Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 50.4-2404/2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.03.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2022:LVwG.50.4.2404.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch den Richter Dr. Lindermuth über die Beschwerde 1. der Verlassenschaft nach A B, vertreten durch Dr. C D, Rechtsanwalt, Bstraße, W, und 2. des Dr. C D als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des E F gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Leutschach a. d. Weinstraße vom 26.08.2020, GZ: Abbruch-Mhof,

z u R e c h t e r k a n n t:

I.Gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (im Folgenden VwGVG) wird die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet

II.

abgewiesen,

als die Frist zum Abbruch mit 24 Monaten ab Verkündung dieses Erkenntnisses neu festgesetzt wird. Im Übrigen bleibt der Spruch unverändert.

III.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (im Folgenden VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang:

Zum vorangegangenen baupolizeilichen Verfahren:

1.1. Am 29.10.2018 fand auf den Grundstücken Nr.: . **, inneliegend der Liegenschaft EZ ** und Nr.: **, inneliegend der Liegenschaft EZ ***, jeweils KG ***** Sberg, eine baupolizeiliche Überprüfung des u.a. auf diesen Grundstücken befindlichen Gebäudes mit der Adresse Sberg, L, statt, bei der E F, geb. am *****, zwei Amtstierärzte, zwei Polizeibeamte der PI L, der nichtamtliche bautechnische Sachverständige G H, der Bauamtsleiter sowie der Bürgermeister der Marktgemeinde Leutschach an der Weinstraße anwesend waren.

1.2. In dem über diese baupolizeiliche Überprüfung aufgenommen Protokoll wird im Wesentlichen ausgeführt, dass bei der baupolizeilichen Überprüfung des „Wirtschaftsgebäudes – Mhof“ festgestellt werden habe müssen, dass die Räume des bestehenden Wirtschaftsgebäudes für die Haltung von Rindern und als Futterlagerräume genutzt würden. Durch den bautechnischen Sachverständigen werde vorgeschlagen, dass die Baubehörde aus Gründen der Sicherheit, nämlich wegen der Dachziegel und der Unbegehbarkeit für Mensch und Tier, die Räumung und Schließung von baulichen Anlagen oder Teilen derselben und nötigenfalls deren Abbruch anordne. Die Behörde könne dem Eigentümer, sofern die Ursache und der Umfang eines Baugebrechens durch den Augenschein allein nicht feststellbar sei, die Untersuchung durch einen Sachverständigen und die Vorlage eines Gutachtens auftragen. Die gesamte Bausubstanz befinde sich in einem äußerst schlechten, desolaten Zustand. Im Inneren des Gebäudes sei zum Beispiel ein Hauptträger nur provisorisch unterstützt. Die Wasserleitungen für die Trinkversorgung der Tiere seien nicht frostsicher ausgeführt und könnten in den Wintermonaten frieren. Die Dachdeckung sei mehrmals provisorisch ausgebessert worden, wobei die Beschaffenheit der Materialien den Schluss zulasse, dass in den letzten Jahren keine weiteren Instandhaltungsarbeiten durchgeführt worden seien. Am 29.10.2018, dem Tag der baupolizeilichen Überprüfung, sei durch den Verhandlungsleiter die Aufforderung ergangen, die angeführten Mängel am „Wirtschaftsgebäude – Mhof“ zu beheben. Weiters seien die Grundeigentümer aufgefordert worden, bewilligungsfähige Projektunterlagen zu erstellen und der Baubehörde vorzulegen, um eine Legalisierung der Nutzung dieses Gebäudes für die Tierhaltung für Rinder zu erreichen. Für die Beibringung der geforderten Unterlagen werde eine Frist von acht Wochen gewährt.

2.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Leutschach an der Weinstraße vom 05.11.2018, GZ: Baupolizeiliche Maßnahmen – Mhof, wurde gegenüber den damaligen Grundeigentümern die Unterlassung der Nutzung ausgesprochen.

2.2. In der Begründung dieses Bescheids wird – auf das Wesentliche reduziert – ausgeführt, dass bei der Begehung am 29.10.2018 festgestellt worden sei, dass auf dem angeführten Grundstück die Stand- und Nutzungssicherheit bzw. die Anforderungen der Bauplatzeignung nach § 5 Stmk BauG nicht gegeben seien. Die bei der Begehung festgestellte Nutzung umfasse die Haltung von Rindern. Des Weiteren sei festgestellt worden, dass gegenüber dem genehmigten Projekt bauliche Änderungen wie nachfolgend beschrieben ausgeführt worden seien:

• Die gesamte Bausubstanz befinde sich in einem äußerst schlechten, desolaten Zustand. Im Inneren des Gebäudes sei zum Beispiel ein Hauptträger nur provisorisch unterstützt.

• Die Wasserleitungen für die Trinkversorgung der Tiere seien nicht frostsicher ausgeführt und könnten in den Wintermonaten frieren.

• Es gebe keinen gesicherten Zugang iSd § 5 Stmk BauG, weshalb die Zufahrt befahrbar bzw. der Zugang begehbar sein müssten.

• Eine ordnungsgemäße Oberflächenentwässerung (Niederschlags- wasserberechnung) von den Dächern und Außenanlagen sei mit einer wasserrechtlichen Bewilligung durch die BH Leibnitz unbedingt anzustreben.

• Alle Elektroinstallationen seien zu überprüfen – ein E-Attest sei der Baubehörde vorzulegen.

2.2. Bei dem gegenständlichen Bauvorhaben handle es sich um ein bewilligungspflichtiges Vorhaben iSd § 19 Stmk BauG. Gemäß § 41 Abs 4 Stmk BauG habe die Behörde die Unterlassung der vorschriftswidrigen Nutzung aufzutragen, wenn eine bewilligungspflichtige Änderung des Verwendungszwecks von baulichen Anlagen oder Teilen derselben ohne Bewilligung vorgenommen worden sei. Da für diese Nutzung und die baulichen Veränderungen keine Bewilligung vorliege, sei die Nutzungsunterlassung zu verfügen.

3. Gegen diesen Bescheid wurde durch die damaligen Grundeigentümer fristgerecht Berufung erhoben. Im Berufungsverfahren fand am 24.01.2019 ein Ortsaugenschein bei dem in Rede stehenden Gebäude statt, bei der der Bürgermeister, der Bauamtsleiter, der nunmehrige Rechtsbeistand der Berufungsbehörde, der bereits in erster Instanz beigezogene nichtamtliche bautechnische Sachverständige G H, der nichtamtliche Sachverständige für Wasserinstallationen I J, der nichtamtliche Sachverständige für vorbeugenden Brandschutz K L, der nichtamtliche Sachverständige für Statik und Tragfähigkeit Dipl.-Ing. M N sowie die nichtamtlichen Sachverständigen für Elektrotechnik Dipl.-Ing. O P und Q R anwesend waren. Bei diesem Ortsaugenschein nahmen die beigezogenen Sachverständigen den im Augenscheinsprotokoll vom 24.01.2019 festgehaltenen Befund auf. Weiters wird im Augenscheinsprotokoll ausgeführt, dass die beigezogenen Sachverständigen auf Grundlage dieser Befundaufnahmen Gutachten erstatten würden, die in der Folge auch als Grundlage der Berufungsentscheidung über die beiden Rechtsmittel gegen den Bescheid vom 05.11.2018 dienen würden.

4. In der Folge wurden im Berufungsverfahren die Gutachten aus den angeführten Fachgebieten erstattet und im Auftrag des Bürgermeisters der Bestandsplan des in Rede stehenden Gebäudes vom 14.02.2019, Planverfasser: S T GmbH, erstellt.

5. Mit Bescheid des Gemeinderats der Marktgemeinde Leutschach an der Weinstraße vom 16.05.2019, GZ: Bescheid – II. Instanz – E F, wurden die Berufungen gegenüber den Grundeigentümern abgewiesen. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Berufungsbehörde ihre Entscheidungsgrundlage für die Berufungsentscheidung aufgrund der Beiziehung der angeführten Sachverständigen erheblich erweitert habe und eine notwendige Ergänzung des Ermittlungsverfahrens gemäß § 66 AVG durch die Beiziehung der Sachverständigen und die Begehung vor Ort vorgenommen habe. Die im Protokoll der Begehung vom 24.01.2019 festgehaltenen Ausführungen sowie die nunmehr vorliegenden schriftlichen Gutachten der Sachverständigen würden nunmehr als Grundlage der Berufungsentscheidung herangezogen. Es ergebe sich eindeutig, dass sich die Gebäude in einem derart desolaten und gefährlichen Zustand für Mensch und Tier befänden, dass die Untersagung der Nutzung des Stall- und Wirtschaftsgebäudes mit sofortiger Wirkung jedenfalls gerechtfertigt sei. Übereinstimmender Konsens sämtlicher Gutachter sei, dass hier massive Gefahr für Leib und Leben, für Tier und Mensch bestehe, wenn diese Gebäude betreten oder benutzt würden. Es sei daher die unmittelbare Verpflichtung der Behörde gewesen, zur Sicherung der Gesundheit von Mensch und Tier und um gröbere Gefahren abzuwenden, jedenfalls das Unterlassen der Nutzung dieser Gebäude mit Bescheid anzuordnen. Sämtliche Gutachten seien schlüssig, widerspruchsfrei und vollkommen nachvollziehbar. In der Folge setzte sich die Behörde mit den in den eingeholten Gutachten festgestellten Mängeln des in Rede stehenden Gebäudes sowie mit den durch die Berufungswerber vorgelegten Gutachten und Stellungnahmen auseinander. Zu diesen Privatgutachten wird ausgeführt, dass Gegenstand des vorliegenden Verfahrens kein Abbruchauftrag sei und ein solcher bisher auch nicht erlassen worden sei. Nach Abschluss dieses Verfahrens werde die Behörde gemäß § 39 Stmk BauG vorgehen. Die Behörde sei aufgrund von Gefahr im Verzug verpflichtet, anzuordnen, dass die Nutzung der Gebäude mit sofortiger Wirkung unterlassen werde. Ein Auftrag gemäß § 39 Abs 3 Stmk BauG komme im gegenständlichen Fall nicht zum Tragen, da eine Behebung des den baurechtlichen Vorschriften widersprechenden Zustands, wie er sich aus den Gutachten der Sachverständigen ergebe, nicht möglich sei. Aus dem Gutachten der Sachverständigen für Statik, Elektrotechnik, Bauwesen und Holzbau ergebe sich eindeutig, dass sich das Gebäude in einem derart desolaten und für Mensch und Tier gefährlichen Zustand befinde, dass es unter keinen Umständen benutzt werden dürfe. Nachdem im Gebäude nach dem Gutachten des elektrotechnischen Sachverständigen ungeschützte Elektrokabel mit blanken Enden und herumhängende Leitungen vorhanden seien, bestehe unmittelbare Gefahr für Leib und Leben. Aufgrund des desolaten Zustands des Gesamtgebäudes sei auch eine Einsturzgefahr jederzeit gegeben und könnten Tiere, die im Stall untergebracht würden, und Menschen, die zur Versorgung derselben die Gebäude beträten, jedenfalls kurzfristig gemäß den vorliegenden Gutachten massive körperliche Schäden erleiden.

6. Der gegen diesen Bescheid erhobenen Bescheidbeschwerde der Verlassenschaft nach A B und des Dr. C D als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des E F, die auch Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerdeverfahren sind, gab das Landesverwaltungsgericht Steiermark mit Beschluss vom 10.06.2020, LVwG 50.41665/2019 u.a., statt und verwies die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheids an die Berufungsbehörde zurück, weil gravierende Ermittlungsmängel zu den Voraussetzungen der Nutzungsuntersagung bestanden.

Zu den Sofortmaßnahmen:

7.1. Bei der im Berufungsverfahren durchgeführten baupolizeilichen Überprüfung am 24.01.2019 erließ der Bürgermeister der Marktgemeinde Leutschach auch folgende Sofortmaßnahmen iSd § 42 Stmk BauG:

• Die gesamte Anlage des Wirtschaftsgebäudes und der Stallungen, deren Benützung mit den Bescheiden vom 20.12.2011 und vom 05.11.2018 untersagt worden sei, sei mit Warnbändern abzusperren, wobei auch zehn Hinweistafeln über das Verbot des Betretens der Anlage verteilt auf die gesamte Absperrung anzubringen seien. Diese Hinweistafeln seien mit einem Gemeindesiegel und der Unterschrift des Bürgermeisters zu versehen.

• Gemäß dem Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. M N seien die Strohballen, die unsachgemäß gelagert seien und daher jederzeit umkippen könnten, wodurch eine Gefahr für Mensch und Tier bestehe, durch einen von der Gemeinde beauftragten Fachmann zu entfernen und in einem nicht gesperrten Gebäude fachgerecht zu lagern.

• Die gesamte Elektroanlage im gesperrten Areal sei durch eine befugte Fachfirma abzuschalten und zu versiegeln.

7.2. Der gegen diese Sofortmaßnahmen erhobenen Maßnahmenbeschwerde gab das Landesverwaltungsgericht Steiermark mit Erkenntnis vom 01.08.2019, GZ: LVwG 20.3-652/2019, hinsichtlich der nicht ordnungsgemäß gestapelten Strohballen statt und wies die Beschwerde hinsichtlich der übrigen verfügten Sofortmaßnahmen ab. Eine gegen dieses Erkenntnis des LVwG Steiermark erhobene Amtsrevision wies der VwGH mit Beschluss vom 17.01.2020, Ra 2019/06/0166, zurück.

7.3. Die Absperrung des den Verfahrensgegenstand bildenden Gebäudes sowie die Abschaltung der Elektroanlage waren daher rechtmäßig und sind im hier maßgeblichen Zeitpunkt der Verkündung der vorliegenden Entscheidung nach wie vor aufrecht.

Zum angefochtenen Bescheid:

8.1. Mit dem angefochtenen Bescheid erteilte der Bürgermeister der Marktgemeinde Leutschach als erstinstanzliche Baubehörde den Grundeigentümern der Grundstücke Nr. .**, Nr. ** und Nr. **, EZ **, sowie des Grundstücks Nr. **, EZ ***, jeweils KG ***** Sberg, nämlich 1. der Verlassenschaft nach A B und 2. Dr. C D als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des E F, unter Vorschreibung von Auflagen den Auftrag, den Gebäudekomplex mit der Adresse Sberg mit einer Fläche von 1474,10 m2, bestehend aus Lagerräumen, Stall, Abstellflächen und Wohnungen, binnen sechs Monaten abzubrechen, wobei auf den einen integralen Bestandteil dieses Bescheids bildenden Bestandsplan vom 14.02.2019, Planverfasser: S T GmbH, verwiesen wird. In diesem Plan ist das vom Abbruchauftrag umfasste Gebäude mit roter Umrandung markiert.

8.2. Als Auflage wurde u.a. vorgeschrieben, dass die am 24.01.2019 gemäß § 42 Abs 1 Stmk BauG verhängten Sofortmaßnahmen ausschließlich für die Durchführung der Abbrucharbeiten aufgehoben würden.

8.3. Diesem Bescheid wurden die im vorangegangenen baupolizeilichen Verfahren eingeholten Gutachten zugrunde gelegt und der Bescheid im Wesentlichen wie folgt begründet: Auf Grund der von den Sachverständigen im Rahmen der baupolizeilichen Überprüfung am 24.01.2019 erstatteten Befunde und Gutachten habe sich ergeben, dass sich der Gebäudekomplex in einem vollkommen desolaten Zustand befinde, wesentliche Teile einsturzgefährdet seien und dadurch eine massive Gefahr für Leib und Leben von Mensch und Tier von der Gesamtanlage ausgehe.

8.4. Weil Gefahr im Verzug vorgelegen sei, seien Sicherungsmaßnahmen iSd § 42 Abs 1 Stmk BauG auf Gefahr und Kosten der Eigentümer angeordnet worden, die sofort zu vollstrecken gewesen seien. Aufgrund der angeordneten Sicherungsmaßnahmen des Betretungsverbots, der Absperrung des gesamten von diesem Bescheid umfassten Gebäudekomplexes sowie der Abschaltung und Versiegelung der Elektroanlage würden sämtliche von diesem Bescheid umfasste Gebäude nicht mehr benützt. Es seien darin weder Tiere noch Personen untergebracht. Die Elektroanlage sei nach wie vor abgeschaltet. Es lägen keine Bauansuchen betreffend den Umbau oder die Sanierung der vom Bescheid betroffenen Gebäude vor. Der den Gegenstand des Bescheids bildende „Mhof“ sei lange vor dem Jahr 1969 errichtet worden. Seit dem Jahr 1974 befinde er sich im rechtmäßigen Besitz der Gutsverwaltung E F. Es handle sich um ein rechtmäßig errichtetes Gebäude gemäß § 40 Abs 1 Stmk BauG, das als genehmigt gelte und für das eine Instandhaltungspflicht iSd § 39 Stmk BauG bestehe.

8.5. Nach einer Wiedergabe des wesentlichen Inhalts der eingeholten Gutachten wird im angefochtenen Bescheid ausgeführt, dass der Gebäudekomplex gemäß dem Gutachten des Sachverständigen für Immobilienwesen U V jedenfalls älter als 100 Jahre sei. Nach diesem Gutachten spiegle der Mhof das Erscheinungsbild eines seit geraumer Zeit aufgegebenen bzw. dem Verfall preisgegebenen Gebäudes wieder. Seit Jahrzehnten würden in dem Gebäudekomplex keine Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten durchgeführt. Bau- und feuerpolizeiliche Aufträge würden nicht umgesetzt. Die Grundeigentümer hätten das Gebäude in den letzten Jahrzehnten systematisch verfallen lassen und keine Investitionen in die Bausubstanz vorgenommen. Aus den eingeholten Gutachten ergebe sich die massive Einsturzgefährdung des Gebäudekomplexes sowie die Gefahr für Leib und Leben für Tier und Mensch.

8.6. Die von den Grundeigentümern zu den eingeholten Gutachten abgegebene Äußerung vermöge den Inhalt der Gutachten nicht zu erschüttern. Der Privatgutachter Dipl.-Ing. W X stelle fest, dass sich die Gebäude in einem schlechten baulichen Zustand befänden und stark renovierungsbedürftig seien. Er führe weiters aus, dass der Gewölbemitteltrakt nicht benutzt werden dürfe und versperrt bleiben müsse. Der Sachverständige Dipl.-Ing. W X spreche zwar davon, dass angeblich Angebote vorlägen, die eine wirtschaftlich vertretbare Sanierung bescheinigten. Es seien aber solche Angebote der Behörde nicht vorgelegt worden. Die Einsturzgefahr sei unmittelbar gegeben, der Zustand der Gebäude verschlechtere sich ständig. Das Privatgutachten von Dipl.-Ing. W X stelle lediglich Behauptungen auf, die jedoch durch keinerlei taugliche Dokumente oder Nachweise belegt würden. Dem stünden die Gutachten der Sachverständigen M N, G H, O P und U V entgegen, die übereinstimmend zum Ergebnis gelangten, dass eine wirtschaftliche Behebung der Baugebrechen technisch und wirtschaftlich nicht möglich sei, weshalb der Abbruch aufzutragen sei:

8.7. Die verfahrensgegenständlichen Objekte stellten in ihrer Bausubstanz keinen Wert mehr dar und seien samt und sonders als abbruchreif zu beschreiben und zwar sowohl in baulicher als auch in wirtschaftlicher Hinsicht. Die Objekte seien von keinem wirtschaftlichen Nutzen mehr. Teile seien einsturzgefährdet und mehrfach von Stützungen unterfangen. Sämtliche Gebäudeteile und Trakte, die baulich zusammenhängend seien, hätten ihre Bestandszeit weit überschritten und seien aus wirtschaftlicher und bautechnischer Sicht aufgrund der Überalterung als nicht mehr erhaltungswürdig einzustufen. Die Gebäude hätten keine positive Substanz oder Nutzwert mehr. Sie stellten ein massives Sicherheitsrisiko für Personen und Sachen dar. Dem Abbruch stehe auch kein Denkmalschutz entgegen, wie sich aus dem Gutachten des Sachverständigen U V vom 20.02.2019 ergebe. Die gesamte bauliche Anlage sei in ihrem Erscheinungsbild wie auch in statischer Hinsicht und in ihrer Nutzungssicherheit in einem unbrauchbaren, desolaten Zustand. Daraus ergebe sich, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung des Gebäudekomplexes unmöglich sei. Nach den Ausführungen der Sachverständigen G H und M N sei hinsichtlich des Dachstuhls keine ausreichende Verankerung mehr gegeben, die wesentlichen Träme seien abgemorscht. Die gesamte Dacheindeckung sei porös. Von der Anlage, die nicht mehr standsicher sei, gehe eine massive Gefahr für Personen und Tiere aus, wie alle Sachverständigen übereinstimmend festgestellt hätten. Es sei daher für vorbeigehende und am Hof arbeitende Personen sowie für die Eigentümer eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben durch den Gebäudekomplex gegeben, weil sich beispielsweise durch Windlast jederzeit auch Gebäudeteile lösen und herunterstürzen könnten, sodass auch vorbeigehende Personen massiv gefährdet seien. Aus Gründen der Sicherheit sei daher der gänzliche Abbruch des Gebäudekomplexes die einzig verbleibende rechtliche Maßnahme. Bei Betrachtung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung müsse ein vollständiger Abbruch erfolgen. Der umbaute Raum umfasse 9092,58 m3 und habe eine Grundfläche von 1474,10 m2, wie sich aus dem Gutachten des Sachverständigen G H ergebe. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Zumutbarkeit verweist der Bescheid auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs, wonach verschiedene Gesichtspunkte maßgeblich seien. Die Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes könnten unter keinen Umständen aus einer zukünftigen Nutzung des Gebäudekomplexes im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft, wofür die Gebäude seinerzeit errichtet worden seien, amortisiert werden. Darüber hinaus sei E F, geboren am *****, die Haltung von Nutztieren aller Art mit rechtskräftigem Bescheid der BH Leibnitz auf Dauer verboten worden. Selbst wenn aus welchem Titel immer Mittel der öffentlichen Hand für die Sanierung lukriert werden könnten, würden diese nur einen marginalen Teil der Gesamtkosten abdecken. Da nach den Sachverständigengutachten die Bruttogeschossfläche von 1474,10 m2 zur Gänze sanierungsbedürftig sei, würde die Sanierung einer Neuerrichtung gleichkommen, sodass die Kosten der Neuerrichtung

von netto € 1.133.582,90 als Sanierungskosten anzusetzen seien. Der elektrotechnische Sachverständige O P führe in seinem Gutachten aus, dass für die Neuherstellung der Elektroanlage und einer Blitzschutzeinrichtung zusätzlich zumindest netto € 90.400 anfallen würden. Hinzu kämen noch die Kosten für die Neuherstellung der vollkommen desolaten Wasserinstallationsanlage. Allein diese Betrachtung zeige, dass im Zusammenspiel der seinerzeitigen Nutzungsart der Gebäude und der Frage der möglichen Amortisation der nunmehr notwendigen Instandhaltungskosten die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht einmal annähernd vorliege.

8.8. Die Kosten für den Abbruch würden von den beiden Sachverständigen Dipl.-Ing. M N und Baumeister G H in ihren Gutachten schätzungsweise ermittelt, wobei der Sachverständige G H auf einen Betrag von netto € 250.000 und der Sachverständige Dipl.-Ing. M N auf einen Betrag von netto € 273.000 komme.

8.9. Die Behörde sei verpflichtet, im vorliegenden Fall Maßnahmen anzuordnen, weil ein öffentliches Interesse immer schon dann gegeben sei, wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit auch nur gegenüber einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden könne. Auf Grund der vorliegenden Gutachten sei zusammengefasst mittels eines Abbruchauftrags iSd § 39 Abs 4 Stmk BauG vorzugehen. Dem stehe auch die seinerzeitige Anordnung von Sicherungsmaßnahmen iSd § 42 Stmk BauG nicht entgegen, weil derartige Maßnahmen eine Sicherungsfunktion im öffentlichen Interesse für eine unmittelbare drohende Gefahr für Leib und Leben erfüllten, eine endgültige Beseitigung aus Sicherheitsgründen aber nur durch die im § 39 Stmk BauG definierten Maßnahmen erfolgen könne.

9. Zu dem vorangegangenen baupolizeilichen Verfahren wird im angefochtenen Bescheid ausgeführt, dass nach der Aufhebung und Zurückverweisung durch die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts Steiermark vom 10.06.2020 eine neuerliche (Ersatz-)Entscheidung zur Frage der Nutzungsunterlassung durch den Gemeinderat nicht mehr geboten sei, weil diese durch die am 24.01.2019 angeordneten Sofortmaßnahmen ohnehin rechtskräftig untersagt sei.

Zur Beschwerde:

10.1. Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde, in der die erstbeschwerdeführende Verlassenschaft nach A B (im Folgenden Erstbeschwerdeführerin) und der zweitbeschwerdeführende Dr. C D als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des E F (im Folgenden Zweitbeschwerdeführer) – auf das für das vorliegende Beschwerdeverfahren Wesentliche beschränkt – ausführen, dass der Baubehörde sehr wohl eine Sanierungsplanung vorliege, die der bevollmächtigte Vertreter der Beschwerdeführer Dipl.-Ing. W X am 20.12.2019 mit der belangten Behörde persönlich erörtert habe. Die belangte Behörde selbst habe den Inhalt des Gesprächs mit Dipl.-Ing. W X in einem Aktenvermerk festgehalten. Der angefochtene Bescheid treffe zum Bau- und Erhaltungszustand der Gebäude keine eigenen Feststellungen, sondern fasse vielmehr die Ergebnisse der behördlich eingeholten Gutachten zusammen. Insbesondere treffe der Bescheid zum Vorliegen der Voraussetzungen des § 39 Abs 4 Stmk BauG der technischen Unmöglichkeit und der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit keine Feststellungen. Der angefochtene Bescheid erschöpfe sich in unbestimmten Begriffen, bei denen unklar sei, wie die Behörde zu diesen Feststellungen komme, und die den angeordneten Abbruch nicht rechtfertigen könnten.

10.2. Die Behebung der Baugebrechen sei technisch möglich, sodass die Behörde mit einem Instandsetzungsauftrag zur Behebung der Baugebrechen unter Festsetzung einer angemessenen Frist vorgehen hätte müssen. Die Wirtschaftlichkeit der Behebung von Baugebrechen könne nicht anhand der Kosten für eine Neuerrichtung beurteilt werden. Die Kosten für eine Neuerrichtung eines Gebäudes seien immer höher als die Kosten des Abbruchs. Die belangte Behörde gehe aber ohne nähere Begründung davon aus, dass der Gebäudekomplex als Ganzes so desolat sei, dass dessen Sanierung einer Neuerrichtung gleichkäme. Zur tatsächlichen Höhe der Kosten der technisch sehr wohl möglichen Behebung der Baugebrechen treffe der angefochtene Bescheid keine konkreten Feststellungen. Weiters fehlten Feststellungen zur Notwendigkeit des Abbruchs.

10.3. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Gutachtens von Dipl.-Ing. W X erfolge im Bescheid nicht. Dieser weise nachvollziehbar und schlüssig darauf hin, dass Mauerwerksteile, unabhängig davon, ob es sich um Wände, Pfeiler oder Fundierungen handle, repariert oder verstärkt werden könnten. Die Gewölbe im Zentralmitteltrakt hätten Risse aufgewiesen, weshalb mit der Sanierung zweier Bögen bereits begonnen worden sei. Entgegen der Gutachten der Sachverständigen G H und M N handle es sich nicht um eingestürzte Gebäudeteile, sondern um abgebrochene Bögen, die durch Auswechseln mittels Stahlbetonergänzungen saniert werden sollten.

10.4. Entgegen den Ausführungen in den behördlich eingeholten Gutachten weise Dipl.-Ing. W X auch nachvollziehbar und schlüssig darauf hin, dass von einer Unterschwemmung einer Gründung fachlich nur dann gesprochen werden könne, wenn die Fundamentsohle unterspült worden sei. Die Fundamentsohle liege aber wesentlich unter dem Geländeniveau, das im Zuge der Befundung nicht geöffnet worden sei. Daraus folge, dass eine Unterschwemmung an keiner Stelle festgestellt werden habe können. Gleiches gelte für die vermeintlich festgestellten Schäden an der Fundamentsohle durch Verkehrslasten. Tatsächlich sei die Fundamentsohle durch Verkehrslasten gar nicht betroffen.

10.5. Fachlich falsch gingen die behördlichen Gutachten bei der bestehenden Deckenkonstruktion von einer „Mischbauweise“ aus. Überzeugend weise Dipl.-Ing. W X darauf hin, dass es entweder Holzdecken oder gemauerte Gewölbe, aber keine Mischbauweise an ein- und derselben Konstruktion gebe. Entgegen den Ausführungen im behördlichen Gutachten seien alle wesentlichen Mängel kurzfristig behebbare Mängel. Von einer unmittelbaren Einsturzgefahr könne keine Rede sein.

10.6. Im Übrigen handle es sich beim gegenständlichen Gebäude um einen Trakt, der sich vom Alter, dem Tragsystem der Dach- und Deckenkonstruktion und dem Schädigungszustand unterscheide. Ein durchgängiger und übergreifender Abbruch sei nicht zu rechtfertigen. Die sichere Nutzung jener Teile, die die vormalige Viehhaltung betroffen habe, könne durch eine kurzfristige Sicherung der gegenständlich biegebelasteten Träger im Zugangsbereich durch Unterstellen bewerkstelligt werden. Ebenso könnten kurzfristig Sanierungen im Bereich der Tramvorköpfe bei den Sparrenauflagen der Dachkonstruktion durchgeführt werden, wie dies in Teilbereichen bereits erfolgt sei. Durch Absperrungen seien Nutzungseinschränkungen möglich, die eine Rinderhaltung in den restlichen Räumen nicht behindern würden und auch keine Gefahr darstellten.

10.7. Der Beschwerde war das im Verwaltungsakt erliegende Privatgutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Dipl.-Ing. W X vom 16.04.2019, das der Baubehörde bereits bei einem Gesprächstermin am 20.12.2019 vorgelegt worden war, sowie weitere Unterlagen zur Korrespondenz des angeführten Sachverständigen mit der Baubehörde und den Beschwerdeführern zu dem der Baubehörde am 20.12.2019 vorgelegten Sanierungskonzept vom 28.11.2019, das als Sanierungsplanung bezeichnet wird.

Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:

11.1. Dem Beschwerdeverfahren wurden der Amtssachverständigen für die Fachrichtung der Bautechnik Dipl.-Ing. Y Z und die Amtssachverständige für die Fachrichtungen der Bautechnik und Baukalkulation Dipl.-Ing. Aa B beigezogen. Mit Gutachtensauftrag vom 05.02.2021 erging an den Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Y Z der Auftrag zur Erstellung von Befund und Gutachten zu den im Gutachtensauftrag angeführten Fragestellungen. Dieser Gutachtensauftrag wurde den Verfahrensparteien zur Kenntnis übermittelt.

11.2. Am 23.02.2021 fand ein Ortsaugenschein bei dem den Verfahrensgegenstand bildenden Gebäude statt, bei dem der bautechnische Amtssachverständige Dipl.-Ing. Y Z sowie die ebenfalls dem Beschwerdeverfahren beigezogene Amtssachverständige für Bautechnik und Baukalkulation Dipl.-Ing. Aa B vor Ort eine Befundaufnahme durchführten. Dabei fertigte Dipl.-Ing. Y Z auch eine Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins an. Bei diesem Ortsaugenschein durch den verfahrensführenden Richter waren neben den beiden Amtssachverständigen auch Dr. C D als Vertreter der Erstbeschwerdeführerin und als Zweitbeschwerdeführer, der Bürgermeister der Marktgemeinde Leutschach und dessen Rechtsbeistand RA Dr. Ca D, Dipl.-Ing. W X als sachverständige Auskunftsperson der Beschwerdeführer sowie E F als Gemeinschuldner im Insolvenzverfahren und Beteiligter im vorliegenden Beschwerdeverfahren anwesend.

11.3. Da der Beteiligte des Verfahrens E F dem verfahrensführenden Richter mitteilte, dass bereits Angebote für eine umfassende Sanierung des Gebäudes vorlägen, wurden die Beschwerdeführer mit Note des Landesverwaltungsgerichts Steiermark vom 25.02.2021 aufgefordert, allenfalls vorhanden Sanierungsangebote vorzulegen. Dieser Aufforderung entsprachen die Beschwerdeführer am 16.03.2021 durch Übermittlung der Angebote der Zimmerei-Holzbau Ea F vom 20.10.2020 und der Ga H Elektrotechnik vom 08.09.2020. In dem Begleitschriftsatz zur Urkundenvorlage vom 16.03.2021 stellten die Beschwerdeführer den Antrag, die vorgelegten Kostenvoranschläge der Entscheidungsfindung zugrunde zu legen.

11.4. In Entsprechung des Gutachtensauftrags vom 05.02.2021 erstattete der bautechnische Amtssachverständige Dipl.-Ing. Y Z das Gutachten vom 10.05.2021. Als Beilage zum Gutachten übermittelte der Amtssachverständige Dipl.-Ing. Y Z die Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021. Mit Note des Landesverwaltungsgerichts Steiermark vom 11.05.2021 wurden das Gutachten und die Lichtbilddokumentation den Verfahrensparteien mit der Möglichkeit zur Stellungnahme übermittelt.

11.5. Mit Gutachtensauftrag vom 17.05.2021 erging an die Amtssachverständige Dipl.-Ing. Aa B der Auftrag, aufbauend auf das Gutachten des Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Y Z vom 10.05.2021 sowie das Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen für Elektrotechnik Dipl.-Ing. O P vom 20.02.2019 Befund und Gutachten zu den im Gutachtensauftrag angeführten Fragestellungen zu erstatten. Dieser Gutachtensauftrag wurde den Verfahrensparteien zur Kenntnis übermittelt.

11.6. In Entsprechung dieses Gutachtensauftrags erstattete die Amtssachverständige für die Fachrichtungen der Bautechnik und Baukalkulation das Gutachten vom 01.07.2021. Mit Note des Landesverwaltungsgerichts Steiermark vom selben Tag wurde das Gutachten den Verfahrensparteien mit der Möglichkeit zur Stellungnahme übermittelt.

11.7. Bei der mündlichen Verhandlung am 26.07.2021, zu der die Verfahrensparteien rechtzeitig und ordnungsgemäß geladen wurden, waren der Bürgermeister der Marktgemeinde Leutschach Ia J, der rechtliche Vertreter der belangten Behörde RA Dr. Ca D, Dr. C D als Vertreter der Erstbeschwerdeführerin und als Zweitbeschwerdeführer, Dipl.-Ing. W X als sachverständige Auskunftsperson der Beschwerdeführer sowie E F als Gemeinschuldner im Insolvenzverfahren und Beteiligter im vorliegenden Beschwerdeverfahren anwesend. Im Rahmen der Verhandlung erörterten die beigezogenen Amtssachverständigen ihre vorab den Verfahrensparteien übermittelten Gutachten und hatten die Verfahrensparteien die Gelegenheit, zu diesen Gutachten Fragen zu stellen und Stellung zu nehmen.

11.8. Im Anschluss erfolgte die mündliche Verkündung der Entscheidung und wurde die Niederschrift den anwesenden Parteien ausgefolgt. Die belangte Behörde gab durch ihren Vertreter einen Rechtsmittelverzicht ab. Den übrigen revisionslegitimierten Parteien wurde die Verhandlungsschrift samt Belehrung über das Recht auf Ausfertigung der Entscheidung gemäß § 29 Abs 2a VwGVG zugestellt.

11.9. Die Beschwerdeführer beantragten mit Schriftsatz vom 02.08.2021, am 03.08.2021 beim Landesverwaltungsgericht Steiermark eingelangt, fristgerecht die Ausfertigung des Erkenntnisses gemäß § 29 Abs 2a Z 1 und Abs 4 VwGVG. Die übrigen revisionslegitimierten Parteien stellten binnen der zweiwöchigen Frist ab Zustellung bzw. Ausfolgung der Verhandlungsschrift keinen Antrag auf schriftliche Ausfertigung und wurden über die Beantragung durch die Beschwerdeführer mit Note des Landesverwaltungsgerichts vom 03.08.2021 gemäß § 29 Abs 2b VwGVG verständigt.

II. Sachverhalt:

Zu dem verfahrensgegenständlichen Gebäude:

1. Der den Verfahrensgegenstand bildende Gebäudekomplex befindet sich auf den Grundstücken Nr. .** (überwiegend), Nr. ** und Nr. **, EZ **, sowie dem Grundstück Nr. **, EZ ***, jeweils KG ***** Sberg. Bei diesem Gebäudekomplex handelt es sich überwiegend um landwirtschaftlich genutzte Wirtschaftsgebäude, welche in Massivbauweise errichtet wurden und mit Satteldächern überdeckt sind. Der südwestliche Gebäudeteil, der durch eine Brandwand mit Überdachführung vom restlichen Gebäudekomplex getrennt ist, weist eine Wohnnutzung auf. Der gegenständliche Gebäudekomplex wurde sukzessive über Jahrzehnte bzw. Jahrhunderte errichtet, wobei Teile des Gebäudekomplexes aus dem 18. Jahrhundert stammen. Die Fertigstellung des Gebäudekomplexes wurde jedenfalls vor dem 01.01.1969 abgeschlossen.

2. Der Gebäudekomplex kann im Wesentlichen in einen Süd-Trakt, Mittel-Trakt, Nord-Trakt und Ost-Trakt unterteilt werden. In einer aus dem Digitalen Atlas der Steiermark (webGIS Steiermark) abgerufenen Überlagerung des Katasters mit dem aktuellsten verfügbaren Orthofoto, in der die durch den bautechnischen Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Y Z gewählten Traktbezeichnungen angeführt sind, stellt sich das Gebäude wie folgt dar:

[Bild durch Evidenzbüro auf Grund personenbezogenen Daten entfernt.]

3. Die einzelnen Trakte werden zur besseren Orientierung und Beschreibung weiter in die Bauteile A bis I unterteilt. Diese Bauteile wurden in der folgenden Grundrissdarstellung des Bestandsplans des Gebäudekomplexes vom 14.02.2019, Planverfasser: S T GmbH (der Nordpfeil zeigt in dieser Darstellung nach links), durch den bautechnischen Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Y Z farblich markiert und bezeichnet:

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_ST_20220308_LVwG_50_4_2404_2020_00/image001.jpg

4.1. Der Bauteil A besteht aus Erdgeschoß und teilweise ausgebautem Dachgeschoß (ein Zimmer im Westen mit einer Nutzfläche laut Bestandsplan von 24,18 m2) bzw. Dachboden. Der Bauteil A ist in Ziegel-Massivbauweise errichtet und wird von einem 49° geneigten Satteldach mit Ziegeldeckung (Biberschwanzdeckung bzw. Wiener Tasche) überdeckt. Der Satteldachfirst verläuft in Ost-West-Richtung, sodass die Nord- und Südseite als Traufseiten und die Westseite als Giebelwandseite in Erscheinung treten. Im Osten schließt der Bauteil B an. Als Decke über dem Erdgeschoß ist im Bereich des westlichen und mittleren Lagerraumes ein Ziegelgewölbe ausgeführt, während beim östlichen Lagerraum eine Holzbalkendecke mit verputzter Untersicht errichtet wurde. Das Erdgeschoß wird laut Bestandsplan für Lagerzwecke genutzt, wobei drei Lagerräume mit Betonboden und Nutzflächen von 40,95 m2 (West), 69,73 m2 (Mitte) und 49,20 m2 (Ost) baulich ausgebildet sind. Zwischen westlichem Lagerraum und mittlerem Lagerraum ist ein im Erdgeschoß abgetrennter Treppenaufgang ins Dachgeschoß bzw. in den Dachboden ausgebildet, welcher vom Süden her über eine Zugangstür von außen erschlossen wird. Die Treppenstufen sind aus Holzbrettern ausgeführt, wobei das Steigungsverhältnis laut Bestandsplan mit Stufenhöhe/Stufenauftritt 20,83 cm/26,0 cm angegeben wird. Die Treppe ist mit einem einseitigen Handlauf ausgestattet.

4.2. Der Bauteil B, welcher unmittelbar östlich an den Bauteil A anschließt, besteht aus Erdgeschoß und Dachgeschoß. Der Bauteil B ist in Ziegel-Massivbauweise errichtet und wird von einem 49° geneigten Satteldach mit Ziegeldeckung (Biberschwanz-Spitzdeckung bzw. Wiener Tasche) überdeckt. Der Satteldachfirst verläuft in der Flucht mit Bauteil A in Ost-West-Richtung, sodass die Nord- und Südseite als Traufseiten in Erscheinung treten. Im Osten schließt der Bauteil B unmittelbar an den Ost-Trakt (Bauteile D und E) an und ergibt sich hier eine Dachverschneidung der beiden Satteldächer. Für den Bauteil B wird im Bestandsplan im Erdgeschoß ein Abstellraum mit Betonboden und einer Nutzfläche von 125,30 m2 ausgewiesen. Als Decke über dem Erdgeschoß ist eine Holzbalkendecke ausgebildet.

4.3. Der Bauteil C, welcher unmittelbar südlich an den Bauteil A anschließt, besteht aus Erdgeschoß und Dachgeschoß. Der Bauteil C ist im Erdgeschoß in Ziegel-Massivbauweise und im Dachgeschoß in Holz-Skelettbauweise errichtet und wird von einem 41° geneigten Satteldach mit Ziegeldeckung (Biberschwanzdeckung bzw. Wiener Tasche) überdeckt. Der Satteldachfirst verläuft in Nord-Süd-Richtung, sodass die Ost- und Westseite als Traufseiten in Erscheinung treten. Im Süden schließt der Bauteil C unmittelbar an den Bauteil H des Südtraktes an bzw. stehen Bauteil C und H in offener Verbindung. Für den Bauteil C inkl. Bauteil H wird im Bestandsplan im Erdgeschoß ein Lagerraum mit Betonboden und einer Nutzfläche von 273,0 m2 ausgewiesen. Zusätzlich ist im Erdgeschoß im nördlichen Bereich eine Durchfahrt ohne Nutzflächenangabe dargestellt. Das Dachgeschoß wird laut Bestandsplan als Heuboden genutzt. Als Decke über dem Erdgeschoß ist ein Ziegelgewölbe mit Gurtbögen bzw. im Bereich der nördlichen Durchfahrt eine Holzbalkendecke ausgebildet.

4.4. Die Bauteile D und E (Ost-Trakt) sind unmittelbar östlich an den Bauteil B angebaut und bestehen aus Erdgeschoß und Dachboden. Die Bauteile D und E sind in Ziegel-Massivbauweise bzw. Stahlbeton-Skelettbauweise (südlicher offener Abstellplatz) ausgeführt und werden von einem Satteldach mit einer Dachneigung von 44° überdeckt. Als Dachdeckung ist eine Ziegeldeckung (Biberschwanzdeckung bzw. Wiener Tasche) ausgeführt. Der Satteldachfirst verläuft in Nord-Süd-Richtung, sodass die Ost- und Westseite als Traufseiten in Erscheinung treten. Für den Bauteil D wird im Bestandsplan im Erdgeschoß eine Stallnutzung mit Betonboden und einer Nutzfläche von 106,63 m2 ausgewiesen. Der Bauteil E weist laut Bestandsplan von Nord nach Süd im Erdgeschoß eine Durchfahrt ohne Flächenangabe, einen Stall mit Betonboden und einer Nutzfläche von 53,70 m2, einen Abstellplatz mit Betonboden und einer Nutzfläche von 148,54 m2 und einen offenen Abstellplatz mit Betonboden und einer Nutzfläche von 37,45 m2 auf. Als Decke über dem Erdgeschoß ist bei den Bauteilen D und E eine Holzbalkendecke ausgebildet. An der Westseite ist der Bauteil E überwiegend offen gestaltet, ursprünglich vorhandene Tore wurden überwiegend entfernt.

4.5. Der Bauteil F, der im Westen unmittelbar an den Bauteil H bzw. C und G anschließt, besteht aus Kellergeschoß, Erdgeschoß und Dachgeschoß. Das Kellergeschoß des Bauteils F ist in Massivbauweise, Erdgeschoß und Dachgeschoß ins Holz-Skelettbauweise ausgeführt. Als Überdachung ist ein Satteldach mit Ziegeldeckung (Biberschwanz-Spitzdeckung bzw. Wiener Tasche) ausgebildet. Der Satteldachfirst verläuft in Ost-West-Richtung, sodass die Nord- und Südseite als Traufseiten und die Ostseite als Giebelwandseite in Erscheinung treten. Als Decke über dem Kellergeschoß und dem Erdgeschoß wurde eine Holzbalkendecke errichtet. Das Kellergeschoß mit einer Nutzfläche von 47,20 m2 weist einen Lehmboden auf und wird für Lagerzwecke genutzt. Im Erdgeschoß, welches einen Holzfußboden und eine Nutzfläche von 96,0 m2 aufweist, ist im Bestandsplan keine Nutzung ausgewiesen, augenscheinlich wird es für Lagerzwecke genutzt. Die Außenwände im Erdgeschoß und Dachgeschoß sind mit einer offenen Holzbretterschalung versehen. Zur Erschließung des Dachgeschoßes mit Fahrzeugen ist östlich der ostseitigen Giebelwand eine aufgeschüttete Zufahrtsrampe samt Brücke ausgebildet. Zum Zeitpunkt des Ortsaugenscheins am 23.02.2021 waren von der Zufahrtsbrücke lediglich noch die Stahlträger vorhanden. Der Brückenbelag wurde entfernt. Zum Zeitpunkt des Ortsaugenscheins am 23.02.2021 war im Dachgeschoß ein LKW abgestellt. Die Erschließung des Kellergeschoßes erfolgt von der Südseite über eine nicht überdachte Keller-Außentreppe.

4.6. Beim Bauteil G, der südlich an den Bauteil H anschließt, handelt es sich um eine Schutzdachkonstruktion in Holzbauweise mit Satteldachform. Der Satteldachfirst verläuft in Nord-Süd-Richtung, sodass die West- und Ostseite als Traufseiten und die Südseite als Giebelwandseite in Erscheinung treten. Die Dachneigung beträgt laut Bestandsplan ca. 41°. Als Dachdeckung ist eine Ziegeldeckung ausgeführt. Der Boden unterhalb der Überdachung ist nicht befestigt (Lehmboden laut Bestandsplan) und weist der Bauteil G eine Nutzfläche laut Bestandsplan von 102 m2 auf. Unterhalb der Überdachung befinden sich im südlichen Bereich zwei Hochsilos in Betonbauweise mit einem Durchmesser von 3,40 m und einer Höhe von 6,0 m. Die Hochsilos waren beim Ortsaugenschein am 23.02.2021 nicht befüllt.

4.7. Südlich von Bauteil G befindet sich laut Bestandsplan der Festmistplatz. Im Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. M N vom 10.03.2019 wird dieser Bereich als Fahrsilo bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine rechteckige Betonfläche, die an den beiden Längsseiten (Ost- und Westseite) und der nördlichen Schmalseite von 30 cm dicken und ca. 1,50 m hohen Stahlbetonwänden begrenzt wird. Die Breite der Anlage wird im Bestandsplan mit 9,15 m angegeben, die Länge ist im Plan nicht bemaßt. Dieser Bereich ist vom angefochtenen Bescheid nicht umfasst, wie sich der roten Markierung in dem einen integralen Bestandteil des angefochtenen Bescheids bildenden Bestandsplan entnehmen lässt.

4.8. Der Bauteil H steht mit dem Bauteil C in offener Verbindung und ist konstruktiv als Teil des Bauteil C anzusehen. In dieser Betrachtung wird der Bauteil H dem Süd-Trakt zugerechnet. Als Decke über dem Erdgeschoß ist auch hier ein Ziegelgewölbe ausgeführt. Oberhalb des Gewölbes ist eine Zwischendecke in Holzbauweise ausgeführt. Die Deckenkonstruktion des Dachgeschoßes liegt höher als beim Bauteil C. Der Zwischenraum oberhalb des Gewölbes und der Unterkonstruktion des Dachgeschoßbodens wird augenscheinlich als Holzlager genutzt.

4.9. Der Bauteil I, der im Osten unmittelbar an den Bauteil H anschließt, besteht aus Kellergeschoß, Erdgeschoß, 1. Obergeschoß und Dachgeschoß. Der Bauteil I ist in Ziegel-Massivbauweise errichtet und wird von einem Satteldach mit Ziegeldeckung überdeckt. Der Satteldachfirst verläuft in Ost-West-Richtung, sodass die Nord- und Südseite als Traufseiten und die Westseite als Giebelwandseite in Erscheinung treten. Im Osten schließt der Bauteil I, der eine Wohnnutzung aufweist, mit einer Brandwand mit Überdachführung an den Bauteil H an. Als Decke über dem Kellergeschoß ist ein Ziegelgewölbe, über dem Erdgeschoß ist augenscheinlich eine an der Untersicht verputzte Holzbalkendecke bzw. teilweise ein Ziegelgewölbe und über dem 1. Obergeschoß ist augenscheinlich eine an der Untersicht verputzte Holzbalkendecke ausgeführt. Das Kellergeschoß weist einen Lehmboden auf und wird augenscheinlich für Lagerzwecke genutzt. Die Erschließung des Kellergeschoßes erfolgt über eine innen liegende Kellertreppe in Ziegelbauweise. Im Erdgeschoß war vor der Absperrung des Gebäudekomplexes durch die Sofortmaßnahme des Bürgermeisters eine Wohnnutzung, bestehend aus einem Vorraum mit Betonboden, vier Zimmern mit Holzfußböden und einem nicht ausgebautem Sanitärraum, vorhanden. Im 1. Obergeschoß war ebenfalls eine Wohnung untergebracht. Diese besteht aus einer Küche mit Holzfußboden, einem Abstellraum mit Holzfußboden, zwei Zimmern mit Holzfußboden und einem Badezimmer mit Terrazzoboden. Die Erschließung erfolgt vom Erdgeschoß aus über eine teilweise massive Treppe bzw. über eine Holztreppe. Vom Treppenhaus im 1. Obergeschoß führt eine steile Holztreppe in das nicht ausgebaute Dachgeschoß (Dachboden). Die Beheizung des Wohnhauses erfolgte über einzelne Festbrennstofföfen, die beim Ortsaugenschein zum Teil noch vorhanden waren. Das Wohngebäude des Bauteils I weist zwei Abgasfänge auf.

5.1. Die Grundrissabmessungen des Nord-Trakts (Bauteile A und B) betragen laut Bestandsplan 9,00 m (Bauteil A) bzw. 8,55 m (Bauteil B) in Nord-Süd-Richtung und 40,31 m (Nordseite) bzw. 39,70 m (Südseite) in Ost-West-Richtung. Dies ergibt eine Bruttogeschoßfläche für das Erdgeschoß von 23,55 x 9,00 + (16,76 + 16,15) x 0,5 x 8,55 = 211,95 (Bauteil A) + 140,69 (Bauteil B) = 352,64 m2. Die Geschoßhöhe des Erdgeschoßes beträgt nach den Angaben im Bestandsplan 3,75 m.

5.2. Die Grundrissabmessungen des Mittel-Trakts (Bauteil C) betragen laut Bestandsplan 28,60 m in Nord-Süd-Richtung und 9,00 m in Ost-West-Richtung. Dies ergibt eine Bruttogeschoßfläche für das Erdgeschoß von 28,60 x 9,00 = 257,40 m2. Die Geschoßhöhe des Erdgeschoßes wird im Bestandsplan mit 3,85 m angegeben.

5.3. Die Grundrissabmessungen des Ost-Trakts (Bauteile D und E) betragen laut Bestandsplan 50,29 m in Nord-Süd-Richtung und 8,55 m in Ost-West-Richtung. Dies ergibt eine Bruttogeschoßfläche für das Erdgeschoß von 50,29 x 8,55 = 429,98 m2. Die Geschoßhöhe des Erdgeschoßes wird im Bestandsplan mit 3,85 m angegeben.

5.4. Die Grundrissabmessungen des Bauteils F (Süd-Trakt) betragen laut Bestandsplan 11,00 m in Nord-Süd-Richtung und 9,00 m in Ost-West-Richtung. Dies ergibt eine Bruttogeschoßfläche für das Erdgeschoß und das Kellergeschoß von jeweils 11,00 x 9,00 = 99,00 m2.

5.5. Die Grundfläche des an den Seitenflächen überwiegend offenen Bauteils G (Süd-Trakt) beträgt im Bereich der Stützen-Außenkanten laut Bestandsplan 13,00 m in Nord-Süd-Richtung und 8,55 m in Ost-West-Richtung. Dies ergibt eine Grundfläche von 13,00 x 8,55 = 111,15 m2.

5.6. Die Grundrissabmessungen des Bauteil H (Süd-Trakt) betragen laut Bestandsplan 9,30 m in Nord-Süd-Richtung und 9,00 m in Ost-West-Richtung. Dies ergibt eine Bruttogeschoßfläche für das EG von 9,30 x 9,00 = 83,70 m2.

5.7. Die Grundrissabmessungen des Wohnhauses Bauteil I (Süd-Trakt) betragen laut Bestandsplan 9,00 m in Nord-Süd-Richtung und 12,55 m in Ost-West-Richtung. Dies ergibt eine Bruttogeschoßfläche für das Kellergeschoß, das Erdgeschoß und für das 1. Obergeschoß von jeweils 9,00 x 12,55 = 112,95 m2.

5.8. In Summe ergibt sich somit eine Bruttogeschoßfläche für das Erdgeschoß von 352,64 + 257,40 + 429,98 + 99,00 + 83,70 + 112,95 = 1335,67 m2. Für das Wohnhaus (Bauteil I) ergibt sich eine zusätzliche Bruttogeschoßfläche im 1. Obergeschoß und im Kellergeschoß von je 112,95 m2. Im Bauteil A ist im Dachgeschoß ein Zimmer mit einer Bruttogeschoßfläche von ca. 30,38 m2 ausgebaut. Der Bauteil F weist zusätzlich ein Kellergeschoß mit einer Bruttogeschoßfläche von 99,0 m2 auf. Der Heuboden im Dachgeschoß des Bauteils C weist eine Bruttogeschoßfläche wie das EG von 257,40 m2 auf. Das Dachgeschoß der Bauteile F und H weist eine Bruttogeschoßfläche von 99,0 + 83,70 = 182,70 m2 auf. Zusätzlich weist der als Schutzdach in Erscheinung tretende Bauteil G eine Grundfläche im Bereich der Stützen-Außenkanten von 111,15 m2 bzw. samt Dachüberstand eine überdachte Fläche von ca. 159,4 m2 auf.

6.1. Die Versorgung des Gebäudekomplexes mit elektrischer Energie erfolgt über einen Erdkabelanschluss bis zu einem Kunststoff-Hausanschlusskasten mit eingebauten Zählervorsicherungen an der südlichen Außenwand des Gebäudeteils I. Direkt neben diesem Anschlusskasten befindet sich ein als Zähler-Verteiler verwendeter, unter Putz versetzter Holzkasten mit zweiflügeliger Holztür, in dem der Zähler, diverse FI-Schutzschalter und Schraubsicherungselemente untergebracht sind. Aus diesem Verteiler erfolgt die Versorgung des gesamten Gebäudekomplexes einschließlich der Wohnung im Gebäudeteil I mit elektrischer Energie. Sonstige Netzanschlüsse des verfahrensgegenständlichen Gebäudekomplexes bestehen nicht.

6.2. Das Innere des Verteilerkastens besteht in der unteren Hälfte aus einer Holzgrundplatte, auf der ein Drehstrom-Vierleiterzähler 10(60)A des Verteilernetzbetreibers und eine CEE 5/16A Steckdose montiert sind. Die obere Hälfte ist als Verteilerteil mit einem Metallgrundgerüst, darauf aufgebauten Sicherungselementen und Fehlerstromschutzschaltern mit einer metallischen Frontplattenabdeckung ausgeführt.

Zu den baulichen Mängeln des Gebäudekomplexes:

7. Im Bauteil A bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Die Tramköpfe und Sparrenauflager sind an der Süd- und Nordseite teilweise durch Holzschädlinge im Querschnitt stark geschwächt bzw. morsch (vgl. Bilder 21 bis 23 und 69).

b)Mehrere Tragelemente des Dachstuhls (z.B. Stuhlsäule, Träger in Ichse) sind augenscheinlich durch Wasserzutritt und Holzschädlinge im Querschnitt geschwächt (vgl. Bilder 31 bis 33).

c)Die Untersicht (Putz, zementgebundene Holzwolle-Platten (Heraklith) und teilweise Holzschalung) der Decke über dem Erdgeschoß im Bereich des östlichen Lagerraums löst sich von den Deckenbalken (vgl. Bilder 56 bis 59).

d)Das Ziegelgewölbe über dem Erdgeschoß weist beim mittleren Lagerraum zum Teil deutliche Risse auf (vgl. Bilder 51 bis 52).

e)Der Bretterboden im Dachgeschoß weist teilweise Lücken auf bzw. ist nicht ausreichend tragfähig (vgl. Bilder 40 bis 41).

f)Das Geländer im Bereich der Treppenöffnung im Dachgeschoß ist nicht standsicher und nicht nutzungssicher (vgl. Bild 25).

g)Die Holzstufen der Treppe in das Dachgeschoß sind teilweise ausgebrochen, der Handlauf ist nicht stabil (vgl. Bilder 19 bis 20).

h)Die Dachdeckung (Ziegeldeckung) weist Undichtheiten auf bzw. fehlt (vgl. Bilder 11, 24, 26, 29, 30, 33 und 38).

i)Die Dachrinne ist an der Nordseite durchgerostet und ist an der Südseite das Fallrohr nicht angeschlossen (vgl. Bilder 12 und 69 bis 71).

j)Der Abgasfang im Bereich des Zimmers im DG ist mit Schutt aufgefüllt und nicht funktionstüchtig (vgl. Bild 42 der Fotodokumentation).

k)Der ausgebaute Raum im Dachgeschoß ist als Aufenthaltsraum nicht nutzbar; Fenster fehlen bzw. sind defekt. Zudem sind Wände und Decke des Raums mit einer Rußschicht überzogen (vgl. Bilder 42 und 43).

l)Die Außenwände weisen Feuchteschäden und Putzabplatzungen auf (vgl. Bilder 10 bis 12, 50 und 53 der Fotodokumentation).

m)Die drei Zugangstüren an der Südseite sind desolat bzw. schwergängig. (vgl. Bilder 14, 19 und 54 bis 55).

8. Im Bauteil B bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Der Randträger (Auflager für Deckenträger und Dachsparren) an der Nordseite ist stark beschädigt und weist Feuchteschäden auf (vgl. Bilder 63 bis 67).

b)Die Tramköpfe und Sparrenauflager sind an der Nordseite teilweise morsch und ist in diesem Bereich das Dach abgesunken (vgl. Bilder 36 bis 38 und 64 bis 65).

c)Der Bretterboden im Dachgeschoß weist teilweise Lücken bzw. Öffnungen auf und ist teilweise nicht ausreichend tragfähig. Bei planmäßigen Öffnungen fehlen Absturzsicherungen. (vgl. Bilder 35 und 38).

d)Die nordseitigen Tore (ein Tor mit einer Durchgangslichte von 721 cm/ca. 300 cm und ein Tor mit einer Durchgangslichte von 605 cm/ca. 300 cm) sind nicht gebrauchstauglich, hängen schief und weisen keine ausreichende Stabilität auf (vgl. Bilder 63 bis 66).

e)Die Dachdeckung (Ziegeldeckung) weist Undichtheiten auf (vgl. Bilder 35 und 38).

f)An der Nordseite fehlen die Dachrinne und das Fallrohr (vgl. Bilder 9, 65 und 68), an der Südseite ist die Dachrinne stark beschädigt (vgl. Bild 18).

9. In den – konstruktiv eine Einheit bildenden – Bauteilen C und H bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Das Ziegelgewölbe über dem Erdgeschoß ist teilweise provisorisch unterstellt und weist Risse auf. Im Bereich eines abgebrochenen Sanierungsversuches fehlen Bogenteile. Die Stahlunterspannungen stehen überwiegend nicht unter Spannung. (vgl. Bilder 90 bis 93 und 96 bis 99).

b)Das Dachgeschoß (Dachboden) ist wegen der Gewölbeschäden großflächig nicht begehbar (vgl. Bilder 90 bis 93).

c)Zwei Mauerwerkspfeiler im Bereich der nördlichen Durchfahrt sind statisch sehr ungünstig geschwächt (vgl. Bild 100 bis 102 und 104).

d)Mehrere Tragelemente des Dachstuhls (Strebe, Stütze, Balken) sind augenscheinlich durch Holzschädlinge im Querschnitt geschwächt (vgl. Bilder 86, 88 bis 89 und 94).

e)Im Bereich des Dachüberstandes an der Ostseite fehlen einige Holzstreben (vgl. Bilder 80 bis 81).

f)Ein Kragträger an der Westseite ist augenscheinlich morsch (vgl. Bild 105).

g)Bei Wandöffnungen im Dachgeschoß fehlen zum Teil Absturzsicherungen (vgl. Bild 94).

h)Das Ziegeldach weist Undichtheiten auf. (vgl. Bilder 84 bis 85).

i)Türen und Tore sind desolat und schwergängig (vgl. Bilder 72, 75, 77 und 105).

j)Die Außenwände weisen Feuchteschäden und Putzabplatzungen auf (vgl. Bilder 95 und 105).

10. Im Bauteil D bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Die Deckenbalken der Decke über dem Erdgeschoß sind augenscheinlich unterdimensioniert bzw. wurde der Balkenabstand zu groß gewählt (große Verformungen). Der Deckenbelag (Fußboden Dachgeschoß) weist morsche Stellen und Lücken auf (vgl. Bilder 135 bis 136 und 142).

b)Der Deckenbelag der Decke über dem Erdgeschoß fehlt teilweise ganz bzw. wurden lediglich lose Bretter aufgelegt. Eine Begehung des Dachbodens ist teilweise nicht möglich bzw. besteht Absturzgefahr (vgl. Bilder 133 bis 134).

c)Im Fundamentbereich deutlich statisch geschwächter Mauerpfeiler (vgl. Bild 138).

d)Das Mauerwerk im Auflagerbereich eines Balkenauflagers weist einen Riss auf (vgl. Bilder 137 und 139).

e)Im Bereich der nördlichen Giebelwand fehlt im Dachgeschoß ein Teil der Wandverkleidung bzw. ist diese desolat und es fehlt eine Absturzsicherung. Der Holzträger im Fußbereich der Giebelwandverkleidung ist morsch (vgl. Bilder 112 und 161).

f)An der Ost- und an der Nordseite des Gebäudeteils fehlt die Dachrinne bzw. ist diese abgeknickt und fehlt das Fallrohr (Bilder 115, 155, 157 und 158).

g)Die Außenmauern weisen Putzschäden auf (vgl. Bild 110).)

h)Die Tore sind desolat (vgl. Bild 115).

i)Die Dachdeckung (Ziegeldeckung) weist insbesondere im Verschneidungsbereich mit dem Bauteil B Undichtheiten auf und sind die Dachziegel teilweise lose (vgl. Bild 115).

11. Im Bauteil E bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Die Deckenbalken der Decke über dem Erdgeschoß sind augenscheinlich teilweise unterdimensioniert und weisen große Verformungen auf. Einzelne Balken sind augenscheinlich nicht kraftschlüssig gestoßen. Teilweise wurden alte Deckenbalken im Auflagerbereich durchtrennt und nachträglich nicht ausreichend kraftschlüssig mit neuen Balken verbunden (vgl. Bilder 143 bis 146 und 153).

b)Der Deckenbelag der Decke über dem Erdgeschoß fehlt teilweise ganz bzw. wurden lediglich lose Bretter aufgelegt. Eine Begehung des Dachbodens ist teilweise nicht möglich bzw. besteht Absturzgefahr (vgl. Bild 143 bis 144 und Bild 152).

c)Der Dachstuhl weist zum Teil statisch unzulässige Schwächungen auf (vgl. Bild 130).

d)Die ostseitige Ziegel-Außenwand weist fast über die gesamte Länge innen einen Installationsschlitz im Fundamentbereich auf, der den Mauerquerschnitt unzulässig schwächt (vgl. Bilder 148 bis 149).

e)Im Bereich der westlichen Außenwand wird ein Mauerpfeiler im Fundamentbereich deutlich geschwächt und durch ein Regenfallrohr bewässert (vgl. Bilder 140 bis 141).

f)Die Außenmauern weisen Putzschäden auf (vgl. Bilder 110 und 117).

g)Das Tor an der Ostseite ist stark verformt und nicht funktionstüchtig (vgl. Bilder 159 bis 160).

h)Die Dachrinne fehlt an der Ostseite vollständig (vgl. Bilder 108 bis 110).

12. Im Bauteil F bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Die Stützwände des Kellerabgangs stehen deutlich schief und besteht Einsturzgefahr (vgl. Bilder 184 bis 185).

b)Die Holzbalkendecke über dem Kellergeschoß ist teilweise vermorscht und eingestürzt (vgl. Bilder 188 bis 191).

c)Der Belag der Brücke ins Dachgeschoß (Hochzufahrt) wurde abgebrochen, die verbliebenen Stahlträger sind teilweise plastisch (bleibend) verformt, sodass das Begehen und Befahren nicht mehr möglich ist (vgl. Bilder 163 bis 165).

d)Der Fußbalken der nordseitigen Wandschalung und die nordseitige Mauerbank sind augenscheinlich teilweise morsch. Der nördliche Mauersockel weist Feuchteschäden auf und fehlt teilweise der Mörtel (vgl. Bilder 192 bis 193).

e)Die Treppenstufen des Kellerabgangs sind teilweise ausgebrochen, ein Handlauf fehlt (vgl. Bilder 184 bis 185).

f)Die Dachdeckung (Ziegeldeckung) weist Undichtheiten bzw. lose Ziegel auf (vgl. Bilder 162 und 166).

g)An der Nord- und Südseite fehlen Dachrinnen (vgl. Bilder 163, 166 bis 167 und 200).

h)Die Kellertür ist desolat und schwergängig (vgl. Bild 185).

13. Im Bauteil G bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Die Auflagerung bzw. Fundierung sämtlicher Stützen ist mangelhaft (vgl. Bilder 170, 173, 197, 198, 201, 205 bis 207).

b)Die Dachkonstruktion hat sich ungleichmäßig gesetzt bzw. ist aufgrund mangelhafter Auflagerung ungleichmäßig abgesenkt und somit verwunden (vgl. Bilder 170 bis 171 der Fotodokumentation).

c)Die Stützen weisen eine extreme Schiefstellung auf (vgl. Bilder 202 bis 204).

d)Die Längsaussteifung ist nicht kraftschlüssig bzw. mangelhaft (vgl. Bilder 170 bis 173).

e)Ein Kragträger im Bereich des Daches an der Ostseite ist morsch (vgl. Bild 169).

f)Die Dachdeckung (Ziegeldeckung) weist Undichtheiten auf (vgl. Bilder 168, 169 und 172).

g)Der Traufbereich an der Ostseite ist desolat, eine Dachrinne fehlt ost- und westseitig (vgl. Bilder 170 und 196).

14. Im Bauteil I bestehen folgende bauliche Mängel (in der Klammer wird jeweils auf die Nummer/n jenes Lichtbilds/jener Lichtbilder der durch den bautechnischen Amtssachverständigen angefertigten Lichtbilddokumentation des Ortsaugenscheins vom 23.02.2021 verwiesen, auf dem/denen der bauliche Mangel ersichtlich ist):

a)Die beiden Eingangstüren an der Nordseite sind desolat und schließen nicht (vgl. Bilder 170 und 213).

b)Es besteht ein Feuchteschaden an einer Zwischenwand zwischen Bad und Treppe wegen einer fehlenden bzw. defekten Abdichtung im Bereich der Dusche (vgl. Bild 215).

c)Bei der Treppe in das 1. Obergeschoß fehlt ein Handlauf (vgl. Bilder 214 bis 216).

d)Im Abstellraum im 1. Obergeschoß weist eine Wand Feuchteschäden auf (vgl. Bilder 230 bis 231).

e)Sämtliche Fenster sind desolat bzw. weisen kaputte Fensterscheiben auf (vgl. exemplarisch Bilder 233 und 246).

f)Der Kaminanschluss eines Festbrennstoffofens in einem Zimmer im 1. Obergeschoß weist augenscheinlich eine Undichtheit auf (vgl. Bild 236).

g)Im Badezimmer im 1. Obergeschoß fehlt bei einem Kaminanschluss eine dichte Abdeckung (vgl. Bild 240).

h)In einem Zimmer im Erdgeschoß fehlt bei einem Kaminanschluss eine dichte Abdeckung (vgl. Bild 245).

i)Ein Zimmer im Erdgeschoß mit Gewölbedecke weist im Bereich der Wände massive Feuchteschäden, Salzausblühungen bzw. Schimmel auf (vgl. Bilder 247 bis 251).

j)Der Sanitärraum im Erdgeschoß ist nicht ausgebaut (vgl. Bilder 253 bis 257).

k)Bei der Kellertreppe sind die Stufen ausgebrochen und fehlt ein Handlauf (vgl. Bilder 258 bis 259).

l)Die Außenwände im Kellergeschoß weisen Feuchte- und Putzschäden auf und liegt teilweise ein Schimmel- bzw. Algenbefall vor (vgl. Bilder 260 bis 266).

m)Die Dachdeckung (Ziegeldeckung) weist Undichtheiten auf (vgl. Bilder 220 bis 224).

n)Die Außenwände weisen Putz- und Feuchteschäden bzw. Salzausblühungen auf (vgl. Bilder 174 bis 183 und 267 bis 268).

15.1. Weiters bestehen bei dem verfahrensgegenständlichen Gebäudekomplex folgende elektrotechnische Mängel:

15.2. Die Holztür des Verteilerkastens an der südlichen Außenwand des Gebäudeteils I ist nur durch einen als Schwenkriegel verwendeten, umgebogenen Eisennagel gesichert. Das vorhandene Vorhangschloss und eine als Sicherung gedachte Holzschraube sind nur mit einem Flügel der zweiflügeligen Holztür verbunden und daher als Verschluss unwirksam. Der Verteilerkasten ist daher mangelhaft gegen Öffnen gesichert und von der L 659 Sstraße ungehindert zugänglich.

15.3. Die Ausschnitte aus der metallischen Frontplattenabdeckung des Verteilerkastens für die vorhandenen zwei vierpoligen Fehlerstromschutzschalter wurden ursprünglich für Geräte mit größeren Abmessungen ausgeführt und nicht an die ersatzweise eingebauten Geräte angepasst, sodass derzeit die möglicherweise spannungsführenden Anschlussklemmen frei berührbar sind. Einer der beiden Fehlerstromschutzschalter weist Brandspuren an einer Anschlussklemme auf. An den sichtbaren Klemmen dieses Fehlerstromschutzschalters sind keine Leitungen angeschlossen. Beim zweiten, offensichtlich in Betrieb stehenden Fehlerstromschutzschalter wurde das auch als Versiegelung dienende aufgeklebte Typenschild im Bereich der Befestigungsschraube der Geräteabdeckung mit Werkzeug durchbrochen, sodass von einem Öffnen dieser Abdeckung ausgegangen werden muss. Ein dem Werksauslieferungszustand entsprechender Zustand des Geräts liegt daher nicht vor, weshalb die ordnungsgemäße Funktion beeinträchtigt ist.

15.4. Unter den Fehlerstromschutzschaltern befinden sich in der Frontplatte zwei Öffnungen, in denen ursprünglich zwei Motorschutzschalter eingebaut waren. Diese Öffnungen sind nicht verschlossen, weshalb die dahinterliegenden Verdrahtungsleitungen frei zugänglich sind. Die freien Enden der Verdrahtungsleitungen sind teilweise nur mit Isolierband mangelhaft gesichert.

15.5. Für die Abgangsstromkreise sind Diazed-Sicherungen der Baugröße DII verbaut. Von den fünf vorgesehenen Stromkreisen 2-polig 1 x 230 V sind drei mit Sicherungen bestückt. Bei einem Stromkreis sind die 10 A-Passschrauben offen zugänglich, bei einem Stromkreis fehlen auch die Passschrauben, sodass der spannungsführende Sockelteil direkt berührbar ist. Die zwei vorhandenen Stromkreise 4-polig 3 x 400 V sind mit Sicherungen bestückt. Bei mehreren Sicherungsköpfen fehlt die Glasabdeckung des Sichtfensters für die Kontrolle der Kennmelder, sodass auch hier spannungsführende Teile direkt berührbar sind.

15.6. Eine Kunststoff-Mantelleitung geht von der CEE 5/16A Steckdose aus, eine weitere Kunststoffmantelleitung ist fix angeschlossen und führt direkt aus der Frontplattenabdeckung des Vertreilerkastens heraus. Diese sind in Richtung des auf dem Grundstück Nr. **, EZ ***, KG ***** Sberg, bestehenden Stallgebäudes ohne zusätzlichen mechanischen Schutz oder ausreichende mechanische Befestigung frei hängend als Zuleitungen verlegt.

15.7. In allen Gebäudeteilen des verfahrensgegenständlichen Gebäudekomplexes hängen Mantelleitungen lose herab und sind nicht mechanisch geschützt. Die Enden der Mantelleitungen sind ohne Schutz gegen die Berührung blanker Leiter frei zugänglich. Betriebsmittel wie Schalter und Steckdosen sind beschädigt oder freihängend. Abdeckungen von Leuchten sind beschädigt oder fehlen zur Gänze, sodass die IP-Schutzklasse betreffend Staubablagerungen und Feuchtigkeit nicht mehr gewährleistet ist. Klemmdosen sind offen oder unzureichend geschlossen, sodass die Leiterklemmungen frei zugänglich sind. Die eingesetzten Betriebsmittel sind unfachmännisch montiert und für den Einsatzort ungeeignet. An Wärme abgebenden Betriebsmitteln wie Leuchten oder Leitungen finden sich Ablagerungen von brennbarem Staub und Spinnweben.

Zu der Gefährdung von Personen durch die angeführten baulichen Mängel:

16.1. Die oben

• unter 7. a) bis f) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils A,

• unter 8. a) bis d) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils B,

• unter 9. a) bis f) aufgelisteten baulichen Mängel der Bauteile C und H,

• unter 10. a) bis e) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils D,

• unter 11. a) bis e) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils E,

• unter 12. a) bis d) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils F sowie

• die unter 13. a) bis e) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils G

betreffen die Festigkeit des Gebäudekomplexes. Die nicht ausreichend dimensionierten bzw. durch z.B. Holzschädlinge unzulässig geschwächten Tragwerke bzw. Tragwerksteile sind geeignet, Personen zu gefährden, da bei Einsturz, Herabstürzen von Bauteilen, Versagen von Absturzsicherungen oder Durchbrechen von Bodenbelägen jedenfalls eine Gefahr für Leben und Gesundheit gegeben ist.

16.2. Die oben

• unter 7. f) bis g) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils A,

• der unter 9. g) aufgelistete bauliche Mangel des Bauteils C,

• der unter 12. e) aufgelistete bauliche Mangel des Bauteils F sowie

• die unter 14. c), e) und k) aufgelisteten baulichen Mängel des Bauteils I,

betreffen die Nutzungssicherheit der Benutzer und sind geeignet durch Sturz- und Stolperunfälle, Absturzunfälle oder Schnittverletzungen durch Glas eine Gefährdung von Personen zu verursachen. Die desolaten Fenster (siehe oben unter 14. e) ) beim Wohngebäude des Bauteils I haben zudem Einfluss auf die Hygiene, da durch undichte Fenster Feuchteschäden und somit Schimmelbildung entstehen kann, was die Gesundheit von Personen gefährden kann.

16.3. Die oben aufgelisteten Undichtheiten der Dächer bei

• Bauteil A (siehe oben unter 7. h) ),

• Bauteil B (siehe oben unter 8. e) ),

• den Bauteilen C und H (siehe oben unter 9. h) ),

• Bauteil D (siehe oben unter 10. i) ),

• Bauteil F (siehe oben unter 12. f) ),

• Bauteil G (siehe oben unter 13. f) ) und

• Bauteil I (siehe oben unter 14. m) )

bewirken teilweise eine Durchfeuchtung der Holztragelemente der Dachstühle, aber auch darunterliegender Tragelemente (Decken und Wände). Durch den ständigen Wasserzutritt wird insbesondere die Festigkeit von Holz beeinträchtigt, da sich so Holzschädlinge (Pilze, Schwämme, Insekten) bilden können, die das Holz schädigen bzw. zerstören. Lose Dachziegel können abrutschen und Personen verletzen. Zusätzlich ist die Hygiene betroffen, da durch feuchte Wände und Decken die Schimmelbildung begünstigt wird. Somit kann durch die angeführten Undichtheiten der Dächer eine Gefährdung von Personen bewirkt werden.

16.4. Die oben aufgelisteten fehlenden bzw. defekten Dachrinnen und Fallrohre bei - Bauteil A (siehe oben unter 7. i) ),

• Bauteil B (siehe oben unter 8. f) ),

• Bauteil D (siehe oben unter 10. f) ),

• Bauteil E (siehe oben unter 11. h) ),

• Bauteil F (siehe oben unter 12. g) ) und

• Bauteil G (siehe oben unter 13. g) )

bewirken ein unkontrolliertes Abrinnen von Wasser und führen zur Durchfeuchtung des Mauerwerks bzw. von Holzbauteilen und einem unkontrollierten Wasseranfall im Fundamentbereich. Dadurch ist sowohl die Festigkeit als auch aufgrund möglicher Schimmelbildung die Hygiene des Bauwerks betroffen, sodass eine Gefährdung von Personen nicht ausgeschlossen werden kann.

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16.5. Die oben aufgelisteten Putzabplatzungen und Feuchteschäden am Mauerwerk

• des Bauteils A (siehe oben unter 7. l) ),

• der Bauteile C und H (siehe oben unter 9. j) ),

• des Bauteils D (siehe oben unter 10. g) ),

• des Bauteils E (siehe oben unter 11. f) ) und

• des Bauteils I (siehe oben unter 14. b), d), i), l) und n) )

haben sowohl Einfluss auf die Festigkeit als auch aufgrund der Schimmelbildung auf die Hygiene des Gebäudekomplexes. Somit kann eine Gefährdung von Personen durch mangelnde Festigkeit, Herabfallen von Putzteilen oder die Schimmelbildung nicht ausgeschlossen werden.

16.6. Die Mängel bei den Abgasfängen bei

• Bauteil A (siehe oben unter 7. j) ) und

• Bauteil I (siehe oben unter 14. f), g) und h) )

betreffen sowohl die Brandsicherheit als auch die Hygiene, da Undichtheiten bzw. Mängel am Abgasfang eine Feuergefahr darstellen können bzw. gesundheitsgefährliche Rauchgase in Aufenthaltsräume eindringen können. Somit kann durch diese Mängel die Gesundheit von Personen gefährdet werden.

16.7. Die Mängel an den Türen und Toren bei

• Bauteil A (siehe oben unter 7. m) ),

• Bauteil B (siehe oben unter 8. d) ),

• den Bauteilen C und H (siehe oben unter 9. i) ),

• Bauteil D (siehe oben unter 10. h) )

• Bauteil E (siehe oben unter 11. g) ),

• Bauteil F (siehe oben unter 12. h) ) und

• Bauteil I (siehe oben unter 14. a) )

haben Auswirkungen auf die Nutzungssicherheit und Brandsicherheit, da schwergängige Türen und Toren ein rasches Verlassen der baulichen Anlage im Brand- bzw. Fluchtfall behindern, wodurch eine Gefährdung von Personen gegeben ist. Zudem können mangelhaft verankerte Tore umstürzen bzw. herausfallen und Personen verletzen.

16.8. Der Sanitärraum im Erdgeschoß des Wohngebäudes des Bauteils I ist nicht ausgebaut (siehe oben unter 14. j) ), sodass die Wohnung im Erdgeschoß über kein WC und Bad verfügt. Es handelt sich dabei um einen Hygienemangel, der die Gesundheit der Nutzer gefährdet.

16.9. Beim ausgebauten Raum im Dachgeschoß des Bauteils A (siehe oben unter 7. k) ) fehlen teilweise die Fenster und ist der Abgasfang defekt, sodass eine Nutzung als Aufenthaltsraum nicht möglich ist. Zudem sind Wände und Decke des Raums mit einer Rußschicht überzogen. Durch die fehlenden bzw. defekten Fenster ist ein Wassereintritt in den Raum (Holzboden) und ins Mauerwerk nicht ausgeschlossen, was Auswirkungen auf die Festigkeit und wegen möglicher Schimmelbildung auf die Hygiene hat. Dadurch kann eine Gesundheitsgefährdung von Personen nicht ausgeschlossen werden.

17. Zusammenfassend bestehen in sämtlichen Gebäudeteilen bauliche Mängel, durch die die Gesundheit von Personen gefährdet werden kann. Es liegen somit keine bautechnisch trennbaren Bereiche ohne das Leben oder die Gesundheit von Personen gefährdende bauliche Mängel vor.

Zu der Gefährdung von Personen durch die angeführten elektrotechnischen Mängel:

18.1. Unabhängig vom zeitlich anzuwendenden Stand elektrotechnischer Bestimmungen erfüllt der Zähler-Verteiler aufgrund der oben unter den Pkt. 15.2. bis 15.6. dargelegten Mängel in keiner Weise die technischen Mindestanforderungen an den Berührungsschutz, an den Schutz gegen elektrischen Schlag direkt am Verteiler und in der angeschalteten Anlage sowie an den Schutz gegen äußere Einflüsse und an den Brandschutz. Somit besteht ein erhebliches Risiko eines elektrischen Schlags direkt am Verteiler oder in der angeschalteten Anlage sowie einer Brandentstehung im Bereich des Verteilers.

18.2. Aufgrund der oben unter Pkt. 15.7. dargelegten Mängel von elektrischen Anlagenteilen und von Betriebsmitteln sind in allen Teilen der elektrischen Anlage die technischen Mindestanforderungen an den Berührungsschutz, an den Fehlerschutz, an den Schutz gegen Eindringen von Staub oder Feuchtigkeit sowie an den Brandschutz nicht gewährleistet. Somit besteht ein erhebliches Risiko eines elektrischen Schlags für Mensch und Tier sowie ein erhebliches Brandrisiko.

19. Zusammenfassend bestehen in sämtlichen Gebäudeteilen elektrotechnische Mängel, durch die die Gesundheit von Personen gefährdet werden kann.

Zur Behebbarkeit der baulichen und der elektrotechnischen Mängel:

20. Die Behebung der oben angeführten baulichen und elektrotechnischen Mängel ist technisch möglich.

Zu den Kosten der Behebung der baulichen und elektrotechnischen Mängel:

21.1. Die Kosten für die Behebung der oben unter 7. a) bis m) angeführten baulichen Mängel des Bauteils A belaufen sich insgesamt auf € 76.474,84 (exkl. USt.).

21.2. Die Kosten für die Behebung der oben unter 8. a) bis f) angeführten baulichen Mängel des Bauteils B belaufen sich insgesamt auf € 42.005,88 (exkl. USt.).

21.3. Die Kosten für die Behebung der oben unter 9. a) bis j) angeführten baulichen Mängel der Bauteile C und H belaufen sich insgesamt auf € 154.874,84 (exkl. USt.).

21.4. Die Kosten für die Behebung der oben unter 10. a) bis i) angeführten baulichen Mängel des Bauteils D belaufen sich insgesamt auf € 66.320,20 (exkl. USt.).

21.5. Die Kosten für die Behebung der oben unter 11. a) bis h) angeführten baulichen Mängel des Bauteils E belaufen sich insgesamt auf € 83.720,50 (exkl. USt.).

21.6. Die Kosten für die Behebung der oben unter 12. a) bis h) angeführten baulichen Mängel des Bauteils F belaufen sich insgesamt auf € 28.415,40 (exkl. USt.).

21.7. Die Kosten für die Behebung der oben unter 13. a) bis g) angeführten baulichen Mängel des Bauteils G belaufen sich insgesamt auf € 37.813,23 (exkl. USt.).

21.8. Die Kosten für die Behebung der oben unter 14. a) bis n) angeführten baulichen Mängel des Bauteils I belaufen sich insgesamt auf € 78.380,00 (exkl. USt.).

22. Die Kosten für die Behebung der oben unter 15.2. bis 15.7. angeführten elektrotechnischen Mängel des Gebäudekomplexes belaufen sich insgesamt auf € 90.400,00 (exkl. Ust.)

23. Die Kosten für die erforderlichen Sanitärinstallationen, nämlich die Sanierung der Tränkeanlage im Bauteil D, um diese frostsicher auszuführen, sowie die Überprüfung und allfällige Erneuerung der bestehenden Leitungen im Bauteil I, belaufen sich insgesamt auf € 5.000,00 (exl. Ust.).

24. Die Summe der vorangegangenen Positionen (Bauwerkskosten lt. ÖNorm B-1801-1) beträgt aufsummiert € 663.404,89 (exkl. USt.).

25.1. Diese Kosten sind noch mit allgemeinen Kosten zu ergänzen:

25.2. Die Kosten für die Baustelleneinrichtung betragen € 12.500,00 (exkl. Ust.).

25.3. Die Kosten für Steiger oder Gerüstung zum Zweck der Sicherung für die Arbeiten am Dach bzw. an den Außenwänden betragen € 15.000,00 (exkl. USt.).

25.4. Die Kosten für die erforderliche Entrümpelung und anschließende Entsorgung, um den Zustand einzelner Bauteile besser erkennen zu können, um einen Arbeitsraum für die Arbeiter zu schaffen oder um Unterstellungen aufbauen zu können, belaufen sich auf € 48.310,00 (exkl. USt.).

25.5. Die Kosten für die Entsorgung der Baumaterialien, die durch die Sanierungsarbeiten auf der Baustelle anfällt, betragen € 40.000,00 (exkl. USt.):

26. Die Summe aus den Gesamtkosten für die Behebung der baulichen und elektrotechnischen Mängel (Bauwerkskosten) und den allgemeinen Kosten belaufen sich auf € 779.214,89 (exkl. USt.). Diese Summe entspricht den Baukosten lt. ÖNorm B-1801-1.

27.1. Zusätzlich zur Summe aus den Mängelbehebungskosten und den allgemeinen Kosten, mithin zusätzlich zu den Baukosten, müssen noch Honorare und Reserven berücksichtigt werden:

27.2. Honorare sind grundsätzlich für die Abwicklung der Behördenverfahren, der Einholung von Angeboten, die Vergabe und eine abschließende Rechnungsprüfung und Auszahlung erforderlich. Während der Bauzeit ist ein Baustellenkoordinator für die Koordination der Firmen zum Zweck der Arbeitssicherheit erforderlich. Weiters ist eine örtliche Bauaufsicht für die Kontrolle und Koordination der Arbeitsabläufe in der Bauphase erforderlich. Üblicherweise wird für diese Honorare bei einem Neubau eine Honorarsumme von 20 % der Baukosten angesetzt. Im vorliegenden Fall ist dieser Prozentsatz auf 12 % zu reduzieren, da keine Planung für Um- oder Zubauten erforderlich ist. Somit beläuft sich die Honorarsumme auf 12 % der Baukosten von € 779.214,89, das sind € 93.505,78 (exkl. USt.).

27.3. Für Unvorhergesehenes oder Änderungen während der Ausführungsphase sind Reserven erforderlich, die bei Sanierungen üblicherweise 20 % der Baukosten ausmachen. Somit beläuft sich die erforderliche Reserve auf 20 % der Baukosten von € 779.214,89, das sind € 155.842,98 (exkl. USt.).

28. Die Summe aus den Baukosten und den Honoraren und Reserven (Errichtungskosten lt. ÖNorm B-1801-1) beträgt € 1.028.563,65 (exkl. USt.).

25. Zusätzlich ist noch die Umsatzsteuer in Höhe von 20 % zu berücksichtigen, sodass sich Bruttogesamtkosten für die erforderlichen Sanierungsarbeiten von € 1.234.276,38 ergeben.

Zu den Kosten für den Abbruch:

26. Die Gesamtkosten für den Abbruch des Gebäudekomplexes belaufen sich auf € 354.744,00 inkl. USt..

Zu den Kosten für die Neuerrichtung:

27. Die Kosten für die Neuerrichtung des Gebäudekomplexes belaufen sich auf € 1.131.114,22 netto. Inklusive USt. betragen die Kosten für die Neuerrichtung somit € 1.357.337,06.

Zum Verkehrswert des Gebäudes nach Instandsetzung dem Sachwertverfahren:

28. Der verfahrensgegenständliche Gebäudekomplex weist derzeit und somit vor der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen einen Verkehrswert von € 25.637,64 auf. Nach Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen würde sich nach dem Sachwertverfahren ein Verkehrswert von € 1.311.342,20 ergeben. Somit würde der Verkehrswert des Gebäudekomplexes sich annähernd um die Bruttogesamtkosten für die Sanierung erhöhen. Der durch das Sachwertverfahren ermittelte Verkehrswert entspricht nicht dem möglichen Verkaufspreis, da aufgrund der Lage und Größe nur ein eingeschränkter Markt auf der Nachfrageseite vorhanden ist.

Zu einem möglichen Verkaufserlös:

33. Nach Instandsetzung des Gebäudekomplexes ist bei weitem nicht gesichert, dass aufgrund des eingeschränkten Marktes auf Nachfragerseite der Erlös, der bei einem Verkauf des Gebäudekomplexes zu lukrieren wäre, die Sanierungskosten decken könnte.

Zum Ertragswert des Gebäudekomplexes nach Instandsetzung:

34.1. Unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer von 15 Jahren ergibt sich ein Ertragswert des Gebäudekomplexes nach Instandsetzung aufgrund von Mieterlösen von € 72.659,37. Selbst unter Zugrundelegung eines 30-jährlichen Darlehens ergibt sich nur ein Ertragswert aufgrund von Mieterlösen von € 112.974,00.

34.2. Daraus ergibt sich, dass die Kosten der Instandsetzung durch die Vermietung während der Laufzeit eines Darlehens nicht einbringbar sind.

Zur Beanspruchung von öffentlichen Mitteln für die Instandsetzung:

35. Für die Instandsetzung des verfahrensgegenständlichen Gebäudekomplexes kommt eine Revitalisierungsförderung in Höhe von insgesamt ca. € 99.000 in Frage.

Zu den Eigentümern des Gebäudekomplexes:

36. Eigentümer jener Grundstücke, auf denen sich der verfahrensgegenständliche Gebäudekomplex befindet, und somit auch dieses Gebäudekomplexes, sind die Verlassenschaft nach A B, die im vorliegenden Beschwerdeverfahren durch Dr. C D als erbserklärten Erben vertreten wird, und E F, geboren am *****. Da mit Beschluss des HG Wien vom 27.11.2009, 6 S ***/09g, über das Vermögen des E F, geboren am *****, das Konkursverfahren eröffnet wurde und das abzubrechende Gebäude zur Konkursmasse gehört, dessen Abtragung diese daher vermindern und die Masse mit den Abtragungskosten belasten würde, betrifft das vorliegende Abbruchauftragsverfahren die Masse, sodass der im Konkursverfahren zum Masseverwalter bestellte Dr. C D Partei des vorliegenden Verfahrens ist.

III. Beweiswürdigung:

1. Die Feststellungen zu dem in Rede stehenden Gebäudekomplex ergeben sich aus dem Befund des bautechnischen Gutachtens vom 10.05.2021 sowie dem Bestandsplan vom 14.02.2019, Planverfasser: S T GmbH, die anhand der persönlichen Wahrnehmungen beim Ortsaugenschein am 23.02.2021 sowie der dabei durch den bautechnischen Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Y Z angefertigten Lichtbilddokumentation nachvollziehbar sind. Auch deckt sich der Befund des bautechnischen Gutachtens vom 10.05.2021 mit der planlichen Darstellung des Gebäudekomplexes in dem durch die Baubehörde in Auftrag gegebenen und durch die Beschwerdeführer unbestritten gebliebenen Bestandsplan vom 14.02.2019, Planverfasser: S T GmbH, dessen Grundrissdarstellung des Erdgeschoßes in den Feststellungen abgebildet ist.

2. Dass der Gebäudekomplex vor dem 01.01.1969 fertig gestellt wurde, ist auch anhand des Privatgutachtens von Mag. Ka L vom 15.04.2019 nachvollziehbar und wurde durch die Verfahrensparteien bei der Verhandlung am 26.07.2021 ausdrücklich als richtig zugestanden (VHS, 10).

3. Die Feststellungen zur Versorgung des Gebäudekomplexes mit elektrischer Energie ergeben sich aus dem Befund des elektrotechnischen Gutachtens des nichtamtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. O P vom 20.02.2019 und sind anhand der Lichtbilder des Gutachtens sowie der Wahrnehmungen des Richters beim Ortsaugenschein am 23.02.2021 nachvollziehbar.

4.1. Die Feststellungen zu den baulichen Mängeln des Gebäudekomplexes ergeben sich aus dem Befund des bautechnischen Gutachtens des Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Y Z vom 10.05.2021. Die Darlegung der baulichen Mängel durch den Amtssachverständigen stehen in Einklang mit den Denkgesetzen und sind anhand der beim jeweiligen Mangel angeführten Lichtbilder sowie der Wahrnehmungen des Richters beim Ortsaugenschein am 23.02.2021 nachvollziehbar. Der gutachterliche Schluss, dass diese baulichen Mängel das Leben oder die Gesundheit von Personen gefährden können, ist schlüssig und aufgrund der Ausführungen des Amtssachverständigen und der Wahrnehmungen des Richters beim Ortsaugenschein vom 23.02.2021 nachvollziehbar.

4.2. Ebenfalls schlüssig und anhand des Ortsaugenscheins und der darüber angefertigten Lichtbilddokumentation nachvollziehbar ist auch die gutachterliche Schlussfolgerung des bautechnischen Gutachtens vom 10.05.2021, dass die Behebung der oben angeführten Baugebrechen mit Ausnahme jener des südlich überdachten Bereichs des Süd-Trakts, der im Gutachten als Bauteil G bezeichnet wird, technisch möglich ist. Bei der Erörterung des Gutachtens in der mündlichen Verhandlung vom 26.07.2021 erklärte der bautechnische Amtssachverständige Dipl.-Ing. Y Z auf die Darlegung der Durchführung der Sanierung mit Unterstellungen und Abstrebungen und der diesbezüglichen Frage der sachverständigen Auskunftsperson Dipl.-Ing. W X zur Möglichkeit einer derartigen Sanierung des Bauteils G sodann, dass auch die Behebung der Baugebrechen im südlich überdachten Bereich des Süd-Trakts mit erheblichem Aufwand bautechnisch möglich wäre und begründete dies nachvollziehbar damit, dass eine aufwendige Sanierung des Bauteils G mit Unterstellungen und Abstrebungen bautechnisch möglich wäre.

4.3. Die Baugebrechen, die Gründe für deren Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Personen sowie die technisch mögliche Form der Behebung werden im bautechnischen Gutachten einzeln in nachvollziehbarer Weise aufgelistet.

5. Die Feststellungen zu den elektrotechnischen Mängeln des Gebäudekomplexes ergeben sich aus dem elektrotechnischen Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. O P vom 20.02.2019, das schlüssig und anhand der Lichtbilder des Gutachtens und der Wahrnehmungen beim Ortsaugenschein nachvollziehbar ist. Der gutachterliche Schluss, dass diese elektronischen Mängel die Gesundheit von Personen gefährden können, steht im Einklang mit den Denkgesetzen und ist schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung nachvollziehbar. Auch die Behebung der elektrotechnischen Mängel legt der Sachverständige Dipl.-Ing. O P einzeln in nachvollziehbarer Weise dar.

6. Die Verfahrensparteien haben weder gegen das bautechnische Gutachten des Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Y Z vom 10.05.2021 noch gegen das – bereits im behördlichen Verfahren eingeholte – elektrotechnische Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. O P vom 20.02.2019 fachliche Einwände geäußert. Auch haben Sie nicht bekannt gegeben, Gegengutachten einholen zu wollen. Um die fachliche Richtigkeit der Gutachten in Zweifel ziehen zu können, wäre aber eine präzise Darstellung der dagegen gerichteten sachlichen Einwände oder die Vorlage des Gutachtens eines anderen Sachverständigen erforderlich gewesen (vgl. VwGH 30.06.2010, 2009/12/0124; 10.11.2008; 2003/12/0078 mwN).

7.1. Die Feststellungen zu den Kosten der Behebung der baulichen und elektrotechnischen Mängel ergeben sich schlüssig und nachvollziehbar aus dem baukalkulatorischen Gutachten der Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Aa B vom 01.07.2021, die ihrem Gutachten nachvollziehbar und entsprechend dem Gutachtensauftrag des Landesverwaltungsgerichts Steiermark vom 17.05.2021 das bautechnische Gutachten von Dipl.-Ing. Y Z vom 10.05.2021 sowie das elektrotechnische Gutachten Dipl.-Ing. O P vom 20.02.2019 zugrunde legt:

7.2. So werden die im bautechnischen Gutachten angeführten Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung der baulichen Mängel einzeln mit Mengen, die anhand des Bestandsplans des Gebäudekomplexes vom 14.02.2019, Planverfasser: S T GmbH, und der Wahrnehmungen beim Ortsaugenschein nachvollziehbar sind, und Kostenansätzen, die schlüssig und anhand der dienstlichen Erfahrung des Richters nachvollziehbar sind, bewertet und in der dem Gutachten vom 01.07.2021 beiliegenden tabellarischen Kostenermittlung übersichtlich und nachvollziehbar aufgelistet. Aus dieser tabellarischen Kostenermittlung wurden die Gesamtsummen der Kosten für die Instandsetzungsmaßnahmen für die Bauteile A, B, C und H, D, E, F und I in die Feststellungen dieses Erkenntnisses übernommen.

7.3. Die in der tabellarischen Kostenermittlung aufgelisteten Abbruchkosten des Gebäudeteils G wurden nicht in die Feststellungen des Erkenntnisses übernommen, weil der bautechnische Amtssachverständige Dipl.-Ing. Y Z in der mündlichen Verhandlung auf die Frage der sachverständigen Auskunftsperson der Beschwerdeführer Dipl.-Ing. W X seine im Gutachten vom 10.05.2021 getätigten Ausführungen, dass die Sanierung des Bauteils G bautechnisch nicht durchführbar ist, revidiert hat und dargelegt hat, dass eine Sanierung des Bauteils G bautechnisch in der durch die sachverständige Auskunftsperson dargelegten Durchführungsvariante mit Unterstellungen und Abstrebungen wenngleich aufwendig, so doch möglich ist. Darauf aufbauend hat die baukalkulatorische Amtssachverstände in der mündlichen Verhandlung vom 26.07.2021 ausgeführt, dass die Kosten der Behebung der baulichen Mängel im Bauteil G den Kosten der Neuerrichtung entsprechen würden (VHS, S. 12), sodass in den Feststellungen für die Sanierungskosten die Herstelungslkosten des Gebäudeteils G, die im baukalkulatorischen Gutachten vom 01.07.2021 nachvollziehbar mit Pauschalkostensätzen für Baukosten im landwirtschaftlichen Bauwesen ermittelt wurden, angesetzt wurden.

7.4. Betreffend die Kosten für die Behebung der elektrotechnischen Mängel erachtet die baukalkulatorische Amtssachverständige die Kostenermittlung des Gutachtens des elektrotechnischen Sachverständigen Dipl.-Ing. O P für die Neuerrichtung der Beleuchtungsanlage und den Blitzschutz für fachlich plausibel und rechnerisch richtig, weshalb in der Kostenermittlung des baukalkulatorischen Gutachtens vom 01.07.2021 die Kostenermittlung des elektrotechnischen Gutachtens vom 20.02.2019 übernommen wurde.

7.5. Die Kosten für die Instandsetzungsmaßnahmen des als Festmistplatz bzw. Fahrsilo bezeichneten Bereichs wurden in die Feststellungen dieses Erkenntnisses nicht übernommen, da dieser Bereich vom angefochtenen Bescheid nicht umfasst ist (siehe oben unter II.4.7.).

7.6. Die Sanierungskosten für die erforderlichen Sanitärinstallationen, die allgemeinen Kosten, die Honorare und Reserven sind im baukalkulatorischen Gutachten hinsichtlich der Positionen, Mengen und Kostenansätze schlüssig und aufgrund der dienstlichen Erfahrung des Richters nachvollziehbar.

7.7. Zusammenfassend ergeben sich aus der Summe der durch die baukalkulatorische Amtssachverständige einzeln nachvollziehbar dargelegten Kostenpositionen, vermindert um die Instandsetzungskosten des nicht vom angefochtenen Abbruchauftrag umfassten Festmistplatzes bzw. Fahrsilos, und ergänzt um die durch die Amtssachverständige mit den Herstellkosten bewerteten Sanierungskosten des Bauteils G inklusive der USt. schlüssig und nachvollziehbar die in den Feststellungen angeführten Bruttogesamtkosten für die erforderlichen Sanierungsarbeiten von € 1.234.276,38.

8. Zu den durch die Beschwerdeführer vorgelegten Sanierungsanboten der Zimmerei-Holzbau Ea F vom 20.10.2020 und der Ga H Elektrotechnik vom 08.09.2020 legte die baukalkulatorische Amtssachverständige im Gutachten vom 01.07.2021 (S. 9) bzw. in der Verhandlung vom 26.07.2021 (VHS, S. 13) nachvollziehbar dar, dass es sich dabei jeweils nicht um eine vollständige Leistungsbeschreibung handelt, sodass die Anbote hinter den im baukalkulatorischen Gutachten bewerteten erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zurück bleiben. Zu dem Anbot der Zimmerei-Holzbau Ea F vom 20.10.2020 räumte auch die sachverständige Auskunftsperson Dipl.-Ing. W X in der Verhandlung ein, dass darin nur jene Positionen enthalten sind, die notwendig sind, um die Tragsicherheit der Holzkonstruktion herzustellen.

9. Die Gesamtkosten für den Abbruch des Gebäudekomplexes begründet die baukalkulatorische Amtssachverständige im Gutachten vom 01.07.2021 nachvollziehbar mit der rechnerischen Richtigkeit des im behördlichen Verfahren eingeholten Gutachtens von Dipl.-Ing. M N vom 10.03.2019, das anhand der einzeln aufgelisteten Mengen und Einheiten nachvollziehbare Abbruchkosten von € 273.720,00 ergab, sowie damit, dass gegenüber dem Gutachten vom 10.03.2019 die Kosten für den Abbruch des Kellers unter dem Bauteil F, Kosten für die Schad- und Störstofferkundung und höhere Kosten für das Wohngebäude, das mehr Innenräume aufweist, ergänzt werden müssen.

10. Die Kosten für die Neuerrichtung des Gebäudekomplexes ergeben sich aus den schlüssigen und anhand der herangezogenen Bruttogeschoßflächen und Pauschalkostensätze (Netto-Herstellungskosten) nachvollziehbaren Berechnungen des Herstellungswerts im baukalkulatorischen Gutachten vom 01.07.2021, dessen Ergebnis (€ 1.131.114,22 netto) annähernd den Netto-Herstellungskosten für die Neuerrichtung des Gebäudekomplexes von € 1.133.582,90 entspricht, die der bautechnische Sachverständige G H mittels eines mittleren Vergleichswerts für Stallungen mit Mischnutzung in dem im behördlichen Verfahren eingeholten Gutachten vom 26.02.2019 ermittelt hat (S. 7).

11. Den Feststellungen zum derzeitigen Verkehrswert sowie zum Verkehrswert nach Instandsetzung nach dem Sachwertverfahren ergeben sich aus den diesbezüglichen Ausführungen des baukalkulatorischen Gutachtens vom 01.07.2021 (S.13 f.) sowie dessen Erörterung in der mündlichen Verhandlung (VHS, S. 13). Die Berechnung wurde insofern angepasst, als dieser anstelle der im Gutachten herangezogenen Errichtungskosten (Gesamtnettosanierungskosten) von € 991.617,54 die aufgrund des Abzugs der Sanierungskosten des Bereichs Festmistplatz/Fahrsilo und der Addition der Sanierungskosten des Bauteils G erhöhten (siehe oben III. 7.7.) Errichtungskosten von € 1.028,563,65 zugrunde gelegt wurden.

12. Die Feststellungen zu den möglichen Mieteinnahmen nach Instandsetzung sowie der möglichen Förderung der Instandsetzung aus öffentlichen Mitteln ergeben sich schlüssig und anhand der Ausführungen nachvollziehbar aus dem baukalkulatorischen Gutachten der Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Aa B vom 01.07.2021. Die möglichen Mieteinnahmen sind anhand der Berechnung im Gutachten vom 01.07.2021 nachvollziehbar und begründet die Amtssachverständige den der Berechnung zugrundeliegenden Vervielfältiger von 11,12 des Liegenschaftsreinertrags in Höhe von € 6.534,12 schlüssig mit der Restnutzungsdauer von 15 Jahren. Selbst unter Zugrundelegung der Laufzeit eines 30-jährlichen Darlehens und einer damit einhergehenden Ausweitung der Restnutzungsdauer des Gebäudekomplexes nach Instandsetzung auf 30 Jahre würde der Ertragswert aus Mieterlösen nur € 112.974,00 betragen, wie die baukalkulatorische Amtssachverständige in der Verhandlung vom 26.07.2021 schlüssig und nachvollziehbar dargelegt hat (VHS, S. 13).

13.1. Die Verfahrensparteien haben gegen das baukalkulatorische Gutachten der Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Aa B vom 01.07.2021 keine fachlichen Einwände geäußert. So hat auch die sachverständige Auskunftsperson in der Verhandlung vom 26.07.2021 nur erklärt, dass bei einem alternativen Kostenansatz sich ein Gesamtnettobetrag ergeben würde, der € 100.000,00 unter der im baukalkulatorischen Gutachten angeführten Gesamtsumme liegen würde, und dies damit begründet, dass bei diesem Kostenansatz entgegen der Kostenermittlung durch die baukalkulatorische Amtssachverständige mittels Regiestunden und Material Einheitssätze gewählt wurden. Auf Nachfrage gab die sachverständige Auskunftsperson an, dass die Kostenermittlung durch die Amtssachverständige auch als fachlich richtig erachtet wird (VHS, S. 11). Zu dem alternativen Kostenansatz räumten auch die Beschwerdeführer ein, dass es für den Bauwerber immer günstiger sei, Anbote mit Einheitspreisen einzuholen. Im Übrigen ist für die verwaltungsgerichtliche Überprüfung eines baukalkulatorischen Gutachtens auf seine Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit eine Aufschlüsselung in Mengen und Kostenansätze unabdingbar.

13.2. Die Verfahrensparteien haben auch nicht bekannt gegeben, ein Gegengutachten einholen zu wollen. Um die fachliche Richtigkeit des baukalkulatorischen Gutachtens in Zweifel ziehen zu können, wäre aber eine präzise Darstellung der dagegen gerichteten sachlichen Einwände oder die Vorlage des Gutachtens eines anderen Sachverständigen erforderlich gewesen (vgl. VwGH 30.06.2010, 2009/12/0124; 10.11.2008; 2003/12/0078 mwN).

14.1. Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen an den vom erstinstanzlichen Bescheid umfassten Grundstücken und dem darauf befindlichen Gebäude ergeben sich aus dem öffentlichen Grundbuch, dem Verwaltungsakt und der Urkundensammlung des öffentlichen Grundbuchs und werden durch die schriftlichen Ausführungen von Dr. C D in der Beschwerde und dessen mündlichen Äußerungen in der Verhandlung bestätigt. Mit Beschluss des HG Wien vom 27.11.2009, 6 S ***/09g wurde über das Vermögen des E F, geboren am *****, das Konkursverfahren eröffnet. In diesem Verfahren wurde Dr. C D zum Masseverwalter bestellt. Im Grundbuch scheint zum maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt noch der verstorbene E F, geboren am 16.10.1918, auf. Mit Einantwortungsbeschluss des BG Mödling vom 08.03.2019, GZ: 2 A ***/19k/286, wurde die Verlassenschaft nach E F, geboren am 16.06.1918, den Erben und zwar der Verlassenschaft nach A B zu 3/4 des Nachlasses und E F, geboren am *****, zu 1/4 des Nachlasses eingeantwortet. Dieser Beschluss ist mittlerweile rechtskräftig, sodass die Erben auch Eigentümer der den Verfahrensgegenstand bildenden Grundstücke wurden. Somit sind die Verlassenschaft nach A B und Dr. C D als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des E F Parteien dieses Verfahrens. Während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens erfolgte ein Vertreterwechsel der Verlassenschaft nach A B vom Verlassenschaftskurator zu dem mittlerweile erbserklärten Erben, sodass diese nun umittelbar durch Dr. C D vertreten wird., wie dieser in der Verhandlung vom 26.07.2021 zu Protokoll gab (VHS, S. 2).

IV. Rechtsgrundlagen:

1. Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen des Steiermärkischen Baugesetzes, LGBl. Nr. 59/1995 idF LGBl. Nr. 71/2020 (Stmk BauG) lauten:

㤠4

Begriffsbestimmungen

Die nachstehenden Begriffe haben in diesem Gesetz folgende Bedeutung:

[...1

9. Baugebrechen: mangelhafter Zustand einer baulichen Anlage, der deren Festigkeit, Brandsicherheit, Hygiene oder äußeres Erscheinungsbild betrifft und geeignet ist, Personen oder im Eigentum Dritter stehende Sachen zu gefährden oder zu beschädigen oder das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild grob zu beeinträchtigen;

[...1

V. TEIL Baupolizeiliche Maßnahmen § 39 Instandhaltung und Nutzung

(1)Der Eigentümer hat dafür zu sorgen, daß die baulichen Anlagen in einem der Baubewilligung und den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand erhalten werden.

(2)Der Eigentümer hat eine bewilligungswidrige Nutzung zu unterlassen. Er trägt die Verantwortung, dass auch andere Verfügungsberechtigte keine bewilligungswidrige Nutzung ausüben.

(3)Kommt der Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nach, hat ihm die Behörde die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen und die Behebung des der Bewilligung und den baurechtlichen Vorschriften widersprechenden Zustandes unter Festsetzung einer angemessenen Frist aufzutragen.

(4)Ist die Behebung von Baugebrechen technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar, hat die Behörde aus Gründen der Sicherheit die Räumung und Schließung von baulichen Anlagen oder Teilen derselben und nötigenfalls deren Abbruch anzuordnen.

(5)Den Organen der Behörde ist zur Überwachung der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften der Zutritt zu allen Teilen der baulichen Anlagen zu gestatten.

(6) Die Behörde kann dem Eigentümer, sofern die Ursache und der Umfang eines Baugebrechens durch den Augenschein allein nicht feststellbar sind, die Untersuchung durch einen Sachverständigen und die Vorlage eines Gutachtens auftragen.

[...]

§ 42

Sofortmaßnahmen

(1)Bei Gefahr in Verzug kann die Behörde ohne weiteres Verfahren die erforderlichen Verfügungen und Sicherungsmaßnahmen auf Gefahr und Kosten des Eigentümers (jedes Miteigentümers) einer baulichen Anlage an Ort und Stelle anordnen und sofort vollstrecken lassen. Wenn die Rettung von Menschen nur von einem benachbarten Gebäude oder Grundstück aus möglich ist, ist jeder Eigentümer (Miteigentümer) und Benützer verpflichtet, das Betreten des Gebäudes oder Grundstückes und die Vornahme der notwendigen Veränderungen zu dulden. Dabei können die erforderlichen Verfügungen sofort angeordnet und vollstreckt werden.

(2)Abweichend von § 41 Abs. 3 können Werbe- und Ankündigungseinrichtungen, die gegen Bestimmungen dieses Gesetzes verstoßen, von der Behörde entfernt werden. Die Behörde hat den Eigentümer des entfernten Gegenstandes oder den Grundeigentümer unverzüglich aufzufordern, diesen zu übernehmen.

(3)Die Kosten der Entfernung und Aufbewahrung eines Gegenstandes nach Abs. 2 sind von dessen Eigentümer der Behörde zu ersetzen. Die Nichtübernahme von entfernten Gegenständen innerhalb eines Monats nach der Aufforderung gilt als Verzicht auf das Eigentum zugunsten der Gemeinde. Für Schäden, die bei der Entfernung von Gegenständen unvermeidbar eintreten, besteht kein Anspruch auf Entschädigung.“

V. Rechtliche Beurteilung:

1. Vorauszuschicken ist, dass für die Ausfertigung einer mündlich verkündeten Entscheidung die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Verkündung maßgeblich ist (siehe Leeb in Hengstschläger/Leeb, AVG § 29 VwGVG Rz 80 unter Hinweis auf VwGH 26.02.2003, 2002/03/0158). Somit ist auf das vorliegende Beschwerdeverfahren das Stmk BauG in der zum Verkündungszeitpunkt aktuellen Fassung LGBl. Nr. 71/2020 anzuwenden, da nach dem Akteninhalt das Abbruchsauftragsverfahrens nicht vor dem 04.02.2020 anhängig war, weil zu diesem Zeitpunkt kein Verwaltungshandeln in diesem Verfahren im Akt dokumentiert ist und somit die Übergangsbestimmung des § 119r Abs 1 Stmk BauG nicht anzuwenden ist.

2.1. Gemäß § 39 Abs 4 Stmk BauG ist Voraussetzung für die Erlassung eines Abbruchauftrags, dass die Behebung von Baugebrechen technisch nicht möglich oder – bei technischer Möglichkeit der Behebung – wirtschaftlich nicht zumutbar ist und somit die Erlassung eines Instandsetzungsauftrags gemäß § 39 Abs 3 Stmk BauG ausscheidet. Der Abbruchauftrag ist nämlich schon vor dem Hintergrund des Eigentumsgrundrechts (vgl. dazu zB VwGH 20.05.2010, 2006/06/0083) nur ultima ratio, sodass ein Abbruchauftrag gemäß § 39 Abs 4 Stmk BauG nur „nötigenfalls“, mithin nur dann zu erteilen ist, wenn ein Instandsetzungsauftrag nicht in Betracht kommt (vgl. VwGH 04.05.1970, 1378/68).

2.2. Hingegen können die ebenfalls in § 39 Abs 4 Stmk BauG normierten Aufträge der Räumung und Schließung oder erforderliche Sicherungsmaßnahmen gemäß § 39 Abs 3 Stmk BauG die Baugebrechen selbst nicht beseitigen, sodass für die Beseitigung von Baugebrechen letzten Endes nur die Alternativen der Instandsetzung oder des Abbruchs bestehen (so VwGH 04.05.1970, 1378/68). Auch die notstandspolizeilichen Sofortmaßnahmen des § 42 Stmk BauG können die von Baugebrechen ausgehende Gefahr für das Leben oder die Gesundheit der Benutzer des Grundstücks, der Nachbarschaft und allenfalls zufällig sich auf dem Grundstück aufhaltender Dritter nur mildern, nicht aber beseitigen, sodass diese letztlich keine Alternative zu einem Instandsetzungs- oder Abbruchauftrag bilden können (so VwGH 10.10.1995, 95/05/0128).

3.1. Somit war im vorliegenden Beschwerdeverfahren in einem ersten Schritt zu prüfen, ob Baugebrechen iSd § 4 Z 9 Stmk BauG vorliegen, und bejahendenfalls, ob deren Behebung technisch möglich ist.

3.2. Ein Baugebrechen wird gemäß § 4 Z 9 Stmk BauG als mangelhafter Zustand einer baulichen Anlage definiert, der deren Festigkeit, Brandsicherheit, Hygiene oder äußeres Erscheinungsbild betrifft und geeignet ist, Personen zu gefährden oder im Eigentum Dritter stehende Sachen zu beschädigen oder das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild grob zu beeinträchtigen. Dabei ist durch eine sachkundige Person zu beurteilen, ob nach dem voraussehbaren Ablauf der Dinge der Zustand der baulichen Anlage dazu führt, dass die öffentlichen Interessen iSd § 4 Z 9 Stmk BauG früher oder später beeinträchtigt werden (vgl. zu der anzustellenden Prognoseentscheidung VwGH 19.06.1967, 0818/67), und eine Gefährdung von Personen oder Beschädigung von Sachen im Eigentum Dritter hervorrufen kann (vgl. VwGH 19.06.1967, 0818/67). Dabei ist es ausreichend, wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit auch nur gegenüber einer Person, etwa einem Bewohner oder Benützer des Gebäudes (vgl. VwGH 04.03.2008, 2006/05/0029), einem zufällig das Grundstück benutzenden Dritten oder eines Nachbarn (vgl. VwGH 10.10.1995, 95/05/0128), herbeigeführt oder vergrößert werden kann (vgl. VwGH 05.03.1985; 22.04.1968, 1859/66)

4. Wie oben festgestellt wurde, liegen in sämtlichen Bauteilen des Gebäudekomplexes zahlreiche bauliche und elektrotechnische Mängel, die geeignet sind, die Gesundheit von Personen zu gefährden, und somit Baugebrechen iSd § 4 Z 9 Stmk BauG vor, wobei keine trennbaren Bereiche vorliegen, in denen keine Baugebrechen vorliegen (vgl. VwGH 13.11.2012, 2010/05/0132 mwN; vgl. auch VwGH 21.09.2007, 2006/05/0185; 31.07.2006, 2005/05/0307; 22.11.2005, 2003/05/0130; 20.09.2001, 99/06/0198; 15.06.1999, 95/05/0242; 11.11.1980, 2681/78; 01.06.1970, 1085/69). Wie ebenfalls oben festgestellt wurde, ist die Behebung sämtlicher Baugebrechen technisch möglich.

13. Da in sämtlichen Gebäudeteilen Baugebrechen iSd § 4 Z 9 Stmk BauG vorliegen und deren Behebung in sämtlichen Gebäudeteilen technisch möglich ist, war für diese Gebäudeteile in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob die Behebung der Baugebrechen wirtschaftlich zumutbar ist.

6.1. Der Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit wird im Stmk BauG nicht näher definiert. Der Verwaltungsgerichtshof führt in seiner diesbezüglichen Rechtsprechung aus, dass für die wirtschaftliche Zumutbarkeit folgende Gesichtspunkte maßgeblich sein können:

6.2. Es kann etwa eine Instandsetzungsmaßnahme als wirtschaftlich zumutbar angesehen werden, wenn sich daraus eine Erhöhung des Verkehrswerts oder des Ertragswerts des Eigentums ergibt, in welcher die Kosten der Maßnahme Deckung finden. Wirtschaftlich zumutbar sind dem Hauseigentümer ferner solche Maßnahmen, zu deren finanzieller Deckung er öffentliche Mittel, aus welchem Titel immer, anzusprechen in der Lage ist, mag er eine solche Maßnahme auch aus freier Willensentschließung unterlassen haben.

6.3. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit ist weiters dann anzunehmen, wenn der Hauseigentümer die Kosten auf Miet- oder Pachtzinse überwälzen kann; in diesem Falle muss allerdings mitberücksichtigt werden, ob die Möglichkeit einer Vermietung oder Verpachtung nach der vorausschaubaren Entwicklung – unter Bedachtnahme auf einen allfälligen Wandel in den allgemeinen Anschauungen über die Ausstattung eines Bestandobjektes – innerhalb der Amortisationszeit eines zur Deckung des finanziellen Aufwandes nötigen Darlehens gewährleistet ist. Stets muss der gesamte notwendige Erhaltungsaufwand die während des Amortisationszeitraums eines aufzunehmenden Instandsetzungsdarlehens notwendigen Erhaltungsmaßnahmen sowie den bereits vorher aufgelaufenen und noch nicht getilgten Instandsetzungsaufwand für das Haus umfassen. Keinen tauglichen Maßstab für die Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit einer Instandsetzung ist dagegen die Gegenüberstellung der Reparaturkosten mit den Kosten eines Neubaus, weil daraus lediglich die objektive Wirtschaftlichkeit abgeleitet werden kann (VwGH 15.10.1981, 81/06/0068 unter Hinweis auf das zur WBO ergangene Erkenntnis vom 24.05.1976, 0797/74, VwSlg. 9063 A/1976).

7.1. Wie oben aufgrund des baukalkulatorischen Gutachtens der Amtssachverständigen Dipl.-Ing. Aa B vom 01.07.2021 und dessen detaillierter Kostenaufschlüsselung festgestellt wurde (siehe oben II. 21.1 bis 29), belaufen sich die Bruttogesamtkosten für die Sanierung des den Verfahrensgegenstand bildenden Gebäudekomplexes auf € 1.234.276,38. Dass die Sanierung der Baugebrechen aus objektiver Sicht unwirtschaftlich ist, ergibt sich schon daraus, dass diese Sanierungskosten nur geringfügig unter den – durch die baukalkulatorische Amtssachverständige berechneten – Bruttoherstellungskosten für die Neuerrichtung des Gebäudekomplexes von € 1.357.337,06 liegen.

7.2. Auch hat die baukalkulatorische Amtssachverständige in ihrem Gutachten vom 01.07.2021 nachvollziehbar dargelegt und dies in der mündlichen Verhandlung auch erörtert, dass es sich bei dem nach dem Sachwertverfahren berechneten Verkehrswert des Gebäudes nach Durchführung der angeführten Instandsetzungsmaßnahmen nicht um einen möglichen Verkaufspreis handelt. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem durch das Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswert nach Instandsetzung, dass der derzeitige Verkehrswert annähernd um die Instandsetzungskosten erhöht wird. Das durch die baukalkulatorische Amtssachverständige angewendete Sachwertverfahren führt aber üblicherweise dazu, dass der Verkehrswert eines Gebäudes, dem die Herstellungskosten zugrunde liegen, um die Instandsetzungskosten erhöht wird. Allerdings bedeutet dies nicht, dass ein rational handelnder Eigentümer Instandsetzungskosten, die annähernd der Kosten der Neuerrichtung des Gebäudekomplexes entsprechen, auf sich nehmen würde.

8.1. Zwar ist nach der Judikatur des VwGH die Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nicht rein nach objektiven Gesichtspunkten vorzunehmen, sondern enthält der Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit auch subjektive Elemente, nämlich die Bereitwilligkeit des Eigentümers einer baulichen Anlage zu deren Instandsetzung oder Abtragung (vgl. VwSlg. 6802 A/1965; VwGH 31.03.1961, 0766/60). Allerdings ergibt sich aus dem baukalkulatorischen Gutachten, dass kein rational handelnder Eigentümer die Instandsetzung zu diesen Kosten vornehmen wird: Einerseits führen die in Rede stehenden Sanierungsmaßnahmen, deren Kosten jene des Abbruchs um nahezu das Vierfache überschreiten, weder zu einer Steigerung des Marktwerts über die Herstellungskosten hinaus oder des Ertragswerts des Eigentums, worin die Kosten der Sanierungsmaßnahmen in wesentlichen Teilen Deckung finden könnten.

8.2. So führt – wie oben aufgrund des baukalkulatorischen Gutachtens festgestellt wurde – die Sanierung nur zu einer Erhöhung des Verkehrswerts im Ausmaß der Sanierungskosten, ohne zugleich eine relevante Wertsteigerung zu lukrieren, und ist aufgrund des eingeschränkten Marktes auf Nachfragerseite bei weitem nicht gesichert, dass der Erlös, der bei einem Verkauf des Gebäudekomplexes zu lukrieren wäre, die Sanierungskosten decken könnte. Auch allfällige Mieterlöse während der Laufzeit eines 30-jährlichen Darlehens würden die Sanierungskosten bei weitem unterschreiten. Andererseits findet der übrige, nicht durch Mieteinnahmen gedeckte Teil der Sanierungskosten auch keine Deckung in allfälligen öffentlichen Mitteln.

9.1. Im Übrigen haben aber auch die Eigentümer in Verhandlung vom 26.07.2021 geäußert, dass sie keinen Willen zur Durchführung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen haben, was Dr. C D nachvollziehbar mit seiner Stellung als Masseverwalter begründete (VHS, S. 10).

9.2. Zusammenfassend ist die Instandsetzung wirtschaftlich unzumutbar und der Auftrag zum Abbruch, dessen Kosten – ohne mögliche Eigenleistungen – gerade ein Viertel der Sanierungskosten ausmacht, somit gerechtfertigt.

10. Im vorliegenden Fall liegt die besondere Verfahrenskonstellation vor, dass die derzeitigen Eigentümer nicht sanierungswillig sind, jedoch während der zu setzenden Abbruchfrist sich ein Eigentümerwechsel zum allenfalls sanierungswilligen Gemeinschuldner vollziehen könnte (etwa dadurch, dass diesem die Liegenschaft gemäß § 119 Abs 5 IO zur freien Verfügung überlassen wird).

11.1. Im Übrigen bedeutet die aus dem Eigentumsrecht erfließende Dispositionsfreiheit des Eigentümers darüber, ob eine bauliche Anlage zu erhalten oder abzutragen ist, nicht, dass es der Baubehörde verwehrt ist, einen Abbruchauftrag zu erlassen, wenn sie mit Rücksicht auf Anzahl und Umfang der Baugebrechen die Instandsetzung für wirtschaftlich nicht zumutbar hält, (so VwGH 22.11.1965, 0512/65, VwSlg. 6802 A/1065; VwGH 09.06.1965, 0425/64). Der VwGH begründet die Zulässigkeit der Erteilung eines Abbruchauftrags im Fall der eigentlich wirtschaftlich unzumutbaren Instandsetzung auch gegenüber jenem Eigentümer, der aus besonderen, in seiner Person gelegenen Gründen eine unwirtschaftliche Instandsetzung vornehmen will, damit, dass der Eigentümer die Behebung der Baugebrechen bis zur Vollstreckung des Abbruchauftrags vornehmen kann (vgl. VwGH 22.11.1965, 0512/65, VwSlg. 6802 A/1965) und somit für das Vollstreckungsverfahren eine Änderung des Sachverhalts schaffen würde, die der Vollstreckung entgegensteht.

11.2. Damit diese Argumentation für die Rechtfertigung eines in das Eigentumsgrundrecht des allenfalls Sanierungswilligen gravierend eingreifenden Abbruchauftrags allerdings greift, muss die Frist für die Bemessung der Erfüllung des Abbruchauftrags so bemessen sein, dass in diesem Zeitraum auch eine allfällige Instandsetzung der Baugebrechen Platz greifen kann. Ebenso wie bei der Festsetzung der zur Behebung von Baugebrechen zu bestimmenden Frist auch auf wirtschaftliche Rücksichten Bedacht zu nehmen ist (vgl. VwGH 01.07.1986, 86/05/0053 und 0054; 27.02.1962, VwSlg 5732 A/1962), ist bei der Bemessung der Frist für die Erfüllung des Abbruchauftrags auch die auf Grund des Eigentumsgrundrechts gebotene, nach wie vor vorhandene Dispositionsfreiheit des Eigentümers zu berücksichtigen, die Baugebrechen anstelle der Abtragung der baulichen Anlage durch deren Sanierung zu beheben.

11.3. Die behördlich festgesetzte, zum damaligen Zeitpunkt für die Erfüllung des Abbruchauftrags ausreichende Frist war daher auf jene Frist auszuweiten, die für eine allfällige Instandsetzung – nach den nachvollziehbaren Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen in der Verhandlung vom 26.07.2021 – angemessen wäre, wobei die Zeit von der Einholung von Angeboten von Professionalisten und der Auftragsvergabe bis zum Abschluss der Instandsetzungsarbeiten berücksichtigt wurde. Im vorliegenden Fall spricht für die Verlängerung der Frist auch, dass durch die nach wie vor aufrechten Maßnahmen des Betretungsverbots und der Absperrung des Gebäudekomplexes keine unmittelbare Gefahr in Verzug für Benützer des Gebäudes besteht.

14. Im Ergebnis hat die Behörde den Abbruchauftrag zu Recht erlassen. Die belangte Behörde hat den Abbruchauftrag iSd § 39 Abs 4 Stmk BauG auch zu Recht an die derzeitigen Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Gebäudekomplexes gerichtet. Dabei handelt es sich um die Eigentümer der Grundstücke, auf denen sich dieser Gebäudekomplex befindet, somit um die Verlassenschaft nach A B, die im vorliegenden Beschwerdeverfahren durch Dr. C D als erbserklärten Erben vertreten wird, und E F. Da mit Beschluss des HG Wien vom 27.11.2009, 6 S ***/09g, über das Vermögen des E F, geboren am *****, das Konkursverfahren eröffnet wurde und das abzubrechende Gebäude zur Konkursmasse gehört, dessen Abtragung diese daher vermindern und die Masse mit den Abtragungskosten belasten würde, betrifft das vorliegende Abbruchauftragsverfahren die Masse (vgl. VwGH 28.06.1976, 0435 und 1570/76, VwSlg 9098 A/1976), sodass der im Konkursverfahren zum Masseverwalter bestellte Dr. C D Partei des vorliegenden Verfahrens ist (VwGH 20.06.2001, 98/08/0253; 20.12.2001, 98/08/0405; 20.09.2006, 2004/08/0124, wonach der Masseverwalter „Partei des Verfahrens“ sei; vgl. weiters Hengstschläger/Leeb, AVG § 9 [Stand 1.1.2014, rdb.at] Rz 19).

15. Im Ergebnis war die Beschwerde somit mit der Maßgabe abzuweisen, dass die Frist zum Abbruch mit 24 Monaten ab Verkündung des Erkenntnisses, mithin ab 26.07.2021, neu festgesetzt wird.

VI. Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt: Zwar besteht zur grundsätzlichen Zulässigkeit der Erteilung eines Abbruchauftrags in einem Fall wie dem vorliegenden Rechtsprechung des VwGH, die auch an der jeweiligen Stelle des Erkenntnisses zitiert wurde, allerdings fehlt eine Rechtsprechung zur Frage, ob bei der Bemessung der für die Erfüllung des Abbruchauftrags zu bestimmenden Frist auch zu berücksichtigen ist, dass darin auch eine allfällige Instandsetzung der baulichen Anlage Platz finden würde, sodass der Eigentümer, sollte er oder nach einem Eigentümerwechsel eine andere Person nach Erteilung des Abbruchauftrags willens werden, die Baugebrechen anstelle des Abbruchs durch Sanierungsmaßnahmen zu beseitigen, in der Lage wäre, diesen Willen vor Vollstreckung des Abbruchauftrags durchzuführen.