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LVwG-AV-1033/001-2024•LVwG N LVwG-AV-1033/001-2024
LVwG-AV-1033/001-2024Landesverwaltungsgericht26.06.2026
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Miteigentum; Verfahrensrecht; Parteistellung; Zurückverweisung; Sache des Verfahrens;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Dullnig als Einzelrichter über die Beschwerden 1.) des A in ***, ***, sowie 2.) der B Aktiengesellschaft (B) in ***, vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadtgemeinde Krems an der Donau vom 01.07.2024, Zl. ***, mit dem über Berufungen gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 12.02.2024, Zl. ***, entschieden wurde, zu Recht:
1. Den angeführten Beschwerden wird Folge gegeben und der in Beschwerde gezogene Bescheid wird ersatzlos behoben.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGGArt. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG
Entscheidungsgründe:
1. Verfahrensgang, Sachverhalt:
1.1. Verfahren vor dem Magistrat der Stadt Krems an der Donau:
A (in der Folge: der Erstbeschwerdeführer) ist Eigentümer zu 168/14724 Anteilen, verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnug Nr. *** (samt Atrium, Terrasse und Kelleranteil), zu 16/14724 Anteilen an Kfz-Stellplatz *** und zu 16/14724 Anteilen an Kfz-Stellplatz ***, am Objekt ***, ***. Dabei handelt es sich um ein Mehrparteienhaus auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***.
Mit Ansuchen vom 12.01.2024 beantragte der Erstbeschwerdeführer beim Magistrat der Stadt Krems an der Donau (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) die Erteilung einer (nachträglichen) baubehördlichen Bewilligung für eine (im Zeitpunkt der Antragstellung bereits umgesetzte) Verlängerung des Fangrohres (mit einem doppelwandigen Edelstahlrohr) des bestehenden Rauchfanges. Der bestehende Kamin soll zum Zwecke der Aufstellung eines Einzelofens durch die Mieter in der Wohnung des Erstbeschwerdeführers aus feuerpolizeilichen Gründen (Abgasführung) verlängert werden.
Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 12.02.2024, Zl. ***, wurde dem Erstbeschwerdeführer die Baubewilligung und das Recht zur Benützung des Bauvorhabens nach Fertigstellung und Vorlage der geforderten Atteste gemäß §§ 14, 18 Abs. 1a iVm § 21 Abs. 4 sowie §§ 23, 30 Abs. 5 NÖ BO 2014 sowie gemäß § 58 Allgemeines Verfahrensgesetz (AVG) erteilt.
Begründend führte die Baubehörde I. Instanz zusammengefasst aus, dass sich der verlängerte Rauchfang auf einem mit einer selbstständigen Wohnung verbundenen Teil der Liegenschaft befinde, weshalb die Zustimmung des Wohnungseigentümers – hier dokumentiert durch die Unterfertigung des Antrages – als ausreichend zu werten gewesen sei. Aufgrund der konkreten Verfahrensart gemäß § 14 Z. 3 iVm § 18 Abs. 1a Z. 2a NÖ BO 2014 habe gemäß § 21 Abs. 4 Z. 1 lit. d von der Information der Parteien und Nachbarn abgesehen werden können. Der Bescheid sei den Eigentümern des Grundstücks jedoch zuzustellen. Eine Begründung könne entfallen, weil dem Parteiantrag vollinhaltlich Rechnung stattgegeben worden sei.
1.2. Berufungsverfahren vor dem Stadtsenat der Stadt Krems an der Donau:
Gegen den Bescheid der Baubehörde I. Instanz erhoben die B (in der Folge: die Zweitbeschwerdeführerin) sowie Herr D, geb. *** (in der Folge: der Mitbeteiligte), als Miteigentümer jeweils (rechtzeitig) eine Berufung.
Die Zweitbeschwerdeführerin beantragte in ihrer Berufung die Zurückweisung des Bauansuchens. Begründend führte sie darin – auf das Wesentliche zusammengefasst aus – dass hier gemäß § 18 Abs. 1 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ BO 2014 kein Zu- oder Umbau innerhalb einer selbstständigen Wohnung, einer sonstigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinne des § 1 oder 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (WEG 2002) vorliege, sodass mit dem Bauansuchen ein Nachweis über die liquide Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer vorzulegen gewesen wäre. Weil der Erstbeschwerdeführer die Zustimmung nicht vorgelegt habe, wäre das Bauansuchen schon im Rahmen der Vorprüfung zurückzuweisen gewesen. Gemäß § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 wäre sie auch als Partei dem Verfahren beizuziehen gewesen.
Der Mitbeteiligte beantragte in seiner Berufung die ersatzlose Behebung des erstinstanzlichen Bescheides. Begründend führte er darin – auf das Wesentliche zusammengefasst aus – dass der dauerhafte Betrieb eines Notkamins gemäß dem (mit der Berufung vorgelegten) Wohnungseigentumsvertrag vom 05.10.2019 unzulässig sei und dass es sich gemäß § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ BO 2014 um keinen Zu- oder Umbau innerhalb einer selbstständigen Wohnung einer sonstigen Räumlichkeit, sondern um einen Antrag auf Abänderung eines Allgemeinteiles der Wohnungseigentumsanlage handle, womit die Baubehörde I. Instanz die Zustimmung zumindest einer Mehrheit der Miteigentümer nach Anteilen verlangen (und ihn als Partei beiziehen) hätte müssen.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtsenates der Stadtgemeinde Krems an der Donau (in der Folge: belangte Behörde) vom 01.07.2024, Zl. ***, wurde den Berufungen der Zweitbeschwerdeführerin und des Mitbeteiligten Folge gegeben und der angefochtene Bescheid gemäß § 66 Abs. 4 AVG sowie gemäß § 6 iVm §§ 14, 18, 20 bis 23 NÖ BO 2014 ersatzlos behoben.
Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass den Miteigentümern gemäß § 6 Abs. 1 Z. 2 NÖ BO 2014 im gegenständlichen Verfahren Parteistellung zukomme und dass diese gemäß § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 nicht ausgeschlossen sei, da sich das Bauvorhaben nicht auf Zu- und Umbauen innerhalb der selbstständigen Wohnung des Erstbeschwerdeführers beschränke. Unter Anknüpfung an § 18 Abs. 1 Z.1 lit. b NÖ BO 2014 wird ausgeführt, dass bei Arbeiten im Dachbereich einer Wohnhausanlage keine Zuordnung zu einem selbstständigen Wohnungseigentumsobjekt bzw. einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit oder einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinne des § 1 oder § 2 WEG 2002 gegeben sei. Auch wenn die Lage des zu verlängernden Rauchfangrohres aus der vorgelegten Baubeschreibung nicht genau hervorgehe, sei festzuhalten, dass gegenständlich ein Rauchfangrohr an einem Dach situiert sei bzw. durch das Dach nach außen geführt werden solle. Beim Dach des Hauses und dem Bereich darüber handle es sich um einen jener Teile eines Gebäudes, die nicht nur zu einer Wohneinheit gehören würden bzw. sich eben nicht innerhalb eines selbstständigen Wohnungseigentumsobjektes abgrenzen ließen, sondern würden den allgemeinen Liegenschaftsteilen angehören, die der allgemeinen Benützung dienen und deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung durch einen Wohnungseigentümer entgegenstehe. Werde – so die belangte Behörde – in einem bestehenden und bewilligten Rauchfang ein Fangrohr eingesetzt und verlängert, so betreffe dies einen Bereich des Grundstücks, welcher eben nicht einen Zu- oder Umbau innerhalb einer selbstständigen Wohnung, einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit oder einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinne des § 1 oder § 2 WEG 2002 betreffe. Daher wäre aus der Sicht der belangten Behörde eine liquide Zustimmung der Miteigentümer des Baugrundstücks von Nöten gewesen und hätte die nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen. Der Bewilligungsantrag dürfe mangels Zustimmung der Miteigentümer aber nicht zurückgewiesen werden, sondern würde ihm ein Mangel anhaften, welchen die Baubehörde I. Instanz mit einem Verbesserungsauftrag weiterzubearbeiten haben werde. So sei dem Erstbeschwerdeführer (unter Verweis auf näher angeführte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes) seitens der Baubehörde I. Instanz in einem Verbesserungsauftrag die Möglichkeit einzuräumen, die fehlende Zustimmung gemäß § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ BO 2014 als notwendige Antragsbeilage vorzulegen. Da eine solche bis dato fehle, wäre die bescheidmäßige nachträgliche Erteilung der Baubewilligung ersatzlos zu beheben und müsse das baubehördliche Vorprüfungsverfahren nach Vorliegen aller nötiger Antragsbeilagen – inklusive Abforderung der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer mittels Verbesserungsauftrages – von der Baubehörde I. Instanz fortgesetzt werden.
Gegen den Bescheid der belangten Behörde erhoben der Erstbeschwerdeführer und die Zweitbeschwerdeführerin jeweils eine Beschwerde.
Der Erstbeschwerdeführer beantragte in seiner Beschwerde die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Bewilligungsbescheides.
Begründend führte er darin – auf das Wesentliche beschränkt aus – dass sich das Bauvorhaben eindeutig auf den selbstständigen Wohnbereich beziehe. Die belangte Behörde habe verkannt, dass der Kamin ausschließlich vom Wohnungseigentümer benützt werden könne. Ein solcher Kamin zähle zum eigenen Wohnungsbereich, zumal er auch Teil des Kauf- bzw. Mietgegenstandes gewesen sei. Daran ändere es nichts, dass er wie Terrassen oder Balkone teilweise außerhalb des Wohnungsbereiches angesiedelt sei, da er zum ausschließlichen Gebrauch und zur Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer oder Mieter bestimmt sei. Der Kamin stehe ausschließlich dem Wohnungseigentümer und nicht der Allgemeinheit zur Verfügung, weshalb er zu dessen Wohnungsbereich gehöre. Entgegen den Ausführungen der belangten Behörde lasse sich die Lage des Fangrohres der Baubeschreibung sehr wohl entnehmen. Aus dieser ergebe sich klar, dass das Rauchfangrohr auf den bereits beim Wohnungsneubau errichteten und damit bestehenden Kamin aufgesetzt werde. Daher werde kein Rohr durch das Dach geführt und das Rohr sei auch nicht am Dach situiert. Würde man zudem den Überlegungen der belangten Behörde folgen, wäre der nur vom Wohnungsinneren aus benützbare Kamin auch für die Allgemeinheit nutzbar. Daher sei die Entscheidung der Baubehörde I. Instanz richtig gewesen. Weiters habe es die belangte Behörde verabsäumt, auf die Ausführungen des Sachverständigen einzugehen, welcher ausgeführt habe, dass die Notkamine ohne die gegenständliche Verlängerung des Fanges „im Notfall“ gar nicht benützt werden dürften. Bei Einlassung in die Ausführungen des Sachverständigen wäre die belangte Behörde zum Ergebnis gekommen, dass ein bestehender Rauchfang existiere, welcher dem (einzelnen) Wohnungseigentümer gehöre und dass nur der Wohnungseigentümer dafür sorgen könne, dass der Rauchfang auch benützbar gemacht werden könne.
In formeller Hinsicht führte der Erstbeschwerdeführer aus, dass der angefochtene Bescheid nur an die Zweitbeschwerdeführerin gerichtet gewesen und er nur in der „Adressliste“ angeführt gewesen sei, weshalb sich die Frage stelle, wem gegenüber dieser Bescheid nun Rechtswirkungen entfalte. Zur Zuständigkeit der belangten Behörde stelle sich überdies die Frage, inwieweit eine Berufungsbehörde über eine in ihrem Eigentum stehende Gesellschaft Entscheidungen treffen könne oder dürfe, da die B zu 99% im Eigentum der Stadt Krems an der Donau stehe.
Die Zweitbeschwerdeführerin beantragte in ihrer Beschwerde die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass der Berufung Folge gegeben wird und der Antrag des Erstbeschwerdeführers auf Erteilung einer Baubewilligung zurückgewiesen wird.
Begründend führte sie darin – auf das Wesentliche beschränkt – aus, dass die Baubehörde I. Instanz bei einer „ersatzlosen Behebung“ ihres Bescheides gar keine Entscheidung mehr treffen dürfe (vgl. VwGH 17.09.1991, 90/05/0222). Zugleich sei ihr aber die Fortsetzung des Verfahrens mit der ausdrücklichen Anleitung aufgetragen worden, dem Erstbeschwerdeführer die Verbesserung seines Antrages durch Nachreichung einer (nicht vorhandenen) Zustimmungserklärung der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer zu ermöglichen. Dieses Vorgehen verletze die Zweitbeschwerdeführerin insbesondere in ihrem Recht auf sofortige Zurückweisung des Bewilligungsantrages, ohne weiteres Verfahren. Die belangte Behörde habe zwar richtig erkannt, dass ein über Dach geführter Rauchfang, auch wenn er zu einer bestimmten Wohnung gehöre, jedenfalls zu den allgemeinen Teilen eines Hauses im Sinne des § 2 Abs. 4 WEG 2002 zähle und insofern die in § 18 Abs. 1 Z 1. lit. b. NÖ BO 2014 normierte Ausnahme vom Zustimmungserfordernis der Mehrheit der Miteigentümer nicht greife, habe dessen ungeachtet aber eine auf § 66 Abs. 4 AVG gestützte unzulässige kassatorische Entscheidung getroffen. Der Verbesserungsauftrag widerspreche der im Spruch des angefochtenen Bescheides verfügten ersatzlosen Behebung des erstinstanzlichen Bescheides als auch der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 04.10.2022, 2019/06/0005), welcher zufolge eine Nachholung der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer im Rahmen eines Verbesserungsverfahren nach § 13 Abs. 3 AVG nicht möglich sei. Auch aus der von der belangten Behörde ins Treffen geführten Rechtsprechung (vgl. VwGH 06.10.2011, 2010/06/0008) ergebe sich nicht, dass dem Erstbeschwerdeführer in einem Verbesserungsauftrag die Möglichkeit einzuräumen wäre, die fehlende Zustimmung der Miteigentümer gemäß § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ BO 2014 als notwendige Antragsbeilage zum Bauansuchen nachträglich einzuholen. Vielmehr erschöpfe sich die Verbesserungsmöglichkeit darin, eine zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits vorhandene Zustimmungserklärung innerhalb der Verbesserungsfrist der Baubehörde vorzulegen. Im Übrigen habe der Beschwerdeführer nicht einmal versucht, Zustimmungserklärungen der Mit- und Wohnungseigentümer überhaupt einzuholen. Bei diesen Umständen komme ein Verbesserungsverfahren nicht in Betracht. Da sohin feststehe, dass im Zeitpunkt der Einbringung des Bauansuchens keine Zustimmung der Mehrheit der Mit- und Eigentümer zum Vorhaben vorhanden gewesen sei und Gegenstand eines Verbesserungsverfahrens nur die Vorlage einer bereits ursprünglichen vorhandenen Zustimmungserklärung sein könne, sei der im angefochtenen Bescheid enthaltene Auftrag an die Baubehörde I. Instanz zur Einleitung eines Verbesserungsverfahrens rechtswidrig, weil dieser darauf abziele, dem Erstbeschwerdeführer die Nachholung der bisher nicht vorhandenen Zustimmungserklärungen zu ermöglichen. Richtigerweise hätte daher die belangte Behörde in Stattgebung der Berufung der Zweitbeschwerdeführerin den erstinstanzlichen Bescheid dahingehend abändern müssen, dass der Antrag der mitbeteiligten Partei auf Bewilligung einer Verlängerung des Fangrohres des bestehenden Fangrohres mangels liquider Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer zurückgewiesen werde.
Der Verfahrensgang und der festgestellte Sachverhalt ergeben sich zwanglos aus dem vorgelegten Akt im Zusammenhalt mit den Parteienvorbringen.
3. Zum Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich:
Die belangte Behörde legte die Beschwerde des Erstbeschwerdeführers dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 05.08.2024 (mitsamt den Verfahrensakten) vor, jene der Zweitbeschwerdeführerin am 19.08.2024.
Mit Schreiben des Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vom 27.11.2024 wurden die Parteien des Beschwerdeverfahrens von den Beschwerden in Kenntnis gesetzt, woraufhin am 05.12.2024 eine Stellungnahme des Mitbeteiligten und am 12.12.2024 je eine Stellungnahme der Beschwerdeführer einlangte.
Der Erstbeschwerdeführer bekräftigte in seiner Stellungnahme im Wesentlichen seinen bisherigen Standpunkt und ergänzte, dass die Frage der Zustimmung der Wohnungseigentümer aus seiner Sicht eine zivilrechtliche Frage sei, welche die belangte Behörde gar nicht zu klären gehabt hätte. Weiters legte der Erstbeschwerdeführer einen Schriftverkehr mit der Zweitbeschwerdeführerin betreffend die Aufstellung eines Zusatzofens und Inbetriebnahme des Kamins in der beschwerdegegenständlichen Wohnung aus dem Jahr 2023 vor.
Die Zweitbeschwerdeführerin bekräftigte ebenso nochmals ihren bisherigen Standpunkt und ergänzte, dass die Rechtslage hinsichtlich der begehrten Zurückweisung eindeutig sei (vgl. LVwG NÖ 24.10.2024, LVwG-AV-1104/001-2024). Ein durchzuführendes Verbesserungsverfahren im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG könne entfallen, weil der Erstbeschwerdeführer auf dem Standpunkt stehe, dass es einer derartigen Zustimmung nicht bedürfe, weshalb ein derartiger Verbesserungsauftrag an den Erstbeschwerdeführer völlig sinnwidrig wäre, abgesehen davon, dass der Erstbeschwerdeführer einen derartigen Auftrag auch nicht innerhalb angemessener Frist erfüllen könne, nachdem er auch fünf Monate nach Ergehen des angefochtenen Bescheides noch keinen diesbezüglichen Versuch unternommen habe.
Der Mitbeteiligte schloss sich den Beschwerdeanträgen der Zweitbeschwerdeführerin an und brachte – auf das Wesentliche beschränkt – vor, dass ein Kaminrohr verfahrensgegenständlich sei, welches sich notwendigerweise außerhalb der Dachfläche befinde und durch diese hindurchgeführt werde. Nach der ständigen Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht stelle die „Außenhaut“ eines Gebäudes stets einen Allgemeinteil dar und umschließe diese die Wohnungseigentumsobjekte, welche beispielsweise auch den Anforderungen an die Dichtheit zu entsprechen habe. Zur Außenhaut würden aber auch alle technischen Einrichtungen, welche über das Dach hinausragen, wie dies insbesondere auch auf Kamine zutrifft, zählen. Diese seien auch in die Dachfläche derart einzudichten, dass es beispielsweise auch nicht zu Feuchtigkeitseintritten in den darunterliegenden Wohnungseigentumsobjekten komme. Der gegenständliche Anlagenteil, der technisch verändert werden solle, sei der Außenhaut des Gebäudes zuzuzählen. Es liege somit kein Zu- oder Umbau innerhalb der Wohnung vor, sondern eine Veränderung der Außenhaut. Die belangte Behörde sei daher zurecht davon ausgegangen, dass der Erstbeschwerdeführer die liquide Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen nachweisen hätte müssen. Auch sei dem Erstbeschwerdeführer nach dem Wohnungseigentumsvertrag die Nutzung nur als Notkamin möglich. Die von der Baubehörde I. Instanz vorgenommene Auslegung des § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 sei verfehlt, weil ausschließlich Umbauten innerhalb einer Wohnung nicht zustimmungspflichtig seien. Nur bei derartigen Maßnahmen würden nämlich typischerweise die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht oder vernachlässigbar berührt. Dies treffe auf den gegenständlichen Notkamin nicht zu. Aus diesem Grund sei die belangte Behörde daher zu Recht vom Zustimmungserfordernis ausgegangen.
Über zwischenzeitlichen Fristsetzungsantrag der Zweitbeschwerdeführerin trug der Verwaltungsgerichtshof dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit verfahrenseinleitender Anordnung vom 26.03.2026, Fr 2026/05/0001, eine Entscheidung binnen einer vorgegebenen Frist auf.
Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 in der maßgeblichen Fassung LGBl. Nr. 32/2021 lauten (auszugsweise):
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
beeinträchtigt werden könnte.
(3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.
(4) In den Fällen des § 2 Abs. 2 sowie in jenen Bauverfahren, die aufgrund der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017), LGBl. Nr. 87/2016, auf die Bezirksverwaltungsbehörde übertragen sind, hat die Gemeinde Parteistellung. Sie ist berechtigt, die Einhaltung der von ihr wahrzunehmenden öffentlichen Interessen hinsichtlich der Raumordnung (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) und des Orts- und Landschaftsbildes im Verfahren geltend zu machen und Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht sowie Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben.
(4a) Keine Parteistellung haben Miteigentümer bei Zu- und Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I Nr. 81/2020.
[...]
(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:
[...]
§ 20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 53 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
–dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
–des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
–der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
–des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
–des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
–einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht.
Die Baubehörde kann von der Überprüfung des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.
Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.
Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Z 2) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.
Die Z 1 bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des § 15 Abs. 2 Z 1 NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.
Bei Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen von mehr als 120 Personen (z. B. Versammlungsstätten, Veranstaltungsbetriebsstätten) ist ein Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson einzubinden.
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.
§ 21
Verfahren mit Parteien und Nachbarn
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
Für Parteien und Nachbarn in Wohngebäuden mit mehr als 4 Wohnungen darf die Verständigung auch durch einen mit dem Datum des Anbringens versehenen Anschlag an einer den Hausbewohnern zugänglichen Stelle (Hausflur) in den betroffenen Gebäuden erfolgen, wobei die Eigentümer dieser Gebäude derartige Anschläge in ihren Gebäuden dulden müssen. Die Verständigung ist in diesem Fall gleichzeitig an der Amtstafel oder auf der Homepage der Gemeinde kundzumachen, wodurch die Information dieselben Rechtswirkungen entfaltet wie die persönliche Verständigung.
[…]“
Die maßgeblichen Bestimmungen des WEG 2002, StF BGBl. I Nr. 70/2002 (§ 1) bzw. BGBl. I Nr. 124/2006 (§ 2) lauten (auszugsweise):
§ 1. Dieses Bundesgesetz regelt die Rechtsform des Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren.
§ 2. (1) Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Vorläufiges Wohnungseigentum ist das nach den Regelungen im 10. Abschnitt beschränkte Wohnungseigentum, das unter den dort umschriebenen Voraussetzungen vom Alleineigentümer einer Liegenschaft begründet werden kann.
(2) Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine etwa durch Bodenmarkierung deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.
(3) Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.
(4) Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.
(5) Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1 und 2 umschriebenen Umfang.
[...]“
Die Bestimmung des Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), StF: BGBl. Nr. 51/1991 idF BGBl. I Nr. 158/1998, lautet:
„§ 66. (1) Notwendige Ergänzungen des Ermittlungsverfahrens hat die Berufungsbehörde durch eine im Instanzenzug untergeordnete Behörde durchführen zu lassen oder selbst vorzunehmen.
(2) Ist der der Berufungsbehörde vorliegende Sachverhalt so mangelhaft, daß die Durchführung oder Wiederholung einer mündlichen Verhandlung unvermeidlich erscheint, so kann die Berufungsbehörde den angefochtenen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Erlassung eines neuen Bescheides an eine im Instanzenzug untergeordnete Behörde zurückverweisen.
(3) Die Berufungsbehörde kann jedoch die mündliche Verhandlung und unmittelbare Beweisaufnahme auch selbst durchführen, wenn hiemit eine Ersparnis an Zeit und Kosten verbunden ist.
(4) Außer dem in Abs. 2 erwähnten Fall hat die Berufungsbehörde, sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist, immer in der Sache selbst zu entscheiden. Sie ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung (§ 60) ihre Anschauung an die Stelle jener der Unterbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.“
5.1. Rechtzeitigkeit und Zulässigkeit der Beschwerden:
Der angefochtene Bescheid ist dem Erstbeschwerdeführer und der Zweitbeschwerdeführerin am 04.07.2024 zugestellt worden. Davon ausgehend erweisen sich die Beschwerden als rechtzeitig. Sie sind auch zulässig (der Einwand des Erstbeschwerdeführers hinsichtlich der Adressierung des Bescheides ausschließlich an die Zweitbeschwerdeführerin ist im Hinblick auf die Zulässigkeit seiner eigenen Beschwerde in jedem Falle unbeachtlich; vgl. dazu etwa VwGH 13.06.2023, Ra 2020/16/0117).
5.2. Zur Parteistellung der Zweitbeschwerdeführerin:
§ 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 wurde mit der 8. Novelle, LGBl. Nr. 32/2021, in die NÖ BO 2014 eingefügt. Nach dieser Bestimmung haben Miteigentümer bei Zu- und Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des WEG 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I Nr. 81/2020, keine Parteistellung. In den Materialien zur Novelle (vgl. Motivenbericht, Ltg.-1500/B-23/1-2021, S. 9) heißt es dazu:
„Durch die eingefügte Regelung soll künftig vermieden werden, dass bei oft relativ geringfügigen, jedoch bewilligungspflichtigen Änderungen (Zu- oder Umbauten) im Sinn des § 14 Z 3 der BO im ausschließlichen Nutzungsbereich eines Wohnungseigentümers in einer dem WohnungseigentumsG 2002 – WEG 2002, BGBl I Nr 70/2002 idF BGBl I Nr 81/2020, unterliegenden Wohnhausanlage, andere, vom Bauvorhaben in keiner Weise betroffene Miteigentümer im Baubewilligungsverfahren mit Parteistellung auftreten können.
Durch oft mutwillig erhobene Einwendungen gegen Maßnahmen, welche der Einspruchswerber gem § 16 WEG 2002 dulden müsste, entstehen nicht nur Verfahrensverzögerungen, sondern vor allem – auch ohne Einwendungen – ein enormer Verwaltungsaufwand und hohe Kosten (Parteiengehör, Bescheidzustellung). Durch den Wegfall der Parteistellung der Miteigentümer entsteht diesen kein rechtlicher Nachteil, da Änderungen eines Miteigentümers gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 keine Schädigung des Hauses, keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer, der Sicherheit von Personen etc verursachen dürfen. In derartigen Auseinandersetzungen zwischen Wohnungseigentümern entscheidet auf Antrag das örtlich zuständige Bezirksgericht als Außerstreitgericht (§ 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002).
Diese Änderung ist überdies insofern systemkonform, als bereits § 18 Abs 1 Z 1 lit b bei Zu- und Umbauten im oben dargestellten Sinn bei Objekten, die dem WEG 2002 unterliegen, keine Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer im Rahmen der Antragsbeilagen verlangt (LGBl 2021/32).“
Aus der Sicht des erkennenden Gerichtes bezieht sich § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 – schon seinem Wortzusammenhang nach – auf Zu- und Umbauten, die entweder innerhalb einer selbständigen Wohnung oder innerhalb einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit im Sinn des § 1 oder § 2 WEG 2002 oder aber auf einen mit einer Wohnung oder selbstständigen Räumlichkeit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 WEG 2002 vorgenommen werden.
Im Lichte der zitierten Materialien bezieht sich die in Abs. 4a gebrauchte Wendung „und damit verbundene Teile (der Liegenschaft ...)“ daher nicht etwa auf bestimmte Bauteile, die mit der Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit baulich in Verbindung stehen würden, sondern in erster Linie auf das auf Zubehör-Wohnungseigentum gemäß § 2 Abs. 3 WEG 2002, welches ausschließlich dem Wohnungseigentümer zur Nutzung überlassen ist bzw. zu dessen ausschließlicher Nutzung bestimmt ist.
Gemäß Abs. 2 Abs. 3 WEG 2002 ist das Zubehör-Wohnungseigentum das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.
Das Zubehör-Wohnungseigentum wird nach dieser Gesetzesstelle – ebenso wie in § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 auch – als mit dem Wohnungseigentumsobjekt verbundener „Teil der Liegenschaft“ definiert, jedoch ausdrücklich ohne bauliche Verbindung (ebenso werden „allgemeine Teile“ gemäß § 2 Abs. 4 WEG 2002 als „Teil der Liegenschaft“ definiert; wohingegen Wohnungen und selbstständige Räumlichkeiten gemäß Abs. 2 leg.cit. als „Teil eines Gebäudes“ definiert werden; im Übrigen entstammt auch der in § 6 Abs. 4a leg.cit. gebrauchte Begriff „selbstständige Wohnung“ dem § 1 Abs. 2 WEG 1975 in der StF BGBl. Nr. 417/1975, während der Wohnungsbegriff in § 4 Z. 32a NÖ BO 2014 eine andere Definition aufweist). Auch dies hebt für die Anknüpfung der Bestimmung an das WEG 2002 hervor.
Diese Lesart des § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 entspricht auch dem Zweck der Bestimmung, wonach Miteigentümern keine Parteistellung zukommen soll, sofern sie durch das Bauvorhaben nicht betroffen sind. Eine solche Betroffenheit fehlt, wenn das Bauvorhaben in einem oder auf einem im ausschließlichen Wohnungseigentum eines Miteigentümers stehenden Objekt iSd § 1 oder 2 WEG 2002 vorgenommen werden soll. Schließlich erhellt auch aus dem letzten Abs. der Materialien, dass § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 auch Objekte, welche „im oben dargestellten Sinn“ (Anmk: der ausschließlichen Nutzungsberechtigung) dem WEG 2002 unterliegen – das heißt Wohnungseigentumsobjekte und deren Zubehörobjekte – erfassen wollte.
Bereits deshalb braucht auf die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu allgemeinen Teilen einer Liegenschaft gemäß § 2 Abs. 4 WEG 2002 nicht mehr näher eingegangen zu werden (vgl. z.B. RIS-Justiz RS0082890, RS0069976).
Da die gegenständliche Verlängerung des Fangrohres um 1,88 m über Dach auf dem bestehenden Kaminkopf der Wohnhausanlage weder als Um- und Zubau innerhalb der Wohnung des Erstbeschwerdeführers noch auf einem Zubehörobjekt des Erstbeschwerdeführers iSd § 2 Abs. 3 WEG 2002 angesehen werden kann, ist der belangten Behörde nicht entgegenzutreten, wenn sie entgegen § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 im Ergebnis davon ausgegangen ist, dass der Zweitbeschwerdeführerin im diesbezüglichen Bewilligungsverfahren Parteistellung zukommt.
Im Übrigen ist im Zusammenhang mit der Parteistellung der Zweitbeschwerdeführerin anzumerken, dass die Eigentumsverhältnisse an der B einer Entscheidung durch die belangte Behörde grundsätzlich nicht entgegenstehen (vgl. VwGH 18.10.2012, 2012/06/0171).
5.3. Zur „ersatzlosen Behebung“ des Bescheides der Baubehörde I. Instanz:
Zu § 66 Abs. 2 AVG hat der Verwaltungsgerichtshof bereits ausgesprochen, dass die Zurückverweisung der Sache an die Behörde I. Instanz nach dieser Bestimmung nicht „ersatzlos“ erfolgen kann, verfolgt sie doch ausdrücklich den Zweck der Erlassung eines neuen Bescheides. Geht aber aus der Begründung des Bescheides hervor, dass die Behörde zum einen den Bescheid beheben, zum anderen aber gleichzeitig in der Sache für das fortgesetzte Verfahren bestimmte Aufträge an die Unterbehörde weitergeben wollte, ist diese Vorgangsweise ungeachtet der Verwendung des Wortes „ersatzlos“ als Zurückverweisung nach § 66 Abs. 2 AVG anzusehen (vgl. VwGH 04.03.2021, Ra 2020/07/0039; VwGH 23.10.2014, Ro 2014/07/0039, mwN).
Die belangte Behörde hat in der Begründung des angefochtenen Bescheides ausgeführt, dass aus ihrer Sicht die Baubehörde I. Instanz dem Erstbeschwerdeführer einen Verbesserungsauftrag zur Vorlage der fehlenden Zustimmung der Miteigentümer gemäß § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ BO 2014 zu erteilen habe, weil es sich dabei um eine notwendige Antragsbeilage handle. Weil diese bis dato fehle, sei die bescheidmäßige nachträgliche Baubewilligung zu beheben und müsse das baubehördliche Vorprüfungsverfahren nach Vorliegen aller nötigen Antragsbeilagen – inklusive Abforderung der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer mittels Verbesserungsauftrages von der Erstbehörde fortgesetzt werden.
Zufolge der Rechtsprechung hat die belangte Behörde damit keine ersatzlose Behebung des erstinstanzlichen Bescheides vorgenommen, sondern eine Aufhebung und Zurückverweisung an die Erstbehörde zur Fortsetzung des Verfahrens (siehe zu den Unterschieden auch VwGH 29.04.2015, 2013/08/0136; VwGH 28.04.2011, 2009/07/0124). Daran vermag es nichts zu ändern, dass die belangte Behörde als Rechtsgrundlage § 66 Abs. 4 AVG zitiert hat (vgl. VwGH 23.09.2004, 2003/07/0086).
Der Zweitbeschwerdeführerin ist daher auch darin beizupflichten, dass sie durch die angefochtene Entscheidung in ihrem Recht auf Sachentscheidung verletzt sein kann, womit auch sie den Kassationsbescheid der belangten Behörde bekämpfen kann (vgl. VwGH 28.02.2006, 2003/06/0035; VwGH 21.06.2005, 2004/06/0203).
5.4. Zur Rechtmäßigkeit der Aufhebung des Bescheides und Zurückverweisung durch die belangte Behörde:
Ausgehend von den Ausführungen unter Punkt 5.3. geht das erkennende Gericht davon aus, dass die belangte Behörde den erstinstanzlichen Bescheid aufgehoben und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Behörde I. Instanz zurückverwiesen hat und ist nun zu prüfen, ob dieser verfahrensrechtliche Bescheid (vgl. VwGH 25.02.2010, 2006/18/0201; dazu Thienel/Zeleny, § 66 AVG, Anm. 4) rechtmäßig ergangen ist.
Gemäß § 66 Abs. 4 AVG hat die Berufungsbehörde in der Regel in der Sache selbst zu entscheiden. Eine Ausnahme hievon bildet unter anderem der Fall qualifizierter Mangelhaftigkeit des relevanten Sachverhaltes, in dem eine Behebung des Bescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit an die Unterbehörde erfolgen kann (§ 66 Abs. 2 AVG). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes darf die Berufungsbehörde eine kassatorische Entscheidung nicht bei jeder Ergänzungsbedürftigkeit des Sachverhaltes, sondern nur dann treffen, wenn der ihr vorliegende Sachverhalt so mangelhaft ist, dass die Durchführung oder Wiederholung einer mündlichen Verhandlung unvermeidlich erscheint (vgl. VwGH 26.01.2011, 2009/07/0094). Die Sachentscheidung der Berufungsbehörde ist also der Regelfall, die Behebung des Bescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit an die erstinstanzliche Behörde der Ausnahmefall, der eine qualifizierte Mangelhaftigkeit des Sachverhaltes voraussetzt. Ein solches Vorgehen ist nur dann zulässig, wenn sich der Mangel nicht anders als mit Durchführung einer mündlichen Verhandlung beheben lässt (vgl. VwGH 14.11.2006, 2004/03/0024). Die Verfahrensparteien haben einen Rechtsanspruch darauf, dass die Berufungsbehörde nur dann von der Ermächtigung zur Zurückverweisung Gebrauch macht, wenn auch die gesetzlich dafür vorgegebenen Voraussetzungen erfüllt sind; durch die unrichtige Anwendung des § 66 Abs 2 AVG werden sie in ihrem Recht auf Sachentscheidung durch die Berufungsbehörde verletzt (vgl. VwGH 26.04.2012, 2010/07/0147; vgl. zum Ganzen VwGH 28.04.2016, 2013/07/0055, Rn. 24).
Die belangte Behörde ist im angefochtenen Bescheid unter Verweis auf ihre Begründung zur Auffassung gelangt, dass gemäß § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ BO 2014 die Zustimmung der Mehrheit der Anteile der Wohnungseigentümer erforderlich sei und dass dem Erstbeschwerdeführer im Rahmen eines von der Baubehörde I. Instanz gemäß § 13 Abs. 3 AVG zu erteilenden Verbesserungsauftrages die Möglichkeit zur deren Beischaffung bzw. Vorlage der Zustimmungserklärungen einzuräumen sei. Diese Rechtsansicht hat sie durch mehrere Verweise auf die Rechtsprechung untermauert. Dass die Baubehörde I. Instanz – wie § 66 Abs. 2 AVG dies voraussetzt – ferner auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verlangt hätte, ist den Gründen des angefochtenen Bescheides nicht zu entnehmen (vgl. VwGH 05.12.2000, 2002/20/0315). Es lässt sich nicht ersehen, dass die belangte Behörde von diesem Erfordernis überhaupt ausgegangen wäre und die Aufhebung und Zurückverweisung des erstinstanzlichen Bescheides deshalb angeordnet hätte.
Damit übergeht die belangte Behörde mit Blick auf die von ihr tatsächlich angewandte Bestimmung des § 66 Abs. 2 AVG jedoch, dass sie eine kassatorische Entscheidung nicht bei jeder Ergänzungsbedürftigkeit des Sachverhaltes treffen darf, sondern nur dann, wenn der ihr vorliegende Sachverhalt so mangelhaft ist, dass die Durchführung oder Wiederholung einer mündlichen Verhandlung unvermeidlich erscheint (vgl. VwGH 21.11.2002, 2002/20/0315; VwGH 20.01.1998, 94/05/0214; VwGH 24.03.2011, 2007/07/0162; VwGH 29.06.2017, Ra 2016/04/0118; ferner VwGH 17.04.2012, 2010/05/0026). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.
Entspricht ein die Aufhebung gemäß § 66 Abs. 2 AVG tragendes Begründungselement nicht dem Gesetz, führt dies – wegen der Bindungswirkung auch dieses Begründungselementes für das weitere Verfahren – zur Rechtswidrigkeit des Behebungsbescheides (vgl. VwGH 28.02.2013, 2012/07/0014, mwN; zu den Wirkungen des Kassationsbescheides ferner VwGH 16.03.2026, Ro 2024/12/0033).
Im vorliegenden Fall hat die belangte Behörde damit zu Unrecht keine Sachentscheidung getroffen, sondern hat den Bescheid der Erstbehörde kassiert, ohne dass dafür die Voraussetzungen des § 66 Abs. 2 AVG vorgelegen hätten.
In einem solchen Fall kann Sache des Beschwerdeverfahrens ebenso nur die Rechtmäßigkeit der von der belangten Behörde vorgenommenen Zurückverweisung sein und kommt dem Verwaltungsgericht keine darüberhinausgehende Entscheidungskompetenz, insbesondere zur Entscheidung über den verfahrenseinleitenden Antrag, zu (vgl. VwGH 29.05.2009, 2007/03/0157; VwGH 09.11.2010, 2007/21/0493). Daher hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich allen beiden Beschwerden im Ergebnis Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid ersatzlos zu beheben (siehe im Vergleich dazu etwa die stRsp des Verwaltungsgerichtshofes zum Vorgehen bei Zurückweisungen z.B. VwGH 11.05.2026, Ra 2024/20/0226, mHa VwGH 18.12.2024, Ra 2014/07/0002; VwGH 17.03.2026, Ra 2023/04/0077; VwGH 07.03.2023, Ra 2020/05/0050, Rn. 12; VwGH 14.11.2019, Ra 2018/22/0276; VwGH 03.04.2009, 2008/22/0448; VwGH 27.04.2004, 2004/21/0014).
Eine Auseinandersetzung mit weiteren Beschwerdevorbringen erübrigt sich bei diesem erklärten Ergebnis. Es war spruchgemäß zu entscheiden.
Sollte die belangte Behörde im fortzusetzenden Verfahren weiterhin die Auffassung vertreten, dass dem Erstbeschwerdeführer gemäß § 13 Abs. 3 AVG ein Verbesserungsauftrag zu erteilen sei, hätte sie diesem den Auftrag unter Setzung einer angemessenen Frist zur Vorlage der erforderlichen Zustimmung selbst zu erteilen und – ausgehend von der Fruchtbarkeit dieses Auftrages – eine Entscheidung zu erlassen.
6. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäߧ 24 Abs. 2 Z 1 und Abs. 4 VwGVG entfallen, weil bereits auf Grund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben war und die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Die gegenständliche Entscheidung stützt sich auf die zitierte einheitliche Rechtsprechung bzw. die klare und eindeutige Rechtslage (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage vgl. z.B. VwGH 15.05.2019, Ro 2019/01/0006; VwGH 03.03.2023, Ra 2022/10/0094).
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