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405-3/1007/1/6-2022•LVwG S 405-3/1007/1/6-2022
405-3/1007/1/6-2022Landesverwaltungsgericht09.12.2022
Baurecht; dauerhafte Nutzung gemäß ROG
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Mag. Peter Mottl über die Beschwerde von AB AA, AE, AC AD, vertreten durch AF, AI, AG AH, gegen den Bescheid der Gemeindevertretung der Gemeinde AD (belangte Behörde) vom 17.06.2022, Zahl xx,
zu Recht :
I.Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
II.Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Mit dem angefochtenen Bescheid wurde aufgrund eines Devolutionsantrages das Ansuchen von AA auf Erteilung einer Baubewilligung für einen Neubau eines widmungswidrigen Bestandsbaues (Wohnhaus) auf GStNr yy, abgewiesen mit der Begründung, dass eine dauerhafte Wohnnutzung des Bestandes in der Vergangenheit nicht stattgefunden habe.
Dagegen wurde Beschwerde erhoben und darin von der Rechtsvertretung Folgendes ausgeführt:
„In außen bezeichneter Verwaltungsrechtssache erhebt der Beschwerdeführer gegen den Bescheid der Gemeindevertretung der Gemeinde AD vom 17.06.2022 zur Zahl xx (zz), zugestellt am 24.06.2022, sohin innerhalb offener Frist das Rechtsmittel der
BESCHWERDE
an das Landesverwaltungsgericht Salzburg als zuständiges Rechtsmittelgericht.
Mit Bescheid vom 05.01.2022 hat der Bürgermeister der Gemeinde AD als Baubehörde I. Instanz ausgesprochen, dass die am 27.04.2021 beantragte baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Ersatzgebäudes auf dem Grundstück Nr. yy versagt werde.
Gegen diese Entscheidung hat der Beschwerdeführer das Rechtsmittel der Berufung ausgeführt.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid hat die Gemeindevertretung der Gemeinde AD ausgesprochen, dass der Bescheid des Bürgermeisters vom 05.01.2022 mangels sachlicher Zuständigkeit aufgehoben werde (Spruchpunkt I), jedoch die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Ersatzbaues auf dem Grundstück Nr. yy versagt werde (Spruchpunkt II).
Zur Begründung führt die Behörde aus, dass das Objekt für eine dauerhafte Wohnnutzung nicht geeignet sei und eine derartige Nutzung erwiesenermaßen die vergangen Jahre auch nicht stattgefunden habe; somit würden die Voraussetzungen für die Erteilung einer Wiederrichtungsgenehmigung iSd § 47 (3) ROG nicht vorliegen.
Der gegenständliche Bescheid wird hinsichtlich des Spruchpunktes II (Versagung der Baubewilligung) vollumfänglich angefochten.
Es wird beantragt, dem Beschwerdeführer die baupolizeiliehe Bewilligung für die am 27.04.2021 beantragte baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Ersatzbaues auf Grundstück Nr. yy zu erteilen.
Inhaltlich ist nunmehr auszuführen wie folgt: Wie bereits dargestellt, ist entsprechend der Bestimmung des § 47 Abs. 3 ROG die Wiedererrichtung von Bauten zulässig, wenn der Bau durch ein Elementarereignis zerstört worden ist oder dessen Erhaltung nicht allgemein wirtschaftlich vertretbar ist und bisher dauerhaft genutzt oder eine solche Nutzung im Zeitpunkt der Antragstellung vor nicht mehr als drei Jahren aufgegeben worden ist.
Der Beschwerdeführer hat diese Thematik bereits im Jahr 2015 an die Gemeinde AD herangetragen. Der Bauamtsleiter der Gemeinde AD hat in diesem Zusammenhang mitgeteilt, dass ein widmungswidriger Bestandsbau im Grünland vorliegend ist und eine Wiedererrichtung zulässig sei, sofern die Erhaltung nachweislich wirtschaftlich nicht vertretbar ist (vgl. Beilage ./I).
Aufgrund der Ausführungen des Bauamtsleiters hat der Beschwerdeführer ein Gutachten zur Frage, ob die Erhaltung des Bestandsbaus wirtschaftlich vertretbar ist, eingeholt. Dem Gutachten (vgl. Beilage ./II) vom 29.10.2015 ist zu entnehmen, dass:
a) im REK der Gemeinde keine ortsbezogenen Hinderungsgründe angeführt sind,
b) eine Erhaltung des Bestandes wirtschaftlich keinesfalls vertretbar ist,
c) auch unter Heranziehung strengster Beurteilungskriterien keine negativen Auswirkungen bzw. Versagungsgründe zu erkennen sind;
Das Gutachten selbst wurde freilich an die Gemeinde AD übermittelt.
Da es laut Auskunft des Architekten keine Probleme mehr gegeben hat, wurde sodann - in Abstimmung mit der Gemeinde - auch eine Bewilligung für eine vollbiologische Abwasseranlage zur Entsorgung der Abwässer aus drei Objekten eingeholt (Bauernhaus, Austraghaus, Ersatzbau). Die Bewilligung selbst wurde seitens der Bezirkshauptmannschaft BB mit Bescheid vom **2015 zur Zahl aa erteilt (vgl. Beilage ./III). Die Fertigstellungsfrist – sohin die Frist zur Umsetzung dieser Abwasseranlage - wurde bis zum 31.10.2023 erstreckt (Beilage ./IV). Die Gemeinde AD wurde in diese Schritte eingebunden und wurde freilich auch verständigt.
Der Beschwerdeführer hat auch die ersten Planungsschritte gesetzt und einen Architekten beigezogen.
Erst nachdem diese Schritte gesetzt und die Genehmigungen erteilt wurden hat die Gemeinde völlig überraschend mitgeteilt, dass der Ersatzbau mit der geplanten Hofaussiedelung kollidieren würde.
Die Behörde übersieht in diesem Zusammenhang jedoch, dass der Ersatzbau selbst gänzlich unabhängig von der beabsichtigten Hofaussiedelung zu sehen ist. Der Ersatzbau selbst könnte von jeder beliebigen Person errichtet werden, die nicht im Zusammenhang mit dem Beschwerdeführer steht. Das Bestandsobjekt befindet sich auf einem eigenen Grundstück mit einer eigenen Einlagezahl und könnte daher auch abverkauft werden.
Offensichtlich hat die Behörde selbst in weiterer Folge bemerkt, dass diese Begründung nicht zielführend ist. Vor diesem Hintergrund hat die Behörde über die Bezirkshauptmannschaft BB ein Wohnsitzüberprüfungsverfahren eingeleitet (völlig unüblich!) und versucht nunmehr darzustellen, dass das Objekt selbst von Frau AP AA nie bewohnt wurde. Obwohl es hiezu keine rechtskräftigen Feststellungen und Entscheidungen gibt, verharrt die Behörde in der Ansicht, dass das Objekt derzeit nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird und auch in der Vergangenheit nie als Hauptwohnsitz genutzt worden ist.
Der Sinneswandel der Gemeinde ist für den Beschwerdeführer absolut nicht nachvollziehbar und ist auch rechtlich problematisch: Zunächst wird mitgeteilt, dass ein Ersatzbau möglich ist, wenn die Erhaltung des Bestandsbaus wirtschaftlich nicht vertretbar ist.
Der Beschwerdeführer hat sodann die Nachweise eingeholt und wurden auch behördliche Genehmigungen eingeholt. Erst nach all diesen Schritten hat die Gemeinde - aus welchen Gründen auch immer - ihre Meinung abgeändert und wird nunmehr "mit aller Macht" versucht, die Errichtung des Ersatzbaus zu verhindern.
Die rechtliche Beurteilung ist jedoch verfehlt; in diesem Zusammenhang ist den Ausführungen (Seite 6 und 7) der Behörde chronologisch Nachfolgendes entgegenzuhalten:
ad) Zerstörung durch ein Elementarereignis oder Erhaltung wirtschaftlich nicht vertretbar.
Der Umstand, dass der Bestandsbau nicht auf wirtschaftliche Art und Weise weiter erhalten werden kann, ist dem Gutachten (Beilage ./II) zu entnehmen. Aus welchen Gründen die Wiedererrichtung den grundsätzlichen Planungsabsichten und Raumordnungsgrundsätzen der Gemeinde widersprechen würde ist unklar und wurde auch nicht näher dargelegt. Auch hier ergibt sich aus dem Gutachten - welches im Übrigen auch im Jahr 2021 aktualisiert wurde (Beilage .N) - nichts Gegenteiliges!
Diesem ist sogar zu entnehmen, dass keine Bedenken gegeben sind!
Warum der widmungswidrige Bestand nur dann neu errichtet werden kann, wenn eine landwirtschaftliche Nutzung vorgenommen wird, ist völlig unklar. Der Bestandsbau ist, wie bereits erwähnt, auf einem eigenen Grundstück, welches wiederum in einer eigenen EZ vorgetragen ist und somit auch an einen Dritten weitergegeben werden könnte. Auch in diesem Zusammenhang wäre kein Zusammenhang mit einer Landwirtschaft gegeben.
ad) Benutzbarkeit des Bestandsbaues: Die Behörde stellt hier ausschließlich auf das Erfordernis der Bewohnbarkeit ab. Das Gesetz selbst (vgl. § 47 (3) Z 2 ROG) spricht hier nur von einer Nutzung, die entweder zum Zeitpunkt der Antragstellung vorgelegen hat oder nicht länger als drei Jahre vor dieser Antragstellung aufgegeben wurde. Es liegen keine Beweisergebnisse vor, wonach in den letzten Jahren keine Nutzung stattgefunden hat (es ist jede Art der Nutzung ausreichend!). Die Behörde hat sich nicht einmal ansatzweise mit der Frage beschäftigt, wie das Objekt vor der Antragstellung genutzt wurde!
Hinzu kommt, dass auch die Ausführungen der Behörde, wonach die wasserrechtliche Bewilligung erloschen ist, unzutreffend sind. Die wasserrechtliche Bewilligung ist nach wie vorgegeben (siehe oben)!
ad) dauerhafte Wohnnutzung: Für den Beschwerdeführer ist indes nicht nachvollziehbar, warum hier die dauerhafte Wohnnutzung in Abrede gestellt (diese ist überdies auch nicht von Relevanz) und warum diese als Voraussetzung für die Erteilung der Bewilligung herangezogen wird; durch das Gesetz selbst wurde klargestellt, dass es um die Aufgabe der dauerhaften Nutzung eines Baus geht, wobei hier die Art der Nutzung nicht von Relevanz ist. Eine Nutzung war immer gegeben; das Objekt wird auch nach wie vor genutzt.
In diesem Zusammenhang wird sohin die Einvernahme von AB AA jun., CC AA und AP AA, alle p.A. des Beschwerdeführers im Zuge der Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragt. Weiters wird die Beiziehung eines Sachverständigen aus dem Bereich Raumordnung und Raumplanung beantragt.
An dieser Stelle ist sohin festzuhalten, dass im Bescheid nicht einmal ansatzweise auf die Erfordernisse des §47 ROG eingegangen wurde.
Da die beiden Voraussetzungen des § 47 Abs. 3 ROG kumulativ vorliegen (Erhaltung wirtschaftlich nicht vertretbar, dauerhafte Nutzung) ist daher auch im Hinblick auf das beantragte Ersatzgebäude eine Bewilligung zu erteilen.
Es wird sohin gestellt der
ANTRAG
den Bescheid der Gemeindevertretung der Gemeinde AD als Baubehörde II. vom 17.06.2022 zur Zahl xx (zz) in der Form abzuändern, als dem Beschwerdeführer die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Ersatzgebäudes auf dem Grundstück Nr. yy, erteilt wird.
AH, am 15.07.2022 AB AA“
Das am 27.04.2021 von Herrn AA eingebrachte Ansuchen um Baubewilligung hat die Errichtung eines Ersatzgebäudes auf dem Grundstück Nr yy, zum Gegenstand.
Der auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück befindliche Bestandsbau ist gemäß dem Privatgutachten der DD GmbH vom 13.04.2021 ein Wohnhaus (Erdgeschoss, Obergeschoss und geringe Teilunterkellerung) mit einem Grundriss von 10,15m x 6,55m. Das ebenfalls auf dieser Liegenschaft befindliche Nebengebäude ist ein Holzschuppen im Ausmaß von 7,68m x 2,80m. Wann die Gebäude errichtet wurden, ist mangels Baubewilligung nicht bekannt. Sie sind laut besagtem Gutachten in einem großteils desolaten Zustand (v.a. Schimmelbefall durch aufsteigende Feuchtigkeit). Das Grundstück ist laut Flächenwidmungsplan als „Grünland - ländliches Gebiet“ gewidmet.
Beweis wurde erhoben durch Einsicht in den Bauakt der Behörde und Durchführung einer Beschwerdeverhandlung, in der die Parteien gehört und mehrere Zeugen einvernommen wurden.
Als Beweisergebnis zum hier gegenständlichen Versagungsgrund ist festzustellen, dass der Bestandsbau als Wohnhaus errichtet und in früheren Zeiten auch so verwendet worden ist. In den Jahren 2010 bis 2013 war das Gebäude an den Kindergarten BB/AD vermietet. Seit dem Jahr 2015 war die Gattin des Beschwerdeführers, Frau AP AA, dort mit Hauptwohnsitz gemeldet. Eine amtswegige Abmeldung durch die Meldebehörde hat Frau AA bekämpft, das Verfahren ist laut deren Aussage noch anhängig. Laut Zeugenaussagen in der Beschwerdeverhandlung beschränkte sich die Nutzung des Bestandsgebäudes in den letzten Jahren auf eine zeitweilige Anwesenheit von Frau AA, manchmal auch ihres Gatten (zB zum Betreiben von Bienenstöcken), manchmal auch mit Gästen. Die Söhne des Beschwerdeführers haben das Gebäude ebenfalls zeitweilig in ihrer Freizeit (Ausspannen, Party) benutzt. Vom Nachbarn AM, dessen Wohnhaus sich in einiger Entfernung zum besagten Gebäude befindet (ca. 250 m) und auch wegen Baumbewuchs nur eine eingeschränkte Sichtverbindung zum Bestandsbau aufwies, konnte eine Nutzung des Gebäudes etwa durch Licht im Gebäude nicht festgestellt werden. Eine Erhebung der Gemeinde beim Stromanbieter (Salzburg Netz GmbH) hat ergeben, dass in den Jahren 2015 bis 2021 bezüglich des Bestandsgebäudes fast kein Stromverbrauch (zwischen 0 und 4 kWh, im Jahr 2018 19 kWh) vorlag.
Baupolizeigesetz 1997 (BauPolG)
§ 9
(1) Die Bewilligung ist zu versagen, wenn die bauliche Maßnahme vom Standpunkt des öffentlichen Interesses unzulässig erscheint. Dies ist der Fall, wenn
1. die bauliche Maßnahme der durch den Flächenwidmungsplan gegebenen Widmung oder der jeweiligen Kennzeichnung widerspricht, sofern es sich nicht um eine im Einzelfall zulässige Verwendung (§§ 40 Abs. 4, 46 und 47 ROG 2009) handelt;
…
Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009)
§ 47
(1) Ein bestehender widmungswidriger Bau im Sinn dieser Bestimmung liegt vor, wenn der Bestand, allenfalls auch unter Zugrundelegung raumordnungsrechtlicher Ausnahme- oder Einzelbewilligungen, rechtmäßig ist und der festgelegten Widmung nicht entspricht.
…
(3) Die Wiedererrichtung von Bauten gemäß Abs 1 ist unter den Voraussetzungen des Abs 2 zulässig, wenn der Bau
1. durch ein Elementarereignis zerstört worden ist oder dessen Erhaltung nicht allgemein wirtschaftlich vertretbar ist und
2. bisher dauerhaft genutzt oder eine solche Nutzung im Zeitpunkt der Antragstellung vor nicht mehr als drei Jahren aufgegeben worden ist.
Im vorliegenden Fall wurde die Wiedererrichtung eines widmungswidrigen Bestandsbaues beantragt. Der gegenständliche Bestandsbau auf dem Grundstück Nr yy, liegt laut Flächenwidmungsplan im Grünland – ländliches Gebiet (§ 36 Abs 1 Z 1 ROG 2009). Da es sich unbestrittenermaßen beim Bestandsbau nicht um einen solchen zur land- und forstwirtschaftlichen oder berufsgärtnerischen Nutzung, sondern zur Wohnnutzung, handelt, liegt ein widmungswidriger Bestandsbau gemäß § 47 ROG 2009 vor. Der Bestandsbau muss als rechtmäßig angesehen werden, da dieser offensichtlich älteren Datums ist und eine Baubewilligung dafür bei der Baubehörde nicht aufliegt.
Seitens der Baubehörde wurden die Feststellungen im Privatgutachten der DD GmbH hinsichtlich des (desolaten) Zustandes der Bausubstanz nicht in Zweifel gezogen und ist auch für das erkennende Gericht nachvollziehbar, dass eine Erhaltung wirtschaftlich nicht vertretbare Aufwendungen erfordern würde. Damit liegt die Voraussetzung für die Wiedererrichtung gemäß § 47 Abs 3 Z 1 ROG 2009 vor.
Hinsichtlich der weiteren Voraussetzung der bisherigen dauerhaften Nutzung ist festzuhalten, dass der Bestandsbau (auch nach den Angaben des Beschwerdeführers selbst) in früheren Zeiten als Wohnhaus genutzt wurde und daher eine dauerhafte Nutzung rechtmäßig auch nur in dieser Form möglich war und ist. Diesbezüglich hat das Beweisergebnis des Beschwerdeverfahrens ergeben, dass zwar eine sporadische bzw zeitlich beschränkte Nutzung des Gebäudes vor allem für Freizeit- und Hobbyzwecke nachgewiesen wurde, aber nicht eine dauerhafte Wohnnutzung im Sinne des § 47 Abs 3 Z 2 ROG 2009. Dies ist nicht nur durch die – eingeschränkten – Beobachtungen des Nachbarn AM als erwiesen anzusehen, sondern vor allem auch durch den nur minimalen Stromverbrauch in den vergangenen Jahren. Das Vorhandensein einer Hauptwohnsitzmeldung durch die Gattin des Beschwerdeführers hat, wie im angefochtenen Bescheid zutreffend ausgeführt, nur Indizwirkung und ist im vorliegenden Fall durch das Beweisergebnis widerlegt. Eine rechtmäßige dauerhafte Wohnnutzung könnte im vorliegenden Fall nach Ansicht des erkennenden Gerichts aber nur durch eine tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz vorliegen, zumal die Gemeinde AD eine „Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinde“ gemäß § 1 Z 5 der Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden-Verordnung der Salzburger Landesregierung ist und daher eine raumordnungsrechtlich zulässige Verwendung als Zweitwohnung gemäß § 31 ROG 2009 nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten möglich ist (was beim gegenständlichen Grundstück nicht der Fall ist).
Damit hat die belangte Behörde die beantragte Baubewilligung aber zurecht wegen Widerspruchs zur Raumordnung (§ 9 Abs 1 Z 1 BauPolG) versagt und war der Beschwerde daher keine Folge zu geben.
Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist zulässig, da eine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Soweit ersichtlich fehlt es bisher an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Auslegung des Begriffs der „dauerhaften Nutzung“ gemäß § 47 Abs 3 Z 2 ROG 2009.
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