Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-375/001-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.375.001.2026

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz der Richterin HR Mag. Clodi im Beisein des Berichterstatters HR Mag. Wimmer und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und ÖkR Stich über die Beschwerde des A, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 5. Februar 2026, Zl. ***, mit welchem der Antrag auf Akteneinsicht in einem grundverkehrsbehördlichen Verfahren zurückgewiesen wurde, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 5. Februar 2026, Zl. ***, wurde der Antrag des A („Beschwerdeführer“) vom 01.10.2025 auf Akteneinsicht in den Grundverkehrsakt *** als unzulässig zurückgewiesen.

Gestützt ist die Entscheidung auf § 11 Abs. 6 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG 2007) iVm §§ 8 und 17 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 – AVG sowie § 7 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG.

In der Begründung legte die Grundverkehrsbehörde Melk im Wesentlichen dar, dass gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ein Interessent gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und insbesondere Angaben darüber zu machen habe, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet sei. Der Interessent oder die Interessentin habe nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Der Beschwerdeführer habe mangels rechtzeitiger und Vorliegen der von § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 samt einschlägiger Rechtsprechung geforderten Angaben zu keinem Zeitpunkt des Verfahrens Parteistellung erlangt.

Das Recht auf Akteneinsicht stehe nur den Parteien iSd § 8 AVG (VwSlg 9751 A/1979; VwGH 27.9.2002, 2001/09/0205; 23.5.2005, 2004/06/0160; VfSlg 15.312/1998) in Bezug auf Akten oder Aktenteile zu, die „ihre Sache betreffen“ (VwGH 27.9.2011, 2010/12/0184, nicht aber den Parteien eines anderen Verfahrens, für deren Rechtsverfolgung die Einsicht in die Akten eines Verfahrens, in dem sie nicht Partei sind, von Bedeutung wäre (VwGH 22.10.2013, 2012/10/0002 verst Sen). Es setze also ein Verwaltungsverfahren (vgl Art I Abs 1 EGVG; VwSlg 17.639 A/2009; VwGH 26. 6. 2012, 2011/11/0005) bei der Behörde, der gegenüber die Einsicht begehrt wird (VwGH 9.6.1995, 95/02/0146), voraus, in dem der Auskunftswerber Parteistellung habe, also vermöge eines Rechtsanspruchs oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sei (vgl insb VwSlg 8444 A/1973; 9751 A/1979; VwGH 22. 2. 1999, 98/17/0355). vgl. Hengstschläger/Leeb, AVG § 17 Rz 2 (Stand 1.1.2014, rdb.at)

Gemäß § 17 Abs. 4 AVG erfolge die Verweigerung der Akteneinsicht grundsätzlich durch Verfahrensanordnung, welche gemäß § 7 Abs. 1 VwGVG nicht gesondert angefochten werden könne.

Soweit aber dem Rechtsschutzbedürfnis des Einsichtswerbers durch eine bloße Verfahrensanordnung nicht Rechnung getragen werden könne (vgl VwSlg 17.973 A/2010; VfSlg 19.188/2010), weil (zumindest) ihm gegenüber der in der Sache ergehende Bescheid nicht (mehr) zu erlassen sei, habe die Behörde die Akteneinsicht durch selbständigen verfahrensrechtlichen Bescheid (VwGH 19.9.1996, 95/19/0778; VwSlg 14.717 A/1997; VwGH 22.10.2002, 98/01/0088; siehe auch § 63 Rz 55) zu verweigern (zur parallelen Rechtslage in Bezug auf die Verweigerung durch ein Verwaltungsgericht [vgl Rz 13; ferner VfSlg 19.188/2010 zum AsylGH] siehe Fister/Fuchs/Sachs, VwGVG § 21 Anm 8). Für die dafür in Betracht kommenden Fälle (vgl insb mwN VwGH 23.1.2007, 2005/11/0049; 30.9.2011, 2007/11/0210; 22.10.2013, 2012/10/0002 verst Sen) würden sich nunmehr auch aus § 17 Abs 4 AVG idF BGBl I 2013/33 (Rz 13) wesentliche Anhaltspunkte ergeben. Hengstschläger/Leeb, AVG § 17 Rz 14 (Stand 1.1.2014, rdb.at)

Durch die Grundverkehrsbehörde Melk sei festgestellt worden, dass der Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt Parteistellung in dem gegenständlichen Verfahren erlangt habe. Aus diesem Grund sei ihm keine Akteneinsicht in den Akt *** zu gewähren gewesen. Da aufgrund des abgeschlossenen Verfahrens keine weitere bescheidmäßige Absprache vorgesehen sei, sei ein verfahrensrechtlicher Bescheid zu erlassen gewesen.

Dagegen wurde vom Beschwerdeführer mit E-Mail vom 11. März 2026 fristgerecht Beschwerde erhoben und vorgebracht, die belangte Behörde habe ihm die begehrte Akteneinsicht in näher bezeichnete Grundverkehrsakten zu Unrecht verweigert. Dabei habe die Behörde insbesondere die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu den Erkenntnissen VwGH Ra 2024/11/0049 und VwGH Ra 2024/11/0073 verkannt bzw. ignoriert.

Der Beschwerdeführer vertritt in seiner Beschwerde die Auffassung, ihm komme ein berechtigtes Interesse an der begehrten Akteneinsicht zu. Durch deren Verweigerung sei er in seinen Rechten verletzt worden. Die Beschwerde stützt sich im Wesentlichen auf den Vorwurf einer Verkennung der Rechtslage. Darüber hinaus werden Rechtswidrigkeit, Aktenwidrigkeit, Unvollständigkeit des Aktes sowie formelle Mängel der Bescheide geltend gemacht. Insbesondere bringt der Beschwerdeführer vor, die angefochtenen Erledigungen seien mangels ordnungsgemäßer Fertigung bzw. Zeichnung fehlerhaft und daher nichtig. Weiters beantragte der Beschwerdeführer die Durchführung einer mündlichen Verhandlung sowie die Einvernahme mehrerer Zeugen zum Beweis der behaupteten Rechtswidrigkeit und der geltend gemachten Formmängel.

Beantragt wurde primär die ersatzlose Behebung der angefochtenen Bescheide sowie die Feststellung, dass die begehrte Akteneinsicht zu gewähren gewesen wäre bzw. weiterhin zu gewähren sei. Eventualiter wurde vorgebracht, die als Bescheide bezeichneten Erledigungen seien wegen behaupteter Formmängel als nichtige Akte zu qualifizieren.

Die Grundverkehrsbehörde Melk legte die Beschwerde mit Schreiben vom 13.3.2026 samt dem Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vom 11. März 2026 gegen den Bescheid vom 05. Februar 2026, zu ***, vor, wobei auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet wurde.

Folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt steht fest:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 27. August 2024 wurde B, C und D die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 9.4.2024 von E, am 19.4.2024 von F und am 10.5.2024 von G, unter den Beurkundungsregisterzahlen ***, *** und *** beglaubigten Kaufvertrag erteilt.

Der Begründung dieses Bescheides kann im verfahrensrelevanten Zusammenhang Folgendes entnommen werden:

„Zur Interessentenstellung des Herrn A:

Laut Kundmachung vom 8.7.2024 endet die Kundmachungsfrist, sohin die Frist zur Abgabe einer Interessentenanmeldung, am 29.7.2024. Die Interessentenanmeldung von Herrn A langte bei der Bezirksbauernkammer *** per mail am Dienstag, 30. Juli 2024 um 00:54 ein, somit ist sie als verspätet eingebracht anzusehen.

Weiters ist anzumerken, dass entsprechend der Rechtsprechung des NÖ LVwG v. 11.08.2021, LVwG-AV-227/001-2021; 13.06.2022, LVwG-AV-1093/001-2021 u. 08.11.2023, LVwG-AV-1202/001-2023, die Interessentenanmeldung Angaben darüber zu enthalten hat, wodurch die Bezahlung des Kaufpreises gewährleistet ist (vgl. VwGH 23.04.2021, Ra 2019/11/0172). Derartige Angaben sind bereits in der Interessentenanmeldung nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 „gleichzeitig“ mit der Anmeldung des Interesses zu machen und zwar innerhalb der Kundmachungsfrist, die eine materiellrechtliche Frist darstellt und somit nicht erlaubt, rechtlich relevante Mängel, wie das Fehlen von zwingend zu machenden Angaben oder Bescheinigungen (für die vorgeschriebene Glaubhaftmachung des Kaufpreises), nach Ablauf der Frist einer Verbesserung zuzuführen. Die fehlende Glaubhaftmachung der Bezahlung des Kaufpreises ist nicht gem. § 13 Abs. 3 AVG sanierbar. Bei der ordnungsgemäßen Anmeldung des Interesses handelt es sich um eine Erfolgsvoraussetzung, eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar (vgl. VwGH 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, 0005).

Sohin gilt es festzustellen, dass den seitens der Rechtsprechung geforderten Kriterien, binnen der Anmeldefrist Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des Kaufpreises gewährleistet ist, nicht erfüllt sind. Herr A berief sich lediglich auf seine Bonität und dass die Bezirksbauernkammer *** eine Barhinterlegung abgelehnt habe, Nachweise wurden jeodch nicht erbracht. Vgl. die Rsp d. LVwG NÖ zu LVwG-AV-2593/001-2023 vom 19.01.2024 und zu LVwG-AV-203/001-2022 vom 20.05.2022.

Herr A hat daher nicht die Stellung als Interessent und somit Parteistellung im gegenständlichen Verfahren erlangt.“

Der Genehmigungsbescheid ist dem Beschwerdeführer nachweislich am 29.08.2024 durch Hinterlegung (Beginn der Abholfrist 30.8.2024) zugestellt worden. Der Beschwerdeführer hat gegen diesen Bescheid kein Rechtsmittel erhoben und ist dieser somit mit 28.09.2024 in Rechtskraft erwachsen.

Mit Schreiben vom 01.10.2025 beantragte der Beschwerdeführer die diesem Verfahren zugrundeliegende Akteneinsicht.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des von der Grundverkehrsbehörde Melk vorgelegten Verfahrensaktes, der den Gang des durchgeführten Verfahrens und die einzelnen Verfahrensschritte übersichtlich und chronologisch wiedergibt.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 8 Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) sind Personen, die eine Tätigkeit der Behörde in Anspruch nehmen oder auf die sich die Tätigkeit der Behörde bezieht, Beteiligte und, insoweit sie an der Sache vermöge eines Rechtsanspruches oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sind, Parteien.

Gemäß § 17 Abs. 1 AVG können die Parteien, soweit in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, bei der Behörde in die ihre Sache betreffenden Akten Einsicht nehmen und sich von Akten oder Aktenteilen an Ort und Stelle Abschriften selbst anfertigen oder auf ihre Kosten Kopien oder Ausdrucke erstellen lassen. Soweit die Behörde, die die Sache betreffenden Akten elektronisch führt, kann der Partei auf Verlangen die Akteneinsicht in jeder technisch möglichen Form gewährt werden.

Gemäß § 17 Abs. 2 AVG muss allen an einem Verfahren beteiligten Parteien auf Verlangen die Akteneinsicht in gleichem Umfang gewährt werden.

Gemäß § 17 Abs. 3 AVG sind von der Akteneinsicht Aktenbestandteile ausgenommen, insoweit deren Einsichtnahme eine Schädigung berechtigter Interessen einer Partei oder dritter Personen oder eine Gefährdung der Aufgaben der Behörde herbeiführen oder den Zweck des Verfahrens beeinträchtigen würde.

Gemäß § 17 Abs. 4 AVG erfolgt die Verweigerung der Akteneinsicht gegenüber der Partei eines anhängigen Verfahrens durch Verfahrensanordnung.

Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Das Landesverwaltungsgericht hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Die Prüfungsbefugnis des Landesverwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren ist nicht unbegrenzt. Gemäß § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht nämlich den bekämpften Bescheid nur im angefochtenen Umfang, d. h. nur hinsichtlich der in der Beschwerde vorgebrachten Beschwerdepunkte zu prüfen, wobei „Sache“ des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgegebenen Prüfungsumfangs jedenfalls nur jene Angelegenheit ist, die den Inhalt des Spruchs der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat. Der äußere Rahmen für die Prüfbefugnis ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides (vgl. VwGH 03.08.2016, Ro 2016/07/0008). Gegenstand des Verfahrens ist somit der Spruch des angefochtenen Bescheides.

Soweit der Beschwerdeführer auf eine Abänderung des rechtskräftigen Genehmigungsbescheides abzielt, ist bereits an dieser Stelle festzuhalten, dass dies nicht Sache dieses Beschwerdeverfahrens ist. Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens ist einzig die Zurückweisung des Antrages auf Akteneinsicht im unter der Zahl *** geführten grundverkehrsbehördlichen Verfahren.

Aus den vom Beschwerdeführer ins Treffen geführten Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes Ra 2024/11/0049 und Ra 2024/11/0073 ist für den vorliegenden Fall nichts zu gewinnen, weil Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens nicht die Rechtmäßigkeit des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheides bzw. die Frage der Interessentenstellung ist.

Soweit der Beschwerdeführer formelle Mängel des Genehmigungsbescheides sowie dessen behauptete Nichtigkeit geltend macht, betrifft dieses Vorbringen ebenfalls nicht den Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, welcher ausschließlich in der Verweigerung der Akteneinsicht besteht. Das Akteneinsichtsrecht dient nicht dazu, nach rechtskräftigem Abschluss eines Verfahrens die fehlende Parteistellung nachträglich zu substituieren oder eine inhaltliche Überprüfung eines rechtskräftigen Bescheides zu ermöglichen.

Der Beschwerdeführer hat begehrt, ihm das Recht auf Einsicht in diesen grundverkehrsbehördlichen Verfahrensakt der Grundverkehrsbehörde Melk zu gewähren.

Gemäß § 17 Abs.1 AVG können Parteien bei der Behörde in die ihre Sache betreffenden Akten Einsicht nehmen. Akteneinsicht wäre daher dann zu gewähren, wenn der Beschwerdeführer Parteistellung im gegenständlich relevanten Verfahren hätte.

Im konkreten Fall gilt es jedoch festzuhalten, dass im zugrunde liegenden Genehmigungsverfahren dem Beschwerdeführer keine Parteistellung als Interessent zuerkannt wurde; der Genehmigungsbescheid erwuchs - wie bereits oben festgestellt - mangels Anfechtung in Rechtskraft.

Da der Beschwerdeführer im abgeschlossenen grundverkehrsbehördlichen Verfahren folglich keine Parteistellung erlangt hat, steht ihm das in § 17 AVG normierte Akteneinsichtsrecht nicht zu.

Zutreffend wurde deshalb von der Grundverkehrsbehörde Melk die Akteneinsicht mangels Parteistellung verweigert.

Fehlt dem Antragsteller die Parteistellung und damit die Legitimation zur Akteneinsicht, so ist der dahingehende Antrag in Bescheidform zurückzuweisen (vgl VfSlg 14.089/1995; ferner VwGH 14. 10. 2013, 2013/12/0099; 10. 12. 2013, 2013/05/0206).

Der Antrag auf Akteneinsicht wurde von der belangten Behörde somit zu Recht zurückgewiesen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Gemäß § 24 Abs. 4 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) konnte das Verwaltungsgericht ungeachtet des Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, da die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen. Die beantragten Zeugenbeweise betreffen keine für die Entscheidung maßgeblichen Tatsachen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.