Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-750/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.750.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin HRMag. Clodi über die Beschwerde des A, ***, ***, vertreten durch B Rechtsanwälte Gesellschaft m.b.H., Rechtsanwälte in ***, vom 23.04.2024 gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 20.03.2024, Zl. ***, mit dem der Berufung vom 18.07.2023 gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 29.06.2023, Zl. ***, betreffend die Anordnung eines Abtragungsauftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) keine Folge gegeben wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) insoweit stattgegeben als der Spruch des Berufungsbescheides des Stadtrates der Stadtgemeinde *** wie folgt zu lauten hat:

„Der Berufung des A vom 18.07.2023 gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 29.06.2023, Zl. ***, betreffend die Anordnung zur Entfernung des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, wird gemäß § 66 Abs. 4 AVG Folge gegeben und der angefochtene Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 29.06.2023, Zl. ***, behoben.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 29.06.2023, Zl. ***, wurde A (in der Folge: Beschwerdeführer) als Bauwerkseigentümer gestützt auf § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 aufgetragen, das Einfamilienhaus in Massivbauweise in ***, ***, Gst. *** in EZ *** der KG ***, bestehend aus einem Kellergeschoß mit ca. 145,76 m2 Geschoßfläche, einem Erdgeschoß mit ca. 134,10 m2 Geschoßfläche und einem Dachgeschoß mit ca. 115,60 m2 Geschoßfläche, innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides zu entfernen.

Begründend wurde ausgeführt, dass die Baubehörde I. Instanz in Kenntnis gesetzt worden sei, dass der First des gegenständlichen Einfamilienhauses um ca. 1 m nicht mit der bewilligten Höhenlage übereinstimmen solle. Der Lage- und Höhenplan der C ZT-GmbH vom 10.10.2022 weise eine Höhe von 260,17 m ü.A. des Firstes des Einfamilienhauses auf. Durch Abgleich dieser Höhenkote mit den Maßen aus dem bewilligten Plan vom 12.11.1997, GZ: ***, in welchem das Niveau der Fußbodenoberkante Erdgeschoß mit 252,36 m ü.A. als 0,00 eingetragen sei, könne der First mit + 6,95 m auf 259,31 m ü.A. ermittelt werden und ergebe sich sohin eine Höhendifferenz im Firstbereich von 86 cm. Das gesamte Gebäude sei aufgrund der Unteilbarkeit als „aliud“ zu beurteilen und die Baubewilligung vom 12.11.1997 erloschen. Dem würde auch nicht entgegenstehen, dass die Bekanntgabe der Höhenlage aus dem Jahr 1997 zum Zeitpunkt der Erteilung der Bewilligung von der heute feststellbaren Höhenlage um max. 25 cm abweiche. Es erübrige sich daher eine weitere detaillierte Vermessung des Gebäudes, welches augenscheinlich sonst der Baubewilligung vom 12.11.1997 entspreche.

Gegen diesen Bescheid wurde mit Schriftsatz vom 18.07.2023 Berufung erhoben und als Berufungsgründe im Wesentlichen Befangenheitsgründe, die Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtige Tatsachenfeststellungen sowie die unrichtige rechtliche Beurteilung geltend gemacht.

Auf Tatsachenebene monierte der Beschwerdeführer insbesondere, dass die absolute Höhe des Erdgeschoß-Fußbodens mit 252,36 m ü.A. nicht stimmen könne. Dies ergebe eine Nachrechnung des von der C ZT-GmbH auszuwertenden Ergebnisses des angrenzenden, seit 1997 unverändert bestehenden Geländes im Bereich des Erdgeschoß-Fußbodenniveaus. Die Annahme der Baubehörde I. Instanz, dass die Bekanntgabe der Höhenlage aus dem Jahre 1997 zum Zeitpunkt der Erteilung der Bewilligung von der heute feststellbaren Höhenlage um max. 25 cm abweiche, sei außerdem missverständlich bzw. unrichtig. Die tatsächlich richtig vermessenen Höhenkoten an den bezughabenden Punkten würden 248,87 m ü.A. (im Westen), 248,98 m ü.A. (im Mittelbereich) und 248,54 m ü.A. (im östlichen Bereich) lauten. Der durch die C ZT-GmbH eindeutig ermittelten Bezugshöhe nach Böschung von 252,96 m ü.A. sei noch die berücksichtigte Bombierung von 0,24 m hinzuzurechnen und ergebe sich damit die richtige Bezugshöhe von 253,20 m ü.A. Würde man diesen Wert ansetzen, ergebe sich die Überschreitung der Gebäudehöhe nicht. Die von der Behörde im Jahr 1997 unrechtmäßig und fälschlicherweise eingetragene Höhenkote mit 252,36 m ü.A. sei offenbar falsch berechnet worden. Außerdem handle es sich bei einem Dach nach heutigen Gesichtspunkten um einen trennbaren Bereich, weil ein Dachaustausch oder Dachausbau jederzeit möglich sei. Die Anordnung des Gesamtabbruches sei weder erforderlich noch rechtlich zulässig.

Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 20.03.2024, Zl. ***, wurde der Berufung des Beschwerdeführers keine Folge gegeben.

Begründend wurde nach ausführlicher Wiedergabe des Sachverhaltes im Wesentlichen ausgeführt, dass nach dem Spruch des angefochtenen Bescheides das im Spruch des Abbruchbescheides angeführte und beschriebene Einfamilienhaus in seiner Gesamtheit Sache des Berufungsverfahrens sei. Dazu würden Lage-, Abstands-, und alle Höhenkoten gehören. Das Einfamilienhaus sei sowohl in seiner absoluten Höhenlage als auch was den Abstand zur östlichen im Grenzkataster eingetragenen Grundgrenze anders als bewilligt, und zwar sei das absolute Niveau des Erdgeschoßes um 72 cm (253,08 m ü.A. – 252,36 m ü.A. =0,72 m) und das absolute Niveau des Firstes um 81 cm (260,12 m ü.A. – 259,31 m ü.A.= 0,81 m) höher ausgeführt worden. Auch würden die Fußbodenoberkanten, die Garage, das Untergeschoß und das Obergeschoß von der bewilligten Höhe abweichen. Bei der Garage würde diese um 59 cm (250,00 m ü.A. - 249,41 m ü.A. = 0,59 m), beim Untergeschoß um 63 cm (250,34 m ü.A - 249,71 m ü.A = 0,63 m) und beim Obergeschoß um 72 cm (256,03 m ü.A. - 255,31 m ü.A = 0,72m) höher als bewilligt sein. Das projektierte und bewilligte Maß zwischen der Fußbodenoberkante Erdgeschoß und dem First sei um 9 cm (7,04 m – 6,96 m = 0,009 m) höher ausgeführt worden. Der Bauwich sei zur östlichen im Grenztataster eingetragenen Grundgrenze im Punkt E um 4,8 cm (3,00 m – 2,952 m = 0,048 m) und im Punkt F um 6,4 cm (3,00 m - 2,936 m = 0,064 m) unterschritten.

Insgesamt sei daher entgegen der am 12.11.1997 erteilten Baubewilligung etwas anderes ausgeführt als bewilligt worden, wodurch ein „aliud“ errichtet worden sei, wofür keine Baubewilligung vorliegen würde und somit mangels Vorliegens einer Baubewilligung der Abbruchauftrag zu bestätigen sei.

Gegen diesen Bescheid wurde mit Schriftsatz vom 23.04.2024 fristgerecht Beschwerde erhoben, wobei als Beschwerdegründe im Wesentlichen die Befangenheit der bescheiderlassenden Organwalter, die Mangelhaftigkeit des Verfahrens und die inhaltliche Rechtswidrigkeit geltend gemacht wurden.

Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens führte der Beschwerdeführer insbesondere aus, dass im Verfahren das vom Beschwerdeführer vorgelegte Gutachten der D ZT-GmbH vom 20.11.2023 samt den Ergänzungen (vorgelegt am 31.01.2024) sowie der Stellungnahme vom 27.02.2024 nicht berücksichtigt worden sei. Das Niveau des gewachsenen Geländes als tatsächlich maßgeblich für die Fußbodenoberkante Erdgeschoß würde nach dem Vermessungsplan der D ZT-GmbH nämlich 253,08 m ü.A. betragen. Die Beachtung dieses Vorbringen sei deswegen relevant, weil Projekt- und Bescheidwille der erlassenden Behörde darauf gerichtet gewesen sei, die Fußbodenoberkante Erdgeschoß im Niveau des angrenzenden Geländes festzusetzen, welches in Wahrheit höher sei. Allein daraus ergebe sich die Widerlegung des Argumentes im angefochtenen Abbruchauftrag erster Instanz zur Herstellung einer vermeintlichen Bauordnungswidrigkeit, nämlich der absolute Höhenvergleich der C ZT-GmbH 260,17 m ü.A. zu 252,36 m ü.A. Zur angeblichen Überschreitung des seitlichen Bauwichs sei das vom Beschwerdeführer vorgelegte Gutachten der D ZT-GmbH vom 20.11.2023 samt den Ergänzungen (vorgelegt am 31.01.2024) sowie der Stellungnahme vom 27.02.2024 außerdem hinsichtlich der Höhenlage 253,08 in ü.A., der Ungenauigkeit der Vermessungsmarken und der Bestätigung der Einhaltung des 3 m-Seitenabstandes (Bauwich) relevant gewesen.

Weiters habe die belangte Behörde unzulässig den Gegenstand des Berufungsverfahrens erweitert. Gegenstand des erstinstanzlichen Abbruchauftrages sei die vermeintliche Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe gewesen. Die Baubehörde I. Instanz habe den seitlichen Bauwich gemessen und als in Ordnung befunden sowie insgesamt ausgeführt, dass abgesehen von der angestellten Differenzrechnung 260,17 m ü.A. zu 252,36 m ü.A. das betreffende Gebäude augenscheinlich konsensmäßig errichtet worden sei.

Darüber hinaus sei jener Wert (Höhenkote von 252,36 m ü.A.) nicht vom Beschwerdeführer selbst eingetragen worden, und ergebe sich dieser auch nicht aus der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen, sondern sei dieser Wert aus der Hand der damaligen Referentin in den Einreichplan eingezeichnet und sodann in den Baubewilligungsbescheid übernommen worden. All dies rechtfertige eine Korrektur auf das richtige Niveau.

In Bezug auf den seitlichen Bauwich sei außerdem zu berücksichtigen, dass die Vermessung der Grenzen laut Grundkataster durch das E erfolgt sei, an dessen Vermarkungen sich der Beschwerdeführer gehalten habe. Sollten diese Vermarkungen innerhalb der genehmigten Messtoleranz liegen, könne ihm das als Unterschreitung des seitlichen Bauwichs nicht zur Last gelegt werden. Der E habe 1994/95 die Parzellierung des Areals F und die Eintragung in den Grenzkataster durchgeführt. Diese Eintragungen in den Grenzkataster seien aber ungenau und würden nicht den Vermessungen der Parzellen aufgrund der gesetzten Vermessungspunkte entsprechen. Dies sei durch die D ZT-GmbH verifiziert worden. Die Heranziehung des Grenzkatasters sei daher nicht geeignet, um dem Beschwerdeführer eine Unterschreitung des Bauwichs zur Last zu legen.

Weiters liege angesichts der in Wahrheit minimalen Differenzen das von der belangten Behörde herangezogene „aliud“ nicht vor. Das Gebäude sei projektgemäß ausgeführt worden und könnten wenige Zentimeter in der Höhe wie auch des seitlichen Bauwichs leicht mit baulichen Maßnahmen behoben werden (Verringerung des Firstes, Abschrämmung der Außenwand). Aufgrund des Nachweises der Fußbodenoberkante Erdgeschoß 253,08 m ü.A. gemäß dem Vermessungsplan der D ZT-GmbH sei das gegenständliche Projekt unmittelbar einreichfähig; schon dies stehe einem „aliud“ entgegen.

Diese Beschwerde wurde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich seitens der belangten Behörde mit Schreiben vom 18.09.2024 unter Anschluss des Verwaltungsaktes zur Entscheidung vorgelegt.

Mit Schriftsatz vom 27.01.2026 erstattete der Beschwerdeführer eine Urkundenvorlage samt Beweisantrag, in welcher im Wesentlichen ausgeführt wurde, dass eine Neuvermessung unter Berücksichtigung des Urgeländes durch die C ZT GmbH durchgeführt worden sei. Danach sei bei Errichtung des abbruchgegenständlichen Gebäudes die Gebäudeklasse 1 eingehalten worden.

In Vorbereitung auf die öffentliche mündliche Verhandlung erstattete der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 12.02.2026 ein weiteres Vorbringen.

Nach Darlegung des Inhaltes der Urkundenvorlage vom 27.01.2026 wies der Beschwerdeführer darauf hin, dass für das verfahrensgegenständliche Gebäude mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08.01.2026, Zl. ***, eine Baubewilligung erwirkt worden sei. Im Baubewilligungsbescheid sei eine Verwaltungsabgabe gem. TP 34 für die nachträgliche Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für konsenslose Bauwerke (Einfamilienhaus) und andere Vorhaben vorgeschrieben worden. Er habe daher die nachträgliche Bewilligung erlangt. Der gegenständliche Abbruchauftrag sei hinfällig.

In Erwiderung dessen brachte die belangte Behörde eine Stellungnahme mit Schreiben vom 27.02.2026 ein.

Nach Wiedergabe ihrer Rechtsansicht führte die belangte Behörde zur nunmehrigen Baubewilligung vom 08.01.2026, Zl. ***, aus, dass damit keine nachträgliche Baubewilligung für ein bestehendes Gebäude erteilt worden sei. Es liege bis dato keine Fertigstellungsanzeige für die mit Bescheid des Stadtamtes vom 08.01.2026 erteilte baubehördliche Bewilligung für die Neuerrichtung eines Wohnhauses mit Garage und Geländeveränderungen vor. Es sei bislang nicht nachgewiesen, dass das dem Beschwerdeverfahren zugrundeliegende Gebäude entsprechend der mit Bescheid vom 08.01.2026 erteilten Baubewilligung errichtet worden sei.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 11.03.2026 eine gemeinsame mit dem unter der Zl. LVwG-AV-1242/001-2024 (Beschwerde betreffend Kostenbescheid) geführten Verfahren öffentliche mündliche Verhandlung durch.

Beweis wurde erhoben insbesondere durch Einsichtnahme sowie Verlesung der Bezug habenden, unbedenklichen Bauakten der Stadtgemeinde ***. Weiters wurde Beweis erhoben durch das Vorbringen des Beschwerdeführervertreters und des Vertreters der belangten Behörde, aber auch durch Einvernahme des Beschwerdeführers selbst sowie des sachverständigen Zeugen des Beschwerdeführers. Zudem wurde die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert.

Im Rahmen der Verhandlung wurde seitens des Beschwerdeführervertreters in Bezug auf den Baubewilligungsbescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08.01.2026, Zl. ***, ergänzend vorgebracht, dass sich diese Baubewilligung genau auf den derzeitigen Zustand des Einfamilienhauses bezüglich der Höhenlage, und zwar relativ sowie absolut, stütze. Jedenfalls sei das Haus so wie es stehe in der absoluten Höhe eingereicht worden.

Der Vertreter der belangten Behörde entgegnete diesbezüglich im Wesentlichen, dass die Mauer zu den östlich gelegenen Grundstücksnachbarn nunmehr schmäler als die Mauer in den ursprünglich der Bewilligung von 1997 zu Grunde liegenden Plänen dargestellt sei. Man müsste prüfen, ob die Mauer im östlichen Bereich der Liegenschaft bereits abgeschrammt worden sei. Im Übrigen gebe es betreffend diese Baubewilligung vom 08.01.2026 noch keine Baubeginnsanzeige und keine Fertigstellungsanzeige.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Einfamilienhauses, welches sich auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** befindet. Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG *** ist die Kirche ***.

Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 12.11.1997, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer und Fr. G aufgrund ihres Ansuchens vom 22.08.1997 die Baubewilligung zur Ausführung des Vorhabens der Errichtung eines Einfamilienhauses mit eingebauter Kleingarage, Senkgrube, Einfriedungsstützmauer sowie geringfügige Geländeveränderungen auf der Liegenschaft in der KG ***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ: ***, erteilt. Das Grundstück ist als Bauland-Wohngebiet gewidmet und ist Bauklasse I festgelegt. Als Auflage wurde aufgetragen, die von der GA IV/3 Tiefbau mit Bescheid vom 08.10.1997 GZ *** bekanntgegebene herzustellende Höhenlage Punkt a = 248,62 m, Punkt b = 248,86 m und Punkt c = 248,71 m ü.A. mit der Einfriedung an der Straßenfluchtlinie bzw. mit der Garageneinfahrt, verbindlich einzuhalten und, dass die absolute Höhe des Erdgeschoß-Fußbodens 252,36 m ü.A. beträgt.

Im beigeschlossenen mit der Bezugsklausel versehenen Einreichplan ist die Fußbodenoberkante Erdgeschoß mit +/- 0,00 projektiert und handschriftlich die Höhenangabe von 252,36 m eingetragen. Dem Einreichplan ist eine absolute Höhe von + 6,95 m des Gebäudes zu entnehmen und weist einen Abstand zur östlichen Grundgrenze von 3 m auf.

Mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 19.05.1995, Zl. ***, wurde aufgrund des Teilungsplanes des H vom 15.06.1994, Zl ***, (vor Erlassung der obigen Baubewilligung) die Grundabteilung des Grundstückes Nr. ***, EZ *** des Grundeigentümers, der Kirche ***, bewilligt. Das Grundstück Nr. ***, EZ ***, wurde durch die Grundabteilung in mehrere Parzellen geteilt und entstand durch diese Grundabteilung das nunmehrige Grundstück Nr. ***, EZ ***, auf welchem sich das gegenständliche Einfamilienhaus befindet.

Das Grundstück Nr. ***, EZ ***, war vor der Grundabteilung im Grundsteuerkataster eingetragen. Im Rahmen der Grundabteilung wurde das neu entstandene Grundstück Nr. ***, EZ *** in die digitale Katastermappe aufgenommen und im Grenzkataster eingetragen. Die Koordinaten der Grenze des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, wurden von Amts wegen eingetragen. Diese Grenze stellt eine Grenze nach dem Grenzkataster dar.

Im Zuge des Teilungsverfahrens wurden die Grenzpunkte in der Natur am Grundstück Nr. ***, EZ ***, gesetzt. Im Zeitpunkt des Teilungsverfahrens war die Vermessungsverordnung 1994 in Kraft und wurden Messungenauigkeiten von bis zu 15 cm toleriert.

Auf dem Grundstück Nr. *** befindet sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein physisches Grenzzeichen, nämlich der Grenzpunkt 5.456 auf der Südostecke des Grundstückes Nr. ***. Das Grenzzeichen weicht zur Koordinate der Grundgrenze um 6 cm ab. An der Nordseite des Grundstückes Nr. *** ist das physische Grenzzeichen für den Grenzpunkt 5.430 nicht mehr vorhanden. Das Grenzzeichen bei Grenzpunkt 5.430 wurde durch einen Schaltkasten ersetzt. Die Achse des Schaltkastens wurde mittig an der gemeinsamen Grenze *** und *** ausgerichtet. Die Mitte des Schaltkastens ersetzt damit das Grenzzeichen bei Grenzpunkt 5.430. Die Achse des Schaltkastens weicht zur Grundgrenze 9 cm ab.

Mit Schreiben vom 20.01.2021 erstatte I Anzeige an die Baubehörde I. Instanz. Im Rahmen einer Bauverhandlung am Nachbarsgrundstück des Beschwerdeführers sei aufgefallen, dass das Gebäude des Grundstückes Nr. *** ca. 1 m höher als der dort im Bebauungsplan vorgegebenen Bauklasse I wäre.

Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 29.06.2023, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer aufgetragen, das Einfamilienhaus in Massivbauweise in ***, ***, Gst. *** in EZ *** der KG ***, bestehend aus einem Kellergeschoß mit ca. 145,76 m2 Geschoßfläche, einem Erdgeschoß mit ca. 134,10 m2 Geschossfläche und einem Dachgeschoß mit ca. 115,60 m2 Geschoßfläche, innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides zu entfernen. Seitens der Baubehörde I. Instanz wurde hierzu festgestellt, dass der First des Einfamilienhauses eine Höhe von 260,17 m ü.A. aufweist. Durch Abgleich der Höhenkote mit den Maßen aus dem bewilligten Einreichplan vom 12.11.1997, GZ: ***, in welchem das Niveau der Fußbodenoberkante Erdgeschoß mit 252,36 m ü.A. als 0,00 eingetragen ist, ist der First mit + 6,95 m somit auf 259,31 ü.A. zu ermitteln und ergibt sich daher eine Höhendifferenz im Firstbereich von 86 cm. Die Höhen ergebe sich aus der Messung der C ZT-GmbH vom 10.10.2022, Zl. ***. Ansonsten entspricht das Einfamilienhaus augenscheinlich der Baubewilligung vom 12.11.1997.

Nach Erhebung der Berufung wurde mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 15.09.2023 J als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständige zum nichtamtlichen Sachverständigen für das Fachgebiet Vermessungswesen gemäß § 52 Abs. 2 und 4 AVG im Berufungsverfahren des Beschwerdeführers gegen den Abbruchbescheid des Stadtamtes vom 29.06.2023, Zl ***, bestellt.

In weiterer Folge legte der Beschwerdeführer der belangten Behörde ein Gutachten der D ZT-GmbH, Zl. ***, Grundstück Nr. ***, KG *** vom 20.11.2023 zum Zwecke des Nachweises der lagerichtigen Situierung des Einfamilienhauses vor. Im beigelegten Lage- und Höhenplan wurde die Höhe der Fußbodenoberkante Erdgeschoß mit 253,06 m und des Firstes mit 260,10 m ausgewiesen.

Nach Aufforderung der belangten Behörde erfolgte eine Stellungnahme der D ZT-GmbH, Zl. ***, Grundstück Nr. ***, KG *** vom 27.02.2024 samt Lage- und Höhenplan, ergänzt um die östliche Einfriedung sowie eines Koordinatenverzeichnisses. Dem Lage- und Höhenplan ist eine Höhenangabe von 253,08 m der Fußbodenoberkante Erdgeschoß und des Firstes von 260,12 m ü.A. zu entnehmen.

Der nichtamtliche Sachverständige J erstellte – nach Beauftragung durch die belangte Behörde vom 07.03.2024 – auf Basis des Lage- und Höhenplans der D ZT-GmbH vom 17.02.2024, Zl. ***, einen Lageplan vom 11.03.2024. Dem Lageplan ist im Punkt E ein Abstand von 2,952 m und im Punkt F ein Abstand von 2,936 m zur DKM (Grundgrenze Grenzkataster) zwischen der Liegenschaft KG ***, EZ ***, Gst. Nr. *** und der Liegenschaft KG ***, EZ ***, Gst. Nr. *** zu entnehmen. Dem Lageplan sind auch die faktischen Grenzen anhand der Grenzpunkte in der Natur zu entnehmen, hier ergibt sich ein Abstand von mindestens 3 m zwischen der Liegenschaft KG ***, EZ ***, Gst. Nr. *** und der Liegenschaft KG ***, EZ ***, Gst. Nr. ***. Im südöstlichen Bereich ergibt sich hierbei ein Abstand von 3 m und im nordöstlichen Bereich 3,032 m.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 20.03.2024, Zl. ***, wurde der Berufung des Beschwerdeführers keine Folge gegeben. Seitens der belangten Behörde wurde festgestellt, dass das absolute Niveau des Erdgeschoßes um 72 cm (253,08 m ü.A. – 252,36 m ü.A. = 0,72 m) und das absolute Niveau des Firstes um 81 cm (260,12 m ü.A. – 259,31 m ü.A.= 0,81 m) höher ausgeführt worden sei. Auch würden die Fußbodenoberkanten, die Garage, das Untergeschoß und das Obergeschoß von der bewilligten Höhe abweichen. Bei der Garage würde diese um 59 cm (250,00 m ü.A. - 249,41 m ü.A. = 0,59 m), beim Untergeschoß um 63 cm (250,34 m ü.A - 249,71 m ü.A = 0,63 m) und beim Obergeschoß um 72 cm (256,03 m ü.A. - 255,31 m ü.A = 0,72m) höher als bewilligt sein. Das projektierte und bewilligte Maß zwischen der Fußbodenoberkante Erdgeschoß und dem First sei um 9 cm (7,04 m – 6,96 m = 0,009 m) höher ausgeführt worden. Der Bauwich sei zur östlichen im Grenzkataster eingetragenen Grundgrenze im Punkt E um 4,8 cm (3,00 m – 2,952 m = 0,048 m) und im Punkt F um 6,4 cm (3,00 m - 2,936 m = 0,064 m) unterschritten.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 17.07.2024, Zl. ***, wurden dem Beschwerdeführer für das vom nichtamtlichen Sachverständigen J im Berufungsverfahren des Beschwerdeführers zur Zl. *** erstellte Gutachten „Abstandsberechnung in Form eines Lageplanes" vom 11.03.2024 Barauslagen in Höhe von € 1.077,96 vorgeschrieben.

Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08.01.2026, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer aufgrund seines Ansuchens vom 19.12.2024 eine Baubewilligung gemäß § 23 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 für die Errichtung des Wohnhauses mit Garage und Geländeveränderungen in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt (Spruchpunkt I.). Gleichzeitig wurde dem Beschwerdeführer unter Spruchpunkt II. unter anderem die Zahlung einer Verwaltungsabgabe gemäß TP 34 in Höhe von € 156,60, aufgetragen. Die Ausführung des Vorhabens hat entsprechend den Antragsbeilagen sowie dem Gutachten des K, GZ ***, vom 28.08.2025 (Ortsbildgutachten), zu erfolgen, welche zu einem integrierenden Bestandteil des Bescheides erklärt wurden. Im beigeschlossenen mit der Bezugsklausel versehenen Einreichplan vom 01.07.2025 ist die Fußbodenoberkante Erdgeschoß mit +/- 0,00 = 253,08 m ü.A. projektiert und beträgt die absolute Höhe des Gebäudes + 260,12 m ü.A. Zur östlichen Grundgrenze ist im Einreichplan ein Abstand von mindestens 3 m eingezeichnet. Dieser Bewilligungsbescheid ist rechtskräftig.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht insbesondere aufgrund des Verwaltungsaktes der Behörde, in welchem die einzelnen Verfahrensschritte in chronologischer Weise anhand der jeweiligen Dokumente nachvollziehbar aufgelistet sind. Eine Bestreitung der dargestellten Verfahrensschritte ist im Übrigen nicht erfolgt, sodass dieser Verfahrensgang samt den darin enthaltenen inhaltlichen Ausführungen den Sachverhaltsfeststellungen ohne Einschränkungen zugrunde zu legen war.

Unbestritten war daher davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer Eigentümer des hier gegenständlichen Einfamilienhauses in der KG *** ist und ihm aufgrund seines Bauansuchens die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses gemäß den Antragsbeilagen rechtskräftig mit Bescheid im Jahr 1997 erteilt worden ist. Die Feststellungen zu diesem baubehördlich bewilligten Einfamilienhaus ergeben sich aus den dem Bescheid zugrundeliegenden Projektunterlagen, insbesondere aus dem Einreichplan. Die Feststellungen zur Höhenangabe der Fußbodenoberkante Erdgeschoß im Einreichplan werden außerdem durch die Angaben in der Verhandlungsschrift vom 11.03.2026 (Seite 17) bestätigt.

Die Feststellungen betreffend das Teilungsverfahren im Jahr 1994 gründen auf dem im Verwaltungsakt innenliegenden Teilungsakt mit der Zl. ***, der Honorarnote H vom 27.06.1997 (Beilage ./O der Beschwerde), der Stellungnahme der D vom 27.02.2024 (ON 106) sowie auf der Verhandlungsschrift vom 11.03.2024 (Seite 4 ff.). In Bezug auf die Toleranz der Messungenauigkeiten zum damaligen Zeitpunkt wurde im Rahmen der Verhandlung (nach ausführlichen Erläuterungen durch den Zeugen) Einsicht in die Vermessungsverordnung 1994 genommen und festgehalten, dass zum damaligen Zeitpunkt die Vermessungsverordnung 1994 gegolten hat und sich aus § 4 Abs. 2 dieser Verordnung ergibt, dass zu diesem Zeitpunkt Messungenauigkeiten von 15 cm toleriert wurden. Dies blieb durch die belangte Behörde unbestritten.

Die Feststellungen zum Lageplan des nichtamtlichen Sachverständigen J ergeben sich aus der Verhandlungsschrift vom 11.03.2026 sowie aus der Beilage ./B (Lageplan vom 11.03.2024) der Verhandlungsschrift. Im Rahmen der Verhandlung wurde Einsicht in den betreffenden Lageplan vom 11.03.2024 (ON 109) genommen und festgehalten, dass sich daraus in blauer Farbe die von der belangten Behörde angenommenen Abstände von 2,936 bzw. 2,952 bis zur DKM (Grundgrenze Grenzkataster) und in strichlierter roter Farbe die faktische Grenze laut Grenzpunkten in der Natur (mindestens 3 m) ergibt, wobei sich hier ein Abstand von mindestens 3 m ergibt. Es wurde weiters festgehalten, dass sich im südöstlichen Bereich ein Abstand von 3 m und im nordöstlichen Bereich 3,032 m ergibt. Die belangte Behörde ließ dies unbestritten und führte im Rahmen der Verhandlung aus, dass in der Natur ein Bauwich von 3 m eingehalten wäre.

Die Feststellungen zur Baubewilligung vom 08.01.2026 (ON 178) ergeben sich eindeutig aus den dem Bescheid zugrundeliegenden Projektunterlagen, insbesondere aus dem beigeschlossenen Einreichplan. Dass die nunmehrige Baubewilligung das verfahrensgegenständliche Einfamilienhaus betrifft, ergibt sich ohne Zweifel aus den Angaben des Beschwerdeführers, dem Vorbringen des Beschwerdeführervertreters sowie der Kostenvorschreibung, die seitens der Baubehörde auf TP 34 (Nachträgliche Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für konsenslose Bauwerke und andere Vorhaben) gestützt wurde, in Zusammenschau mit dem Einreichplan der Baubewilligung vom 08.01.2026. Zudem wurde diese Feststellung seitens des Vertreters der belangten Behörde nicht explizit bestritten. Im Rahmen der Verhandlung wurde außerdem Einsicht in diesen Einreichplan genommen und wurde diesbezüglich festgehalten, dass die Fußbodenoberkante Erdgeschoß des Einfamilienhauses nunmehr mit 253,08 m ü.A. und nicht mehr wie in den Plänen aus 1997 mit 252,36 m ü.A. ausgewiesen ist.

Rechtlich hat das Landesverwaltungsgericht wie folgt erwogen:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 9/2024, lauten:

§ 4

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

(…)

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

(…)

§ 35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.

Die hier maßgebliche Bestimmung des NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2025, idF LGBl. 58/2024, lautet:

V. Örtliche Baupolizei

(…)

34. Nachträgliche Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für konsenslose Bauwerke und andere Vorhaben

die doppelten Ansätze der Tarifposten 29 bis 33

(…)

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Verfahrensgegenstand ist im vorliegenden Fall der auf § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 gestützte Abtragungsauftrag der Baubehörde I. Instanz zur Entfernung des Einfamilienhauses des Beschwerdeführers. Der Abtragungsauftrag wurde dem Beschwerdeführer mit dem erstinstanzlichen Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 29.06.2023 aufgetragen. Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 20.03.2024 wurde dieser bestätigt.

Gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder Anzeige vorliegt.

Ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 setzt darüber hinaus voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (zB. VwGH 26.03.2019, Ra 2018/05/0165). Gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (§ 14 Z 1 NÖ BO 1996) bedarf bzw. bedurfte eine Neuerrichtung von Gebäuden – wie im vorliegenden Fall – stets einer Baubewilligung.

Nicht entscheidungsrelevant ist im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten der NÖ BO 2014 die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks (vgl. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045). Die NÖ BO 2014 sieht nicht (mehr) die Verpflichtung der Baubehörden im Zusammenhang mit der Abbruchanordnung von Bauwerken vor, den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag innerhalb einer bestimmten Frist nachzuholen und eben die Bewilligungsfähigkeit zu prüfen, sondern ist ausschließlich der Umstand entscheidend, ob für das gegenständliche Bauwerk eine aufrechte Baubewilligung oder Bauanzeige besteht.

Die Konsensfähigkeit eines Bauwerks ist dementsprechend nicht Gegenstand des Abbruchverfahrens, diese wäre ausschließlich im Verfahren zur Erlangung des erforderlichen Konsenses, d.h. in einem Bewilligungsverfahren, zu prüfen. Zu prüfen gilt ausschließlich, ob ein erforderlicher Baukonsens vorliegt oder nicht.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat das Verwaltungsgericht seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt der Erlassung seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten; allfällige Änderungen des maßgeblichen Sachverhalts und der Rechtslage sind sohin zu berücksichtigen (vgl. VwGH 09.09.2015, Ro 2015/03/0032).

Weiters gilt zu beachten, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, ein Abtragungsauftrag gegenstandslos wird, wenn die erforderliche Baubewilligung für das ohne Baubewilligung errichtete, abzutragende Gebäude nachträglich rechtskräftig erteilt wird. Um die Vollstreckung eines solchen Auftrages zu hindern, muss die nachträgliche Bewilligung - nach dem Gesetz - jenes Bauwerk zum Gegenstand haben, dessen Vorschriftswidrigkeit im Titelverfahren festgestellt wurde. Diese Judikatur bezieht sich auf Fälle ("Schwarzbauten"), in denen Bauwerke ohne den hiefür erforderlichen baurechtlichen Konsens ausgeführt wurden. (vgl. VwGH 27.08.2025, Ro 2024/05/0005; VwGH 26.09.2017,Fe 2016/05/0001)

Zwischenzeitig wurde dem Beschwerdeführer nach Erhebung der Beschwerde mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 08.01.2026, Zl. ***, eine nachträgliche Baubewilligung für das verfahrensgegenständliche Einfamilienhaus erteilt, welche bereits in Rechtskraft erwachsen ist.

Diese rechtskräftige Baubewilligung erfasst dasselbe bereits bestehende Einfamilienhaus, dessen behauptete Konsenswidrigkeit dem gegenständlichen baupolizeilichen Verfahren zugrunde liegt und welches Gegenstand des angefochtenen erstinstanzlichen Abtragungsbescheides ist. Die Baubewilligung vom 08.01.2026 legt jene Höhen- und Abstandsverhältnisse neu fest, welche von der belangten Behörde als konsenswidrig angenommen wurden. Demgemäß wurde in der nachträglichen Baubewilligung des verfahrensgegenständlichen Einfamilienhauses die Höhe der Fußbodenoberkante Erdgeschoß mit 253,08 m, die absolute Höhe des Gebäudes mit 260,12 m sowie der Bauwich zur östlichen Grundgrenze mit mind. 3 m festgelegt.

An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass die Baubehörde die Eingabe des Beschwerdeführers selbst als gebührenpflichtigen Antrag nach TP 34 des NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2025 qualifizierte (siehe Spruchpunkt II. des Baubewilligungsbescheides vom 08.01.2026). TP 34 des NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2025 stellt die Gebühr für die nachträgliche Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für konsenslose Bauwerke und andere Vorhaben dar.

In diesem Sinne führt die nach Beschwerdeerhebung gegen den Abbruchauftrag erteilte nachträgliche Baubewilligung vom 08.01.2026 dazu, dass hinsichtlich des vom baupolizeilichen Auftrag erfassten Einfamilienhaus keine Konsenslosigkeit mehr vorliegt.

Auch wenn nach dem Vorbringen der belangten Behörde der seitliche Bauwich zur östlichen im Grenzkataster eingetragenen Grundgrenze noch nicht im Einklang mit der erteilten Bewilligung vom 08.01.2026 stehen würde, ist – auch im Hinblick darauf, dass die nachträglich erteilte Bewilligung gerade für den zuvor konsenswidrigen Bestand erteilt wurde – nicht davon auszugehen, dass der Bestand gegenüber der nachträglichen Baubewilligung ein „aliud“ darstellen würde.

Zwar wird die Baubewilligung für ein durch seine Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass für jedes Verrücken des Bauvorhabens eine neuerliche Baubewilligung erwirkt werden muss (vgl. VwGH 24.11.1992, 92/05/0201). Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist aber von einem rechtlichen „aliud“ nur dann auszugehen, wenn ein Gebäude errichtet wurde, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten abweicht (vgl. zB. VwGH 27.11.1990, 89/05/0026 und VwGH 25.09.2012, 2011/05/0023). Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Einzelfälle denkbar, in denen (allein) durch eine bloß geringfügige Verschiebung eines Bauwerkes nicht vom Vorliegen eines rechtlichen "aliud" auszugehen ist (vgl. zB. VwGH 03.04.2003, 2002/05/1438).

Die belangte Behörde stützt ihre Annahme auf eine Unterschreitung des seitlichen Bauwichs zur östlichen im Grenzkataster eingetragenen Grundgrenze an zwei Messpunkten um 4,8 cm und um 6,4 cm. Dabei verkennt die belangte Behörde jedoch, dass es sich bei diesen beanstandeten Abweichungen lediglich um bloß geringfügige, im Zentimeterbereich liegende Differenzen handelt. Eine derart geringfügige Abweichung um einige wenige Zentimeter vermag – insbesondere auch vor dem Hintergrund der vermeintlichen Messungenauigkeiten – die Annahme eines rechtlichen „aliud“ aber jedenfalls nicht zu begründen.

Die durch die belangte Behörde behaupteten Abweichungen sind vielmehr im Lichte des durch die Bewilligung geschaffenen Konsenses baurechtlich neu zu beurteilen. In diesem Zusammenhang wird insbesondere auf § 34 NÖ BO 2014 Bedacht zu nehmen und zu prüfen zu sein, ob allenfalls – falls erforderlich - ein konsensgemäßer Zustand im Rahmen von § 34 NÖ BO 2014 erreicht werden könnte.

Der Beschwerde war daher insgesamt der Erfolg nicht zu versagen und war der angefochtene Bescheid demzufolge aufzuheben.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.