Rechtsgrundlagen im Hinblick auf den hier interessierenden Spruch II aus, dass zwar eine Interessentenmeldung erstattet worden wäre, jedoch diese mangels Landwirteeigenschaft der Frau G H keine Rechtswirksamkeit entfalten könne und die Meldung daher nicht zu berücksichtigen gewesen sei.

In seiner ausdrücklich auf Spruch II eingeschränkten Beschwerde bringt der Beschwerdeführer vor, dass es sich entgegen den Ausführungen der belangten Behörde um keine Käufergemeinschaft handle; Kaufwerber sei lediglich der Beschwerdeführer. Dieser sei selbstständiger Landwirt. Es bestehe zwischen dem Beschwerdeführer und Frau G H eine Ehe; insofern seien die Ausführungen in der Interessentenmeldung vor diesem Hintergrund zu verstehen und der Besitz des Beschwerdeführers lediglich unscharf als „unser Besitz“ bezeichnet worden. Für die Ehepartner sei nicht von Relevanz gewesen, dass der Beschwerdeführer als Käufer hervorgehoben werde. In der Interessentenmeldung sei Frau G H zutreffend nicht als Landwirtin angeführt, weil diese auch nicht Landwirtin sei. Die Bankgarantie sei lediglich deshalb auf die Ehegatten ausgestellt worden, weil diese ein gemeinsames Konto und ein gemeinsames Sparbuch führten. Überdies merkte der Beschwerdeführer an, dass seine Ehegattin landwirtschaftliche Mitarbeiterin sei und eine ländliche Fachschule absolviert habe. Sie sei von Kindesbeinen an in der Landwirtschaft tätig gewesen, zuletzt im Betrieb des Ehemanns, des Beschwerdeführers. Es wurde beantragt, „der Interessentenmeldung des Landwirtes C D stattzugeben“, wobei bei Bedarf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung erwünscht sei.

Frau G H führt keinen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb und beabsichtigte auch im Wege des gegenständlichen Erwerbs nicht, einen derartigen Betrieb zu führen.

II.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich nachvollziehbar aus dem vorgelegten Verwaltungsakt in Zusammenschau mit dem Beschwerdevorbringen. Zumal gegenständlich Rechtsfragen zu lösen sind, erübrigen sich weiterführende beweiswürdigende Ausführungen.

III.Rechtsgrundlagen:

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen des Gesetzes vom 28. September 1993, mit dem der Grundverkehr in der Steiermark geregelt wird (Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz), LGBl. Nr. 134/1993 i.d.F. LGBl. Nr. 63/2018, lauten auszugsweise wie folgt:

(1) Ist die Erwerberin/der Erwerber eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes im Ausmaß von mehr als 3.000 m² keine Landwirtin/kein Landwirt, so hat die Grundverkehrsbehörde unverzüglich

(1a) Abs. 1 gilt nicht im Fall des § 8 Abs. 4.

(2) Die Bürgermeisterin/der Bürgermeister der Gemeinde, in der das betroffene Grundstück liegt, hat den Rechtserwerb durch Anschlag an der Amtstafel ohne unnötigen Aufschub bekannt zu machen und ihrer Ortsvertreterin/ihrem Ortsvertreter (§ 46) eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln. Die Bekanntmachungsfrist beträgt drei Wochen. Auf die Möglichkeit einer Mitteilung nach Abs. 3 und die Einsichtnahme in die Vertragsurkunde bei der Grundverkehrsbehörde ist hinzuweisen.

(3) Während der Bekanntmachungsfrist kann eine Landwirtin/ein Landwirt der Grundverkehrsbehörde durch rechtsverbindliche Erklärung schriftlich mitteilen, dass sie/er bereit ist, ein gleichartiges Rechtsgeschäft über das land- und forstwirtschaftlich Grundstück zum ortsüblichen Preis oder ortsüblichen Pachtzins abzuschließen. Erfolgt mit der Mitteilung der Nachweis, dass sie/er zum Rechtserwerb in der Lage ist, hat die Grundverkehrsbehörde dem Rechtsgeschäft durch die Nichtlandwirtin/den Nichtlandwirt die Genehmigung zu versagen.

(4) Als Landwirtin/Landwirt gilt

IV.Rechtliche Beurteilung:

Enthält der erstinstanzliche Bescheid mehrere Absprüche und werden nur einige davon angefochten, so erwachsen die unangefochten gebliebenen Absprüche – sofern sie von den angefochtenen wie gegenständlich trennbar sind – in Teilrechtskraft (vgl. VwGH 24.06.2015, 2012/10/0012). In diesem Sinne ist gegenständlich entsprechend der ausdrücklich auf Spruch II des angefochtenen Bescheides eingeschränkten Beschwerde lediglich dieser aufzugreifen.

Hat die Behörde – wie in Spruch II – einen Antrag zurückgewiesen, ist Sache des Beschwerdeverfahrens lediglich die Frage der Rechtmäßigkeit der Zurückweisung (vgl. VwGH 05.11.2019, Ra 2017/06/0222; 18.12.2014, Ra 2014/07/0002 bis 0003; 12.10.2015, Ra 2015/22/0115; 23.06.2015, Ra 2015/22/0040; 19.10.2016, Ro 2016/12/0009; 31.01.2018, Ra 2016/10/0121; 19.12.2018, Ra 2016/06/0063, m.w.N.).

Gegenständlich ist die belangte Behörde zu Recht mit einer Zurückweisung der Interessentenmeldung vom 25.11.2022 vorgegangen, dies aus folgenden Gründen:

Die Interessentenregelung des § 8a Stmk. GVG sieht für den Fall, dass der Erwerber eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes im Ausmaß von mehr als 3000 m² kein Landwirt ist, von der Behörde zu setzende Maßnahmen vor. Im durchzuführenden Interessentenverfahren können während der dreiwöchigen Bekanntmachungsfrist nach Abs. 3 leg. cit. Landwirte der Grundverkehrsbehörde durch rechtsverbindliche Erklärung schriftlich mitteilen, dass sie bereit sind, ein gleichartiges Rechtsgeschäft über das land- und forstwirtschaftlicher Grundstück zum ortsüblichen Preis abzuschließen. Für den Fall, dass eine derartige Mitteilung samt Nachweis, dass der Landwirt zum Rechtserwerb in der Lage ist, erfolgt, hat die Grundverkehrsbehörde dem Rechtsgeschäft durch den Nichtlandwirt die Genehmigung zu versagen. Abs. 4 leg.cit. legt im Folgenden fest, wer im Sinne der Interessentenregelung als Landwirt gilt; dabei handelt es sich um eine Person, die einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb alleine oder zusammen mit näher genannten weiteren Personen bewirtschaftet (Z. 1 leg. cit.) oder welche nach Erwerb eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder Grundstückes im Wege eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes tätig sein wollen und die dazu erforderlichen Voraussetzungen, welche gesetzlich näher abgesteckt sind, besitzen (Z. 2 leg. cit.).

Grundlegende Voraussetzung für eine (zulässige) Interessentenmeldung im Sinne vorgenannter Bestimmung ist demnach bereits nach dem Gesetzeswortlaut die Landwirteeigenschaft des Interessenten.

Gegenständlich sind der nunmehrige Beschwerdeführer und Frau G H gemeinsam als (Kauf-)Interessenten aufgetreten. In der Interessentenmeldung vom 25.11.2022 bezeichnen sich vorgenannte Personen ausdrücklich gemeinsam als „Kaufwerber“. Darüber hinaus findet sich im ersten Absatz der Meldung folgende Textpassage: „Wir G H und C D mit aktiver Landwirtschaft möchten in der Katastralgemeinde ***** Sdorf die landwirtschaftlichen Grundstücke ***, ***, ***, *** und *** mit der Gesamtfläche von 7369m2 zum ortsüblichen Preis (4 Euro pro m2) erwerben.“ Im Weiteren führen die Interessenten sodann aus, dass sie beide auf Bauernhöfen großgeworden seien und dass Frau G H in der Nähe des zum Verkauf stehenden Objekts aufgewachsen sei. Es liege im Interesse der beiden Interessenten die Liegenschaft zu bewirtschaften und als landwirtschaftliche Grundfläche zu erhalten. Die Meldung war von beiden vorgenannten Personen unterschrieben. Darüber hinaus war eine Bankgarantie der Raiffeisenkasse für M, N und K registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung vom 24.11.2022 der Meldung angeschlossen, welche für den Beschwerdeführer und Frau G H gemeinsam zum Verwendungszweck des Grundstückskaufs zur GZ der belangten Behörde ausgestellt wurde.

Dementsprechend ergibt sich für das Landesverwaltungsgericht ohne jeden Zweifel, dass der Beschwerdeführer und Frau G H gemeinsam im Wege der Interessentenmeldung beabsichtigten, gegenständliche Grundstücke zu erwerben. Wenn in der Beschwerde dazu nunmehr ausgeführt ist, dass lediglich der Beschwerdeführer Kaufwerber hätte sein sollen und die Hinzunahme von Frau G H in die Meldung lediglich darauf zurückzuführen sei, dass die Ehegatten vom gemeinsamen landwirtschaftlichen Besitz ausgegangen seien und auch ein gemeinsames Konto und ein gemeinsames Sparbuch hätten, so lässt sich dies mit dem eindeutigen Wortlaut der Meldung (samt angeschlossener Bankgarantie) nicht in Einklang bringen.

Da jedoch ein nach Ablauf der dreiwöchigen Bekanntmachungsfrist beabsichtigter Austausch der Interessenten (nämlich von den Ehegatten CD und G H gemeinsam auf lediglich den Beschwerdeführer) nicht möglich ist und nach dem unzweifelhaften Inhalt der Interessentenmeldung beide Personen als Käufer auftreten sollten, hat die belangte Behörde zu Recht die Mitteilung mangels Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen der Landwirteeigenschaft bei Frau G H – welche um Umgehungen hintanzuhalten bei sämtlichen Interessenten vorzuliegen hat –insgesamt zurückgewiesen.

Da überdies entsprechend der Beschwerde Frau G H keine Landwirtin ist und ausschließlich der Beschwerdeführer Interessent im Sinne der Meldung sein soll sowie darüber hinaus nicht einmal vom Beschwerdeführer vorgebracht wurde, dass Frau G H nach Erwerb einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb auf kaufgegenständlichen Grundstücken im Ausmaß von rund 7.000 m² zu führen beabsichtige (und sich dies auch sonst nicht ergeben hat), war auf das allfällige Vorliegen der Landwirteeigenschaft im Sinne des § 8a Abs. 4 Z. 2 Stmk. GVG bei Frau G H nicht weiter einzugehen.

Das Verwaltungsgericht kann gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG – soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nichts anderes bestimmt ist – ungeachtet eines Parteienantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 17 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen (vgl. VwGH 29.03.2007, 2005/16/0258). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der entscheidungsrelevante Sachverhalt feststeht und auch keine Frage der Beweiswürdigung auftreten können (vgl. VwGH 29.01.2016, Ra 2015/06/0124). In diesem Zusammenhang hat der EGMR in seinen Entscheidungen vom 10.05.2007, Nr. 7401/04 (Hofbauer/Österreich Nr. 2), und vom 03.05.2007, Nr. 17.912/05 (Bösch/Österreich), unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung dargelegt, dass der Betroffene im Rahmen des Art. 6 EMRK ausnahmsweise dann kein Recht auf eine mündliche Verhandlung vor einem Tribunal hat, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Ausnahme von der Verhandlungspflicht rechtfertigen. Der EGMR hat das Vorliegen solcher außergewöhnlichen Umstände angenommen, wenn das Verfahren ausschließlich rechtliche oder „hoch-technische“ Fragen („exclusively legal or highly technical questions“) betrifft. In seinem Urteil vom 18.07.2013, Nr. 56.422/09 (Schädler-Eberle/Liechtenstein), hat der EGMR ausgeführt, dass es Verfahren gibt, in denen eine Verhandlung nicht geboten ist, etwa wenn keine Fragen der Beweiswürdigung auftreten oder die Tatsachenfeststellungen nicht bestritten sind, sodass eine Verhandlung nicht notwendig ist und das Gericht aufgrund des schriftlichen Vorbringens und der schriftlichen Unterlagen entscheiden kann. Auch nach der Judikatur des VfGH ist der Anspruch einer Partei auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung kein absoluter (Vgl. VfGH 08.10.2020, E 1873/2020; VfSlg. 18.994/2010; 19.632/2012). So hat der VfGH unter Hinweis auf die Judikatur des EGMR (EGMR 12.11.2002, Nr. 28.394/95, Döry/Schweden; 08.02.2005, Nr. 55.853/00, Miller/Schweden, m.w.N.) ausgesprochen, dass eine mündliche Verhandlung in Verfahren gemäß Art. 6 Abs. 1 EMRK unterbleiben kann, wenn außergewöhnliche Umstände dies rechtfertigen, sodass das Gericht unter Berücksichtigung der Anforderung an Verfahrensökonomie und Effektivität seiner Entscheidung von einer mündlichen Verhandlung absehen kann, wenn der Fall auf der Grundlage der Akten und der schriftlichen Stellungnahme der Parteien angemessen entschieden werden kann (VfGH 07.03.2012, V 32/09). Im vorliegenden Fall ist der entscheidungsrelevante Sachverhalt aufgrund der Aktenlage geklärt und wirft die Beschwerde keine Fragen der Beweiswürdigung auf (vgl. VwSlg 19.038 A/2015; VwGH 16.12.2019, Ra 2018/03/0066; 29.01.2016, Ra 2015/06/0124). Zur Lösung von Rechtsfragen – wie gegenständlich – ist eine Verhandlung nicht erforderlich (VwGH 30.12.2020, Ra 2018/07/0385 bis 0407; 29.01.2018, Ra 2017/04/0153 m.w.N.; 29.06.2017, Ra 2017/04/0036; 21.12.2016, Ra 2016/04/0117; EGMR 18.07.2013, Nr. 56422/09, Schädler-Eberle/Liechtenstein; 08.11.2016, Nr. 64160/11, Pönkä).

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, weil keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.