Landesverwaltungsgericht Salzburg 405-6/335/1/11-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.01.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGSA:2025:405.6.335.1.11.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Mag. Peter Nußbaumer über die Beschwerde der AA, vertreten durch die AE Rechtsanwälte GmbH, gegen den Bescheid der Salzburger Landesregierung (belangte Behörde) vom 28.05.2024, Zahl ***,

zu Recht:

I.Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass im Spruch der Straßenname „“ berichtigt wird auf „“.

II.Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde Folgendes festgestellt:

„Aufgrund des Antrages der AA, vertreten durch AE Rechtsanwälte GmbH (idF Antragstellerin), vom 05.12.2023, ergänzt durch die Eingabe vom 22.03.2024 wird gemäß § 7 Abs 3a Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), BGBl Nr. 139/1979, idgF, festgestellt, dass

• der Verkauf der [Wohnung 1] und

• der Verkauf der Wohnung [Wohnung 2] an die BB GmbH, die sich verpflichtet, die Wohnungen zum Zwecke der Nutzung durch ihre Dienstnehmer zu erwerben, NICHT in den Geschäftskreis nach § 7 Abs 1 bis 3 WGG fallen;“

Zudem wurde eine Landesverwaltungsabgabe von € 46,00 vorgeschrieben.

Begründend führte die belangte Behörde aus, dass die Beschwerdeführerin mit Antrag vom 17.04.2023 die Feststellung begehrt habe, dass die geplante Veräußerung der beiden obgenannten Wohnungen an die BB GmbH ein Geschäft gemäß § 7 Abs 1 bis 3 WGG sei, in eventu werde um Erteilung der erforderlichen Zustimmung gemäß § 7 Abs 4 WGG ersucht.

Die belangte Behörde stellte folgenden maßgeblichen Sachverhalt fest:

„Aufgrund der Angaben der Antragstellerin und den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens steht fest, dass

1. die [Wohnung 1] und die Wohnung [Wohnung 2] derzeit im Eigentum der Antragstellerin stehen (Vorbringen der Antragstellerin, Grundbuchsauszüge)

2. [Wohnung 1] und [Wohnung 2] an die BB GmbH, verkauft werden sollen (Vorbringen der Antragstellerin),

3. die BB GmbH die Wohnungen zum Zwecke der Nutzung durch ihre Dienstnehmer oder Dienstnehmer verbundener Unternehmen erwerben will (Vorbringen der Antragstellerin),

4. die gegenständlichen Wohnungen derzeit nicht vermietet sind und leer stehen (Vorbringen der Antragstellerin),

5. die [Wohnung 1] ab 1988 auch mit Fördermitteln des Landes Salzburg errichtet wurde (Grundbuchsauszug) und seit Fertigstellung vermietet war,

6. die Wohnung [Wohnung 2] ab 2008 auch mit Fördermitteln des Landes Salzburg errichtet wurde (Grundbuchsauszug) und seit Fertigstellung vermietet war,

7. die Kaufpreise der Wohnung

[Wohnung 1] samt Stellplatz € 138.000, - sowie

[Wohnung 2] samt Stellplatz € 232.500,

betragen, dem Verkehrswert entsprechen und unter Berücksichtigung des § 23 Abs 4c WGG gebildet wurden (Vorbringen der Antragstellerin, Verkehrswertgutachten),

8. die Notwendigkeit des Verkaufes der Wohnungen damit begründet wird, dass in den betreffenden Wohnhausanlagen immer wieder auch längere Leerstände auftreten und die Wohnhausanlagen sich in einer Abwanderungsregion befinden (Vorbringen der Antragstellerin),

9. das Überwiegen der Regelgeschäfte gegeben ist (Prüfbericht, Übersicht der Antragstellerin).“

Die Behörde beurteilte diesen Sachverhalt rechtlich wie folgt:

„Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass der gegenständliche Antrag nicht unter die Bestimmungen des § 7 Abs 1 bis 3 WGG fällt, weshalb dies bescheidmäßig durch die Landesregierung festzustellen ist.

Gemäß § 7 Abs 1a Z 2 WGG gehören zu den Hauptgeschäften einer Bauvereinigung „alle Rechtsgeschäfte, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an Wohnungen und Geschäftsräumen an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gemäß § 15c zusammenhängen.“

Da diese Bestimmung nur jenen Fall umfasst, wenn eine Wohnung an den bisherigen Mieter übertragen wird, die beiden gegenständlichen Wohnungen jedoch leerstehend sind, ist eine Übertragung an den bisherigen Mieter nicht möglich.

Gemäß § 7 Abs 1 Z 1 WGG gehören zu den Hauptgeschäften einer Bauvereinigung „alle Rechtsgeschäfte, die mit der Errichtung, Erwerbung, Finanzierung und Überlassung ihrer Bauten und Anlagen in dem üblichen Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft zusammenhängen, insbesondere der Erwerb, die Belastung und Übertragung von Grundstücken und Baurechten, der Erwerb von Grundstücken und deren Veräußerung oder die Übertragung im Baurecht an andere Bauvereinigungen die Einräumung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) und die Aufnahme von Zwischenkrediten und Baudarlehens;“.

In der Replik der Antragstellerin vom März 2024 wird argumentiert, dass die Lehre davon ausgehe, dass an Wohnungen zum Zweck der Nutzung als Dienstnehmerwohnungen Eigentum im üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft übertragen werden könne, mit Verweis auf eine Größenschlussargumentation von Ortbauer/Schinnagl in GeKo Wohnrecht III S 7 Rz 50.

Dieses Ergebnis sei auch auf die nachträgliche Übereignung von Wohnungen an Dienstgeber zur Befriedigung des dringenden Wohnbedarfs seiner Dienstnehmer zu übertragen, denn § 7 Abs 1a Z 2 WGG regle nur die nachträgliche Übertragung des Eigentums an den bisherigen Mieter. In diesem Fall werde ein „üblicher Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft“ nicht vorausgesetzt. Im Umkehrschluss könne daraus abgeleitet werden, dass eine nachträgliche Übertragung des Eigentums an andere als in Abs 1a Z 2 genannte Personen dann unter Abs 1a Z1 falle, wenn die Übertragung im üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft erfolge. Dies bestätige die Formulierung „alle Rechtsgeschäfte“ in Z 1.

Dem ist zu entgegnen, dass die Geschäftskreisregelung des § 7 WGG Ausfluss der Kompetenzgrundlage „Volkswohnungswesen“ in Art. 11 Abs 2 Z 3 B-VG ist. Unter dem Begriff „Volkswohnungswesen“ ist die Vorsorge für die Bereitstellung von Kleinwohnungen und Mittelwohnungen wie sie in der Regel für die weniger bemittelte Bevölkerung in Betracht kommen und überwiegend zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses breiter Schichten benützt werden - zu verstehen (vgl VfSlg 3378/1958).

Die Veräußerung von nicht neu errichteten Wohnungen (nachträgliche Übertragung des Eigentums) an eine juristische Person, die keine gemeinnützige Bauvereinigung ist, ist keine direkte Bereitstellung von Klein- und Mittelwohnungen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses und findet somit nicht im Begriff der ordnungsgemäßen Wohnungswirtschaft des § 7 Abs 1 Z 1a WGG Deckung.

Auch das Vorbringen, dass eine Selbstnutzung der Wohnungen durch die Dienstnehmer der Käuferin erfolgen wird, stellt keine Selbstnutzung der Käuferin dar, da im WGG nur eine direkte Versorgung von Dienstnehmern durch eine Gemeinnützige Bauvereinigung vorgesehen ist.

Dies, da der Begriff der Dienstnehmerwohnungen im WGG nicht vorkommt. Der einzige Hinweis findet sich in der Vergabebestimmung des § 8 Abs 2 WGG. Hier bestimmen die Ziffern 1 und 2, dass die Beschränkung der Vergabe von Wohnungen an Dienstnehmer dann zulässig ist, wenn die GBV ihre Tätigkeit auf die Wohnversorgung von Angehörigen bestimmter Berufe beschränkt oder wenn die Bauvereinigung aufgrund der Gewährung von angemessenen Finanzierungshilfen sich verpflichtet hat, die Wohnungen für die Wohnversorgung von Angehörigen bestimmter Berufe bereitzuhalten.

Beide Fälle sind hier nicht einschlägig, da die Antragstellerin ihre Tätigkeit weder auf die Wohnversorgung von Dienstnehmern der Käuferin eingeschränkt hat, noch die Käuferin angemessene Finanzierungshilfen für die Errichtung der gegenständlichen Wohnungen bereitgestellt hat. Dies wurde weder vorgebracht, noch erschließt sich eine solche Finanzierungshilfe aus den vorliegenden Unterlagen.

Das Ziel des § 8 WGG ist somit auch, folgend dem Zweck des Volkswohnungswesens (so) eine direkte Wohnversorgung von Dienstnehmern.

Der Größenschlussargumentation von Schinnagel, dass auch im Fall der Nutzung als Dienstnehmerwohnungen von einer Selbstnutzung auszugehen sei, kann unter Beachtung der Notwendigkeit der direkten Versorgung mit Wohnraum durch die GBV nicht überzeugen.

Auch eine Subsumtion des gegenständlichen Erwerbsvorgangs unter die Bestimmung des Abs 1a Z 1 WGG muss somit mangels Selbstnutzung der Wohnungen durch die Käuferin scheitern.

§ 7 Abs 3 Z 6 WGG umfasst alle Rechtsgeschäfte, die - unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 - mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an ihren Bauten und Anlagen zusammenhängen, sofern es sich nicht um Rechtsgeschäfte gemäß § 7 Abs 1a Z 2 handelt und keine ausdrückliche Zustimmung der Landesregierung gemäß § 10a Abs 1 lit d und e erforderlich ist.

Wie oben bereits ausgeführt, handelt es sich bei den gegenständlichen Verkäufen weder um ein Geschäft gemäß § 7 Abs 1a Z 2 WGG noch ist eine ausdrückliche Zustimmung der Landesregierung gemäß § 10a Abs 1 lit d und e erforderlich.

In der Begründung des Initiativantrages 907/A XXVI. GP aus 2019, mit dem die Bestimmungen des § 7 Abs 3 Z 6 WGG sowie der § 10a WGG neu gefasst wurden, ist in Bezug auf die Änderung des § 7 Abs 3 Z 6 vermerkt: „Nachträgliche Veräußerungen (a) leerstehender (ob zuvor vermietet oder nicht) Wohnungen (Geschäftsräume) wie auch (b) einzelner anderer Bauten und Anlagen an Dritte sind daher wie bisher grundsätzlich nur als Nebengeschäfte gem. § 7 Abs. 3 Z 6 (neu) zu qualifizieren, außer bei einer ausdrücklich erforderlichen Zustimmungspflicht der Landesregierung gem. § 10a Abs. 1 lit. d (neu) für solche Rechtsgeschäfte, wonach diese – wie schon de lege lata - als (nicht steuerprivilegierte) Ausnahmegeschäfte gem. § 7 Abs. 4 einzuordnen sind. Die bisher gem. § 7 Abs. 3 Z 6a (alt) nur im Rahmen der (öffentlich-rechtlichen) Geschäftskreisregeln normierte Verpflichtung für GBV, vor einem Abverkauf von (einzelnen oder mehreren) Wohnungen und Geschäftsräumen an Dritte (nicht GBV), diese den Mietern zum Erwerb anzubieten, ist nunmehr sachgerechter als zwingender Versagungsgrund (§ 10a Abs. 2 lit. d) im Zuge eines Zustimmungsverfahrens vor der Aufsichtsbehörde geregelt.“

In Bezug auf die Änderung des § 10a WGG ist vermerkt:

„Im Entschließungsantrag 448/A(E) NR aus 2018 heißt es u.a., dass „darüber hinaus klargestellt werden (soll), dass jedenfalls Paketverkäufe gemeinnütziger Wohnungssubstanz von der Genehmigungspflicht des § 10a WGG umfasst sind. Im Sinne erleichterter Eigentumsbildung seitens der Bewohner werden selbstgenutzte Einfamilien-, Reihen- und Siedlungshäuser von der Genehmigungspflicht nunmehr auch explizit ausgenommen werden“. „Unter Bauten“ (ob vermietet oder unvermietet) sind daher keinesfalls einzelne Reihen-, Siedlungs- und Einfamilienhäuser zu verstehen. Deren Veräußerung an eine (natürliche oder juristische) Person, wie auch die Veräußerung von bis zu drei Einzelwohnungen bzw. -geschäftsräumen (oder Ein- und Abstellplatze) an eine einzige Person, bedürfen grundsätzlich einer Zustimmung der Landesregierung, zumal diesfalls nicht von spekulativen Erwerben auszugehen ist. Siehe dazu auch RP 2017-2022, „Entfall der Zustimmungspflicht beim Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Siedlungshäusern durch eine gBV an den bisherigen Selbstnutzer durch Klarstellung im § 10a WGG“. “

Aus diesen Ausführungen im Initiativantrag ist zu folgern, dass es in Bezug auf § 7 Abs 3 Z 6 WGG in den Materialien zu dieser Bestimmung keine direkten Ausführungen zur Selbstnutzung durch den Käufer gibt. Aus den Materialen zu der im gleichen Initiativantrage erfolgten Änderung des § 10a Abs 1 lit d und e ist jedoch sehr wohl der Wille des Gesetzgebers zu erkennen, eine Eigentumsbildung durch die Bewohner selbstgenutzter Wohnungen zu erleichtern. Daher entfiel die Zustimmungsplicht der Landesregierung beim Verkauf von bis zu 3 Einzelwohnungen bzw - geschäftsräumen an eine einzige Person.

Hieraus ist somit zu folgern, dass der Gesetzgeber bei Neufassung der gegenständlichen Bestimmungen auch in Bezug auf § 7 Abs 3 Z 6 WGG die Veräußerungen von Wohnungen an selbstnutzende Käufer zum Ziel hatte und nicht die Möglichkeit im steuerbegünstigten Nebengeschäftskreis den Verkauf leerstehender Wohnungen an Nicht-Selbstnutzer bezwecken wollte. Dies wird auch dadurch bekräftigt, dass im Initiativantrag auch durch Neufassung des § 10a Abs 1 lit e die Stellung des Mieters einer zu veräußernden Wohnung gestärkt wurde, indem die veräußernde GBV in einem Verfahren vor der Aufsichtsbehörde nachweisen muss, die Wohnung dem Mieter zum Kauf angeboten zu haben, andernfalls die Zustimmung zu versagen ist. Außerdem bewirkt diese Bestimmung in Kombination mit § 7 Abs 3 Z 6 WGG, dass Veräußerungen von vermieteten Wohnungen an Dritte steuerpflichtige Ausnahmegeschäfte darstellen.

Auch aus dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol (LVwG-2023/35/2192-1) vom 13.09.2023 ist zu folgern, dass ein Verkauf von Wohnungen (ob im Soforteigentum oder bei nachträglichem Verkauf) unabhängig von der Wohnungsanzahl als Haupt- oder Nebengeschäft die Selbstnutzung des Käufers voraussetzt.

Die Geschäftskreisregelung des § 7 WGG ist Ausfluss der Kompetenzgrundlage „Volkswohnungswesen“ in Art. 11 Abs. 2 Z 3 B-VG. Unter dem Begriff Volkswohnungswesen ist die Vorsorge für die Bereitstellung von Kleinwohnungen und Mittelwohnungen - wie sie in der Regel für die weniger bemittelte Bevölkerung in Betracht kommen und überwiegend zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses breiter Schichten benützt werden - zu verstehen (vgl. VfSlg 3378/1958).

Das Erfordernis der Selbstnutzung im Haupt- und Nebengeschäftskreis ist darin begründet, dass der Zweck der GBV die direkte Versorgung der Bevölkerung mit Klein und -Mittelwohnungen ist.

Da somit Ziel eine direkte Wohnversorgung der Bevölkerung sein muss, kann ein Verkauf an Nicht-Selbstnutzer nur im Ausnahmegeschäftskreis erfolgen und ist von der Aufsichtsbehörde bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 7 Abs 4 WGG insbesondere der Notwendigkeit des Verkaufes, zB Verluste der GBV durch Leerstand aufgrund der Lage oder des Alters der Wohnung, zu genehmigen.

Ein Verkauf von leerstehenden Wohnungen an Nicht-Selbstnutzer im steuerbegünstigten Haupt- bzw Nebengeschäftskreis würde auch den Zweck einer gemeinnützigen Bauvereinigung, nämlich, die Steuervorteile direkt an die Nutzer weiterzugeben, vereiteln und ist daher nur im Ausnahmegeschäftskreis möglich.

Wie oben zur möglichen Subsumtion des gegenständlichen Sachverhaltes unter § 7 Abs 1a 21 WGG ausgeführt, kann das Vorbringen der Antragstellerin, dass die BB-GmbH die gegenständlichen Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen durch eine Vermietung an ihre Dienstnehmer selbst nutzen wird, nicht durchdringen, da das WGG die Nutzung durch Dienstnehmer auch nur für den Fall der direkten Vermietung von der GBV an diese vorsieht.

Es war daher festzustellen, dass die gegenständlichen Veräußerungen der in der Vergangenheit bereits vermieteten, nunmehr leerstehenden Wohnungen in [Wohnung 1 und Wohnung 2] an die BBgmbH nicht dem Geschäftskreis gemäß § 7 Abs 1 bis 3 zuzuordnen sind.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.“

Die Antragstellerin brachte hiergegen durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung rechtzeitig schriftliche Beschwerde ein und begründete diese wie folgt:

„4. Beschwerdegründe

4.1. Einordnung der geplanten Geschäfte als Nebengeschäft gemäß § 7 Abs 3 Z 6 WGG

Die belangte Behörde verneint die Einordnung der geplanten Geschäfte unter § 7 Abs 3 Z 6 WGG und begründet dies mit den Ausführungen des Initiativantrags 907/A XXVI. GP aus 2019, mit dem die Bestimmungen des 7 Abs 3 Z 6 WGG sowie der § 10a WGG neu gefasst wurden. In den Materialen gebe es in Bezug auf § 7 Abs 3 Z 6 WGG keine direkten Ausführungen zur Selbstnutzung durch den Käufer. Betreffend der Änderung des § 10a Abs 1 lit d und e WGG sei der Wille des Gesetzgebers hingegen sehr wohl zu erkennen, eine Eigentumsbildung durch die Bewohner selbstgenutzter Wohnungen zu erleichtern. Daraus ergebe sich für die belangte Behörde, dass die Neufassung des § 7 Abs 3 Z 6 WGG ebenso die Veräußerung von Wohnungen an selbstnutzende Käufer zum Ziel hatte.

Zudem sei Ziel der Geschäftskreisregelung die direkte Wohnversorgung der Bevölkerung.

Demnach könne ein Verkauf an Nicht-Selbstnutzer nur im Ausnahmegeschäftskreis erfolgen.

Dieser Rechtsansicht ist nicht zu folgen.

Mit der vorgenannten Argumentation widerspricht die belangte Behörde zunächst bereits dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers laut Initiativantrag 907/A XXVI. GP aus 2019, nachdem „(n)achträgliche Veräußerungen (a) leerstehender (ob zuvor vermietet oder nicht) Wohnungen (Geschäftsräume) wie auch (b) einzelner anderer Bauten und Anlagen an Dritte [ ...] daher wie bisher grundsätzlich nur als Nebengeschäfte gem § 7 Abs 3 Z 6 (neu) zu qualifizieren [sind], außer bei einer ausdrücklich erforderlichen Zustimmungspflicht der Landesregierung gem. § 10a Abs. 1 lit. d (neu) für solche Rechtsgeschäfte.“

Der Wortlaut des Initiativantrages dazu ist eindeutig. Der Begriff "Dritter" wird nicht in dem Sinne eingeschränkt, dass damit nur (unmittelbare) Selbstnutzer zu verstehen sind. Auch die Wendung "wie bisher" lässt darauf schließen, dass - entgegen den Ausführungen der belangten Behörde - die Bestimmung des § 7 Abs 3 Z 6 WGG eben nicht auf selbstnutzende Käufer eingeschränkt werden sollte.

Dieses Verständnis steht auch nicht im Widerspruch zur Geschäftskreisregelung des § 7 WGG als Ausfluss der Kompetenzgrundlage "Volkswohnungswesen" in Art. 11 Abs. 2 Z 3 B-VG. Unter dem Begriff Volkswohnungswesen ist die Vorsorge für die Bereitstellung von Kleinwohnungen und Mittelwohnungen - wie sie in der Regel für die weniger bemittelte Bevölkerung in Betracht kommen und überwiegend zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses breiter Schichten benützt werden - zu verstehen (vgl. VfSlg 3378/1958).

Diesen Kriterien entsprechend ist der Nebengeschäftskreis des Abs 3 im Verhältnis zum Hauptgeschäftskreis der in Abs 1 - 2 genannten Geschäfte eingeschränkt. Eine GBV hat demnach überwiegend die in Abs 1 - 2 genannten Geschäfte zu betreiben. Die Veräußerung an nicht selbstnutzende Dritte fällt daher so lange in den Nebengeschäftskreis, als diese Geschäfte nicht die Hauptgeschäfte nach Abs 1 - 2 überwiegen oder eine Zustimmungspflicht nach 10a Abs 1 lit d oder 2 erforderlich ist.

Laut den Feststellungen der belangten Behörden überwiegen gegenständlich die Regelgeschäfte und ist auch keine ausdrückliche Zustimmung der Landesregierung gemäß § 10a Abs 1 lit d und e erforderlich.

Zusammenfassend sind daher die geplanten Geschäfte jedenfalls als Nebengeschäfte iSd § 7 Abs 3 Z 6 WGG einzuordnen.

4.2. Einordnung der geplanten Geschäfte als Hauptgeschäft gemäß § 7 Abs 1a Z 1 WGG

Die belangte Behörde geht davon aus, dass die Veräußerung von nicht neu errichteten Wohnungen (nachträgliche Übertragung des Eigentums) an eine juristische Person, die keine gemeinnützige Bauvereinigung ist, keine direkte Bereitstellung von Klein- und Mittelwohnungen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses sei und finde somit nicht im Begriff der ordnungsmäßigen Wohnungswirtschaft des § 7 Abs 1 Z 1a WGG Deckung.

Die belangte Behörde geht weiters davon aus, dass eine Selbstnutzung der Wohnungen durch die Dienstnehmer der Käuferin keine Selbstnutzung der Käuferin darstelle, da im WGG nur eine direkte Versorgung von Dienstnehmern durch eine Gemeinnützige Bauvereinigung vorgesehen sei. Dies, da der Begriff der Dienstnehmerwohnungen im WGG nicht vorkomme. Der einzige Hinweis finde sich in der Vergabebestimmung des § 8 Abs 2 WGG. Hier bestimmen die Ziffern 1 und 2, dass die Beschränkung der Vergabe von Wohnungen an Dienstnehmer dann zulässig sei, wenn die GBV ihre Tätigkeit auf die Wohnversorgung von Angehörigen bestimmter Berufe beschränke oder wenn die Bauvereinigung aufgrund der Gewährung von angemessenen Finanzierungshilfen sich verpflichtet habe, die Wohnungen für die Wohnversorgung von Angehörigen bestimmter Berufe bereitzuhalten.

Beide Fälle seien hier nicht einschlägig, da die Antragstellerin ihre Tätigkeit weder auf die Wohnversorgung von Dienstnehmern der Käuferin eingeschränkt habe, noch die Käuferin angemessene Finanzierungshilfen für die Errichtung der gegenständlichen Wohnungen bereitgestellt habe.

Dieser Argumentation ist entgegenzuhalten, dass aus § 8 Abs 2 WGG gerade nicht geschlossen werden kann, dass das WGG die Nutzung durch Dienstnehmer nur für den Fall der direkten Vermietung von der GBV vorsehe bzw. erlaube. § 8 Abs 1 WGG stellt vielmehr darauf ab, eine Einschränkung des Personenkreises, an den die GBV ihre Leistungen erbringt, zu verhindern. Ziel der Bestimmung ist demnach, einer breiten Öffentlichkeit die Möglichkeit für die Nutzung der Leistungen einer GBV offen zu halten. § 8 Abs 2 WGG sieht Ausnahmen dieses Einschränkungsverbots vor. Eine Ausnahme besteht u.a. dann, wenn eine GBV ihre Tätigkeit auf Angehörige bestimmter Unternehmen beschränken will. Diese Bestimmung lässt aber keineswegs den Schluss zu, dass damit die Nutzung von Dienstnehmerwohnungen auf die direkte Vermietung durch die GBV eingeschränkt werden soll. Im Gegenteil: das Gesetz gestattet diese Einschränkung bloß als Ausnahme von der allgemeinen Regel.

Das WGG steht somit der Einordnung einer Verwendung einer nachträglich veräußerten Wohnung als Dienstnehmerwohnung als Hauptgeschäft gemäß § 7 Abs 1a Z 1 nicht grundsätzlich entgegen. Voraussetzung ist allerdings, dass das Rechtsgeschäft in dem üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft zusammenhängt.

Ein Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Wohnungswirtschaft ist nach Lehre und Rsp nur dann gegeben, wenn dieses Rechtsgeschäft für die Zweckerfüllung der GBV notwendig ist, indem das Geschäft unmittelbar der Umsetzung des gesetzlichen Auftrags der Versorgung der Bevölkerung mit leistbarem Wohnraum dient oder zumindest eine unterstützende Funktion idS hat (vgl. VwGH 27.9.2021, Ro 2020/15/0024; Ortbauer/Schinnagl in GeKo Wohnrecht III § 7 Rz 42). Beispielhaft führt Abs 1a als Rechtsgeschäfte in dem üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft die Veräußerung von Grundstücken an andere Bauvereinigungen an.

Die Lehre geht davon aus, dass an Wohnungen zum Zweck der Nutzung als Dienstnehmerwohnungen Eigentum im üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft übertragen werden kann. Begründet wird das Ergebnis mittels Größenschluss: wenn Eigenheime nach deren Begriffsdefinition des § 2 Abs 1 Z 1 WFG 1968 (BGBl 1967/280) vom Eigentümer, von den ihm nahestehenden Personen oder von seinen Dienstnehmern (§ 13 Abs 1 WFG 1968) regelmäßig zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses verwendet werden dürfen, muss dies auch für Wohnungen gelten, die ein Dienstgeber zum Zweck der Überlassung an seine Dienstnehmer erwerben möchte. In diesen Fällen entspricht zumindest die sofortige (originäre) Übereignung dem der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft auferlegten sozialen Gemeinwohlauftrag (vgl. Ortbauer/Schinnagl in GeKo Wohnrecht III § 7 Rz 50).

Dieses Ergebnis ist argumentativ uE auch auf nachträgliche Übereignungen von Wohnungen an Dienstgeber, zur Befriedigung des dringenden Wohnbedarfs seiner Dienstnehmer zu übertragen. Denn § 7 Abs 1a Z 2 WGG regelt zwar die nachträgliche Übertragung des Eigentums, allerdings nur an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten. In diesem Fall wird ein "üblicher Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft" nicht vorausgesetzt. Im Umkehrschluss kann daraus abgeleitet werden, dass eine nachträgliche Übertragung des Eigentums an andere als in Abs 1a Z 2 genannten Personen dann unter Abs 1a Z 1 fällt, wenn die Übertragung im üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft erfolgt. Die Bestimmung des § 7 Abs 1a Z 1 WGG subsumiert unter Hauptgeschäften "alle Rechtsgeschäfte, die mit der Errichtung, Erwerbung, Finanzierung und Überlassung ihrer Bauten und Anlagen in dem üblichen Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft zusammenhängen", sohin auch die nachträgliche Übertragung des Eigentums an Wohnungen "in dem üblichen Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft".

Aufgrund der Verpflichtung des Käufers, die ggst. Wohnungen zum Zwecke der Nutzung durch seine Dienstnehmer (oder Dienstnehmer von verbundenen Unternehmen) zu erwerben, ist davon auszugehen, dass die ggst. (nachträglichen) Eigentumsübertragungen im Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft Deckung finden und somit (auch) als Hauptgeschäft gem. § 7 Abs 1a Z 1 WGG anzusehen ist. Gerade bei der Nutzung von Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen liegt der Zusammenhang mit dem üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungswirtschaft nahe. Die ggst. Wohnungen sollen eben jener Bevölkerungsschicht zukommen, für welche im Rahmen der Kompetenzgrundlage "Volkswohnungswesen" Wohnungen geschaffen werden sollen. Dass die Wohnungen nicht direkt von der GBV an die Dienstnehmer vergeben werden, sondern indirekt durch deren Arbeitgeber als Mittelsmann, kann daran nichts ändern.

Zusammenfassend sind die geplanten Geschäfte auch als Hauptgeschäfte iSd § 7 Abs 1a Z 1 WGG einzuordnen.

4.3. Nichterledigung Eventualantrag nach § 7 Abs 4 WGG

Die nunmehrige Beschwerdeführerin stellte als Primärantrag gem. § 7 Abs 3a WGG den Antrag auf Feststellung, ob die antragsbezogenen Geschäfte unter Abs 1 bis 3 fallen oder nicht.

Als Eventualantrag beantragte die nunmehrige Beschwerdeführerin die Zustimmung zu den antragsbezogenen Geschäften gemäß § 7 Abs 4 WGG.

Das Antragsvorbringen ist dahingehend zu verstehen, dass im Falle einer negativen Entscheidung über den Primärantrag eine Entscheidung über den Eventualantrag ergehen solle.

Der angefochtene Bescheid entscheidet jedoch nur über den Primärantrag in dem er im Spruch festhält, dass die antragsgegenständlichen Geschäfte NICHT in den Geschäftskreis nach § 7 Abs 1 bis 3 WGG fallen. Betreffend des Eventualantrages erfolgte hingegen keine bescheidmäßige Erledigung. Dadurch bleibt der Eventualantrag der nunmehrigen Beschwerdeführerin unerledigt, wodurch die belangte Behörde ihre Entscheidungspflicht verletzt hat.“

Die Beschwerdeführerin beantragte die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und eine Entscheidung dahingehend, dass die antragsgegenständlichen Geschäfte als in den Geschäftskreis nach § 7 Abs 1 bis 3 WGG fallend festgestellt werden. In eventu wurde beantragt, den Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zurückzuverweisen.

Im Beschwerdeverfahren erstattete der [Verband] eine Stellungnahme, in welcher dieser zusammengefasst die Auffassung vertrat, dass die vorliegend beabsichtigte Veräußerung als Nebengeschäft gemäß § 7 Abs 3 Z 6 WGG nicht genehmigungspflichtig sei. Das Gesetz wolle sicherstellen, dass keine Spekulation im Zusammenhang mit der Vermietung von geförderten Wohnungen, insbesondere von Nichtmietern erfolge und sei eben im gegenständlichen Fall zweifelsfrei ausgeschlossen, dass es eine solche gebe. Insbesondere durch die Anwendbarkeit der betreffenden Entgeltsbestimmungen auch für die neue Eigentümerin, welche zu einem lediglich kostendeckenden Entgelt verpflichtet sei und aufgrund des Umstandes einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch sei dies auch für jeden Mieter erkennbar.

In der Sache wurde am 10.09.2024 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt. In dieser replizierten die erschienenen Parteienvertreter (der belangte Behörde und der Vertretung der Beschwerdeführerin) ihre jeweilige Auffassung.

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat hiezu erwogen:

Sachverhalt:

Die AA (kurz: CC), FN **a, AC, GG, [Anm: eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft] als Beschwerdeführerin beabsichtigt den Verkauf der [Wohnung 1] und der Wohnung [Wohnung 2] an die BB GmbH, FN **b, DD, EE. Beide Wohnungen sind derzeit nicht vermietet. Die Käuferin ist keine anerkannte gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) gemäß § 1 Abs 1 WGG. Diese wird sich in den Kaufverträgen verpflichten, die Wohnungen durch eigene Dienstnehmer oder solche von verbundenen Unternehmen nutzen zu lassen.

Laut unbestrittener Aktenlage liegt dem beabsichtigten Verkauf der Wohnung ein interner Beschluss der CC zugrunde, die noch im Eigentum stehenden Wohnungen in beiden Objekten im Fall der Kündigung eines Mietvertrages durch einen Mieter zu veräußern (siehe Stellungnahme FF vom 24.01.2024, ON 5 Erstakt).

Bezüglich des übrigen relevanten Sachverhaltes ist auf die oben dargelegten Feststellungen der belangten Behörde (siehe Seite 2) zu verweisen.

Rechtlich ist auszuführen:

Die relevanten Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), BGBl Nr 139/1979, idF BGBl I Nr 176/2023 lauten:

§ 7. (1) Die Bauvereinigung hat sich nach ihrem Genossenschaftsvertrag (Gesellschaftsvertrag, Satzung) und tatsächlich mit der Errichtung und Verwaltung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von höchstens 150 m2 mit normaler Ausstattung, von Eigenheimen mit höchstens zwei Wohnungen dieser Art und von Heimen sowie mit Sanierungen größeren Umfanges im Inland zu befassen und ihr Eigenkapital vornehmlich für diese Zwecke einzusetzen. Diesfalls wird die Bauvereinigung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig. Mit der Errichtung und Verwaltung zusammenhängende Geschäfte und Tätigkeiten können auch für andere gemeinnützige Bauvereinigungen vorgenommen werden. Die Verwaltung schließt alle Maßnahmen der Gebäudebewirtschaftung einschließlich deren Finanzierung, insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung samt der Errichtung von Hauswerkstätten zur Durchführung kleinerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten im Umfang des nötigen Bedarfs sowie die befugte Ausstellung von Energieausweisen und die Verbesserung mit ein.

(1a) Zu den Hauptgeschäften einer Bauvereinigung gehören auch:

(2) Die Verwaltung erstreckt sich auch auf Wohnhäuser, Eigenheime, Wohn-, Geschäfts- und Büroräume, Gemeinschaftseinrichtungen, Einstellplätze (Garagen), Abstellplätze oder Heime, welche von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, einer Beteiligungsgesellschaft gemäß § 7 Abs. 4 oder 4b, einer Gebietskörperschaft oder einem Unternehmen, das mindestens zu 50 vH im Eigentum einer Gebietskörperschaft steht, errichtet oder – sei es auch nur als Mehrheitseigentümer – erworben wurden.

(3) Die Bauvereinigung hat überwiegend die in Abs. 1 bis 2 genannten Geschäfte zu betreiben. Neben diesen Geschäften darf die Bauvereinigung unbeschadet des Abs. 4 nachfolgende Geschäfte im Inland betreiben:

…

(3a) Auf Antrag der Bauvereinigung hat die Landesregierung im Zweifelsfall bescheidmäßig festzustellen, ob ein geplantes Geschäft oder eine geplante Beteiligung unter Abs. 1 bis 3 fällt oder nicht.

(4) Andere im Rahmen ordnungsmäßiger Wirtschaftsführung notwendig werdende Geschäfte einer Bauvereinigung als die in den Abs. 1 bis 3 angeführten bedürfen der Zustimmung der Landesregierung. Der Beteiligung einer gemeinnützigen Bauvereinigung an anderen als den in Abs. 3 Z 9 und 10 angeführten Unternehmungen darf die Landesregierung nur zustimmen, wenn

…

§ 8. (1) Eine Bauvereinigung darf, vorbehaltlich der Abs. 4 und 5, die Überlassung von Wohnungen zum Gebrauch und die Übertragung des Eigentums oder die Einräumung des Wohnungseigentums nicht auf bestimmte Personen, eine bestimmte Anzahl von Personen oder einen bestimmten Personenkreis beschränken.

(2) Eine zulässige Beschränkung liegt jedoch vor, wenn

…

§ 9a. (1) Rechtsgeschäfte einer Bauvereinigung im Rahmen der Vermögensverwaltung und gemäß § 7 mit Personen im Sinne des § 9 Abs. 1, die dem Vorstand (Geschäftsführung) oder dem Aufsichtsrat der Bauvereinigung angehören, sind rechtsunwirksam.

(2) Rechtsgeschäfte einer Bauvereinigung gemäß Abs. 1

…

§ 10a. (1) Bei sonstiger Rechtsunwirksamkeit bedürfen der Zustimmung der Landesregierung Vereinbarungen über:

(1a) Bei sonstiger Rechtsunwirksamkeit bedürfen der Zustimmung der Landesregierung Vereinbarungen über den Erwerb von Anteilen an Unternehmungen, deren überwiegender Geschäftszweck der mittelbare oder unmittelbare Erwerb sowie das mittelbare oder unmittelbare Halten und Verwalten von Anteilen an Bauvereinigungen ist.

(2) Die Zustimmung nach Abs. 1 und Abs. 1a ist jedenfalls zu untersagen, wenn:

(3) Einer Zustimmung nach Abs. 1 bedarf es nicht, falls der Erwerb eines Anteils zum Nennwert Voraussetzung für die Nutzung einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes ist.

(4) Eintragungen in das Firmenbuch nach Abs. 1 lit. a bis c dürfen nur unter Nachweis der Zustimmung der Landesregierung erfolgen.

…

§ 13. (1) Gemeinnützige Bauvereinigungen haben für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages, für die (nachträgliche) Übertragung des Eigentums (Miteigentum) an einer Baulichkeit oder für die (nachträgliche) Einräumung des Wohnungseigentums an einer Wohnung, einen Geschäftsraum oder an Einstellplätzen (Garagen) und Abstellplätzen ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten und unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze des § 23 gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist.

(2) Der Berechnung des Entgelts (Preis) gemäß Abs. 1 sind die gesamten Herstellungskosten zugrunde zu legen; das sind

…

…

§ 15. (1) Der Preis für die Übertragung des Eigentums (Miteigentum) an Wohnungen, Heimen, Geschäftsräumen, Gemeindeeinrichtungen, Einstellplätzen (Garagen), Abstellplätzen oder für die Einräumung des Wohnungseigentums, sofern die erste Überlassung nicht in Miete oder sonstiger Nutzung erfolgt ist (§ 15b Abs. 1 lit. a), ist angemessen, wenn er unter Bedachtnahme auf § 13 gebildet wird. Wird ein Miteigentumsanteil übertragen, so gilt der dem Anteil entsprechende Betrag als angemessener Preis, sofern schriftlich nicht anderes (spätestens bei Bekanntgabe des Preises) vereinbart wurde oder eine andere Aufteilung durch gerichtliche Entscheidung vorliegt.

(2) In der Verordnung gemäß § 13 Abs. 3 ist bei der Erstellung der Richtlinien für die Ermittlung des Preises auf die Bildung einer Rücklage nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung Bedacht zu nehmen.

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§ 15b. (1) Eine Bauvereinigung kann ihre Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräume nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen, wenn

(2) Im Falle der Übertragung an eine gemeinnützige Bauvereinigung sind Abs. 1 lit. b und c nicht anzuwenden.

(3) Im Falle des § 15c lit. b ist Abs. 1 lit. c nicht anzuwenden.

Erwägungen:

Zur Zulässigkeit:

Dem Verfahren liegt ein zulässiger Antrag der Beschwerdeführerin gemäß § 7 Abs 3a WGG zugrunde. Gründe, welche für dessen Unzulässigkeit sprechen, wurden bislang nicht vorgebracht. Demnach hat die Landesregierung auf Antrag einer GBV im Zweifelsfall bescheidmäßig festzustellen, ob ein geplantes Geschäft unter § 7 Abs 1 bis 3 WGG fällt oder nicht, also ob dieses ein zulässiges Haupt- oder Nebengeschäft nach den betreffenden Vorschriften ist. Falls nicht, müsste das Geschäft nach § 7 Abs 4 WGG aufsichtsbehördlich genehmigt werden.

Zur Sache:

Lediglich die Beschwerdeführerin als einzige der Verfahrensparteien ist der Ansicht, dass der vorliegend beabsichtigte Verkauf, sollte er nicht als zulässiges Nebengeschäft gemäß § 7 Abs 3 Z 6 WGG eingestuft werden, als Hauptgeschäft gemäß § 7 Abs 1a Z 1 WGG anzusehen sei, da es um die Bereitstellung von Dienstnehmerwohnungen gehe, was zur ordnungsmäßigen Wohnungswirtschaft einer GBV gehöre. Dieser Auffassung, dass der Abverkauf nicht mehr ins Portfolio passender Mietwohnungen zum Zweck der Nutzung als Dienstnehmerwohnung zum Hauptgeschäft einer GBV gehöre, ist aber bereits die belangte Behörde schlüssig entgegengetreten, da einerseits die Bedingungen des § 8 Abs 2 Z 1 und 2 WWG nicht erfüllt sind und nur die direkte Bereitstellung von Klein- und Mittelwohnungen an begünstigte Personen dem verfassungsrechtlichen Auftrag des Volkwohnungswesens gemäß Art 11 Abs 2 Z 3 B-VG entsprechen. Darüber hinaus trifft § 7 Abs 1a Z 2 WGG erkennbar eine Regelung für die nachträgliche Übertragung des Eigentums an Wohnungen, sodass die Z 1 des § 7 Abs 3 nicht mehr einschlägig sein kann.

Die Beschwerdeführerin und der der [Verband] vertreten allerdings die Rechtsansicht, dass es sich beim vorliegenden Verkauf um ein zulässiges Nebengeschäft gemäß § 7 Abs 3 Z 6 WGG handle, welches ohne Genehmigung der Landesregierung getätigt werden könne, solange überwiegend Hauptgeschäfte gemäß § 7 Abs 2a Z 1 und 2 WGG betrieben werden. Die belangte Behörde und auch das beteiligte Finanzamt für Großbetriebe sind demgegenüber der Auffassung, dass auch kein zulässiges Nebengeschäft vorliegt.

Das Verwaltungsgericht folgt hier der Auffassung der belangten Behörde, weil mit den Novellen des WGG 2019 und 2022 (BGBl I Nr 85/2019 bzw BGBl I Nr 88/2022) erkennbar nur beabsichtigt war, die Veräußerung von Wohnungen und Geschäftsräumen an deren Mieter (Nutzungsberechtigte) zu erleichtern, während die Möglichkeit der Veräußerung an andere Personen, welche keine GBV sind und die keine Selbstnutzung beabsichtigen, offenbar dadurch nicht erleichtert werden sollte (vgl Initiativantrag 907/a AB 635 S 86, GP XXVI). Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführerin, dass mit diesen Novellen des WGG auch der nachträgliche Verkauf von bis zu drei Wohnungen an nicht begünstigte Personen (Investoren) zustimmungsfrei gestellt werden sollte, solange der Zweck einer Zurverfügungstellung von günstigem Wohnraum an bedürftige Personen (einschließlich Dienstnehmer) weiterhin vertraglich sichergestellt ist, überzeugt nicht, zumal dies weder im Gesetzeswortlaut, noch in den Materialien ausreichend zu Ausdruck kommt.

Auch wenn die Bereitstellung von Dienstnehmerwohnungen (§ 8 Abs 2 WGG) ein zulässiger Zweck einer GBV ist, erfolgt diese hier nicht in der im Gesetz vorgesehenen Form und bewirkt der Verkauf, dass die künftige Bewirtschaftung der geförderten Wohnungen nicht mehr der Aufsicht durch den der [Verband] bzw die Landesregierung unterliegt. Der Auffassung der Beschwerdeführerin, dass die künftige Nutzung der beiden Wohnungen im Sinne des Gesetzeszweckes, ohnehin vertraglich und grundbücherlich sichergestellt sei, vermag im vorliegenden Zusammenhang nicht zu überzeugen, weil es ausschließlich die Sache der künftigen Mieter wäre, gegen mögliche Verstöße vorzugehen. Das erscheint gerade im Fall von Dienstnehmerwohnungen aufgrund anderer Abhängigkeiten der Dienstnehmer gegenüber dem Vermieter (=Dienstgeber) problematisch, da diese in der Regel nichts tun werden, was den eigenen Arbeitsplatz gefährdet.

Aus diesem Grund ist der herrschenden Auffassung zu folgen, dass Verkäufe von Wohnungen, die nicht unmittelbar von begünstigten Personen genutzt werden, weiterhin bewilligungspflichtig sein sollten. Es ist nämlich eine Intention des WGG, dass Kostenvorteile, welche GBV durch ihre steuerbegünstigte Stellung haben, grundsätzlich nicht an andere Personen (Investoren) weitergegeben werden sollen. Darüber hinaus bedeutet jede Ausdehnung der Zulässigkeit nicht gemeinwirtschaftlicher Geschäfte eine unlautere Konkurrenzierung der privatwirtschaftlich tätigen Bauträger. Weiters liegt dem vorliegenden Verfahren zwar „nur“ die rechtliche Beurteilung eines beabsichtigten Verkaufes von zwei einzelnen Wohnungen zugrunde, die Beschwerdeführerin hat allerdings den Beschluss gefasst, auch die anderen, noch im Eigentum stehenden Wohnungen der beiden Objekte für den Fall der Beendigung von Mietverträgen zu veräußern. Es ist daher eine Umgehung der Begrenzung des bewilligungsfreien Verkaufs von maximal drei Objekten gemäß § 10a Abs 1 lit d WGG durch sukzessive Verkäufe zu verhindern.

Die Beschwerde war sohin als unbegründet abzuweisen.

Im Spruch des Erstbescheides war ein Schreibfehler in einer Straßenbezeichnung zu korrigieren.

Zum Eventualantrag auf Erteilung der Genehmigung des Geschäfts:

Was die bekämpfte Nichterledigung des Eventualantrages nach § 7 Abs 4 WGG zur aufsichtsbehördlichen Genehmigung des Verkaufs betrifft, ist anzumerken, dass – wie von der belangten Behörde richtig ausgeführt – Voraussetzung dafür eine rechtskräftige negative Entscheidung im Primärantrag wäre. Da über diesen aber erst mit der Zustellung des vorliegenden Erkenntnisses an alle Verfahrensparteien rechtskräftig entschieden ist, liegt derzeit noch keine rechtskräftige Vorfragenentscheidung vor, welche die Zuständigkeit der belangten Behörde begründen könnte (vgl LVwG Tirol, 03.03.2023, LVwG-2022/39/2345-4).

Eine diesbezügliche aufsichtsbehördliche Entscheidung konnte das Verwaltungsgericht auch nicht nachholen, da im Beschwerdeverfahren nur darüber abgesprochen werden durfte, was bereits Gegenstand des behördlichen Verfahrens war. Somit hatte sich die vorliegende Entscheidung auf die Beurteilung zu beschränken, ob die Behandlung des Eventualantrages rechtskonform unterlassen wurde (vgl VwGH 14.05.2024, Ro 2022/08/0019).

Zum Eventualantrag auf Aufhebung des angefochtenen Bescheides und Zurückweisung zur neuerlichen Entscheidung wird angemerkt, dass eine solche Zurückverweisung gemäß § 28 Abs 3 VwGVG nur erfolgen hätte können, wenn die belangte Behörde notwendige Ermittlungen unterlassen hätte, was gegenständlich nicht der Fall war, und dies außerdem zu einer voraussichtlichen Verfahrensbeschleunigung geführt hätte (vgl VwGH 13.06.2024, Ra 2023/04/0259).

Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, da eine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Es fehlt an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, ob ein (allenfalls nachträglicher) Verkauf von bis zu drei Wohnungen der Zustimmung der Landesregierung unterliegt.