Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-735/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.735.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Kutsche LL.M. als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH in ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Wiener Neustadt als Baubehörde II. Instanz vom 25. April 2025, Zl. ***, betreffend Untersagung einer Bauanzeige (Haus *** bzw. Bauteil ***) nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Baubewilligung des Bürgermeisters der Stadt Wiener Neustadt (im Folgenden: Baubehörde I. Instanz) vom 24. Jänner 2022, Zl. ***, wurde der nunmehrigen Beschwerdeführerin gemäß §§ 14 und 23 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) die Baubewilligung für „die auf den vorgelegten Plänen dargestellte [„Einreichplan über den Neubau von 10 Wohneinheiten“, Bauteil *** – 10 Wohneinheiten, vom 4. Oktober 2021, Plannummer: ***], auf dem Grundstück Nr. ***, EZ *** des Grundbuches ***, ***, ***, Eigentum der A GmbH, durchzuführenden Errichtung einer Wohnhausanlage mit 10 Wohneinheiten samt Tiefgarage, Müllraum und Fahrradabstellplätze, Bauteil ***, unter nachstehenden Bedingungen bei plangemäßer Ausführung erteilt“.

1.2. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. *** wurde der Beschwerdeführerin in Erledigung ihres Ansuchens vom 15. Dezember 2023 gemäß §§ 14, 18 Abs. 1a und 23 NÖ BO 2014 die Baubewilligung für „die auf den vorgelegten Plänen dargestellte [„Auswechslungsplan über den Neubau von 10 Wohneinheiten“, Bauteil *** – 10 Wohneinheiten, vom 12. Dezember 2023, Plannummer: ***] auf dem Grundstück Nr. ***, EZ *** des Grundbuches ***, ***, ***, Eigentum der A GmbH, durchgeführte Änderung des Baustoffes, Änderung der Raumanordnung sowie Lage der Wohnungseingangstüren, unter nachstehenden Bedingungen bei planmäßiger Ausführung nachträglich erteilt“.

1.3. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2024 zeigte die Beschwerdeführerin gemäß § 15 NÖ BO 2014 Abänderungen zu dem mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, bewilligten Projekt an. Die Änderungen wurden in einer „[m]aßstäblichen Darstellung des Vorhabens“ („Planbeilage zur Bauanzeige die Abänderung zum Bewilligten Projekt AZ: *** vom 23.04.2024“, Bauteil *** – 12 Wohneinheiten, vom 22. Oktober 2024, Plannummer ***) angezeigt.

1.4. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 31. Jänner 2025, Zl. *** wurde das angezeigte Bauvorhaben betreffend Abänderung zum bewilligten Projekt (Erhöhung der Wohneinheiten) gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 untersagt.

Begründend führt die Baubehörde I. Instanz aus, dass im Wesentlichen die Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten im 2. Obergeschoss projektiert sei. Statt den bewilligten zwei Wohneinheiten (Top *** und Top ***) sollten nun vier Wohneinheiten (Top ***, Top ***, Top *** und Top ***) errichtet werden. Zu diesem Zweck seien unter anderem zusätzliche Durchbrüche in tragenden Wänden zum Gangbereich sowie das Verschließen von Öffnungen in tragenden Wänden in den bewilligten Wohnungen Top *** und Top *** projektiert. Des Weiteren werde ein Technikschacht im Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss in seiner Lage verändert. Weiters seien Änderungen im Raumverband in Form von nicht tragenden Wänden projektiert. Die Baubehörde I. Instanz kommt im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis, dass das Bauvorhaben bewilligungspflichtig sei, weil zumindest die Standsicherheit tragender Bauteile sowie der Brandschutz beeinträchtigt werden könne. Zudem widerspreche das Bauvorhaben den geltenden Bebauungsbestimmungen im Hinblick auf die Anzahl der Wohneinheiten sowie der vom Gemeinderat beschlossenen Bausperre vom 9. Dezember 2024 („rechtskräftig per 11.12.2024“).

1.5. Hiergegen brachte die nunmehrige Beschwerdeführerin rechtzeitig Berufung ein. In dieser erstattet sie ein näher begründetes Vorbringen zur „Verfristung des Untersagungsbescheides“ zu „mehrfachen unrichtigen rechtlichen Begründungen“ und zu „fehlenden Feststellungen und Begründungen“.

1.6. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtsenates der Stadt Wiener Neustadt als Baubehörde II. Instanz (im Folgenden: belangte Behörde) vom 25. April 2025, Zl. ***, wird die Berufung der nunmehrigen Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen und der Bescheid der Baubehörde I. Instanz bestätigt.

Begründend führt die belangte Behörde vor dem Hintergrund der Berufungsgründe aus, dass die Bauanzeige erst am 7. Jänner 2025 vollständig bei der Baubehörde I. Instanz eingelangt sei. Wie sich aus einem Aktenvermerk der Baubehörde I. Instanz vom 30. Dezember 2024 ergebe, sei das „Begleitschreiben C“ vom 29. November 2024 (im Folgenden: Begleitschreiben) wie in der Bauanzeige angeführt, nicht beigelegt und dieser Umstand telefonisch urgiert worden. Wie sich bei näherer inhaltlicher Betrachtung dieses Begleitschreibens schließlich herausgestellt habe, handelte es sich hierbei um einen wesentlichen Bestandteil der Bauanzeige. Die sechswöchige Prüfungsfrist der Behörde habe sohin erst am 7. Jänner 2025 (Tag der Nachreichung des Begleitschreibens) zu laufen begonnen und spätestens am 18. Februar 2025 geendet.

Weiters seien von der Änderungsbewilligung mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 24. April 2023, Zl. ***, eine Abänderung des Baustoffes und eine Abänderung der Raumanordnungen und Türen nachträglich im vereinfachten Verfahren gemäß § 18 Abs. 1a NÖ BO 2014 bewilligt worden. Ausdrücklich aber nicht von dieser Änderungsbewilligung umfasst, sei eine Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten gewesen. Wenn daher, wie im vorliegenden Fall, eine Erhöhung der Anzahl von Wohnungen mit bewilligungspflichtigen baulichen Maßnahmen, wie die Errichtung von Öffnungen und deren Verschließen in tragenden Wänden, durchgeführt werde, handle es sich hierbei um Abänderungen des Bauwerkes, welche die Standsicherheit tragender Bauteile sowie den Brandschutz beeinträchtigen könnten. Für die Bewilligungspflicht sei die bloße Möglichkeit der Beeinträchtigung maßgeblich, ob eine solche schließlich tatsächlich vorliegt, sei im Bewilligungsverfahren zu klären.

Im Hinblick auf den Brandschutz führt die belangte Behörde aus, dass sich durch die Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten das Gesamtgefüge des Projektes bzw. des Gebäudes verändere. Ohne vorherige Prüfung könne nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass der Brandschutz beeinträchtigt werden könnte. Auch hier sei die bloße Möglichkeit der Beeinträchtigung maßgeblich.

Im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Bausperrenverordnung und der Freiflächenbestimmungen führt die belangte Behörde näher begründet aus, dass das Projekt der Errichtung der zehn Wohneinheiten noch nicht fertig gestellt sei, weshalb die gegenständliche Bauanzeige als „neues Projekt bzw. Verfahren“ in die Bausperre falle. Das angezeigte Vorhaben – nämlich die bauliche Abänderung des Bauteils *** (Haus ***) von zehn auf zwölf Wohneinheiten – sei „Monate nach der Rechtskraft der Freiflächenbestimmungen eingereicht worden“. Ein Referenzieren auf die „Grundbewilligung“ oder „Änderungsbewilligung“ könne hieran nichts ändern.

Zu einer etwaigen Verletzung des Rechts der Beschwerdeführerin auf Parteiengehör führt die belangte Behörde aus, dass die Möglichkeit der Akteneinsicht bestanden habe, um in eine Stellungnahme der Magistratsdirektion – Stabsstelle Stadtentwicklung, Verkehr, Umwelt, Klima und Energie, Fachverantwortung Stadtentwicklung vom 10. und 29. Jänner 2025 einsehen zu können und sei diese bereits im Bescheid der Baubehörde I. Instanz herangezogen worden. Sohin habe auch vor diesem Hintergrund die Gelegenheit bestanden, hierzu im Rechtsmittelverfahren Stellung zu nehmen.

1.7. Gegen diesen Bescheid der belangten Behörde vom 25. April 2025, Zl. ***, brachte die nunmehrige Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde ein.

1.7.1. In ihrer Beschwerde führt die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass es aktenwidrig sei, wenn die belangte Behörde behaupte, dass die Bauanzeige erst mit 7. Jänner 2025 vollständig eingelangt sei. Mit Eingangsstempel vom 20. Dezember 2024 sei nämlich bestätigt worden, dass die in der Anzeige angeführten Unterlagen vorgelegt worden seien. Dies würde auch durch eine eidesstattliche Erklärung des Herrn D bestätigt werden (Beilage ./1). Auch die E-Mail von Herrn D (Beilage ./2) an die Baubehörde I. Instanz belege, dass er von Herrn E angerufen worden sei und um „informelle Weiterleitung“ des der Bauanzeige bereits beigeschlossenen Begleitschreibens ersucht habe. Darüber hinaus werde im Bescheid der Baubehörde I. Instanz ausdrücklich festgehalten: „Als Beilage zur Bauanzeige vom 19.12.2024 wurde das Begleitschreiben von C vom 29.11.2024 übermittelt“. Darüber hinaus verkenne die belangte Behörde, dass das Begleitschreiben von vornherein kein notwendiger Inhalt der Bauanzeige sei, weiters sei die „Erhöhung der Anzahl der Wohnungen bereits den Einreichplänen [sic!] ersichtlich“. Zudem müssten nach Ansicht der Beschwerdeführerin nach dem „eindeutigen Wortlaut“ des § 15 Abs. 4 NÖ BO 2014 nicht alle Beilagen des angezeigten Vorhabens vorliegen bzw. eingelangt sein, sondern lediglich jene Unterlagen, die für die Beurteilung des Vorhabens ausreichend seien. Diesbezüglich reiche „[s]chon ein flüchtiger Blick, um den Einreichplänen [sic!] zu entnehmen, dass es zu einer Erhöhung der Anzahl der Wohnungen kommt“. Nachdem eine Untersagung nach der sechswöchigen Frist nicht mehr zulässig sei, wäre der Bescheid der Baubehörde I. Instanz gemäß § 15 Abs. 4 iVm Abs. 7 NÖ BO 2014 „rechtsunwirksam und daher schon vor diesem Hintergrund ersatzlos zu beheben“.

Diesbezüglich liege für die Beschwerdeführerin auch ein inhaltlicher Widerspruch vor, weil die Baubehörde I. Instanz festgestellt habe, dass die Bauanzeige am 23. Dezember 2024 eingelangt sei, und die belangte Behörde diesen Umstand nicht abgeändert habe.

1.7.2. Weiters führt die Beschwerdeführerin aus, dass mangels tauglicher Feststellungen nicht nachvollziehbar sei, weshalb die belangte Behörde zu dem Schluss gelangen habe können, dass beim gegenständlichen Vorhaben eine Beeinträchtigung sowohl der Standfestigkeit als auch des Brandschutzes des Gebäudes vorliege. Bei einer „richtigen und vollständigen“ Ermittlung des Sachverhaltes wäre die belangte Behörde „nicht zum Ergebnis gelangt, dass das gegenständliche Vorhaben eine Beeinträchtigung der Standfestigkeit als auch des Brandschutzes des Gebäudes bewirkt, sondern hätte erkannt, dass das gegenständliche Vorhaben die Standfestigkeit als auch den Brandschutz des Gebäudes lediglich betreffen könnte“.

1.7.3. Darüber hinaus habe die belangte Behörde unter anderem die durchgeführte Änderung des Baustoffes und die Änderung der Raumanordnungen und Türen im Rahmen der Änderungsbewilligung vom 23. April 2024, Zl. *** (Haus ***), bewilligt, wobei Teil der Einreichunterlagen auch die Ausführungsstatik und die statische Stellungnahme der F GmbH vom 23. Oktober 2023 (im Folgenden: statische Berechnungen der F GmbH) gewesen seien, worin sämtliche Maßnahmen, die nun Gegenstand der verfahrensgegenständlichen Bauanzeige seien, bereits beschrieben und mitumfasst gewesen seien. Die – im Übrigen faktisch bereits auf der Baustelle bestehenden – Mauerdurchbrüche für Türen seien in der Gesamtstatik eingerechnet gewesen. Dies bestätige auch die F GmbH in ihrer Stellungnahme vom 7. Februar 2025 zur gegenständlichen Bauanzeige. Schon aus diesem Grund würde keine Möglichkeit bestehen, dass die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt werden könne. Dies gelte im Übrigen auch im Hinblick auf die Ausführungen der belangten Behörde zum Brandschutz. Es ändere sich der Brandschutz nicht, wenn Maueröffnungen geschlossen bzw. Türen gleicher Brandschutzqualität wenige Zentimeter an anderer Stelle eingebaut werden würden.

1.7.4. Zudem verkenne die belangte Behörde, dass § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 einen Sondertatbestand enthalte, wo „für die Änderung der Anzahl der Wohnungen in einem Bauwerk immer eine Bauanzeige ausrecht [sic!], auch wenn dabei die Festigkeit und Standsicherheit oder der Brandschutz des Bauwerkes ‚betroffen‘ werden könnten“. Demgegenüber liege eine Bewilligungspflicht gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn „bei Abänderungen von Bauvorhaben, die nicht als anzeigepflichtige Vorhaben zu werten sind, die Standsicherheit tragender Bauteile oder der Brandschutz ‚beeinträchtigt‘ werden könnte“. Für die Annahme eines Bewilligungstatbestandes nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 reiche ein bloßes „Betroffensein" der Standsicherheit oder des Brandschutzes von vornherein nicht aus; „es bedürfte vielmehr einer Möglichkeit einer tatsächlichen ‚Beeinträchtigung‘ der Standsicherheit oder des Brandschutzes“. Es gebe nicht nur kein Ermittlungsergebnis, das die Annahme der belangten Behörde stütze; vielmehr ergebe sich aus der Genesis des gegenständlichen Bauvorhabens und den vorliegenden Gutachten, dass eine „Beeinträchtigung" von vornherein ausgeschlossen sei.

1.7.5. Schließlich sei infolge der nicht rechtzeitigen Untersagung die Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten „zwischenzeitig unanfechtbar“. Insofern sei es auch irrelevant, wenn die belangte Behörde – wenngleich unzutreffend – Widersprüche zu einer gesetzwidrigen Bausperrenverordnung oder zu den Freiflächenbestimmungen des für Neubauvorhaben geltenden Bebauungsplan „behaupte“.

1.8. Mit Schreiben vom 30. Juni 2025 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den verwaltungsbehördlichen Akt sowie die gegenständliche Beschwerde zur Entscheidung vor. Die Akten langten am 2. Juli 2025 beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ein.

1.9. Mit Schreiben vom 21. August 2025 forderte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die belangte Behörde auf, binnen einer Woche ab Erhalt dieses Schreibens unter anderem den vollständigen Bauakt zur Zl. *** (Haus ***) und den Abänderungsbescheid vom 23. April 2024, Zl. *** (Haus ***) vorzulegen. Diese Akten langten am 27. August 2025 beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ein.

2. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

2.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in den verwaltungsbehördlichen Akt Einsicht genommen und legt dessen unbestrittenen und unbedenklichen Inhalt seinem weiteren Verfahren zu Grunde.

2.2. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ersuchte am 25. September 2025 den Amtssachverständigen für Bautechnik Herrn G um Erstellung eines bautechnischen Gutachtens zur Frage, ob durch das angezeigte Vorhaben die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte gemäß § 6 NÖ BO 2014 verletzt werden könnten.

2.2.1. Am 8. Oktober 2025 wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, dem Amtssachverständigen für Bautechnik binnen einer Frist von zwei Wochen „die Polierpläne der einzelnen Geschosse inkl. Schnitt“ für die Erstellung seines Gutachtens vorzulegen.

2.2.2. Die Beschwerdeführerin ersuchte, diese Frist bis zum 24. Oktober 2025 zu erstrecken. Im Rahmen der Urkundenvorlage gab die Beschwerdeführerin schließlich eine umfassende Stellungnahme ab, wonach „insbesondere die Türdurchbrüche in der Statikdokumentation jeweils berücksichtigt“ gewesen seien.

Ihrer Urkundenvorlage vom 24. Oktober 2025 legte die Beschwerdeführerin zudem folgende Unterlagen bei:

Beilage ./3 Statikdokumentation für Bauteil *** (Haus ***) F GmbH

vom 19.12.2023, ProjektNr *** (82 Seiten)

Beilage ./4 Statikdokumentation für Bauteil *** (Haus ***) F GmbH

vom 19.12.2023, ProjektNr *** (82 Seiten)

Beilage ./5 Statikdokumentation für Bauteil *** (Haus ***) F GmbH

vom 19.12.2023, ProjektNr *** (81 Seiten)

Beilage ./6 Statikdokumentation für Bauteil *** (Haus ***) F GmbH

vom 19.12.2023, ProjektNr *** (83 Seiten)

Beilage ./7 Auflistung der für die Statikdokumentation verwendeten Polierpläne

Beilage ./8 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./9 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./10 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./11 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./12 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./13 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./14 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./15 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./16 Plannummer *** vom 31.05.2023

Beilage ./17 Plannummer *** vom 02.05.2023

Beilage ./18 Plannummer *** vom 02.05.2023

Beilage ./19 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./20 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./21 Plannummer *** vom 02.05.2023

Beilage ./22 Plannummer *** vom 02.05.2023

Beilage ./23 Plannummer *** vom 02.05.2023

Beilage ./24 Plannummer *** vom 14.03.2023

Beilage ./25 Plannummer *** vom 20.02.2023

Beilage ./26 Plannummer *** vom 25.01.2023

Beilage ./27 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./28 Plannummer *** vom 15.05.2023

Beilage ./29 Plannummer *** vom 27.01.2023

Beilage ./30 Plannummer *** vom 15.02.2023

Beilage ./31 Plannummer *** vom 15.02.2023

Beilage ./32 Plannummer *** vom 31.01.2023

Beilage ./33 Plannummer *** vom 24.01.2023

Beilage ./34 Plannummer *** vom 01.03.2023

Beilage ./35 Plannummer *** vom 01.03.2023

Beilage ./36 Plannummer *** vom 05.12.2022

Beilage ./37 Plannummer *** vom 17.01.2023

Beilage ./38 Plannummer *** vom 16.02.2023

Beilage ./39 Plannummer *** vom 16.02.2023

2.2.3. Der Amtssachverständige erstattete nachstehenden Befund und nachstehendes Gutachten vom 2. Dezember 2025, Zl. ***, betreffend „Haus ***/Bauteil ***“:

„Befund:

Haus ***/ Bauteil ***

1. Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wr. Neustadt mit der Zl. *** vom 24. Jänner 2022, wurde die Errichtung einer Wohnhausanlage mit 10 Wohneinheiten samt Tiefgarage, Müllraum und Fahrradabstellplätzen für den Bauteil *** (Haus ***) bewilligt. Im Wesentlichen kann aus bautechn. Sicht zu dieser Bewilligung festgehalten werden, dass die Außenwände bezeichnet mit dem Außenwandbauteil W1, aus 25er Wänden (Ziegeln) plus einer Vollwärmeschutzfassade geplant waren. Die Innenwände waren Stahlbetonkerne im Bereich des Stiegenhauses und es waren in den Plänen tragende Wände zu den Wohnungen und zum Stiegenhaus ersichtlich. Die Zwischenwände waren als nichtragende Wände im Wesentlichen eingetragen.

2. Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wr. Neustadt mit der Zl. *** vom 23. April 2024 wurde die Änderung des Baustoffes und die Änderung der Raumanordnung sowie die Lage der Wohnungseingangstüren nachträglich bewilligt. In den dazugehörigen Projektsunterlagen (Auswechslungsplan) ist grundsätzlich eingetragen, dass im Bereich der Außenwandbauteile W1, eine 20 cm Stahlbetonwand plus einer Vollwärmeschutzfassade mit 20 cm geplant wurde. Der Stahlbetonkern im Bereich des Stiegenhauses blieb grundsätzlich unverändert und ebenso wurden die tragenden Wände zum Stiegenhausbereich nicht verändert. In den Einreichunterlagen für den Bauteil *** bzw. für das Haus *** war eine statische Berechnung der F GmbH mit der Projektsnummer *** mit Eingangsdatum beim Magistrat Wr. Neustadt vom 21. Dezember 2023 beigelegt. Die statische Berechnung bzw. die Ausdrucke wurden in einer Mappe zusammengefasst, der Ausdruck umfasst 82 Seiten.

3. Mit der Bauanzeige wurde ein Plandokument, bezeichnet als Planbeilage mit Eingangsdatum beim Magistrat der Stadt Wr. Neustadt vom 27.12.2024 beigelegt.

Aus der Planbeilage der Bauanzeige mit Eingangsdatum beim Magistrat der Stadt Wr. Neustadt vom 27.12.2024 ist im EG erkennbar, dass im Bereich der Wohnung, bezeichnet mit ***, eine geringfügige Abänderung der Raumaufteilung im Bereich zwischen dem 96+, 7 Wände versetzt und die Raumaufteilung erfolgte neu.

Ebenso wurden im Bereich des Ganges beim Schacht ein neuer Feuerschutzabschluss eingetragen.

Durch die zwei zusätzlichen Wohneinheiten im 2. OG wurden die beiden Zugangstüren zu den Tops, bezeichnet mit *** und ***, mit neuen Feuerschutzabschlüsse versehen. Diese beiden Türen wurden im Bereich der tragenden Zwischenwände bzw. der Wohnungstrennwände zum Gangbereich im Projekt eingetragen.

Die Türen zu den Wohnungen bezeichnet mit *** bzw. mit *** wurden ebenfalls als neue Feuerschutzabschlüsse eingetragen. In diesem Bereich erfolgte auch die Aufstellung von zusätzlichen neuen tragenden Wandbauteilen.

Die Brandabschnittsbildung im Bereich des Stiegenhauses bzw. zum Gangbereich wurde ebenfalls abgeändert.

Im Bereich der Wohnung *** wurde ein ursprünglich geplanter Durchgang zwischen Wohnzimmer und Gang nunmehr verschlossen. Ebenso wurde ein Durchgang zwischen den Tops *** und den Tops *** verschlossen.

Aus der Planbeilage der Bauanzeige mit Eingangsdatum beim Magistrat der Stadt Wr. Neustadt vom 27.12.2024 ist im 2. OG (Top *** beim Zimmer 10,46m2) erkennbar, dass Fenstertüren und Fenster abgeändert wurden. Eine entsprechende Darstellung in der „Planbeilage zur Bauanzeige“ erfolgte nicht und fehlt.

Gutachten:

Aus bautechnischer Sicht ist zu den Projektsunterlagen, speziell zu den Planunterlagen bezeichnet mit „Planbeilage zur Bauanzeige mit Eingangsdatum beim Magistrat der Stadt Wr. Neustadt vom 27.12.2024“, im Vergleich mit den Projektsunterlagen, worauf sich der Bescheid des Magistrates der Stadt Wr. Neustadt mit der Zl. *** vom 24. Jänner 2022 und im Vergleich mit den Projektsunterlagen, worauf sich der Bescheid des Magistrates der Stadt Wr. Neustadt mit der Zl. *** vom 23. April 2024 bezieht, folgendes festzuhalten:

-Der Schacht im Bereich des Ganges (EG mit 13,80 m²) welcher vom (KG) EG bis ins 2. OG führt, wurde in Richtung Haupteingang (ca.1,0m) verschoben. Sämtliche Deckendurchbrüche (Decken über KG, über EG über 1.OG und 2. OG = Dach) wurden somit neu angeordnet. Aufgrund der Verschiebung sind somit neue Feuerschutzabschlüssen und neue Brandschutzeinhausungen im Bereich des Schachtes erforderlich.

Durch diese Änderungen könnte die Standsicherheit tragender Bauteile (Decken über KG, über EG über 1.OG und 2. OG= Dach) beeinträchtigt werden.

Der Brandschutz in den einzelnen Geschossen könnte ebenfalls beeinträchtigt werden.

-Die Zugangstüre in die Wohnung (1.OG) bezeichnet mit Top *** wurde ebenfalls geändert ausgeführt (Verschiebung der Türe um ca. 10-15 cm).

Durch diese Änderungen könnte die Standsicherheit tragender Bauteile (Wand zum Stiegenhaus) beeinträchtigt werden.

-Im 2. OG ist aus bautechn. Sicht festzuhalten, dass zusätzliche brandabschnittsbildende Wände bzw. Trennwände zum Stiegenhaus errichtet worden sind, da die Eingänge in die Wohnungen Top *** und *** geändert wurden. Aufgrund der zusätzlichen Wohneinheiten zu den Tops *** und ***, wurden zwei zusätzliche Eingänge geschaffen. In der Wand zum Stiegenhaus (ehemaliges Top A9) wurde der Durchbruch für die Türe verschlossen. In den tragenden Wänden wurden zusätzliche Öffnungen für die zusätzlichen Tops errichtet und neue Feuerschutzabschlüsse in der Klassifikation EI2 30-C eingebaut.

Durch diese Änderungen könnte die Standsicherheit tragender Bauteile (Wand zum Stiegenhaus und Decken über dem 1.OG und 2.OG) beeinträchtigt werden.

Der Brandschutz in dem Geschoß, durch die zusätzlichen Türöffnungen, könnte ebenfalls beeinträchtigt werden.

-Im Bereich der Trennwände zwischen den einzelnen Wohneinheiten im 2. OG wurden Durchgangsbereiche verschlossen. Ebenso wurde in der Wand zum Stiegenhaus (ehemaliges Top ***) der Durchbruch für die Türe verschlossen. Durch das Verschließen der Wände ist aus bautechn. Sicht festzuhalten, dass eine zusätzliche Masse von ca. 1100 kg bzw.1.300 kg pro Wanddurchbruch (0,2x1,0x2,2x2400) bzw. (0,2x1,2x2,2x 2400) in die Decke als Auflast miteinzurechnen ist.

Durch diese Änderungen könnte die Standsicherheit tragender Bauteile (Wand zwischen den Wohneinheiten und Decken über dem 1.OG) beeinträchtigt werden.

-Durch die Abänderung im Bereich der Fenster im 2. OG (Top *** beim Zimmer 10,46 m2), welche in den Planunterlagen nicht als Abänderung dargestellt wurden, wurden Änderungen an der Tragkonstruktion der Wandbauteile vorgenommen.

Durch diese Änderungen könnte die Standsicherheit tragender Bauteile, bei der Außenwand, beeinträchtigt werden.

-Durch die geänderte Raumaufteilung und die zwei zusätzlichen Tops im 2. OG sowie den dargestellten baulichen Maßnahmen für die angepasste Raumaufteilung (zusätzliche Sanitäreinheiten, Abänderungen bei den Aufenthaltsräumen und geänderte Fensteraufteilung) wurden neue Raumkonzeptionierungen bei den einzelnen Tops vorgenommen.

Durch diese Änderungen könnte die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt werden.

Gutachtenzusammenfassung der einzelnen Maßnahmen zum Haus *** bzw. Bauteil ***.

Durch die dargestellten Abänderungen in der Anzeige (Planbeilage zur Bauanzeige mit Eingangsdatum beim Magistrat der Stadt Wr. Neustadt vom 27.12.2024), kann es aus bautechnischer Sicht zu einer Beeinträchtigung der unter § 14 ZI.3 NÖ BO 2014 aufgeführten Schutzgüter kommen.“

2.2.4. Dieses Gutachten wurde der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 4. Dezember 2025 übermittelt und ihr die Möglichkeit eingeräumt, hierzu binnen einer Frist bis zum 12. Jänner 2026 schriftlich Stellung zu nehmen.

2.3. Mit Eingabe vom 12. Jänner 2026 erstattete die Beschwerdeführerin eine umfassende Stellungnahme zum Gutachten des Amtssachverständigen vom 2. Dezember 2025, Zl. ***.

2.3.1. In dieser Stellungnahme führt die Beschwerdeführerin insbesondere aus, dass der Amtssachverständige „keinerlei Begründung für seine Behauptungen“ liefere. Der Befund zum jeweiligen Bauteil sei ungenau, unvollständig sowie (teilweise) falsch und negiere die vom Amtssachverständigen selbst geforderten Statikunterlagen, obwohl er selbst im Befund seines Gutachtens darauf verweise, dass die statische Berechnung Teil der Einreichunterlagen für die Änderungsbescheide vom 23. April 2024 gewesen sei.

2.3.2. Weiters verweist die Beschwerdeführerin darauf, dass mit Urkundenvorlage und Stellungnahme vom 24. Oktober 2025 für die Bauteile *** bis *** die Statikdokumentationen und die zugehörigen Polierpläne vorgelegt worden seien, „die auch den Änderungsbewilligungen vom 23.4.2024, GZ: *** (Haus ***), GZ: *** (Haus ***) und GZ: *** (Haus ***) sowie vom 10.5.2024, GZ: *** (Haus ***) zugrunde lagen“. Nachdem die Ausführung bereits erfolgt sei, sei faktisch bekannt, dass die Maßnahmen der Statikdokumentation sowie den Polierplänen entsprechen würden. Damit könne es auch keine Beeinträchtigung der bereits bewilligten Standsicherheit tragender Bauteile geben. Die Beschwerdeführerin beantragt ein „schriftliches Ergänzungsgutachten“ zu der Frage, wie es bautechnisch möglich sein soll, dass eine Umsetzung entsprechend den Statikdokumentationen vom 19. Dezember 2023 und den zugrundeliegenden Polierplänen Auswirkungen auf die Statik haben könne.

2.3.3. Ihrer Stellungnahme vom 12. Jänner 2026 legte die Beschwerdeführerin zudem folgende Unterlagen bei:

Beilage ./40 Bestätigung vom 23.10.2023 über die ordnungsgemäße

Tragwerksplanung beim Bauteil ***

Beilage ./41 Bestätigung vom 23.10.2023 über die ordnungsgemäße

Tragwerksplanung beim Bauteil ***

Beilage ./42 Bestätigung vom 23.10.2023 über die ordnungsgemäße

Tragwerksplanung beim Bauteil ***

Beilage ./43 Bestätigung vom 23.10.2023 über die ordnungsgemäße

Tragwerksplanung beim Bauteil ***

2.4. Die für den 20. Jänner 2026 anberaumte öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wurde aufgrund einer Vertagungsbitte des Vertreters der Beschwerdeführerin auf den 28. Jänner 2026 vertagt und schließlich im Beisein des Amtssachverständigen für Bautechnik durchgeführt.

2.4.1. Der Amtssachverständige wurde zudem in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 28. Jänner 2026 zu seinem Gutachten befragt.

2.4.2. Die Beschwerdeführerin bestätigte in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ausdrücklich, dass sämtliche Punkte des angezeigten Bauvorhabens vom Gutachten des Amtssachverständigen umfasst seien. Die Beschwerdeführerin wurde darüber hinaus aufgefordert, binnen einer Frist von zwei Wochen eine Beschreibung des Vorhabens, das durch die gegenständliche Bauanzeige umfasst war, vorzulegen.

2.5. Mit Eingabe vom 10. Februar 2026 ersuchte die Beschwerdeführerin im Hinblick auf die „Vorlage der Darstellung des Inhalts der Bauanzeigen sowie zur Erstattung eines abschließenden Vorbringens“ um Fristerstreckung von zwei Wochen ab – der in diesem Schreiben erstmals beantragten – Übermittlung der Niederschrift der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 28. Jänner 2026.

2.5.1. In ihrer Stellungnahme vom 25. Februar 2026 kam die Beschwerdeführerin schließlich der Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes nach und legte eine zusammenfassende Beschreibung des Vorhabens vor. Weiters wiederholte sie ihren bereits in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gestellten Antrag auf Einvernahme des Zeugen E.

Darüber hinaus erstattete die Beschwerdeführerin ein Vorbringen zum „Begleitschreiben“, der statischen Berechnungen der F GmbH und dem Nichtvorliegen einer Bewilligungspflicht.

Weiters legte die Beschwerdeführerin Befund und Privatgutachten des Privatsachverständigen H zur Überprüfung „ob die in der Planbeilage zu den Bauanzeigen angeführten Änderungen in der vorliegenden statischen Berechnung schon berücksichtigt waren“ vor (Beilage ./52).

Schließlich stellte die Beschwerdeführerin in Aussicht, ein Privatgutachten eines brandschutztechnischen Privatsachverständigen „innerhalb der nächsten 10 Tage“ vorzulegen.

2.5.2. Ihrer Stellungnahme vom 25. Februar 2026 legte die Beschwerdeführerin zudem folgende Unterlagen bei:

Beilage ./44 Rubrum samt Eingangsbestätigung/Eingangsstempel zur Bauanzeige

vom 19.12.2024 für Haus ***

Beilage ./45 Rubrum samt Eingangsbestätigung/Eingangsstempel zur Bauanzeige

vom 19.12.2024 für Haus ***,

Beilage ./46 Rubrum samt Eingangsbestätigung/Eingangsstempel zur Bauanzeige

vom 19.12.2024 für Haus ***

Beilage ./47 Rubrum samt Eingangsbestätigung/Eingangsstempel zur Bauanzeige

vom 19.12.2024 für Haus ***

Beilage ./48 Beschreibung des Vorhabens vorgelegt

Beilage ./49 Rubrum samt Eingangsbestätigung/Eingangsstempel zur

Änderungseinreichung vom 15.12.2023 für Häuser *** bis ***

Beilage ./50 Rubrum samt Eingangsbestätigung/Eingangsstempel zur (bereits in

der Beilage ./49) angekündigten Nachreichung der bereits Statik für

die Änderungseinreichung vom 20.12.2023 für Häuser *** bis ***

Beilage ./51 Bestätigung F GmbH vom 7.2.2025

Beilage ./52 Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten

Sachverständigen H vom 24.2.2026

2.6. Mit Eingabe vom 20. März 2026 legte die Beschwerdeführerin schließlich Befund und Privatgutachten eines brandschutztechnischen Privatsachverständigen (Beilage ./53) vor, das folgendes Beweisthema aus brandschutztechnischer Sicht beurteile: „[b]eeinträchtigen die in den Bauanzeigen vom 15.12.2023 enthaltenen Änderungen bei Haus *** bis *** den Brandschutz (im Sinne des §14 Z3 NÖ BO 2014) oder handelt es sich um Abänderungen im Inneren des Gebäudes, die (im Sinne des §17 Z4 NÖ BO 2014) nicht den Brandschutz beeinträchtigen?“.

2.7. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte schließlich am 7. April 2026 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, in welcher die von der Beschwerdeführerin beantragte Einvernahme des Zeugen E zum – so von der Beschwerdeführerin in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 28. Jänner 2026 formulierten – Beweisthema, „der Richtigkeit der eidesstattlichen Erklärung im Hinblick auf das Telefonat am 7. Jänner 2025“ durchgeführt wurde.

3. Feststellungen:

3.1. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 23. April 2024, Zl. ***, wurde eine Änderung des Baustoffes, Änderung der Raumanordnung sowie Lage der Wohnungseingangstüren, wie ausschließlich im „Auswechslungsplan über den Neubau von 10 Wohneinheiten“ vom 12. Dezember 2023, Plannummer: ***, dargestellt, bewilligt.

3.2. Mit der gegenständlichen Bauanzeige der nunmehrigen Beschwerdeführerin werden Änderungen des bewilligten Projektes angezeigt, die die Standsicherheit tragender Bauteile und den Brandschutz beeinträchtigen können.

3.3. Dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 19. Dezember 2024 betreffend die gegenständliche Bauanzeige war das „Begleitschreiben C“ vom 29. November 2024 nicht beigelegt. Dieses Begleitschreiben wurde von der Baubehörde I. Instanz telefonisch nachgefordert und erstmals am 7. Jänner 2025 per E-Mail von Herrn D für die Beschwerdeführerin übermittelt

4. Beweiswürdigung:

4.1. Der oben unter Pkt. 3 festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem unbedenklichen und unbestrittenen Akteninhalt des verwaltungsbehördlichen Verfahrens der belangten Behörde.

4.2. Die Feststellungen zum Gegenstand des Bescheides vom 23. April 2024, Zl. ***, wurden – soweit im Rahmen der Beweiswürdigung relevant (zu den Erwägungen betreffend den Gegenstand des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, ***, siehe unten Pkt. 6.3) – aufgrund des Bauaktes der belangten Behörde zur Zl. *** (Haus ***), und insbesondere den darin befindlichen Einreichunterlagen („Auswechslungsplan über den Neubau von 10 Wohneinheiten“, Bauteil *** – 10 Wohneinheiten, vom 12. Dezember 2023, Plannummer: ***, Änderungsbeschreibung betreffend Bauteil ***, Wohnbau mit 10 Wohneinheiten und 14 KFZ-Pflichtstellplätze in der Tiefgarage, *** Änderungsbeschreibung 2023 12 11 – Bauteil *** sowie die Stellungnahme von Herrn C vom 22. Dezember 2023, betreffend „Wohnbau mit 10 WE“,) getroffen. Demgegenüber wurden die statischen Berechnungen der F GmbH vom 23. Oktober 2023 und die dieser zugrundeliegenden Polierpläne von der belangten Behörde auch zu keinem Zeitpunkt vidiert. Aus dem Befund und der bautechnischen Stellungnahme des Amtssachverständigen für Bautechnik (Gruppe III/5 der Baubehörde I. Instanz) vom 17. April 2024 ergibt sich zudem ausdrücklich, dass „die Beilage zur Statik […] der bautechnischen Prüfung nicht unterzogen [wurde]“ und der entscheidungsrelevante Projektsachverhalt wie folgt festgelegt wurde: „Bei dem gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um eine Änderung des Baustoffes, um teilweise Änderungen der Raumanordnung sowie der Lage der Wohnungseingangstüren und um die Erhöhung der Aufzugsüberfahrt. Das aufgehende Außenmauerwerk wurde als 20cm starke Stahlbetonwand mit einer 20cm starken Wärmedämmung errichtet“.

4.3. Die Feststellung zur Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Standsicherheit tragender Bauteile und des Brandschutzes aufgrund der gegenständlichen Anzeige wurde aufgrund des schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachtens des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 2. Dezember 2025, Zl. ***, sowie der Erörterung dieses Gutachtens in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich getroffen. Im Gutachten wurden – wie auch die Beschwerdeführerin bestätigte – sämtliche angezeigten Maßnahmen beurteilt und kam der Amtssachverständige jeweils in einer Einzelfallprüfung zum Ergebnis, dass die Möglichkeit einer Beeinträchtigung von in § 14 Z 3 NÖ BO 2014 geregelten Schutzgütern besteht. Maßstab des Gutachtens des Amtssachverständigen war aufgrund des Verfahrensgegenstandes der mit Bescheid vom 23. April 2024, Zl. ***, bewilligte „Auswechslungsplan über den Neubau von 10 Wohneinheiten“, Bauteil *** – 10 Wohneinheiten, vom 12. Dezember 2023, Plannummer: ***.

Diesem Gutachten wurde von der Beschwerdeführerin nicht substanziell entgegengetreten, sondern Privatgutachten eines Privatsachverständigen für Bautechnik („Fachgebiet – 09.50 Baupolizei“, Beilage ./52) und für Brandschutz (Beilage ./53) vorgelegt, welche die gegenständlichen Änderungen aufgrund eines anderen Maßstabes, nämlich der statischen Berechnungen der F GmbH, beurteilten. Diesbezüglich führte zwar auch der Amtssachverständige in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aus, dass die „statischen Belange wären dann nicht beeinträchtigt“, wenn die angezeigten Änderungen aufgrund der statischen Berechnungen der F GmbH beurteilt werden würden. Gegenstand der Prüfung war jedoch ein anderer Maßstab, nämlich die Bewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, und ausschließlich der dieser zugrundeliegende „Auswechslungsplan über den Neubau von 10 Wohneinheiten“, Bauteil *** – 10 Wohneinheiten, vom 12. Dezember 2023, Plannummer: ***.

4.4. Vor dem Hintergrund des Beschwerdevorbringens, wonach die Bauanzeige vollständig am 20. Dezember 2024 bei der Baubehörde I. Instanz eingebracht worden sei, wurde die Feststellung, dass das Begleitschreiben diesem Einbringen nicht beigelegt war, aufgrund folgender Umstände getroffen:

4.4.1. Im verwaltungsbehördlichen Akt findet sich folgender Aktenvermerk „AV 30.12.2024“: „Bitte Begleitschreiben von C (als Antragsbeilage angeführt) telefonisch nachfordern.“, unterfertigt von „I“. Diesbezüglich gab Frau I in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich an, dass auf der Bauanzeige „dieses Schreiben angekreuzt [war] und da es nicht dabei war, habe ich beschlossen, dass wir dieses auf kurzem Wege nachfordern“. In weiterer Folge gab sie Herrn E die Anweisung, das Schreiben telefonisch nachzufordern.

4.4.2. Der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich als Zeuge einvernommene Herr E führte eingangs aus, dass er sich an diese konkrete Weisung bzw. dieses Telefonat nicht mehr erinnere. In weiterer Folge beschrieb der Zeuge jedoch kongruent und glaubwürdig seine Tätigkeit und Vorgangsweise bei der Prüfung von Unterlagen bei der Baubehörde. So sehe er sämtliche eingebrachten Unterlagen durch, ob diese vollständig seien oder etwas fehle. Sollte etwas fehlen, verständige er die Partei telefonisch oder per Mail. Wenn Unterlagen fehlen, markiere er das. Unter Vorhalt der sich im Akt befindlichen Bauanzeige verwies der Zeuge darauf, dass hier „Begleitschreiben C“ rosa markiert sei und diese Markierung daher von ihm stammen könne. Weiters führte der Zeuge glaubwürdig und nachvollziehbar unter Vorhalt der „eidesstattlichen Erklärung“ des Herrn D (Beilage ./1) aus, dass er für den Fall, dass etwas irgendwo aufliege, er dies nicht nachfordern würde. Er möchte auch nichts verzögern oder etwas „verschlechtern“. Er sei selbst Bauleiter gewesen, daher sei es ihm auch ein Anliegen, dass Bauverfahren schnell abgeschlossen werden. Auch, dass er die Beschwerdeführerin gebeten habe, dass das Begleitschreiben elektronisch geschickt werde, „damit dieses Schreiben nicht extra eingescannt werden müsse“ sei für den Zeugen nicht denkbar: „Ich habe noch nie jemanden gebeten, etwas elektronisch zu übermitteln, damit dies nicht eingescannt werden muss. Oft muss ich große Stapel mit Unterlagen einscannen, das scanne ich alles ein. Ich scanne oft 800 Seiten am Tag ein. Ich weiß nicht, wieso ich so etwas sagen sollte. Ich bin ja nicht zu faul, um meine Arbeit zu verrichten. Außerdem darf man das nicht, da sonst wieder geprüft werden muss, ob es original und digital ident ist. Ich scanne jede Seite einzeln ein, da gibt es nichts, das ich nicht einscanne“.

4.4.3. Wie der Zeuge weiters in der öffentlichen mündlichen Verhandlung aussagte, sichtete er als Sachbearbeiter die gegenständliche Bauanzeige am 27. Dezember 2024. Dieser Umstand wird auch durch jeweils einen Datumsstempel auf dem Stellplatznachweis (zweifach) und der „Planbeilage zur Bauanzeige die Abänderung zum Bewilligten Projekt AZ: *** vom 23.04.2024“, Bauteil *** – 12 Wohneinheiten, vom 22. Oktober 2024, Plannummer ***, ersichtlich. Demgegenüber befindet sich im gesamten Bauakt kein „Original“ des Begleitschreibens oder ein solches, das mit einem Datumsstempel oder dem Kürzel eines Sachbearbeiters versehen wäre. Erst die E-Mail vom 7. Jänner 2025 von Herrn D, mit welcher das Begleitschreiben übermittelt wurde (Beilage ./2), ist mit einem Datumsstempel vom 7. Jänner 2025 sowie dem Kürzel des Herrn E versehen.

4.4.4. Vor dem Hintergrund der nachvollziehbaren Ausführungen der Vertreterin der belangten Behörde und des Zeugen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, führt der Umstand, dass sich auf der Kopie des Deckblatts der Bauanzeige, die Herr D als Bestätigung wieder mitnahm, der Stempel „Magistrat Wiener Neustadt Eingang Neues Rathaus 20. Dez. 2024“ befindet, zu keinem anderen Ergebnis. Vielmehr sprechen der Aktenvermerk von Frau I sowie deren Erklärung, dass durch diesen Eingangsstempel lediglich die Übernahme vom Portier „abgestempelt“ wurde, sowie die glaubwürdigen Aussagen des Zeugen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich dafür, dass eine Prüfung der Vollständigkeit bzw. des Inhaltes der Bauanzeige am 20. Dezember 2024 (noch) nicht durchgeführt wurde.

4.4.5. Hieran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass in der Begründung des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 31. Jänner 2025, Zl. ***, ausgeführt wird, dass mit „Schreiben vom 19.12.2024, ha eingelangt am 23.12.2024 […] die Abänderung zum bewilligten Projekt“ angezeigt worden sei. Hieraus ist nämlich insbesondere keine Feststellung der Baubehörde I. Instanz ableitbar, wonach die Bauanzeige zu einem bestimmten Datum vollständig eingebracht wurde.

5. Rechtslage:

5.1. § 70 Abs. 26 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBL. 1/2015, idF LGBl. 9/2026, lautet:

„(26) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 9/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.“

5.2. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBL. 1/2015, idF LGBl. 9/2024, lauten:

㤠14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;

3a. - 9.[…]

§ 15

Anzeigepflichtige Vorhaben

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

1. Vorhaben ohne bauliche Maßnahmen:

a)die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung, wenn hiedurch

–Festlegungen im Flächenwidmungsplan,

–Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

–der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,

–der Spielplatzbedarf,

–die Festigkeit und Standsicherheit,

–der Brandschutz,

–die Barrierefreiheit,

–die Belichtung,

–die Trockenheit,

–der Schallschutz oder

–der Wärmeschutz

betroffen werden könnten;

b) – g)[…];

2. – 3.[…]

(2) Werden Maßnahmen nach Abs. 1 mit einem Vorhaben nach § 14 Z 1 und 3 bei der Baubehörde eingereicht, sind sie in diesem Baubewilligungsverfahren mitzubehandeln und in den Bewilligungsbescheid aufzunehmen. Dadurch wird eine Parteistellung der Nachbarn nicht begründet.

(3) Der Anzeige sind zumindest eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.

Ist in den Fällen des Abs. 1 Z 1 lit. g oder Z 2 lit. d die Vorlage eines Energieausweises erforderlich (§§ 43 Abs. 3 und 44), dann ist der Anzeige der Energieausweis in zweifacher Ausfertigung anzuschließen; die Baubehörde kann von dessen Überprüfung absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.

Ist in den Fällen des Abs. 1 Z 1 lit. g oder Z 2 lit. d die Vorlage eines Nachweises über den möglichen Einsatz hocheffizienter alternativer Energiesysteme erforderlich (§§ 43 Abs. 3 und 44), dann ist der Anzeige ein solcher in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.

Wird eine Einfriedung (Abs. 1 Z 1 lit. b) errichtet, ist der Anzeige

–die Zustimmung des Grundeigentümers, die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum oder die vollstreckbare Verpflichtung des Grundeigentümers zur Duldung des Vorhabens und

–zusätzlich, wenn Straßengrund abzutreten ist (§ 12), ein von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfasster Teilungsplan

anzuschließen.

(4) Die Baubehörde erster Instanz hat eine Anzeige binnen 6 Wochen zu prüfen, wobei diese Frist erst beginnt, wenn der Baubehörde alle für die Beurteilung des Vorhabens ausreichenden Unterlagen vorliegen.

(5) Ist zur Beurteilung des Vorhabens die Einholung eines Gutachtens notwendig, dann muss die Baubehörde dies dem Anzeigeleger nach dem Vorliegen der vollständigen Unterlagen rechtzeitig vor dem Ablauf der Frist nach Abs. 4 nachweislich mitteilen. In diesem Fall hat die Baubehörde eine Anzeige binnen 3 Monaten ab der Mitteilung des Gutachtenbedarfs zu prüfen. Für die Mitteilung gilt Abs. 6 letzter Satz sinngemäß.

(6) Widerspricht das angezeigte Vorhaben den Bestimmungen

–dieses Gesetzes,

–des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

–des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210, oder

–einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze,

ist das Vorhaben zu untersagen. Die Untersagung wird auch dann rechtswirksam, wenn der erstmalige Zustellversuch des Untersagungsbescheides innerhalb der Frist nach Abs. 4 oder 5 stattgefunden hat.

(7) Der Anzeigeleger darf das Vorhaben ausführen, wenn die Baubehörde

–innerhalb der Frist nach Abs. 4 oder Abs. 5 zweiter Satz das Vorhaben nicht untersagt oder

–zu einem früheren Zeitpunkt mitteilt, dass die Prüfung abgeschlossen wurde und mit der Ausführung des Vorhabens vor Ablauf der gesetzlichen Fristen begonnen werden darf.

Nach Ablauf dieser Fristen oder der Mitteilung ist eine Untersagung nicht mehr zulässig.

(8) (entfällt durch LGBl. Nr. 53/2018)

§ 18

Antragsbeilagen

(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

1. Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes, wenn das Grundstück nicht oder nicht ausschließlich im Eigentum des Antragstellers steht, durch:

a)Zustimmung des Grundeigentümers oder

b)Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I. Nr. 81/2020, handelt, oder

c)vollstreckbare Verpflichtung des Grundeigentümers zur Duldung des Vorhabens.

2. Nachweis des Fahr- und Leitungsrechtes (§ 11 Abs. 3), sofern erforderlich.

3. Bautechnische Unterlagen:

a)ein Bauplan (§ 19 Abs. 1) und eine Baubeschreibung (§ 19 Abs. 2) jeweils dreifach, in Fällen des § 23 Abs. 8 letzter Satz vierfach;

b)eine Beschreibung der Abweichungen von einzelnen Bestimmungen von Verordnungen über technische Bauvorschriften (§ 43 Abs. 3) unter Anführung der betroffenen Bestimmungen, eine Beschreibung und erforderlichenfalls eine planliche Darstellung jener Vorkehrungen, mit denen den Erfordernissen nach § 43 entsprochen werden soll, sowie ein Nachweis über die Eignung dieser Vorkehrungen;

c)zusätzlich, wenn Straßengrund abzutreten ist (§ 12), ein von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfasster Teilungsplan;

d)zusätzlich, wenn das Bezugsniveau (§ 4 Z 11a) herzustellen ist (§ 12a), eine Darstellung des Bezugsniveaus;

e)abweichend davon bei einem Bauvorhaben nach § 14 Z 6 je 3-fach ein Lageplan, Schnitte und eine Beschreibung des Gegenstandes und Umfanges des Bauvorhabens (Darstellung des Bezugsniveaus gemäß § 4 Z 11a und der geplanten Geländeveränderung in Grundrissen und Schnitten mit jeweils ausreichend genauer Angabe der Höhenlage des Geländes).

4. Energieausweis dreifach, sofern erforderlich.

5. Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme bei der Errichtung und größeren Renovierung von Gebäuden (§ 43 Abs. 3).

6. Bei der Aufstellung oder Abänderung mittelgroßer Feuerungsanlagen (§ 14 Z 4 lit. c und f) insbesondere folgende Angaben:

-über die Brennstoffwärmeleistung,

-über die Art (Dieselmotor, Gasturbine, Zweistoffmotor, sonstiger Motor, sonstige mittelgroße Feuerungsanlage),

-über die Art und den jeweiligen Anteil der verwendeten Brennstoffe nach den Brennstoffkategorien nach Anhang II der Richtlinie (EU) 2015/2193 (§ 69 Abs. 1 Z 10) (feste Biomasse und andere feste Brennstoffe, Gasöl und andere flüssige Brennstoffe, Erdgas und andere gasförmige Brennstoffe),

-über den Wirtschaftszweig der mittelgroßen Feuerungsanlage oder der Betriebseinrichtung, in der sie eingesetzt wird (NACE-Code),

-über die voraussichtliche Zahl der jährlichen Betriebsstunden und durchschnittliche Betriebslast,

-wenn von der Befreiungsmöglichkeit gemäß Artikel 6 Abs. 3 oder Artikel 6 Abs. 8 der Richtlinie (EU) 2015/2193 Gebrauch gemacht wird, eine vom Betreiber unterzeichnete Erklärung, der zufolge die mittelgroße Feuerungsanlage nicht mehr als der in jenen Absätzen genannten Stunden (jeweils 500 Stunden) in Betrieb sein wird,

-den Namen und Geschäftssitz des Betreibers und den Standort der Anlage mit Anschrift.

(1a) Abweichend von Abs. 1 Z 2 bis 5 ist dem Antrag auf Baubewilligung für

1. die Errichtung eines eigenständigen Bauwerks (§ 14 Z 1 und 2) mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m,

2. die Errichtung einer Einfriedung mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m oder einer oberirdischen baulichen Anlage (§ 14 Z 2), deren Verwendung der eines Gebäudes gleicht, mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m,

2a.die Abänderung von Bauwerken, sofern nicht die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten (§ 14 Z 3),

3. die Aufstellung und der Austausch eines Heizkessels mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 400 kW einschließlich einer allfälligen automatischen Brennstoffbeschickung (§ 14 Z 4 lit. a und b) oder

4. die Aufstellung einer Maschine oder eines Gerätes in baulicher Verbindung mit einem Bauwerk (§ 14 Z 9)

jeweils eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung und für Vorhaben nach Z 3 überdies ein Typenprüfbericht anzuschließen. § 25 Abs. 1 gilt dafür nicht.

(2) Alle Antragsbeilagen sind von den Verfassern zu unterfertigen. Die Verfasser der bautechnischen Unterlagen (z. B. Baupläne, Beschreibungen, Berechnungen) sind – unabhängig von behördlichen Überprüfungen – für die Vollständigkeit und Richtigkeit der von ihnen erstellten Unterlagen verantwortlich.

(3) – (4) […]

6. Erwägungen:

6.1. Vor dem Hintergrund des Beschwerdevorbringens hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich im vorliegenden Fall zum einen die fristgemäße Untersagung des gegenständlichen Vorhabens gemäß § 15 Abs. 4und 7 NÖ BO 2014 (siehe hierzu unten Pkt. 6.2.) sowie die Begründung des angefochtenen Bescheides im Hinblick auf mögliche Beeinträchtigungen der in § 14 Z 3 NÖ BO 2014 genannten Schutzgüter (siehe hierzu unten Pkt. 6.3. und 6.4.) zu beurteilen.

6.2. Zur fristgerechten Untersagung gemäß § 15 Abs. 4 und 7 NÖ BO 2014

6.2.1. Im vorliegenden Fall wurde von der Beschwerdeführerin vorgebracht, dass am 20. Dezember 2024 eine vollständige Bauanzeige, nämlich durch Einbringung folgender Unterlagen: „Maßstäbliche Darstellung des Vorhabens 2-fach für alle 4 Bauteile (Haus *** - ***)“, „Stellplatz Nachweis 2-fach“ und „Begleitschreiben C 1-fach“, bei der Baubehörde I. Instanz eingebracht worden sei. Da der Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 31. Jänner 2025, Zl. *** erst mit Zustellung vom 3. Februar 2025 erlassen worden sei, sei im vorliegenden Fall eine Untersagung gemäß § 15 Abs. 7 NÖ BO 2014 nicht mehr zulässig gewesen.

6.2.2. Wie unter Pkt. 6.4. ausgeführt, hatte die vorliegende Bauanzeige ein bewilligungspflichtiges Vorhaben zum Gegenstand. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes wird ein bewilligungspflichtiges Vorhaben dadurch, dass eine Bauanzeige erstattet wird, nicht zu einem bloß anzeigepflichtigen, selbst wenn eine Erledigung der Anzeige nicht innerhalb der im Gesetz genannten Fristen erfolgt (VwGH 23.04.2020, Ra 2020/06/0095; 27.06.2017, Ra 2016/05/0118; 20.11.2007, 2005/05/0168; 31.07.2006, 2005/05/0370).

6.2.3. Davon unabhängig, erfolgte die gegenständliche Untersagung durch die Baubehörde I. Instanz mit Bescheid vom 31. Jänner 2025, Zl. *** – der Beschwerdeführerin zugestellt am 3. Februar 2025 – innerhalb der sechswöchigen Frist gemäß § 15 Abs. 4 NÖ BO 2014:

6.2.4. Gemäß § 15 Abs. 4 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde erster Instanz eine Anzeige binnen sechs Wochen zu prüfen, wobei diese Frist erst beginnt, wenn der Baubehörde alle für die Beurteilung des Vorhabens ausreichenden Unterlagen vorliegen. Gemäß § 15 Abs. 7 NÖ BO 2014 darf der Anzeigeleger das Vorhaben unter anderem ausführen, wenn die Baubehörde innerhalb dieser Frist das Vorhaben nicht untersagt. Nach Ablauf dieser Fristen oder der Mitteilung ist eine Untersagung nicht mehr zulässig.

Nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 beginnt die sechswöchige Frist erst dann zu laufen, „wenn der Baubehörde alle für die Beurteilung des Vorhabens ausreichenden Unterlagen vorliegen“. Der Anzeige sind gemäß § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 zumindest eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung anzuschließen. Allgemein geht der Gesetzgeber in diesem Zusammenhang davon aus, dass es sich bei den im Gesetz genannten anzeigepflichtigen Vorhaben um solche handle, die keine umfangreichen Projektunterlagen erforderten, woraus sich die Möglichkeit der Verkürzung der Frist für die behördliche Prüfung auf sechs Wochen ergebe (vgl. Motivenbericht zu LGBl. 50/2017, Ltg.-1378/B-23/3-2017, 13). Dennoch ist die Frage, ob für die Beurteilung eines konkreten Vorhabens ausreichende Unterlagen vorliegen, im Einzelfall zu beurteilen.

6.2.5. In ihrer Beschwerde führt die Beschwerdeführerin (noch) aus, dass das „Begleitschreiben von vornherein kein notwendiger Inhalt der Bauanzeige“ sei und das Vorhaben bereits aus den „Einreichplänen ersichtlich“ sei. In ihrer Stellungnahme vom 25. Februar 2026 führt die Beschwerdeführerin hingegen aus, dass in dem Begleitschreiben „auch projektrelevante Informationen enthalten“ seien. In dieser Stellungnahme wird zudem ausgeführt, dass es jedenfalls falsch sei, dass die „maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens“ in gesonderten Dokumenten erfolgen müsse, um an anderer Stelle selbst auszuführen, dass es im vorliegenden Fall „evident“ sei, dass die Anforderungen des § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 aufgrund gegenständlich „höherwertigen Unterlagen – konkret vollwertige Einreichpläne und ein Begleitschreiben“ erfüllt seien, und sohin zwei gesonderte Dokumente einzubringen waren und schließlich vorgelegt wurden.

Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 auf das konkrete Vorhaben abstellt und aufgrund der gegenständlich umfangreichen „angezeigten“ Änderungen des Projektes (siehe hierzu auch Beilage ./48) der belangten Behörde jedenfalls zu folgen ist, wenn sie davon ausging, dass im konkreten Einzelfall das Begleitschreiben zur Beurteilung des Vorhabens notwendig war und nur gemeinsam mit diesem das Vorhaben „ausreichend“ im Sinne des § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 beurteilt werden konnte.

6.2.6. Wie unter Pkt. 3.3. festgestellt, war der gegenständlichen Bauanzeige das „Begleitschreiben“ nicht beigelegt. Sohin begann die Frist gemäß § 15 Abs. 4 NÖ BO 2014 frühestens mit dem Einlangen sämtlicher (ausreichender) Unterlagen zur Beurteilung des Vorhabens am 7. Jänner 2025 zu laufen und endete am 18. Februar 2025. Der am 3. Februar 2025 zugestellte Bescheid wurde sohin innerhalb von sechs Wochen erlassen.

6.2.7. Der Vollständigkeit halber sei zudem angemerkt, dass selbst, wenn das als notwendige Beschreibung des Vorhabens zu wertende Begleitschreiben bereits am 20. Dezember 2024 eingebracht worden wäre, die Bauanzeige auch aus formalen Gründen erst mit 7. Jänner 2025 vollständig eingebracht wurde: Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat eine wirksame bzw. dem Gesetz entsprechende Bauanzeige auch die formalen Kriterien für die Anzeige gemäß § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 zu erfüllen (vgl. VwGH 26.09.2017, Ro 2015/05/0016, mwN). Das „Begleitschreiben“ wurde auch nach dem Vorbringen der Beschwerdeführerin in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich – und wie auch auf der Bauanzeige von dieser angemerkt („Begleitschreiben C 1-fach“) – lediglich in einfacher, anstatt gemäß § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 in zweifacher Ausfertigung eingebracht. Selbst, wenn das Begleitschreiben sohin bereits am 20. Dezember 2024 angeschlossen gewesen wäre, wäre die Bauanzeige auch in diesem Fall frühestens am 7. Jänner 2025 vollständig, den formalen Kriterien des § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 entsprechend, eingebracht worden.

6.3. Zum Gegenstand des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***

6.3.1. In ihrer Beschwerde bringt die Beschwerdeführerin vor, dass mit Änderungsbewilligung vom 23. April 2024, ***, „deren Teil auch die Ausführungsstatik und statische Stellungnahme der F GmbH vom 23.10.2023 war“, sämtliche nun als bewilligungspflichtig beschriebenen Maßnahmen bereits beschrieben und mitumfasst gewesen seien und daher von vornherein keine Möglichkeit bestanden sei, dass die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt werden könnte.

In ihrer Beschwerde führt die Beschwerdeführerin zudem aus, dass die belangte Behörde verkenne, dass § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 einen Sondertatbestand enthalte, „wo für die Änderung der Anzahl der Wohnungen in einem Bauwerk immer eine Bauanzeige ausreicht, auch wenn dabei die Festigkeit und Standsicherheit oder der Brandschutz des Bauwerkes ‚betroffen‘ werden könnten. Demgegenüber liegt eine Bewilligungspflicht gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn die Abänderungen von Bauvorhaben, die nicht als anzeigepflichtige Vorhaben zu werten sind, die Standsicherheit tragender Bauteile oder der Brandschutz ‚beeinträchtigt‘ werden könnte“. Sohin reiche nach Ansicht der Beschwerdeführerin für die Annahme eines Bewilligungstatbestandes nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 ein bloßes „Betroffensein“ der Standsicherheit oder des Brandschutzes von vornherein nicht aus. Es bedürfe vielmehr „einer Möglichkeit einer tatsächlichen ‚Beeinträchtigung‘ der Standsicherheit oder des Brandschutzes“. Es gebe jedoch kein Ermittlungsergebnis der belangten Behörde, welche diese Annahme stützen könnte, vielmehr ergebe sich aus dem bisherigen Verfahren „und den vorliegenden Gutachten“ eindeutig, dass eine „Beeinträchtigung“ von vornherein ausgeschlossen sei.

In ihrer Stellungnahme vom 12. Jänner 2026 führt die Beschwerdeführerin zudem aus, dass – nachdem die Ausführung bereits erfolgt sei – auch „faktisch bekannt“ sei, dass die „Maßnahmen der Statikdokumentation [Verweis auf Beilagen ./3 bis ./6] sowie den Polierplänen [Verweis auf Beilagen ./8 bis ./39]“ entsprechen würden. Diesbezüglich wird auch auf jeweils die „Bestätigung vom 23.10.2023 über die ordnungsgemäße Tragwerksplanung“ der F GmbH der Bauteile *** bis *** verwiesen (Beilagen ./40 bis ./43).

In ihrer Stellungnahme vom 25. Februar 2026 verweist die Beschwerdeführerin auf ihr bisheriges Vorbringen und führt wiederum aus, dass „die statischen Unterlagen der F GmbH, konkret die mit Urkundenvorlage und Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 24.10.2025 vorgelegte vollständige Statikdokumentation für die Bauteile *** bis *** (Beilagen ./3 bis ./6) Teil der Änderungseinreichungen war. […] Damit war und ist die Statik auch Teil der Änderungsbewilligungen vom 23.4.2024, GZ: *** (Haus ***), GZ: *** (Haus ***) und GZ: *** (Haus ***) sowie vom 10.5.2024 GZ: *** (Haus ***)“.

Vor diesem Hintergrund liege nach Ansicht der Beschwerdeführerin auch keine Bewilligungspflicht vor, was auch der Amtssachverständige in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich bejaht habe, wenn er auf die Frage „ob, wenn so wie in der Statik der F GmbH vom 21. Dezember 2023 berechnet wurde, die angezeigten Änderungen dann Auswirkungen auf die Statik haben? Kann diese dann beeinträchtigt sein“ antwortete: „Die statischen Belange wären dann nicht beeinträchtigt“.

6.3.2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist das Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren. Gegenstand des Verfahrens ist die Beurteilung des in den Einreichplänen und sonstigen Projektunterlagen dargestellten Projektes, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist. Die Übereinstimmung des Vorhabens mit den gesetzlichen Bestimmungen ist anhand des konkret eingereichten Projektes (Baubeschreibung, Pläne etc.) zu prüfen. Ausschlaggebend im Baubewilligungsverfahren ist der Bauwille des Bauwerbers, der einen anderen Bau als den eingereichten nicht umfasst. Es kann nur das beantragte Bauvorhaben bewilligt oder nicht bewilligt werden. Aus der Antragsbedürftigkeit der Baubewilligung folgt, dass die Baubehörde über das Parteibegehren, wie es sich aus dem Ansuchen, den Plänen, der Baubeschreibung etc. ergibt, abzusprechen hat (vgl. VwGH 19.12.2025, Ra 2023/05/0043, mwN).

6.3.3. Mit Eingabe vom 15. Dezember 2023 übermittelte die Beschwerdeführerin die „Unterlagen zur Auswechslungsplanung laut § 14 NÖ BO 2014 zu o.a. Bauvorhaben [WHA , *** lt. dem Bescheid Mag. Stadt Wr. Neustadt v. 08.11.2023, Zl *** + *** + *** + ], die statischen Berechnungen der einzelnen Bauteile werden bis 21.12.2023 nachgereicht“. Mit diesem Antrag wurden folgende Beilagen übermittelt: „3-fach Änderungsbeschreibung Haus +++“, „3-fach Energieausweis +++“ und „3-fach Auswechslungsplan Haus +++“.

Der „Auswechslungsplan“ betreffend Bauteil *** (Haus ***), Plannummer ***, Datum Ausgabe: 2023-12-12, Datum letzte Änd.: 2023-12-12, zeigt das „Projekt *** Bauteil *** – 10 Wohneinheiten“. Dieser Plan wurde behördlich vidiert und mit dem von der Geschäftsbereichsleiterin unterfertigten Vermerk „Hierauf bezieht sich die h.a. Erledigung vom 23. April 2024“ versehen.

Die „Änderungsbeschreibung“ zu „Bauteil *** Wohnbau mit 10 Wohneinheiten und 14 KFZ-Pflichtstellplätzen in der Tiefgarage“ führt im Hinblick auf die „Konstruktion“ aus, dass „[d]as aufgehende Außenmauerwerk […] als 20,0cm starke Stahlbetonwand mit einer 20,0cm starken EPS-F Plus Vollwärmeschutzfassade zur Ausführung gelangen (gem. Energieausweis)“. Unter dem Punkt „Innerer Wohnungsverband“ wird Folgendes beschrieben: „Teilweise Änderung der Raumanordnung, sowie die Lage der Wohnungseingangstüren“.

6.3.4. Am 27. Dezember 2023 übermittelte die Beschwerdeführerin schließlich die „Stellungnahme von Herrn C, zu o.a. Auswechslungsplan“ vom 22. Dezember 2023. In dieser wird zum Bauvorhaben *** und konkret zu den Bauteilen *** bis ***, jeweils „Wohnbau mit 10 WE“ Stellung genommen. Diese Stellungnahme wurde ausdrücklich aufgrund folgender Unterlagen erstellt:

„Bauteil ***: *** Änderungsbeschreibung 2023 12 11 – Bauteil *** und Auswechslungsplan Nr *** vom 12.12.2023,

Bauteil ***: *** Änderungsbeschreibung 2023 12 11 – Bauteil *** und Auswechslungsplan Nr *** vom 12.12.2023,

Bauteil ***: *** Änderungsbeschreibung 2023 12 11 – Bauteil *** und Auswechslungsplan Nr *** vom 12.12.2023

Begleitschreiben zur ‚Auswechslungsplanung‘ vom 15.12.2023

Nachreichung Statik zur ‚Auswechslungsplanung‘ vom 20.12.2023“.

In der Stellungnahme wird die Rechtsmeinung, dass bei der gegenständlichen Änderungseinreichung bei den Bauteilen *** bis *** keine Nachbarbeteiligung stattzufinden hat bzw. stattfinden darf, näher begründet. Im Ergebnis liege aufgrund der „eingezeichneten Änderung des aufgehenden Außenmauerwerks von Massivziegeln auf Stahlbeton“ und den weiters „eingezeichneten Änderungen im inneren Wohnungsverband“, die zu „keiner Verschlechterung der Statik“ führe, gegenständlich ein Anwendungsfall des „§ 18 Abs. 1a Z 3“ [gemeint wohl: Z 2a] NÖ BO 2014 vor.

6.3.5. Mit Eingabe vom 20. Dezember 2023 brachte die Beschwerdeführerin schließlich die „statischen Berechnungen zu o.a. Auswechslungsplanung“ (PrjNr.: ***, Datum: 19.12.2023) der F GmbH ein. In dieser wird unter Pkt. 1.1. (Seite 2/82) darauf hingewiesen, dass die „Geometrie der Gebäude […] den Polierplänen und Statikplänen (Schalung und Bewehrung) entnommen werden [können]“. Unter Pkt. 1.3. „Verwendete Unterlagen und Software“ (Seite 4/82) wird dort auf die „Polierpläne verfasst von: J GmbH ***, ***“, ohne Datum oder Plannummer etc. verwiesen.

6.3.6. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, wurde „gem. §§ 14, 18 Abs. 1a und 23 [NÖ BO 2014] die Baubewilligung für die auf den vorgelegten Plänen dargestellte, auf dem Grundstück Nr. ***, EZ *** des Grundbuches ***, ***, ***, Eigentum der A GmbH, durchgeführten Änderung des Baustoffes, Änderung der Raumanordnung sowie Lage der Wohnungseingangstüren, unter nachstehenden Bedingungen bei planmäßiger Ausführung nachträglich erteilt“.

6.3.7. Wie der Amtssachverständige in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich unbestritten ausführte, haben die von der Beschwerdeführerin für die Bewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, eingebrachten Projektunterlagen einen anderen Planungsstand als die in den statischen Berechnungen der F GmbH beurteilten Polierpläne (Beilage ./8 bis ./39). Die statischen Berechnungen der F GmbH stimmen sohin mitunter mit den Polierplänen (Beilage ./8 bis ./39) überein, diese entsprechen jedoch nicht den Projektunterlagen (insbesondere dem „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, ***) für die Bewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***. Vielmehr entsprechen die statischen Berechnungen der F GmbH und die Polierpläne (Beilage ./8 bis ./39) bereits jenen Projektunterlagen, die nun für die gegenständliche Bauanzeige vorgelegt wurden.

Für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zeigte sich sohin, dass der (rechtskräftigen) Bewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, Einreichpläne zugrunde lagen, die in dieser Ausführung gar nicht Gegenstand der statischen Berechnungen der F GmbH vom 19. Dezember 2023 (Eingangsstempel 21. Dezember 2023, Projektnummer: *** (Bauteil *** bis *** bzw. Haus *** bis ***)) waren. Diese statischen Berechnungen vom 19. Dezember 2023 hatten ausschließlich das gegenständliche, rund ein Jahr später angezeigte Bauvorhaben zum Gegenstand. Vor diesem Hintergrund erweist sich die diesbezügliche Grundlage für die (rechtskräftige) Bewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, gemäß §§ 14 und 18 Abs. 1a Z 2 NÖ BO 2014 als untauglich.

6.3.8. Wie sich zudem aus dem „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, 241_01_BT A, der „Änderungsbeschreibung“ vom 11. Dezember 2023, *** und auch der „Stellungnahme von Herrn C, zu o.a. Auswechslungsplan“ ergibt, umfasste der Bauwille der Beschwerdeführerin (vgl. hierzu VwGH 19.12.2025, Ra 2023/05/0043, mwN) insbesondere ein Projekt mit zehn Wohneinheiten. In dem der Bewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, zugrundeliegenden „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, , wurden zehn Wohneinheiten in der dort dargestellten Ausgestaltung projektiert. Abweichend hiervon waren in den Polierplänen betreffend Bauteil *** (Beilage ./8 bis ./15) bereits „12 Wohneinheiten“ projektiert (irreführend wird im Polierplan, Grundriss Keller Teil 1 – BT. (Beilage ./8), „Polierplan über den Neubau von 10 Wohneinheiten“ und darunter „Bauteil *** – 12 Wohneinheiten“ angeführt).

Weiters ergibt sich auch unmissverständlich aus dem Spruch des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, dass Gegenstand dieses Verfahrens ausschließlich die auf „den vorgelegten Plänen dargestellte […] Änderung des Baustoffes, Änderung der Raumanordnung sowie Lage der Wohnungseingangstüren“ war. Die nun angezeigten und nach dem Vorbringen der Beschwerdeführerin in diesem Bescheid bewilligten Änderungen waren sohin vom Spruch des Bescheides nicht erfasst.

6.3.9. Wenn nun den statischen Berechnungen der F GmbH ein vom „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, *** und der „Änderungsbeschreibung“ vom 11. Dezember 2023, ***, Baubeschreibung abweichendes Vorhaben aufgrund der Polierpläne (Beilage ./8 bis ./15) zugrunde gelegt wurde, führt dies vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes keinesfalls dazu, dass zwei unterschiedliche Vorhaben (nämlich aufgrund des „Auswechslungsplans“ und des Polierplanes) oder, dass die Polierpläne (Beilage ./8 bis ./15) baubehördlich bewilligt worden wären. Vielmehr wurde mit dem Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, ausschließlich das im „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, ***, dargestellte Bauvorhaben bewilligt.

6.3.10. Weiters erfolgte diese Bewilligung gemäß §§ 14, 18 Abs. 1a und 23 NÖ BO 2014, weil die belangte Behörde aufgrund der von der Beschwerdeführerin vorgelegten Einreichunterlagen davon ausging, dass im Sinne des § 18 Abs. 1a Z 2a NÖ BO 2014 eine Abänderung von Bauwerken erfolgen sollte, die nicht die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtige oder Rechte nach § 6 leg.cit. verletze. Vor diesem Hintergrund war auch lediglich eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung einzubringen, weshalb die statischen Berechnungen der F GmbH und die dieser zugrunde liegenden – von dem „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, ***, abweichenden – Polierpläne nicht Gegenstand der Bewilligung vom 23. April 2024, Zl. ***, waren. In diesem Verfahren wurden auch Befund und bautechnische Stellungnahme des Amtssachverständigen für Bautechnik (Gruppe III/5 der Baubehörde I. Instanz) vom 17. April 2024 erstattet, aus welcher sich zudem ausdrücklich ergibt, dass „die Beilage zur Statik […] der bautechnischen Prüfung nicht unterzogen [wurde]“ und der entscheidungsrelevante Projektsachverhalt wie folgt festgelegt wurde: „Bei dem gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um eine Änderung des Baustoffes, um teilweise Änderungen der Raumanordnung sowie der Lage der Wohnungseingangstüren und um die Erhöhung der Aufzugsüberfahrt. Das aufgehende Außenmauerwerk wurde als 20cm starke Stahlbetonwand mit einer 20cm starken Wärmedämmung errichtet“.

6.3.11. Schließlich sei auch darauf hinzuweisen, dass das Vorbringen, wonach mit der Bewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, ein Projekt gemäß der Polierpläne (Beilage ./8 bis ./15) bewilligt worden wäre, insofern nicht nachvollziehbar ist, als, würde man diesen Ausführungen der Beschwerdeführerin folgen, die gegenständliche Anzeige redundant wäre: Wäre die Beschwerdeführerin tatsächlich davon ausgegangen, dass der (aufgrund der Polierpläne errichtete) Bestand bereits bewilligt wäre, hätte sie hierfür keine Bauanzeige mehr eingebracht.

6.3.12. Vor diesem Hintergrund ist Maßstab für die Beurteilung der gegenständlichen Bauanzeige ausschließlich der mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. ***, bewilligte „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, ***.

6.4. Zur Bewilligungspflicht gemäß § 14 NÖ BO 2014

6.4.1. In ihrer Beschwerde führt die Beschwerdeführerin aus, dass die belangte Behörde verkenne, dass das gegenständliche Vorhaben weder eine Beeinträchtigung der Standsicherheit noch des Brandschutzes des Gebäudes „bewirken“, sondern, dass das gegenständliche Vorhaben die Standfestigkeit und den Brandschutz des Gebäudes lediglich „betreffen“ könnte. § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 enthalte einen Sondertatbestand, wonach für die Änderung der Anzahl der Wohnungen in einem Bauwerk immer eine Bauanzeige ausreiche, auch wenn dabei die Festigkeit und Standsicherheit oder der Brandschutz des Bauwerkes „betroffen" sein könnte. Demgegenüber liege eine Bewilligungspflicht gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn bei Abänderungen von Bauvorhaben, die nicht als anzeigepflichtige Vorhaben zu werten sind, die Standsicherheit tragender Bauteile oder der Brandschutz „beeinträchtigt" werden könnte. Für die Annahme eines Bewilligungstatbestandes nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 reiche ein bloßes „Betroffensein" der Standsicherheit oder des Brandschutzes von vornherein nicht aus; es bedürfe vielmehr einer Möglichkeit einer tatsächlichen „Beeinträchtigung" der Standsicherheit oder des Brandschutzes.

Zudem bringt die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 12. Jänner 2026 vor, dass, wenn § 14 Z 3 NÖ BO 2014 von „beeinträchtigt“ spreche, es sich dabei nur um eine Beeinträchtigung im Sinne einer Verschlechterung allenfalls unter die gesetzlichen Vorgaben handeln könne, niemals aber um eine Verbesserung oder eine nachgewiesene Einhaltung der bautechnischen Vorgaben der Anlagen zur NÖ BTV 2014: „Wenn die projektierten Wohnungstrenntüren diesen Anforderungen – konkret EI2 30 – entsprechen, dann kann schon aufgrund der Einhaltung der Brandschutzvorgaben niemals iSd § 14 Z 3 NÖ BO 2014 ‚der … Brandschutz … beeinträchtigt …‘ sein; im Gegenteil: Der Brandschutz wird eingehalten“.

6.4.2. Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein antragsbedürftiges Verfahren. Art und Umfang des Ansuchens sind ausschlaggebend für den Umfang der behördlichen Entscheidungsbefugnis, weil die „Sache“, über die im Bauverfahren zu entscheiden ist, durch das Ansuchen bzw. die Anzeige bestimmt wird (vgl. VwGH 20.02.2026, Ra 2025/05/0057; 17.02.2025, Ra 2024/06/0126; 03.01.2023, Fe 2022/06/0001). Wenn es sich um baubewilligungspflichtige Maßnahmen handelt, dann hat eine Bauanzeige nicht zur Folge, dass diese Maßnahmen zu bloß anzeigepflichtigen würden (vgl. VwGH 26.09.2017, Ra 2016/05/0067, mwN). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes liegt in einem derartigen Fall keine Anzeige eines Bauwerkes nach § 15 NÖ BO 2014, sondern eine „bedeutungslose Anzeige“ eines nach § 14 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtigen Bauvorhabens vor (vgl. VwGH 10.12.2013, 2010/05/0186, mwN).

6.4.3. Gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 bedürfen Vorhaben einer Baubewilligung, die die Abänderung von Bauwerken betreffen, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte. Bereits aufgrund des Wortlautes dieser Bestimmung (arg. die Formulierung „wenn […] beeinträchtigt […] werden könnten“ im Konjunktiv, wobei sich „werden könnten“ eben auch auf beeinträchtigt bezieht) ist unmissverständlich, dass für die Bewilligungspflicht bereits die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der in § 14 Z 3 NÖ BO 2014 genannten Schutzgüter ausreicht, um die Bewilligungspflicht eines Vorhabens auszulösen. In diesem Zusammenhang geht der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Rechtsprechung davon aus, dass bereits bei der bloßen (abstrakten) Möglichkeit einer Beeinträchtigung die Bewilligungspflicht von Baumaßnahmen besteht (vgl. VwGH 23.02.2005, 2002/05/1024; 25.02.2005, 2002/05/1026; 18.12.2006, 2005/05/0284; 03.07.2007, 2005/05/0001; 06.09.2011, 2009/05/0348). Diesbezüglich ist mitunter ein Gutachten einzuholen (vgl. VwGH 17.06.2003 2002/05/1200, im Hinblick auf die Standsicherheit; vgl. jedoch VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348, wonach es bei der Beurteilung der bloßen Möglichkeit der Ortsbildbeeinträchtigung nicht geboten ist, bereits ein Ortsbildgutachten einzuholen).

6.4.4. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich holte das Gutachten des Amtssachverständigen für Bautechnik vom 2. Dezember 2025 ein (siehe oben Pkt. 2.2.3.), in welchem dieser schlüssig und nachvollziehbar (vgl. hierzu allgemein VwGH 12.03.2026, Ra 2023/01/005; 18.06.2024, Ra 2023/12/0057, jeweils mwN) zum Ergebnis kommt, dass die gegenständlichen Maßnahmen die Schutzgüter des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 beeinträchtigen könnten. Vor dem Hintergrund der zitierten Rechtsprechung liegen sohin bewilligungspflichtige Maßnahmen vor, weshalb das Bauvorhaben aufgrund der gegenständlichen Anzeige – als von der belangten Behörde zu beurteilende „Sache“ des Verfahrens – zu Recht untersagt wurde.

6.4.5. An dieser gesetzlichen Bewilligungspflicht vermögen auch die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Bestätigungen bzw. Gutachten (Bestätigung der F GmbH vom 7. Februar 2025 (Beilage ./51), Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Baumeister H vom 24. Februar 2026 (Beilage ./52) und brandschutztechnische Gutachten des Ing. Greßlehner vom 18. März 2026 (Beilage ./53)) nichts zu ändern. Das Vorliegen einer abstrakten Möglichkeit einer Beeinträchtigung der in § 14 Z 3 NÖ BO 2014 genannten Schutzgüter führt zur Bewilligungspflicht dieser Maßnahmen. Die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben diese Schutzgüter tatsächlich beeinträchtigt, ist in weiterer Folge Gegenstand eines behördlichen Baubewilligungsverfahrens. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann eine erforderliche Baubewilligung nicht durch die Vorlage von Gutachten bzw. statischen Berechnungen ersetzt werden (vgl. VwGH 31.01.2012, 2009/05/0072). Das Baubewilligungsverfahren bezweckt eben, ein Bauvorhaben einer behördlichen Überprüfung zuzuführen, die aufgrund eines ordnungsgemäß durchgeführten und mit Bescheid abgeschlossenen Verwaltungsverfahrens mitunter zum selben Ergebnis wie die vom Bauwerber vorgelegten Gutachten gelangen kann.

6.4.6. Da im vorliegenden Fall der Maßstab der Abänderungen durch das gegenständlich angezeigte Bauvorhaben der bewilligte „Auswechslungsplan“ vom 12. Dezember 2023, *** ist, geht das Vorbringen der Beschwerdeführerin ins Leere, wonach es sich gegenständlich um ein Vorhaben „ohne bauliche Maßnahmen“ gemäß § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 handle, das „ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung“ erfolge oder, es sich gar um ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben gemäß § 17 Z 4 NÖ BO 2014 handeln würde. So können insbesondere die „(Mauer-)Durchbrüche und Änderungen“, die entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihren Stellungnahmen vom 24. Oktober 2025 und vom 12. Jänner 2026 nicht Gegenstand des Bescheides der Baubehörde I. Instanz vom 23. April 2024, Zl. *** waren, keinesfalls „ohne bauliche Maßnahmen“ durchgeführt werden.

Da zudem die gegenständlichen Maßnahmen als „bewilligungsbedürftige bauliche Abänderungen“ zu qualifizieren sind, kann nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 kein Anwendungsfall dieser Bestimmung vorliegen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist bei der Beurteilung einer baulichen Maßnahme auf die vom Gesetzgeber vorgenommene Wertung bei bewilligungspflichtigen, anzeigepflichtigen und bewilligungs- oder anzeigefreien Vorhaben abzustellen (vgl. VwGH 31.07.2006, 2005/05/0370, mwN). Wenn sogar hinsichtlich der Bewilligungspflicht von Abänderungen im Inneren eines Gebäudes darauf abgestellt wird, ob die Standsicherheit oder der Brandschutz beeinträchtigt werden kann (ist dies der Fall, dann liegt Bewilligungspflicht nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 vor), dann muss, um nicht einen Wertungswiderspruch zu „Abänderungen“ im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 herbeizuführen, darauf Bedacht genommen werden, ob eine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Standfestigkeit oder den Brandschutz besteht. Wenn also bereits das Merkmal der Abänderung im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 erreicht worden ist, kann von einer „Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung“ im Sinne des § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 oder einer „Abänderung im Inneren des Gebäudes, die nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen“ im Sinne des § 17 Z 4 NÖ BO 2014 keine Rede mehr sein (vgl. VwGH 31.07.2006, 2005/05/0370, mwN). Der von der Beschwerdeführerin vorgebrachte unterschiedliche Maßstab einer „Beeinträchtigung“ und „Betroffenheit“ ist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes aus dem Gesetz und insbesondere der vom Gesetzgeber vorgenommenen Wertung bei bewilligungspflichtigen, anzeigepflichtigen und bewilligungs- oder anzeigefreien Vorhaben nicht ableitbar.

6.5. Da es sich bei dem gegenständlich angezeigten Vorhaben sohin um ein bewilligungspflichtiges Vorhaben iSd § 14 Z 3 NÖ BO 2014 handelt, erfolgte die Untersagung des angezeigten Bauvorhabens durch die belangte Behörde zu Recht.

6.6. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht (vgl. zur Möglichkeit einer Beeinträchtigung VwGH 23.02.2005, 2002/05/1024; 25.02.2005, 2002/05/1026; 18.12.2006, 2005/05/0284; 03.07.2007, 2005/05/0001; 06.09.2011, 2009/05/0348, zur Anzeige von bewilligungspflichtigen Maßnahmen VwGH 26.09.2017, Ra 2016/05/0067; 10.12.2013, 2010/05/0186, jeweils mwN und zum Baubewilligungsverfahren als Projektgenehmigungsverfahren VwGH 19.12.2025, Ra 2023/05/0043, mwN), eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Die Frage, ob ein Bauvorhaben bewilligungspflichtig, anzeigepflichtig oder auch bewilligungsfrei ist, unterliegt grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes (vgl. VwGH 29.01.2026, Ra 2026/05/0001, mwN).