Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 52.28-5465/2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 29.03.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2023:LVwG.52.28.5465.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch Richter Mag. Höcher über die Beschwerde

1. des Herrn A B, geb. am *****, und

2. des Herrn Ing. C D, geb. am *****,

beide vertreten durch Öffentliche Notarin Mag. E F, Rplatz, H, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Bruck-Mürzzuschlag vom 17.02.2022, GZ: BHBM-226651/2021-13,

z u R e c h t e r k a n n t:

I. Gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl I 2013/33 idF BGBl I 2021/109 (VwGVG) wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl 1985/10 idF BGBl I 2021/109 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Beschwerdevorbringen, mündliche Verhandlung, Sachverhalt:

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde dem Kaufvertrag vom 25.06.2021, Beurkundungsregisterzahl: 741/2021/Pa, abgeschlossen zwischen dem Verkäufer, Herrn Ing. C D, und dem Erwerber, Herrn A B, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 10 in Verbindung mit § 8a StGVerkG nicht erteilt. Die angefochtene Entscheidung wurde im Wesentlichen damit begründet, dass ein Verfahren gemäß § 8a StGVerkG durchzuführen war, in dem sich rechtzeitig ein Interessent, unter Nachweis zum Erwerb in der Lage zu sein, gemeldet habe und die Grundverkehrsbehörde das Rechtsgeschäft durch den Nichtlandwirt von Gesetzes wegen die Genehmigung zu untersagen habe.

In der Beschwerde gegen den Bescheid wird ausgeführt, dass das „Anbot“ von einer Bietergemeinschaft „G H und I J“ stamme, dieses jedoch offenkundig nur von „I J“ unterfertigt sei, keine Vollmacht beiliege, der zufolge I J auch im Namen von G H unterzeichnet hätte und auch der Text des Anbotes nicht auf ein Vollmachtsverhältnis schließen lasse, weswegen die von der Behörde festgestellte Bietergemeinschaft nicht vorliege. G H habe zu keinem Zeitpunkt ein schriftliches und somit gesetzeskonformes Angebot vorgelegt. Es handle sich jedoch auch nicht um ein rechtsverbindliches Angebot des I J alleine, wie die Wortwahl „wir“ im Schreiben vom 30.08.2021 klar zum Ausdruck bringe. Auch die beigelegte Bankgarantie nenne als Bieter „G H und I J“ und beziehe sich sohin auf eine tatsächlich nicht vorliegende Bietergemeinschaft. Ein Nachweis, dass I J auch alleine zum Rechtserwerb in der Lage sei, sei mit der vorgelegten Bankgarantie nicht erbracht. Darüber hinaus sei die Bankgarantie an die Bezirkshauptmannschaft Bruck-Mürzzuschlag adressiert und gehe diese als Begünstigte aus der Bankgarantie hervor. Richtigerweise hätte als Begünstigter jedoch nicht die belangte Behörde, sondern der Verkäufer, Ing. C D, in der Bankgarantie genannt werden müssen, um die Voraussetzungen des § 8a Abs 3 StGVerkG zu erfüllen. Ziel der Regelung über den Nachweis, dass der Interessent zum Rechtserwerb in der Lage sei, sei nämlich der Schutz des Vertragspartners des Erwerbers. Es solle sichergestellt sein, dass der Angebotleger in der Lage sei, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Mit der Ausstellung der Bankgarantie an die belangte Behörde sei für den Verkäufer jedoch in keiner Weise sichergestellt, dass der Interessent ihm gegenüber in der Lage sei, die Zahlungsverpflichtung zu erfüllen. Er hätte mit der vorliegenden Bankgarantie keine Möglichkeit, die entsprechende Auszahlung in Anspruch zu nehmen. Mangels Vorliegen des entsprechenden Nachweises über die Zahlungsfähigkeit sei sohin auch in diesem Aspekt die Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung des Rechtsgeschäfts gemäß § 8a Abs 3 StGVerkG nicht erfüllt. Schließlich sei im Bescheid keinerlei Feststellung getroffen worden, ob das Anbot überhaupt von einem geeigneten Interessenten mit Landwirteigenschaft stamme. Aus dem Text des Anbotes lasse sich die Landwirteigenschaft der Genannten nicht ableiten. Es werde auch nicht auf allfällige, diesbezügliche Beilagen, die dies dokumentieren würden, hingewiesen, noch seien solche tatsächlich angeschlossen worden. Die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts gemäß § 56 AVG sei unterlassen worden. Beantragt werde, der Beschwerde vollinhaltlich stattzugeben und dem vorgelegten Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 8 StGVerkG zu erteilen, in eventu den Bescheid aufzuheben und gemäß § 28 Abs 3 VwGVG zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

In der mündlichen, öffentlichen Beschwerdeverhandlung gibt der Verkäufer an, dass er eine Landwirtschaft im Ausmaß von ca. 9 ha bewirtschafte, wobei das Grundstück Teil dieses Betriebes war. Dieses Grundstück sei erst im Jahre 2020 erworben worden. Es sei teilweise Wiese und teilweise verbuscht und sei wenig bis gar nicht bewirtschaftet worden, wobei Holz herausgeholt worden sei. Er betreibe Mutterkuhhaltung mit drei Kühen. Mit dem Käufer habe er eine Bewirtschaftungsvereinbarung abgeschlossen, damit er nach Bewilligung des Verkaufs das Grundstück weiter bewirtschafte. Eine Kopie dieser Vereinbarung wurde als Beilage ./A zum Akt genommen. Die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers verwies auf den Inhalt des Beschwerdeschriftsatzes und die darin gestellten Anträge, insbesondere auch darauf, dass laut Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nach Ablauf der Aushangfrist keine Korrekturen der Interessentenmeldung mehr vorgenommen werden können. Der Käufer sei aus ihrer Sicht nicht Landwirt. Der Interessent, Herr I J, gibt befragt zur Interessentenmeldung an, dass seine Gattin deswegen diese Meldung nicht unterschrieben habe, da sie zu diesem Zeitpunkt nicht zu Hause gewesen sei. Ihm sei bewusst, dass dies die falsche Vorgangsweise gewesen sei. Hinsichtlich der Begünstigten in der vorgelegten Bankgarantie hätten sie von der Bezirkshauptmannschaft erfahren, dass diese so abzuschließen sei. Ihnen sei klar, dass diese Bankgarantie die Finanzierung zugunsten des Verkäufers sicherstellen soll. Hinsichtlich der Landwirteigenschaft gebe er an, dass sie gemeinsam eine Landwirtschaft im Ausmaß von ca. 17 ha, davon 10 ha Wald und 7 ha Wiese ausgerichtet auf Mutterkuhhaltung, bewirtschaften, bei einem Viehstand von 14 Kühen samt Nachzucht. Zur vorgelegten Bewirtschaftungsvereinbarung gibt der Verkäufer an, dass diese solange laufen soll, bis der Käufer selbst die Voraussetzung als Landwirt erfüllt, die er sich erwerben möchte. Herr A B sei seit Abschluss des Kaufvertrages zu Bewirtschaftungstätigkeiten mitgenommen worden. Herr I J gibt zur Bewirtschaftung und Lage des Kaufgrundstückes an, dass dieses an seinen Besitz angrenze und er sich auch schon früher um den Erwerb dieses Grundstückes, jedoch erfolglos, bemüht habe. Nach seiner Information sei es auch vom Vorbesitzer höchstens einmal im Jahr gemäht worden und auch nicht von Herrn C D, sondern eher von Herrn A B bewirtschaftet. Herr I J gab in seinen Schlussworten an, dass sie hinsichtlich der Interessentenmeldung offenbar einen Formfehler gemacht hätten, jedenfalls aber selbst Landwirte seien und dieses Grundstück auch bewirtschaften möchten, da es an ihren Besitz angrenze. Er zweifle daran, dass der derzeitige Käufer dieses entsprechend bewirtschaften könne. Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer verwies auf die erwähnte Verwaltungsgerichtshofjudikatur und auf die Bewirtschaftungsvereinbarung, die nicht auf den Verkäufer ausgestellte Bankgarantie und dass nur während der Bekanntmachungsfrist die Interessentenmeldung nachgebessert werden dürfe. Es werde daher ersucht, der Beschwerde statt zu geben und die grundverkehrsbehördliche Bewilligung zu erteilen. Die Beschwerdeführer schlossen sich den Ausführungen ihrer Rechtsvertreterin an und beantragten die Genehmigung des Kaufvertrages.

Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens ergibt sich nachstehender Sachverhalt:

Kaufgegenstand ist das Grundstück mit der Nummer (GStNr) ****, EZ ***, KG ***** O, das nach dem im vorgelegten Kaufvertrag integrierten Grundbuchsauszug mit Abfragedatum 23.06.2021 eine Gesamtfläche von 0,4191 ha aufwies, wovon 80 m² auf Wald und 4.111 m² auf „landwirtschaftlich genutzt“ entfallen. Als Kaufpreis ist € 6.500,00 vereinbart. Mit Kundmachung der belangten Behörde vom 20.08.2021, GZ: BHBM-226651/2021-7, wurde das Rechtsgeschäft gemäß § 8a Abs 4, 5 und 6 StGVerkG bekannt gemacht. Die Bekanntmachungsfrist lief nach dem Kundmachungsvermerk der Gemeinde vom 23.08.2021, 15.30 Uhr, bis 14.09.2021, 15.30 Uhr. Während der Kundmachungsfrist hat Herr I J ein „Angebot“ unterbreitet und die Bankgarantie vom 06.09.2021 der K L eGenmbH., G Straße, Kberg, unter Angabe der Bieter: „G H, geb. *****, I J, geb. *****“ mit dem Betreff „Vadium/Bietgarantie für Anbot für den Kauf der Liegenschaft gemäß GZ: BHBM-226651/2021-7“ und der Begünstigten „Bezirkshauptmannschaft Bruck-Mürzzuschlag, Dr.-T-K-Straße, B a d M“, vorgelegt. Nach dem Akteninhalt wurde einzig dem Verkäufer, nicht seiner Rechtsvertreterin, „das Angebot von G H und I J vom 30.08.2021“ zur Kenntnis gebracht. Die bei der Beschwerdeverhandlung vorgelegte „Bewirtschaftervereinbarung“ (Beilage ./A) vom 27.02.2023, abgeschlossen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, unter Angabe der „Betriebsnummer“ des Verkäufers ***, hat folgenden Inhalt: „Zum Nachweis der künftigen Bewirtschaftung der mit Kaufvertrag vom 25.06.2021 von Herrn A B erworbenen Liegenschaft EZ *** KG ***** O, bestehend nur aus dem Grundstück **** KG ***** O im Ausmaß von 4.191 m², erklärt Herr Ing. C D sowie Herr A B, dass diese eine Vereinbarung getroffen haben, wonach sich Herr Ing. C D ab Genehmigung des Rechtsgeschäfts verpflichtet hat, die vorgenannte Liegenschaft des Käufers, Herrn A B, ordnungsgemäß im Sinne des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes zu bewirtschaften. Herr Ing. C D verfügt über eine land- und forstwirtschaftliche Schul- bzw. Berufsausbildung und die hierfür erforderlichen Maschinen und Gerätschaften, sodass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung sichergestellt ist.“

II.Beweiswürdigung:

Die Aussagen des Interessenten wie auch der Beschwerdeführer sind glaubhaft. Der Sachverhalt wurde aufgrund der vorliegenden Urkunden und der Aussagen der einvernommenen Parteien zweifelsfrei festgestellt.

III.Rechtslage:

Gemäß § 8 Abs 1 Steiermärkisches Grundverkehrsbesetz, LGBl 1993/134 idF LGBl 2018/63 (StGVerkG) ist die Genehmigung über Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die land- und forstwirtschaftliche Grundstücke betreffen (§ 2 Abs 1 leg. cit.) zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht und der Erwerber glaubhaft macht, dass das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Ein Widerspruch zum allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Erwerber kein Landwirt ist und im Kundmachungsverfahren ein nach § 8a Abs 3 geeigneter Landwirt auftritt.

Nach Abs 2 ist eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Sinne des Abs 1 jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Bewirtschafter seinen Hauptwohnsitz in solcher Nähe zum Betrieb oder Grundstück hat, dass eine regelmäßige persönliche Anwesenheit im Betrieb bzw. eine entsprechende Bewirtschaftung des Grundstücks oder Betriebs durch ihn selbst oder unter seiner Anleitung erwartet werden kann und dieser über eine land- oder forstwirtschaftliche Schul- bzw. Berufsausbildung in Österreich oder eine gleichwertige Ausbildung im Ausland verfügt oder eine mindestens zweijährige praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft aufweist.

IV.Erwägungen:

Zu Recht hat die belangte Behörde ein Verfahren zur Interessentenregelung nach § 8a StGVerkG durchgeführt, nachdem der Käufer selbst die in § 8 Abs 2 aufgestellten Voraussetzungen für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Kaufgrundstücks nicht erfüllt. Während der Bekanntmachungsfrist kann ein Landwirt nach § 8a Abs 3 leg. cit. der Grundverkehrsbehörde durch rechtsverbindliche Erklärung schriftlich mitteilen, dass er bereit ist ein gleichartiges Rechtsgeschäft über das land- und forstwirtschaftliche Grundstück zum ortsüblichen Preis abzuschließen. Die Erklärung ist dann nicht rechtsverbindlich, wenn sich nach dem Inhalt der Erklärung zwei Personen verpflichten wollen, dies tatsächlich jedoch nur durch eine Person (hier durch Unterschriftsleistung) geschieht.

Die Beschwerdeführer befinden sich auch mit dem Vorbringen im Recht, dass diese Erklärung lediglich während der Bekanntmachungsfrist rechtswirksam als Interessentenmeldung abgegeben werden kann, das heißt nach Ablauf der Bekanntmachungsfrist eine Verbesserung nicht mehr zulässig ist (vgl. VwGH 26.04.2021, Ra2018/11/0176).

Mit einer alle Tatbestandsvoraussetzungen des § 8a Abs 3 StGVerkG erfüllenden Interessensbekundung soll sichergestellt sein, dass der Interessent in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen (VwGH 23.04.2021, Ra2019/11/0172). Dies trifft wohl bei einer Bankgarantie, die zu Gunsten einer Bezirkshauptmannschaft die nicht Verkäuferin des Grundstückes ist, nicht zu. Nachdem während der Bekanntmachungsfrist die geforderten Nachweise vom Interessenten nicht erbracht wurden, ist dem Rechtsgeschäft nach § 8a Abs 3 letzter Satz StGVerkG durch den Nichtlandwirt die Genehmigung nicht zu versagen.

Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigung nach § 8 Abs 1 leg cit ist, dass der Erwerber glaubhaft macht, dass das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Die nach § 8 Abs 1 StGVerkG zu treffende Prognose, ob eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks durch den Erwerber zu erwarten ist, betrifft ausschließlich ein öffentliches Interesse, dessen Wahrung allein der Grundverkehrsbehörde (im Rechtsmittelweg dem Verwaltungsgericht) überantwortet ist (vgl. VwGH 08.04.2019, Ra 2018/11/096).

Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung, wenn die in § 8 Abs 2 aufgestellten Voraussetzungen des Bewirtschafters erfüllt sind, bedeutet bezogen auf land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, dass das Grundstück dem Bewirtschafter zur Erzielung von Erträgen einerseits eine gewisse Zeit lang zur Verfügung steht. Von einer Gewährleistung der landwirtschaftlichen Nutzung kann - was den von der Prognose über die künftige Nutzung zu erfassenden Zeitraum anlangt - nur die Rede sein, wenn dieser so lange ist, dass die Annahme, es könne sich um den Versuch einer Umgehung des Gesetzes handeln, auszuschließen ist. Die vertragliche Sicherung der Nutzung durch einen Dritten darf demnach nicht nur geeignet sein, lediglich vorübergehend (für einen mit der Interessenslage des den Rechtserwerb Anstrebenden noch in Einklang zu bringenden Zeitraum) einen dem Gesetz entsprechenden Zustand herzustellen bzw. aufrechtzuerhalten (VwGH 17.04.1991, 90/02/0195). Zur Glaubhaftmachung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung wäre beispielsweise ein Pachtvertrag nach dem Landpachtgesetz unter Einhaltung der Bestimmungen über den angemessenen Pachtzins und der Richtpachtzeiten geeignet.

Die erst im Beschwerdeverfahren vorgelegte „Bewirtschaftervereinbarung“ enthält dagegen weder eine Bestimmung über die Entgeltlichkeit zur Bewirtschaftung des Wirtschaftsgutes, noch einen bestimmten Zeitraum, in dem sich der Erwerber wie auch der Bewirtschafter die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstückes erwarten können. Mit dieser vorgelegten „Bewirtschaftervereinbarung“ ist es dem Erwerber nicht gelungen glaubhaft zu machen, dass das Grundstück in Hinkunft nach grundverkehrsrechtlichen Anforderungen ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Dem angeführten Rechtsgeschäft hat die belangte Behörde daher zu Recht, jedoch wegen Fehlens der Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Die Beschwerde ist demnach unbegründet und somit abzuweisen.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.