Landesverwaltungsgericht Salzburg 405-3/632/1/20-2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.04.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGSA:2020:405.3.632.1.20.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Dr. Martin Warter über die Beschwerde der AA, FN YYY, FF-Straße 2, LL, vertreten durch die Rechtsanwälte Dr. GG und Dr. HH, AE-Straße, LL, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Salzburg vom 17.10.2019, Zahl XXX-2019,

z u R e c h t:

I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die Frist zur Erfüllung des baupolizeilichen Auftrages mit zwei Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses neu festgesetzt wird.

II.Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem angefochtenen Bescheid hat der Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg (belangte Behörde) der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des GSt-Nr ZZZ/II, KG LL, mit dem Objekt LL, FF-Straße 2, gemäß § 20 Abs 4 Baupolizeigesetz 1997 (BauPolG 1997) den baupolizeilichen Auftrag erteilt, binnen 14 Tagen ab Zustellung des Bescheides das Baugebrechen am Hauskanal auf GSt-Nr ZZZ/II, KG LL, so zu beheben, dass der Hauskanal gesäubert und in Stand gesetzt werde, sodass dieser wieder seine volle Funktionsfähigkeit erhalte und die Ableitung sämtlicher Schmutz- und Fäkalwasser gewährleistet sei; als Nachweis hiefür sei der Behörde von einem befugten Unternehmer eine Bestätigung vorzulegen.

Begründend wird im angefochtenen Bescheid ausgeführt, dass am 4.9.2019 von der Nachbarin der Beschwerdeführerin mitgeteilt worden sei, dass es Probleme mit der seit Jahrzehnten bestehenden Ableitung der Abwässer von GSt-Nr ZZZ/KK (Grundstück der Nachbarin) über das GSt-Nr ZZZ/II der Beschwerdeführerin gebe; der Ablauf im Hauskanal auf GSt-Nr ZZZ/II sei nicht mehr funktionstüchtig. Das Fäkalwasser müsse daher seitens der Nachbarin seit dem Frühjahr 2019 regelmäßig abgepumpt werden. Aus der Stellungnahme des Kanal- und Gewässeramtes vom 26.9.2019 gehe hervor, dass der Kanal auf GSt-Nr ZZZ/II nicht mehr funktionstüchtig sei und in weiterer Folge das Wohnhaus auf GSt-Nr ZZZ/KK somit derzeit keinen funktionstüchtigen Kanalanschluss besitze. Des Weiteren sei mitgeteilt worden, dass das Gebrechen am GSt-Nr ZZZ/II bestehe und zur Behebung dieses Gebrechens die Eigentümerin des GSt-Nr ZZZ/II zu beauftragen sei, ihren Hauskanal sofort reinigen zu lassen. Das Eigentumsrecht am Grundstück sei für die Beschwerdeführerin einverleibt. Gemäß § 19 Abs 1 BauPolG 1997 habe der Eigentümer eines Baues dafür zu sorgen, dass dieser auf die Dauer seines Bestandes einschließlich seiner Nebenanlagen im guten, der Bewilligung und den für den Bau maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Zustand erhalten werde. Gemäß § 20 Abs 1 BauPolG 1997 unterliege, soweit bauliche Anlagen vom Eigentümer gemäß § 19 Abs 1 leg cit in einem den Bauvorschriften entsprechenden Zustand zu erhalten seien, diese bezüglich ihres Bauzustandes und ihrer Benützung der Aufsicht der Baubehörde. Ein Baugebrechen im Sinne des BauPolG 1997 sei ein mangelhafter Zustand einer baulichen Anlage in bautechnischer Hinsicht, der geeignet sei, Personen oder in Eigentum Dritter stehender Sachen zu gefährden oder zu beschädigen oder das Orts-, Straßen- oder Landschaftsbild grob zu beeinträchtigen (Verunstaltung). Stelle die Behörde gemäß § 20 Abs 4 BauPolG 1997 an einer baulichen Anlage Baugebrechen fest, so habe sie den Eigentümer unter Festsetzung einer angemessenen Frist zur Behebung dieser Gebrechen zu verhalten. Im Ermittlungsverfahren sei ein Baugebrechen im Sinne des BauPolG 1997 vom Amtssachverständigen festgestellt worden. Da das vom Amtssachverständigen festgestellte Baugebrechen als Baugebrechen im Sinne des BauPolG 1997 zu werten gewesen sei, sei unter Festlegung einer angemessenen Frist spruchgemäß zu entscheiden gewesen.

Gegen den angefochtenen Bescheid hat die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 18.11.2019 Beschwerde erhoben; sie führt darin aus wie folgt:

„a) In der umseits bezeichneten Verwaltungssache hat die AA EE GmbH Co KG den Rechtsanwälten Dr. GG und Dr. HH, AE-Straße, LL, Vollmacht erteilt. Die einschreitenden Anwälte berufen sich auf die erteilte Vollmacht.

b) Die AA EE GmbH Co KG erhebt gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadt Salzburg vom 17.10.2019, Zahl: XXX-2019, zugestellt am 24.10.2019 sohin innerhalb offener Frist

Beschwerde.

Die AA EE GmbH Co KG

beantragt:

die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides. Als Beschwerdegründe werden die unrichtige rechtliche Beurteilung der Sache, die unrichtige Tatsachenfeststellung sowie die Mangelhaftigkeit des Verfahrens geltend gemacht. Die Beschwerde wird wie folgt begründet:

a) Zum Beschwerdegrund der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung:

Die AA EE GmbH Co KG (YYY) ist grundbücherliehe Eigentümerin der Liegenschaft EZ QQQ KG LL. Den Gutsbestand dieser Liegenschaft bildet das Grundstück Nr. ZZZ/II mit der Anschrift, FF-Straße 2, LL. Gemäß nachstehendem Grundbuchsausdruck ist die Liegenschaft mit keiner Dienstbarkeit belastet.

Ausdruck aus datenschutzrechtlichen Gründen entfernt

In den siebziger Jahren hat der damalige Eigentümer der Liegenschaft FF-Straße 2, LL, MM NN seinem Nachbarn, Direktor OO PP die Kanaleinleitung in den bestehenden Kanal auf Grundstück ZZZ/II gestattet. Es erfolgte keine Dienstbarkeitseinräumung, sondern erfolgte die Gestaltung aufgrund des gutnachbarschaftlichen Verhältnisses.

Im Zuge des Baues des Hauses FF-Straße 1 war zunächst geplant, einen neuen Kanalanschluss, Richtung LZ-Straße, über die Grundstücke ZZZ/RR und ZZZ/TT herzustellen. Offenbar wurde von diesem Vorhaben Abstand genommen, sodass die Abwässer des Grundstückes ZZZ/KK nach wie vor, in den auf Grundstück ZZZ/II bestehenden Kanal eingeleitet werden. Die Eigentümerin der Liegenschaft FF-Straße 1, UU VV, hatte Architekt CC WW mit der Planung der Umgestaltung und dem Ausbau des Hauses beauftragt. Architekt CC WW war auch in Kontakt mit dem Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der Einschreiterin, MM NN. In diesem Gespräch meinte Architekt CC WW, es sei notwendig die Dimension des Kanals auf Grundstück ZZZ/II zu vergrößern, da das Haus FF-Straße 1 nunmehr von einer größeren Anzahl von Personen bewohnt werde und ein entsprechend größerer Wasserbedarf gegeben sei, wie auch sich die Menge der Abwässer vergrößert. MM NN stellte die Zustimmung unter gewissen Bedingungen in Aussicht, nämlich, dass der gesamte Flurschaden auf Grundstück ZZZ/II, der im Zuge der Neuerrichtung des Kanales entsteht, beseitigt wird. Zu weiteren Gesprächen ist es jedoch nicht gekommen. Im März 2019 nahm die Firma LA MO, offenbar Verwalter der Liegenschaft FF-Straße 1, mit MM NN Kontakt auf und teilte mit, der Abwasserkanal für das Haus FF-Straße 1 sei gebrochen, die Bruchstelle sei im Abwasserkanal auf dem Grundstück FF-Straße 2 gelegen. Die Firma SB sei mit der Reparatur in sogenannten Inlinerverfahren beauftragt und seien keine Grabungsaufgaben nötig.

„Sehr geehrter Herr NN,

wie schon telefonisch mit Ihnen vorbesprochen, ist der Abwasserkanal für das Haus FF-Straße 1 (Frau VV) gebrochen. Die Bruchstelle ist im Abwasserkanal auf Ihrem Grundstück FF-Straße 2 das die Abwässer in den öffentlichen Kanal in der ÜÜ-Straße führt.

Wir haben die Fa. SB mit der Reparatur im sog Inlinerverfahren beauftragt. Grob beschrieben wird in das bestehende Rohr ein neues Rohr eingeführt und voraussichtlich sind auf Ihrem Grund keine Grabungsarbeiten nötig.

Lediglich zu Kontrollzwecken wird ein Betreten Ihres Grundstückes und eine Kontrolle der bestehenden Schächte zur Anbindung nötig sein. Wir ersuchen Sie daher, dem Techniker der Fa. SB bei Bedarf diese Kontrollgänge auf Ihrem Grundstück zu gestatten.

Vielen Danke im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

LA MO“

Der Beschwerdeführer hat Bedenken gegen die Ausführung der Arbeiten in der vorgeschlagenen Art, zumal doch Arbeiten auf dem Grundstück ZZZ/II notwendig sein dürften, und die Anbindung an den bestehenden Kanal ungeklärt ist.

Mit Schreiben des Magistrates Salzburg, vom 01.10.2019 wurde die AA EE GmbH Co KG zur Stellungnahme zu dem, in diesem Schreiben geschilderten Sachverhalt aufgefordert. Aufgrund Erkrankung und Ortsabwesenheit des MM NN, war es nicht möglich, eine Stellungnahme in der gesetzten Frist von 10 Tagen abzugeben.

Insbesondere aufgrund des E-Mail der Firma LA MO vom 20.03.2019 ergibt sich, dass der Abwasserkanal für das Haus FF-Straße 1 gebrochen ist. Der Kanalstrang des Grundstückes ZZZ/II ist unbeschädigt und voll funktionsfähig. Der behauptete Rückstau tritt nicht ein, vielmehr fließen die Abwässer von Grundstück ZZZ/II problemlos und ohne Beeinträchtigung Dritter ab. Die diesbezüglichen gegenteiligen Feststellungen in dem angefochtenen Bescheid werden als unrichtig bekämpft.

Der Beschwerdeführerin wird als Eigentümerin einer baulichen Anlage aufgetragen, das Baugebrechen am Hauskanal, auf Grundstück ZZZ/II KG LL, zu beheben. Bestritten wird, dass die AA EE GmbH Co KG Eigentümerin der betroffenen baulichen Anlage ist. Eigentümerin des betroffenen Kanalstranges ist vielmehr UU VV als Eigentümerin der Liegenschaft EZ iii KG LL, Grundstück ZZZ/KK. Der betroffene Kanalstrang steht eben nicht im Eigentum der AA EE GmbH Co KG, vielmehr wurde dieser Kanalstrang vom Voreigentümer der UU VV aufgrund einer nachbarrechtlichen Gefälligkeitsabrede errichtet. Nach zivilrechtlichen Grundsätzen ist der Eigentümer einer dienstbaren Sache niemals zur Leistung, sondern lediglich zur Duldung verpflichtet. (§ 497 ABGB). Dieser zivilrechtliche Grundsatz kann auch nicht durch einen behördlichen Auftrag außer Kraft gesetzt werden.

b) Zum geltend gemachten Beschwerdegrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung:

Aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung werden von der Behörde nicht alle Sachverhaltsfeststellungen getroffen die zur Beurteilung nach der richtigen Norm erforderlich sind. Gemäß § 19 Baupolizeigesetz hat der Eigentümer einer baulichen Anlage dafür zu sorgen, dass diese in entsprechendem Zustand erhalten und Baugebrechen beseitigt werden. Dass die AA EE GmbH Co KG Eigentümerin der baulichen Anlage ist, wurde nicht ausdrücklich festgestellt, vielmehr wurde - zutreffend - festgestellt, die AA EE GmbH Co KG sei Eigentümerin des Grundstückes ZZZ/II KG LL. Tatsächlich ist die AA EE GmbH Co KG aber nicht Eigentümerin der betroffenen baulichen Anlage, nämlich des Kanalstranges der von Grundstück ZZZ/KK auf Grundstück ZZZ/II, in den dort bestehenden Kanal führt

c) Zum geltend gemachten Beschwerdegrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens:

Im angefochtenen Bescheid wird die Stellungnahme der MA 6/02 vom 26.09.2019 zitiert, jedoch erfolgten keine Erhebungen über die Eigentumsverhältnisse an der beanstandeten baulichen Anlage. Auch ist die mit Schreiben vom 01.10.2019 eingeräumte Frist von 10 Tagen zu kurz, um eine begründete Stellungnahme abzugeben.

Aus den angeführten Gründen

beantragt

die AA EE GmbH Co KG die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides.“

Im Beschwerdeverfahren hat Herr Ing. HT EB vom Kanal- und Gewässeramt des Magistrates Salzburg dem Verwaltungsgericht am 20.2.2020 eine Zustandsbewertung der Kanalisation auf GSt-Nr ZZZ/II samt Lageplan übermittelt, die der Beschwerdeführerin am 25.2.2020 mit der Möglichkeit zur Stellungnahme binnen 14 Tagen übermittelt worden ist. Bis zu der bis 6.4.2020 erstreckten Frist hat die Beschwerdeführerin hiezu inhaltlich keine Stellungnahme abgegeben; sie hat lediglich in ihrem Fristerstreckungsantrag vom 10.3.2020 ausgeführt, dass aufgrund der durchgeführten Arbeiten der Hauskanal gesäubert und so instandgesetzt worden sei, dass dieser wieder seine volle Funktionsfähigkeit erhalte und die Ableitung sämtlicher Schmutz- und Fäkalwässer gewährleistet sei, sodass aufgrund der durchgeführten Arbeiten ohnedies der Auftrag gemäß dem angefochtenen Bescheid erfüllt worden sei und der Nachweis der Durchführung durch den vorgelegten Befundbericht erbracht sei.

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat hiezu Folgendes festgestellt und erwogen:

Das Verwaltungsgericht nimmt den nachstehenden Sachverhalt als erwiesen an:

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der EZ QQQ, KG LL, mit dem darin vorgetragenen GSt-Nr ZZZ/II und dem darauf errichteten Objekt LL, FF-Straße 2. Im Westen grenzt unmittelbar das GSt-Nr ZZZ/KK mit dem darauf befindlichen Objekt LL, FF-Straße 1, an.

Die Liegenschaft FF-Straße 1 ist über den Hauskanal (Trennsystem = Schmutz- und Regenwasser getrennt) der Liegenschaft FF-Straße 2 an die Privatkanalisation in der ÜÜ-Straße angeschlossen, die in weiterer Folge im Bereich der ÖÖ-Straße in die öffentliche Kanalisation mündet.

Im Zuge des Umbaus des Objektes FF-Straße 1 wurde der Kanalanschluss bis zum Übergabeschacht auf der Liegenschaft FF-Straße 1 erneuert.

Am 10.1.2020, am 23.1.2020 und am 30.1.2020 haben an Ort und Stelle Besichtigungen des Schmutzwasser- und des Regenwasserkanals samt Schächte und Rohrverbindungen durch Herrn Ing. HT EB vom Kanal- und Gewässeramt des Magistrates Salzburg stattgefunden.

Der der Zustandsbewertung des Herrn Ing. HT EB zugrundeliegende Lageplan stellt sich wie folgt dar:

Plan aus datenschutzrechtlichen Gründen entfernt

Am 10.1.2020 waren am Grundstück FF-Straße 2 nur zwei Schächte an der östlichen Grundgrenze (unmittelbar vor der Stützmauer zum Parkplatz) sichtbar. Der Regenwasserschacht RW fff (laut Lageplan) konnte geöffnet werden, die Leitung in Fließrichtung (Richtung ÜÜ-Straße) wurde mittels „Kanal-TV“ befahren. In diesen Schacht münden zwei Rohre ein, die jedoch so mit Schotter und Erde verlegt waren, dass eine Beurteilung unmöglich war. Der Schmutzwasserschachtdeckel SW 3 konnte nicht geöffnet werden, da die Wurzeln eines Baumes dies verhinderten.

Am 23.1.2020 mussten zunächst die aufgestauten Fäkalien über Schacht SW1 auf GStNr ZZZ/KK abgesaugt werden. Bei der daraufhin erfolgten Kamerabefahrung wurde der nicht sichtbare Schacht SW2 geortet und durch die Mitarbeiter des Kanalamtes händisch freigelegt. Die Verstopfung, die im Bereich des nicht sichtbaren Schachtes SW2.1 geortet wurde, konnte jedoch trotz großer Anstrengungen nicht beseitigt werden. Mit dem Geschäftsführer der DQ GmbH der Beschwerdeführerin wurde vereinbart, seinen mit Wurzeln zugewachsenen Schachtdeckel SW 3 zu zertrümmern, um von dieser Seite aus an die Verstopfung zu gelangen, was von den Mitarbeitern des Kanalamtes durchgeführt wurde.

Am 30.1.2020 wurde der Schmutzwasserkanal gereinigt, die Verstopfung konnte behoben werden und es wurde eine Kamerabefahrung durchgeführt. Beim Regenwasserkanal wurden beide Zuläufe gereinigt und wurde die Kamerabefahrung durchgeführt. Der zertrümmerte Kanaldeckel wurde abtransportiert und ein neuer Kanaldeckel seitens des Kanalamtes eingebaut.

Der Zustand des Hauskanals auf GSt-Nr ZZZ/II stellt sich wie folgt dar:

Zum Schmutzwasserkanal: Beim Schacht SW2.1 (Beton ca 800/800) ist Betonkorrosion sichtbar. Beim Schacht SW jjj (Beton DN 1000) sind die Schachtfugen undicht und es ist Betonkorrosion sichtbar. Die Leitung SW2.1 zum Objekt FF-Straße 2 konnte nicht befahren werden, weil keine Zugangsmöglichkeit vorhanden. Die Leitung SW2 zu SW2.1. (Steinzeug Rohr DN 200) ist mit Liner saniert und als in Ordnung zu qualifizieren. Bei der Leitung zwischen Schacht SW2.1 und SW3 sind alle Rohrverbindungen undicht, es ist Wurzeleinwuchs vorhanden, es gibt Versätze (undichte Rohrverbindungen, Rohre sind an den Muffen verschoben) und es befindet sich ein Längsriss im Rohr und eine Senke von mindestens sieben Zentimeter. Die Leitung zwischen Schacht SW3 und ÜÜ-Straße (Steinzeug DN 200) ist augenscheinlich in Ordnung.

Zum Regenwasserkanal: Beim Schacht RW fff (Beton DN 1000) sind die Schachtfugen undicht und es befindet sich Betonkorrosion am Schachtboden. Der Schacht RW4 (Blindschacht; Beton ca 800/800) ist undicht (die Rohrverbindungen), es ist Wurzeleinwuchs und Betonkorrosion vorhanden. Bei der Leitung RW1 in Richtung RW fff (ca 5 Meter PVC DN 150, anschließend Beton DN 150) ist ein nicht fachgerechter Übergang von PVC auf Betonrohr vorhanden, das PVC-Rohr ist in Ordnung, beim Betonrohr sind alle Rohrverbindungen undicht, es ist starker Wurzeleinwuchs vorhanden und ein Betonrohrteil versperrt die Leitung, sodass die Leitung nicht durchgängig mit der Kamera befahrbar war. Bei der Leitung zwischen RW fff und Objekt FF-Straße (Beton DN 200) sind alle Rohrverbindungen undicht und verschoben, es ist eine Senke vorhanden und ein Längsriss ist im Rohr; außerdem ist starker Wurzeleinwuchs vorhanden und befindet sich bei ca 10 Meter ein Betonbrocken, sodass die Inspektion abgebrochen werden musste. Bei der Leitung RW fff zu RW4 (Beton DN 200) sind Betonkorrosion und undichte Fugen vorhanden.

Bei der Leitung RW fff zum Objekt FF-Straße (Steinzeugrohr DN 150; in den Regenwasserschacht RW fff münden - wie ausgeführt - zwei Rohre; im Lageplan grün dargestellt) sind alle Fugen undicht, es gibt Versätze und Wurzeleinwuchs und die Muffen sind verschoben; außerdem gibt es nach 1,4 Metern eine Senke, nach 11,3 Metern einen Längsriss im Rohr und nach ca 22 Metern einen Rohrverbruch, sodass die Inspektion mit der Kamera abgebrochen werden musste.

Bei der Besichtigung wurde Wasser der Badewanne im Objekt FF-Straße 2 mit einer roten Lebensmittelfarbe versetzt und abgelassen. Dieses Wasser ist ausschließlich in beiden Regenwasserzuleitungen in Schacht RW fff angekommen (eine genauere Ortung war nicht möglich). Es handelt sich somit um einen Fehlanschluss. Die Badewanne vom Objekt FF-Straße mündet somit nicht in den Fäkalkanal, sondern wird über beide Regenwasserzuläufe in Schacht RW fff in den Regenwasserkanal und in weiterer Folge über den SG-Bach (im Bereich SR/IS-Straße) weiter der Salzach zugeleitet.

Beweiswürdigend ist zu den Sachverhaltsfeststellungen auszuführen, dass sich diese auf den Inhalt des Aktes der belangten Behörde sowie auf den Inhalt des Aktes des Verwaltungsgerichtes gründen. Die Feststellung, dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin der EZ QQQ, KG LL, ist, ist dem im Verwaltungsakt befindlichen Grundbuchsauszug zu entnehmen. Die Situierung der Grundstücke ZZZ/II und ZZZ/KK ergibt sich aus den in den Akten befindlichen Lageplänen. Dass die Liegenschaft FF-Straße 1 über den Hauskanal der Liegenschaft FF-Straße 2 an die Privatkanalisation in der ÜÜ-Straße und in der Folge an die öffentliche Kanalisation angeschlossen ist, ergibt sich ebenso wie die Feststellung, dass der Kanalanschluss bis zum Übergabeschacht auf der Liegenschaft FF-Straße 1 im Zuge des Umbaus des Objekts FF-Straße 1 erneuert worden ist, aus den Ausführungen des Amtssachverständigen, Herrn Ing. HT EB. Die Feststellungen im Zusammenhang mit der Besichtigung der Grundstückskanalisation auf der Liegenschaft FF-Straße 2 ergeben sich aus der Zustandsbewertung des Herrn Ing. HT EB vom 20.2.2020. Die diesbezügliche Zustandsbewertung ist mit dem abgebildeten Lageplan und mit zahlreichen in der Zustandsbewertung enthaltenen Lichtbildern untermauert. In den Lichtbildern, die auch Bilder der Kamerabefahrung zeigen, sind der beschriebene Zustand der Hauskanalisation deutlich ersichtlich. Lediglich bei der Beschreibung der Besichtigung am 10.1.2020 war davon auszugehen, dass nicht der Regenwasserschacht „RW2“, sondern richtig der Regenwasserschacht „RW fff“ geöffnet werden konnte und die Leitung in Fließrichtung befahren wurde. Dabei handelt es sich offensichtlich um einen Tipp- oder Übertragungsfehler, zumal – wie beschrieben – in den Schacht RW fff zwei Rohre einmünden (siehe die Ausführungen zum Fehlanschluss „Badewanne“), der Schacht RW fff im Bereich der östlichen Grundstücksgrenze liegt und ein Schacht „RW2“ offensichtlich nicht vorgefunden werden konnte.

Rechtlich ist hiezu auszuführen wie folgt:

Die nach den Feststellungen beim Hauskanal auf der Liegenschaft FF-Straße 2 vorhandenen Mängel sind als Baugebrechen im Sinne des § 1 BauPolG 1997 zu qualifizieren. Es handelt sich dabei um einen mangelhaften Zustand des Hauskanals in bautechnischer Hinsicht, der geeignet ist, Personen oder im Eigentum Dritter stehende Sachen zu gefährden oder zu beschädigen oder das Orts-, Straßen- oder Landschaftsbild grob zu beeinträchtigen. Vor dem Hintergrund des § 20 Abs 4 BauPolG 1997, wonach die Baubehörde, wenn sie an einer baulichen Anlage Baugebrechen feststellt, den Eigentümer unter Festsetzung einer angemessenen Frist zur Behebung dieser Gebrechen zu verhalten hat, war der Beschwerdeführerin zutreffend der gegenständliche baupolizeiliche Auftrag zu erteilen.

Wenn die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 10.3.2020 ausführt, der Hauskanal sei gesäubert und so instand gesetzt worden, dass dieser wieder seine volle Funktionsfähigkeit erhalte und die Ableitung sämtlicher Schmutz- und Fäkalwässer gewährleistet sei, so ist dazu auszuführen, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in der Herstellung eines Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes zu erblicken ist (vgl VwGH Ra 2017/06/0116). Der Verwaltungsgerichtshof hat bereits ausgeführt, dass etwa die Erfüllung eines wasserpolizeilichen Auftrags nach dem Zeitpunkt der Erlassung des in Beschwerde gezogenen Bescheides keine zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes darstellt (vgl VwGH Ra 2015/07/0118). Ob somit zwischenzeitlich der baupolizeiliche Auftrag erfüllt worden ist, ist vorliegend irrelevant (und wäre gegebenenfalls im Zuge der Vollstreckung beachtlich).

Soweit von der Beschwerdeführerin bestritten wird, dass sie Eigentümerin der baulichen Anlage sei, ist auf Folgendes hinzuweisen:

Die Beschwerdeführerin führt aus, dass ihr Rechtsvorgänger im Eigentum des GStNr ZZZ/II seinem damaligen Nachbarn die Kanaleinleitung in den bestehenden Kanal auf GSt-Nr ZZZ/II gestattet habe, jedoch keine Dienstbarkeitseinräumung, sondern die Gestattung aufgrund des gutnachbarschaftlichen Verhältnisses erfolgt sei. Im Zuge des Baues des Hauses FF-Straße 1 sei zunächst geplant gewesen, einen neuen Kanalanschluss Richtung LZ-Straße über die GSt-Nr ZZZ/RR und ZZZ/TT herzustellen, wovon aber offenbar Abstand genommen worden sei.

Mit diesem Vorbringen zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf, dass sich der im GStNr ZZZ/II befindliche Hauskanal im Eigentum der Nachbarin, nämlich der Eigentümerin des GSt-Nr ZZZ/KK, befinde. Nach der Rechtsprechung umfasst das Eigentum an einem Grundstück mangels anderer Vereinbarung oder gesetzlicher Einschränkung sowohl dessen Oberfläche als auch dessen Unterfläche (§ 1125 ABGB) und ist insbesondere nach unten nicht begrenzt. Nur soweit besondere Vorschriften vorliegen oder besondere Vereinbarungen getroffen wurden, können ausnahmsweise Teile des Untergrundes selbständige Sachen sein. Sonst aber gehört alles was erdfest, mauerfest, nietfest oder nagelfest ist (§297 ABGB), somit auch alle Teile der Unterfläche, zur unbeweglichen Sache (vgl RIS-Justiz RS0009915). Wenn zum Zeitpunkt des Baues des Hauses FF-Straße 1 der Kanal auf GSt-Nr ZZZ/II bereits bestanden hat und dem Nachbarn des Rechtsvorgängers der Beschwerdeführerin die Kanaleinleitung gestattet worden ist, so führt dies nicht dazu, dass der Nachbar Eigentümer der Kanalanlage auf GSt-Nr ZZZ/II wird bzw geworden ist. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin als Eigentümerin des GSt-Nr ZZZ/II auch Eigentümerin der gegenständlichen baulichen Anlage, und zwar des im GSt-Nr ZZZ/II befindlichen Hauskanals, ist. Auch wenn die Beschwerdeführerin in der Beschwerde ausführt, es sei „dieser Kanalstrang vom Voreigentümer der UU VV aufgrund einer nachbarrechtlichen Gefälligkeitsabrede errichtet“ worden, so ist ihr einerseits zu entgegnen, dass auch damit eine wie immer geartete Vereinbarung über gesondertes Eigentum an der Kanalanlage weder behauptet noch dargelegt worden ist; andererseits würde selbst eine Errichtung durch den Voreigentümer bzw im Auftrag des Voreigentümers der Nachbarin für sich genommen, ohne gesonderte Vereinbarung, nicht dazu führen, dass der Rechtsvorgänger der Nachbarin Eigentümer des Hauskanals am Grundstück der Beschwerdeführerin geworden wäre. Im Übrigen sagt auch der Grundsatz, dass der Eigentümer einer dienstbaren Sache niemals zur Leistung, sondern nur zur Duldung verpflichtet sei, nichts darüber aus, wer Eigentümer des Hauskanals auf GSt-Nr ZZZ/II ist; vielmehr wäre gerade bei einer allfälligen Dienstbarkeit an der Kanalanlage auf GSt-Nr ZZZ/II die Beschwerdeführerin Eigentümerin der Kanalanlage (und die Nachbarin hätte eben diesbezüglich eine Dienstbarkeit).

Insgesamt ist somit davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin der gegenständlichen baulichen Anlage, nämlich des Hauskanals auf GSt-Nr ZZZ/II, KG LL, ist, sodass der baupolizeiliche Auftrag an sie zu ergehen hatte.

Die Frist zur Erfüllung des baupolizeilichen Auftrages war durch das Verwaltungsgericht entsprechend neu festzusetzen (§ 59 Abs 2 AVG; vgl VwGH Ra 2014/07/0077; Ra 2016/05/0052), wobei davon auszugehen ist, dass eine Leistungsfrist von nur 14 Tagen ab Zustellung für die Herstellung der Funktionsfähigkeit des Hauskanals doch als zu knapp bemessen anzusehen ist; vielmehr geht das Verwaltungsgericht davon aus, dass eine Leistungsfrist von zwei Monaten als angemessen zu qualifizieren ist, weil aus objektiver Sicht nach Lage des Falles der Zeitraum von zwei Monaten als ausreichend zu betrachten ist, um entsprechende Schritte zur Sanierung des Hauskanals zu setzen und die Arbeiten innerhalb dieses Zeitraums um Abschluss zu bringen (vgl zur Angemessenheit der Leistungsfrist VwGH Ra 2017/10/0076).

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte entfallen, da der entscheidungswesentliche Sachverhalt hinreichend geklärt ist und die Beschwerdeführerin die Durchführung einer Verhandlung auch nicht beantragt hat (vgl VwGH Ra 2019/01/0067).

Zur Unzulässigkeit der Revision (§ 25a Abs 1 VwGG; Spruchpunkt II.):

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Die Frage des Zustandes des Hauskanals war auf Sachverhaltsebene zu klären; dass die festgestellten Mängel rechtlich als Baugebrechen zu qualifizieren sind, ergibt sich letztlich aufgrund der eindeutigen Gesetzeslage. Dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin der baulichen Anlage ist und nicht eine dritte Person, ist eine Beurteilung im Einzelfall, die von der Rechtsprechung insbesondere des Obersten Gerichtshofes gedeckt ist.